年初至今，REITs价格整体持续走低，REITs总指数下行幅度达到9.7％，不同项目属性、不同底层资产类别均持续走低。在市场单边持续下行后，当前REITs市场估值已经明显降低。但机构投资者行为偏好一致性强、市场流动性偏弱，市场反弹或仍面临一定压力。

　　2021年6月，REITs上市以来，市场走出了3个“上行-下行”波段，目前，我们正处于第3个波段的下行阶段。年初至今，REITs价格整体持续走低，REITs总指数下行幅度达到9.7％，不同项目属性、不同底层资产类别均持续走低。

　　为何持续下行？

　　首先回顾历史走势，2022年底之前，REITs走势受债券市场走势影响较大，债市下行阶段一般REITs指数上行，债市上行也一般伴随REITs指数下行。2022年底，疫情防控政策优化后，市场更侧重基本面，REITs指数走势与股指走势相关性增强。

　　从REITs项目业绩表现来看，多数项目实际经营收入不及预期，部分出现明显下滑，呈现出易减难增的特点。此前，各REITs基本均处于较高溢价水平，市场持续下行，也是定价逐步理性化的结果。

　　此外，投资者结构更加单一，机构投资者占据绝对主力，且还有进一步提升的趋势，机构行为及偏好一致性较强，流动性减弱，可能也是各类型REITs持续下跌重要原因。

　　怎么看当前REITs的估值水平及后续走势？

　　从绝对估值来看，当前产权类和特许经营权类REITs价格均来到相对低位，平均估值收益率产权类达到5.17％，特许经营权类达到7.83％，在各类资产中，实际上都已经具备较强性价比。再从相对估值来看，产权类P/FFO为23.51，特许经营权类P/FFO为11.84。

　　在市场单边持续下行后，当前REITs市场估值已经明显降低。但机构投资者行为偏好一致性强、市场流动性偏弱，市场反弹或仍面临一定压力。

　　风险提示：REITs项目经营问题未得到充分考虑，各项目绝对估值参数设置不尽合理，可供分配现金流中存在较多非常规因素影响未能剔除，经济基本面下行超预期。