金融界网8月31日消息  当前房地产行业告别曾经高利润的“黄金时代”与高增长的“白银时代“，进入到更加严峻的“青铜时代”，调控频出，融资收紧，房地产板块普遍估值大幅走低。以港股市场上160家房地产开发企业为例，最新平均市盈率只有3.6倍，较年初5.14倍有明显下滑。

　　房地产的过低估值原因很多，政策面、行业面的变化使得资本对该行业的估值发生“蓝移”。然而中国城镇化进程仍然要在十四五期间加速推进，人民群众对美好生活的追求也必然包括对居住的需求。在这样的背景下，如何评价房企未来的合理估值？怎样的房企才能挖掘出深度价值？

　　近日披露其2021年中期业绩的世茂集团（0813.HK）或许可以为投资者诠释，什么是转型背景下蓝筹房企的价值样本。

　　一方面，增长和杠杆扩张之间的比例适当，营收和净利稳步增长，三道红线全部绿档，收入结构多元均衡；另一方面，注重投资者回报，高派息、主动增持回购为投资者带来真金白银的回报，落实精细化管理，追求管理红利。

　　对于当前股价的相对低点，董事局副主席、总裁许世坛在中报业绩发布会上表示，“当前世茂的股价比较低，公司股东将适时增持；同时结合公司的优势和发展前景，我们对公司未来抱有信心。”

　　看重永续经营能力

　　2021年以来，在“房住不炒”总原则指引下，房地产行业政策延续了严控房价上涨 、租住一体、去金融化的总体特征，多个部委、多个城市密集出台相关政策。一些恪守审慎财务、坚持长期主义的房企，表现出更稳定的发展潜力。。

　　世茂便是其中典型房企之一。面对2021年行业形势，世茂提出由“攻“转”防“，强调精修内功，稳打稳扎，保持公司稳健而有质量的发展，跨越转轨周期，淬炼永续经营能力。

　　首先体现在销售、营收和盈利等“基本盘“的稳步增长。报告期内，世茂实现签约额1528亿元，同比上涨38％；销售均价17746元/平米，高于TOP10房企1.34万元/平米。

　　稳健的合约额是营收和利润的基础。2021年，世茂营业收入同比增长13.7％，达734亿元；其中非房开收入66亿元，大幅增长128％。毛利率28.6％，高于行业整体水平。

　　下图显示，今年的营收和净利均为近年来世茂中报历史上“收成“最好的一年，而且净利的增长速度超过了收入的增速，盈利能力有了坚实的基础。

　　制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice

　　继续保持“全绿档”

　　资本市场上一切价值源自于"有质量的增长"，体现在房地产企业则是对于负债和风险的态度。从2020年下半年开始，央行和住建部联合提出规模房企要约束债务规模，"三道红线"政策成为约束房地产行业的主线。

　　数据显示，世茂今年上半年仍然保持“全线绿档”：其中净负债率降50.9％，已连续10年维持在60％以下；资产负债率（扣预收款）68％；现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）1.9。

　　世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸在业绩会上说：“我们把”三条红线“当作财务管理的一个标尺。面对严峻的市场，我们也会更加谨慎。”

　　对于世茂这类追求稳健增长的房企而言，流动性安全意味着自己的生命线。报告期内，世茂集团的账面现金823.8亿元，较2020年底上升20.3％，此外从债务结构来看更加合理，短债仅占借款总额的27％，非房收入利息覆盖倍数1.4倍，持续增强抗风险能力。值得注意的是，面对日趋收紧的市场环境，世茂在2021年通过调整考核加强回款，对资金进行集中管控。报告期内，实现回款1161亿元，同比增长30.4％。

　　找到对抗风险新支撑

　　衡量一个企业的长期价值，不仅要观察它现在有什么，也要追溯它过去有什么，更要预测它以后有什么，也就是其未来的发展前景。当房地产企业原有的业务遭遇行业紧缩时，探索多元化就成为价值中枢的题中应有之义。

　　在世茂“大飞机战略”的指引下，2021年上半年，公司的非房开收入大幅增长。半年报显示，非房开业务收入66亿元，大幅增长128％，占比达9％，比去年中报时4.5％的占比显著提升。下图数据显示，过去4年间，非房业务在集团内的贡献度逐步加大。

　　制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice

　　从收入结构来看，2021年各项业务保持了一个结构的平衡与数量的增长：

　　以智慧物业服务为主业的世茂服务在2021上半年实现营业收入42.34亿元，同比增长171％；归母净利润5.78亿元，同比增长136％；截至2021年6月30日，世茂服务合约面积达2.39亿平方米，同比增长91％。业务指标全面向好的同时，世茂服务还持续开拓高校园区服务领域、探索智慧城市运营服务等新赛道。

　　以商管为主业的世茂股份在今年上半年实现营业收入119亿元，同比增长30％；毛利润45.9亿元，同比增长33％；租赁经营收入6.53亿元，较去年同期增长29％，创四年来同期新高。

　　酒店板块随着国内疫情防控常态化和旅游逐步复苏，得以在上半年营业收入大涨141％至11.9亿元。截至2021年6月30日，世茂已拥有27家（含筹建）国际品牌酒店和136家（含筹建及输出管理）自主品牌酒店，客房总数量突破32000间，年接待客流超660万。

　　在许世坛看来，多元化是世茂一个非常明显的优势，通过大飞机战略，能够将平台的资源进行整合，依托于集团的强大实力，它们可互为产业链上下游。未来世茂集团的非房业务目标占比要达到20％以上。

　　“我看好大飞机未来的发展前景，”许世坛在业绩会现场表示，“期待非房收入今年能够完成150亿元的年度目标。”

　　给投资者高股息

　　在房地产行业的利润空间被持续压缩的当下，世茂坚持“向管理要红利”。2021年，提出深度推进2021年进行核心管控的范围：首先，对签约、回款、利润进行牢牢把控，同时在资金调拨、存量应收、库存去化加强；第二，世茂集团进行下沉管理，要求集团每个职级部门每月都深入项目现场解决问题；第三，优化库存结构，强化现金流管理：第四，调整组织架构，并实行即时奖励和股权激励。通过一系列组合拳，世茂集团加强精细化管理，提升了管理效率。

　　在追求“管理红利”的同时，世茂还重视以真金白银回报投资者。今年中报期，拟为股东派股息每股0.7港元，同比增长16.7％。自2006年上市以来，世茂集团已连续16年坚持派息，累计派息376.66亿港元，每股约11.64元。

　　2021年1月至7月，大股东累计增持世茂集团686.25万股股份，涉资1.42亿港元；7月份世茂集团累计回购400万股，涉资约6300万港元。不论是大股东增持，还是公司回购，都彰显了对世茂未来长期业绩和深度投资价值坚定的信心。

　　展望下半年估值修复

　　展望下半年，预计政策的调控与企业的竞争依然压力不减；与此同时，消费的升级和市场的扩容也仍然会给“有心人”带来机遇。房地产行业的整体估值修复难度不小，但是对于其中的表现优秀者，仍然不乏机会被市场重新认识的机会。

　　数据显示，世茂下半年可售货值3600亿元，可为集团顺利实现年初设定的3300亿元打下基础。

　　2021年下半年，世茂预计可售资源2004万平方米，其中，88％布局于一二线及强三线城市，72％为提供充裕现金流的住宅类产品，货值充裕且具备结构优势，业态类型与货源周期等亦均显利好。世茂集团管理层认为，按49％动态去化率计算，即可顺利实现3300亿元年度目标。

　　下半年，世茂在核心城市群货值布局达2700亿元，占下半年可售资源的75％，多个大型项目将于年内相继入市，包括世茂三亚国际金融中心、杭州笕桥世茂广场等，为集团高质量经营提供广阔的增长空间。

　　财务稳健，多元化的收入渠道，加上被低估的蓝筹价值样本，世茂的表现持续收获来自资本市场的关注和认可。

　　近日，世茂集团获纳入首期恒生沪深港（特选企业）高股息率指数。花旗发报告称，世茂集团正在追求一种可持续的增长模式，即将防守摆在第一位的同时，呈现有质量的增长；维持世茂集团（0813.HK）买入评级，目标价24.3港元。