一线城市接连出手!楼市松绑力度超市场预期,跟进落地“5·17”新政,底部还有多远?

继5月17日央行等部门出台一系列楼市新政后,各地密集落地执行。5月27—28日,上海、广州、深圳三个一线城市跟进落地“5·17”新政。

一线城市跟进落地“5·17”新政

5月28日,广州市发文进一步促进房地产市场平稳健康发展,通知明确,非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的,享受户籍居民家庭购房待遇。广州对住房信贷政策也进行了优化调整,对于贷款购买首套商品住房的居民家庭,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,取消利率下限。

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深圳同日宣布,自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%,二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP,二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

5月27日,上海市住建委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。上海作为第一个响应517新政的一线城市,本次全方位多角度松绑限购政策,并大幅下调首付比例及房贷利率。

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限购方面:《通知》提出(1)非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从调整为“连续缴纳满3年及以上”(原先为5年及以上);新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满2年及以上”(原先为3年及以上);(2)非沪籍单身人士购房区域扩大至“外环外新房+全市二手房”(原先为”外环外新房+外环外二手房“);(3)二孩及以上的多子女家庭,可多买1套住房;(4)取消离异购房合并计算住房套数规定;调整住房赠与规定,已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数;(5)对企业购买小户型二手住房用于职工租住的,不再限定购买住房套数。

信贷政策方面:《通知》提出(1)商业贷款:首套房贷利率调整为3.5%(原先为3.85%),最低首付不低于20%(原先为30%);二套房贷利率调整为3.9%(原先为4.25%),最低首付不低于35%(原先为50%);(2)公积金贷款:首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为80万元,家庭160万元。二套65万元,家庭130万元。按100万元贷款、30年期、等额本息计算,利率从3.85%下调至3.5%,月供将减少198元,利息总额减少7.1万元。

房地产调整离底部还有多远?

广发证券指出,自4月30日政治局会议重磅定调后,地产政策大幅转向,近期自上而下政策密集出台,一线城市上海、广州的楼市新政先后落地,近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度,同时后续政策及重磅定调仍然可期,有望持续改善市场对于地产的预期,全方面提振信心。尽管基本面的修复尚需时日,但股价的反应通常快于基本面复苏,市场预期转好或信心修复后地产股股价会迎来快速反弹,因此自四月末以来持续提示地产股底部已现,随着政策的持续落地,市场的逐步修复,坚定看好地产持续行情。

高善文在国投证券2024年中期策略会演讲中提到,房地产市场估值指标已进入合理区间,近期最新出台的政策瞄准房地产领域最关键问题,即房地产企业流动性危机,未来几个月需密切关注政策执行情况。如果房产政策能够顺利推行下去,有可能逐步推动房地产市场触底和反转。

兴证宏观段超指出,可以从宏观的多个角度来观察,当前房地产的结构调整到了什么位置。

1)在经过多年调整之后,当前中国内地居民住宅投资在GDP中的占比(增加值角度)2020年为11.1%,2023年下降至5.9%,进一步向海外成熟经济体(过去十年均值在4%左右)靠拢。

2)当前中国内地房地产新开工的调整幅度可能也接近海外最大调整幅度,2023年新开工面积已经自高点下滑57%,而海外经验来看,地产开工或完工一般会自高峰下滑约60%-80%。

3)财政方面,地产转型过程中我国财政收入结构也在逐渐回归。地产相关的财政收入(包括土地出让金以及土地和房地产相关五税)占比2023年已降至27%,接近2015年时的低点。

4)2017年以来,房地产在信用派生结构中的占比快速下降,从高峰的48%下降至负拖累。但2024年一季度,房地产在新增信贷中的占比开始出现企稳迹象。

段超分析,仅从上述这几方面指标来看,地产的调整可能正在接近底部区域;但也仍需进一步观察政策出台及推进落地情况、居民预期及购房行为转变情况、地产销售变化及向上游的投资、拿地、融资端传导进度情况等方面。

东吴证券分析,一线城市放松限购限贷政策,力度超出市场预期,预计后续更多核心城市将跟进。随着供需两端政策不断发力,地产销售基本面有望触底企稳,叠加机构地产股欠配逻辑,地产板块行情有望持续。推荐:1)财务稳健、土储集中在核心城市的优质标的。推荐:保利发展招商蛇口滨江集团、华润置地、越秀地产、华发股份,建议关注:万科A;2)拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐:新城控股金地集团,建议关注:龙湖集团;3)物业公司:华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务;4)代建及中介公司:绿城管理控股、贝壳。

责任编辑:栎树
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