伴随地产大周期向下,经济或已进入“后地产”时代,后续如何演绎、驱动来自哪里?中外比较梳理,可供参考。
时代之变:经济或已进入“后地产”时代,亟待培育增长新动能
地产对经济增长的贡献下降,投资乘数效应的影响已大不如传统周期。地产投资是传统周期下经济的重要驱动之一,链条长、乘数效应强,但近年来乘数效应明显减弱,1单位投资由原来最高拉动2.7单位综合产出下降至2020年2.1单位综合产出、2022年大概率进一步下降,使得房地产链条占GDP比重或由原来的20%降至当前17%左右。
伴随地产大周期向下,经济或已进入“后地产”时代,亟待培育、壮大增长新动能。伴随人口进入负增长、25-44岁主力购房人群增长放缓等,住宅销售驱动的地产大周期拐点已现;而结婚和生育意愿下降等,进一步降低购房需求。经济增长也早开始降低对房地产的依赖、培育新动能,但制造业、服务业等非地产驱动领域的内生动能尚弱。
他山之石:“后地产”时代,海外经济体走出“阵痛”不尽相同
日本经济进入“后地产”时代,经历了“迷失的十年”,后来靠政府需求补位、产业升级等逐步走出“阵痛”。1991年日本地产泡沫灭,尽管货币迅速转向宽松,但财政扩张滞后等,并没有遏住资产负债表衰退。经济持续低迷下,居民消费低迷,政府加大公共投资、政府消费;同时,通过引导技术创新等培育高端制造,扩大出口竞争优势。
与日本不同,美国注重遏制地产“次生风险”,依靠消费和服务业双轮驱动走出低迷期。美国经济对地产的依赖度不高,但地产下行周期如80年代初、2007年等,引发金融风险,政府果断采取货币宽松、财政兜底等措施降低金融风险对实体的冲击;同时,宽松的货币环境也为居民消费修复、企业科技创新提供等提供支持,推动经济走出低谷。
海外启示:遏住次生风险,稳定消费基本盘,创新驱动多极增长
海外经验显示,顺利过渡至“后地产”时代,中短期需遏住地产次生风险、稳定消费基本盘,中长期推动创新实现多极增长。遏住地产问题带来的资产负债表收缩,是进入“后地产”时代的关键一步;当前,中国经济增长对地产依赖已明显降低,但地方政府、银行对地产的依赖非常高,如何避免“缩表”非常关键,同时也需稳定消费基本盘。中长期来看,通过技术创新,推动制造业、生产性服务业多极增长,增强抵抗内外部冲击的能力。
眼下,以新能源为代表的中国制造已开始突破,但还不够抵补传统动能的减弱;需要以装备制造为核心打造多极强势产业,并培育和壮大生产性服务业。电气机械、汽车、有色等新能源相关行业生产、投资,在过去几年表现亮眼,但经济高质量发展需要构建多支柱的创新产业集群;制造业的高质量发展离不开生产性服务业的支撑,需要加强信息服务、商业服务等生产性服务业,推动我国服务业“走出去”深层次参与全球化分工。风险提示:政策效果不及预期,地缘冲突加剧。
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