来源：国信证券

　　方法论专题研究：A股地产板块的择时框架研究

　　2008年以来，A股地产板块出现过若干次较大波动

　　自2008年来，申万房地产指数与优势地产A股出现过若干次跌幅较大的时期，比如2008上半年、2009下半年至2010上半年、2013年、2016上半年、2018上半年等；也出现过若干次涨幅较大的时期，比如2009上半年、2012年、2014年等。从过去12年的历史看，优势地产A股的基本面虽然持续向上，但股价整体表现波动极大，在这12年当中，一些龙头品种的股价数次创下阶段性高点后又腰斩，有时候甚至跌得更深。

　　找出导致A股地产板块大幅波动的关键扰动因素

　　复盘过去十二年板块走势，可以看到导致A股地产板块大幅波动的扰动因素似乎有很多，宏观经济大势、货币政策走向、行业调控的松紧……，似乎都对A地产板块的走势产生了较大的影响。我们尝试尽可能详细地梳理近十一年来的A股地产板块每一波较大的上涨和下跌行情以及当时的宏观形势、行业形势、发生的事件，力求找出导致A股地产板块大幅波动的关键扰动因素。

　　政策预判是构建《A股地产板块择时框架》的关键指标

　　通过上述梳理，我们认为：从相对收益来看，投资者对行业调控政策的预期是构建《A股地产板块择时框架》的关键指标。预期政策持续友好阶段，A股地产板块大概率能跑赢大多数行业，预期政策持续收紧，A股地产板块大概率难有较好的表现。对政策的预期，由行业及宏观基本面决定，并受官方舆论引导，行业基本面越差，对政策预期改善越有利。

　　《择时框架》的核心要点

　　中国房地产业的本质是国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，当行业降温、经济增长面临较大压力时，政府大概率会刺激、扶持房地产，当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时，政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益，出手抑制房地产过热，阶段性打压。故中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”和“资源红利”，从而决定了“政策预期”是自上而下择时A股地产板块的关键催化剂。

　　实证应用

　　本《择时框架》孕育于2008年，成型于2012年，自2012年至今，框架的有效性基本上获得了验证。根据本框架，我们预计2019年下半年A股地产板块整体走势不会有特别大的波动，在政策预期偏紧及官方舆论偏严的阶段，A股地产板块较难有大的上涨行情，但一些符合“低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长）”的品种，其股价表现或会稍好一些。

　　风险

　　上述框架的核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地，根据该框架所做的策略建议亦失效。