核心观点

　　退市制度持续优化。通过多次退市制度的改革，不断优化退市指标、缩短退市流程，加大市场出清力度，提升退市效率，构建有进有出、优胜劣汰的市场生态。退市制度的完善也能有效抑制市场上的投机行为，同时让资源更集中于优质企业，使A股市场不断走向成熟。我国沪深交易所四大类强制退市指标有：1）交易类：包含“1元退市”（连续20个交易日收盘价均低于1元）和“市值退市”（连续20个交易日每日股票收盘总市值均低于3亿元），交易类退市条款一旦触及即退市；2）财务类：包括“扣非净利和归母净利较小值为负且营收低于1亿元”和“净资产为负”，一年触发实施风险警示，连续两年触发即退市；3）规范类：包含财报造假、半数以上董事无法保证半年报或年报的真实性、准确性和完整性等；4）重大违法类。

　　2022年成上市公司退市最多的一年。2001-2023年5月末， 我国A股退市公司合计198家 ，平均退市率仅0.33％。其中2022年退市46家，是有史以来退市数量最多的一年。但我国退市制度仍有改善空间，退市数量与退市率远低于成熟的资本市场，美股过去十年的平均退市率为6.6％。从退市原因来看，并购（占比20％）、财务问题（16％）及股价过低（6％）成为我国退市三大原因。从行业分类来看，主要集中在工业、信息技术和可选消费；房地产行业共有10只股票退市，占比5％。

　　目前房地产行业上市公司主要面临的退市风险为“面值退市”即“1元退市”。1）“1元退市”：当前所有A股上市公司中，股价跌至1元附近或以下的上市公司中约26％为房地产行业上市公司。当前A股市场共有上市公司5192个，其中房地产行业115家，占比2.2％。截至6月1日，收盘价低于1元的公司有30家，其中房地产行业10家，占比33％；收盘价在1-1.5元的公司有17家，其中房地产行业2家，占比12％。12家房地产行业上市公司股价跌至1元附近或以下：其中*ST中天、*ST蓝光、*ST嘉凯、ST美置已超过20个交易日的收盘价低于1元； ST泰禾、ST粤泰、ST阳光城、*ST宋都、*ST海投分别有连续19、16、14、13、13个交易日的收盘价低于1元；金科股份连续7个交易日的收盘价连续低于1元；另有荣盛发展、中南建设收盘价低于1.5元，临近1元。8家房地产行业公司已锁定“1元退市”： *ST蓝光作为今年A股首家退市房企将于6月6日摘牌，其他锁定退市的还有：*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凯、ST美置、ST粤泰、ST阳光城、*ST宋都。2）当前上市房地产行业公司中无公司面临“市值退市”风险。3）当前上市房地产行业公司中有4家可能面临财务类退市风险，分别为*ST海投、*ST嘉凯、*ST蓝光、*ST中天，可能触发连续“净利为负且营收低于1亿元”、“净资产为负”等退市条件。

　　当上市公司的股价跌至1.5元以下的时候，通常会加速跌至1元以下，面临退市风险。因为当上市公司股价跌至1.5元以下，投资者担心公司股价跌破1元被退市，开始选择抛售，这种抛售行为导致公司股价持续大幅度下跌，当连续20个交易日股价在1元以下时，最终导致公司触及“1元退市”。此外，今年年报季中房企2022年业绩普遍承压，部分房企处于大额亏损的情况，投资者对公司自身的信心也受挫，再度使股价承压。

　　公司努力通过股东、高管增持或公司回购，以挽救股价重新回到1元之上。*ST新联增持运作初现成效，5月19日股价跌至0.97元，控股股东新华联控股宣布对公司增持1-2亿元，并在5月22日起的三个月内实施完毕，5月22日-6月1日已经连续9个交易日涨停，股价回到1.51元。*ST泛海在5月5日、5月10日两波增持公告发布当日均出现涨停。百强房企金科股份也通过控股股东和高管增持积极“护盘”。

　　房企退市风波出现的原因：部分面临退市风险的公司财务数据与经营情况表现尚可，应理性看待其当前面临的困境。12家房地产行业面临退市风险的公司中不乏百强房企：金科、中南、阳光城、荣盛2022年销售额均破300亿元，营收也超200亿元。房企退市风波出现主要是由于整体拿地销售市场复苏乏力，叠加部分房企资金链紧张导致接连暴雷让市场对于这部分房企的安全性和成长性均产生了强烈的担忧。

　　房企退市风波的影响：我们认为面临退市风险的企业仍属个别现象，对房地产板块的影响相对有限，应理性看待。短期内市场对于地产股的关注度及受欢迎度将降低，直接融资通道也受到影响，也一定程度上反映了市场对房地产行业的信心不足。但是我们认为面临退市风险的企业仍属个别现象，对整体房地产板块的影响相对有限。一方面，强化退市制度有助于保证股票市场合理供给，在一定程度上提升投资者的风险意识，促使投资者关注基本面优质、行业发展前景较好的地产公司。整体而言，利于行业加速出清，对整体行业格局产生一定变化，这也符合当下地产供给侧出清的大逻辑。另一方面，此次有退市风险的房地产行业公司在整体板块内的权重影响不大。截至6月1日，有退市风险的12家房地产行业公司总市值仅274亿元，占整体地产A股公司总市值的比重仅2.0％；已经锁定退市的8家房企市值仅115亿元，占比仅0.9％。退市后，这部分的份额将会让出，行业“强者恒强”的现状将持续深化，优秀企业仍具立足之处，长期价值犹在，不应该因个别企业问题否定整个行业。

　　投资建议

　　2023年来行业基本面逐步修复，应理性看待房企退市风波对整个行业的影响。行业中优秀企业仍具立足之处，长期价值犹在。当前时点是基本面兑现预期落空、叠加政策空窗期，板块缺乏明显催化剂，因此建议关注alpha机会。我们建议关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。