近日，碧桂园（02007.HK）发布公告称，预计2022年归母净利润由盈转亏，但剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的核心净利润约10亿元至30亿元，预期归母净亏损为55亿元至75亿元，这是其2007年上市以来首次转负。

　　2022年，碧桂园以4643亿元的销售额稳居中国房企榜首。但在中国房地产市场处于深度调整期的当下，碧桂园依靠“高周转”扩张的隐患逐步显露。

　　今年前两个月，碧桂园以562亿元销售额位列行业第三位，五年来首次从销冠跌落。

　　3月1日，碧桂园宣布杨国强因年龄原因辞任公司董事会主席，由其女儿联席主席杨惠妍接任。这意味着碧桂园完成管理权交接。

　　近年来，在杨惠妍的主导下，碧桂园积极打造“第二条曲线”，推进机器人和物业两大业务，不过，主业承压之下，大力投资的新兴业务发展目前已暂缓。

　　上市16年首亏销冠不再

　　2007年，碧桂园赴港上市，通过将项目开发的“大盘模式”复制到多地，在房地产高速增长周期中收获巨大红利。2017年，碧桂园以超过5500亿元的合同销售额登顶，此后一路高歌猛进，连续多年稳居行业第一。

　　在疫情反复、经济承压之下，近两年中国房地产市场遇到了前所未有的挑战。即使是被誉为“宇宙房企”的碧桂园也难以独善其身。

　　2020年开始，碧桂园就出现下滑迹象。财报显示，2020年，碧桂园营收4628.6亿元，同比下降4.74％；归母净利润350.2亿元，同比下跌11.45％，毛利率为21.80％，同比下跌4.26％。

　　2021年，碧桂园的营收虽然有所增长，但全口径销售金额仅为7588.2亿元，未能完成8000亿元的销售目标。2022年上半年，碧桂园营收1623.63亿元，同比下跌30.89％；归母净利润6.12亿元，同比下跌95.92％。

　　3月13日，碧桂园发布业绩预告称，预期2022年全年可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归母核心净利润在10亿元至30亿元之间，预期归母净亏损为55亿元至75亿元。这是碧桂园上市以来首次发生亏损。

　　碧桂园解释了录得亏损的主要原因是：受房地产市场下行的影响，本期部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；对物业项目计提的减值增加；及外汇波动造成预期汇兑净损失所致。

　　销售方面，克而瑞统计的销售金额数据来看，碧桂园在2017年至2022年的六年时间里蝉联行业销冠。2022年，碧桂园约实现全口径销售额4643亿元，同比下降约39％，但也维持住了销售规模第一的位置。

　　但在今年前两月，碧桂园首次跌落销冠宝座，克而瑞数据显示，2023年1—2月，碧桂园全口径销售金额为562亿元，位列排行榜第3位。前两位分别是保利发展和万科地产。

　　三四线去化承压转战一二线

　　碧桂园业绩出现跌落不仅与房地产业进入周期性调整有关，更关键的在其“农村包围城市”、重仓三四线的战略失灵。

　　2017年，碧桂园荣登行业第一的同时，棚改货币化、城镇化正如火如荼地发展，在此背景之下，碧桂园不断加大三四线城市的投资力度。财报显示，2017年，碧桂园三四线的投资额为1400亿左右，相较于2015年的200亿左右，翻了七倍左右。此后几年，碧桂园虽然投资力度有所收敛，但基本也能保持在900亿左右。2017年，三四线城市合约销售金额占碧桂园总合约销售金额的60％左右。

　　“随着城市化进入新阶段、人口分布从增量进入到存量时代，三四线城市的红利已然退却，在一二线城市的房子都不好卖了当下，三四线城市房子的去化压力会更加艰巨。”财经评论员严跃进认为，三四线的市场行情遇到困难，所以房企也确实需要注意此类新问题，销售数据不好，必然使得房企的盈利空间受到影响，要在这一波促销过程中积极抓住各地新政策，主动销售拉升数据。

　　目前，碧桂园也在加速促销去化，但从公开的信息来看，碧桂园部分项目由于降价幅度过大，或被当地政府叫停；或者所处位置不佳的项目，即便“骨折价”也难以提升成交量。

　　随着三四线城市红利消退，碧桂园在拿地战略上也发生转变。2021年核心城市集中供地，公司一改之前的“与世无争”，数次出手拿下多个项目，其中以北京和上海为重点。2020年，其75％的新增项目围绕五大都市圈，2021年比例增加至85％。

　　在2022年度工作会议上，碧桂园提出，重启投资，要在一二线城市积极拿地。财报显示，2022年上半年，碧桂园拿地权益金额仅60.9亿元，其中三四线城市占比仅为33％，另外67％都给了一二线城市。

　　加速融资新兴业务放缓

　　碧桂园在业内有“高周转之王”之称，以最快的速度，将土地转化成货值、再完成去化回款。在中国房地产市场处于深度调整期的当下，这把“高周转”扩张利器的隐患逐步显露。

　　长江商报记者注意到，碧桂园的资产负债率已连续多年超过80％，较高的负债率、特别是流动负债率，容易造成企业经营资金链紧张、甚至因为资金链出现断裂而造成经营陷入困难。

　　2022年，碧桂园剔预资产负债率终于降低到80％以下，进入黄色档。但尽管如此，坚持多年的高周转策略还是给现阶段的碧桂园带来巨大的压力。

　　财报显示，截至2022年上半年，碧桂园总资产1.89万亿元，总负债1.59万亿元。未偿还债务为7694.46亿元，其中5242.50亿元需在一年内偿还，碧桂园现金及现金等价物总额为1234.83亿元，对比半年前的1679.21亿元下跌26.5％。

　　现金流下跌，碧桂园加速融资，2022年下半年，碧桂园先后获得增信担保成功发行两期共25亿元中票，并通过央地合作增信模式发行10亿元公司债，以及获得工商银行等十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。今年1月，碧桂园再获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资支持，并获批储架式注册发行200亿元中期票据。

　　“开源”的同时还进行“节流”调整。2022年中报显示，碧桂园拥有78533名全职雇员，相较2021年末减少了22％。2023年3月3日，碧桂园发布公告称，实施区域总裁兼任方案，将此前的58个区域减少至29个。

　　多重压力之下，碧桂园需找到更强劲的业务引擎，打造“第二条曲线”。2018年12 月，杨惠妍出任碧桂园联席主席后，碧桂园还确立了地产、农业、机器人“三驾马车”的发展战略。2019年，碧桂园创投设立后，成功投资了90多家企业，分布在科技、消费、产业链、健康等多个投资主体，还投资了航天领域的蓝箭航天等。

　　然而，盈利能力走弱的碧桂园，机器人和农业相关业务布局已经开始放缓。披露 2022年中报时，碧桂园总裁莫斌对外表示，为保证健康的现金流，对主业和新兴业务进行了调整，除了博智林机器人，其他业务都已暂缓。