中信证券：对中国科创园区企业的投资，是价值+主题的投资，也是安全资产+弹性业务的投资

文｜陈聪 张全国 刘河维 刘东航

对中国科创园区企业的投资，是价值+主题的投资，也是安全资产+弹性业务的投资。从价值安全底线而言，上市的绝大多数园区公司，都位于经济比较发达、产业基础良好的区域，投资性不动产和土地价值坚挺。从主题和弹性来说，大多数科创园区都参与孵化或投资中国最为前瞻、成长最为迅猛的新产业。

▍产业园区的价值，最终来自于其服务的新质生产力跨越式发展的价值，是科技产业供给侧变更所创造的价值外溢的一部分。

从表现形式来看，园区企业既通过作为“房东”和“地主”稳定获得一部分租金收入以及开发业务常规收入，也透过创投孵化来分享一部分企业跨越式发展红利。

▍产业园区投资性不动产租金稳定回流。

科创园区企业在长期发展过程中沉淀了规模不小的投资性房地产，成为企业发展的压舱石。我们选取的10家市值靠前的园区企业，投资性不动产合计金额为1,119亿元，2024年实现租金收入97.6亿元。单纯从可租赁面积来看，我国园区类物业供给较多，平均租金易跌难涨。但科创园区的魅力在于物理空间的集聚推动新思维碰撞，科技创新红利往往从最头部的科创园区产生。因此，我们认为头部科创园区的租金是稳定的。

▍产业孵化，园区上市公司服务+洞察。

近几年来，科创园区企业的角色，从房东不断向“后勤保姆”延展。科创园区并不只是提供建筑，更提供便利的营商环境，高效的后勤保障和顺畅的政企对接。通过越来越深入的企业服务，园区上市公司也就享有了对不同新兴领域的良好洞察。这种洞察，反过来转化为园区公司分享园区企业成长红利的便利条件。上市的科创园区，绝大多数都直投于部分园区企业（很多通过基金化方式投资），获得丰厚的回报。

▍投资业务硕果累累，科创园区企业始终站在中国新质生产力发展的潮头。

随着中国资本市场日渐活跃，以及硬科技的发展，投资业务逐渐成为园区企业重要的业务单元。以张江高科为例，截至2024年末，累计投资规模已超95亿元。其中，直投项目56个，投资金额40.8亿元；参与投资基金30个，认缴出资54.6亿元。投资方向上，集成电路占28%、生物医药及器械占20%、新能源汽车占35%、新一代信息技术占8%、智能制造占8%。投资企业中已上市54家，其中科创板上市企业16家、主板20家、创业板7家、新三板2家、境外9家。

▍风险因素：

园区企业在租物业存在空置率上升、租金下降的风险。园区企业投资相关的科技企业，存在发展及未来上市不及预期的风险。

▍投资策略：

我们认为，对中国科创园区企业的投资，是价值+主题的投资，也是安全资产+弹性业务的投资。从价值安全底线而言，上市的绝大多数园区公司，都位于经济比较发达、产业基础良好的区域，投资性不动产和土地价值坚挺。从主题和弹性来说，大多数科创园区都参与孵化或投资中国最为前瞻、成长最为迅猛的新产业。

本文节选自中信证券研究部已于2025年9月25日发布的《园区行业跟踪报告—中国科创上市园区图谱》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。