报告导读

　　预售资金监管的收紧会导致房企的高杠杆高周转游戏提前结束，当前行业的主要矛盾不在于居民端而在于房企端，有克制的政策纠偏仍在路上。

　　事件：7月10日，武汉绿地光谷星河绘全体业主联名申请《停贷告知书》，申请自合同交房日期2022年12月31日起，将停止向贷款银行偿个人贷款的每月还款直至楼盘完工验收合格交付。相似的情况也同样出现在其他城市的楼盘，包括长沙新力铂园、南昌新力城、太原泰禾金尊府、景德镇恒大珑庭等全体业主都联名《停贷告知书》。

　　业主“集体停贷”潮开启，后续将督促政府出面监督竣工保交楼。依据克而瑞数据，截至2021年年底，在其24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目占2021年商品住宅成交总面积比重达到10％。其中，郑州、长沙、重庆和武汉项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。业主《停贷告知书》表达的就是不全面复工就强制停贷，因此后续将会倒逼政府出面去监督项目的施工状态，避免挪用预售资金无法交楼的情况发生。

　　预售资金监管对老项目有补齐欠款以及追偿，因此进一步加剧了房企的资金链紧张态势。预售资金监管不存在新老划断，不光2021年8月份以来的新房销售项目有预售资金监管，而且之前的老项目需要补齐预售资金监管账户欠款，以及被挪用的情况也需要追偿，进而导致了房企资金链的进一步紧张，尤其现在较低的去化率使得房企也无法获得足额的销售回款来施工以及偿还巨额的债务，因此就进入了恶性循环。

　　当前行业的矛盾不在于居民端，而在于房企端。在中国土地作为信用派生的源头，土地市场是领先于楼市的，换句话说如果土地市场没有得到明确的企稳，那楼市端无论是量还是价企稳的压力都比较大。也即是房企扩表带来信用扩张是楼市周期复苏的先决条件，因为房企扩信用能带动经济复苏，并传导至居民购买力增强，而若只对居民端进行支持，在经济环境有压力的情况下，居民预期的扭转难度会大幅度提升。本轮周期复苏的延迟，关键也就在于信用抓手落在了居民端，而非和历史一样的房企端，由于居民离土地太远，使得信用派生链条较房企拿地更为间接，使得楼市下行的时间被拉长、幅度在加大。

　　预售资金监管是囚徒困境，需要统一协调去优化。从2018年资管新规去房企金融化以来，房企的最大资金来源就转换为了无息负债，因而预售资金监管的收紧会导致房企的高杠杆高周转游戏提前结束，资金链出现问题就会挪用监管不严的银行账户，如此以来部分城市就会出现烂尾，因此我们相信经过政策有效性验证之后，有克制的政策纠偏仍在路上，带动楼市企稳、平稳发展。

　　风险提示：去化率继续低位运行，预售资金监管趋严。