保汇率还是保房价?
现阶段,我国面临汇率和房价的双重压力。考虑到保持人民币汇率稳定是央行的重要职责之一,在美元指数走强的情况下,短期内央行总量货币政策空间预计将较为有限,国内降息的可能较低。对于房价来说,可以因城施策出台结构性政策,进一步降低按揭贷款利率,从而降低房贷的实际利率,支撑房价企稳。
在2016至2017年及2019至2020年,我国曾两次面临汇率和房价的双重挑战,对此央行采取了一系列宏观审慎政策以稳定市场。
在2016-2017年期间,面对人民币汇率贬值和资本流出,央行通过外汇市场的宏观审慎管理稳定汇率预期,并适时调整MLF利率及发挥SLF利率走廊上限的作用,同时对个人住房贷款及公积金利率进行调整,实施“因城施策”的房地产信贷调控。2019-2020年,随着人民币汇率“破7”,央行进一步强调市场供求在汇率决定中的基础作用,并通过稳健的货币政策和逆周期调节保持流动性合理充裕。此外,央行推进了房贷利率市场化改革,引入贷款市场报价利率(LPR)机制,增强了房贷利率的市场化程度和灵活性。这些措施共同作用于稳定金融市场和促进经济平稳健康发展。
汇率和房价间的基本逻辑:
市场价值的视角:人民币资产价格相对偏高的背景下,国内资产价格下跌和人民币贬值是价格达到均衡的两种常见路径。2021年之前的几年间,以美元计价的国内资产(房产、股票等)较贵,吸引力有所下降。在这种情况下,若想使价格达到平衡点,存在两种常见的路径:国内的资产价格下跌,或是人民币贬值。事实上,自2021年以来,国内房价上升速率放缓并逐渐步入下行通道,但以美元计价的我国房价下跌速度更快,背后原因来自于人民币贬值的压力。可以说,房价下降和汇率贬值共同作用下,造成以美元计价的我国资产价格的显著下降。
货币政策的视角:简单逻辑下,“保汇率”和“保房价”较难同时实现。去年以来,在美联储货币政策取向的影响下,美元指数走强,人民币贬值压力较大,在地产基本面未见改善的情况下,各线城市房价也进入下行区间。对于央行来讲,简单的逻辑下,加息可以稳定汇率,但会对房价形成压力;降息可以支撑房价,却不利于汇率稳定。因此,在汇率和房价均存在压力的情况下,市场对“保汇率”还是“保房价”产生了一定探讨。
央行将如何权衡?
保汇率的必要性。近期公布的数据显示,美国经济表现较好,且通胀压力未减,短期内美联储降息的可能进一步降低,美元指数持续走强,对人民币形成了一定的被动贬值压力。4月18日,在国新办举行的发布会上,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示,人民银行保持人民币汇率基本稳定的目标和决心是不会变的。由于降息会对本币形成贬值压力,预计短期内降息等总量货币政策的空间较为有限。
结构性政策支撑房价。考虑到实际利率 = 名义利率 - 通胀率,我们采用个人住房贷款加权平均利率与70大中城市二手房价同比增速之差计算得出房贷实际利率。2021年以来,房贷实际利率显著上行,从2%左右快速上行至2023年末的7.7%。在总量货币政策空间较为有限的情况下,结构性政策有助于缓解房价下行压力。对于实际利率较高的问题,应因城施策降低按揭贷款利率,从而降低房贷的实际利率,助力房价企稳。
结论:现阶段,我国面临汇率和房价的双重压力。考虑到保持人民币汇率稳定是央行的重要职责之一,在美元指数走强人民币承压的情况下,为了维持汇率稳定,短期内央行总量货币政策预计将相对克制,国内降息的可能较低。对于房价来说,可以因城施策地出台结构性政策,进一步降低按揭贷款利率,从而降低房贷的实际利率,支撑房价企稳。
风险因素:国内政策力度超预期变化;经济复苏不及预期;海外主要经济体衰退风险;地缘政治冲突进一步加剧。
注:本文来自中信证券发布的《债市启明|保汇率还是保房价?》,报告分析师:明明、彭阳、章立聪、周成华
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