一家物业企业能够在多大程度上摆脱房地产业务的束缚？世茂服务(873.HK)发布的2023年报就回答了这一问题。作为一家物业企业，世茂服务在2023年收入结构持续优化，盈利质量不断提升，并且在原有房地产物业服务基础上不断“开疆拓土”，成功开辟了城市服务领域的第二曲线。

数据显示，世茂服务实现营业收入82.03亿元，合约面积3.32亿平方米，归母净利润2.73亿元，经营活动所得现金净额大幅提升至10.30亿元，核心净现比大幅提升至1.45，创历史新高。而这份成色十足的高质量发展答卷，则是世茂服务在结构调优、合理增速、业务精进、队伍建设四个关键点上综合努力的结果。

图片说明：世茂服务管理层团队在2023年业绩发布会

多元齐头并进，涉房业务占比逐年下降

世茂服务是物业服务类企业，于2020年登陆港交所，主业包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务业务。

从收入结构来看，世茂服务物业管理服务收入52.92亿元，收入占比提升至64.5%，近5年复合年增长率高达44.9%，为其他业务发展创造了空间；社区增值服务业务收入13.63亿元，社区增值业务全面渗透住宅场景，单方收入产值显著提升；非业主增值服务收入2.13亿元，占比2.6%，房地产相关业务收入额及占比持续逐年下降，独立性进一步增强；城市服务业务收入13.35亿元，毛利率稳步提升至14.0%，成为业绩贡献坚实稳定的支柱板块之一。

从各项细分业务的占比来看，世茂服务的业务开展更为均衡，而且随着各项业务的开展渐入佳境，现有业务模式越来越弱化了原有房地产业务属性，显示出更强的生命力。

制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经

物业管理服务收入占比提升，社区增值服务全面渗透住宅场景

对于传统的物业管理服务，则得益于不断扩容优势业态，世茂服务持续改善在管物业项目经营业绩，提高盈利能力。报告期内，世茂服务合约年饱和收入达63.02亿元，同比增长20.7%。其中，非住业态年饱和收入占比37.5%，来自B端大客户及大单项目收入贡献占比大幅提升，其收入占比均提升至42%，非住业态的回款率提高至90%，经营价值显著提升。

作为一家物业企业，世茂服务深知客户至上的原则，提出了“紧扣客户价值，回归服务本质”。2023年世茂服务持续精进各项业务服务品质，获“中国物业服务满意度百强TOP1”，实现住宅续约率97%、住宅客户满意度87%，保持行业领先水平。

而在社区增值服务业务方面，其在在社区生活服务领域聚焦养老服务、智慧家装、智能家居、社区新零售、社区托育等业务，旗下品牌椿熙堂已成为物管行业养老服务领头羊，开辟的国内养老“乌镇模式”，目前已覆盖20余个城市，269个社区站点，服务对象超过35万人。这些举措不仅优化了世茂服务的收入结构，也为业主提供了更加多元化、个性化的服务，提升了客户满意度和忠诚度。

第三方市场拓展成果显著，19城市贡献近六成收入

2023年，世茂服务第三方市场拓展方面取得了显著成果。报告期内，世茂服务第三方市场拓展年饱和收入同比增长2.0%，达14.22亿元，其中深耕19城贡献占比高达59%，这些城市包括一线、新一线和二线城市，新增项目年饱和收入超千万的项目达31个。

世茂服务通过深耕这些重点城市，充分发挥规模效应和集约化优势，不仅提升了服务质量，也为业绩增长提供了强劲动力。在这些城市中，世茂服务的住宅物业费单价为2.38元/平方米/月，社区增值服务收入占比8.6%，项目毛利率26.7%，省市优项目达30个，展现出良好的盈利能力和发展潜力。

除了住宅物业服务，世茂服务还积极拓展多元业态，实现了多个里程碑式的突破。年内，世茂服务中标了中国移动福建公司全省物业服务采购项目，实现了物业管理业务首个破亿合同的突破；同时，世茂服务还中标了首个机场项目张家界荷花国际机场，进一步拓宽了业务范围。这些突破性的项目不仅为世茂服务带来了可观的收入，也展现出其在多元业态拓展方面的实力和潜力。

聚焦学校、医院垂直领域，保持细分赛道领先

2023年，世茂服务继续在高校后勤服务和医院后勤服务领域发力，保持细分赛道领先。旗下高校后勤服务品牌浙大新宇为主，在全国985高校的覆盖率高达33%。值得关注的是，在服务高校的基础上向附属园区等强关联产业进行延伸，形成产学研协同优势，服务了14个高校附属园区。2023年，浙大新宇连获首都师范大学良乡校区食堂委托经营项目、浙江大学杭州国际科创中心建设区块一期物业管理服务项目等多个千万级优质项目，发展势头强劲。

医院后勤服务品牌吉立物业则凭借超20年医院后勤服务经验，在深耕城市长沙市占率达30%，实现了93%的甲方满意度、98%的病患满意度，并成功获取了张家界、岳阳市医院项目，稳步走出长沙市场进行项目拓展。这些业务的发展，不仅拓宽了世茂服务的收入来源，也为公司的可持续发展奠定了坚实基础。

持续深化“城市大管家”定位 年度新增合同金额超6亿元

报告期内，世茂服务城市服务业务版图已覆盖全国80余个城市，23年新增合同金额超6亿元。凭借强劲的自主拓展能力，获取多个千万级城市服务项目，西安市长安区主城区环卫一体化项目三年合同总金额8920.28万元、马鞍山和县农村生活垃圾治理项目（三年）合同总金额7035.79万元、甘肃省庆阳市镇原县城区环卫一体化特许经营项目八年合同总金额6947.92万等。

展望未来：物业服务和城市服务空间巨大

当前，中国城市化进程还未结束，各级城市中巨大的建筑存量和庞大的人口基础以及各个领域内的细分空间，都是物业服务行业发展的底气。世茂服务管理团队认为，物业服务和城市服务行业仍处于初级阶段，未来中国物业市场仍有广阔的提升空间和十足的发展前景，世茂服务坚定长期看好行业未来。

展望2024年，背靠整个世茂体系资源的全国投放能力和产品服务拼盘组合能力，世茂服务将持续深化改革落地，以动能转换实现结构调优提效，持续以业务能力精进提升驱动现金流与利润改善，秉承高质量发展信念，持续奋进。