文丨明明FICC研究团队

核心观点

我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大，近期央行表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。我们认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

调降存量房贷利率的话题再升温。我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大，央行对此表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。新发个人住房按揭贷款利率自2011 年后经常高于贷款基准利率，考虑到按揭摊还、贷款早偿等因素，我们测算目前存量按揭贷款利率较当前5年期LPR有约40bps加点幅度，预计主要分布在4.6%-4.9%区间内。

房贷利率话题的今昔对比：存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。然而当前背景与2008年存在一定的异同。①相似点：经济修复均面临一定的压力，需要各类政策合作协同刺激需求；需要注意的是，我国经济增长修复的前景较为明朗，并没有达到2008年全球金融危机发生的程度。②不同点：存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大。

下调存量房贷利率的利与弊：利率调整可以缓解提前还贷问题、刺激居民消费。①提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本刚性的矛盾，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表。②存量按揭利率调降还有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供进一步的支持。利率调整也将增大银行息差压力：①目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。②结合前文测算结果，如果存量按揭贷款下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑2.0-4.0bps。

存量按揭利率会调整吗？如何调整？综合前述分析，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，政府部门直接出台政策要求银行调整的概率很低。部分银行可能以社会责任为导向，或者以留存优质客户为目的，自主降低存量房贷利率。如果存量按揭利率有所调整，参考2008-2009年的经验，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

正文

调整存量房贷利率的话题再升温

我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大，央行对此表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。他指出，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。

新发个人住房按揭贷款利率自2011 年后经常高于贷款基准利率，考虑到按揭摊还、贷款早偿等因素，我们测算目前存量按揭贷款利率较当前5年期LPR有约40bps加点幅度，预计主要分布在4.6%-4.9%区间内。我们统计了2009年以来新发个人住房按揭贷款利率、当期贷款基准利率以及净增规模，自2011年起，绝大多数时期按揭贷款利率高于基准利率。考虑到按揭摊还、贷款早偿、房屋置换等因素，越接近当前时点所发放的贷款，剩余比重就越高；相应的，其当时所定的加点幅度对于全体按揭贷款的平均加点幅度的权重也就越高。我们基于这一逻辑结合央行公布的个人购房贷款新增数据，模拟测算得到目前存量贷款按揭利率较LPR的加点幅度高出约40bps（注：此处测算假设所有时间点贷款偿还节奏均匀不变，但实际情况中受到经济环境影响等在不同年份贷款早偿意愿会发生变化，因此实际情况较测算会存在一定误差）。考虑到测算误差后，我们放宽区间，对应得到目前存量按揭贷款利率主要分布在4.6%-4.9%区间内。

实际上在今年年初，由于新发个人房贷利率持续下行，便已经引起了部分存量房贷消费者的关注，并围绕存量房贷利率调降展开讨论。2023年1月5日，央行和银保监会联合发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。据21世纪经济报道援引诸葛找房数据研究中心资料，多地首套房贷利率已调至4%以下，而对于存量房贷利率，则未见变化，存量与新发贷款利差不断扩大，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。2008-2009年我国存量房贷利率确实有过下调的先例，但是环境背景与现在相比仍有异同，类似的方案是否可以顺利复制？又能否取得预期的成效？这些问题仍有待探讨。

房贷利率话题的今昔对比

2008年房贷利率调整始末

存量房贷利率下调其实已有先例，2008年央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出优惠利率方案。2008年房地产市场销售量骤降，交易陷入低迷，为促进房地产市场健康发展，服务“保增长”目标，同年10月22日，中国人民银行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍，最低首付款比例调整降至20%。事实上，央行当时并没有对存量贷款利率是否调整作出明确规定，但根据中国证券报2008年12月30日的报道记载，一些中小银行率先承诺利率打七折，并推出贷款平移业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。

当前背景与2008年的异同

当前市场与2008年的相似点在于，经济修复均面临一定的压力，需要各类政策合作协同刺激需求；需要注意的是，目前我国经济增长修复的前景较为明朗，并没有达到2008年全球金融危机发生的程度。2008 年全球金融危机发生后，中国宏观经济承压，商品房销售大幅下滑。为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，央行下调了商业性个人住房贷款利率下限。观察2023年上半年，经济社会全面恢复常态化运行，国民经济回升向好，但国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固：需求不足的状况仍未得到实质性改善，剔除基数因素后商品零售的增长面临瓶颈，地产投资持续负增长。不过需要注意的是，伴随各项稳增长计划积极出台并快速落地，我国经济增长修复的前景较为明朗，当前下调存量贷款利率的紧迫性并未达到2008年的程度。

当前市场与2008年的不同点在于，存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大。截至2022年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元，而2008年的规模仅为2.98万亿元，不足现有规模的1/10。此外，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。在庞大的房贷规模和较高的占比背景下，存量房贷利率的调整对银行的收入、息差等指标都会产生更大的影响，因此政府部门和商业银行在决策时都必须更加谨慎。

此外，严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低。2009年各家银行纷纷跟随调降存量贷款利率，一大原因是为了争夺或留存存量贷款客户，不得不陷入“价格战”。然而，目前的同名转按揭业务已经被监管严令叫停。根据21世纪经济报道2022年5月的内容，绍兴银行以“按揭贷款置换”为名推出转按揭业务，随即被总行和监管叫停。严监管背景下，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低，因此银行更多会依据本行实际情况来动态调整策略。

下调存量房贷利率的利与弊

利率调整可以缓解提前还贷问题、刺激居民消费

提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本刚性的矛盾，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表。2022年以来，受到疫情和海外风险的影响，居民资产价值与收入水平的不确定性增大，居民资产端收益率下滑与负债端成本刚性的矛盾背景下，居民放缓了加杠杆的速度，甚至提前偿还按揭贷款。2023年年初至今，居民的风险偏好已经开始修复，但是“提前还贷潮”仍未结束。对此，下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表。

此外，存量按揭利率调降还有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供进一步的支持。6月16日国常会提出 “加大宏观政策调控力度”、“着力扩大有效需求”。如果存量按揭利率下调，将会降低购房者月供负担，金融支出会部分转化为社会消费支出，从而提升消费倾向，从内需的角度拉动经济整体修复。

利率调整也将增大银行息差压力

目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。2023年3月，我国商业银行整体净息差为1.74%，是2010年有记录以来的历史最低值。此外，2023年以来5年期LPR已经下调了10bps，预计2024年将面临新一轮LPR重定价压力。考虑到政策刺激信贷需求、鼓励银行向实体让利，在低息差和LPR下调的双重压力下，压降存量房贷利率会进一步增加银行经营难度。虽然存款利率下调的趋势一定程度上缓释了贷款利率调整的冲击，但我们仍需警惕存量按揭利率调整对银行业经营稳定性和服务实体经济能力的潜在影响。

结合前文测算结果，如果存量按揭贷款下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑2.0-4.0bps。若将存量按揭贷款实际执行利率高于LPR的部分全部降至LPR水平，但LPR以下的不调整，那么加权平均降幅可能达到50bps，对应银行利息收入减少1940亿元。然而这一情况比较极端，实际操作中更可能针对部分城市实施、申请要求较为严格（如存量房贷笔数、个人征信记录等限制因素），且采取阶梯式或差异化下调，因此我们假设最终符合下调要求的按揭贷款占全部贷款的25%-50%之间，加点下降幅度保守估计为40bps，则对应银行按揭贷款利息收入减少388-776亿元，对应息差下滑2.0-4.0bps（注：此处测算假设所有银行调整存量按揭贷款的平均比重在25%-50%，但实际情况中各个银行的客户资负情况、按揭占比均有不同，在方案制定上也会有较大的差异，因此实际情况较测算会存在一定误差）。

存量按揭利率会调整吗？如何调整？

综合前述分析，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，政府部门直接出台政策要求银行调整的概率很低。目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，政府部门或暂时不急于下调存量房贷利率；而且存量房贷规模较大，不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异，直接出台政策强制调控的可行性也不高。但是降低部分存量房贷利率，确实有助于减少借款人房贷利息支出，减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资。因此不排除部分银行以社会责任为导向，或者以留存优质客户为目的，自主降低存量房贷利率。

如果存量按揭利率有所调整，参考2008-2009年的经验，预计在方案设计上会更加灵活精准，确保银行释放的利息收入控制在合理范围内。下调存量房贷利率显然不能简单地“一刀切”，基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷合同的条款也有较大的区别，需要制定差异化的存量房贷利率调整方案，延续“因城施策”的政策思路，避免带来套利空间或引发新的不公平。参考2008-2009年的经验，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力：有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。

资金面市场回顾

2023年7月19日，银存间质押式回购加权利率大体上行，隔夜、7天、14天、21天和1个月分别变动了23.83bps、3.83bps、8.25bps、0.36bps和-0.02bps至1.54%、1.89%、1.95%、2.09%和2.09%。国债到期收益率大体下行，1年、3年、5年、10年分别变动-0.57bp、-0.50bps、-0.68bps、0.05bps至1.6200%、2.2000%、2.4080%、2.6240%。7月19日上证综指上涨0.03%至3198.84，深证成指下跌0.37%至10932.65，创业板指下跌1.06%至2177.25。

央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2023年7月19日人民银行以利率招标方式开展了150亿元逆回购操作。今日央行公开市场开展150亿元7天逆回购操作，当日有20亿元逆回购到期，实现流动性净投放130亿元。

【流动性动态监测】我们对市场流动性情况进行跟踪，观测2017年开年来至今流动性的“投与收”。增量方面，我们根据逆回购、SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现金定存等规模计算总投放量；减量方面，我们根据2020年12月对比2016年12月M0累计增加16010.66亿元，外汇占款累计下降8117.16亿元、财政存款累计增加9868.66亿元，粗略估计通过居民取现、外占下降和税收流失的流动性，并考虑公开市场操作到期情况，计算每日流动性减少总量。同时，我们对公开市场操作到期情况进行监控。

可转债市场回顾及观点

可转债市场回顾

主要宽基指数：上证指数（0.03%），深证成指（-0.37%），创业板指（-1.06%），中证转债（0.08%）。转债市场个券涨多跌少。中信一级行业中，房地产（1.39%）、建材（1.39%）、传媒（1.20%）涨幅较大；电力设备及新能源（-1.33%）、国防军工（-1.00%）、电子（-0.93%）跌幅较大。A股成交额约7036.08亿元，转债成交额约529.04亿元。

明电转02（57.30% 上市首日，转债余额4.49亿元）、赫达转债（35.10% 上市首日，转债余额6.00亿元）、纽泰转债（20.00%，转债余额3.50亿元）、新港转债（6.76%，转债余额3.69亿元）、海泰转债（6.70%，转债余额3.97亿元）涨幅居前；天铁转债（-7.89%，转债余额0.58亿元）、龙净转债（-4.17%，转债余额18.76亿元）、华锋转债（-3.94%，转债余额2.01亿元）、英联转债（-3.26%，转债余额1.51亿元）、联得转债（-2.92%，转债余额1.47亿元）跌幅居前。

可转债市场周观点

上周转债市场跟随正股市场小幅上涨，转债市场成交额有所回升。

宏观层面，6月信贷数据超预期，总量和结构上均表现良好，反映当前稳增长的政策部署已经展开并发挥效力。短期来看，经济处于周期底部，市场风险偏好有望改善。随着业绩预告窗口关闭，中报行情已进入尾声，7月下半月进入关键政策验证期，重点聚焦产业政策。近期重点可以关注几条主线：一是盈利叠加估值修复背景下的公用事业板块；二是高端制造相关方向，围绕政策推动和业绩兑现预期，建议关注半导体、汽车零部件、机器人以及家电等；三是成长类的标的，围绕新材料、创新药等方向；四是市场主题交易重燃，可以再次关注到中特估等相关方向。

当前转债市场仍旧在修复趋势之中，不少个券创年内新高，特别是前期回调的科技板块也明显回暖，市场赚钱效应再次回归。虽然指数层面看似震荡，但个券层面甚至板块层面的机会并不缺失，总体策略上我们保持积极的态度不变。当前市场的条款扰动重新起势，投资者也尤为关注，特别是对赎回条款的担忧导致部分标的在某一交易日快速压缩估值，转债跌幅明显，进而带动正股调整。赎回条款扰动难以提前预估，市场投资者当前普遍以谨慎态度对待，由于个券赎回条款给予的重置周期普遍较短，导致诸多高价标的每个季度都面临一次类似冲击，在市场流动性偏弱的背景下对投资者十分不友好。我们建议一方面适当规避高价高溢价率标的，这类标的的赔率较差，另一方面适当做一些分散，当前转债市场可以相互“替代”的标的不在少数，适当分散可以规避单一个券单一时点价格的波动风险。但总体而言，我们认为只要不过分集中，对于单一个券的赎回扰动不用过于担忧。当前市场机会广泛且波动提升，只要不是普遍“踩雷”，基于对市场偏积极的态度，我们认为单一个券的波动可以由其余标的对冲，建议投资者勿过多纠结在某一特定转债上，把握市场总体机会仍更为重要。

高弹性组合建议重点关注：伯特转债、金诚转债、瑞鹄转债、龙净转债、九强转债、惠城转债、法兰转债、麦米转2、精测转债、科思转债、鼎胜转债。

稳健弹性组合建议关注：中银转债、长久转债、恒邦转债、巨星转债、海澜转债、宙邦转债、晶能转债、永安转债、川投转债。

风险因素

市场流动性大幅波动，宏观经济增速不如预期，无风险利率大幅波动，正股股价超预期波动。