40年超长房贷、推动现房销售，预热房地产“金九银十”

据央行网站，8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。个人住房贷款最长期限延长至40年，还款困难可协商调整还款计划。

同日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确要求商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。

对于刚需而言，40年超长房贷期限降低了短期置业压力，现房销售模式彻底规避烂尾风险，置业安全性大幅提升，有望激活潜在需求。

与此同时，中国证监会正式发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs。这将打通房地产开发企业“投融管退”循环，加速房企“向长效运营转变”。

整体看，近年来政策重心普遍向刚需与改善性置换群体倾斜，市场核心增量来自改善性置换群体，政策红利将加速置换需求释放。

展望后市，随着政策协同效应逐步释放，行业将告别粗放增长，转向“新模式”下的平稳运行阶段。未来房地产相关产业的成长前景，不再依赖规模扩张，而是聚焦三大新赛道：一是城市更新与保障性租赁住房赛道，依托超长期特别国债、REITs融资工具打开长期运营空间；二是央国企房企的存量资产优化赛道，核心城市优质土储的价值重估空间明确；三是物业、高端建材等后周期服务赛道。

具体到A股市场，随着政策红利持续释放，叠加“金九银十”传统置业窗口开启，房地产有望迎来业绩与估值的双重修复。可关注土地储备集中在核心城市的国资龙头房企、绑定保障房与城市更新项目的运营标的，以及具备品牌优势的头部物业与高端建材企业。（光大证券微资讯）