住建部明确房地产进入存量时代，存量运营与城市更新成为行业主线

据新浪财经，9月18日，国务院新闻办公室举行"开局起步十五五"系列主题新闻发布会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在发布会上表示，当前，房地产市场出现了“两个转变”。一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。

二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月达到52%，跨过半数意味着住宅交易的主导力量已由新房开发转向存量流通，其背后是城镇住房短缺阶段基本结束，改善置换成为购房需求主体。

参照成熟市场经验，该比例仍有上行空间。美国存量房交易长期占住宅交易总量的八成以上、次贷危机后一度达92.6%，英国约86%，日本首都圈二手公寓约68%。据机构测算，我国住房平均使用寿命约30年，理论上二手占比仍有15至20个百分点提升空间。

我国进入存量房时代，影响分三个方面。一是交易总量的判断方式需要调整，住建部公开文章指出，存量时代新房与二手房相加的交易总量不会明显下降，新房销售与开发投资的回落更多反映"控增量、去库存"的政策取向。二是价值重心由开发建设转向流通运营，二手房定价主导方从房企变为分散的业主与买家，房地产企业将向代建、租赁、运营延伸。三是拉动投资的方式转向存量更新，城中村、危旧房与老旧小区改造成为主要落点，并带动装修、家居等下游需求。

展望后市，存量运营的产业空间正形成量化支撑。《城市更新"十五五"规划》明确，“十五五”期间将改造城镇危旧房约50万套（间）、新开工改造城镇老旧小区约11.5万个、改造城中村约4000个，多家机构测算城市更新市场总容量达15万亿至20万亿元。

具体到A股市场，事件主要影响三类细分方向：一是房产经纪与交易服务环节，二手房交易频次提升直接带动佣金收入；二是物业管理环节，存量房流通与城市更新共同扩大在管面积；三是家居建材与房屋检测改造环节，二手房翻新与老旧小区改造形成持续的更新型需求，危旧房改造亦带动评估、加固需求等。（光大证券微资讯）