房地产大事件！上海出台楼市“沪八条”，多个城市新建住宅价格回暖

来源：光大证券微资讯

上海楼市迎来“沪八条”，行业拐点何时出现？

据央视网的消息，8月20日，上海相关部门印发《关于优化本市房地产（核心股）政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

此前国家统计局发布楼市相关数据，尽管房地产（核心股）投资年内降幅扩大，但是部分城市房价数据开始回暖。展望未来，在各类政策的呵护下，楼市有望逐渐迎来拐点。

1、上海发布楼市新政，8项政策助力楼市修复

作为全国楼市的“火车头”，上海楼市一直备受瞩目，楼市政策也具有风向标意义。

8月20日，上海市六部门联合印发重磅《通知》，进一步促进楼市修复。我们全面梳理了《通知》全文，要点内容如下：

①优化住房公积金提取政策

一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。对在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。

②优化个人住房信贷政策

对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

③出台阶段性购房补贴政策

一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。在本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产（核心股）交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

二是优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产（核心股）交易中心申请补贴3万元。

④推行房票安置

在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

⑤加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房

以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

2、2026年房地产（核心股）投资延续弱势，房价局部修复

8月17日，国家统计局重磅发布7月实体经济数据。在我国，拉动经济增长的三驾马车包括：投资、消费、出口。投资是重中之重，制造业、房地产（核心股）、基建三类投资成为关键领域。

2025年全国固定资产投资（不含农户）高达48.5万亿元，同比下降3.8%，增速较之前下降1.2个百分点。

上一次投资负增长还要追溯至2020年8月，时隔5年投资再次持续萎缩，房地产（核心股）投资成为关键影响因素。2025年房地产投资降幅达到17.2%，规模接近8.3万亿元，较2021年14.8万亿元峰值大幅下降43.9%，接近2013年规模。

2026年1-7月全国固定资产投资（不含农户）总额26.0万亿元，同比下降6.7%，降幅较之前扩大1个百分点，全国房地产（核心股）开发投资43009亿元，同比下降19.2%。1-7月房地产开发企业房屋施工面积557572万平方米，同比下降12.7%。1-7月房屋新开工面积26700万平方米，下降24.0%。其中，住宅新开工面积19490万平方米，下降24.6%。

在楼市出现巨大压力的背景下，不少房企2026年上半年业绩依然承受较大的压力。截至8月20日，74家A股房地产（核心股）企业发布2026年中期业绩预告，56家公司亏损，亏损率高达75.7%。

万科A预计2026年上半年亏损120-150亿元，华侨城A、华发股份、金地集团、福星股份、首开股份、信达地产等公司预计亏损均超10亿元。

为了促进楼市止跌回稳，官方已出台一系列举措，在房企融资端的多项举措将发挥重要作用。

随着政策不断落地、市场需求逐步回暖，部分城市房地产（核心股）价格开始回暖。根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格数据，上海、杭州、合肥、沈阳等城市新建商品住宅销售价格同比上涨。70个大中城市二手住宅销售价格同比均回落，但是上海、沈阳、广州、深圳等城市二手住宅销售价格环比上涨。

（本文首发于2026年8月20日）

李泉

投资顾问执业编号：S0930622070004

基金从业编号：A20211203001155市需谨慎。