日前，克而瑞研究中心发布对正荣地产（06158.HK）的中期业绩点评，认为正荣地产财务指标持续改善，“三道红线”年底有望全部转绿。

　　克而瑞研究中心在报告中指出，至2021上半年底，正荣地产有息负债713.38亿元，较期初增加6.02％；若算上永续债14.17亿，有息负债规模达727.55亿元，较期初增加5.9％，有息债务规模维持适度增长；持有现金较期初同比增长3.44％至444.5亿元。期末“三条红线”指标处于黄档范畴，现金短债比2.19，净负债率57.16％，均处政策红线内，剔除预收后的资产负债率较期初减少4.2pct至72.4％，高于70％的红线，根据公司管理层在业绩会上的经营策略陈述，预期该项指标2021年底进入绿档范畴。

　　上半年正荣地产成功发行两笔期限为5年和5.5年债券，为正荣地产发行年限最长债券，通过以长换短的置换方式，期末长短债务比优化至2.5，其中5年以上有息债务占比较期初提升2.9pct至4.5％，1年内到期的短债占比改善至28.5％，短期流动性压力不大。从渠道上来看，正荣地产减少对高息、期限短非标的依赖，非标依赖度从2020年的5.93％下降至期末的4.79％，低息银行贷款占比较期初提升2.6pct至58.77％。

　　期内，正荣地产新发行的优先票据成本较期初下降60bps至6.7％，境内公司债票息下行至6.3％。克而瑞研究中心认为，正荣地产通过债务置换实现综合融资成本的改善，2021上半年融资加权利率6.35％，较年初减少0.15pct，资金成本优势凸显。

　　正荣地产系业内少有的在财报中主动披露表外债务的房企，克而瑞研究中心认为，正荣地产2021上半年应占合联营担保从年初26.05亿元增加至期末的31.16亿元，表外应占权益现金24亿元，表外净负债约7亿元，表外负债规模相对可控。