稳定楼市预期下的上海范本

来源：华泰睿思

核心观点

2月25日，上海五部门联合印发楼市新政“沪七条”。在限购松绑、公积金支持、房产税优化三大维度全面发力，放松力度高于年前的北京新政。我们认为，新政将有效降低购房门槛、提升支付能力，精准激活刚需与改善需求，放松力度超市场预期。叠加2月2日的收储新政，有望推动上海楼市从“预期底”向“量价修复”加速过渡，为一线城市稳市场提供重要样本，也有望为房地产（核心股）市场存量去化与行业转型注入新动能。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。

三维发力：大幅降低限购门槛，提升支付能力，疏通置换链条

新政对非沪籍及持居住证群体的限购政策进行系统性优化：1、将非沪籍外环内购房社保/个税要求从3年大幅降至1年；2、社保/个税满3年的非沪籍家庭可在外环内增购1套；3、持居住证满5年者可直接购房，无需社保证明。新政在公积金和房产税方面同步发力：公积金首套贷款最高额度从160万提至240万，叠加多子女及绿色建筑政策后最高可达324万，同时优化套数认定，打通“卖旧买新”通道；房产税方面，对成年子女家庭唯一住房暂免征收，为子女成年后与父母共有住房的置换场景打上补丁，降低改善型购房持有成本。

政策强度：首次放宽内环限购，显著加大放松力度

前有2025年下半年上海楼市加速调整，后有2026年潜在限售房源解禁入市压力，再叠加北京放松示范，此次上海政策宽松承担着托底和对冲的意义，因此政策出台在预期之内，关注重点在于力度如何。而此次整体宽松力度我们认为是超预期的。对比北京2025年底的优化政策，上海“沪七条”在限购松绑和支付端支持上力度更大：限购门槛方面，北京将非京籍社保/个税要求从5年降至2年，而上海直接降至1年，且允许社保满3年的非沪籍家庭在外环内增购1套，首次松动内环限购要求，对新市民和改善群体的支持更直接；公积金支持方面，北京首套公积金贷款最高额度为120万元，而上海提升至240万元，最高可达324万元，支付端杠杆空间更大。

政策影响：2月以来二次政策宽松，有望全面提升上海市场信心

截至2月22日，上海一二手房累计成交面积同比-1%，较12月跌幅收窄19pct。在本轮行业调整周期，新政首次涉及内环大范围限购放松（上次放松仅限非沪籍单身购买二手房），我们认为有利于推动行业延续修复趋势，尤其是核心区域量价的企稳回升。2025年上海外环内新房成交占比达48.4%（中指院数据），新政精准放宽核心区，具有积极影响。据中原数据，26年1月上海平均租金回报率已达2.0%，内环内及中环内老破小可达2.2%以上，为核心区价格形成支撑，尤其是有收储政策的静安、徐汇和浦东三区内环内项目。整体而言，此次松绑将直接激活外地户籍的刚需以及改善配置需求，有效激活“以小换大”“以旧换新”的置换需求，疏通市场循环。

投资建议

上海新政力度超预期，叠加中央地产支持信号，地产股估值修复机遇值得重视。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业等。

风险提示：房地产（核心股）政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。

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研报：《稳定楼市预期下的上海范本》2026年2月25日

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