你有房子吗？你要卖房子吗？

　　上周五送孩子去学校罢的回程中，路边遇到一个约莫六七十岁的花发老头，蹲在小卖店门口刷短视频，由于他的声音外放开得极大，“卖卖卖！卖卖卖！赶紧卖！您的房子再不出手，将永远失去出手的机会！”视频里亢奋的声音让你想忽视他都不行。

　　走不多远，小区门口传达室大爷照例一张藤椅一杯茶，早晨不晒的太阳下，恰巧也在刷抖音：“现在卖房比买房还难，有没有感受到？……中国房地产的真相是，三四线房产靠政策涨，一二线城市靠需求涨，三四线靠政策创造需求，一二线靠政策需求，所以我让你赶紧把多余的房子卖了！你说不好卖啊？我告诉你以后更不好卖！因为三四线的房子都是虚高的！根本不值那个钱！”

　　走过去几分钟之后，我心里突然里“咯噔”一下：

　　很久没有听过出租车司机聊股票了，但是今天碰到了路边大爷听卖房。

　　做投资，不管是投资房产还是股权，当市场共识的一致性已经渗透到街头巷尾的时候，就要警惕。

　　不管这样的共识看起来是多么的科学，都要打个问号。

　　不论你是否决定站到这个共识的对立面，至少不能头脑一热地被这个共识所挟裹。

　　先交代一下我的生活背景，是典型的不能再典型的工薪阶层。生长于五线城市，大学毕业后在一线城市工作生活。上有老下有小，购房自住，买卖也是因为孩子教育和改善需求，不炒房。本文主要是谈一下个人的观感，知识浅薄可能眼界会有很多有局限，大家不赞同的可以底部留言批评。

　　现在有一种很主流的观点：中国房地产的好日子到头了。

　　很多人都是这一套需求侧的宏观叙事的说辞：人口增长趋势拐头，城镇化进程放缓，城乡房屋保有量趋于饱和，政策层面的房住不炒等等。

　　看上去全是不利地产行业发展的因素，行业发展空间受限。地产周期下行，也导致上下游产业链不景气。有没有道理呢？有一定道理。

　　但是生活经验和常识告诉我：中国地产行业，还有很大的发展空间。地产行业绝不是暮年产业，这才到哪里？

　　事实是：中国还没有跨越中等收入陷阱。

　　发达国家的居住条件是什么？大家去日本、瑞士、美国等发达地区看一看，普通民居是什么样的居住条件？

　　中国大部分的房子，连功能性都达不到及格的60分，舒适度还需努力，美观度惨不忍睹。

　　我们先说城市，说起来真是笑中带泪。

　　功能性上，二手交易平台上北京四环以内，总价在500万以下的房子，基本上户型都有极大的瑕疵。狭小、无厅、暗厕、暗厨、暗卧，奇形怪状的布局，实地去看看房，各种作妖只会不断地突破你的认知。用我一个朋友的原话来说：“都不是人住的房子”。

　　舒适度上，我在某平台上以“精装修”为关键词搜出来的“必看好房”，喏，就是如下：白墙配节能灯，就算精装修了。那么各位看官，什么是非精装修呢？墙是什么颜色大家尽可以展开想象。

　　美观度上，我们想，别墅怎么着也该美观了吧？

　　很多别墅（注意是很多，不是说所有）是下面这样的啊，呃……300多平米的大house啊，学点设计人都没眼看……

　　客厅里好歹还地毯油画绿植说得过去，但你要是点进去，扣扣细节再看看他们的卫生间：

　　还这样的：

　　呃……没眼看啊没眼看。

　　看官可能觉得我夸张了——欢迎来北京看看，就知道是不是夸张。

　　实名表扬一下上海，功能性和舒适度上暂不论，审美上普遍比北京要高一个级别。深圳和广州，功能性上要强很多，至少明厨明卫的房子很多见，但美观性上，别墅住成农民房的也比比皆是。

　　二线城市呢，各有各的特色。一般新楼盘的功能性基本上都达标了，老旧小区墙体斑驳，大片握手楼的也很常见。

　　再提到小镇和农村，一般民居的面积是够了，有些新农村的小楼外观上翻新了，一幢幢小别墅一样的——但是大家看看发达国家乡村人家的房子和客厅，再看看我们的房子和客厅，就知道一旦我们跨过中等收入陷阱，进入富裕阶段的生活应该是怎么样的——当然也不用全看国外富裕地区，看看江苏南部和浙江沿海一带的农村也可以。只是中国这样富裕的小镇和村落不够多啊！

　　我们如果到达富裕的那一天，按照富裕的标准来看，中国绝大多数的房产都要升级，建造、设计、装修、美化乃至文化的全面升级。这会是多大的市场？

　　我对你说车辆渗透率快到顶了？你说车要换的。

　　我对你讲房子保有量已经很高了？请你想想你家要不要换房。

　　地产行业才发展到哪里啊？

　　我们不过是刚刚摆脱了老破小、低矮漏、筒子楼、共用厕所的1.0时代，跨越了两娃挤一张床、在客厅写作业、阳台塞钢琴的2.0时代。刚刚摸到house3.0的门槛而已。

　　跟从2G到6G一样，按照我们的宏伟蓝图和奋斗目标，早着呢。

　　妄言一句，地产行业虽然已经走过了黄金、青铜、白铁的时代，但仍然年轻。

　　需求仍然旺盛。只是缺乏好的供给。

　　随着一些政策性掣肘因素的消解，随着大浪淘沙优胜劣汰的供给侧出清，未来20年，地产以及地产相关的装修建材、家居设计、家电装饰等等，仍然是中国蓬勃发展的行业之一。

　　喊“活下去”的人往往活得挺好。

　　恒大虽然倒了，但这也是规律。任何行业都逃不过“沉舟侧畔有帆过 病木前头他木春”的自然法则。

　　不妨打个赌，对于杨国强、王健林、孙宏斌来说，他们人生中最难受的时刻绝不是现在，不是将来，而是许多年前某个时刻，碧桂园、万达、融创企业发展过程中经历的考验，这一次也绝不是最严峻的一次。

　　有房的人都很担心房价。

　　我们看到，深圳/ 北京/上海多个片区二手房房源量激增这样的新闻频频充上头条。

　　然后我们又看到，中介PUA卖家的新闻竟然冲上了热搜，而新晋网红靠教你快速卖掉房子吸引了一大波流量。

　　这些经济现象背后的情绪逻辑，和股市是一个道理：在下行市场中，有筹码的，希望趁着价格还好，赶紧出手，免得砸手里。

　　回到本文开头， 情绪的归情绪，理性的归理性。

　　事实是，本轮下行周期以来，一线城市房价相对坚挺，新房价格当月同比均保持正值，环比仅在 2021 年 12 月与 2022 年 9-11 月两个较短区间转负，下跌幅度不超过 0.2％。在下行区间，二线和三线城市跌幅较一线城市更大，二线城市由于受到核心强二线城市支撑，房价跌幅稍弱于三线城 市。三线城市同比和环比的跌幅最为剧烈，同比从 2022 年 2 月转负，环比则从 2021 年 9 月 转负，经历了 15 个月的下行周期。

　　进入 2023 年，房地产市场开始出现复苏迹象。

　　3 月，一二三线城市商品住宅销售价格环比明显上涨，同比也有一定改善3 月 70 个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市达 64 个，较上月增加 9 个，同比上涨城市 18 个。分区域看，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨 0.3％、0.6％和 0.3％，涨幅均高于或维持上月。

　　4 月，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降势趋缓。一线城市新建商品住 宅销售价格同比上涨 2.0％，涨幅比上月扩大 0.3 个百分点，二线城市新建商品住宅销售价格 同比由上月下降 0.2％转为上涨 0.2％，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.9％。

　　结合同比趋势可知，一线城市上涨动能略有放缓，且存在区域内的房价分化，核心区域越 贵越涨，外围区域打折促销；二线城市受强二线影响，复苏效果相对较好；三四线城市目前已释放较多需求端政策，未来政策放松空间较小，后续随着政策的逐步落实和市场情绪的回暖， 销售数据存在进一步改善的可能。

　　房价下行，土地市场也在同步下行。

　　本轮房地产下行周期中，销售遇冷叠加房企资金困境， 2021 年 8 月至 2022 年末，拿地面积逐月下降，降幅同比也持续扩大，土地市场热的急剧缩减， 截至 2022 年末购置土地面积跌幅超 50％。2013年1-4月，300城土地成交面积同比跌32％。

　　这意味着什么？未来库存的下降和供应端新增量的萎缩。

　　既然叫“周期”，就不可能永远在底部。

　　至于地产股，上周五在小作文的催化下躁动了一阵，很快熄火了。不管接下来还有没有小作文，有没有个别城市政策的“跑步快进”，布局重点城市核心板块的现金流边际改善的房企都将占据优势。

　　记得智通财经在去年11月发过一篇文章《撕裂的地产股！翻倍但仍然可以适度的乐观，因为政策底要夯实了》，时间虽然过去了半年，但整体逻辑依然没有变化。

　　事实上，优质房企销售持续逆市高增长，行业加速出清、格局优化正在进一步演绎——虽然行业销售走弱，但年初以来优质房企销售持续超预期，逆市高增，如：越秀+101％、华发+86％、滨江+78％、招蛇+77％、华润+76％、建发房产+67％、中海+54％、保利+23％等，集中度进一步提升。

　　最后，私以为如果要刚需买房，现在这个买方市场，是个不错的机会哦。