沪上银行房贷新政调查:多数银行细则或下周陆续出台

2014-10-13 13:48:07 来源: 理财周报

  国庆节前夕的9月30日,央行联合银监会共同发布关于“进一步做好住房金融服务工作的通知”,引发市场热议。

  截至发稿,四大行中的中国银行、中国建设银行已经明确下文落实该精神,表示将“积极支持居民合理住房消费需求,持续提升住房金融服务水平”,并表示“具体由各分行根据风险情况自主确定。”

  业内人士普遍认为,其他各家银行预计也将在下周陆续发文落实细则。

  理财周报记者在走访调查了沪上各大银行后发现,各银行已经基本完成了从原来执行的“认房又认贷”向“认贷不认房”的转变。

  但在首套房利率方面,并未较之前有明显调整。

  除招商、中行、兴业等银行的上海分行可以给出某些有附加条件的优惠利率之外,其余多家都表示目前仍将按照基准利率操作,并同时等待最新政策。

  此外,有银行人士认为,此次政策的发布方只有央行和银监会两家,并未包括负责限购的住建部门。因此,只“限贷”不“限购”的政策,究竟能为房地产市场带来多少影响,仍有待进一步观察。

  最低85折“可能性较大” ,优惠“有条件”

  理财周报记者调查上海各大银行后发现,目前上海地区的多家银行中,个人住房抵押利率大部分仍然是基准利率。而在多位银行业内人士看来,7折下限的最低利率几乎是不存在的。

  上海地区目前有兴业、招行、中行等几家能给出85折或95折的优惠,但折扣也是针对“有条件”的优质客户,比如商贷额度需要达到一定的标准,或是在贷款行有一定量的存款,或是有买相应额度的理财产品等条件。

  理财周报记者从某知情人士处获悉,截至目前,兴业银行上海分行在某些特定的条件下,会在基准利率的基础上给出85折的优惠,但附加条件是购房者所申请的商业贷款必须在总额200万元以上。

  理财周报记者致电兴业银行福州总部进行求证,但兴业银行总行相关人士则表示,总行的具体政策目前还正在研究中,还没有具体落实到全国各家分行,“全国的分行毕竟不止在北上广深等一线城市,毕竟还要针对各地分行不同情况不同对待,所以不可能那么快。”

  但该人士还表示,“在总行规定的限度内,各地分行还是有一些空间的。各家分行会根据自己的成本测算,根据客户的优质程度,设计出合理的利率,不同的客户其实享受的利率很可能是不同的。”

  该人士解释称,“有些人名下有房,或者有过贷款,原先是认定为二套,现在认定为首套。除了这个区别之外,在利率方面仍无太大调整。对于首套的优惠政策,基本还是没有区别。”

  农业银行上海地区某知情人士表示:“从历史情况看,预计上海各家银行下周陆续落实细则的可能性较大”。

  他表示,“目前仍以基准利率为主,具体到各家银行肯定会有区别。最低85折的可能性较大。但7折已经和公积金贷款利率差不多了,基本不太可能。”

  中国银行上海地区某理财经理表示:“目前95折已经算是最低水平,大客户会有一定优惠,在我们行存款20万元和200万元得到的优惠水平肯定是不一样的。”

  “二套房政策基本没有变化,还是1.1倍。首套房利率即使松动,但幅度不会太大。因为现在公司贷款的利率比较高,甚至上浮了20%左右,所以个贷利率太低对客户经理绩效考核并不公平。7折的利率基本不可能。”

  业务风格较为市场化的招商银行上海地区某支行客户经理表示:“商贷超过100万元以上,可以95折优惠。至于是否有7折的利率,目前也是在等政策。”

  此外,截至发稿,民生银行、浦发银行等均表示一直是按照基准利率来执行,并没有任何变动。

  理财周报记者在走访后还发现,上海地区的个人贷款业务主要还是以四大行为主,此外股份制银行的参与程度也较大。但相比之下,城商行的房贷业务普遍集中在总部所在地,比如宁波和南京。

  南京银行总部某高管对理财周报记者表示,总行的政策还没下来,另外在上海地区基本是不做按揭贷款的。“至于今后会不会在上海做这个业务,还是需要一个决策的过程。南京地区的业务量占总行的三分之一左右,住房抵押贷款业务也是南京地区居多。小银行只能根据自己的资质,资本金水平,根据自己的风控能力,来选择性的做自己擅长的事情。”

  上述南京银行高管表示,“小银行住房开发贷款少,一手房按揭贷款需要和开发商合作,二手房则需要和中介合作,总体上南京银行上海分行的房贷业务应该是零零散散的,视同为没有。”

  南京银行2014年半年报显示,个人贷款余额为288.78亿元,较年初增加37.49亿元,增幅14.92%,在各项贷款中占比17.90%。

  宁波银行相关人士同样回应理财周报称,该行在上海地区的个贷业务量非常小。

  “额度本来就不多,资金成本高,如果房贷利率85折的话银行本身就赚不了钱。所以目前我们主要是做消费贷款。”

  上述宁波银行人士称:“因为业务量不大,所以即使政策有变动,最先响应的肯定也是四大行。另外,大银行在和公积金中心对接也比较方便,方便购房者的组合贷款需求。业务量大的时候,IT系统对接的成熟度也是非常重要的。”

  宁波银行2014年半年报显示,该行的确将个贷重心放在了消费信贷方面。

  截至2014年6月30日,个人贷款总额为611.35亿元,占贷款和垫款总额的32.02%,比上年末增加0.92个百分点。其中,公司深化个人业务综合经营,积极开拓信用卡客户群体,个人贷款业务占比持续提高。

  只“限贷”不“限购”,政策力度仍未达最大

  由于个人住房贷款与百姓生活息息相关,在此次央行和银监会共同发布的4条通知中,最容易引起关注的是个人住房按揭政策的变化。但在业内人士看来,在调整房地产市场方面力度最大的,还属其余3条:加大对保障性安居工程建设的金融支持、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

  上海某银行业内人士认为:“这次个人住房贷款政策调整的核心,其实是二套房的定义有所改变,而针对首套利率其实并没有大的变动,若将来有变动,也是因为政策放松之后的市场竞争加大,利率有可能下调。”

  “7折的说法并不新鲜,国家早有相关规定,各分行再具体情况具体对待。这次的重点是首套认定,更重要的还有关于保障房金融服务的条款,以及后面的两条通知。”

  “保障房金融支持的领域,之前一段时间各级政府保障房很难从银行贷到款,现在这项业务等于是放开了。现在优质的房地产企业,在风险可控前提下,也可以从银行贷到款,保证了不会因为资金断裂而出现问题。按照之前央行的窗口指导,银行都是非常谨慎的对待房地产行业的。”

  上海中原地产某高级管理人员则认为,这次仅限于“限贷”,目前来看影响并不明显,对上海这种仍然“限购”的地区来说,真正影响大的还是“限购令”。

  该高管表示,“等到限购令松绑之日,也就是房价上涨之时。”

  上述银行业人士则分析称,“限购政策归各地政府管,上报到中央就是住建部管。而这次是央行和银监会两家出台的政策。和之前抑制房价时不同,那时是三方一起出的政策,力度是最大的。”

  某财经评论人士也认为,目前房地产仍然是中国的支柱性行业,房地产企业出事将导致一系列问题出现。“只要房地产不出问题,其他相关产业都能保住。所以,这次政策的精华还是想稳住房地产市场。”

  截至目前,全国还有北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市仍在执行限购。

  10月9日,作为“全国楼市风向标”的北京地区住建委则明确表示,限购还将继续。

  该住建委人士称:“北京作为特大型城市,从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发,房地产限购政策现阶段仍将继续执行。”

  利好银行个贷业务,强化个人住房贷款的支撑作用

  虽然这四条政策目前对房地产市场的影响还有待观察,但银行业内人士却认为,该政策对银行的个贷业务,算得上是一个利好的信号,“银行对这个政策是持欢迎态度的”。

  理财周报记者注意到,四大行对个贷业务的重视,早已体现在早前披露的年报、中报之中,近期以来各家银行的个人住房贷款增幅都在10%左右。这项业务在四大行个贷业务中均已起到了相当的支撑作用。

  建设银行在其2014年半年报中表示,该行严格落实差别化住房信贷政策,支持符合条件的个人首套房和改善性住房信贷需求。在风险可控的前提下,继续发挥个人住房贷款在个人贷款产品体系中的主体和支撑作用。

  建设银行上半年境内零售贷款新增占比53.88%,其中个人住房贷款新增2021.64亿元至20823.83亿元,新增、余额继续居同业首位;支持住房等民生领域需求,个人住房贷款较上年末增长2021.64亿元、增速10.75%。

  农业银行在其半年报中表示,该行个人贷款23043.67亿元,较上年末增加2110.62亿元,增长10.1%,主要是由于“本行实施个贷优先发展战略,加大对优质个人客户群体的拓展力度,稳步发展消费信贷,细分经营类个贷业务市场,稳步发展个人住房贷款业务。”

  中国银行则表示,该行持续优化个人贷款业务结构。严格落实差别化的住房信贷政策,在风险可控的前提下积极发展个人住房贷款业务,重点支持首套自住型购房贷款。

  截至6月末,中国内地人民币个人贷款总额20,008.74亿元,比上年末增加1362.20亿元,增长7.31%。其中,个人汽车贷款、教育助学贷款继续保持市场领先。

  工商银行个人贷款则比上年末增加1875.13亿元,增长6.9%,主要是个人住房贷款增加1992.20亿元,增长11.6%。个人消费贷款减少322.77亿元,下降8.7%,主要是“本行加强个人消费贷款用途管理,主动调整产品结构所致”。

  上述银行业内人士表示:“其实对所有银行来说,房地产贷款都可是一块比较优质的资产,不良率最低。”

  “首先一二线大型房企利润率很高,从而可保证风险较低。而个人贷款由于大部分都是刚需,真正弃房断供的情况很少见。所以相对其他行业,房地产这块资产的风险相对较小。加上目前政策的大力支持,银行更可以放手去做。其次,收益虽然不高但非常稳定,更重要的是可以召来很多新客户,开户后可以做增值附加的销售。”

  另有银行业分析人士指出:“通常在经济下行的阶段,银行本身都有做房地产贷款的冲动,都比较想找风险比较低的贷款去放贷。现在正是央行支持的时候,肯定更希望多吸收一些房贷。但在经济上行的阶段,银行可能对房贷没有兴趣,反而会做信用卡、消费信贷等收益较高的项目。”

(责任编辑:王立广)

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