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房企混战上半场:恒大一家独大 万科初露颓势

金融界《数说》,用数字透视上市公司本质,用数字丈量中国资本市场。

随着恒大昨晚披露2018年半年报,三大房企(恒大、万科、碧桂园)均已交出上半年的成绩单,其中有哪些值得关注的点呢?

根据福布斯排行榜最新数据,许家印以414亿美元的身家登顶福布斯排行榜,而其麾下的中国恒大亦在今年上半年交出领跑行业的财报,营业收入及归母净利润均超过万科和碧桂园之和。

这是否意味着房企三强混战的局面已经分出胜负?并不见得。分析近年财报可知,恒大上半年与下半年的业绩分布相对平均,而万科、碧桂园则通常在下半年发力,所以尽管恒大的中报较为出色,但三大房企之间的较量仍待年报分出胜负。事实上从业绩增速角度来看,碧桂园独占鳌头,而万科则有掉队的可能。

销售数据方面碧桂园增长最快,其赖以成名的“高周转”效果显著,而深耕一二线城市的万科明显受到房地产政策影响增速显著放缓。

而每平米均价则凸显了各家房企布局上的差异,万科近年来主攻一二线城市,尽管销售面积垫底但均价较高“以质取胜”;而碧桂园则在三四线城市囤地,均价低但“以量取胜”;而恒大则布局一二线城市及经济发达的三线城市,不会进入四线城市,介于上述二者之间。

从资产负债状况来看,碧桂园和万科的资产负债率均小幅增加,而从去年就以降负债为目标的恒大则将资产负债率由去年末的86.25%降至81.66%。

不过地产行业相对特殊,负债中有一部分是购房人交的预付款,由于没有交房还不能结算,因此暂时记为“负债”,但事实上这一部分并没有利息不算真正的“负债”,因此净负债率是相对更准确的指标。碧桂园没有在年报中披露该值;万科则由去年末的8.80%激增至32.70%,不过仍处于行业低位;而恒大则从183.70大幅下降至127.30%,降负债初见成果。

在土地储备方面,碧桂园的土地储备则较去年末有所增加,而恒大则小幅下降,万科未能公布上半年的土地储备数据。

从二级市场角度来看,上半年整体房地产板块走势较弱,政策方面利空较多,中国恒大期间大跌25.79%,近期有市场消息称其借壳深深房A回归A股的计划目前也已停滞;而碧桂园上半年业绩成长预期较好,股价表现在三大房企最佳,不过7月份后碧桂园工地发生多起事故,股价近期创下近一年新低;万科则A/H股跌幅差异明显,万科A受国内行情影响较多,大跌20.80%,而港股方面万科企业仅跌12.02%。

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出品人: 巫云峰

作者: 可达

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