年初至今,REITs价格整体持续走低,REITs总指数下行幅度达到9.7%,不同项目属性、不同底层资产类别均持续走低。在市场单边持续下行后,当前REITs市场估值已经明显降低。但机构投资者行为偏好一致性强、市场流动性偏弱,市场反弹或仍面临一定压力。
2021年6月,REITs上市以来,市场走出了3个“上行-下行”波段,目前,我们正处于第3个波段的下行阶段。年初至今,REITs价格整体持续走低,REITs总指数下行幅度达到9.7%,不同项目属性、不同底层资产类别均持续走低。
为何持续下行?
首先回顾历史走势,2022年底之前,REITs走势受债券市场走势影响较大,债市下行阶段一般REITs指数上行,债市上行也一般伴随REITs指数下行。2022年底,疫情防控政策优化后,市场更侧重基本面,REITs指数走势与股指走势相关性增强。
从REITs项目业绩表现来看,多数项目实际经营收入不及预期,部分出现明显下滑,呈现出易减难增的特点。此前,各REITs基本均处于较高溢价水平,市场持续下行,也是定价逐步理性化的结果。
此外,投资者结构更加单一,机构投资者占据绝对主力,且还有进一步提升的趋势,机构行为及偏好一致性较强,流动性减弱,可能也是各类型REITs持续下跌重要原因。
怎么看当前REITs的估值水平及后续走势?
从绝对估值来看,当前产权类和特许经营权类REITs价格均来到相对低位,平均估值收益率产权类达到5.17%,特许经营权类达到7.83%,在各类资产中,实际上都已经具备较强性价比。再从相对估值来看,产权类P/FFO为23.51,特许经营权类P/FFO为11.84。
在市场单边持续下行后,当前REITs市场估值已经明显降低。但机构投资者行为偏好一致性强、市场流动性偏弱,市场反弹或仍面临一定压力。
风险提示:
关键词阅读:信用债
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