金融界网8月24日消息 当前房地产行业在“房住不炒”总基调引导下，房企的发展模式由外生扩张转变为高质量增长，这从典型规模房企上半年财报可见一斑。中国三十强房企之一中国奥园（3883.HK）的中报显示，2021年上半年积极调整，优化组织架构，在保证基本盘的稳定增长前提下，主动控杠杆、降负债，对外利用资本市场平台搭建多元化的高质量发展之路，对内利用大数据精益化管理，向管理要红利。

　　集团董事会主席郭梓文表示，奥园将更注重规模与效益的均好性，实现可持续、高质量的全面发展。在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，中国奥园不断强化区域深耕和精细化管理，业绩保持稳健增长的良好态势，有信心完成1500亿元的全年目标，并将继续适时增持。

　　千亿基础上继续稳健增长 多元融合业态发力

　　纵观中国奥园的成长过程，“布局—聚焦—深耕” 三步走战略是其发展主线。中国奥园是“大湾区四小龙”房企之一，1996年成立之初扎根广州，从地方房地产企业做起，慢慢向大湾区其他核心区域挺进。随着房地产行业土地红利、资本红利的到来，中国奥园也跟随行业主流房企走出大湾区，逐步在长三角等重要城市落子，早已由区域性房企成长为全国性规模房企，跻身千亿行列，位居全国三十强。

　　在2019年跻身千亿俱乐部之后，中国奥园提出进一步优化城市结构，集中资源、精耕细作打造百亿级城市根据地，形成“中心城市+卫星城”布局。

　　在这一战略的指引下，中国奥园在高规模基础上继续保持稳健增速。财报数据显示，今年前7月，中国奥园实现人民币771.9亿元销售额，同比增长28％；同时中国奥园上半年实现营业收入人民币325.1亿元，同比增长 15％；核心净利润为28.7 亿元，而核心净利润率为8.8％。

　　下图显示了中国奥园历年的合同销售额情况。从中可以看到，从2015年到2019年，正是中国奥园从区域房企向全国房企升级的阶段，销售规模从2015年不足500亿元到2019年一举跃上千亿元台阶，对应的营收规模则是从2015年接近百亿元营收到2019年营收突破400亿元。这一阶段是在规模尚未突出的时候保持了高增长的速度优势；从2020年到2021年，则是在千亿级销售额的规模之上的增长，增长速度虽然放缓，但增长的质量不可同日而语，同时收入结构已经呈现出多元化的态势。

　　制图：金融界上市公司研究院 数据来源：企业中报

　　从收入结构方面来看，房地产主业和非房地产业务通过中国奥园集团旗下三家上市公司平台实现融合共生。在中国奥园集团内部，秉持“一业为主、纵向发展”理念，不断延展“构筑健康生活”的品牌理念，推动幸福人居板块（地产主业）与悦康生活板块（非房业务）双向赋能和协同发展。

　　房地产主业方面，依托复合地产的开发优势，打造“文旅+产业+地产“的多元融合业态组合，开拓多元化收入来源；

　　在非房业务板块，成立悦康控股全面统筹物业管理、商业运营、文化旅游、美丽健康等产业。这一板块通过把握产业升级和新型城镇化机遇，发挥产业整合能力开发符合城市发展需求的产业空间和配套，积累优质产业运营合作方，打造上海奥园美谷及奥园湾区智谷的模式，拓展城市更新及一二线重点城市，以产业赋能地产主业。

　　把握奔跑节奏 向管理要红利

　　在房地产行业规模发展的时代，房企的红利逻辑来自于踏准房地产轮动节奏、实现高周转高杠杆的“全速跑”模式，而当行业已由增量市场转为存量市场之后，红利的逻辑来自于优化组织运营、提升精细化管理的“节奏跑”。唯有同时把握住对外开源和对内节流的共同节奏，才能实现高质量稳健发展。中报显示，中国奥园的内部管理实现了管控扁平化，落实及强化大运营、精益化的管控特征，持续释放管理红利。

　　今年初，中国奥园完成组织架构的优化，成立幸福人居（房地产业务）与悦康生活（非房业务）两大板块，深化相互之间的协同发展；全面整合房地产板块，推进管控扁平化，强化大运营及精益化管控，持续提升产品力、客户体验与满意度，实现经营效益的稳步增长。

　　预计明年底全面转为绿档

　　如果说收入规模、收入结构、营收和净利表征的是房企的增长速度，那么负债、融资和现金流则表征的是房企的增长质量。

　　为保证充足的流动性，中国奥园上半年一方面加大回款力度，另一方面抓紧融资窗口期，优化债务结构。数据显示，中国奥园上半年现金回款率达到87％，充分保持稳定性。

　　在融资方面，中国奥园上半年贯彻审慎的资金管理，提前安排再融资，成功发行 7.38 亿境外美元债及人民币 18.2 亿元境内公司债，并获12家商业银行提供三年期境外银团贷款逾 21 亿港元，完成境外银团再融资。截至6月30日，中国奥园授信额度总额约人民币2426亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1283亿元，另有现金约人民币 683 亿元，流动性充裕。

　　2021年，整个行业以“去金融化”为基本导向，融资条件进一步收紧。中国奥园牢牢把握住“有质量增长”的底线，主动加强债务管理，持续优化融资结构，降低杠杆水平。

　　截至6月30日，中国奥园手持现金及银行存款683亿元，足以覆盖一年内到期的短期负债部分；中国奥园总借贷规模降至1113亿元，降低幅度为3％，整体负债规模稳步降低，预计2021年末降幅为10％至15％；报告期内，奥园现金回款率达到87％，为现金流安全提供充分保障。

　　同时付息成本逐渐下降，平均利率连续三年下降至7.0％。

　　制图：金融界上市公司研究院 数据来源：企业中报

　　在三条红线指标方面，中国奥园实现了相关指标优化：净负债率从去年底的82.7％降至80.7％，实现稳中有降；现金短债比维持1.3，现金流动性充裕；剔除预收账款资产负债率为78.5％。

　　集团执行董事、联席总裁陈志斌谈及中国奥园“三条红线”达标对策时表示，将通过促回款、调节奏、降成本、快交付等举措，未来三年均实现正向经营活动净现金流，达到降低负债、增厚净资产的目的。至2022年底，中国奥园将实现“三条红线”全面归于绿档。其中，有息负债今年内预计降低10％-15％。

　　城市更新加速转化

　　“十四五“规划中首次明确提出“提升城镇发展质量，实施城市更新行动”。城市更新业务成为当前房地产行业新涌现的一个业务亮点。

　　城市更新业务对房企的直接意义在于增厚利润和土储扩容。城市更新业务能否“变废为宝”，对运营者的旧改经验、综合实力、资源整合力等提出了很高的要求。中国奥园城市更新业务布局早，实施人才、经验及资源丰富，打出了具有复合产业特色的“奥园旧改模式”品牌，中国奥园早已成为大湾区城市更新的标杆企业。今年上半年，中国奥园新增转化3个项目，可转化可售资源135亿元。通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润，带来稳定利润率，未来利润可见性高。

　　城市更新还是目前许多房企获得土地的重要方式之一，特别是在2021年全国22个重点城市推行集中供地政策之后，城市更新对于企业更加具有战略意义。

　　以奥园为例，2021年上半年新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65％。在新购土地中，通过城市更新及其他方式获得的土地占比达到63％。

　　截止6月30日，中国奥园拥有逾 70 个不同阶段的城市更新项目，预计可售货值约人民币 7543亿元，其中大湾区可售资源约7487 亿元，占比达到99％。

　　中国奥园管理层预计，2021年至2024年能够转化的可售货值达到人民币2420亿元。随着项目持续加速转化，中国奥园未来将实现土储扩容与利润水平的双丰收。

　　截止6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5358万平方米，总货值约人民币 5939亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币13482亿元，一二线城市占比约 84％，土储结构不断优化。中国奥园管理层表示，未来将继续发挥收并购及城市更新等传统优势，侧重一二线城市，下半年会适时根据市场情况考虑土地市场的拿地机会。