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个股公告正文

深物业A:深圳市投控物业管理有限公司专项审计报告

日期:2019-09-07附件下载

    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    深圳市投控物业管理有限公司
    
    专 项 审 计 报 告
    
    瑞华专审字【2019】48400007号
    
    目 录
    
    一、专项审计报告··································································· 1
    
    二、已审财务报表
    
    1、 合并资产负债表 ······························································ 4
    
    2、 财务报表附注································································· 6
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    通讯地址:北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西塔9层
    
    Postal Address:9/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen Xibinhe
    
    Road, Dongcheng District, Beijing
    
    邮政编码(Post Code):100077
    
    电话(Tel):+86(10)88095588 传真(Fax):+86(10)88091199
    
    专 项 审 计 报 告
    
    瑞华专审字【2019】48400007号
    
    深圳市物业发展(集团)有限公司:
    
    一、审计意见
    
    我们审计了深圳市投控物业管理有限公司(以下简称“投控物业”)财务报表,包括2019年3月31日公司的合并资产负债表及相关财务报表附注。
    
    我们认为,后附的合并资产负债表在所有重大方面按照附注二所述的编制基础编制,公允反映了投控物业2019年3月31日的财务状况。
    
    二、形成审计意见的基础
    
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则,我们独立于投控物业,并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
    
    三、管理层和治理层对财务报表的责任
    
    投控物业管理层(以下简称管理层)负责按照企业会计准则的规定编制财务报表,使其实现公允反映,并设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    在编制财务报表时,管理层负责评估投控物业的持续经营能力,披露与持续经营相关的事项,并运用持续经营假设,除非管理层计划清算投控物业、终止运营或别无其他现实的选择。
    
    治理层负责监督投控物业的财务报告过程。
    
    四、注册会计师对财务报表审计的责任
    
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证,并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证,但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致,如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策,则通常认为错报是重大的。
    
    在按照审计准则执行审计工作的过程中,我们运用职业判断,并保持职业怀疑。同时,我们也执行以下工作:
    
    (一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险,设计和实施审计程序以应对这些风险,并获取充分、适当的审计证据,作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上,未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
    
    (二)了解与审计相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
    
    (三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
    
    (四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时,根据获取的审计证据,就可能导致对投控物业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性,审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露;如果披露不充分,我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而,未来的事项或情况可能导致投控物业不能持续经营。
    
    (五)评价财务报表的总体列报、结构和内容,并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通,包
    
    括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
    
    五、其他事项
    
    本审计报告仅供深圳市物业发展(集团)有限公司进行公司资产评估、股权转让行为时作为参考依据使用,不做其他用途。
    
    瑞华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师:
    
    蔡晓东
    
    中国·北京 中国注册会计师:
    
    王焕森
    
    二〇一九年九月六日
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    合并资产负债表
    
    编制单位:深圳投控物业管理有限公司 金额单位:人民币元
    
               项      目               注释六                   2019年3月31日
     流动资产:
       货币资金                            1                                       72,046,165.50
       以公允价值计量且其变动计入                                                               -
     当期损益的金融资产
       衍生金融资产                                                                             -
       应收票据及应收账款                  2                                       90,438,402.91
       其中:应收票据                                                                           -
             应收账款                                                                           -
       预付款项                            3                                       22,290,556.63
       其他应收款                          4                                      499,025,484.50
       存货                                5                                        1,909,426.76
       持有待售资产                                                                             -
       一年内到期的非流动资产                                                                   -
       其他流动资产                        6                                          438,371.48
              流动资产合计                                                        686,148,407.78
     非流动资产:
       可供出售金融资产                                                                         -
       持有至到期投资                                                                           -
       长期应收款                                                                               -
       长期股权投资                        7                                                    -
       投资性房地产                        8                                       50,889,164.54
       固定资产                            9                                       25,460,877.22
       在建工程                           10                                      212,732,774.40
       生产性生物资产                                                                           -
       油气资产                                                                                 -
       无形资产                            11                                       16,467,305.68
       开发支出                                                                                 -
       商誉                                                                                     -
       长期待摊费用                       12                                          991,712.33
       递延所得税资产                     13                                        6,103,584.90
       其他非流动资产                                                                           -
             非流动资产合计                                                       312,645,419.07
                资产总计                                                          998,793,826.85
    
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    合并资产负债表(续)
    
    编制单位:深圳投控物业管理有限公司 金额单位:人民币
    
                       项       目                    注释六
      流动负债:
       短期借款                                                                                 -
       以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负                                               -
     债
       衍生金融负债                                                                             -
       应付票据及应付账款                              14                          36,584,720.69
       预收款项                                        15                          13,693,221.28
       应付职工薪酬                                    16                          20,756,404.73
       应交税费                                        17                          28,650,086.89
       其他应付款                                      18                         532,828,076.65
       持有待售负债                                                                             -
       一年内到期的非流动负债                                                                   -
       其他流动负债                                                                             -
                      流动负债合计                                                632,512,510.24
     非流动负债:
       长期借款                                                                                 -
       应付债券                                                                                 -
       专项应付款                                      19                          13,666,041.92
       长期应付职工薪酬                                                                         -
       预计负债                                        20                             988,371.32
       递延收益                                                                                 -
       递延所得税负债                                                                           -
       其他非流动负债                                                                           -
                     非流动负债合计                                                14,654,413.24
                        负债合计                                                  647,166,923.48
     股东权益:
       股本                                            21                          30,000,000.00
       其他权益工具                                                                             -
       资本公积                                        22                         232,907,188.83
       减:库存股                                                                               -
       其他综合收益                                                                             -
       专项储备                                                                                 -
       盈余公积                                        23                           9,582,830.31
       一般风险准备                                                                             -
       未分配利润                                      24                          78,129,554.91
       归属于母公司股东权益合计                                                   350,619,574.05
       少数股东权益                                                                 1,007,329.32
                      股东权益合计                                                351,626,903.37
                   负债和股东权益总计                                             998,793,826.85
    
    
    载于第6页至第42页的财务报表附注是本财务报表的组成部分
    
    第4页至第5页的财务报表由以下人士签署:
    
    法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    深圳市投控物业管理有限公司
    
    合并资产负债表附注
    
    2019年3月31日
    
    (除特别说明外,金额单位为人民币元)
    
    一、公司基本情况
    
    (一)公司简介
    
    深圳市投控物业管理有限公司原名深圳市高新区物业管理有限公司,系深圳市高新技术产业区服务中心、深圳市高新区开发建设公司于1997年9月16日发起设立的有限责任公司。
    
    根据2006年7月5日深圳市办公厅深办[2006]34号和深办[2006]35号《关于印发<深圳市党政机关事业单位所属企业、转企事业单位划转工作实施方案>的通知》,深圳市高新技术产业园区领导小组将其下属单位持有的本公司 100%股权划转给深圳市投资控股有限公司,划转后本公司成为国有独资的有限责任公司。
    
    注册地址:深圳市福田区南园路94号培训中心大楼
    
    注册资本:3,000.00万元
    
    企业统一社会信用代码:91440300279379109U
    
    法定代表人:刘声向
    
    公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
    
    (二)公司的经营范围及主要产品
    
    本公司及各子公司行业性质及经营范围:物业管理(凭物业管理资质证书经营),机电设备维护、保养(不含限制项目);园林绿化;兴办实业(具体项目另行申报);物业租赁。
    
    本公司的母公司为深圳市投资控股有限公司。深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司,深圳市人民政府国有资产监督管理委员会作为政府组成部门,代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理,因此本公司的最终控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
    
    (三)报告期内不存在主业变更情况。
    
    (四)本财务报表业经本公司董事会于2019年9月6日决议批准报出。
    
    二、财务报表的编制基础
    
    下述事项假设在2019年3月31日前已经完成:
    
    本公司已根据深圳市规划和自然资源局深规划资源[2019]443 号《关于深圳市投资控股有限公司等单位改制土地资产处置方案的批复》文件完成了对固定资产、投资性房地产及土地的剥离工作(剥离情况说明详见附注八、2)。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    除上述所述事项,本公司以持续经营假设为基础,根据实际发生的交易事项,按照企业会计准则的有关规定,并基于“四、重要会计政策和会计估计”进行编制。
    
    本资产负债表仅作为本公司资产评估、股权转让行为之参考而编制,故仅按上述编制基础编制了公司资产负债表,未列报利润表、股东权益变动表和现金流量表及其相关附注。
    
    三、遵循企业会计准则的声明
    
    本公司编制的资产负债表在所有重大方面符合前述编制基础的要求,真实、完整地反映了本公司2019年3月31日的财务状况。
    
    四、重要会计政策和会计估计
    
    本公司及各子公司从事物业租赁、物业管理服务。本公司及各子公司根据实际生产经营特点,依据相关企业会计准则的规定,对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计,详见本附注四、20“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明,请参阅附注四、25“重大会计判断和估计”。
    
    1、会计期间
    
    本公司的会计期间分为年度和中期,会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度,即每年自1月1日起至12月31日止。
    
    2、营业周期
    
    正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月作为一个营业周期,并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
    
    3、记账本位币
    
    人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币,本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
    
    4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
    
    企业合并,是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
    
    (1)同一控制下企业合并
    
    参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制,且该控制并非暂时性的,为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并,在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方,参与合并的其他企业为被合并方。合并日,是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
    
    合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积(股本溢价);资本公积(股本溢价)不足以冲减的,调整留存收益。
    
    合并方为进行企业合并发生的各项直接费用,于发生时计入当期损益。深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (2)非同一控制下企业合并
    
    参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的,为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并,在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方,参与合并的其他企业为被购买方。购买日,是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
    
    对于非同一控制下的企业合并,合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本,购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的,相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核,复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。
    
    购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异,在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的,在购买日后 12 个月内,如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在,预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的,则确认相关的递延所得税资产,同时减少商誉,商誉不足冲减的,差额部分确认为当期损益;除上述情况以外,确认与企业合并相关的递延所得税资产的,计入当期损益。
    
    通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并,根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》(财会〔2012〕19号)和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准(参见本附注四、5(2)),判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的,参考本部分前面各段描述及本附注四、11“长期股权投资”进行会计处理;不属于“一揽子交易”的,区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理:
    
    在个别财务报表中,以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本;购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的,在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理(即,除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外,其余转入当期投资收益)。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    在合并财务报表中,对于购买日之前持有的被购买方的股权,按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益;购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的,与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理(即,除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外,其余转为购买日所属当期投资收益)。
    
    5、合并财务报表的编制方法
    
    (1)合并财务报表范围的确定原则
    
    合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司,是指被本公司控制的主体。
    
    一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化,本公司将进行重新评估。
    
    (2)合并财务报表编制的方法
    
    从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起,本公司开始将其纳入合并范围;从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司,处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中;当期处置的子公司,不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司,其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中,且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司,其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中,并且同时调整合并财务报表的对比数。
    
    在编制合并财务报表时,子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的,按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司,以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
    
    公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
    
    子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额,仍冲减少数股东权益。
    
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    当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时,对于剩余股权,按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益,在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理(即,除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外,其余一并转为当期投资收益)。其后,对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量,详见本附注四、11“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
    
    本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理:①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的;②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果;③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生;④一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的,对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”(详见本附注四、11、(2)④)和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”(详见前段)
    
    适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一
    
    揽子交易的,将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但
    
    是,在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
    
    差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转入丧失控制权
    
    当期的损益。
    
    6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
    
    合营安排,是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务,将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营,是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业,是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
    
    本公司对合营企业的投资采用权益法核算,按照本附注四、11(2)② “权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
    
    本公司作为合营方对共同经营,确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债,以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债;确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入;按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;确认本公司单独所发生的费用,以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
    
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    当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务,下同)、或者自共同经营购买资产时,在该等资产出售给第三方之前,本公司仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的,对于由本公司向共同经营投出或出售资产的情况,本公司全额确认该损失;对于本公司自共同经营购买资产的情况,本公司按承担的份额确认该损失。
    
    7、现金及现金等价物的确定标准
    
    本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短(一般为从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
    
    8、金融工具
    
    在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债,相关的交易费用直接计入损益;对于其他类别的金融资产和金融负债,相关交易费用计入初始确认金额。
    
    (1)金融资产和金融负债的公允价值确定方法
    
    公允价值,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的,本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格,且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的,本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
    
    (2)金融资产的分类、确认和计量
    
    以常规方式买卖金融资产,按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
    
    ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    
    包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
    
    交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产:A.取得该金融资产的目的,主要是为了近期内出售;B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分,且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理;C.属于衍生工具,但是,被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
    
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    符合下述条件之一的金融资产,在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产:A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况;B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明,对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
    
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量,公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
    
    ②持有至到期投资
    
    是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
    
    持有至到期投资采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失,计入当期损益。
    
    实际利率法是指按照金融资产或金融负债(含一组金融资产或金融负债)的实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量,折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
    
    在计算实际利率时,本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金流量(不考虑未来的信用损失),同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
    
    ③贷款和应收款项
    
    是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
    
    贷款和应收款项采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失,计入当期损益。
    
    ④可供出售金融资产
    
    包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产,以及除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
    
    可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定,即初始确认金额扣除已偿还的本金,加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额,并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
    
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    可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量,公允价值变动形成的利得或损失,除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外,确认为其他综合收益,在该金融资产终止确认时转出,计入当期损益。但是,在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产,按照成本进行后续计量。
    
    可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利,计入投资收益。
    
    (3)金融资产减值
    
    除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本公司在每个资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查,有客观证据表明金融资产发生减值的,计提减值准备。
    
    本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试;对单项金额不重大的金融资产,单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产),包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产,不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
    
    ①持有至到期投资、贷款和应收款项减值
    
    以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值,减记金额确认为减值损失,计入当期损益。金融资产在确认减值损失后,如有客观证据表明该金融资产价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
    
    ②可供出售金融资产减值
    
    当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时,表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累计超过50%;“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过12个月。
    
    可供出售金融资产发生减值时,将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入当期损益,该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
    
    在确认减值损失后,期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益,可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
    
    在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失,不予转回。
    
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    (4)金融资产转移的确认依据和计量方法
    
    满足下列条件之一的金融资产,予以终止确认:①收取该金融资产现金流量的合同权利终止;②该金融资产已转移,且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方;③该金融资产已转移,虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是放弃了对该金融资产的控制。
    
    若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,且未放弃对该金融资产的控制的,则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度,是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
    
    金融资产整体转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损
    
    益。
    
    金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊,并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
    
    本公司对采用附追索权方式出售的金融资产,或将持有的金融资产背书转让,需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的,终止确认该金融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,不终止确认该金融资产;既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则继续判断企业是否对该资产保留了控制,并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
    
    (5)金融负债的分类和计量
    
    金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。初始确认金融负债,以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,相关的交易费用直接计入当期损益;对于其他金融负债,相关交易费用计入初始确认金额。
    
    ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    
    分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
    
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量,公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
    
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    ②其他金融负债
    
    与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债,按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法,按摊余成本进行后续计量,终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
    
    (6)金融负债的终止确认
    
    金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司(债务人)与债权人之间签订协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。
    
    金融负债全部或部分终止确认的,将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
    
    (7)金融资产和金融负债的抵销
    
    当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利,且目前可执行该种法定权利,同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时,金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外,金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,不予相互抵销。
    
    9、应收款项
    
    应收款项包括应收账款、其他应收款等。
    
    (1)坏账准备的确认标准
    
    本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查,对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的,计提减值准备:①债务人发生严重的财务困难;②债务人违反合同条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等); ③债务人很可能倒闭或进行其他财务重组;④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
    
    (2)坏账准备的计提方法
    
    ①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
    
    本公司将金额为人民币200万元以上(包含200万元)的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
    
    本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试,单独测试未发生减值的金融资产,包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项,不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
    
    ②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
    
    A.信用风险特征组合的确定依据
    
    本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项,按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力,并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
    
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    不同组合的确定依据:
    
    项 目 确定组合的依据
    
    合并范围内应收款项 本集团合并范围内公司间应收款项。
    
    单独测试后未减值的除合并范围内应收款项以外的应收款项,公
    
    账龄组合 司根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似
    
    信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础,结合现时情
    
    况分析确定坏账准备计提的比率。
    
    B.根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
    
    按组合方式实施减值测试时,坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债务人根据合同条款偿还欠款的能力)按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
    
    不同组合计提坏账准备的计提方法:
    
    项 目 计提方法
    
    合并范围内应收款项 不计提坏账准备
    
    账龄组合 账龄分析法
    
    组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
    
    账 龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
    
    1年以内(含1年,下同) 3.00 3.00
    
    1-2年 10.00 10.00
    
    2-3年 30.00 30.00
    
    3-4年 50.00 50.00
    
    4-5年 80.00 80.00
    
    5年以上 100.00 100.00
    
    ③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
    
    本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项,单独进行减值测试,有客观证据表明其发生了减值的,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。
    
    (3)坏账准备的转回
    
    如有客观证据表明该应收款项价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。但是,该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
    
    10、存货
    
    (1)存货的分类
    
    存货主要包括原材料、周转材料、库存商品、工程施工等。深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (2)存货取得和发出的计价方法
    
    存货在取得时按实际成本计价,存货按照成本进行初始计量,发出时材料按加权平均成本法计价。
    
    (3)存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
    
    可变现净值是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时,以取得的确凿证据为基础,同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
    
    在资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时,提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货,按存货类别计提存货跌价准备;对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,可合并计提存货跌价准备。
    
    计提存货跌价准备后,如果以前减记存货价值的影响因素已经消失,导致存货的可变现净值高于其账面价值的,在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回,转回的金额计入当期损益。
    
    (4)存货的盘存制度为永续盘存制。
    
    (5)低值易耗品和包装物的摊销方法
    
    低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销;包装物于领用时按一次摊销法摊销。
    
    (6)维修基金的核算方法
    
    本公司物业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金,计入长期应付款,专项用于住宅共同设施和物业管理区域公共设施的维修、更新。
    
    11、长期股权投资
    
    本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资,作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算,其会计政策详见附注四、8“金融工具”。
    
    共同控制,是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响,是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
    
    (1)投资成本的确定
    
    对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。以发行权深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注益性证券作为合并对价的,在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,按照发行股份的面值总额作为股本,长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权,最终形成同一控制下企业合并的,应分别是否属于“一揽子交易”进行处理:属于“一揽子交易”的,将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的,在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本,长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益,暂不进行会计处理。
    
    对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本,合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权,最终形成非同一控制下的企业合并的,应分别是否属于“一揽子交易”进行处理:属于“一揽子交易”的,将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的,按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的,相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的,其公允价值与账面价值之间的差额,以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
    
    合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用,于发生时计入当期损益。
    
    除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资,按成本进行初始计量,该成本视长期股权投资取得方式的不同,分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的,长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
    
    (2)后续计量及损益确认方法
    
    对被投资单位具有共同控制(构成共同经营者除外)或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。此外,公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    ①成本法核算的长期股权投资
    
    采用成本法核算时,长期股权投资按初始投资成本计价,追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外,当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
    
    ②权益法核算的长期股权投资
    
    采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,不调整长期股权投资的初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
    
    采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的,按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整,并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易,投出或出售的资产不构成业务的,未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销,在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失,属于所转让资产减值损失的,不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的,投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的,以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本,初始投资成本与投出业务的账面价值之差,全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的,取得的对价与业务的账面价值之差,全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的,按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理,全额确认与交易相关的利得或损失。
    
    在确认应分担被投资单位发生的净亏损时,以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外,如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务,则按预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的,本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。
    
    对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资,如存在与该投资相关的股权投资借方差额,按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    ③收购少数股权
    
    在编制合并财务报表时,因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日(或合并日)开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。
    
    ④处置长期股权投资
    
    在合并财务报表中,母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资,处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益;母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的,按本附注四、5、(2)“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
    
    其他情形下的长期股权投资处置,对于处置的股权,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。
    
    采用权益法核算的长期股权投资,处置后的剩余股权仍采用权益法核算的,在处置时将原计入所有者权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,按比例结转入当期损益。
    
    采用成本法核算的长期股权投资,处置后剩余股权仍采用成本法核算的,其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益,采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理,并按比例结转当期损益;因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
    
    本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的,在编制个别财务报表时,处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按权益法核算,并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整;处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前,因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益,在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理,因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中,处置后的剩余股权采用权益法核算的,其他综合收益和其他所有者权益按比例结转;处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的,其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
    
    本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算,其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理,因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
    
    本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权,如果上述交易属于一揽子交易的,将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理,在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额,先确认为其他综合收益,到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
    
    12、投资性房地产
    
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
    
    投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出,如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量,则计入投资性房地产成本。其他后续支出,在发生时计入当期损益。
    
    本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。
    
    投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“长期资产减值”。
    
    自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时,按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
    
    投资性房地产的用途改变为自用时,自改变之日起,将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时,自改变之日起,将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时,转换为采用成本模式计量的投资性房地产的,以转换前的账面价值作为转换后的入账价值;转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的,以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
    
    当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
    
    13、固定资产
    
    (1)固定资产确认条件
    
    固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司,且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (2)各类固定资产的折旧方法
    
    固定资产从达到预定可使用状态的次月起,采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下:
    
    类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)房屋及建筑物 年限平均法 20-25 5-10 3.8-4.5运输设备 年限平均法 5 5 19电子及其他设备 年限平均法 5 5 19固定资产装修 年限平均法 5 -- 20
    
    预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态,本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
    
    (3)固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
    
    固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“长期资产减值”。
    
    (4)融资租入固定资产的认定依据及计价方法
    
    融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁,其所有权最终可能转移,也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的,在租赁资产使用寿命内计提折旧;无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
    
    (5)其他说明
    
    与固定资产有关的后续支出,如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量,则计入固定资产成本,并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出,在发生时计入当期损益。
    
    当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
    
    本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如发生改变则作为会计估计变更处理。
    
    14、在建工程
    
    在建工程成本按实际工程支出确定,包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
    
    在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、17“长期资产减值”。深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    15、无形资产
    
    无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
    
    无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出,如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量,则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出,在发生时计入当期损益。
    
    取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物,则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配,难以合理分配的,全部作为固定资产处理。
    
    使用寿命有限的无形资产自可供使用时起,对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
    
    期末,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核,如发生变更则作为会计估计变更处理。此外,还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核,如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的,则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
    
    16、长期待摊费用
    
    长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
    
    17、长期资产减值
    
    对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产,本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的,则估计其可收回金额,进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年均进行减值测试。
    
    减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定;不存在销售协议但存在资产活跃市场的,公允价值按照该资产的买方出价确定;不存在销售协议和资产活跃市场的,则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值,按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量,选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    在财务报表中单独列示的商誉,在进行减值测试时,将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值。
    
    上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
    
    18、职工薪酬
    
    本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。其中:
    
    短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
    
    离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划。采用设定提存计划的,相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议,在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时,和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日,确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的,按照其他长期职工薪酬处理。
    
    职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等,在符合预计负债确认条件时,计入当期损益(辞退福利)。
    
    本公司向职工提供的其他长期职工福利,符合设定提存计划的,按照设定提存计划进行会计处理,除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
    
    19、预计负债
    
    当与或有事项相关的义务同时符合以下条件,确认为预计负债:(1)该义务是本公司承担的现时义务;(2)履行该义务很可能导致经济利益流出;(3)该义务的金额能够可靠地计量。
    
    在资产负债表日,考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素,按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
    
    如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基本确定能够收到时,作为资产单独确认,且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    20、收入
    
    本集团的收入包括提供劳务收入和让渡资产使用权收入。
    
    (1)提供劳务收入
    
    本集团提供的劳务收入主要为物业管理收入、其他劳务收入。
    
    物业管理收入:本集团在物业管理服务已提供,按照与业主约定的物业管理服务收费能够流入企业时,确认物业管理收入的实现。
    
    其他劳务收入:本集团在劳务服务已提供,与劳务服务相关的经济利益能够流入企业,与劳务服务有关的成本能够可靠地计量时,确认劳务收入的实现。
    
    提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足:①收入的金额能够可靠地计量;②相关的经济利益很可能流入企业;④交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
    
    如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计,则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入,并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的,则不确认收入。
    
    (2)让渡资产使用权收入
    
    本集团让渡资产使用权收入包括物业出租收入等。
    
    物业出租收入:本集团按照与承租方签定的租赁合同或协议的约定以直线法确认物业出租收入的实现。出租人提供免租期的,出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内出租人确认租金收入。
    
    其他使用权收入:本集团在收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能流入企业时,确认让渡资产使用权收入。
    
    (3)利息收入
    
    按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
    
    21、政府补助
    
    政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产,不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助,是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府补助文件未明确确定补助对象,以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断,以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助,除此之外的划分为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的,按照公允价值计量;公允价值不能够可靠取得的,按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益、;用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的,直接计入当期损益
    
    同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,区分不同部分分别进行会计处理;难以区分的,将其整体归类为与收益相关的政府补助。
    
    与本公司日常活动相关的政府补助,按照经济业务的实质,计入其他收益;与日常活动无关的政府补助,计入营业外收支。
    
    22、递延所得税资产/递延所得税负债
    
    (1)当期所得税
    
    资产负债表日,对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产),以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得
    
    出。
    
    (2)递延所得税资产及递延所得税负债
    
    某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额,以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异,采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
    
    与商誉的初始确认有关,以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异,不予确认有关的递延所得税负债。此外,对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异,如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间,而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回,也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况,本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
    
    与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异,不予确认有关的递延所得税资产。此外,对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回,或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额,不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况,本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
    
    对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。
    
    资产负债表日,对于递延所得税资产和递延所得税负债,根据税法规定,按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    于资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。
    
    (3)所得税费用
    
    所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
    
    除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东权益,以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外,其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
    
    (4)所得税的抵销
    
    当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时,本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
    
    当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时,本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
    
    23、租赁
    
    融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁,其所有权最终可能转移,也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
    
    (1)本公司作为承租人记录经营租赁业务
    
    经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
    
    (2)本公司作为出租人记录经营租赁业务
    
    经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资本化,在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益;其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
    
    (3)本公司作为承租人记录融资租赁业务
    
    于租赁期开始日,将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未确认融资费用。此外,在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的,可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
    
    未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (4)本公司作为出租人记录融资租赁业务
    
    于租赁期开始日,将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值,同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
    
    未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际发生时计入当期损益。
    
    24、公允价值计量
    
    公允价值,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负债,考虑该资产或负债的特征;假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易,是在当前市场条件下的有序交易;假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行;不存在主要市场的,假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
    
    本集团根据交易性质和相关资产或负债的特征等,判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等;交易价格与公允价值不相等的,将相关利得或损失计入当期损益,但相关会计准则另有规定的除外。
    
    本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。在估值技术的应用中,优先使用相关可观察输入值,只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,才可以使用不可观察输入值。
    
    本集团公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次,并首先使用第一层次输入值,其次使用第二层次输入值,最后使用第三层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价;第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值;第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
    
    本集团以公允价值计量非金融资产,考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力,或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。以公允价值计量负债,假定在计量日将该负债转移给其他市场参与者,而且该负债在转移后继续存在,并由作为受让方的市场参与者履行义务。以公允价值计量自身权益工具,假定在计量日将该自身权益工具转移给其他市场参与者,而且该自身权益工具在转移后继续存在,并由作为受让方的市场参与者取得与该工具相关的权利、承担相应的义务。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    25、重大会计判断和估计
    
    本公司在运用会计政策过程中,由于经营活动内在的不确定性,本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验,并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而,这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异,进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
    
    本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核,会计估计的变更仅影响变更当期的,其影响数在变更当期予以确认;既影响变更当期又影响未来期间的,其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
    
    于资产负债表日,本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下:
    
    (1)租赁的归类
    
    本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定,将租赁归类为经营租赁和融资租赁,在进行归类时,管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人,或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬,作出分析和判断。
    
    (2)坏账准备计提
    
    本公司根据应收款项的会计政策,采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
    
    (3)存货跌价准备
    
    本公司根据存货会计政策,按照成本与可变现净值孰低计量,对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货,计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据,并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
    
    (4)金融工具公允价值
    
    对不存在活跃交易市场的金融工具,本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计,并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性,其变化会对金融工具的公允价值产生影响。
    
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    (5)长期资产减值准备
    
    本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产,除每年进行的减值测试外,当其存在减值迹象时,也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产,当存在迹象表明其账面金额不可收回时,进行减值测试。
    
    当资产或资产组的账面价值高于可收回金额,即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者,表明发生了减值。
    
    公允价值减去处置费用后的净额,参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格,减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
    
    在预计未来现金流量现值时,需要对该资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料,包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
    
    本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时,本公司需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量,同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
    
    (6)折旧和摊销
    
    本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后,在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命,以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化,则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
    
    (7)递延所得税资产
    
    在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内,本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额,结合纳税筹划策略,以决定应确认的递延所得税资产的金额。
    
    (8)所得税
    
    本公司在正常的经营活动中,有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异,则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
    
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    五、税项
    
    1、主要税种及税率
    
    税 种 具体税率情况
    
    应税收入按11%、10%、6%的税率计算销项税,并按扣除当期允
    
    增值税 许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
    
    城市维护建设税 按地区级别分别适用7%、1%。
    
    教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
    
    地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。
    
    堤围费 应税收入按0.01%计缴。
    
    企业所得税 25%
    
    本公司发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用17%/11%税率。根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)规定,自2018年5月1日起,适用税率调整为16%/10%。
    
    六、公司合并资产负债表项目注释
    
    1、货币资金
    
    项 目 2019-3-31
    
    库存现金 4,082.74
    
    银行存款 72,042,082.76
    
    其他货币资金 --
    
    合 计 72,046,165.50
    
    其中:存放在境外的款项总额 --
    
    注:其他货币资金系本公司申请开具银行承兑汇票而存入的保证金。
    
    2、应收票据及应收账款
    
    类 别 2019-3-31
    
    应收票据 --
    
    应收账款 99,854,687.15
    
    减:坏账准备 9,416,284.24
    
    合 计 90,438,402.91
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (1)应收账款分类披露
    
    2019-3-31
    
    类 别 账面余额 坏账准备 账面价值
    
    金额 比例(%) 金额 比例(%)
    
    单项金额重大并单独计提坏账 -- -- -- -- --
    
    准备的应收款项
    
    按信用风险特征组合计提坏账 97,902,278.14 98.04 7,582,532.23 7.75 90,319,745.91
    
    准备的应收款项
    
    其中:按账龄组合 97,902,278.14 98.04 7,582,532.23 7.75 90,319,745.91
    
    合并范围内关联方单项金额不重大但单独计提 1,952,409.01 1.96 1,833,752.01 93.92 118,657.00坏账准备的应收款项
    
    合 计 99,854,687.15 9,416,284.24 90,438,402.91①期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
    
    ②按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
    
    账 龄 2019-3-31
    
    应收账款 坏账准备 计提比例(%)
    
    1年以内 74,638,775.16 2,231,241.17 3.00
    
    1-2年 19,354,211.22 1,935,421.12 10.00
    
    2-3年 507,970.07 152,391.02 30.00
    
    3-4年 269,498.30 134,749.14 50.00
    
    4-5年 15,468.04 12,374.43 80.00
    
    5年以上 3,116,355.35 3,116,355.35 100.00
    
    合 计 97,902,278.14 7,582,532.23
    
    (2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
    
    本期计提坏账准备金额7,686,987.69元;本期无收回或转回坏账准备。
    
    3、预付款项
    
    (1)预付款项按账龄列示
    
    账 龄 2019-3-31
    
    金额 比例(%)
    
    工程款 195,000.00 0.87
    
    租金 60,352.20 0.27
    
    采购款 2,525,733.43 11.33
    
    地价款 19,509,471.00 87.52
    
    合 计 22,290,556.63 100.00
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    4、其他应收款
    
    (1)其他应收款分类披露
    
    2019-3-31
    
    类 别 账面余额 坏账准备
    
    金额 比例(%) 金额 比例(%) 账面价值
    
    单项金额重大并单独计提坏账
    
    准备的其他应收款 3,213,809.04 0.61 3,213,809.04 100.00 --
    
    按信用风险特征组合计提坏账
    
    准备的其他应收款 516,226,959.57 98.68 17,651,475.07 3.42 498,575,484.50
    
    其中:按账龄组合 516,226,959.57 98.68 17,651,475.07 3.42 498,575,484.50
    
    合并范围内关联方组合 -- -- --单项金额不重大但单独计提坏
    
    账准备的其他应收款 3,695,146.79 0.71 3,245,146.79 87.82 450,000.00
    
    合 计 523,135,915.40 100.00 24,110,430.90 4.61 499,025,484.50
    
    ①期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款。
    
    年末余额
    
    应收账款(按单位) 应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
    
    刘科健 3,213,809.04 3,213,809.04 100.00账龄较长,难以收回
    
    合 计 3,213,809.04 3,213,809.04 — —②组合中,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
    
    账 龄 2019-3-31
    
    其他应收款 坏账准备 计提比例(%)
    
    1年以内 497,317,865.98 452,155.31 0.09
    
    1-2年 1,403,927.27 140,392.73 10.00
    
    2-3年 247,913.12 74,373.94 30.00
    
    3-4年 454,662.48 227,331.24 50.00
    
    4-5年 226,844.33 181,475.46 80.00
    
    5年以上 16,575,746.39 16,575,746.39 100.00
    
    合 计 516,226,959.57 17,651,475.07(2)本期计提、收回或转回的坏账准备情况
    
    本期转回坏账准备金额8,381,931.92元;本期无收回或转回坏账准备。深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (3)其他应收款按款项性质分类情况
    
    款项性质 2019-3-31
    
    结算中心存款 467,048,070.24
    
    外部单位往来款 52,452,849.63
    
    押金 2,452,877.92
    
    保证金 374,700.00
    
    员工备用金 694,312.51
    
    其他 113,105.10
    
    合 计 523,135,915.40
    
    (4)本公司报告期内不存在根据《企业会计准则第23号——金融资产转移》终止确认的其他应收款情况。
    
    5、存货
    
    (1)存货分类
    
    2019-3-31
    
    项 目 账面余额 跌价准备 账面价值
    
    原材料 2,412.00 -- 2,412.00
    
    库存商品 922,505.22 859,790.85 --
    
    工程施工 1,844,300.39 -- 1,844,300.39
    
    合 计 2,769,217.61 859,790.85 1,909,426.76
    
    6、其他流动资产
    
    项 目 2019-3-31
    
    待抵扣进项 1,712.47
    
    预缴税费 436,659.01
    
    合 计 438,371.48
    
    7、长期股权投资
    
    (1)长期股权投资分类
    
    项 目 2019-3-31
    
    账面余额 减值准备 账面价值
    
    对合营企业投资 500,000.00 500,000.00 --
    
    对联营企业投资 4,106,169.79 4,106,169.79 --
    
    合 计 4,606,169.79 4,606,169.79 --
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (2)对合营企业投资
    
    被投资单位 2019-3-31
    
    账面余额 减值准备 账面价值
    
    深圳市雄牛保龄球娱乐有限公司 500,000.00 500,000.00 --
    
    合 计 500,000.00 500,000.00 --
    
    (3)对联营企业投资
    
    被投资单位 2019-3-31
    
    账面余额 减值准备 账面价值
    
    深圳康富健康产品有限公司 165,000.00 165,000.00 --
    
    深圳市兴浩仿瓷制品有限公司 756,670.68 756,670.68 --
    
    深圳市莲花彩田物业管理有限公司 1,475,465.91 1,475,465.91 --
    
    观兰房地产福民丹坑村厂房 1,168,973.20 1,168,973.20 --
    
    康体俱乐部皇发分部 540,060.00 540,060.00 --
    
    合 计 4,106,169.79 4,106,169.79 --
    
    8、投资性房地产
    
    项 目 2019-3-31
    
    一、账面原值合计 97,185,487.14
    
    其中:房屋 97,185,487.14
    
    土地 --
    
    二、累计折旧合计 46,296,322.60
    
    其中:房屋 46,296,322.60
    
    土地 --
    
    三、账面净值合计 50,889,164.54
    
    其中:房屋 50,889,164.54
    
    土地 --9、固定资产
    
    (1)固定资产情况
    
    项 目 2019-3-31
    
    一、账面原值合计 60,126,956.86
    
    其中:房屋建筑物 42,366,609.55
    
    机器设备 12,747.00
    
    运输设备 4,708,249.40
    
    电子及其他设备 13,039,350.91
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    项 目 2019-3-31
    
    二、累计折旧合计 34,666,079.64
    
    其中:房屋建筑物 21,664,880.97
    
    机器设备 8,285.55
    
    运输设备 4,239,970.66
    
    电子及其他设备 8,752,942.46
    
    三、减值准备合计 --
    
    其中:房屋建筑物 --
    
    机器设备 --
    
    运输设备 --
    
    电子及其他设备 --
    
    四、账面净值合计 25,460,877.22
    
    其中:房屋建筑物 20,701,728.58
    
    机器设备 4,461.45
    
    运输设备 468,278.74
    
    电子及其他设备 4,286,408.45(2)期末公司无暂时闲置的固定资产。
    
    (3)期末公司无通过融资租赁租入的固定资产情况
    
    (4)期末公司无通过经营租赁租出的固定资产。
    
    (5)期末公司无未办妥产权证书的房屋建筑物情况。
    
    10、在建工程
    
    项 目 2019-3-31
    
    御品岚山项目 212,732,774.40
    
    合 计 212,732,774.40
    
    该项目系有本公司之子公司深圳市泰新利物业管理有限公司(下称“泰新利公司”)与深圳市派成铝业科技有限公司(下称“派成公司”)合作开发项目,该项目所属地块系由原深圳市公路局无偿划拨给泰新利公司,2006年经上级单位批复后双方合作开发该土地。协议约定该项目的全部开发支出派成公司承担,项目竣工后泰新利公司可分回5000万现金与2525平方米商铺。截止目前该项目由于各方面原因已停工,详见附注八、1。
    
    11、无形资产
    
    项 目 2019-3-31
    
    一、账面原值合计 27,364,229.67
    
    软件 994,922.02
    
    土地 26,376,967.65
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    项 目 2019-3-31
    
    二、累计摊销合计 10,904,583.99
    
    软件 370,417.05
    
    土地 10,534,166.94
    
    三、减值准备累计金额合计 --
    
    软件 --
    
    土地 --
    
    四、账面价值合计 16,467,305.68
    
    软件 624,504.97
    
    土地 15,842,800.71
    
    (1)无形资产无抵押担保情况。
    
    12、长期待摊费用
    
    项 目 2019-3-31
    
    装修费 649,241.30
    
    设备维修 342,471.03
    
    合 计 991,712.33
    
    13、递延所得税资产
    
    (1)递延所得税资产明细
    
    项 目 2019-3-31
    
    可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
    
    坏账准备 24,414,339.60 6,103,584.90
    
    合 计 24,414,339.60 6,103,584.90
    
    14、应付票据及应付账款
    
    项 目 2019-3-31
    
    应付票据 --
    
    应付账款 36,584,720.69
    
    合 计 36,584,720.69
    
    (1)应付账款列示
    
    项 目 2019-3-31
    
    采购款 1,200,543.57
    
    工程款 35,384,177.12
    
                      合   计                                                 36,584,720.69
    
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    15、预收款项
    
    (1)预收款项列示
    
    项 目 2019-3-31
    
    预收租金 734,013.61
    
    预收管理费 5,116,158.66
    
    预收工程款 7,843,049.01
    
    合 计 13,693,221.28
    
    16、应付职工薪酬
    
    (1)应付职工薪酬列示
    
    项 目 2019-3-31
    
    一、短期薪酬 19,049,846.44
    
    二、离职后福利-设定提存计划 1,706,558.29
    
    三、辞退福利 --
    
    四、一年内到期的其他福利 --
    
    合 计 20,756,404.73
    
    (2)短期薪酬列示
    
    项 目 2019-3-31
    
    1、工资、奖金、津贴和补贴 15,156,916.01
    
    2、职工福利费 590,895.00
    
    3、社会保险费 367,187.44
    
    其中:医疗保险费 365,546.76
    
    工伤保险费 629.30
    
    生育保险费 1,011.384、住房公积金 166,417.135、工会经费和职工教育经费 2,768,430.86
    
    6、短期带薪缺勤 --7、短期利润分享计划 --
    
    合 计 19,049,846.44
    
    (3)设定提存计划列示
    
    项 目 2019-3-31
    
    1、基本养老保险 29,217.52
    
    2、失业保险费 2,247.50
    
    3、企业年金缴费 1,675,093.27
    
    合 计 1,706,558.29
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    17、应交税费
    
    项 目 2019-3-31
    
    企业所得税 19,534,472.82
    
    增值税 5,233,962.44
    
    房产税 1,973,690.92
    
    土地使用税 1,032,235.40
    
    个人所得税 356,192.15
    
    城建税 287,814.29
    
    教育费附加 193,839.47
    
    地方教育费附加 21,994.85
    
    堤防费 5,156.43
    
    其他 10,728.12
    
    合 计 28,650,086.89
    
    18、其他应付款
    
    (1)按款项性质列示其他应付款
    
    项 目 2019-3-31
    
    外部往来款 264,864,631.97
    
    押金及保证金 192,004,575.40
    
    预提费用 58,965,532.93
    
    应付股利 13,909,020.57
    
    代扣代缴款项 11,982.53
    
    其他 3,072,333.25
    
    合 计 532,828,076.65
    
    19、专项应付款
    
    项 目 2019-3-31
    
    物业维修基金 11,113,834.56
    
    其他 2,552,207.36
    
    合 计 13,666,041.92
    
    20、预计负债
    
    项 目 2019-3-31
    
    诉讼损失 988,371.32
    
    合 计 988,371.32
    
    21、实收资本
    
    股东名称 2019-3-31
    
    投资金额 持股比例
    
    深圳市投资控股有限公司 30,000,000.00 100.00
    
    合 计 30,000,000.00 100.00
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    22、资本公积
    
    项 目 2019-3-31
    
    资本公积-资本溢价 92,395,960.16
    
    资本公积-其他资本公积 140,511,228.67
    
    合 计 232,907,188.83
    
    23、盈余公积
    
    项 目 2019-3-31
    
    法定盈余公积 9,582,830.31
    
    一般盈余公积 --
    
    合 计 9,582,830.31
    
    24、未分配利润
    
    项 目 2019-3-31 提取或分配比例
    
    调整前上年末未分配利润 64,102,403.04
    
    调整年初未分配利润合计数(调增+,调减-) --
    
    调整后年初未分配利润 64,102,403.04
    
    加:本期归属于母公司股东的净利润 14,027,151.87
    
    减:提取法定盈余公积 -- 10%
    
    提取任意盈余公积 --
    
    提取一般风险准备 --
    
    应付普通股股利 --
    
    转作股本的普通股股利 --期末未分配利润 78,129,554.91
    
    七、诉讼事项
    
    (1)2005年8月10日,泰新利公司将位于107国道边原松岗收费站侧的两块土地(宗地号A409-0072、A409-0075)租赁给蔡学森用于厂房建设,租期为2005.9.1至2025.8.3,每月五日前缴纳租金,由于该地块土地性质为教育用地,故蔡学森无法取得开工许可证,为此2008年6月30日蔡学森以泰新利公司故意隐瞒无土地使用权的事实,使其无法按约定时间开工建房为由,向法院提起诉讼, 2018年10月9日,深圳市中级人民法院对该案件出具了裁定书(2018)粤03民终17784号,判决泰新利公司归还蔡学森的租赁押金100,000.00元,赔偿款571,702.00元,目前蔡学森对判决结果仍存在异议,拟进一步提起上诉。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    (2)2013年6月13日,深圳市泰新利物业管理有限公司(下称“泰新利公司”)与深圳市泰安工程投资有限公司(下称“泰安公司”)签订"土地使用权转让协议",约定以人民币3,200,000.00元的价格将位于107国道边原松岗收费站侧土地(共计12,007平方米)的土地使用权转让给泰安工程公司。事后泰新利公司发现,上述《转让协议》所涉及的土地为深圳市公路局无偿划拨给泰新利公司,其性质为行政划拨用地。根据我国土地管理相关法律法规的规定,行政划拨用地须经政府有关部门批准重新办理土地出让手续、补足相应地价并遵照相关法定程序方能进行转让。由于泰新利公司与泰安工程公司签署的《转让协议》并未获得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续,因此双方的签订的《转让协议》实际为无效合同,为此泰新利公司提出法律诉讼,要求收回用地。2019年5月14日,广东省深圳市中级人民法院对该案件出具了裁定书(2019)粤03民终3241号,判决:①"土地使用权转让协议"无效;②泰新利公司返还原土地转让价 3,200,000.00 元及相应利息(一审判决后泰新利公司已返还);③要求泰新利公司向泰安工程公司返还已垫付的土地使用税费54,034.92元及相应利息;④泰新利公司承担泰安工程公司该土地工程设计费的60%,即262,634.40元,共计赔偿316,669.32元。目前泰新利公司对该审判结果中的土地设计费的赔偿存在异议,目前已提起上诉,尚未结案。
    
    八、其他重要事项
    
    1、御品峦山项目进展说明
    
    2004年6月,原深圳市公路局将黄田地块(面积21923.70平方米)无偿划拨给深圳市泰新利物业管理有限公司(下称“泰新利公司”),2006年经上级单位批复后,泰新利公司与深圳市派成铝业科技有限公司(下称“派成公司”)合作开发该土地。共同开发协议约定该项目的所有开发支出由派成公司承担,并需支付 2000 万作为履约诚意金,项目竣工后泰新利公司可分回5000万现金,2525平方米商铺。实际合作过程中,派成公司不愿接受国企监管并出现了拖欠工程款等违约行为导致项目已停工。
    
    本公司目前了解到的特殊事项如下:1、基坑安全性,基坑正常使用期为一年,因拖欠开工所致目前基坑存在一定的不稳定性,泰新利公司于2018年3月收到深圳市宝安区住建局的“安全隐患责令整改通知书”; 2、房地产开发资质证书和深圳市社会投资项目核准通知书已到期;3、根据律师出具的法律意见书显示,若后期双方发生诉讼纠纷,派成公司向泰新利公司索赔已经缴纳的地价款将成为主要诉讼请求。
    
    深圳市物投控物业管理有限公司 合并资产负债表附注
    
    2、剥离事项说明
    
    根据深圳市规划和自然资源局深规划资源[2019]443号《关于深圳市投资控股有限公司等单位改制土地资产处置方案的批复》文件,本公司共剥离固定资产账面价 值 71,853,788.22 元(固定 资产 原 值 144,507,478.33 元,累计 折 旧72,653,690.11元);剥离投资性房地产账面价值128,356,797.41元(投资性房地产原值254,214,571.36 元,投资性房地产累计折旧125,857,773.95 元);剥离无形资产-土地账面价值68,006.03元(无形资产-土地原值331,950.00元,无形资产-土地累计摊销263,943.97)元;上述剥离形成差额冲减资本公积,资本公积的余额不足冲减的,依次冲减盈余公积及未分配利润。
    
    法定代表人: 主管会计工作负责人: 会计机构负责人:
    
    日期: 日期: 日期:

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