文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚 李俊波 中信证券研究

总体来说，如果取消非普宅标准，既可能推动对房地产开发企业的实质性，阶段性减税，也可能减少房企实质性现金流出（通过预征比例）。我们初步测算，相关政策可能增厚企业平均两成左右的业绩，其中低毛利率公司的业绩增厚幅度可能更大。

▍事件：

10月12日国新办举行新闻发布会，财政部表示正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

▍土地增值税是房地产企业的主要税种之一，显著影响业绩水平。

土地增值税是房地产企业纳税金额较高的税种，根据各公司公告，2024年上半年，万科、保利发展、招商蛇口的土地增值税分别占税金及附加科目的74%、67%、60%，占营业收入的2.5%、1.4%、1.4%，占保利发展和招商蛇口归母净利润的25%和50%（万科2024年上半年归母净利润为负）。由此可见，房地产企业土地增值税的规模较大，对业绩有显著的影响。

▍取消普通住宅和非普通住宅标准，在现阶段可能显著降低房企土地增值税负担，增厚公司业绩。

据国家税务总局规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征土地增值税。这意味着非普通住宅均不能免征，而由于房价前期的下跌，很多项目的毛利率水平较低，多数项目已经满足增值额要求，若取消普宅认定标准能够使得满足增值额要求的非普通住宅项目免征土增税，房地产企业的业绩将有较大的向上空间。

▍土地增值税采用预征形式，取消普宅标准意味着可能降低预征率，从而阶段性优化房企现金流入。

土地增值税在实操中采取商品房预售时进行预征，交付结算后进行清算的收缴方式，预征税率在不同地区有所不同，但非普通住宅的预征税率普遍高于普通住宅。以深圳为例，普通住宅的土地增值税预征率为2%，其他类型在3%-4%，若取消普宅认定标准，则部分非普通住宅的预征率可能会下降1-2个百分点。土地增值税预征金额的下降也有助于改善房地产企业的资金情况。

▍我们测算，土增税负担下降平均能给样本房企业绩带来约20%的影响。

我们根据样本企业2023年全年数据进行测算。假设在土增税新规下，原来的税负水平会下降一半，则以2023为例，样本企业的归母净利润有3%-47%的上升空间。我们判断，2025年企业的结算净利润率情况和2023年相比只减不增，故而土地增值税如果负担下降，对企业的利润表弹性可能更大。在公司内部而言，此前毛利率较低的公司业绩上升弹性大。在现金流的影响方面，更关键的影响在于取消非普标准是否会带来土地增值税的加速汇算清缴。目前来看，如果地方的资产负债表变得更加强健，则土地增值税返还预计也会加快。

▍风险因素：

政策尚未正式出台，具体如何调整和非普标准相衔接的土地增值税政策尚不明朗。土地增值税是超率累进税，只有在低毛利率的环境下，调整非普标准才对企业影响巨大。也就是说，房地产企业一旦从困境中走出来，毛利率恢复之后，土地增值税依然会是一个比较高的税负。我们对具体业绩影响的测算基于对2023年土地增值税金额的简单估算，但在无法洞察企业非普占比和预见政策细则的情况下，这种估算仍然可能存在较大偏差。

▍投资策略：

总体来说，如果取消非普宅标准，既可能推动对房地产开发企业的实质性、阶段性减税，也可能减少房企实质性现金流出（通过预征比例）。我们初步测算，相关政策可能增厚企业业绩，在其他条件维持不变的情况下，平均约相当于企业2023年归母净利润的20%。我们看好货值弹性大、信用健全、有望受益于土增税返还的发展商。