金融界网4月1日消息 3月30日，港股上市国内千亿级房企之一的中国奥园（3883.HK）发布了2020年业绩公告，并与同日举行了线上业绩发布会。2020年全年，中国奥园销售规模为1330.1亿元，同比增长13％，实现营业收入677.9亿元，同比增长34％，实现归母净利59.08亿元，同比增长41％。

　　中国奥园是奥园集团麾下上市旗舰企业，此外奥园系上市平台还包括奥园健康（3662.HK）与奥园美谷（000615.SZ）。以“体育+地产”复合地产开发理念成立于1996年的中国奥园，是近年国内成长最快的房地产企业之一，2015年~2019年合约销售金额复合增长率达67％，并在2019年一举突破千亿大关。在30日的业绩发布会上，中国奥园强调了将持续“一业为主，纵向发展”的整体战略，并表示2021年是中国奥园迈向世界500强的开局之年，全年销售规模的目标定在了1500亿元，较上年同比增长近13％。

　　在业绩公告中，中国奥园还同时公布了2020年利润分红派息方案，计划每股普通股派发股息0.66元，以及0.11元特别股息，合计每股派息0.77元，合计派息20.76亿元，分红率达35.14％。

　　增速行业领先 稳居全国30强房企

　　制图：金融界 数据来源：中国奥园历年业绩报告

　　2016年~2018年，中国奥园以一年一个台阶的速率实现了销售的跨越式发展，并以此推动营收与业绩在随后数年的强劲上升。2016年~2018年，其合同销售金额增速的平均值达到了82.35％。而2017年~2019年，其营收的平均增速为62.27％，业绩的平均增速为69.14％。2019年之前的这一时期，也被称为是中国奥园规模红利时代的“全速跑”。

　　在克而瑞房企销售排行榜（全口径）的排名中，中国奥园也从2016年的65位，快速攀升至2019年的27位。

　　进入2020年之后，在圆满完成了上一阶段发展目标之后，伴随着中国房地产市场进入存量时代、价值时代、运营时代等新时期行业特征，中国奥园也及时调整经营发展战略规划，开启了管理红利时代的“节奏跑”。根据中国奥园在发布会中的表示，这一阶段的主要战略重点，是“优化组织运营，提升精细化管理，保持增幅高于行业平均水平，实现高质量发展”。

　　制图：金融界 数据来源：中国奥园历年业绩报告

　　上图可以看出，历年来的高速增长，以及以合营为主的轻资产运行模式，将中国奥园的综合收益能力推高到了ROE35％以上这个国内房地产行业的顶尖水平。而此后，面对收益“天花板”下的调整压力，如何维持高收益水平则是中国奥园在规模红利之后的主要挑战。

　　提质增效，是可以确定的正确路径之一。从历史变化可以看出，2016年以来，中国奥园的费用率呈现波动下行的态势，2020年其费用率更是近年来的最低水平，在行业中也处于低位水平。而另一方面，中国奥园的净利率维持在10％左右的水平，也属于中国房地产企业的平均水平线上。

　　在业绩发布会中，中国奥园表示，2020年，企业通过精细化管理、差异化管控，标准化使用率大幅提升达85％，开发周期逐年提速，优于行业标杆企业水平。此前，同期的总体客户满意度，也提升了20％左右，达到了80％的行业前列水平。

　　2020年，中国奥园毛利率出现了一定的回落。在业绩发布会的问答环节，中国奥园就相关问题表示，“毛利率的下降也是一个策略和调整的过程。2020年奥园在一二线城市的占比持续提升。尤其是2020年新增土地方面，一二线城市的占比提升幅度非常大，在此过程中，我们加大了三四线和五线城市的去化，价格也有一定的让利，短期内对毛利产生一定的影响。长远来看，城市层级提高之后，毛利率也会提到比较高的位置。”

　　优化自身经营水平 狠抓“三条红线”达标

　　以“三条红线”为核心的房地产金融审慎监管，叠加高质量发展经营思路与第二增长曲线转型，构成了当前中国房地产市场竞争发展的新格局。其中，从短期来看，“三条红线”的资产结构与财务风险新标准，无疑是影响权重最大的。

　　在业绩发布会中，中国奥园也提出自身的“三条红线”达标对策。概括来讲，就是通过促回款、调节奏、降成本、快交付，未来3年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产。例如，对于未来三年的有息负债规模，中国奥园制定了每年不少于5％降幅的目标，而对于净资产，则是未来3年年均复合增长率15％以上的目标。

　　在回答关于“三条红线”的应对问题时，中国奥园表示，其整体反应都是要狠抓营销的去化和回款，同时降低成本，更加严格的控制支出。“行业经过这几年的调控，总体看来行业利润率下行是一种趋势。目前在长效机制逐步显露威力的情况下，整个行业还能维持比较高位，甚至还处在增长态势的成交金额。可以说，无论政府、开发商，还是客户已经基本达成了一种新的平衡。所以开发商要做的事一定是继续维持一定的销售额，同时不断优化自身的经营水平，以达到降负债的目的。”

　　整体上来看，在2019年之前的规模红利“全速跑”时期，中国奥园拿地开发规模的快速扩张，推高了企业整体规模，也拉升了整体杠杆水平。其中，剔除合同负债的资产负债率从2016年的47.07％上升至2019年的57.55％，2020年进一步来到60％以上。当然，这一水平距离超过红线，仍有充分的空间，也留给了中国奥园对于资产结构足够的调整期。

　　中国奥园在2017年~2019年期间，净负债率增长较快，企业债务融资加快。而在2020年，这一数据有了明显的回落趋势。与此同时，现金短债比此前的快速下降趋势，也在2020年有了明显的趋缓。

　　土储结构优化 城市更新加速转化

　　在业绩发布会上，中国奥园表示，目前其土储已经实现北上广深一线城市全覆盖，同时聚焦粤港澳大湾区，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域等四大核心区域。截止2020年末，土地储备总建筑面积达5,718万平方米（权益比71％），分布95个境内外城市，总货值约6,208亿元。计入城市更新项目后，总货值约1.29万亿元，足够未来4至5年的发展。

　　拿地一直以来都是中国奥园的综合优势之一。其拿地方式多样，拥有收并购、招拍挂、城市更新等多元化方式的资源获取能力。2020年，其新增可开发建筑面积约2015万平方米（权益比59％），权益地价约451亿元，新增可售货值逾2426亿元。按货值计算，通过收并购方式占57％，招拍挂占27％，城市更新及其他占16％。

　　2020年，中国奥园拿地面积/销售面积约为156.42％，较2019年略有上升，并连续4年高于国内主流房企的平均水平。同时，同期中国奥园新增项目的城市能级进一步提升，一二线城市的投资占比73％。而在新增项目中，城市更新项目及产业合作占比16％。

　　自2011年布局城市更新领域至今，中国奥园以形成了成熟的“奥园旧改模式”，并在大湾区持有充足的锁定中城市更新项目资源。由于拿地时间早、拿地成本低，该模式为中国奥园实现土储扩容和利润水平的双丰收奠定良好基础。

　　目前，中国奥园拥有60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约6730亿元，其中大湾区可售资源约6552亿元，占比97％。2020年，其实现城市更新转化货值约382亿元。而未来3年，预计转化可售货值合计约为1600亿元，预计平均毛利率35％至40％，净利率15％至20％。