金融界网8月19日消息  越秀地产（00123.HK）披露的2021中报再度显示了稳健地产企业的特色风格。随着TOD业务与合作持续深入，越秀地产在合同销售额、股东应占利润等“基本盘”稳步增长，同时继续保持“三道红线”全部绿档达标，实现有质量的增长与控制债务风险的统一。

　　越秀地产董事长林昭远表示，房地产行业进入下半场，行业规模和增速均将放缓。“越秀地产将以略高于行业平均的增速，稳中求进。尽管上半年受到广州疫情反复和行业调控等影响，但我们依然有信心完成年初设定的1122亿元销售目标。“

　　合同销售额同比增长26％股东应占溢利同比涨15％

　　2021年以来，在“房住不炒”总原则指引下，房地产行业政策延续了严控房价上涨、租住一体、去金融化的总体特征，多个部委、多个城市密集出台相关政策，限制房价、严禁炒作。

　　在行业整体趋严趋紧的背景下，越秀地产积极抓住市场延续反弹的契机，实施有效的营销策略，创新销售方式，强化在线、线下融合营销力度，使上半年合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为人民币473.8亿元，同比上升26.1％。

　　上半年，越秀地产紧紧围绕“优化结构开新局，强化能力提质量”的年度工作主题，做好防疫和经营两手抓，继续保持经营业绩稳健增长，实现营业收入约为人民币242.4亿元，同比上升2.2％。权益持有人应占盈利约为人民币23.0亿元，同比上升15.3％。核心净利润约为人民币21.0亿元，同比上升5.6％。

　　从2016-2021年历年的中报数据来看，在2019年越秀地产引入广州地铁作为二股东之后，中期收入攀升到了200亿元以上的新高度，此后3年在这一层面上实现连续上涨。此外值得注意的是，2021年中期核心净利润率8.7％，较去年同期提升0.3个百分点。

　　制图：金融界上市公司研究院数据来源：Choice

　　“三道红线“全部绿档融资成本创新低

　　如果说收入、净利和利润空间等“基本盘”是反应的是房企的增长速度，那么在债务、现金和融资方面的表现则体现房企的安全底线。

　　2021年，整个行业以“去金融化”为基本导向，融资条件进一步收紧。与此同时，对负债规模和风险进行约束的“三道红线”政策已经成为房地产行业主线。在这方面，越秀地产牢牢把握住债务与风险管控的底线，主动加强债务管理，持续优化融资结构，主动降低杠杆水平。

　　中报显示，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4％、49.8％和1.80倍，继续满足“三道红线”的全部绿档的管控要求，财务健康稳健。

　　此外，债务结构持续优化，融资渠道多元。2021年，越秀地产在境外成功发行了6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8％和3.8％。整体借贷成本持续下降，平均年利率只有4.45％，同比下降26个基点。

　　值得注意的是，2021年越秀地产成功分拆越秀服务登陆香港联交所挂牌上市，获多倍认购，上市及行使超额配股权后的所得款项净额约港币19.6亿元。

　　基于杠杆水平合理、融资渠道多元、销售增长稳健、国企背景支持有利于增储方式多元等因素，国际评级机构穆迪和惠誉分别给予越秀地产Baa3和BBB-的评级，并且展望稳定。

　　此外，越秀地产注重投资者回报，在今年中期拟派股息每股0.326港元（相当于每股人民币0.271元），按港元计算同比上升14.4％。

　　多元化增储效果显现 TOD模式贡献总土储15％

　　越秀地产是立足于广州、面向全国的综合地产开发企业。依据广东地铁独特的股东背景优势，越秀地产开发了颇具特色的TOD开发业务模式。

　　TOD模式是指针对轨道交通综合枢纽上层建筑进行综合开发利用。在这方面，越秀地产在TOD项目开发方面具有领先优势。今年上半年，越秀地产新增一个TOD物业项目，即位于广州核心区域黄埔庙头的广州星航，由此新增加的TOD土地储备为21万平方米。截至2021年6月30日，越秀地产共拥有6个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占其大湾区土地储备的26.5％和总土地储备的14.5％。

　　TOD项目还有一个明显优势，即较同等其他项目往往能够享受一定的溢价，这是由于现代都市中的轨道交通枢纽往往成为城市中各类要素汇集的聚合点，表现在人流、客流、商机等有明显的聚集效应，因此对TOD项目进行综合开发的项目往往具有更高的市场前景。体现在越秀地产的TOD物业项目销售表现上，今年上半年共实现合同销售金额约76.0亿元，同比上升50.7％，其中星图和星瀚分别实现合同销售金额约25.0亿元和25.3亿元。由此也可以看出，越秀地产今年中期的合同销售均价得以继续提升，约为每平方米2.64万元，同比增长6.9％。

　　2021年初，全国22个重点城市推出了集中供地政策，这使得土地市场的供应与企业的拿地模式均发生了很大变化，许多企业也由此提出了“等一等、看一看”的策略。

　　对于越秀地产而言，今年上半年却可以算是“丰收”，分别于广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和毕节新增23幅土地，总建筑面积约为500万平方米。林昭远认为，一方面，越秀地产对集中供地政策进行了深入的、精细的研究，提出了针对行的策略；另一方面，越秀特有的多元化拿地模式发挥了很大作用。

　　这一特色模式就是“6+1“增储模式，即在公开参与土地竞拍之外，还通过TOD、城市运营、城市更新、国企合作、产业勾地和收并购模式，实现多元化的土地储备。在这一策略指导下，上半年新增土储中约51％为非公开市场模式获取，其中TOD、“城市运营“、国企合作增储模式分别占新增土储的4.2％、29.8％、6.6％。

　　在多元增储模式的支撑下，越秀地产完成了从地方房企——区域房企——全国房企的三级跳。作为起步于广东省的房地产企业，以深耕粤港澳大湾区为战略大本营，同时跟随着中国经济“多点开花”格局的一路升级，逐步增加了华东地区、华中地区、北方地区及西南地区的高增长潜力区域的投资项目。截至2021年6月30日，越秀地产在全国战略布局25个城市，总土地储备约为2,809万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约54.6％，新进入北京、东莞、宁波、毕节4个重要城市。

　　“五保”措施保证完成年度千亿目标

　　在回答投资者关于年度目标的完成情况时，林昭远表示，企业全年可销售货值约1866亿元左右，如按照60％的去化水平即可达成今年的销售目标。从下半年供货情况来看，符合企业预期，因此企业相信随着下半年推进供货的达成，有信心完成今年的销售目标。

　　而展望下半年房地产行业的总体政策，林昭远认为将依然是围绕“房住不炒”、“因城施策”的总基调，保持平稳发展。在这一主基调下，越秀地产将做到“五保”，即保供货、保销售、保回款、保评级、保“三道红线”绿档。

　　“在投策略上，以销定投，继续巩固‘6+1’多元化、特色化的增储，继续深化‘1+4’的全国性布局；在财务上，继续保持在财务成本和融资的良好能力。公司管理层有信心完成年度销售及各项经营目标，持续为股东创造价值。”林昭远表示。