股价飙升、市值翻倍，在过去的三个月里，贝壳找房成了资本市场的一个传奇。

　　截至美东时间11月27日收盘，居住服务平台贝壳找房最新市值760亿美元，折合人民币超5000亿元，高点时期一度突破890亿美元，逼近6000亿大关。这一数字意味着什么？

　　从贝壳本行业来看，其市值相当于我爱我家、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍多；从互联网行业来看，贝壳的市值已经超越了网易和百度，是国内第6大互联网平台；从房地产行业来看，国内市值最高的上市房企万科，最新市值也只有3500亿元，2020年前三季度销售额、销售面积最高的上市房企碧桂园，最新市值也不过2200亿港元，约合人民币1900亿元，而贝壳找房，成立两年、上市三个月，市值几乎已经可以比肩两大房地产龙头之和。

　　是什么撑起了贝壳如此之高的估值？

　　“贝壳的股价和业绩有关，业绩和国内房地产周期有关。”香颂资本执行董事沈萌告诉金融界。

　　贝壳业绩大爆发 新房市场有多重要？

　　两周前，贝壳发布了上市后的首份财报，财报显示，2020年第三季度贝壳平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比增长87.2％；实现营收205亿元，同比增长70.9％；经调整后净利润为人民币18.58亿元，同比上涨210.6％。前三季度，贝壳平台累计GTV、收入和经调整后净利润已全面超过2019年全年。

　　这是一份堪称“华丽”的业绩答卷，从中不难看出，贝壳正处于一个业绩的强势爆发期，获得资本市场的青睐似乎也不足为奇，一位业内投资人就曾直言：“贝壳的主营业务持续盈利，并且增幅还在不断扩大。正是这核心业务的持续盈利能力，让投资者们更有信心继续加码贝壳。”

　　因此，真正的关键点其实在于，贝壳业绩爆发背后的秘密。

　　众所周知，贝壳的GTV主要由三部分构成——新房、二手房、新兴及其他服务，其中二手房与新房交易是贝壳的核心业务，合计占比近95％。而脱胎于积累了丰富二手房资源的链家，二手房交易一直是贝壳的第一大收入来源，早在2018年，其二手房GTV增速便以高于整体市场3个百分点的优势实现了行业领先，及至2019年，贝壳的二手房GTV增速进一步加快，高于市场平均水平超54％。

　　然而行业现实是，新房业务的未来可预期增长空间高于二手房业务，这从贝壳此前招股书中便可窥一二——2020年一季度，贝壳二手房中介费33.75亿，同比去年减少一半，但新房中介费达到了34.53亿，去年同期仅有19.65亿。

　　国盛证券也曾指出，目前中国的新房中介渗透率仍有较大发展空间，估算新房中介服务市场空间约为3.6万亿元。而随着中介服务在新房成交中的日渐发展成熟，预计中介成交占比能在2024年上升至40％-50％的水平，推动新房中介市场的成长，保守估计在2024年能达到4.8万亿的规模。

　　新房市场前景广阔，但新房交易的线上渠道渗透率却一直相对较低，直到今年，情势发生了转变。

　　疫情+“三道红线”：贝壳加速新房市场线上渗透

　　2020年对于房地产行业而言，是充满挑战与压力的一年。

　　上半年，一场疫情对房地产企业产生了极大的冲击，国家统计局数据显示，上半年商品房销售面积同比下降8.4％，其中住宅销售面积下降7.6％；全国商品房销售额6下降5.4％，其中住宅销售额下降2.8％。下半年，市场刚刚迎来复苏与好转，“三道红线”便正式推出，剑指房企控负债、降杠杆，“三道红线”的重压之下，高杠杆房企很可能会面临被迫刹车、销售增速持续回落、融资难度加大等境况。

　　疫情叠加“三道红线”影响，让房地产企业备受冲击，却反向加快了贝壳平台模式向新房市场的渗透速度。贝壳推出的VR看房、线上贷签等产品实现了房产交易过程的高度线上化，看房、房源比对、签约贷款等多个环节都可在线上完成，既缩短了时间，又提高了效率。

　　今年上半年，贝壳新房业务收入首次超过二手房交易收入，营收占比达51.3％；三季度，贝壳新房交易GTV同比增长105％，而来自新房交易的营收同比增长了95％至111亿元，新房交易正在成为贝壳整体收入的新引擎。新房交易能力的形成，正是贝壳上市后这三个月里股价暴涨、市值翻倍的关键原因。

　　ACN模式打开想象空间 平台效应凸显

　　房地产服务平台众多，贝壳之所以能够在外部环境的突发变化下及时搭上增长的快车道，加速向新房市场的渗透，与其长期的模式积淀不无关系。

　　贝壳于2018年由链家网升级而来，以平台模式发展，在整合自营房产中介的同时，也将平台向经纪品牌开放，实现自营与加盟的双向发展。但这一“既当裁判员，又做运动员”的模式遭一度到业界的强烈不满与质疑，经纪商加盟之后，房源信息共享，如何保障自身与加盟经纪品牌之间利益的公正性，是贝壳不得不解决的重要问题。

　　在此背景下，贝壳推出了ACN模式（经纪人合作网络），通过构建ACN网络，使房源信息充分共享，将经纪服务流程标准化、模块化，同品牌或不同品牌经纪人可根据ACN分工，分别作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根据分工获取佣金提成。

　　简言之，就是在ACN模式下，不同的经纪人可以选择各自擅长的角色参与到同一笔交易中，交易完成后按贡献率分配佣金。此举不仅可以提高资源利用效率、降低内部恶性竞争，还可以从根源上降低虚假房源的出现，最重要的是，为加盟经纪品牌带来利益的增长——据CIC数据显示，2019年下半年贝壳加盟经纪品牌平均收入为2030万元，较2018年同期的1090万元几近翻倍。

　　有利可图之下，越来越多的房产经纪公司加入其中，尤其在疫情以及政策的扰动下，越来越多的经纪商、开发商为实现快速去化而加入贝壳平台，并由此实现了贝壳业绩的高增长。

　　在今年10月份的“贝壳全民新房节”中，贝壳平台实现新房认购14万套，成交GTV达2078亿元。而“双11”首周战绩则达到认购24699套、认购GTV367.9亿元。融创、万科、保利、华润等20多个开发商在贝壳平台实现认购额破亿元，其中融创突破10亿元，而这些成果也为后续合作提供了新的想象空间。

　　如今，贝壳已在二手房和新房市场基本实现了头部垄断，房后居住服务市场也在不断的开发和拓展之中，强大的平台效应叠加巨大的市场空间，最终让贝壳找房获得了投资人的看好与追捧。

　　不过，富途证券也指出，“虽然贝壳已经是行业龙头，但基于所处行业进入壁垒不高，贝壳仍然面临来自行业现有竞争对手和强大的跨界竞争对手。”未来，抢食者会越来越多，贝壳若想维持股价涨势和高估值，还要在这个大赛道中继续保持清醒、自我革命。