北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组近日首次公布了《2023年老年居住需求洞察报告》。《报告》数据显示，在北京的购房群体中，2022年北京市55岁以上老年群体购房占比达11.4%，而且这一比例近年来在不断攀升。北京链家研究院院长高原指出，这一群体的住房需求旺盛而独特，由此引发以适老居住为核心的一系列产业，包括老年居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务等，产业发展将面临一系列机遇和挑战。

“老人老房”迎来拐点，购房老人改善类动机占比达到69.1%

目前多数老人所拥有的住房处于城市中心区域，很多老旧小区从居住条件到周边配套，在适老化与舒适度方面难以满足养老需求，“人老房也老”的问题愈发凸显。

在这一背景下，该报告显示，“老年人成为购房置业的一大主力。这一结论与我们以往的认知有较大的差距，因此北京链家萌生了大数据分析老年购房群体需求的想法”。高原说。

“我们发现针对老年人住房需求的精细化分析显然不够。比如我们以为老年人可能喜欢住空气清新的郊区，但实际并不是这样，对购房老人的调查数据显示，改善住房条件或周边配套动机而购房的占比达到69.1%，而追求恬淡生活远离市中心这一需求占比人数仅约10%。那么对老年人分成初老、中老、深老几个阶段后，他们的居住需求就会更清晰。”高原说。

购房老人动机分析 数据来源：联合课题组调研

高原认为，中国突然进入老龄化的时候很多行业还没有做好准备，导致市场对适老居住需求很模糊。有数据显示，77%的北京老年购房人持有1998年以前的房产，这些房子多数位于一座城市的成熟地段，周围配套设施完善，但由于房龄较长，老房的整体居住环境不佳，老年人产生换房的诉求很高。另一方面，这些老房享受到国内房地产20年黄金周期，房子由于地段等优势，价格稳步上涨，以房换房从经济上成为可能。

基于以上两点，许多老年购房人采取房屋置换形式，选择适合养老的居住产品开启新的生活。这也与养老市场“9073”整体情况相关，国家卫生健康委老龄健康司司长王海东介绍，我国老年人大多数都在居家和社区养老，形成“9073”的格局，就是90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

在选择居家养老的人群中，能够满足适老需求的房产就应该成为市场的主流。可惜的是，目前能够在适老设施、房屋生活舒适度、适老社区等方面都满足的房屋供应量不足。

适老居住产业还在发展中，可借鉴海外发达市场案例

随着人口老龄化的加剧，国内养老产业正在快速发展，促使养老设施的建设和扩张。其中适老居住市场的前景广阔，具备一定刚需属性，但目前发展仍然困难重重。

高原指出，目前国内有一些适老产业的探索，但都属于散点性质的探索阶段，还需要企业、政府，社区等等全社会力量都加入进去，共同完善。

“比如适老住宅的功能设计方面，除了配备必需的电梯，还要考虑电梯的宽度、深度，以便轮椅、担架进出，这是老年人可能需要的应用场景。此外养老社区中还应配套AED器材、救护等物资。再比如，居家生活中，浴室、马桶等部分家居，也应该从老年人视角出发，生产对应起居商品。而适老产业发展到这一阶段还有一定距离，需要整个行业共同努力。”

相比中国市场，欧美日等发达国家和地区更早地进入老龄化社会，其适老产业走在前列，对国内有很强的借鉴意义。

例如美国60年代婴儿潮一代人的养老就是典型案例。发达的经济情况、良好的生活水平，使得美国这部分老年人生活资金宽绰，适老产业呈现多种形式，特别是与养老捆绑在一起的金融产品市场非常广阔；而在老龄化情况突出的日本，许多老年人配套产品走在了世界前列，产品人性化程度很高；在新加坡，由于同属亚洲文化，都认同家族代系渊源，政府会鼓励老年人选择同一小区或者距离子女较近的地段生活，这样可与子女保持联系，同时居住环境也比较舒适。

“这些国家的经验都可以给我们很好的借鉴，但是无论如何还是要根据我们自己国情、社情的独特性，找到满足我们自己需求的适老产业模式，并通过各方努力，共同探索出适合中国特色并且符合未来发展趋势的养老居住产业模式”。高原如是说。