金融界首页>行情中心>万通地产>个股公告> 正文

-

-
(-%)
当前价  
当前价  
当前价  

个股公告正文

万通地产:2015年年度报告

日期:2016-03-18附件下载

                                     2015 年年度报告



公司代码:600246                                             公司简称:万通地产




                   北京万通地产股份有限公司
                       2015 年年度报告
                                      重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
     整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。


二、 公司全体董事出席董事会会议。


三、 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。


四、 公司负责人李虹、主管会计工作负责人石莹及会计机构负责人(会计主管人员)曾玲玲声
     明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
    经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2015 年实现净利润-612,220,333 元,
提取法定盈余公积金 3,102,763 元,加上 2015 年初未分配利润 1,324,903,929 元,2015 年末未
分配利润 709,580,833 元。
    鉴于公司2015年度净利润为负,为保证公司经营业务稳健发展和日常经营计划的正常实施,
也为了维护股东的长远利益,公司2015年度拟不进行现金利润分配,也不进行资本公积金转增股
本。同意该议案并提交2015年度股东大会审议。

六、 前瞻性陈述的风险声明

本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述,不构成公司对投资者的实质
承诺,敬请投资者注意投资风险。


七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况




八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?


九、   重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于公司
未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。

                                         1 / 176
            2015 年年度报告



十、 其他




                2 / 176
                                                        2015 年年度报告



                                                               目录

第一节     释义..................................................................................................................................... 4
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节     公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节     管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第五节     重要事项........................................................................................................................... 24
第六节     普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 29
第七节     优先股相关情况............................................................................................................... 33
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第九节     公司治理........................................................................................................................... 39
第十节     公司债券相关情况........................................................................................................... 42
第十一节   财务报告........................................................................................................................... 43
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 176




                                                                3 / 176
                                   2015 年年度报告




                                第一节           释义
一、 释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
万通地产/公司/本公司/我公司         指        北京万通地产股份有限公司
报告期、本报告期                    指        2015 年
元、万元、亿元                      指        人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会                              指        中国证券监督管理委员会
上交所                              指        上海证券交易所
万通控股                            指        万通投资控股股份有限公司
万通龙山                            指        北京万通龙山置业有限公司
天津时尚                            指        天津万通时尚置业有限责任公司
泰达万通                            指        天津泰达万通房地产开发有限公司
万置公司                            指        北京万置房地产开发有限公司
广厦富城                            指        北京广厦富城置业有限公司
天津万华                            指        天津万华置业有限公司
富铭置业                            指        天津富铭置业有限公司
北京时尚                            指        北京万通时尚置业有限公司
成都时尚                            指        成都万通时尚置业有限公司
天津正奇                            指        天津万通正奇投资管理有限公司
万通龙山天地                        指        北京万通龙山天地置业有限公司
北京英睿                            指        北京万通英睿投资管理有限公司
天津万拓                            指        天津生态城万拓置业有限公司
香河万通                            指        香河万通房地产开发有限公司


                     第二节      公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                      北京万通地产股份有限公司
公司的中文简称                      万通地产
公司的外文名称                      Beijing Vantone Real Estate Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写                  Vantone Real Estate
公司的法定代表人                    李虹


二、 联系人和联系方式
                                    董事会秘书                  证券事务代表
姓名                       程晓晞                        王渴
联系地址                   北京市朝阳区朝外大街甲6号万   北京市朝阳区朝外大街甲6号万
                           通中心写字楼D座4层            通中心写字楼D座4层
电话                       010-59070788                  010-59071169
传真                       010-59071159                  010-59071159
电子信箱                   chengxiaoxi@vantone.com       wangke@vantone.com




                                       4 / 176
                                        2015 年年度报告


三、 基本情况简介
公司注册地址                             北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦B座8233房
公司注册地址的邮政编码                   100080
公司办公地址                             北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层
公司办公地址的邮政编码                   100020
公司网址                                 www.vantone.com
电子信箱                                 chengxiaoxi@vantone.com


四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称             中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                   公司董事会秘书办公室


五、 公司股票简况
                                     公司股票简况
       股票种类       股票上市交易所   股票简称                  股票代码         变更前股票简称
A股                 上海证券交易所 万通地产                  600246             万通先锋


六、 其他相关资料
                              名称                     普华永道中天会计师事务所(特殊普通合
                                                       伙)
公司聘请的会计师事务所(境
                              办公地址                 中国上海市卢湾区湖滨路 202 号企业天地 2
内)
                                                       号楼普华永道中心 11 楼
                              签字会计师姓名           徐涛、刘佳

七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一)     主要会计数据
                                                                           单位:元 币种:人民币
                                                                     本期比上年
        主要会计数据           2015年                  2014年          同期增减        2013年
                                                                         (%)
营业收入                    2,618,861,253        1,911,575,870               37.00 3,299,251,176
归属于上市公司股东的净       -612,220,333           45,089,851         -1,457.78      380,672,731
利润
归属于上市公司股东的扣       -616,234,246              -81,551,860                     93,123,546
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量         24,068,403      -1,183,327,745                        -546,081,399
净额



                                                                     本期末比上
                              2015年末             2014年末          年同期末增       2013年末
                                                                       减(%)
归属于上市公司股东的净      2,922,103,278        3,529,012,056           -17.20     3,730,870,109
资产
总资产                      13,667,897,961     14,230,816,410               -3.96   11,925,947,884
                                             5 / 176
                                      2015 年年度报告


期末总股本                1,216,800,000        1,216,800,000                0     1,216,800,000




(二)     主要财务指标
                                                                  本期比上年同
         主要财务指标             2015年             2014年                           2013年
                                                                    期增减(%)
基本每股收益(元/股)              -0.5031             0.0371        -1,456.06           0.3128
稀释每股收益(元/股)              -0.5031             0.0371        -1,456.06           0.3128
扣除非经常性损益后的基本每          -0.5064            -0.0670                            0.0765
股收益(元/股)
加权平均净资产收益率(%)            -18.98               1.22      减少20.20个            10.49
                                                                         百分点
扣除非经常性损益后的加权平           -19.11              -2.21    减少16.9个百              2.57
均净资产收益率(%)                                                        分点




报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明



八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
     的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净
     资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明:
不适用

九、 2015 年分季度主要财务数据
                                                                       单位:元 币种:人民币
                               第一季度        第二季度
                                                                   第三季度          第四季度
                               (1-3 月         (4-6 月
                                                                 (7-9 月份)     (10-12 月份)
                                 份)             份)
营业收入                     618,973,635      165,882,561         723,672,191     1,110,332,866
归属于上市公司股东的净利润    53,580,249      -38,777,277          21,279,020      -648,302,325
归属于上市公司股东的扣除非
                                 53,225,707   -39,156,644          20,864,395      -651,167,704
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额   -195,636,398       76,691,063         85,269,017        57,744,721

季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用




                                           6 / 176
                                   2015 年年度报告


十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
                                                 附注(如适
       非经常性损益项目          2015 年金额                  2014 年金额   2013 年金额
                                                     用)
非流动资产处置损益                  -25,915                        41,096   311,930,945
越权审批,或无正式批准文件,或
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助,但与公    7,579,963                   121,090,964   28,888,077
司正常经营业务密切相关,符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素,如遭受自然灾害
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用,如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效    5,101,542
套期保值业务外,持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允
价值变动损益,以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入   -6,265,466                   -5,211,476    -3,527,207
和支出

                                       7 / 176
                                    2015 年年度报告


其他符合非经常性损益定义的损益
项目
与本集团正常经营业务无关的预计                              -74,615,550      6,316,400
金融负债转回的收益
原持有的合营公司股权按照公允价                              101,670,247
值重新计量产生的收益
其他投资收益                         113,973                 44,062,500
少数股东权益影响额                -1,012,462                -32,552,803      -4,570,465
所得税影响额                      -1,477,722                -27,843,267     -51,488,565
              合计                 4,013,913                126,641,711     287,549,185



                           第三节         公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
    公司的主营业务为从事房地产开发与商业物业运营,具备房地产开发一级资质。房地产开发
经营模式为自主开发销售,商业物业运营经营模式为自主物业运营和合作物业运营相结合。公司
业务范围集中在北京、香河、天津、上海、杭州、成都等地。公司商品住宅开发以中高档类住宅
产品为主,公司目前已运营商业物业主要包括北京万通中心 D 座和逸兰国际公寓。
    公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业,2015 年政府工作报告指出对房地产
行业将坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自主和改善性住房需求,促
进房地产平稳健康发展。
    在 2015 年里,房地产业呈现销售与开发投资相背离的情况。地产行业开发投资环节表现一
般,土地购置面积、新开工面积、竣工面积等指标均下降,开发投资、施工面积等指标小幅增长。
地产行业销售环节表现良好,在全年宽松政策推动下,尤其是“330 新政”之后,并在降息、降
准等货币政策支持下,一线城市和部分二线城市房地产市场出现好转,购房需求开始释放,全年
商品房销售显著好转并创新高。




                                        8 / 176
                                   2015 年年度报告




二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明


              2015 年度万通地产主要资产负债项目及经营成果指标比较情况
                                                                                币种:人民
                                                                     单位:元
                                                                                币
                                                                                变动原因说
     项目      期末余额        年初余额               变动金额       变动比率
                                                                                    明
一年内到期
的非流动资                     140,000,000           -140,000,000    -100.00%
                                                                                本年收回该
产                                                                              投资
可供出售金
                                 4,000,000             -4,000,000    -100.00%
融资产                                                                          本年处置
                                                                                本年应收款
长期应收款      32,000,000     100,000,000            -68,000,000     -68.00%
                                                                                项收回
                                                                                项目结转收
预收款项       689,759,230     979,581,408           -289,822,178     -29.59%
                                                                                入
                                                                                子公司计提
               409,111,231     297,236,481            111,874,750     37.64%    的土增税增
应交税费                                                                        加
                                                                                负债增加引
                50,274,171      34,143,510             16,130,661     47.24%    起应付利息
应付利息                                                                        的增加
一年内到期
              1,140,000,00
的非流动负                   2,458,727,295          -1,318,727,295    -53.63%
                         0                                                      本年偿还到
债                                                                              期负债
              1,506,441,58                                                      本年发行中
应付债券                                            1,506,441,580     100.00%
                         0                                                      期票据
                                                                                变动原因说
     项目      2015 年度       2014 年度              变动金额       变动比率
                                                                                    明
                                                                                结转收入规
              2,618,861,25
                             1,911,575,870             707,285,383      37%     模较上年增
营业收入                 3
                                                                                加
              1,829,113,83
营业成本                     1,357,869,604             471,244,233      35%
                         7                                                      同上
                                                                                结转收入和
营业税金及
               273,918,581     155,412,343             118,506,238      76%     增值额规模
附加                                                                            较上年增加
                                                                                市场营销活
销售费用        85,647,483     137,497,085             -51,849,602     -38%
                                                                                动减少
                                                                                融资增长及
                                                                                部分项目借
财务费用-净    187,215,553      99,602,238             87,613,315       88%
                                                                                款利息终止
额                                                                              资本化
资产减值损     610,423,740      23,738,677             586,685,063     2471%    本年杭州区
                                          9 / 176
                                     2015 年年度报告



失                                                                          域计提存货
                                                                            跌价准备
                                                                            本年股权交
投资收益          1,586,316      -59,212,599           60,798,915   -103%
                                                                            易收益减少
                                                                            本年政府补
营业外收入        8,857,469      127,292,337        -118,434,868    -93%
                                                                            助减少
                                                                            本年度违约
                  7,568,887       11,371,753           -3,802,866   -33%    赔偿金发生
营业外支出                                                                  较少
                                                                            本年度应纳
                 73,516,267       39,943,625           33,572,642    84%    税所得额增
所得税费用                                                                  加



其中:境外资产 153,171,302(单位:元 币种:人民币),占总资产的比例为 1.12%。



三、报告期内核心竞争力分析
     1、高品质的项目开发能力。发行人的主营业务集中在京津及华东地区,累计开发项目包括
北京龙山新新家园、北京亚运新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、
天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目,绝
大部分产品已经成为区域地标和名流物业。
     2、科学有效的管理。公司通过合理化整体开发标准周期及有效运营决策会议机制、激励机
制等管控,新获得项目开发周期目标 10-12 个月,其中生态城 19 号地实现获取土地到开盘 7 个
月,达到行业标杆水平。公司在建造管理、目标成本与动态成本管理、客户满意度及客服创新、
流程与信息化建设和建立优化区域平台等多方面取得提升,增强了公司的整体运营效率。


                         第四节          管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
     2015 年,国家统计局初步核算国内生产总值为 67.67 万亿元,同比增长 6.9%,经济增速放
缓,下行压力增大。2015 年,全国房地产开发投资 95,979 亿元,比上年名义增长 1.0%,增速比
1-11 月份回落 0.3 个百分点;房屋施工面积 735,693 万平方米,同比增长 1.3%;房屋新开工面
积 154,454 万平方米,同比下降 14.0%;房屋竣工面积 100,039 万平方米,同比下降 6.9%;土地
购置面积 22,811 万平方米,比上年下降 31.7%。商品房销售面积 128,495 万平方米,比上年增
长 6.5%;商品房销售额达到 87,281 亿元,增长 14.4%;商品房待售面积达 71,853 万平方米,比
11 月末增加 2,217 万平方米。随着中国经济增速放缓,房地产行业呈现高库存现状,导致城市
分化加剧,一线城市普遍供不应求,房价持续领涨,二线城市整体库存压力显著下降,三四线城
市整体销售增速明显落后于一二线城市。


                                         10 / 176
                                        2015 年年度报告


    报告期内,公司净利润为-612,220,333 元,计提杭州万通中心与杭州上园两个项目的减值
准备所导致的。
    报告期内,公司管理层贯彻京津冀区域为主的战略发展方向,完善传统业务的同时,开拓创
新,打造公司可持续发展的能力,引导房地产由传统的第二产业生产型向第三产业服务型的转变。
万通地产将打造全新的“万通生活家”品牌,通过这一平台实现地产服务业的转型升级,在物业
管理、健康管理、体育、教育、文化等方面谋求新的发展,公司原有的房地产开发业务也为“万
通生活家”提供了一个广阔的发展空间,生活家的平台将全面提升房地产业务的附加值,成为万
通地产新发展重要组成部分。
    2015 年,公司融资途径主要通过银行贷款、中期票据、信托融资和其他融资等方式进行。
公司于 2015 年 12 月 7-8 日发行了北京万通地产股份有限公司 2015 年度第一期中期票据,实际
发行总额 15.2 亿元,发行利率为 7.5%。
    2015 年,公司非公开发行股票工作启动,于 2015 年 8 月 7 日召开的 2015 年第四次临时股
东大会审议通过,方案经调整后拟非公开发行股票不超过 837,209,303 万股,募集不超过 36 亿
元。该事项已于 2016 年 3 月 2 日获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会的审核通过。


二、报告期内主要经营情况
    报告期内,公司实现营业收入 261,886 万元,比上年增加 37.00%;实现归属于母公司所有
者的净利润-61,222 万元,比上年同期减少 1457.78%。截至 2015 年 12 月 31 日,公司净资产
292,210 万元,比上年减少 17.20%。


(一) 主营业务分析
                           利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                        单位:元 币种:人民币
              科目                     本期数               上年同期数      变动比例(%)
营业收入                            2,618,861,253          1,911,575,870              37.00
营业成本                            1,829,113,837          1,357,869,604              34.70
销售费用                               85,647,483             137,497,085           -37.71
管理费用                              147,741,471             174,996,417           -15.57
财务费用                              187,215,553              99,602,238             87.96
经营活动产生的现金流量净额             24,068,403         -1,183,327,745            不适用
投资活动产生的现金流量净额            105,914,249             -95,205,746           不适用
筹资活动产生的现金流量净额            -89,768,104             605,994,614         -114.81
研发支出




1. 收入和成本分析


(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                       单位:元 币种:人民币
                                            11 / 176
                                       2015 年年度报告


                                    主营业务分行业情况
                                                      营业收入比          营业成本比      毛利率比
                                            毛利率
 分行业     营业收入          营业成本                  上年增减            上年增减      上年增减
                                            (%)
                                                          (%)               (%)         (%)
房地产销   2,425,762,42     1,780,399,923     26.60          43.00               35.92    增加 3.82
售                    4                                                                   个百分点
房屋租赁    186,852,193        45,173,145        75.82           4.75             -0.35   增加 1.24
                                                                                          个百分点
                                    主营业务分产品情况
                                                      营业收入比          营业成本比      毛利率比
                                            毛利率
 分产品     营业收入          营业成本                  上年增减            上年增减      上年增减
                                            (%)
                                                          (%)               (%)         (%)
天津万通    669,902,148       510,088,487     23.86       1,643.70            1,448.50    增加 9.60
华府                                                                                      个百分点
北京杨家    531,131,000       518,941,847         2.29
园地块部
分物业
北京天竺    434,575,823       124,657,649        71.32         279.16        -494.29           减少
新新家园                                                                                    56.27 个
                                                                                             百分点
天津万通    252,421,408       203,002,524        19.58
新新逸墅
一期
天津生态    179,034,167       136,893,250        23.54         -69.47            -75.34        增加
城新新家                                                                                  18.23 个
园                                                                                          百分点
天津万通    147,465,870       124,549,905        15.54          87.36            106.85   减少 7.96
金府国际                                                                                  个百分点
杭州万通    100,073,934        55,644,942        44.40         -84.90            -89.69        增加
中心                                                                                      25.86 个
                                                                                            百分点
香河运河    92,183,018         85,407,696         7.35         701.85            900.59        减少
国际生态                                                                                  18.40 个
城一期                                                                                      百分点
成都金牛    18,606,151         18,088,944         2.78         -86.38            -81.49        减少
新都会&                                                                                   25.65 个
成都红墙                                                                                    百分点
国际

主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
本集团咨询费收入主要为本集团提供的房地产开发运营相关的咨询服务费或营销顾问费。
(2). 成本分析表
                                                                                            单位:元
                                        分行业情况
                                                                                   本期金
                                                                        上年同
                                       本期占                                      额较上
           成本构                                                       期占总                 情况
 分行业                   本期金额     总成本          上年同期金额                年同期
           成项目                                                       成本比                 说明
                                       比例(%)                                     变动比
                                                                        例(%)
                                                                                   例(%)

                                            12 / 176
                                         2015 年年度报告


房地产销    房地产     1,780,399,923        97.53        1,309,896,756     96.65       35.92
售          销售
房屋租赁    房屋租          45,173,145        2.47         45,333,538       3.35       -0.35
            赁

2. 费用


                     科目     2015 年度(元) 2014 年度(元) 同比增减
                  销售费用      85,647,483           137,497,085         -37.71%

                  管理费用      147,741,471          174,996,417         -15.57%

                  财务费用      187,215,553          99,602,238          87.96%



3. 研发投入
不适用


4. 现金流


                      科目                2015 年度(元)        2014 年度(元)       同比增减

           经营活动产生的现金流量净额      24,068,403         -1,183.327,745       不适用

           投资活动产生的现金流量净额      105,914,249          -95,205,746        不适用

           筹资活动产生的现金流量净额      -89,768,104          605,994,614        -114.81%



(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
    2015 年,杭州房地产市场体现出供应量增长、成交量增长、市场热度上升、板块差异明显、
大型房地产开发商竞争激烈等特点, 2015 年四季度,杭州两个项目所在区域市场库存量仍在上
升,去库存压力持续加大,在 2015 年 12 月 18 日至 21 日召开的中央经济工作会议上,中央提出
要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,以加快去库存速度。
    杭州万通中心项目主要的物业类型为写字楼及酒店式公寓,具体包括 5A 级写字楼(E 幢),
普通写字楼(A、C 幢)、酒店式公寓(B、D 幢)、底商以及地下车位。2015 年度写字楼尾盘在售;
酒店式公寓去化速度慢且周边类似可比物业的销售均价为 1.7-1.8 万元/㎡,公司结合杭项目所
在区域的市场现状、主要竞争对手的销售情况等,及时调整项目的销售策略,普通写字楼尾盘和
酒店式公寓的售价下调至与周边均价范围一致的水平。按照新销售策略的定价测算,普通写字楼
可变现净值(可变现净值=存货估计售价-至完工估计将发生的成本-估计销售费用-相关税金)低于

                                              13 / 176
                                    2015 年年度报告


账面价值 0.05 亿元,酒店式公寓可变现净值低于账面价值 1.35 亿元,按照会计准则相关规定普
通写字楼和酒店式公寓共计提存货跌价准备 1.4 亿元。
    杭州上园国际项目共 9 栋高层住宅,占地面积 3.6 万平方米,建筑面积 11.5 万平方米,项
目尚未完工,住宅的单方成本约 1.8 万元-1.9 万元/㎡。2015 年受政府宏观政策及房地产市场持
续调整的影响,与该项目毗邻且同期拿地同物业类型的竞品楼盘以 1.3 万元/㎡入市,于资产负
债表日,周边竞品楼盘销售均价为 1.2-1.4 万元/㎡,公司作出降低售价、缩短去库存周期,快
速回笼资金的策略,预计开盘销售定价下调至与周边楼盘均价范围一致的水平,按照该新的销售
定价测算,杭州上园国际项目住宅的可变现净值低于账面价值 4.7 亿元,按照会计准则相关规定
计提存货跌价准备 4.7 亿元。两个项目共计提存货跌价准备 6.1 亿元。




                                        14 / 176
                                     2015 年年度报告




(三) 资产、负债情况分析
                                    资产及负债状况
                                                                                   单位:元
                                                                      本期期末
                                                           上期期末
                             本期期末数                               金额较上
                                                           数占总资                 情况说
 项目名称     本期期末数     占总资产的    上期期末数                 期期末变
                                                           产的比例                   明
                             比例(%)                                  动比例
                                                             (%)
                                                                        (%)
货币资金     1,519,113,186       11.11%    1,554,568,848     10.92%        0.19%
应收账款        56,916,389        0.42%       54,081,786      0.38%        0.04%
存货         9,922,930,379       72.60%   10,129,982,786     71.18%        1.42%
一年内到期                        0.00%      140,000,000      0.98%       -0.98%
的非流动资

长期应收款      32,000,000        0.23%      100,000,000      0.70%      -0.47%
长期股权投     453,921,528        3.32%      512,781,327      3.60%      -0.28%

投资性房地     676,176,631        4.95%      700,790,179      4.92%       0.02%

短期借款     1,343,685,352        9.83%    1,332,000,000      9.36%       0.47%
应付账款     1,368,031,788       10.01%    1,534,887,143     10.79%      -0.78%
预收款项       689,759,230        5.05%      979,581,408      6.88%      -1.84%
一年内到期   1,140,000,000        8.34%    2,458,727,295     17.28%      -8.94%     本年偿
的非流动负                                                                          还到期
债                                                                                  负债引
                                                                                    起占比
                                                                                    下降
其他流动负     415,800,000        3.04%      341,223,750      2.40%       0.64%

长期借款     3,065,000,000       22.42%    2,860,000,000     20.10%       2.33%
应付债券     1,506,441,580       11.02%                       0.00%      11.02%     本年发
                                                                                    行中期
                                                                                    票据

其他说明




                                          15 / 176
                                    2015 年年度报告




(四) 行业经营性信息分析



房地产行业经营性信息分析
1.   报告期内房地产储备情况
√适用□不适用

                                   一级土                   是/否    合作开发   合作开
                   持有待开发土                规划计容建
序    持有待开发                   地整理                   涉及合   项目涉及   发项目
                   地的面积(平方               筑面积(平
号    土地的区域                   面积(平                  作开发    的面积    的权益
                       米)                       方米)
                                   方米)                    项目     (平方米)   占比(%)
1   河北省廊坊            145,853         0      346,639     否           0           0
    市香河县
    (运河国际
    生态城一
    期)
2   河北省廊坊        292,833.33          0      588,779     否           0           0
    市香河县
    (运河国际
    生态城二
    期)
3   天津中新生          129,838.5         0      103,840     否           0           0
    态城
备注:
天津中新生态城持有待开发土地的面积 129,838.5 平方米,其中一期竣工,二期未开工。




                                        16 / 176
                                                             2015 年年度报告




2.   报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
                                                                                                                  单位:万元 币种:人民币

                          在建项
                          目/新开                                                        在建建筑
序    地           经营             项目用地面积   项目规划计容建筑面       总建筑面积               已竣工面积                报告期实际
           项目           工项目/                                                        面积(平方                 总投资额
号    区           业态               (平方米)         积(平方米)             (平方米)                 (平方米)                  投资额
                          竣工项                                                           米)
                            目

           万通
     北    怀柔           在建项
1                 住宅                41,065.424              126,489          126,489   96,579.51    29,909.49      145,007      122,855
     京    新新           目
           家园
           天竺
     北                   在建项
2          新新   住宅               212,263.851              225,877       330,535.21           0   330,535.21      320,228       16,466
     京                   目
           家园
           河北
     北    香河
     京    运河           在建项
3                 住宅                   153,734              178,936          178,936     127,925       51,011   113,935.84    20,833.78
     周    国际           目
     边    生态
           城
     天    万通
4                 住宅    竣工            63,496              147,732          167,615           0      167,615   178,597.45     9,221.06
     津    华府
           万通
     天
5          新城   住宅    竣工           112,586              489,664          478,989           0      478,989   238,318.57         7.39
     津
           国际
     天    万通
6                 住宅    竣工            78,208              124,791          179,566           0      179,566      120,297            0
     津    生态
                                                                 17 / 176
                                             2015 年年度报告




          城新
          新家
          园
          万通
     天
7         金府   住宅   竣工       42,438      135,800           157,046          0    157,046      88,666            0
     津
          国际
          万通          一期竣
     天
8         新新   住宅   工/二期    129,839     103,840           168,265          0    81,518       129,603      19,520
     津
          逸墅          未开工
          万通
     天
9         上游   住宅   竣工       111,530     281,445           357,578          0    357,578      206,480       34.91
     津
          国际
          万通
     天   上北
10               住宅   竣工       245,417     364,346           442,677          0    442,677   186,780.09      184.26
     津   新新
          家园
          天津
     天
11        万通   综合   在建       8,706.8     64,604            93,556      93,556         0       163,234    23,575.55
     津
          中心
     上          写字
          虹桥
     海          楼+
12        万通          在建      12,193.5     52,040            81,547      81,547         0       182,827   142,469.69
     虹          配套
          中心
     桥          商业
          杭州
     杭   万通
                                                                           114,526.8
13   州   上园   住宅   在建       36,275    83,432.39      114,526.88                      0       155,900      122,700
                                                                                   8
     市   新新
          家园
     杭   杭州
14   州   未来   综合   在建       63,375    196,452.8         280,658.1   280,658.1        0       140,000      20,000
     市   科技
                                                 18 / 176
                                                             2015 年年度报告




          城
          杭州
     杭   万通     写字
15                        竣工           17,522              18,625.5            18,833        0        18,833      36,400           35,000
     州   中心 D   楼
          座
     金
          金牛
     牛
          区金
16   新            综合   竣工        18,915.54            144,709.33       179,274.21         0   179,274.21       53,979               0
          府路
     都
          88 号
     会
          青羊
     红
          区过
     墙
17        街楼     综合   竣工         6,668.43                53,277          69,941.16       0    69,941.16      101,704               0
     国
          街 17
     际
          号
备注:
万通怀柔新新家园项目规划计容建筑面积 126,489 平方米中,商品房为 95339.03 平方米、回迁房为 29909.49 平方米、商业为 1240.48 平方米。




                                                                 19 / 176
                                       2015 年年度报告




3.   报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
序                                                    经营业   可供出售面     已预售面积(平方
            地区                    项目
号                                                      态     积(平方米)           米)
1   怀柔区迎宾路西侧 HR-      万通怀柔新新家园        住宅       97,625.64          28,863.36
    0002-54
2   北京市顺义区天竺          天竺新新家园            住宅     302,126.77          226,879.38
3   河北省廊坊市香河县        河北香河运河国际        住宅         73,303           26,960.76
                              生态城一期
4    天津开发区               万通华府                住宅          135,989           134,482
5    天津开发区               万通新城国际            住宅          407,398           402,860
6    天津生态城               万通生态城新新家        住宅          126,638           125,804
                              园
7   天津空港经济区            万通金府国际      住宅        134,368              82,408
8   天津生态城                万通新新逸墅      住宅         47,969              31,689
9   天津红桥区                万通上游国际      住宅    248,935.24           247,846.77
10  天津滨海新区              万通上北新新家园  住宅    383,172.39           383,172.39
11  杭州拱墅区                杭州万通中心 E 座 写字楼    41,282.18            6,972.11
12  成都金牛区金府路 88       金牛新都会        综合    162,407.64           146,787.43
    号
13 成都青羊区过街楼街 17 红墙国际               综合      64,787.76           61,922.57
    号
备注:
万通怀柔新新家园已预售面积为 28863.36 平方米,其中商品房 2166.91 平方米、回迁房
26696.45 平方米。

4.   报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
                                                                     单位:万元 币种:人民币
                                                                                    租金收入
                                      出租房地产
序                                                     出租房地产    是否采用公允   /房地产
      地区        项目   经营业态     的建筑面积
号                                                     的租金收入    价值计量模式 公允价值
                                      (平方米)
                                                                                      (%)
             万通中心
1    北京               办公写字楼  35,379.11         11,239             否
             D座
             万通中心
2   北京                车位        19,516.88            429             否
             D座
             新城国际
3   北京     逸兰酒店 酒店公寓      14,152.54          4,277             否
             公寓
             亚历山大
4   北京                会所          5,256.33         1,152             否
             会所
备注:1、新城国际逸兰酒店公寓总面积约 2 万余平米,其中,万置公司(公司控股子公司,持
股比例 60%)占有 70%,表中填写各项数据均为万置公司部分。2、新城国际三期会所为万置公司
自己经营,非出租物业。




                                           20 / 176
                                      2015 年年度报告


5.   报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
                                                               单位:万元 币种:人民币
       期末融资总额              整体平均融资成本(%)               利息资本化金额
          749,655                         8.8                          44,175

6.   其他说明
□适用√不适用



(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
     公司第六届董事会于 2015 年 10 月 23 日召开临时会议,审议通过了公司以 41,580 万元的交
易对价收购中融国富投资管理有限公司所持有的北京盈石正奇投资管理有限公司 100%的股权。
同日,公司与中融国富投资管理有限公司于北京市签署了《资产收购协议》(公告编号临 2015-
079)。
     公司于 2015 年 11 月注册成立全资子公司新新教育,注册资本 10,000,000 元,截至 2015 年
12 月 31 日,因尚未达到缴纳注册资本的期限,本集团尚未实缴注册资本。
     公司于 2015 年 11 月注册成立全资子公司万通新新文化,注册资本 50,000,000 元,截至
2015 年 12 月 31 日,因尚未达到缴纳注册资本的期限,本集团尚未实缴注册资本。
     公司 2015 年 11 月注销子公司 Capital Link Asia Investment Pte. Ltd 和 Green Housing
Investment Pte. Ltd.
     公司第六届董事会于 2015 年 11 月 27 日召开临时会议,审议通过了以 3351.81 万元交易对
价受让天津生态城投资开发有限公司持有的天津生态城万拓置业有限公司 19.9%的议案,本次受
让股权事宜完成后,万拓置业将成为本公司全资子公司(公告编号临 2015-084)。


(1) 重大的股权投资


(2) 重大的非股权投资


(3) 以公允价值计量的金融资产


(六) 重大资产和股权出售





                                          21 / 176
                                    2015 年年度报告




(七) 主要控股参股公司分析

                       主要产
                业务             注册资本
   公司名称            品或服                      总资产(元)      净资产(元)    净利润(元)
                性质               (元)
                         务
                房地
北京广厦富城           房地产
                产开            90,000,000         1,507,120,159   368,457,539    97,900,223
置业有限公司           项目
                发
天津万通时尚    房地
                       房地产
置业有限责任    产开            250,000,000          762,827,326   500,983,354    77,625,986
                       项目
公司            发
                房地
上海万通新地           房地产
                产开            56,500,000         1,697,138,630   20,357,625     -9,361,659
置业有限公司           项目
                发
                房地
杭州万通杭昀           房地产
                产开            500,000,000        1,242,158,695   15,326,298    -477,873,479
置业有限公司           项目
                发
                房地
杭州万通时尚           房地产
                产开            350,000,000        1,115,620,874   289,759,703   -102,722,905
置业有限公司           项目
                发



(八) 公司控制的结构化主体情况
    2015 年 10 月,中融国富投资管理有限公司(以下称“中融国富”)成立中融国富契约型基金,
用于受让中国对外经济贸易信托有限公司(以下称“外贸信托”)持有的北京盈石正奇投资管理有
限公司(以下称“盈石正奇”)100%股权,持有本集团原全资子公司天津和信发展有限公司(以下
称“天津和信”)48.96%的股权。本集团将该特殊目的结构化主体纳入合并范围。


三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
    未来,房地产行业仍然是国内经济发展的重要力量,仍会在中国经济的稳增长中发挥重要的
作用,但房地产行业发展的“野蛮生长”时代已结束,未来房地产行业整体增速放缓是大势所趋,
房企间的竞争将从规模、杠杆竞争转向运营、资本、产品、服务等全方位综合实力的较量,区域
分化、城市分化使得核心城市核心区域的竞争将更加激烈。
    公司是国内颇具特色的住宅和商业地产开发商,现时及潜在竞争对手主要为国内开发商。公
司在土地收购、品牌知名度、财务资源、价格、产品品质、服务品质及其他因素上展开竞争。为
在激烈竞争中争夺市场份额,公司已建立不同类型的产品和品牌,以将其市场地位区分,以吸引
不同目标客户群体。另外,交通便利、配套设施及品质声誉也是影响住宅项目吸引力的主要因素。




                                        22 / 176
                                    2015 年年度报告


(二) 公司发展战略
    以京津地区为战略核心区域,精耕深耕,形成该区域的竞争优势;并积极布局京津冀和华东
等经济发达区域,点线面逐步覆盖,充分利用其区位优势有效积聚各方资源,为万通地产发展提
供助力;同时适度关注其他潜在城市化进程加快的城市,寻找富有人居资源和投资价值或者未来
新城市核心的地段,为万通未来发展提供新的增长点。


(三) 经营计划
    2016 年,公司计划新开工 3 个项目,分别为河北香河运河国际生态城一期 19.88 万平方米、
河北香河运河国际生态城二期 17.89 万平方米和万通新新逸墅 7.10 万平方米;计划竣工 5 个项
目,分别为万通怀柔新新家园 9.66 万平方米、河北香河运河国际生态城一期 12.79 万平方米、
天津万通中心 9.36 万平方米、上海万通中心 8.15 万平方米和杭州万通上园新新家园 11.45 万平
方米。


(四) 可能面对的风险
    宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性,市场竞争日趋激烈等外部因素对公司有效推进战
略,取得预期经营成果产生较大影响,与同行企业相比,我公司股本规模、资产规模及经营团队
的专业化能力还有待进一步提升。


(五) 其他



四、公司因不适用准则规定或特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用




                                        23 / 176
                                     2015 年年度报告




                               第五节           重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
    为进一步规范公司的分红行为,推动公司建立持续、稳定的分红机制,保护中小投资者合法
权益,公司根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》》(证监发
[2012]37 号)的相关规定以及北京证监局提出的工作建议,结合公司实际情况,经公司 2012 年
度第六次临时股东大会审议,修订了《公司章程》中第 155 条的关于利润分配的相关条款,明确
了现金分红标准和分红比例。
    根据《上市公司监管指引第 3 号-上市公司现金分红》(中国证券监督管理委员会公告
【2013】43 号)的相关规定,为规范公司现金分红,增强现金分红透明程度,维护公司股东及
投资者的合法权益,结合公司实际情况,报告期内,经公司 2015 年第六次临时股东大会审议,
修订了《公司章程》中第 155 条的关于利润分配的相关条款,完善了现金分红政策及其决策和调
整机制。
    报告期内,经公司 2015 年第四次临时股东大会审议通过,公司制订了《关于北京万通地产
股份有限公司 2015-2017 年股东回报规划的议案》,该规划进一步细化了《公司章程》中有关利
润分配政策的条款,增加了利润分配政策决策的可操作性,切实保护了全体股东的合法权益。
    经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2015 年实现净利润-612,220,333 元,
提取法定盈余公积金 3,102,763 元,加上 2015 年初未分配利润 1,324,903,929 元,2015 年末未
分配利润 709,580,833 元。
    鉴于公司 2015 年度净利润为负,为保证公司经营业务稳健发展和日常经营计划的正常实施,
也为了维护股东的长远利益,公司 2015 年度拟不进行现金利润分配,也不进行资本公积金转增
股本。同意该议案并提交 2015 年度股东大会审议。
    公司 2015 年度拟利润分配方案符合公司章程的规定,相关的决策程序和机制完备;独立董
事履职尽责并发挥了应有的作用,对该事项发表了独立意见;公司拟在 2015 年度股东大会之前
召开关于 2015 年度利润分配投资者说明会,充分保护中小股东的合法权益。




                                          24 / 176
                                         2015 年年度报告




(二) 公司近三年(含报告期)的普通股利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
                                                                       单位:元   币种:人民币
                                                                 分红年度合并     占合并报表中
            每 10 股送   每 10 股派   每 10 股转   现金分红的
  分红                                                           报表中归属于     归属于上市公
              红股数     息数(元)         增数         数额
  年度                                                           上市公司股东     司股东的净利
              (股)     (含税)       (股)       (含税)
                                                                    的净利润      润的比率(%)
2015 年                                                          -612,220,333
2014 年                                                             45,089,851
2013 年              0         1.4             0   170,352,000     380,672,731           44.75




(三) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正,但未提出普通股现金利润分配预案
     的,公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
□适用 √不适用



三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一)      董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用



(二)      董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用



(三)      董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用




                                             25 / 176
                                     2015 年年度报告




五、聘任、解聘会计师事务所情况
                                                              单位:万元 币种:人民币
                                                                现聘任
境内会计师事务所名称                          普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬                                              212
境内会计师事务所审计年限                                           6

                                        名称                           报酬
内部控制审计会计师事务所    普华永道中天会计师事务所                                45
                            (特殊普通合伙)
财务顾问
保荐人

聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用


审计期间改聘会计师事务所的情况说明




六、破产重整相关事项
□适用 √不适用



七、重大诉讼、仲裁事项
□适用 √不适用

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
    况
□适用 √不适用



九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
报告期内,公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励情况及其影响
□适用 √不适用



十一、重大关联交易
□适用 √不适用




                                         26 / 176
                                     2015 年年度报告


十二、重大合同及其履行情况
(一)   托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用

(二)   担保情况
√适用 □不适用
                                                                 单位: 亿元 币种: 人民币
                         公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
       担保                担保
       方与                发生                    担保是                              关
                                                                         是否存 是否为
担保   上市   被担   担保 日期 担保 担保 担保 否已经 担保是 担保逾                     联
                                                                         在反担 关联方
方     公司   保方   金额 (协议 起始日 到期日 类型 履行完 否逾期 期金额                关
                                                                           保   担保
       的关                签署                      毕                                系
       系                  日)



报告期内担保发生额合计(不包括对子公
司的担保)
报告期末担保余额合计(A)(不包括对子
公司的担保)
                            公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计                                                      18.76
报告期末对子公司担保余额合计(B)                                                   35.36
                         公司担保总额情况(包括对子公司的担保)
担保总额(A+B)                                                                     35.36

担保总额占公司净资产的比例(%)                                                      121.01
其中:
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额(C)
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保                                               15.86
对象提供的债务担保金额(D)
担保总额超过净资产50%部分的金额(E)                                                 19.5
上述三项担保金额合计(C+D+E)                                                       35.36
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明


(三)   委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
□适用 √不适用



3、 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
                                         27 / 176
                                      2015 年年度报告




(四)     其他重大合同



十三、其他重大事项的说明
□适用 √不适用

十四、积极履行社会责任的工作情况
(一)     社会责任工作情况
    绿色价值观是万通地产“守正出奇”核心价值观的一脉相承,是把绿色公司所提倡的环保、
节约、和谐和理性发展的精神奉为公司圭皋,以此为出发点,对企业经营管理的全部行为进行指
导,自我选择,自我检测,自我约束。
    绿色公司行为方式,是在绿色公司价值观指导下,公司对于员工、股东、客户、合作伙伴和
社会的态度,以及在此基础上的具体制定的制度和采取的行为。
    把客户价值摆在公司的突出位置,从产品到服务,为客户提供最安全、舒心的服务,创造和
谐的居住环境,并致力于客户价值的不断提升。
    依据万通绿色价值观,公司内部倡导、培训、改变和养成一种新的绿色行为方式,让万通地
产员工成为“绿领”人群的代表,使员工的行为规范完全符合绿色公司的要求,形成鲜明的绿色
公司企业文化,并能影响到周边人群。
    根据市场和万通地产绿色公司战略,修订和完善了《万通地产绿色产品标准》,在确保所有
产品均为绿色产品,并且要做到“深绿”的基础上,进一步突出和明确了万通地产的产品特色。
通过启动“绿色供应链”,保证万通地产绿色产品的全流程。
(二)     属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明
不适用

十五、可转换公司债券情况
□适用 √不适用




                                          28 / 176
                                       2015 年年度报告




                      第六节        普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一)    普通股股份变动情况表
1、      普通股股份变动情况表
报告期内,公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、      普通股股份变动情况说明
不适用
3、      普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如有)
不适用
4、      公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

(二)    限售股份变动情况
□适用 √不适用

二、 证券发行与上市情况
(一) 截至报告期内证券发行情况
                                                                      单位:股 币种:人民币
                                  发行价格
  股票及其衍生                                                         获准上市   交易终止
                     发行日期     (或利        发行数量   上市日期
  证券的种类                                                           交易数量     日期
                                    率)
普通股股票类



可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类



其他衍生证券



截至报告期内证券发行情况的说明(存续期内利率不同的债券,请分别说明):



(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
    报告期内不存在因送股、转增股本、配股、增发新股、非公开发行股票、权证行权、实施股
权激励计划、企业合并、可转换公司债券转股、减资、内部职工股上市、债券发行或其他原因引
起公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动。

(三) 现存的内部职工股情况
       报告期末公司无内部职工股。
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户)                                                       56,531
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数                                             56,688
                                             29 / 176
                                      2015 年年度报告


(户)

(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表
                                                                                     单位:股
                                   前十名股东持股情况
                                                   持有有           质押或冻结情况
  股东名称     报告期内增      期末持股数    比例  限售条                               股东
                                                                   股份
  (全称)         减              量        (%)   件股份                    数量       性质
                                                                   状态
                                                     数量
万通投资控股               0   622,463,220 51.16                          544,132,090   境内
股份有限公司                                                                            非国
                                                                   质押
                                                                                        有法
                                                                                        人
广发银行股份    8,489,900       31,899,608      2.62                                    未知
有限公司-中
欧盛世成长分                                                       未知
级股票型证券
投资基金
中国建设银行   28,940,377       28,940,377      2.38                                    未知
股份有限公司
-中欧永裕混                                                       未知
合型证券投资
基金
中国农业银行   22,972,292       22,972,292      1.89                                    未知
股份有限公司
-长盛同德主                                                       未知
题增长混合型
证券投资基金
全国社保基金    7,979,045       21,558,655      1.77                                    未知
                                                                   未知
一零五组合
曹慧利                     0    12,935,779      1.06                      12,935,779    境内
                                                                   质押                 自然
                                                                                        人
赵勋亮                     0     6,521,956      0.54                                    境内
                                                                   未知                 自然
                                                                                        人
王文军          5,529,940        5,529,940      0.45                                    境内
                                                                   未知                 自然
                                                                                        人
中国证券金融    5,251,020        5,251,020      0.43                                    未知
                                                                   未知
股份有限公司
凌建中          5,140,000        5,140,000      0.42                       5,140,000    境内
                                                                   质押                 自然
                                                                                        人
                               前十名无限售条件股东持股情况
                                                                       股份种类及数量
         股东名称               持有无限售条件流通股的数量
                                                                     种类          数量
万通投资控股股份有限公司                             622,463,220   人民币普通
                                                                       股

                                          30 / 176
                                    2015 年年度报告


广发银行股份有限公司-中                           31,899,608
                                                                人民币普通
欧盛世成长分级股票型证券
                                                                    股
投资基金
中国建设银行股份有限公司                           28,940,377
                                                                人民币普通
-中欧永裕混合型证券投资
                                                                    股
基金
中国农业银行股份有限公司                           22,972,292
                                                                人民币普通
-长盛同德主题增长混合型
                                                                    股
证券投资基金
全国社保基金一零五组合                                      人民币普通
                                                   21,558,655
                                                                股
曹慧利                                        12,935,779 人民币普通
                                                                股
赵勋亮                                          6,521,956 人民币普通
                                                                股
王文军                                          5,529,940 人民币普通
                                                                股
中国证券金融股份有限公司                        5,251,020 人民币普通
                                                                股
凌建中                                          5,140,000 人民币普通
                                                                股
上述股东关联关系或一致行    本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东之
动的说明                    间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行
                            动人关系。

四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1   法人
名称                             万通投资控股股份有限公司
单位负责人或法定代表人           冯仑
成立日期                         1993-06-26
主要经营业务                     投资控股
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况
其他情况说明



2   自然人
姓名                             冯仑
国籍                             中国
是否取得其他国家或地区居留权     否
主要职业及职务                   自 2005 年 1 月起,任职万通实业集团董事局主席,万通投
                                 资控股股份有限公司董事长。




                                        31 / 176
                                    2015 年年度报告


3   公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图




(二) 实际控制人情况


1   自然人
姓名                             冯仑
国籍                             中国
是否取得其他国家或地区居留权     否
主要职业及职务                   自 2005 年 1 月起,任职万通实业集团董事局主席,万通投
                                 资控股股份有限公司董事长。
过去 10 年曾控股的境内外上市公
司情况




                                        32 / 176
                                     2015 年年度报告


2   公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图




五、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用




                            第七节       优先股相关情况
□适用 √不适用




                                         33 / 176
                                                                  2015 年年度报告

                                       第八节        董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一)     现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                     单位:股
                                                                                                                    报告期内从公   是否在公司
                                        任期起始    任期终止       年初持股      年末持股   年度内股份   增减变动   司获得的税前   关联方获取
  姓名      职务(注)    性别    年龄
                                          日期        日期           数            数       增减变动量     原因       报酬总额         报酬
                                                                                                                      (元)
江泓毅      董事长     男      49      2014 年 8    2017 年   8                                                           40,000   是
                                       月8日        月7日
姚鹏        副董事长   男      59      2014 年 8    2017 年   8                                                      832,800.04    否
                                       月8日        月7日
赵震        副董事长   男      40      2014 年 8    2017 年   8                                                          40,000    是
                                       月8日        月7日
李虹        董事、首   女      57      2014 年 8    2017 年   8                                                       1,020,667    否
            席执行官                   月8日        月7日
涂立森      董事       男      45      2014 年 8    2017 年   8                                                          40,000    是
                                       月8日        月7日
马健        董事       男      61      2014 年 8    2017 年   8                                                          40,000    是
                                       月8日        月7日
杜丽虹      独立董事   女      36      2014 年 8    2017 年   8                                                         120,000    否
                                       月8日        月7日
殷雄        独立董事   男      58      2014 年 8    2017 年   8                                                         120,000    否
                                       月8日        月7日
梁蓓        独立董事   男      54      2014 年 12   2017 年   8                                                         120,000    否
                                       月 26 日     月7日
赵毅        监事主席   男      61      2014 年 8    2017 年   8                                                      595,714.32    否
                                       月8日        月7日
同心        监事       男      36      2014 年 8    2017 年   8                                                               0    是


                                                                      34 / 176
                                                                     2015 年年度报告

                                        月8日          月7日
冯帅鹏     监事       男       34       2014 年    8   2017 年   8                                                                   否
                                        月8日          月7日
程晓晞     董事会秘   男       51       2014 年    9   2017 年   8      215,100        215,100                         667,714.32    否
           书                           月 19 日       月7日
石莹       财务总监   女       38       2015 年    9   2017 年   8              0      133,000   133,000   任职        246,037.31    否
                                        月9日          月7日
白牧       首席客户   男       51       2015 年    9   2017 年   8                                                     262,725.80    否
           官(副总                     月9日          月7日
           经理)
翟力       首席市场   男       48       2015 年 9      2017 年 8                                                       245,238.08    否
           官(副总                     月9日          月7日
           经理)
徐晓阳     财务总监   女       43       2011 年 5      2015 年 9                                                       417,142.88    否
           (离任)                     月 22 日       月9日
  合计         /           /        /        /             /            215,100        348,100   133,000          /   4,808,039.75        /


    姓名                                                              主要工作经历
江泓毅        2006 年起,就职于新加坡保健服务集团,任中国事务总经理;2012 年起,任北京农科城投资公司董事长、美嘉健康控股有限公司总
              裁;2013 年 10 月起,任万通投资控股股份有限公司董事总经理。现任公司董事长。
姚鹏          自 2007 年 1 月起,任北京万通实业股份有限公司副总经理兼龙山项目总经理。现任公司副董事长。
赵震          2006 年 11 月至今,天津泰达集团有限公司投资中心项目经理;2010 年 5 月至今,天津泰达集团有限公司投资中心房地产事业部经理。
              现任公司副董事长。
李虹          2006 年至 2014 年 8 月,任北京盛世兴和房地产经纪有限公司总经理。现任公司董事、首席执行官。
涂立森        2011 年 11 月-2012 年 6 月就职于摩根士坦利华鑫证券投资银行部,任执行董事;2013 年 1 月起就职于首创证券投资银行事业部,任董
              事总经理。现任公司董事。
马健          2006 年至今任北京嘉华筑业实业有限公司副总经理。现任本公司董事。
杜丽虹        自 2006 年至今,担任北京贝塔咨询中心合伙人;自 2010 年至今,中国社科院上市公司预测中心市值管理中心主任等职务。现任公司独
              立董事。
殷雄          具有美国律师执业资格(伊利诺伊州)和中国律师执业资格,现任天元律师事务所合伙人。现任公司独立董事。


                                                                         35 / 176
                                                                2015 年年度报告

梁蓓           2009 年至今,任对外经济贸易大学国际经济贸易学院国际商务与经济合作系书记,2010 年至今,任贵州茅台酒股份有限公司独立董
               事。现任公司独立董事。
赵毅           2006 年任北京汉基房地产开发有限责任公司总经理。现任公司监事会主席。
同心           2009 年至 2010 年,天津泰达集团有限公司投资中心项目经理;2010 年至今,天津泰达集团有限公司风险控制中心副经理。现任公司监
               事。
冯帅鹏         2009 年 4 月至今于北京万通地产股份有限公司担任法律专员。现任公司监事。
程晓晞         自 2007 年 1 月起,就职于公司,现任公司董事会秘书。
石莹           2003 年加入本公司,历任战略与金融部副总经理、资本管理部总经理,公司会计与财务控制部总经理。现任公司财务总监。
白牧           2006 年任北京盛世兴和房地产经纪有限公司销售管理中心总监、总经理助理。2014 年 6 月加入本公司,现任公司首席客户官(副总经
               理)
翟力           2006 年任北京盛世兴和房地产经纪有限公司副总经理,2014 年 9 月加入本公司。现任公司首席市场官(副总经理)
徐晓阳(离     自 2007 年 1 月起,就职于公司;于 2015 年 9 月 9 日因个人原因辞任公司财务总监。
任)

其它情况说明



(二)     董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
       任职人员姓名                   股东单位名称                  在股东单位担任的职务       任期起始日期           任期终止日期
江泓毅                      万通投资控股股份有限公司              董事总经理
赵震                        万通投资控股股份有限公司              董事
涂立森                      万通投资控股股份有限公司              常务副总经理
同心                        万通投资控股股份有限公司              监事
在股东单位任职情况的说明




                                                                    36 / 176
                                                             2015 年年度报告

(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
       任职人员姓名                  其他单位名称                在其他单位担任的职务         任期起始日期           任期终止日期
马健                       北京嘉华筑业实业有限公司            副总经理
杜丽虹                     北京贝塔咨询中心                    合伙人
殷雄                       天元律师事务所                      合伙人
梁蓓                       对外经济贸易大学                    教授
在其他单位任职情况的说明



三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序     公司董事报酬由董事会提出议案,监事报酬由监事会提出议案,提请股东大会审议批准。高管人员工资
                                           标准依据公司董事会审议通过的相关议案执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据       公司参照行业平均薪酬水平,考虑人员岗位职责及工作业绩等因素,并依据公司股东大会、董事会审议
                                           通过的董事、监事及高管人员工资、奖金发放议案的规定确定董事、监事及高管人员报酬标准及发放方
                                           式。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付     报告期内,按照上述原则,董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币 4,808,039.75
情况                                       元(税前)。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实     报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 4,808,039.75 元(税前)。
际获得的报酬合计

四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
              姓名                           担任的职务                         变动情形                          变动原因
徐晓阳                           财务总监                             离任                            个人原因

五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用




                                                                 37 / 176
                                      2015 年年度报告




六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量                                                                  100
主要子公司在职员工的数量                                                              403
在职员工的数量合计                                                                    503
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人                                              2

                                        专业构成
                专业构成类别                                 专业构成人数
                  生产人员                                                            117
                  销售人员                                                             98
                  技术人员                                                            163
                  财务人员                                                             50
                  行政人员                                                             75
                    合计                                                              503
                                        教育程度
                教育程度类别                                  数量(人)
研究生及以上                                                                           47
本科                                                                                  280
专科                                                                                  155
其他                                                                                   21
                    合计                                                              503

(二) 薪酬政策
    公司严格遵守国家劳动法律规定及相关的方针政策来核定、调整、发放员工的薪酬福利。薪酬政
策的制订本着战略导向、绩效导向、以岗定薪、兼顾效率与公平、综合核定、薪酬保密的原则,以实
现对外具有一定竞争力,对内公平和公正,实现激励和约束作用,为公司吸引和保留优秀人才,促进
公司健康持续发展。
    公司采用宽带薪酬体系,薪酬主要包括月工资、年度绩效奖金和特殊激励三大部分组成。

(三) 培训计划
    公司坚信“学习永远是万通事业进步的前阶”,至力于营造学习型文化氛围和学习型组织,通过
建立有效的员工培训与开发体系,提升全体员工的职业化、专业化素质及对万通核心价值观的认同和
践行,重点开展针对未来组织发展所需要的核心人才能力开发项目,培养优秀的万通地产“金牌经理
人”,以满足公司战略实现对人力资源开发的需要。
    公司的培训主要包括万通企业文化培训、新员工培训、管理者培训和专业类培训四种类型,每年
通过全面的培训需求调查和高管沟通研讨,结合公司年度业务发展重点、组织能力建设需要与人才发
展目标,确定各层级、各类型人员的培训计划,由人力资源部负责牵头组织实施。

(四) 劳务外包情况
劳务外包的工时总数                                                                         0
劳务外包支付的报酬总额                                                                     0



                                          38 / 176
                                      2015 年年度报告



七、其他


                                第九节          公司治理
一、公司治理相关情况说明
    依据中国证券监督管理委员会要求,我公司结合治理现状,按照通知精神要求,安排了自查、评
议及整改等几个阶段的专项治理工作,取得了阶段性成果。定期对控股子公司的各个层面的管理人员
进行专业培训,及时将监管部门出台的政策传达给子公司,强化其规范化运作意识,最大限度地减少
无知违规;实行法律事务专员制度。对各个项目公司派驻专门的法律专员,参与项目公司合同订立、
商务谈判等重要经营活动,从源头上把控法律风险。
    本公司目前不存在同业竞争的问题。为规范和减少关联交易,本公司将加大相关制度的执行力度,
合理调整业务结构,不断提升公司的治理水平。
    本公司第四届董事会第十四次会议(2010 年 2 月 10 日)审议通过建立公司内幕信息知情人管理
制度并严格执行。

公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异;如有重大差异,应当说明原因
    目前,公司治理结构比较完善,公司治理的实际状况与《上市公司治理准则》和《公司法》的要
求相符。

二、股东大会情况简介
                                                        决议刊登的指定
           会议届次                召开日期                              决议刊登的披露日期
                                                        网站的查询索引
2015 年第一次临时股东大会       2015 年 1 月 6 日       www.sse.com.cn     2015 年 1 月 7 日
2015 年第二次临时股东大会       2015 年 1 月 12 日      www.sse.com.cn    2015 年 1 月 13 日
2014 年年度股东大会             2015 年 5 月 20 日      www.sse.com.cn    2015 年 5 月 21 日
2015 年第三次临时股东大会       2015 年 6 月 25 日      www.sse.com.cn    2015 年 6 月 26 日
2015 年第四次临时股东大会       2015 年 8 月 7 日       www.sse.com.cn     2015 年 8 月 8 日
2015 年第五次临时股东大会       2015 年 8 月 24 日      www.sse.com.cn    2015 年 8 月 25 日
2015 年第六次临时股东大会      2015 年 10 月 14 日      www.sse.com.cn   2015 年 10 月 15 日
2015 年第七次临时股东大会       2015 年 11 月 5 日      www.sse.com.cn    2015 年 11 月 6 日

股东大会情况说明





                                          39 / 176
                                          2015 年年度报告




三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
                                                                                          参加股东大
                                            参加董事会情况
                                                                                            会情况
  董事      是否独
                     本年应参             以通讯                             是否连续两
  姓名      立董事               亲自出                  委托出   缺席                    出席股东大
                     加董事会             方式参                             次未亲自参
                                 席次数                  席次数   次数                      会的次数
                       次数               加次数                               加会议
江泓毅      否              20        1       18              1          0   0
姚鹏        否              20        2       18              0          0   0
赵震        否              19        2       17              0          0   0
李虹        否              20        2       18              0          0   0
马健        否              20        2       18              0          0   0
涂立森      否              20        2       18              0          0   0
杜丽虹      是              20        2       18              0          0   0
梁蓓        是              20        2       18              0          0   0
殷雄        是              20        2       18              0          0   0

连续两次未亲自出席董事会会议的说明
不适用

年内召开董事会会议次数                                                                       20
其中:现场会议次数                                                                            2
通讯方式召开会议次数                                                                         18
现场结合通讯方式召开会议次数                                                                 20

(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项提出异议的说明
报告期内,公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。

(三) 其他


四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议,存在异议事项的,应当
    披露具体情况
报告期内,审计委员会主要开展了二项工作,第一,依据监管部门的相关规定,开展了内控制度的建
立与完善工作,专门负责公司内控工作。第二,全程参与公司 2014、2015 年度财务审计工作,作出了
相关的决议和出具了相关文件。报告期内,薪酬委员会完成了对经营团队业绩考核及薪酬制度的完善
工作。

五、监事会发现公司存在风险的说明
监事会对报告期内的监督事项无异议。




                                              40 / 176
                                       2015 年年度报告



六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能保持
    自主经营能力的情况说明
公司具有独立的业务及自主经营能力,与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面保持独立
性。

存在同业竞争的,公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
不适用

七、报告期内对高级管理人员的考评机制,以及激励机制的建立、实施情况
报告期内,公司参照行业平均薪酬水平,考虑人员岗位职责及工作业绩等因素,并依据公司股东大会、
董事会审议通过的董事、监事及高管人员工资、奖金发放议案的规定确定董事、监事及高管人员报酬
标准。

八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
在董事会、监事会、管理层及全体员工的共同努力下,本公司已经建立起一套较完整的内控管理体系,
从公司治理层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制制度。董事会负责内部控制的建立、健全
及有效实施,监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督,经理层负责组织领导企业内部控制的日
常运行。董事会下设审计委员会,审计委员会负责督导企业内部控制体系建立、健全,监督内部控制
的有效实施和内部控制自我评价情况。公司审计部直接由审计委员会领导,日常工作接受监事会的监
督和指导,保证了其机构设置、人员配备和工作的独立性。

本公司《2015 年度内部控制评价报告》详见公司于 2016 年 3 月 18 日在上海证券交易所网站
http://www.sse.com.cn 披露的公告。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用



九、内部控制审计报告的相关情况说明
公司聘请普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司 2015 年度内部控制审计机构,该机构具
有丰富的执业经验,已为公司提供了多年的财务审计服务,对公司的经营及管理情况较为熟悉,具备
为公司提供内部控制审计服务的资格,符合法律、行政法规及《公司章程》等有关规定。
普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)      财务报告内部控制审计意见:
我们认为,万通地产公司于 2015 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大
方面保持了有效的财务报告内部控制。

本公司《2015 年度内部控制审计报告》详见公司于 2016 年 3 月 18 日在上海证券交易所网站
http://www.sse.com.cn 披露的公告。

是否披露内部控制审计报告:是

十、其他




                                           41 / 176
                           2015 年年度报告



                  第十节     公司债券相关情况
□适用 √不适用




                               42 / 176
                                 2015 年年度报告



                             第十一节      财务报告




                                审计报告



                                        普华永道中天审字(2016)第 10002 号
                                                           (第一页,共二页)


北京万通地产股份有限公司全体股东:

我们审计了后附的北京万通地产股份有限公司(以下称“万通地产”)的财务报
表,包括 2015 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表,2015 年度的合并及公司
利润表、合并及公司股东权益变动表和合并及公司现金流量表以及财务报表附
注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是万通地产管理层的责任。这种责任包括:
(1)按照企业会计准则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;
(2)设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
   致的重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中
国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求
我们遵守中国注册会计师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是
否不存在重大错报获取合理保证。




                                     43 / 176
                               2015 年年度报告




                                       普华永道中天审字(2016)第 10002 号
                                                          (第二页,共二页)

审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重
大错报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允
列报相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用
会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。

我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为,上述万通地产的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编
制,公允反映了万通地产2015年12月31日的合并及公司财务状况以及2015年度的
合并及公司经营成果和现金流量。




普华永道中天                      注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙)                        ————————
                                                  徐涛


中国上海市
2016 年 3 月 17 日                注册会计师
                                                  ————————
                                                  刘佳




                                   44 / 176
                                       2015 年年度报告



2015 年 12 月 31 日合并及公司资产负债表

                                   2015 年                  2014 年         2015 年         2014 年
                                12 月 31 日              12 月 31 日     12 月 31 日     12 月 31 日
        资产        附注              合并                     合并            公司            公司


流动资产
 货币资金          四(1)      1,519,113,186         1,554,568,848       676,006,274     138,150,943
                   四(2)、
 应收账款          十五(1)      56,916,389                54,081,786     46,901,389      46,901,389
 预付款项          四(4)       666,020,519               683,652,773      3,647,673                -
                   四(3)、
 其他应收款        十五(2)     190,285,997               167,348,232   1,863,938,416   2,088,703,254
 存货              四(5)      9,922,930,379        10,129,982,786                  -               -
 一年内到期的非
   流动资产                               -              140,000,000               -    140,000,000
 其他流动资产                             -                        -    104,000,000                -
流动资产合计                 12,355,266,470        12,729,634,425      2,694,493,752   2,413,755,586


非流动资产
  可供出售金融资
    产             四(6)                  -                4,000,000               -      4,000,000
 长期应收款        四(13)       32,000,000               100,000,000     20,000,000     100,000,000
                   四(7)、
 长期股权投资      十五(3)     453,921,528               512,781,327   5,500,806,483   5,479,072,379
 投资性房地产      四(8)       676,176,631               700,790,179               -               -
 固定资产          四(9)        27,446,979                32,342,524      2,865,970       3,731,123
 无形资产                          181,211                  326,468          37,675          53,390
 商誉              四(10)                 -                        -               -               -
 长期待摊费用      四(11)         7,145,254               13,835,921               -               -
 递延所得税资产    四(12)      115,759,888               137,105,566               -               -
非流动资产合计                1,312,631,491         1,501,181,985      5,523,710,128   5,586,856,892


资产总计                     13,667,897,961        14,230,816,410      8,218,203,880   8,000,612,478




                                              45 / 176
                                          2015 年年度报告



 2015 年 12 月 31 日合并及公司资产负债表

                                      2015 年                  2014 年            2015 年           2014 年
  负债及股东权益      附注     12 月 31 日合并       12 月 31 日合并       12 月 31 日公司   12 月 31 日公司


 流动负债
  短期借款            四(15)    1,343,685,352          1,332,000,000          190,000,000       220,000,000
  应付账款            四(16)    1,368,031,788          1,534,887,143            1,085,274         1,085,274
  预收款项            四(17)      689,759,230               979,581,408                  -                 -
  应付职工薪酬        四(18)       57,370,793                57,776,958        34,586,632        27,462,610
  应交税费            四(19)      409,111,231               297,236,481           842,935         1,924,745
  应付利息            四(20)       50,274,171                34,143,510         7,828,317           259,722
  其他应付款          四(21)      368,505,361               449,991,903     3,392,014,610     4,341,520,677
  一年内到期的非
    流动负债          四(22)    1,140,000,000          2,458,727,295                     -      432,758,795
  其他流动负债        四(23)      415,800,000               341,223,750       420,000,000       341,223,750
 流动负债合计                   5,842,537,926          7,485,568,448        4,046,357,768     5,366,235,573


 非流动负债
  长期借款            四(24)    3,065,000,000          2,860,000,000                     -                 -
  应付债券            四(25)    1,506,441,580                         -     1,506,441,580                  -
  递延所得税负债      四(12)       59,573,579                72,785,260                  -                 -
 非流动负债合计                 4,631,015,159          2,932,785,260        1,506,441,580                  -


 负债合计                      10,473,553,085         10,418,353,708        5,552,799,348     5,366,235,573


 股东权益
  股本                四(26)    1,216,800,000          1,216,800,000        1,216,800,000     1,216,800,000
  资本公积            四(27)      825,526,480               824,628,612       986,682,960       986,682,960
  其他综合收益        四(28)          129,274                (4,284,413)                 -                 -
  盈余公积            四(29)      170,066,691               166,963,928       169,498,103       166,395,340
   未分配利润         四(30)      709,580,833          1,324,903,929          292,423,469       264,498,605
 归属于母公司股东
 权益合计                       2,922,103,278          3,529,012,056        2,665,404,532     2,634,376,905
 少数股东权益                     272,241,598               283,450,646                  -                 -
 股东权益合计                   3,194,344,876          3,812,462,702        2,665,404,532     2,634,376,905


 负债及股东权益总计            13,667,897,961         14,230,816,410        8,218,203,880     8,000,612,478


后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人:李虹 主管会计工作的负责人:石莹 会计机构负责人:曾玲玲



                                                 46 / 176
                                               2015 年年度报告



 2015 年度合并及公司利润表

                                                2015 年度            2014 年度          2015 年度           2014 年度
                项目                  附注        合并                 合并               公司                公司
                                    四(31)、
 一、营业收入
                                    十五(4)     2,618,861,253       1,911,575,870         1,413,208          34,055,542
                                    四(31)、
 减:
         营业成本                   十五(4)    (1,829,113,837)      (1,357,869,604)               -                   -
         营业税金及附加             四(32)       (273,918,581)        (155,412,343)        (796,979)         (2,650,823)
         销售费用                   四(33)        (85,647,483)        (137,497,085)        (424,000)                  -
         管理费用                   四(34)       (147,741,471)        (174,996,417)     (65,069,623)        (76,604,522)
         财务费用-净额              四(35)       (187,215,553)         (99,602,238)     (81,076,027)        (89,353,643)
         资产减值损失               四(37)       (610,423,740)         (23,738,677)               -         (23,157,521)
                                    四(38)、
 加:
         投资(损失)/收益            十五(5)        (1,586,316)         59,212,599       178,011,048         163,738,226
         其中:对合营企业和联营
         企业的投资损失                            (6,801,831)        (11,904,598)      (12,103,450)        (27,646,224)
 二、营业(亏损)/利润                             (516,785,728)         21,672,105        32,057,627           6,027,259
 加:    营业外收入                 四(39)          8,857,469         127,292,337                 -              84,563
         其中:非流动资产处置利
         得                                            10,000             102,563                  -                  -
 减:    营业外支出                 四(39)         (7,568,887)        (11,371,753)        (1,030,000)          (951,920)
         其中:非流动资产处置损
         失                                           (35,915)             (61,467)                 -                   -
 三、(亏损)/利润总额                             (515,497,146)        137,592,689        31,027,627           5,159,902
 减:     所得税费用                四(40)        (73,516,267)        (39,943,625)                -          20,490,497
 四、净(亏损)/利润                               (589,013,413)         97,649,064        31,027,627          25,650,399
          归属于母公司股东的净(亏
          损)/利润                               (612,220,333)         45,089,851        31,027,627          25,650,399
          少数股东损益                             23,206,920          52,559,213                 -                   -
            以后将重分类进损益的
          其他综合收益                              4,413,687              282,444                      -                   -
            外币财务报表折算差额    四(28)          4,413,687              282,444                      -                   -
          归属于少数股东的其他综
          合收益的税
          后净额                                                -                   -                   -                   -
 六、综合(亏损)/收益总额                         (584,599,726)          97,931,508        31,027,627          25,650,399
         归属于母公司股东的综合
         (亏损)/收益
         总额                                    (607,806,646)          45,372,295        31,027,627          25,650,399
         归属于少数股东的综合收
         益总额                                    23,206,920           52,559,213                      -                   -
 七、每股收益
         基本每股(损失)/收益        四(41)            (0.5031)              0.0371            不适用              不适用
         稀释每股(损失)/收益        四(41)            (0.5031)              0.0371            不适用              不适用


后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人:李虹 主管会计工作的负责人:石莹 会计机构负责人:曾玲玲




                                                   47 / 176
                                                      2015 年年度报告



 2015 年度合并及公司现金流量表


                                                        2015 年度        2014 年度         2015 年度           2014 年度
                    项目                    附注          合并             合并              公司                公司


 一、经营活动产生的现金流量
     销售商品、提供劳务收到的现金                       1,466,144,115    1,512,494,521         1,498,000             243,037
     收到其他与经营活动有关的现金         四(42)(a)      848,605,971     1,184,611,842     1,989,389,694       1,716,497,477
       经营活动现金流入小计                             2,314,750,086    2,697,106,363     1,990,887,694       1,716,740,514
     购买商品、接受劳务支付的现金                      (1,085,812,681)   (1,779,397,618)               -                   -
     支付给职工以及为职工支付的现金                      (150,229,063)    (187,367,049)      (46,997,670)        (61,391,554)
     支付的各项税费                                      (189,778,875)    (599,844,709)        (1,973,081)         (6,059,653)
     支付其他与经营活动有关的现金         四(42)(b)      (864,861,064)   (1,313,824,732)   (2,647,511,031)     (1,124,581,486)
       经营活动现金流出小计                            (2,290,681,683)   (3,880,434,108)   (2,696,481,782)     (1,192,032,693)
       经营活动产生的现金流量净额                         24,068,403     (1,183,327,745)    (705,594,088)        524,707,821


 二、投资活动产生的现金流量
     收回投资收到的现金                                  140,000,000                  -      140,000,000                       -
     取得投资收益收到的现金                                  113,973           442,609       190,113,973         266,000,000
     处置固定资产、无形资产和
     其他长期资产收回的现金净额                               10,922           156,746                     -         138,746
     取得子公司收到的现金净额                                        -      86,568,405                     -                   -
     处置子公司及其他营业单位
     收到的现金净额                                       55,134,100                  -        5,000,526                       -
     收到其他与投资活动有关的现金         四(42)(c)       86,244,000       533,759,216        86,244,000         592,719,883
       投资活动现金流入小计                              281,502,995       620,926,976       421,358,499         858,858,629
     购建固定资产、无形资产和
     其他长期资产支付的现金                                (1,144,316)     (11,012,722)         (132,242)          (3,077,384)
     投资支付的现金                                      (174,444,430)    (216,160,000)     (255,374,885)       (224,910,000)
     支付的其他与投资活动有关的现金       四(42)(d)                  -    (488,960,000)                    -    (488,960,000)
       投资活动现金流出小计                              (175,588,746)    (716,132,722)     (255,507,127)       (716,947,384)
         投资活动产生的现金流量净额                      105,914,249       (95,205,746)      165,851,372         141,911,245


 三、筹资活动产生的现金流量
     取得借款收到的现金                                 1,992,685,352    3,546,000,000       190,000,000         220,000,000
     发行中期票据收到的现金                             1,508,752,000                 -    1,508,752,000                       -
     收到的其他与筹资活动有关的现金                       31,500,000                  -       31,500,000                       -
       筹资活动现金流入小计                             3,532,937,352    3,546,000,000     1,730,252,000         220,000,000
     偿还债务支付的现金                                (3,007,392,250)   (2,219,483,160)    (561,223,750)      (1,000,000,000)
     分配股利、利润或偿付利息支付的现金                  (615,313,206)    (720,522,226)      (91,405,375)       (230,730,576)
     其中:子公司支付给少数股东的股利
       利润                                                          -     (76,500,000)                    -                   -
       筹资活动现金流出小计                            (3,622,705,456)   (2,940,005,386)    (652,629,125)      (1,230,730,576)
         筹资活动产生的现金流量净额                       (89,768,104)     605,994,614     1,077,622,875       (1,010,730,576)


 四、汇率变动对现金的影响                                   4,413,687          198,165                     -                   -


 五、现金净增加/(减少)额                  四(43)(a)       44,628,235      (672,340,712)      537,880,159        (344,111,510)
 加:年初现金余额                                       1,452,162,157    2,124,502,869       135,613,886         479,725,396


 六、年末现金余额                         四(43)(c)     1,496,790,392    1,452,162,157       673,494,045         135,613,886


后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人:李虹 主管会计工作的负责人:石莹 会计机构负责人:曾玲玲



                                                          48 / 176
                                                          2015 年年度报告



 2015 年度合并股东权益变动表
                                                              归属于母公司股东权益                                     少数股东权益       股东权益合计
         项目            附注         股本         资本公积          其他综合收益     盈余公积        未分配利润

 2013 年 12 月 31 日
 年末余额                         1,216,800,000   986,682,960         (4,566,857)    164,398,888     1,367,555,118      475,399,585       4,206,269,694

 2014 年 1 月 1 日
 年初余额                         1,216,800,000   986,682,960         (4,566,857)    164,398,888     1,367,555,118      475,399,585       4,206,269,694

 2014 年度增减变动额
 综合收益总额
   净利润                                     -                -                -                -     45,089,851        52,559,213         97,649,064
   其他综合收益                               -                -        282,444                  -                 -                  -        282,444
   综合收益总额合计                           -                -        282,444                  -     45,089,851        52,559,213         97,931,508
 股东投入和减少资本
  其他                                        -   (162,054,348)                 -                -                 -   (123,945,652)      (286,000,000)
 利润分配
  提取盈余公积           四(29)               -                -                -      2,565,040        (2,565,040)                   -               -
  对股东的分配           四(30)               -                -                -                -     (85,176,000)    (120,562,500)       (205,738,500)
                                                                                                 -
 2014 年 12 月 31 日年
 末余额                           1,216,800,000   824,628,612         (4,284,413)    166,963,928     1,324,903,929      283,450,646       3,812,462,702

 2015 年 1 月 1 日年初
 余额                             1,216,800,000   824,628,612         (4,284,413)    166,963,928     1,324,903,929      283,450,646       3,812,462,702


 2015 年度增减变动额
 综合收益总额
   净(亏损)/利润                              -                -                -                -    (612,220,333)      23,206,920        (589,013,413)
   其他综合收益                               -                -      4,413,687                  -                 -                  -      4,413,687
   综合收益/(亏损)总额合计                    -                -      4,413,687                  -    (612,220,333)      23,206,920        (584,599,726)
 股东投入和减少资本
   购买少数股东权益      四(27)               -       897,868                   -                -                 -    (34,415,968)        (33,518,100)
 利润分配                                                                                                                                             -
  提取盈余公积           四(29)               -                -                -      3,102,763        (3,102,763)                   -               -
  对股东的分配           四(30)               -                -                -                -                 -                  -               -

 2015 年 12 月 31 日年
 末余额                           1,216,800,000   825,526,480           129,274      170,066,691      709,580,833       272,241,598       3,194,344,876


后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人:李虹 主管会计工作的负责人:石莹 会计机构负责人:曾玲玲




                                                                   49 / 176
                                                      2015 年年度报告



 2015 年度公司股东权益变动表


            项目               附注       股本            资本公积        盈余公积       未分配利润     股东权益合计
 2013 年 12 月 31 日年末余额          1,216,800,000     986,682,960      163,830,300     326,589,246    2,693,902,506
 2014 年 1 月 1 日年初余额            1,216,800,000     986,682,960      163,830,300     326,589,246    2,693,902,506
 2014 年度增减变动额
 综合收益总额
   净利润                                         -                  -               -    25,650,399      25,650,399
   综合收益总额合计                               -                  -               -    25,650,399      25,650,399
 利润分配
   提取盈余公积                                   -               -        2,565,040      (2,565,040)               -
   对股东的分配                                   -               -                -     (85,176,000)     (85,176,000)
 2014 年 12 月 31 日年末余额          1,216,800,000     986,682,960      166,395,340     264,498,605    2,634,376,905
 2015 年 1 月 1 日年初余额            1,216,800,000     986,682,960      166,395,340     264,498,605    2,634,376,905
 2015 年度增减变动额
 综合收益总额
   净利润                                         -                  -               -    31,027,627      31,027,627
   综合收益总额合计                               -                  -               -    31,027,627      31,027,627
 利润分配
   提取盈余公积                                   -               -        3,102,763      (3,102,763)               -
   对股东的分配                                   -               -                -               -                -
 2015 年 12 月 31 日年末余额          1,216,800,000     986,682,960      169,498,103     292,423,469    2,665,404,532


后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

企业负责人:李虹 主管会计工作的负责人:石莹 会计机构负责人:曾玲玲




                                                          50 / 176
                                   2015 年年度报告




一   公司基本情况

     北京万通地产股份有限公司(原名为北京万通先锋置业股份有限公司,以下称“本
     公司”)是经北京市人民政府批准,由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公
     司、山东邹平西王实业有限公司(以下称“西王实业”)、延吉吉辰经济发展有限公
     司(以下称“延吉吉辰”)、中国建筑第一工程局第五建筑公司(以下称“中建一局五
     公司”)共同发起,于 1998 年 12 月 30 日在北京设立的股份有限公司,设立时本公
     司注册资本为 6,200 万元,注册地和总部地址均为中华人民共和国北京市。经中国
     证监会批准,本公司于 2000 年 9 月 4 日公开发行人民币普通股 3,000 万股(发行
     后,本公司注册资本变更为 9,200 万元),并于同年 9 月 22 日在上海证券交易所挂
     牌上市交易。

     经有关部门批准,本公司股东北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、西王实
     业、延吉吉辰和中建一局五公司分别将其所持本公司的全部股权转让给北京万通星
     河实业有限公司(以下称“万通星河”)、北京裕天投资有限公司(以下称“裕天投
     资”)、北京恒通恒技术发展有限公司、嘉华东方控股(集团)有限公司(原名北京嘉
     华筑业实业有限公司,(以下称“嘉华控股”)和北京星河房地产综合开发经营有限
     责任公司。

     2006 年 6 月 2 日,根据协议,裕天投资和嘉华控股分别将其持有的本公司股份
     368 万股法人股、1,065 万股法人股转让给万通星河。同年 7 月 24 日,经本公司股
     东会议审议,本公司非流通股股东对流通股股东每 10 股送 3.3 股,共计送股 990
     万股。

     2006 年度,本公司向控股股东万通星河非公开发行 5,200 万股人民币普通股(A
     股)。发行完成后,万通星河共持有本公司股份 86,453,225 股,占本公司股份比例
     为 60.04%,本公司注册资本变更为 14,400 万元。

     2007 年度,根据本公司 2006 年度股东大会的决议,本公司名称由北京万通先锋置
     业股份有限公司变更为北京万通地产股份有限公司。

     2007 年 3 月 19 日,根据本公司股东大会决议和修改后章程的规定,本公司按每
     10 股转增 10 股的比例,以资本公积向全体股东转增股份总额 14,400 万股,变更
     后的注册资本为 28,800 万元。2007 年 9 月 13 日,本公司向社会非公开定向发行
     人民币普通股(A 股)5,000 万股,变更后的注册资本为 33,800 万元。

     2007 年 10 月 31 日,根据本公司 2007 年度第三次临时股东大会决议和修改后章
     程的规定,本公司按每 10 股转增 5 股的比例,以资本公积向全体股东转增股份总
     额 16,900 万股,变更后的注册资本为 50,700 万元。



                                       51 / 176
2015 年年度报告




    52 / 176
                                           2015 年年度报告




一   公司基本情况(续)

     2009 年 3 月 20 日,根据本公司 2008 年度股东大会决议和修改后章程的规定,本
     公司按每 10 股转增 10 股的比例,以资本公积向全体股东转增股份总额 50,700 万
     股,变更后的注册资本为 101,400 万元。

     2009 年度,本公司最终控股股东北京万通实业股份有限公司(现更名为“万通投资
     控股股份有限公司”,以下称“万通控股”)完成对万通星河的吸收合并。吸收合
     并 后 , 万 通 控 股 直 接 持 有 本 公 司 51,871.9350 万 股 股 份 ( 持 本 公 司 总 股 本 的
     51.16%)。

     2010 年 4 月 8 日,根据本公司 2009 年度股东大会决议和修改后章程的规定,本
     公司按每 10 股转增 2 股的比例,以资本公积向全体股东转增股份总额 20,280 万
     股,变更后的注册资本为 121,680 万元。本次变更业经北京兴华会计师事务所有
     限责任公司以(2010)京会兴验字第 1-6 号验资报告验证确认。

     于 2015 年 12 月 31 日,本公司的总股本为 1,216,800,000 元,每股面值为 1 元。

     本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发与销售、自有商品房的
     租赁以及相关的咨询服务等。

     本年度纳入合并范围的主要子公司见附注五,本年度新纳入合并范围的子公司和结
     构化主体为北京万通新新文化传媒有限公司(以下称“新新文化”),北京万通新新
     教育科技有限公司(以下称“新新教育”)和“中融国富-稳兴 1 号契约型基金‖(以下
     称“中融国富契约型基金”),本年度不再纳入合并范围的子公司主要为本年处置
     的北京佳成宁远投资管理有限公司(以下称“佳成宁远”)和本年注销的 Capital
     Link Asia Investment Ptt. Ltd 及 Green Housing Investment Ptt. Ltd。

     本财务报表由本公司董事会于 2016 年 3 月 17 日批准报出。

二   主要会计政策和会计估计

     本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计,主要体现在存货的计价方
     法(附注二(11))、借款费用的计量(附注二(15))、投资性房地产的计量模式(附注二
     (13))、收入的确认时点(附注二(22))等。

     本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(29)。




                                               53 / 176
                                     2015 年年度报告




二    主要会计政策和会计估计(续)

(1)   财务报表的编制基础

      本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则—
      基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及
      中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务
      报告的一般规定》的披露规定编制。

      本财务报表以持续经营为基础编制。

(2)   遵循企业会计准则的声明

      本公司 2015 年度财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公
      司 2015 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2015 年度的合并及公司经营
      成果和现金流量等有关信息。

(3)   会计年度

      会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(4)   记账本位币

      本公司及大部分子公司记账本位币为人民币。VantoneInvestmentPte.Ltd.(以下称
      “VantoneInvestment”)等注册地在新加坡之子公司的记账本位币为美元。

(5)   企业合并

(a)   同一控制下的企业合并

      合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产
      账面价值与支付的合并对价账面价值的差额,调整资本公积(股本溢价);资本公
      积(股本溢价)不足以冲减的,调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费
      用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费
      用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。




                                         54 / 176
                                   2015 年年度报告



二    主要会计政策和会计估计(续)

(5)   企业合并(续)

(b)   非同一控制下的企业合并

      购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计
      量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的
      差额,确认为商誉;合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
      份额的差额,计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入
      当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性
      证券或债务性证券的初始确认金额。

(6)   合并财务报表的编制方法

      编制合并财务报表时,合并范围包括本公司及全部子公司。

      从取得子公司的实际控制权之日起,本集团开始将其纳入合并范围;从丧失实际
      控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司,自其
      与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围,并将其在合并日前实
      现的净利润在合并利润表中单列项目反映。

      在编制合并财务报表时,子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的,
      按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同
      一控制下企业合并取得的子公司,以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财
      务报表进行调整。

      集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
      子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作
      为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报
      表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司向子公司出售资产
      所发生的未实现内部交易损益,全额抵销归属于母公司股东的净利润;子公司向
      本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益,按本公司对该子公司的分配比例
      在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资
      产所发生的未实现内部交易损益,按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属
      于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。

      如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同
      时,从本集团的角度对该交易予以调整。




                                       55 / 176
                                   2015 年年度报告




二    主要会计政策和会计估计(续)

(7)   现金

      现金是指库存现金以及可随时用于支付的存款。

(8)   外币折算

(a)   外币交易

      外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

      于资产负债表日,外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。
      为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在
      资本化期间内予以资本化;其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的
      外币非货币性项目,于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动
      对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

(b)   外币财务报表的折算

      境外经营的资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折
      算,股东权益中除未分配利润项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。境
      外经营的利润表中的收入与费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算。上述折
      算产生的外币报表折算差额,计入其他综合收益。境外经营的现金流量项目,采
      用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额,在现金流量表中
      单独列示。

(9)   金融工具

(a)   金融资产

(i)   金融资产分类

      金融资产于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
      产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本
      集团对金融资产的持有意图和持有能力。本集团的金融资产包括:应收款项及可
      供出售金融资产。




                                       56 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(9)    金融工具(续)

(a)    金融资产(续)

(i)    金融资产分类(续)

       应收款项

       应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资
       产。

       可供出售金融资产

       可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被
       划分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资
       产在资产负债表中列示为其他流动资产。

(ii)   确认和计量

       金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时,按公允价值在资产负债表内确
       认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,取得时发生的相关交易
       费用计入当期损益;其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。

       可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量,但在活跃市场中没有报价且其公
       允价值不能可靠计量的权益工具投资,按照成本计量;应收款项采用实际利率
       法,以摊余成本计量。




                                        57 / 176
                                     2015 年年度报告




二      主要会计政策和会计估计(续)

(9)     金融工具(续)

(a)     金融资产(续)

(iii)   金融资产减值

        本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查,如果有客观证据表明某
        项金融资产发生减值的,计提减值准备。

        表明金融资产发生减值的客观证据,是指金融资产初始确认后实际发生的、对该
        金融资产的预计未来现金流量有影响,且本集团能够对该影响进行可靠计量的事
        项。

        表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发
        生严重或非暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单
        独进行检查,若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本
        超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本持续时间超过一年(含一年)的,则表明
        其发生减值;若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本
        超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的,本集团会综合考虑其他相关因素诸如价格
        波动率等,判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出
        售权益工具投资的初始投资成本。

        以摊余成本计量的金融资产发生减值时,按预计未来现金流量(不包括尚未发生的
        未来信用损失)现值低于账面价值的差额,计提减值准备。如果有客观证据表明该
        金融资产价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值
        损失予以转回,计入当期损益。

        以成本计量的可供出售金融资产发生减值时,将其账面价值与按照类似金融资产
        当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,
        计入当期损益。已发生的减值损失以后期间不再转回。




                                         58 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(9)    金融工具(续)

(a)    金融资产(续)

(iv)   金融资产的终止确认

       金融资产满足下列条件之一的,予以终止确认:(1)、收取该金融资产现金流量的
       合同权利终止;(2)、该金融资产已转移,且本集团将金融资产所有权上几乎所有
       的风险和报酬移给转入方;或者(3)、该金融资产已转移,虽然本集团既没有转移
       也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是放弃了对该金融资产
       控制。

       金融资产终止确认时,其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允
       价值变动累计额之和的差额,计入当期损益。

(b)    金融负债

       金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
       和其他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债,包括应付款项、借
       款、应付债券及其他流动负债等。

       应付款项包括应付账款、其他应付款等,以公允价值进行初始计量,并采用实际
       利率法按摊余成本进行后续计量。

       借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量,并采用实际
       利率法按摊余成本进行后续计量。

       其他金融负债期限在一年以下(含一年)的,列示为流动负债;期限在一年以上但自
       资产负债表日起一年内(含一年)到期的,列示为一年内到期的非流动负债;其余列
       示为非流动负债。

       当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时,终止确认该金融负债或义务已解
       除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额,计入当期损益。




                                        59 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(9)    金融工具(续)

(c)    金融工具的公允价值确定

       存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市
       场的金融工具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本集团采用在当前情
       况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场参与者
       在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值,并尽可能
       优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的
       情况下,使用不可观察输入值。

(10)   应收款项

       应收款项包括应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团对外销售商品或提
       供劳务形成的应收账款,按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允
       价值作为初始确认金额。

(a)    单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项

       对于单项金额重大的应收款项,单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团
       将无法按应收款项的原有条款收回款项时,计提坏账准备。

       单项金额重大的判断标准为:单项金额超过 1,000,000 元。

       单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为:根据应收款项的预计未来现金
       流量现值低于其账面价值的差额进行计提。




                                        60 / 176
                                      2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(10)   应收款项(续)

(b)    按组合计提坏账准备的应收款项

       对于单项金额不重大的应收款项,与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用
       风险特征划分为若干组合,根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项
       组合的实际损失率为基础,结合现时情况确定应计提的坏账准备。

       应收款项确定组合的依据如下:

       高风险组合          判定存在较高减值风险的应收款项
       低风险组合          判定存在较低减值风险或不存在减值风险的应收款项

       应收款项按组合计提坏账准备的计提方法如下:

       高风险组合          余额百分比法
       低风险组合          余额百分比法

       组合中,采用余额百分比法的计提比例列示如下:

                           计提比例

       高风险组合          5%
       低风险组合          -

(c)    单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项:

       单项计提坏账准备的理由为:存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原有
       条款收回款项。

       坏账准备的计提方法为:根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值
       的差额进行计提。




                                          61 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(11)   存货

(a)    分类

       存货包括开发成本和开发产品等,按成本与可变现净值孰低计量。

(b)    存货的计价方法

       存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、
       资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际成本核算。

       建筑成本中包含的公共配套设施成本是指政府有关部门批准的公共配套项目,如道
       路等所发生的支出,列入开发成本,按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

(c)    存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

       存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动
       中,以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相
       关税费后的金额确定。




                                        62 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(12)   长期股权投资

       长期股权投资包括:本公司对子公司的长期股权投资;本集团对合营企业和联营
       企业的长期股权投资。

       子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主
       体达成,能够与其他方实施共同控制,且基于法律形式、合同条款及其他事实与
       情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营
       决策具有重大影响的被投资单位。

       对子公司的投资,在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示,在编制合并财
       务报表时按权益法调整后进行合并;对合营企业和联营企业投资采用权益法核
       算。

(a)    投资成本确定

       对于企业合并形成的长期股权投资:同一控制下企业合并取得的长期股权投资,
       在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本;非同一控
       制下企业合并取得的长期股权投资,按照合并成本作为长期股权投资的投资成
       本。

       对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资:支付现金取得的长期股权
       投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本;发行权益性证券取得的长期
       股权投资,以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

(b)    后续计量及损益确认方法

       采用成本法核算的长期股权投资,按照初始投资成本计量,被投资单位宣告分派
       的现金股利或利润,确认为投资收益计入当期损益。

       采用权益法核算的长期股权投资,初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
       辨认净资产公允价值份额的,以初始投资成本作为长期股权投资成本;初始投资
       成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当
       期损益,并相应调增长期股权投资成本。




                                        63 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(12)   长期股权投资(续)

(b)    后续计量及损益确认方法(续)

       采用权益法核算的长期股权投资,本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损
       益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账
       面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,但本
       集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的,
       继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收益和
       利润分配以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入资本
       公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
       分,相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部
       交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分,予以抵销,在此基础上确认投
       资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失,其中属于资产减值损失的部
       分,相应的未实现损失不予抵销。

(c)    确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

       控制是指拥有对被投资单位的权力,通过参与被投资单位的相关活动而享有可变
       回报,并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。

       共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必
       须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

       重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控
       制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(d)    长期股权投资减值

       对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资,当其可收回金额低于其账面价
       值时,账面价值减记至可收回金额(附注二(18))。




                                        64 / 176
                                    2015 年年度报告



二     主要会计政策和会计估计(续)

(13)   投资性房地产

       投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或
       开发过程中将用于出租的建筑物,以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的
       后续支出,在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时,计
       入投资性房地产成本;否则,在发生时计入当期损益。

       本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量,按其预计使用寿命及净
       残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、
       净残值率及年折旧(摊销)率列示如下:

                             预计使用寿命          预计净残值率   年折旧(摊销)率

       土地使用权、房屋建
         筑物                   20-40 年             5%-10%     2.375%-4.5%

       投资性房地产的用途改变为自用时,自改变之日起,将该投资性房地产转换为固
       定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时,自改变之
       日起,将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时,以转换前的账
       面价值作为转换后的入账价值。

       对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进
       行复核并作适当调整。

       当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
       时,终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置
       收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

       当投资性房地产的可回收金额低于其账面价值时,账面价值减计至可回收金额(附
       注二(18))。




                                        65 / 176
                                       2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(14)   固定资产

(a)    固定资产确认及初始计量

       固定资产包括房屋建筑物、运输工具以及其他设备等。

       固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予
       以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

       与固定资产有关的后续支出,在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本
       能够可靠的计量时,计入固定资产成本;对于被替换的部分,终止确认其账面价
       值;所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(b)    固定资产的折旧方法

       固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命
       内计提。对计提了减值准备的固定资产,则在未来期间按扣除减值准备后的账面
       价值及依据尚可使用年限确定折旧额。

       固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下:

                                    预计使用寿命         预计净残值率       年折旧率

       房屋建筑物                      20-40 年            5%-10%     2.25%-4.75%
       运输工具                          4-5 年            5%-10%      18%-23.75%
       其他设备                          3-5 年            5%-10%      18%-31.67%

       对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并
       作适当调整。

(c)    当固定资产的可收回金额低于其账面价值时,账面价值减记至可收回金额(附注二
       (18))。

(d)    固定资产的处置

       当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认该
       固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
       税费后的金额计入当期损益。



                                           66 / 176
                                    2015 年年度报告



二     主要会计政策和会计估计(续)

(15)   借款费用

       发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之
       固定资产及投资性房地产、房地产开发项目购建的借款费用,在资产支出及借款
       费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态或完工可交付状态所必要的购建活
       动已经开始时,开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资性房
       地产达到预定可使用状态,房地产开发项目达到完工可交付状态或预定可使用状
       态后停止资本化,其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生
       非正常中断,并且中断时间连续超过 3 个月,暂停借款费用的资本化,直至资产
       的购建活动重新开始。

       对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入
       的专门借款,以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入
       银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借
       款费用的资本化金额。

       对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用
       的一般借款,按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所
       占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实
       际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借
       款初始确认金额所使用的利率。

(16)   无形资产

       无形资产指办公软件和商标使用权,以成本计量。

(a)    办公软件和商标使用权

       办公软件和商标使用权按照预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有
       效年限三者中最短者分期平均摊销。

(b)    定期复核使用寿命和摊销方法

       对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核
       并作适当调整。




                                        67 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(16)   无形资产(续)

(c)    无形资产减值

       当无形资产的可收回金额低于其账面价值时,账面价值减记至可收回金额(附注二
       (18))。

(17)   长期待摊费用

       长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的
       各项费用,按预计受益期间分期平均摊销,并以实际支出减去累计摊销后的净额
       列示。

(18)   长期资产减值

       固定资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公
       司、合营企业、联营企业的长期股权投资等,于资产负债表日存在减值迹象的,
       进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差
       额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后
       的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项
       资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的,以该资
       产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最
       小资产组合。

       在财务报表中单独列示的商誉,无论是否存在减值迹象,至少每年进行减值测
       试。减值测试时,商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资
       产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收
       回金额低于其账面价值的,确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该
       资产组或资产组组合的商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉以
       外的其他各项资产的账面价值所占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值。

       上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分。




                                        68 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(19)   职工薪酬

       职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报
       酬或补偿,包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。

(a)    短期薪酬

       短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险
       费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职
       工提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损益或
       相关资产成本。

(b)    离职后福利

       本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是
       本集团向独立的基金缴存固定费用后,不再承担进一步支付义务的离职后福利计
       划;设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内,本集
       团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险,均属于设定提存
       计划。

       基本养老保险

       本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本
       集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例,按月向当地社会基本养老
       保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后,当地劳动及社会保障部门有责任向
       已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间,将根据上
       述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。

(c)    辞退福利

       本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接
       受裁减而提出给予补偿,在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议
       时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日,确认因解除
       与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债,同时计入当期损益。预期在资产负债
       日其一年内需支付的辞退福利,列示为流动负债。

       本集团未向职工提供内退福利或其他长期职工福利。




                                        69 / 176
                                       2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(20)   股利分配

       现金股利于股东大会批准的当期,确认为负债。

(21)   预计负债


       因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务,当履行该义务很可能导致经济利益的流出,
       且其金额能够可靠计量时,确认为预计负债。


       预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考
       虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响
       重大的,通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数;因随着时间推移
       所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额,确认为利息费用。

       于资产负债表日,对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整,以反映当前的
       最佳估计数。

(22)   收入确认


       收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时,已收或应收合
       同或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。

       与交易相关的经济利益能够流入本集团,相关的收入能够可靠计量且满足下列各
       项经营活动的特定收入确认标准时,确认相关的收入:

(a)    销售商品

       在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方,并且既没有保留通常与所
       有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制,相关的已发生
       或将发生的成本能够可靠计量时,确认销售收入的实现。

       出售开发产品的收入在同时满足以下条件时确认收入:




                                           70 / 176
                                        2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(22)   收入确认(续)


(a)    销售商品(续)

           开发产品完工并验收合格;

           签订具有法律约束力的销售合同,履行了销售合同规定的主要义务;

           价款已全部取得或虽部分取得,但其余应收款项确信能够收回;

           已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手
       续,若买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的,在通
       知所规定的时限结束后的次日,按合同约定视同已将商品房所有权上的主要风险和
       报酬转移给购买方。

(b)    提供劳务

       收入在劳务已提供,并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。


(23)   非货币性资产交换

       非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的,在发生补价的情况
       下,支付补价方,应当以换出资产的公允价值加上支付的补价(或换入资产的公允
       价值)和应支付的相关税费,作为换入资产的成本;收到补价方,应当以换出资产
       的公允价值减去补价(或换入资产的公允价值)加上应支付的相关税费,作为换入
       资产的成本。

       换出资产公允价值与其账面价值的差额,应当分别不同情况处理:

       换出资产为存货的,应当作为销售处理,以其公允价值确认收入,同时结转相应的
       成本。

       换出资产为固定资产、无形资产的,换出资产公允价值与其账面价值的差额,计入
       营业外收入或营业外支出。

       换出资产为长期股权投资的,换出资产公允价值与其账面价值的差额,计入投资损
       益。



                                            71 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(24)   政府补助

       政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产,包括税费返还、
       财政补贴等。

       政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时,予以确认。政府补助为
       货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的,按照公
       允价值计量;公允价值不能可靠取得的,按照名义金额计量。

       与资产相关的政府补助,是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的
       政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

       与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配,计
       入当期损益。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。

       与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收
       益,并在确认相关费用的期间,计入当期损益;用于补偿已发生的相关费用或损失
       的,直接计入当期损益。

(25)   递延所得税资产和递延所得税负债

       递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
       (暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可
       抵扣亏损,确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异,
       不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或
       可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差
       异,不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日,递延所得
       税资产和递延所得税负债,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
       量。

       递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税
       款抵减的应纳税所得额为限。




                                        72 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(25)   递延所得税资产和递延所得税负债(续)

       对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异,确认递延所得税
       负债,除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未
       来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
       异,当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣
       暂时性差异的应纳税所得额时,确认递延所得税资产。

       同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示:

       递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体
       征收的所得税相关;
       本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权
       利。

(26)   维修基金和质量保证金

       维修基金按照当地相关的规定,按房价总额的一定比例或者按照多层及高层每建筑
       平方米的既定收取标准确定。

       质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留,在开发产品办理竣工验收后并
       在约定的质量保证期内无质量问题时,再行支付给施工单位。

(27)   租赁

       实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁
       为经营租赁。本集团没有融资租赁业务,经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线
       法计入相关资产成本或当期损益。经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确
       认。




                                        73 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(28)   分部信息

       本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营分
       部为基础确定报告分部并披露分部信息。

       经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分:(1)、该组成部分能够在日
       常活动中产生收入、发生费用;(2)、本集团管理层能够定期评价该组成部分的经
       营成果,以决定向其配置资源、评价其业绩;(3)、本集团能够取得该组成部分的
       财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。如果两个或多个经营分部具有相
       似的经济特征,并且满足一定条件的,则可合并为一个经营分部。

(29)   重要会计估计和判断

       本集团根据历史经验和其他因素,包括对未来事项的合理预期,对所采用的重要会
       计估计和关键判断进行持续的评价。

       下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现
       重大调整的重要风险:

(a)    房地产开发成本

       本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判
       断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时,其差额将影响相应的
       开发产品成本。

(b)    税项

       本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中,部分交易和事项
       的最终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时,本集团需要
       作出重要估计。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异,该
       差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。

       本集团对于能够结转以后年度的可抵扣亏损,以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏
       损的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。




                                        74 / 176
                                    2015 年年度报告




二     主要会计政策和会计估计(续)

(29)   重要会计估计和判断(续)

(c)    存货跌价准备

       本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量,可变现净值的计算
       需要利用假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的可
       回收程度,其中包括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析,根据现有
       资产结构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可
       变现净值因市场状况变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期,将对计提的
       存货跌价准备产生影响。

(d)    收入确认

       在本集团与购房客户签订房屋销售合同时,如果购房客户需要从银行获取按揭贷款
       以支付房款,本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定
       下,购房客户需支付至少购房款总额的 20%-50%作为首付款,而本集团将为银行
       向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保,担保时限一般为 6 个月
       至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办妥房产抵押登记手续
       或预抵押登记手续后解除。

       在三方按揭贷款担保协议下,本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按
       揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本
       集团追索。

       根据本集团销售类似开发产品的历史经验,本集团相信,在阶段性连带责任保证担
       保期间内,因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率
       很低且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付
       的代垫款项,在购房客户不予偿还的情况下,本集团可以根据相关购房合同的约定
       通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此,本集团认为该财务担保对开发
       产品的销售收入确认没有重大影响。




                                        75 / 176
                                   2015 年年度报告




三    税项

      本集团适用的主要税种及其税率列示如下:

      税种                   计税依据                             税率

      企业所得税             应纳税所得额                         25%
      增值税                 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售    6%
                             额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进
                             项税后的余额计算)
      营业税                 应纳税营业额                         5%
      土地增值税(a)          转让房地产所取得的应纳税增值额       30%-60%
      城市维护建设税         应纳营业税额或增值税额               5%或 7%
      教育费附加             应纳营业税额或增值税额               3%
      房产税                 房产的计税余值                       1.2%

(a)   结转收入前的土地增值税预缴按照预售收入的 2%—3%计征。




                                        76 / 176
                                         2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注

(1)   货币资金

                                            2015 年 12 月 31 日         2014 年 12 月 31 日

      库存现金                                          747,876                    722,111
      银行存款                                    1,511,773,866              1,549,269,922
      其他货币资金                                    6,591,444                  4,576,815
                                                  1,519,113,186              1,554,568,848

      其中:存放在境外的款项                            28,874,966              30,882,281

      于 2015 年 12 月 31 日,受到限制的货币资金共计 22,322,794 元(2014 年 12 月 31
      日:102,406,691 元),其中包括:

(a)   因房屋所有权证未办妥抵押登记而暂时无法提用的银行存款,计入其他货币资金的
      按揭贷款保证金 4,652,044 元(2014 年 12 月 31 日:4,576,815 元)。

(b)   计入其他货币资金的内保外贷保证金 1,939,400 元(2014 年 12 月 31 日:无)。

(c)   2015 年根据北京、天津等地区相关监管机构颁布的预售资金监管办法的规定,商
      品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程
      建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。用款计划应按照基础
      完工、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节设置资金使用节点,并
      合 理 确 定 每 个 节 点 的 用 款 额 度 。 于 2015 年 12 月 31 日 , 本集 团 账 面 共 有
      15,731,350 元(2014 年 12 月 31 日:97,829,876 元)的银行存款根据上述规定预计
      无法于近期内申请使用该款项,于现金流量表中将其作为受限资金列示。




                                             77 / 176
                                    2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(2)   应收账款

                                      2015 年 12 月 31 日        2014 年 12 月 31 日

      应收账款                                     58,285,226           55,562,681
      减:坏账准备                                 (1,368,837)          (1,480,895)
                                                   56,916,389           54,081,786

(a)   应收账款账龄分析如下:

                                      2015 年 12 月 31 日        2014 年 12 月 31 日

      一年以内                                      9,628,243           30,082,101
      一到二年                                     23,191,857           25,362,806
      二到三年                                     25,362,806                    -
      三年以上                                        102,320              117,774
                                                   58,285,226           55,562,681

      于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日,本集团无已逾期但尚未减值的应收
      账款。




                                        78 / 176
                                                    2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(2)   应收账款(续)

(b)   应收账款按类别分析如下:

                                    2015 年 12 月 31 日                               2014 年 12 月 31 日
                              账面余额                 坏账准备               账面余额                    坏账准备
                              金额 占总额                金额 计提              金额 占总额                 金额 计提
                                       比例                     比例                     比例                      比例


      单项金额重大并单
        独计提坏账准备            -         -                 -      -             -         -                 -      -
      按组合计提坏账准
        备
      —低风险组合       30,908,486      53%                  -      -    25,944,786       47%                 -      -
      —高风险组合       27,376,740      47%        (1,368,837)     5%    29,617,895       53%       (1,480,895)   5%
      单项金额不重大但
        单独计提坏账准
        备                        -         -                 -      -             -         -                 -      -
                         58,285,226      100%       (1,368,837)     2%    55,562,681    100%         (1,480,895)   3%


(c)   于 2015 年 12 月 31 日,无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款(2014 年
      12 月 31 日:无)。

(d)   按组合计提坏账准备的应收账款中,采用余额百分比法的组合分析如下:

                                      2015 年 12 月 31 日                              2014 年 12 月 31 日
                           账面余额                  坏账准备               账面余额                   坏账准备
                             金额                金额      计提比例           金额                金额       计提比例

      低风险组合            30,908,486                   -            -       25,944,786                  -          -
      高风险组合            27,376,740          (1,368,837)         5%        29,617,895         (1,480,895)       5%
                            58,285,226          (1,368,837)         2%        55,562,681         (1,480,895)       3%




                                                         79 / 176
                                    2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(2)   应收账款(续)

(e)   本年度计提的坏账准备金额为 24,397 元,收回或转回的坏账准备金额为 136,455
      元(2014 年度:计提的坏账准备金为 179,022 元,收回或转回的坏账准备金额为
      317,936 元)。

(f)   2015 年度本集团无实际核销的应收账款(2014 年度:无)。

(g)   于 2015 年 12 月 31 日,按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下:

                                                                     占应收账款余额
                                              余额    坏账准备金额         总额比例

      余额前五名的应收账款总额       57,699,904        (1,368,837)             99%

(h)   2015 年度,本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2014 年度:无)。




                                        80 / 176
                                    2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(3)   其他应收款

                                   2015 年 12 月 31 日         2014 年 12 月 31 日

      押金保证金                            33,238,025                 13,610,963
      应收其他经营性资金往来                70,153,120                 80,051,439
      应收关联公司资金往来
        (附注八(6)(a))                     93,772,711                  79,917,036
      代扣代缴项目                          5,765,260                   5,805,262
      备用金                                1,360,630                     985,339
                                          204,289,746                 180,370,039
      减:坏账准备                        (14,003,749)                (13,021,807)
                                          190,285,997                 167,348,232

(a)   其他应收款账龄分析如下:

                                  2015 年 12 月 31 日          2014 年 12 月 31 日

      一年以内                            47,179,176                   46,165,862
      一到二年                            25,779,498                   44,018,862
      二到三年                            41,157,110                   33,906,178
      三年以上                            90,173,962                   56,279,137
                                         204,289,746                  180,370,039

      于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日,本集团无已逾期但未减值的其他应
      收款。




                                        81 / 176
                                                           2015 年年度报告



四     合并财务报表项目附注(续)

(3)    其他应收款(续)

(b)    其他应收款按类别分析如下:

                                     2015 年 12 月 31 日                                        2014 年 12 月 31 日
                            账面余额                       坏账准备                  账面余额                         坏账准备
                                  占总额比                            计提                  占总额比                              计提
                              金额      例                  金额      比例             金额       例                   金额       比例


      单项金额重大并
        单独计提坏账
        准备          10,009,187          5%      (10,009,187)     100%            10,009,187     6%         (10,009,187)         100%
      按组合计提坏账
        准备
        —低风险组
          合         114,389,310         56%                   -         -        110,108,452     61%                     -              -
        —高风险组
          合          79,891,249         39%       (3,994,562)         5%          60,252,400     33%         (3,012,620)          5%
      单项金额不重大
        但单独计提坏
        账准备                   -         -                   -         -                  -       -                     -              -
                       204,289,746     100%       (14,003,749)         7%         180,370,039    100%        (13,021,807)          7%


(c)    于 2015 年 12 月 31 日,单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款分析如
       下:

                                                     账面余额                   坏账准备           计提比例                      理由

      三亚中体万通奥林匹克置
      业有限公司(以下称
      “三亚中体万通”)                           10,009,187                 (10,009,187)               100%                       (i)


(i)   于2015年12月31日,应收三亚中体万通10,009,187元,因该公司经营业务长期处于
      停滞状态,本集团认为该项其他应收款难以收回,因此全额计提坏账准备。




                                                               82 / 176
                                            2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(3)   其他应收款(续)

(d)   按组合计提坏账准备的其他应收款中,采用余额百分比法的组合分析如下:

                            2015 年 12 月 31 日                          2014 年 12 月 31 日
                      账面余额           坏账准备                账面余额             坏账准备
                                                 计提                                             计提
                        金额           金额      比例              金额           金额            比例

      低风险组合     114,389,310                -          -     110,108,452              -          -
      高风险组合      79,891,249      (3,994,562)     5%          60,252,400     (3,012,620)        5%
                     194,280,559      (3,994,562)     2%         170,360,852     (3,012,620)        2%


(e)   2015 年度计提的坏账准备金额为 1,703,536 元,收回或转回的坏账准备金额为
      721,594 元(2014 年度计提的坏账准备金额为 10,954,722 元,收回或转回的坏账准
      备金为 1,042,959 元)。

(f)   2015 年度本集团无实际核销的其他应收款(2014 年度:无)。

(g)   于 2015 年 12 月 31 日,按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下:

                                                                           占其他应收
                                                                                   款
                                                                           余额总额比
                                     性质            余额          账龄            例          坏账准备

      VantoneCapitalPte.Ltd.(
        以下称
        “VantoneCapital”)        关联方    51,981,945        三到五年         25%                  -
      北京金通港房地产开发有
        限公司(以下称“金通
        港”)                      关联方    29,790,766        一至三年         15%                  -
      杭州万通邦信置业有限公
        司(以下称―杭州邦信‖)     关联方    12,000,000        一年以内          6%                -
      三亚中体万通                 第三方    10,009,187        三年以上          5%      (10,009,187)
      天津市土地管理局             第三方    10,000,000        三年以上          5%                -
                                             113,781,89
                                     小计             8                         56%      (10,009,187)

(h)   于 2015 年 12 月 31 日,本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助
      (2014 年 12 月 31 日:无)。



                                                83 / 176
                                     2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(4)   预付款项

(a)   预付款项账龄分析如下:

                       2015 年 12 月 31 日                    2014 年 12 月 31 日
      账龄                金额       占总额比例                  金额       占总额比例

      一年以内     206,014,566               31%        229,729,752              34%
      一到二年      13,906,330                2%         48,974,281               7%
      二到三年      41,338,923                6%          2,906,117                -
      三年以上     404,760,700               61%        402,042,623              59%
                   666,020,519              100%        683,652,773             100%

      于 2015 年 12 月 31 日,账龄超过一年的预付款项为 460,005,953 元(2014 年 12 月
      31 日:453,923,021 元),主要为预付征地补偿款、拆迁款及预付投资意向金,由
      于相关项目进度尚未达到结转节点,该款项尚未结转。

(b)   于 2015 年 12 月 31 日,按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如下:

                                                       金额        占预付账款总额比例

      余额前五名的预付款项总额                 328,980,614                        49%




                                         84 / 176
                                          2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(5)   存货

(a)   存货分类如下:

                                                      2015 年 12 月 31 日
                                     账面余额              存货跌价准备                    账面价值

      开发成本            6,807,879,163                      (470,073,695)            6,337,805,468
      开发产品            3,797,449,565                      (212,324,654)            3,585,124,911
                         10,605,328,728                      (682,398,349)            9,922,930,379

                                                      2014 年 12 月 31 日
                                     账面余额              存货跌价准备                    账面价值

      开发成本            7,167,711,468                                 -             7,167,711,468
      开发产品            3,050,328,072                       (88,056,754)            2,962,271,318
                         10,218,039,540                       (88,056,754)           10,129,982,786

(b)   存货跌价准备分析如下:

                          2014 年             本年增加                   本年减少              2015 年
                       12 月 31 日              计提       其他          转销       其他    12 月 31 日


      北京新城国际
      项目              3,021,598                 -           -        (90,654)        -     2,930,944
      天津万通金府
      国际项目         85,035,156                 -           -    (15,121,607)        -    69,913,549
      杭州上园国际
      项目                       -      470,073,695           -               -        -   470,073,695
      杭州万通中心
      项目                       -      139,480,161           -               -        -   139,480,161
                       88,056,754       609,553,856           -    (15,212,261)        -   682,398,349




                                                85 / 176
                                                2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(5)   存货(续)

(c)   存货跌价准备情况如下:

                                                                  计提存货跌价                   本年转销存货
                                                                    准备的依据                 跌价准备的原因

      开发成本       存货的估计售价与至完工的估计将要发生的成本、估
                                   计的销售费用以及相关税费间的差额                                    不适用

      开发产品       存货的估计售价与估计的销售费用以及税费间的差额                                  存货结转

(d)   开发成本明细

                                                     预计/实际     预计总投         2015 年             2014 年
      项目名称                      开工时间         竣工时间      资(千元)      12 月 31 日         12 月 31 日
      上海万通中心               2012 年 9 月    2016 年 10 月    1,828,270   1,440,365,203       1,317,533,011
      北京杨家园地块            2013 年 11 月    2016 年 10 月    1,450,070   1,372,809,987        943,983,407
      天津万通中心               2011 年 3 月     2016 年 8 月    1,632,340   1,362,486,594       1,079,131,691
      杭州上园国际               2014 年 1 月     2016 年 9 月    1,579,000   1,212,506,921       1,037,371,843
      香河运河国际生态城二期     2013 年 5 月     2018 年 5 月    3,093,350   1,194,888,126       1,009,286,568
      天津万通新新逸墅二期      2013 年 11 月     2016 年 9 月    1,298,169    224,822,332         614,933,951
      北京天竺新新家园           2013 年 8 月    2015 年 12 月      836,781                -       728,727,955
      天津万通华府三期           2013 年 5 月    2015 年 11 月      565,759                -       436,743,042
                                                                              6,807,879,163       7,167,711,468




                                                    86 / 176
                                                       2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(5)    存货(续)

(d)    开发成本明细(续)

       于 2015 年 12 月 31 日,开发成本中:

(i)    包含借款费用资本化金额 1,024,449,099 元(2014 年 12 月 31 日:752,170,983
       元)。于 2015 年度,用于确定资本化金额的资本化率为年利率 8.15%(2014 年度:
       8.99%)。

(ii)   本集团以账面价值为 5,659,553,303 元(2014 年 12 月 31 日:3,872,134,250 元)的
       土地使用权及相关房地产开发项目作为短期借款和长期借款的抵押物(附注四(24))。

(e)     开发产品明细

                                                     2014 年                                               2015 年
       项目名称                     竣工时间      12 月 31 日            本年增加         本年减少      12 月 31 日


       杭州万通中心              2014 年 9 月   1,512,318,717                   -    (149,825,678)    1,362,493,039
       北京天竺新新家园         2015 年 12 月    209,793,698          836,780,926    (132,507,140)     914,067,484
       天津万通新新逸墅一期     2015 年 11 月               -         634,202,268    (203,002,524)     431,199,744
       天津万通金府国际         2014 年 11 月    558,181,669                    -    (157,091,254)     401,090,415
       香河运河国际生态城一期    2014 年 9 月    219,510,113                    -     (79,540,758)     139,969,355
       天津万通华府             2015 年 11 月     13,878,279          613,160,907    (510,088,487)     116,950,699
       成都金牛新都会            2013 年 9 月    118,143,180                    -     (15,663,037)     102,480,143
       天津新城国际              2010 年 9 月     75,394,995                    -       (4,029,973)     71,365,022
       天津上游国际             2011 年 10 月     61,484,921                    -        (396,568)      61,088,353
       北京新城国际              2008 年 3 月     56,742,480                    -       (1,799,739)     54,942,741
       北京杨家园地块部分物业 2015 年 10 月                 -         570,085,917    (518,941,847)      51,144,070
       成都红墙国际             2012 年 10 月     24,692,579                    -       (1,388,667)     23,303,912
       北京万通中心地下车库      2009 年 1 月     18,008,520                    -                -      18,008,520
       天津生态城新新家园       2014 年 11 月    150,362,676                    -    (135,557,319)      14,805,357
       新新小镇                  2008 年 8 月     13,810,879                    -                -      13,810,879
       天津上北新新家园         2011 年 10 月     12,676,640                    -        (121,705)      12,554,935
       新新小镇逸墅             2013 年 12 月      5,328,726            2,846,171                -       8,174,897
                                                3,050,328,072         2,657076189   (1,909,954,696)   3,797,449,565


(i)    2015 年度,本集团开发产品本年减少中包含随收入确认而结转至主营业务成本的成
       本和随着项目工程结算而调整的成本。



                                                           87 / 176
                                   2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(6)   可供出售金融资产

                                                         2015 年         2014 年
                                                      12 月 31 日     12 月 31 日

      以成本计量
      —可供出售权益工具(a)                           13,965,828     17,965,828
      —其他(c)                                                 -   140,000,000
                                                      13,965,828    157,965,828
      减:减值准备(b)                                (13,965,828)   (13,965,828)
                                                                -   144,000,000

      减:列示于一年内到期的非流动资产                         -    (140,000,000)
                                                               -       4,000,000




                                         88 / 176
                                                            2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(6)   可供出售金融资产(续)

(a)   以成本计量的可供出售权益工具:

                                2014 年                                          2015 年
                             12 月 31 日    本年增加   本年减少               12 月 31 日    在被投资单位持股比例   本年现金分红

      可供出售权益工具
      —成本
      —三亚中体万通         13,965,828            -            -             13,965,828                    4.9%              -
      —其他                   4,000,000           -   (4,000,000)                      -                     -               -
                             17,965,828            -   (4,000,000)            13,965,828


      可供出售权益工具
      —减值准备
      —三亚中体万通         (13,965,828)          -            -             (13,965,828)
                              4,000,000            -   (4,000,000)                      -


      以成本计量的可供出售权益工具主要为本集团持有的非上市股权投资,这些投资没有活跃市场报价,其公允价值合理估计数的
      变动区间较大,且各种用于确定公允价值估计数的概率不能合理地确定,因此其公允价值不能可靠计量。




                                                                89 / 176
                                     2015 年年度报告



 四    合并财务报表项目附注(续)

(6)    可供出售金融资产(续)

(b)    可供出售金融资产减值准备相关信息分析如下:

                              可供出售权益工具                 其他                 合计

       2014 年 12 月 31 日         (13,965,828)                   -          (13,965,828)

       本年计提                                 -                 -                     -
       其中:其他综合收益
                                                -                 -                     -
         转入
       本年减少                                 -                 -                     -
       其中:期后公允价值
         回升转回                        不适用               不适用              不适用

       2015 年 12 月 31 日         (13,965,828)                   -          (13,965,828)

(c)    于 2014 年 12 月 31 日,其他可供出售金融资产为本集团于 2010 年 12 月出资
       140,000,000 元认购的北京万通新世界商城项目集合资金信托计划份额。该信托计划
       主要向持有北京万通新世界商城物业的北京阜鑫商业投资有限公司进行股权投资。该
       信托计划为本集团未纳入合并范围的结构化主体,其总发行规模为 5.5 亿份,总金额
       为 5.5 亿元,已于 2015 年 12 月到期。

 (7)   长期股权投资

                                       2015 年 12 月 31 日            2014 年 12 月 31 日

       合营企业(a)                              428,034,857                 439,119,148
       联营企业(b)                               25,886,671                  73,662,179
                                                453,921,528                 512,781,327
       减:长期股权投资减值准备                           -                           -
                                                453,921,528                 512,781,327

       于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日,本集团的部分合营企业和联营企业
       因其持有或投资的地产项目处于房地产开发前期阶段,报告期内出现亏损,但由于
       对上述合营企业和联营企业的长期股权投资预计可收回金额高于长期股权投资账面
       价值,因此未对其计提减值准备。




                                         90 / 176
                                                                     2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(7)   长期股权投资(续)

(a)   合营企业

                                                                                       本年增减变动
                                          2014 年      追加或   按权益法调整   其他综合 其他权益 宣告发放现金    计提减值              2015 年    减值
                                       12 月 31 日   减少投资       的净损益   收益调整      变动   股利或利润       准备   其他    12 月 31 日   准备

      万通深国投股权投资基金管理有限
        公司                             4,410,199          -         7,703            -       -             -          -     -      4,417,902      -
      北京阳光正奇投资管理有限公司
        (以下称“北京阳光正奇”)        25,645,134          -     2,492,395            -       -             -          -     -     28,137,529      -
      北京正奇尚诚投资中心(有限合
        伙)(以下称“尚诚投资”)         20,256,103          -      (382,294)           -       -             -          -     -     19,873,809      -
      北京正奇尚信投资中心(有限合
        伙)(以下称“尚信投资”)         20,174,833          -      (380,756)           -       -             -          -     -     19,794,077      -
      北京正奇尚德投资中心(有限合伙)
        (以下称“尚德投资”)            19,971,620          -      (376,911)           -       -             -          -     -     19,594,709      -
      北京正奇尚惠投资中心(有限合
        伙 )(以下称“尚惠投资”)        20,297,962          -      (384,248)           -       -             -          -     -     19,913,714      -
      北京正奇尚予投资中心(有限合
        伙)(以下称“尚予投资”)        191,915,774          -      (330,260)           -       -             -          -     -    191,585,514      -




                                                                         91 / 176
                                                                     2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(7)   长期股权投资(续)

(a)   合营企业(续)
                                                                                             本年增减变动
                                                 2014 年    追加或   按权益法调整      其他综合    其他权 宣告发放现 计提减                 2015 年    减值准备
                                              12 月 31 日 减少投资       的净损益      收益调整    益变动 金股利或利润 值准备   其他     12 月 31 日   年末余额
      Vamerica66East11thStreet,LLC
        (以下称“Vamerica66East”)                  305          -              -            -          -          -       -    (305)              -         -
      杭州邦信(i)                                      -         -              -            -          -          -       -        -              -         -
      东方万通(天津)股权投资基金管理
        有限公司(以下称“东方万通投资”)       4,396,647         -       (180,690)           -          -          -       -        -     4,215,957          -
      北京东方万通成长投资中心(有限
        合伙)(以下称“万通成长投资”)        123,044,644         -    (11,548,012)           -          -          -       -        -   111,496,632          -
      东方万通(天津)股权投资基金合伙企业
        (有限合伙)(以下称“东方万通合伙”)     9,005,927         -           (913)           -          -          -       -        -     9,005,014          -
                                             439,119,148         -    (11,083,986)           -          -          -       -    (305)   428,034,857          -


      在合营企业中的权益相关信息见附注六(2)。

(i)   杭州邦信本年亏损,本集团对其不负有承担额外损失义务,因此在确认其发生的净亏损应由本集团承担的份额时,仅将长期股权投
      资的账面价值减记为零,同时冲减本集团通过合营企业万通成长投资间接持有的杭州邦信长期股权投资 11,551,044 元(2014 年度:
      21,971,390 元)。




                                                                         92 / 176
                                                                         2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(7)    长期股权投资(续)

(b)    联营企业
                                                                                   本年增减变动
                                     2014 年    追加或   按权益法调整     其他综合 其他权益 宣告发放       计提减值                     2015 年    减值准备
                                  12 月 31 日 减少投资       的净损益     收益调整       变动 现金或利润       准备          其他    12 月 31 日   年末余额


       金通港                     26,639,590         -     (1,116,615)            -        -          -          -              -    25,522,975          -
       北京金万置管理咨询有限公
          司(以下称“金万置”)       360,873         -         2,823              -        -          -          -              -      363,696           -
       VantoneCapital(i)                    -        -              -             -        -          -          -              -              -         -
       上海青庭新地置业有限公司
         (以下称“上海青庭置
         业”)(ii)                46,661,716         -     (1,629,482)            -        -          -          -    (45,032,234)             -         -
                                  73,662,179         -     (2,743,274)            -        -          -          -    (45,032,234)   25,886,671          -


       在联营企业中的权益相关信息见附注六(2)。

(i)    VantoneCapital 因连续亏损导致净资产为负,本集团对其不负有承担额外损失义务,因此在以前年度确认其发生的净亏损应
       由本集团承担的份额时,仅将长期股权投资的账面价值减记为零。 本集团本年度应享有 Vantone Capital 的净利润为
       24,186,619 元(2014 年度:净亏损 18,548,083 元),并相应减记累计未确认的投资损失。于 2015 年 12 月 31 日,累计未确
       认的投资损失额为 25,564,327 元(2014 年 12 月 31 日:49,750,946 元)。

(ii)   于 2015 年 7 月,本集团将持有的上海青庭置业全部的股权转让予南昌青庭资产管理有限公司,转让对价为 50,134,000 元。




                                                                             93 / 176
                                       2015 年年度报告
四    合并财务报表项目附注(续)

(8)   投资性房地产
                           2014 年            本年增加       本年减少         2015 年
                        12 月 31 日                                        12 月 31 日

      土地使用权、
      房屋建筑物

       原价            869,829,950                       -          -    869,829,950

       累计折旧、摊
       销              (169,039,771)      (24,613,548)              -    (193,653,319)

       账面净值        700,790,179        (24,613,548)              -    676,176,631

       减值准备                   -                      -          -               -

       账面价值        700,790,179        (24,613,548)              -    676,176,631

      2015 年度,本集团无固定资产由自用转为出租(2014 年度:无)。

      2015 年度计入主营业务成本的投资性房地产折旧/摊销费用为:24,613,548 元(2014
      年度:24,665,382 元)。

      于 2015 年 12 月 31 日,本集团以账面价值为 536,658,105 元(原价 643,501,061 元)
      的投资性房地产(2014 年 12 月 31 日:账面价值 552,098,233 元、原价 643,501,061
      元)作为长期借款以及一年内到期长期借款的抵押物(附注四(24))。

      于 2015 年 12 月 31 日,本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值,故
      未对其计提减值准备(2014 年 12 月 31 日:无)。




                                          - 94 - / 176
                                       2015 年年度报告


四    合并财务报表项目附注(续)

(9)   固定资产

                                 房屋建筑物                运输工具        其他设备          合计

      原价
      2014 年 12 月 31 日        25,795,356              16,523,575     20,812,275     63,131,206
      本年增加
      购置                                -                  67,700        302,547        370,247
      本年减少
      处置及报废                          -                (284,611)      (341,890)      (626,501)
      2015 年 12 月 31 日        25,795,356              16,306,664     20,772,932     62,874,952


      累计折旧
      2014 年 12 月 31 日        (5,568,640)             (11,367,253)   (13,852,789)   (30,788,682)
      本年增加
      计提                       (1,059,160)              (1,746,357)    (2,423,438)    (5,228,955)
      本年减少
      处置及报废                          -                 273,206        316,458        589,664
      2015 年 12 月 31 日        (6,627,800)             (12,840,404)   (15,959,769)   (35,427,973)


      减值准备
      2014 年 12 月 31 日                 -                        -              -              -
      本年增加                            -                        -              -              -
      本年减少                            -                        -              -              -
      2015 年 12 月 31 日                 -                        -              -              -


      账面价值
      2015 年 12 月 31 日        19,167,556               3,466,260      4,813,163     27,446,979
      2014 年 12 月 31 日        20,226,716               5,156,322      6,959,486     32,342,524




                                          - 95 - / 176
                                     2015 年年度报告


四    合并财务报表项目附注(续)

(9)   固定资产(续)

      于 2015 年 12 月 31 日,本集团以账面价值为 4,473,939 元(原价 5,353,731 元)的房
      屋、建筑物(2014 年 12 月 31 日:账面价值 4,601,080 元、原价 5,353,731 元)作为
      长期借款和一年内到期长期借款的抵押物(附注四(24))。

      2015 年度固定资产计提的折旧金额为 5,228,955 元(2014 年度:5,529,717 元),其
      中计入主营业务成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为:1,092,307 元、
      1,295,408 元及 2,841,240 元(2014 年度:1,368,930 元、1,128,944 元及 3,031,843
      元)。

      于 2015 年 12 月 31 日,本集团无暂时闲置的固定资产(2014 年 12 月 31 日:无)。

      于 2015 年 12 月 31 日,本集团无融资租入的固定资产(2014 年 12 月 31 日:无)。

      于 2015 年 12 月 31 日,本集团无未办妥产权证书的固定资产(2014 年 12 月 31
      日:无)。




                                        - 96 - / 176
                                      2015 年年度报告


四   合并财务报表项目附注(续)

(10) 商誉

                             2014 年            本年增加           本年减少          2015 年
                          12 月 31 日                                             12 月 31 日

     商誉                  35,144,128                        -            -       35,144,128
     减:减值准备         (35,144,128)                       -            -      (35,144,128)
                                      -                      -            -                -


     本集团在 2001 年因非同一控制下企业合并形成的对子公司北京万置房地产开发有限公
     司(以下称“北京万置”)投资相关的股权投资借方差额的 2006 年 12 月 31 日余额为
     35,144,128 元,因无法可靠确定购买日该公司可辨认资产、负债的公允价值,依《企业
     会计准则》的相关规定,在编制合并资产负债表时将其列为商誉。

     2008 年度,本集团对北京万置的资产进行减值测试后,因预期不能给本集团带来未来
     经济利益流入,故对其全额计提减值准备。

(11) 长期待摊费用

                                   2014 年           本年增加        本年摊销         2015 年
                                12 月 31 日                                        12 月 31 日

     租入办公室装修              1,739,525                     -     (616,332)     1,123,193
     售楼处及样板间装修          6,194,809               229,052   (4,860,809)     1,563,052
     人防设施                    1,500,000                     -     (150,000)     1,350,000
     其他                        4,401,587               373,737   (1,666,315)     3,109,009
                                13,835,921               602,789   (7,293,456)     7,145,254




                                          - 97 - / 176
                                                2015 年年度报告


四    合并财务报表项目附注(续)

(12) 递延所得税资产和递延所得税负债

(a)   未经抵销的递延所得税资产

                                  2015 年 12 月 31 日                         2014 年 12 月 31 日
                          可抵扣暂时性差异         递延所得税           可抵扣暂时性差         递延所得税
                              及可抵扣亏损               资产           异及可抵扣亏损               资产

      资产减值准备            109,836,962            27,295,062             6,077,492             1,519,373
      预提成本及费用          455,813,558           114,117,568           528,729,120           132,182,280
      可抵扣亏损              263,078,640            65,769,660            13,615,652             3,403,913
                              828,729,160           207,182,290           548,422,264           137,105,566

      其中:
      预计于 1 年内(含
        1 年)转回的金额
                                                     150,587,224                                  78,578,167
      预计于 1 年后转回
        的金额                                        56,595,066                                  58,527,399
                                                     207,182,290                                 137,105,566

(b)   未经抵销的递延所得税负债

                                      2015 年 12 月 31 日                        2014 年 12 月 31 日
                             应纳税暂时性差异         递延所得税负债     应纳税暂时性差异      递延所得税负债

      非同一控制下企业合并
        及资本化利息              341,183,904              85,295,976        291,141,040               72,785,260
      存货账面价值高于计税
        基础的暂时性差异          262,800,020              65,700,005                   -                      -
                                  603,983,924            150,995,981         291,141,040               72,785,260


      其中:
      预计于 1 年内(含
        1 年)转回的金额                                  86,756,416                               11,038,804
      预计于 1 年后转回
        的金额                                           64,239,565                               61,746,456
                                                        150,995,981                               72,785,260




                                                   - 98 - / 176
                                    2015 年年度报告


四    合并财务报表项目附注(续)

(12) 递延所得税资产和递延所得税负债(续)

(c)   本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下:

                                             2015 年 12 月 31 日            2014 年 12 月 31 日

      可抵扣暂时性差异                                   601,899,801               110,447,792
      可抵扣亏损                                         495,798,341               309,487,253
                                                       1,097,698,142               419,935,045

(d)   未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期:

                                             2015 年 12 月 31 日            2014 年 12 月 31 日

      2015 年度                                                   -                 61,672,107
      2016 年度                                          46,195,946                 70,735,199
      2017 年度                                          27,098,535                 27,098,535
      2018 年度                                          32,270,556                 32,270,556
      2019 年度                                         117,710,856                117,710,856
      2020 年度                                         272,522,448                          -
                                                        495,798,341                309,487,253

(e)   抵销后的递延所得税资产和递延所得税负债净额列示如下:

                             2015 年 12 月 31 日                       2014 年 12 月 31 日
                             互抵金额     抵销后余额                   互抵金额       抵销后余额

      递延所得税资产       91,422,402     115,759,888                         -    137,105,566
      递延所得税负债       91,422,402      59,573,579                         -     72,785,260




                                        - 99 - / 176
                                           2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(13) 长期应收款

                                             2015 年 12 月 31 日                       2014 年 12 月 31 日

       应收杭州邦信                                      20,000,000                               100,000,000
       应收物业维修基金保证金                            12,000,000                                         -
                                                         32,000,000                               100,000,000

(14)    资产减值准备

                               2014 年          本年增加                    本年减少                     2015 年
                            12 月 31 日                                                               12 月 31 日
                                                                     转回                转销


        坏账准备             14,502,702        1,727,933         (858,049)                  -         15,372,586
        其中:
        应收账款坏账准
        备(附注四(2))         1,480,895           24,397         (136,455)                  -          1,368,837
          其他应收款坏账
          准备(附注四(3))     13,021,807       1,703,536         (721,594)                  -         14,003,749
        存货跌价准备         88,056,754     609,553,856                 -         (15,212,261)       682,398,349
        商誉减值准备         35,144,128                  -              -                   -         35,144,128
        可供出售金融资产
          减值准备           13,965,828                  -              -                   -         13,965,828
                            151,669,412     611,281,789          (858,049)       (15,212,261)        746,880,891


(15)    短期借款

                                                   2015 年 12 月 31 日                  2014 年 12 月 31 日

        抵押、保证借款(a)                                      150,000,000                         500,000,000
        质押、保证借款(b)                                    1,116,000,000                         612,000,000
        质押借款(c)                                             77,685,352                         220,000,000
                                                             1,343,685,352                       1,332,000,000




                                             - 100 - / 176
                                      2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(15)   短期借款(续)

(a)    于 2015 年 12 月 31 日,抵押保证借款 150,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:
       500,000,000 元 ) , 系 由 账 面 价 值 为 1,206,089,033 元 (2014 年 12 月 31 日 :
       690,172,333 元)(附注四(5))的土地使用权及相关房地产开发项目做抵押,并由本公司
       为子公司提供保证。

(b)    于 2015 年 12 月 31 日,质押保证借款 190,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:无),系
       由独立第三方公司委托北京银行股份有限公司提供的委托借款,并以本公司持有的子
       公司 100%股权作为质押借入,由嘉华控股实际控制人提供保证。

       于 2015 年 12 月 31 日,质押保证借款 301,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:
       301,000,000 元),系由独立第三方公司委托招商银行股份有限公司(以下称“招商银
       行”)提供的委托借款,并以本公司持有的子公司 50%股权作质押借入,并由本公司
       为子公司提供保证。

       于 2015 年 12 月 31 日,质押保证借款 325,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:无),系
       由独立第三方公司委托江苏银行股份有限公司提供的委托借款,并以万通控股持有的
       本公司 100,000,000 股股权作为质押借入,并由本公司为子公司提供保证。

       于 2015 年 12 月 31 日,质押保证借款 300,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:无),系
       由北京国际信托有限公司提供的借款,以本公司持有的子公司 100%股权及其派生权
       益作质为押借入,并由本公司和嘉华控股为子公司提供保证。

(c)    于 2015 年 12 月 31 日,质押借款 77,685,352 元(原币金额:美元 11,963,372 元)系由
       招商银行出具的备用信用证作为质押借入。

(d)    于 2015 年 12 月 31 日,短期借款的利率区间为 2.01%至 14%(2014 年 12 月 31 日:
       8.5%至 12.52%)。




                                        - 101 - / 176
                                    2015 年年度报告


四   合并财务报表项目附注(续)

(16) 应付账款
                                       2015 年 12 月 31 日         2014 年 12 月 31 日

     应付工程款                               1,348,671,717            1,524,980,481
     其他                                        19,360,071                9,906,662
                                              1,368,031,788            1,534,887,143

     于 2015 年 12 月 31 日,账龄超过一年的应付账款为 434,131,077 元(2014 年 12 月 31
     日:553,506,517 元),主要为未付及暂估的项目工程款,该等款项尚未进行最后结算。

(17) 预收款项

                                       2015 年 12 月 31 日        2014 年 12 月 31 日

     预收房款                                    677,579,612             970,029,385
     预收租金                                     12,179,618               9,552,023
                                                 689,759,230             979,581,408




                                      - 102 - / 176
                                             2015 年年度报告


四    合并财务报表项目附注(续)

(17) 预收款项(续)

      预收款项明细分析如下

                                  2015 年                2014 年                                 预售比例
      项目名称                 12 月 31 日            12 月 31 日    竣工/预计竣工时间 2015 年 12 月 31 日

      天津万通金府国际           7,844,598              45,254,004         2014 年 11 月          现房销售
      天津万通华府              17,579,950            500,027,544          2015 年 11 月          现房销售
      香河运河国际生态城一期   108,131,649              11,202,627          2014 年 9 月          现房销售
      天津生态城新新家园         5,745,368              60,063,785         2014 年 11 月          现房销售
      北京天竺新新家园         107,756,872            269,547,101          2015 年 12 月          现房销售
      成都金牛新都会            13,479,422              17,122,541          2013 年 9 月          现房销售
      天津万通新新逸墅一期     115,967,928              11,969,522          2016 年 9 月          现房销售
      杭州万通中心               2,386,079              51,075,727          2014 年 9 月          现房销售
      北京杨家园地块           295,663,663                       -         2016 年 10 月              32%
      其他物业开发项目           3,024,083               3,766,534             均已竣工           现房销售
      北京万通中心租金          12,179,618               9,552,023               不适用             不适用
                               689,759,230            979,581,408


(a)   于 2015 年 12 月 31 日,账龄超过一年的预收款项为 60,377,461 元(2014 年 12 月 31
      日:217,467,380 元),鉴于房款尚未收齐或尚未达到交付或视同交付条件,未达到结
      转时点。




                                               - 103 - / 176
                                       2015 年年度报告


四    合并财务报表项目附注(续)

(18) 应付职工薪酬

                                               2015 年 12 月 31 日         2014 年 12 月 31 日

      应付短期薪酬(a)                                    54,924,586                   57,216,700
      应付设定提存计划(b)                                   413,958                      525,508
      应付辞退福利(c)                                     2,032,249                       34,750
                                                         57,370,793                   57,776,958

(a)   短期薪酬

                                    2014 年                                                 2015 年
                                 12 月 31 日             本年增加         本年减少       12 月 31 日

      工资、奖金、津贴和补贴     49,043,203          108,114,469      (111,416,090)     45,741,582
      职工福利费                          -            4,048,338        (4,048,338)              -
      社会保险费                    279,734            8,140,394        (8,182,227)        237,901
      其中:医疗保险费              249,202            7,310,501        (7,348,045)        211,658
            工伤保险费               11,819              356,068          (361,645)          6,242
            生育保险费               18,713              473,825          (472,537)         20,001
      住房公积金                     70,367            8,518,937        (8,485,380)        103,924
      工会经费和职工教育经费      7,810,412            2,005,692          (987,909)      8,828,195
      其他短期薪酬                   12,984                    -                 -          12,984
                                 57,216,700          130,827,830      (133,119,944)     54,924,586




                                         - 104 - / 176
                                          2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(18) 应付职工薪酬(续)

(b)    设定提存计划

                         2014年12月31日           本年增加          本年减少      2015年12月31日

       基本养老保险            489,404       12,711,613         (12,810,422)             390,595
       失业保险费               36,104          675,972            (688,713)              23,363
                               525,508       13,387,585         (13,499,135)             413,958

(c)    应付辞退福利

                                                      2015 年 12 月 31 日      2014 年 12 月 31 日

       其他辞退福利(i)                                         2,032,249                   34,750

(i)    2015 年度,本集团因解除劳动关系所支付的其他辞退福利为 3,609,984 元(2014 年:
       4,747,147 元)。

(19)   应交税费

                                                      2015 年 12 月 31 日      2014 年 12 月 31 日

       应交土地增值税                                        368,402,456             259,185,333
       应交企业所得税                                         37,005,781              34,129,535
       应交营业税                                              1,858,844                 454,945
       应交城市维护建设税                                        489,801                 520,687
       应交教育费附加                                            219,109                 226,093
       其他                                                    1,135,240               2,719,888
                                                             409,111,231             297,236,481




                                            - 105 - / 176
                                        2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(20)   应付利息

                                                     2015 年 12 月 31 日   2014 年 12 月 31 日

       分期付息到期还本的长期借
         款利息                                             35,760,382             6,729,423
       短期借款应付利息                                      7,330,227             2,553,137
       应付债券利息                                          7,183,562                     -
       分期付息到期还本的其他非
         流动负债利息                                                  -          23,770,031
       分期付息到期还本的其他流
         动负债利息                                                  -             1,090,919
                                                            50,274,171            34,143,510

(21)   其他应付款

                                                    2015 年 12 月 31 日    2014 年 12 月 31 日

       应付购买少数股东权益款                              123,462,670           236,000,000
       收取的定金、押金、保证金                            104,477,806            90,113,462
       经营性资金往来款                                     65,639,846            41,788,010
       代扣、代收款项                                       25,188,742            42,686,932
       关联方资金往来款(附注八(6)(b))                       33,902,644             1,962,642
       应付购买子公司股权款                                           -           28,250,000
       其他                                                 15,833,653             9,190,857
                                                           368,505,361           449,991,903

(a)    于 2015 年 12 月 31 日,账龄超过一年的其他应付款为 162,063,607 元(2014 年 12 月
       31 日:60,847,001 元),主要为应付购买少数股东权益款和项目履约保证金、房屋押金
       等,由于尚未达到合同约定的结算条件或项目尚未竣工,该款项尚未结清。




                                          - 106 - / 176
                                    2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(22) 一年内到期的非流动负债

                                                     2015 年 12 月 31 日   2014 年 12 月 31 日

      一年内到期的长期借款(附注四(24))                      740,000,000         1,030,168,500
      一年内到期的其他非流动负债(a)                         400,000,000         1,428,558,795
                                                          1,140,000,000         2,458,727,295

(a)   一年内到期的其他非流动负债

                                                     2015 年 12 月 31 日   2014 年 12 月 31 日
      外贸信托富祥 13 号投资基金集合资
        金计划(以下称“天津和信信托计
        划”)                                                          -         428,558,795
      华润信托万通北京怀柔项目基金集
        合资金计划                                                     -         500,000,000
      中融-万通杭州良渚股权投资集合信
        托计划(以下称“杭州良渚信托计
        划”)(i)                                           400,000,000            500,000,000
                                                           400,000,000          1,428,558,795

(i)   于 2013 年 9 月,中融国际信托有限公司(以下称“中融信托”)发起设立杭州良渚信托
      计划,中融信托将杭州良渚信托计划募集的资金 5 亿元投入杭州万通杭昀置业有限公司
      (以下称“万通杭昀”),并持有万通杭昀 49%的股权。

      根据本集团与杭州良褚信托计划达成的协议,本集团每年向杭州良渚信托计划支付固定
      金额作为融资成本。本集团对杭州良渚信托计划持有的万通杭昀 49%的股权具有双方
      约定价格下的优先购买权,因此,本集团认为虽然杭州良渚信托计划持有万通杭昀
      49%的股权,但此交易实质为一项融资行为,此交易安排形成企业的一项金融负债。因
      此,本集团并未确认对万通杭昀的 49%的股权处置,仍将万通杭昀作为持股 100%股权
      子公司处理。本年度本集团归还了其中 1 亿元本金,剩余款项将于 2016 年 9 月 15 日
      到期,因此划分至一年内到期的非流动负债。




                                         107 / 176
                                      2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(23)   其他流动负债

                                                 2015 年 12 月 31 日   2014 年 12 月 31 日

       中融国富契约基金(i)                              415,800,000                      -
       招商财富-光大银行-多赢 8 号专项资产
         管理计划(以下称“招商财富资管计
         划”)                                                    -           341,223,750
                                                        415,800,000           341,223,750

(i)    于 2015 年 10 月,中融国富投资管理有限公司(以下称“中融国富”)成立中融国富契约
       型基金,募集规模共计 5.198 亿元,其中优先级份额 4.158 亿元,用于受让中国对外经
       济贸易信托有限公司(以下称“外贸信托”)持有的北京盈石正奇投资管理有限公司(以下
       称“盈石正奇”)100%股权,持有本集团原全资子公司天津和信发展有限公司(以下称
       “天津和信”)48.96%的股权;本集团作为唯一的次级份额持有人认购该基金的次级份
       额 1.04 亿元,并用于向本集团的子公司进行债权投资,基金存续期为一年。

       根据本集团与中融国富达成的协议,在基金存续期满后,本集团对于中融国富契约型
       基金持有的盈石正奇 100%股权及向本集团子公司提供的债权负有按双方约定价格下的
       回购义务。本集团认为该基金的设立实质为对外募集资金并用于偿还天津和信信托计
       划借款,因此本集团将该结构化主体纳入合并范围,该基金收到的优先级份额 4.158 亿
       元实质为本集团的一项融资行为,形成企业的一项金融负债。




                                         108 / 176
                                      2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(24) 长期借款

                                               2015 年 12 月 31 日      2014 年 12 月 31 日

      抵押借款(a)                                       1,645,000,000       1,510,168,500
      抵押、保证借款(b)                                 2,160,000,000       1,880,000,000
      质押、保证借款                                                -         500,000,000
                                                        3,805,000,000       3,890,168,500
      减:一年内到期的长期
        借款
      抵押借款(a)                                       (200,000,000)        (310,168,500)
      抵押、保证借款(b)                                 (540,000,000)        (220,000,000)
      质押、保证借款                                               -         (500,000,000)
                                                     3,065,000,000          2,860,000,000

(a)   于 2015 年 12 月 31 日,银行抵押借款 1,645,000,000 元(2014 年:1,439,800,000 元)
      系由本集团账面价值为 2,958,001,942 元(2014 年 12 月 31 日:2,123,128,500 元)的土
      地使用权及相关房地产开发项目 作抵押 (附注四 (5)),利息每季度支付一次。 其 中
      200,000,000 元本金分别于 2016 年 1 月和 7 日偿还,因此重分类至一年内到期的长期
      借款。

(b)   于 2015 年 12 月 31 日,银行抵押、保证借款 660,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:
      700,000,000 元 ) 系 由 本 集 团 账 面 价 值 为 536,658,105 元 (2014 年 12 月 31 日 :
      552,098,233 元)的投资性房产(附注四(8))和账面价值为 4,473,939 元(2014 年 12 月 31
      日:4,601,080 元)的固定资产作抵押(附注四(9)),并由本公司为子公司提供保证,利息
      每季度支付一次,其中 40,000,000 元将于 2016 年偿还,因此重分类至一年内到期的长
      期借款。

      于 2015 年 12 月 31 日,银行抵押、保证借款 1,000,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:
      500,000,000 元)系由本集团账面价值为 1,948,522,259 元(2014 年 12 月 31 日:
      763,000,000 元)的土地使用权及相关房地产开发项目作抵押(附注四(5)),并由本公司为
      子公司提供保证,利息每季度支付一次。




                                         109 / 176
                                             2015 年年度报告




四    合并财务报表项目附注(续)

(24) 长期借款(续)

      于 2015 年 12 月 31 日,银行抵押、保证借款 500,000,000 元(2014 年 12 月 31 日:
      680,000,000 元)系由账面价值为 753,029,102 元(2014 年 12 月 31 日:295,833,417
      元)的土地使用权作抵押(附注四(5)),并由本公司为子公司提供保证,利息季度支付一
      次。该笔借款将于 2016 年到期,因此重分类至一年内到期的长期借款。

(c)   于 2015 年 12 月 31 日,长期借款的利率区间 6.15%至 9.5%(2014 年 12 月 31 日:
      6.55%至 7.5%)。

(25) 应付债券

                         2014 年                                                   2015 年    按面值计提利
                      12 月 31 日         本年发行 溢折价摊销 本年偿还          12 月 31 日             息

                                     1,506,320,00                            1,506,441,58
      中期票据                  -               0      121,580           -              0        7,183,562

      债券有关信息如下:

                                 面值                 发行日期          债券期限                  发行金额

                                           2015 年 12 月 7 日-8
      中期票据                      100                      日               5年             1,520,000,000

      根 据 中 国 银 行 间 市 场 交 易 商 协 会 出 具 的 《 接 受 注 册 通 知 书 》 ( 中 市 协 注 【 2015 】
      MTN586 号),本公司于 2015 年 12 月 7 日-8 日发行了 2015 年度第一期中期票据,发行
      总额 15.2 亿元,票面利率为 7.50%,期限为 5 年,采用单利按年计息。每年付息一
      次,到期一次偿还本金,最后一期利息随本金的兑付一起支付。

      在中期票据存续的第3年末,本公司有权选择调整票面利率并于存续期后2年固定不变,
      本公司作出关于是否调整中期票据票面利率及调整幅度的公告后,投资人有权将其持有
      的中期票据全部或部分按面值回售给本公司。




                                                 110 / 176
                                                    2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(26)   股本

                              2014 年                                                                    2015 年
                           12 月 31 日                                本年增减变动                    12 月 31 日
                                         发行新股      送股           公积金转股     其他   小计

       人民币普通股     1,216,800,000           -          -                   -        -      -   1,216,800,000


                              2013 年                                                                    2014 年
                           12 月 31 日                                本年增减变动                    12 月 31 日
                                         发行新股      送股           公积金转股     其他   小计

       人民币普通股     1,216,800,000           -          -                   -        -      -   1,216,800,000




                                                       111 / 176
                                         2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(27)   资本公积

                      2014 年 12 月 31                                         2015 年 12 月 31
                                    日          本年增加          本年减少                   日

       股本溢价(a)       795,962,482             897,868                  -       796,860,350
       其他资本公积       28,666,130                   -                  -        28,666,130
                         824,628,612             897,868                  -       825,526,480

                      2013 年 12 月 31                                         2014 年 12 月 31
                                    日          本年增加          本年减少                   日

       股本溢价          958,016,830                       -   (162,054,348)      795,962,482
       其他资本公积       28,666,130                       -              -        28,666,130
                         986,682,960                       -   (162,054,348)      824,628,612

(a)    于 2015 年 11 月,本公司与子公司天津生态城万拓置业有限公司(以下称“天津万拓”)
       的少数股东天津生态城投资开发公司签订股权转让协议,购买少数股东持有的天津万拓
       19.9%股权,股权转让对价为 33,518,100 元。于 2015 年 12 月 31 日,上述股权转让交
       易已完成。购买价款与按照新增持股比例计算应享有天津万拓自合并日开始持续计算的
       可辨认净资产份额之间的差额,调整本集团的资本公积 897,868 元。于 2015 年 12 月
       31 日,尚有 23,462,670 元股权转让款尚未支付。




                                            112 / 176
                                                        2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(28)   其他综合收益

                                                资产负债表中其他综合收益                         2015年度利润表中其他综合收益
                                                                                                  减:前期计                               税后归
                                              2014年    税后归属于          2015年     本年所得 入其他综合收         减:所   税后归属于   属于少
                                            12月31日        母公司        12月31日   税前发生额 益本年转出         得税费用       母公司   数股东
       以后将重分类进损益的其他综合收益
         —外币报表折算差额               (4,284,413)    4,413,687        129,274    4,413,687                 -          - 4,413,687          -

                                                资产负债表中其他综合收益                         2014年度利润表中其他综合收益
                                                                                                  减:前期计                               税后归
                                              2013年     税后归属           2014年     本年所得 入其他综合收       减:所得   税后归属于   属于少
                                            12月31日     于母公司         12月31日   税前发生额 益本年转出           税费用       母公司   数股东
       以后将重分类进损益的其他综合收益
         —外币报表折算差额               (4,566,857)     282,444      (4,284,413)     282,444             -              -     282,444         -




                                                           113 / 176
                                              2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(29)   盈余公积

                        2014 年 12 月 31 日              本年提取        本年减少    2015 年 12 月 31 日

       法定盈余公积金         166,963,928               3,102,763                -         170,066,691



                        2013 年 12 月 31 日              本年提取        本年减少    2014 年 12 月 31 日

       法定盈余公积金         164,398,888               2,565,040                -         166,963,928

       根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程,本公司按年度净利润的 10%提取法定盈
       余公积金,当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上时,可不再提取。法定盈
       余公积金经批准后可用于弥补亏损,或者增加股本。2015 年度本公司按净利润的 10%
       提 取 盈 余 法 定 盈 余 公 积 金 3,102,763 元 (2014 年 度 : 按 净 利 润 的 10% 提 取 , 共
       2,565,040 元)。

       本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议,经股东大会批准。任意盈余公积金经批
       准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司于 2015 年度未提取任意盈余公积金
       (2014 年度:无)。

(30)   未分配利润

                                                                    2015 年度               2014 年度

       年初未分配利润                                           1,324,903,929          1,367,555,118
       加:本年归属于母公司股东的净利润                          (612,220,333)            45,089,851
       减:提取法定盈余公积                                        (3,102,763)            (2,565,040)
           应付普通股股利                                                   -            (85,176,000)
       年末未分配利润                                             709,580,833          1,324,903,929

       本公司于 2015 年度未向全体股东派发现金股利(2014 年度:85,176,000 元)。




                                                - 114 - / 176
                                         2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(31)   营业收入和营业成本

                                                              2015 年度           2014 年度

       主营业务收入(a)                                     2,612,614,617       1,874,687,731
       其他业务收入(b)                                         6,246,636          36,888,139
                                                           2,618,861,253       1,911,575,870

                                                              2015 年度           2014 年度

       主营业务成本(a)                                     1,825,573,068       1,355,230,294
       其他业务成本(b)                                         3,540,769           2,639,310
                                                           1,829,113,837       1,357,869,604

(a)    主营业务收入和主营业务成本

                                 2015 年度                               2014 年度
                         主营业务收入   主营业务成本           主营业务收入     主营业务成本

       房地产销售(i)     2,425,762,424     1,780,399,923      1,696,308,492    1,309,896,756
       房屋租赁            186,852,193        45,173,145        178,379,239       45,333,538
                         2,612,614,617     1,825,573,068      1,874,687,731    1,355,230,294




                                           - 115 - / 176
                                        2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(31)   营业收入和营业成本(续)

(a)    主营业务收入和主营业务成本(续)

(i)    房地产销售收入及成本
                                               2015 年度                            2014 年度
                                      主营业务收入         主营业务成本   主营业务收入      主营业务成本


       天津万通华府                   669,902,148          510,088,487      38,418,469           32,940,758
       北京杨家园地块部分物业         531,131,000          518,941,847                -                   -
       北京天竺新新家园               434,575,823          124,657,649     114,615,845          (31,615,600)
       天津万通新新逸墅一期           252,421,408          203,002,524                -                   -
       天津生态城新新家园             179,034,167          136,893,250     586,379,703          555,226,057
       天津万通金府国际               147,465,870          124,549,905      78,705,398           60,213,022
       杭州万通中心                   100,073,934           55,644,942     662,663,332          539,859,477
       香河运河国际生态城一期          92,183,018           85,407,696      11,496,358            8,535,775
       成都金牛新都会&成都红墙国际     18,606,151           18,088,944     136,570,006           97,749,045
       其他                               368,905            3,124,679      67,459,381           46,988,222
                                     2,425,762,424        1,780,399,923   1,696,308,492    1,309,896,756




                                          - 116 - / 176
                                      2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(31)   营业收入和营业成本(续)

(b)    其他业务收入和其他业务成本

                                 2015 年度                            2014 年度
                       其他业务收入     其他业务成本        其他业务收入     其他业务成本

       咨询费收入(i)      5,450,944                 -         36,220,272                -
       其他                 795,692         3,540,769            667,867        2,639,310
                          6,246,636         3,540,769         36,888,139        2,639,310

(i)    本集团咨询费收入主要为本集团提供的房地产开发运营相关的咨询服务费或营销顾问费。

(32)   营业税金及附加

                                                          2015 年度              2014 年度

       土地增值税                                       142,479,592            37,795,790
       营业税                                           110,172,021            96,936,744
       房产税                                             7,820,804             7,824,377
       城市维护建设税                                     7,033,827             6,655,293
       教育费附加                                         5,507,946             4,915,726
       其他                                                 904,391             1,284,413
                                                        273,918,581           155,412,343

(33)   销售费用

                                                          2015 年度             2014 年度

       职工薪酬                                          23,426,812            29,686,944
       物业费及租赁费                                    20,894,482            24,898,702
       市场营销费用                                      15,716,976            42,978,108
       办公费用                                           9,453,680            20,020,235
       中介服务费                                         8,669,053            10,606,257
       折旧与摊销                                         6,066,760             6,933,479
       其他                                               1,419,720             2,373,360
                                                         85,647,483           137,497,085



四     合并财务报表项目附注(续)

(34)   管理费用
                                          - 117 -
                            2015 年年度报告


                                                 2015 年度      2014 年度

       职工薪酬                                 99,503,964    112,239,656
       办公费用                                 18,166,172     27,541,608
       中介服务费                               14,108,659     14,868,353
       物业租赁费                                5,851,575      6,241,250
       折旧与摊销                                5,282,290      8,461,988
       税费                                      4,530,082      5,095,760
       其他                                        298,729        547,802
                                               147,741,471    174,996,417

(35)   财务费用

                                                 2015 年度      2014 年度

       利息支出                                634,851,739     553,395,377
       减:资本化利息支出                     (441,749,780)   (409,417,944)
                                               193,101,959     143,977,433
       减:利息收入                            (11,619,040)    (49,292,427)
       其他                                      5,732,634       4,917,232
                                               187,215,553      99,602,238




                                - 118 -
                                   2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(36)   费用按性质分类

       利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类,列示如下:

                                                        2015 年度          2014 年度

       销售开发产品的成本                            1,780,399,923      1,309,896,756
       职工薪酬费用                                    122,930,776        141,926,600
       折旧费和摊销费用                                 35,962,598         40,060,849
       行政办公和相关管理费用                           27,619,852         47,561,843
       物业租赁费                                       26,746,057         31,139,952
       中介服务费                                       22,777,712         25,474,610
       其他与物业出租相关成本                           20,685,245         20,668,156
       营销费用                                         15,716,976         42,978,108
       税费                                              4,530,082          5,095,760
       其他费用                                          5,133,570          5,560,472
                                                     2,062,502,791      1,670,363,106




                                       - 119 -
                                   2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(37)   资产减值损失

                                                      2015 年度            2014 年度

       坏账损失                                          869,884           9,772,849
       存货跌价损失                                  609,553,856                    -
       可供出售金融资产减值损失                                -          13,965,828
                                                     610,423,740          23,738,677

(38)   投资(损失)/收益

                                                           2015 年度       2014 年度

       权益法核算的长期股权投资损失                        (6,801,831)   (11,904,598)
       处置长期股权投资产生的投资收益                       5,101,542              -
       可供出售金融资产到期结算取得的投资收益                 113,973              -
       原持有的合营企业股权按照公允价值重新计
         量产生的收益                                               -    101,670,247
       金融负债的公允价值变动                                       -    (74,615,550)
       其他投资收益                                                 -     44,062,500
                                                           (1,586,316)    59,212,599

       本集团不存在投资收益汇回的重大限制。




                                       - 120 -
                                   2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(39)   营业外收入及营业外支出

(a)    营业外收入

                                                                   计入 2015 年度非
                                     2015 年度         2014 年度   经常性损益的金额

       政府补助(i)                   7,579,963       121,090,964          7,579,963
       违约金收入                      448,506         4,349,838            448,506
       固定资产处置利得                 10,000           102,563             10,000
       合并成本小于合并中取得的
         被购买方可辨认净资产公
         允价值份额的差额                    -               698                  -
       其他                            819,000         1,748,274            819,000
                                     8,857,469       127,292,337          8,857,469

(i)    本集团于 2015 年度收到地方财政给予的款项,并将其作为与收益相关的政府补助进行
       处理,主要包括:

       a 北京市朝阳区财政局给予北京万通时尚置业有限公司(以下称“北京时尚”)的节能
         发展专项资金,以及 2014-2015 年度节能示范项目资金共计 1,380,000 元(2014 年
         度:无);

       b 北京市怀柔区庙城镇财政科给予北京万通龙山置业有限公司 (以下称“万通龙山”)
         的支持企业发展基金 13,585 元(2014 年:13,585 元);

       c 北京市怀柔区怀北镇政府给予北京万置的支持企业发展资金 2,571,679 元(2014 年
         度:2,979,817 元);

       d   天津中新生态城财政局给予天津万拓项目政府补贴款 3,614,699 元(2014 年度:
           无)。




                                       - 121 -
                                     2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(39)   营业外收入及营业外支出(续)

(b)    营业外支出

                                                                        计入 2015 年度非
                                    2015 年度           2014 年度       经常性损益的金额

       滞纳金                       4,801,792           4,441,240              4,801,792
       对外捐赠                     1,580,389             953,070              1,580,389
       违约金及赔偿金                 960,280           5,715,805                960,280
       固定资产处置损失                35,915              61,467                 35,915
       其他                           190,511             200,171                190,511
                                    7,568,887          11,371,753              7,568,887

(40)   所得税费用

                                                            2015 年度          2014 年度

       按税法及相关规定计算的当期所得税                   65,428,395         33,416,007
       递延所得税                                          8,087,872          6,527,618
                                                          73,516,267         39,943,625

       将基于合并利润表的(亏损)/利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用:

                                                            2015 年度          2014 年度

       (亏损)/利润总额                                  (515,497,146)       137,592,689
       按适用税率 25%计算的所得税费用                   (128,874,287)         34,398,172
       按权益法享有或分担的被投资公司净损益的份额          1,700,458           2,976,149
       非应纳税投资收益对应的税项                                  -        (36,433,187)
       不得扣除的成本、费用和损失                         12,028,229          34,909,854
       使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损           (6,134,813)        (25,335,077)
       当期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异        126,666,068                   -
       当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损               68,130,612          29,427,714
                                                          73,516,267          39,943,625




                                          - 122 -
                                    2015 年年度报告


四     合并财务报表项目附注(续)

(41)   每股(损失)/收益

       基本每股(损失)/收益

       基本每股(损失)/收益以归属于母公司普通股股东的合并净(亏损)/利润除以母公司发行在
       外普通股的加权平均数计算:

                                                          2015 年度        2014 年度

       归属于母公司普通股股东的合并净(亏
         损)/利润                                      (612,220,333)      45,089,851
       本公司发行在外普通股的加权平均股数             1,216,800,000    1,216,800,000
       基本每股(亏损)/收益                                  (0.5031)          0.0371
       其中:
       —持续经营基本每股(亏损)/收益:                     (0.5031)           0.0371
       —终止经营基本每股(亏损)/收益:                           -                 -

       稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并净(亏
       损)/利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2015 年度,本公司
       不存在具有稀释性的潜在普通股(2014 年度:无),因此,稀释每股(亏损)/收益等于基本
       每股(亏损)/收益。

(42)   现金流量表项目注释

(a)    收到的其他与经营活动有关的现金

                                                          2015 年度         2014 年度

       收到公司往来款项                                755,677,985        952,764,189
       收回受限资金(附注四(1))                          80,083,897         95,471,091
       银行存款利息收入                                  4,411,428         12,418,983
       政府补助(附注四(39)(a)(i))                        7,579,963        121,090,964
       其他                                                852,698          2,866,615
                                                       848,605,971      1,184,611,842




                                        - 123 -
                                   2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(42)   现金流量表项目注释(续)

(b)    支付的其他与经营活动有关的现金
                                                       2015 年度      2014 年度

       支付公司往来款                                744,281,820   1,131,483,547
       销售推广和相关经营费用                         53,515,665     100,876,662
       行政办公和相关管理费用                         35,877,067      49,002,408
       代扣代缴款及押金保证金                         22,720,906      23,862,879
       营业外支出                                      2,732,972       6,559,659
       手续费及其他                                    5,732,634       2,039,577
                                                     864,861,064   1,313,824,732

(c)    收到的其他与投资活动有关的现金

                                                       2015 年度      2014 年度

       收到向杭州邦信提供股东借款及利息               86,244,000    422,765,466
       定期存单到期收到的现金及利息                            -    110,993,750
                                                      86,244,000    533,759,216

(d)    支付的其他与投资活动有关的现金

                                                       2015 年度      2014 年度

       向杭州邦信提供资金支持                                  -    488,960,000




                                          124
                                     2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(43)   现金流量表补充资料

(a)    现金流量表补充资料

       将净(亏损)/利润调节为经营活动现金流量

                                                          2015 年度        2014 年度

       净(亏损)/利润                                   (589,013,413)      97,649,064
       加:固定资产折旧(附注四(9))                        5,228,955        5,529,717
            投资性房地产摊销(附注四(8))                  24,613,548       24,942,566
            无形资产摊销                                    163,957          283,936
            长期待摊费用摊销(附注四(11))                  7,293,456       11,162,070
            资产减值损失计提(附注四(14))                595,211,479       16,072,894
            递延所得税资产的减少(附注四(12))             21,345,678       62,537,902
            递延所得税负债的减少(附注四(12))            (13,211,681)     (56,010,284)
            投资损失/ (收益) (附注四(38))                 1,586,316      (59,212,599)
            财务费用支出                                185,894,347      109,981,645
            处置固定资产的损失/(利得)                        25,915          (41,096)
            存货的减少/(增加)                            54,460,592     (596,434,063)
            受限制的资金的减少(附注四(1))                80,083,897       95,471,091
            合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
              净资产公允价值份额的差额                            -              (698)
            经营性应收项目的(增加)/减少                 (40,587,015)       84,750,399
            经营性应付项目的减少                       (309,027,628)     (980,010,289)
            经营活动产生的现金流量净额                   24,068,403    (1,183,327,745)




                                          125
                                    2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(43)   现金流量表补充资料(续)

(a)    现金流量表补充资料(续)

       现金净变动情况
                                                           2015 年度        2014 年度

       现金的年末余额                                  1,496,790,392     1,452,162,157
       减:现金的年初余额                             (1,452,162,157)   (2,124,502,869)
       现金净减少/(增加)额                                44,628,235      (672,340,712)

(b)    处置子公司

                                                           2015 年度         2014 年度

       处置子公司佳成宁远于本年收到的现金和现金
         等价物                                           5,000,526                  -
       减:丧失控制权日子公司持有的现金                        (426)                 -
       处置子公司收到的现金净额                           5,000,100                  -

       2015 年度处置子公司的价格

       佳成宁远                                           5,000,526                  -


       处置子公司的净资产

                                                                            2015 年度

       流动资产                                                            50,000,426
       非流动资产                                                                   -
       流动负债                                                           (45,000,000)
       非流动负债                                                                   -
                                                                            5,000,426




                                          126
                                  2015 年年度报告




四     合并财务报表项目附注(续)

(43)   现金流量表补充资料(续)

(c)    现金

                                                2015 年 12 月 31 日   2014 年 12 月 31 日

       库存现金                                           747,876                  722,111
       可随时用于支付的银行存款                     1,496,042,516            1,451,440,046
       年末现金余额                                 1,496,790,392            1,452,162,157

(44)   外币货币性项目

                                                       2015 年 12 月 31 日
                                              外币余额         折算汇率        人民币余额
       货币资金—
         美元                                4,446,681           6.4936        28,874,966
       应收款项—
         美元                             8,055,157              6.4936        52,306,969
         台币                           246,005,625              0.1967        48,389,306
       应付款项—
         美元                                  54,542            6.4936           354,175
       短期借款—
         美元                             11,963,372             6.4936        77,685,352
       应付利息—
         美元                                  32,364            6.4936           210,161




                                       127
                                                         2015 年年度报告




五    合并范围的变更

(1)   处置子公司

(a)   本年度处置子公司的相关信息汇总如下:
                                                                                             处置价款与处置投资对应   与原子公司股权投资
                                                                              丧失控制权时
      子公司名称       处置价款    处置比例   处置方式      丧失控制权时点                 的合并财务报表层面享有该   相关的其他综合收益
                                                                              点的判断依据
                                                                                             子公司净资产份额的差额   转入投资损益的金额

                                                           2015 年 11 月 20
      佳成宁远         5,000,526     100%     股权转让                        转让协议约定                     100                     -
                                                                         日




                                                              128
                                    2015 年年度报告




五    合并范围的变更(续)

(1) 处置子公司(续)

(b) 处置损益以及相关现金流量信息如下:

(i)   佳成宁远

      处置损益计算如下:
                                                                                  金额

      处置价格                                                               5,000,526
      减:合并财务报表层面享有的佳成宁远净资产份额                          (5,000,426)
      其他综合收益转入当期损益                                                        -
      处置产生的投资收益                                                           100

(2)   其他原因的合并范围变动

      本集团于 2015 年 11 月注册成立全资子公司新新教育,注册资本 10,000,000 元,截至
      2015 年 12 月 31 日,因尚未达到缴纳注册资本的期限,本集团尚未实缴注册资本。

      本集团于 2015 年 11 月注册成立全资子公司万通新新文化,注册资本 50,000,000 元,
      截至 2015 年 12 月 31 日,因尚未达到缴纳注册资本的期限,本集团尚未实缴注册资
      本。

      本集团于 2015 年 11 月注销子公司 Capital Link Asia Investment Pte. Ltd 和 Green
      Housing Investment Pte. Ltd.

      本集团作为唯一的次级份额持有人于 2015 年 10 月认购了中融国富成立的中融国富契约
      型基金 1.04 亿元次级份额,根据与中融国富达成的相关协议,本集团具有对中融国富契
      约型基金的控制并将其纳入合并范围(附注四(23)(i))。




                                         129
                                                           2015 年年度报告




六    在其他主体中的权益

(1)   在子公司中的权益

(a)   企业集团的构成

      子公司名称                              主要经营地   注册地        业务性质      持股比例               取得方式
                                                                                     直接       间接

      万通龙山                                     北京       北京    房地产开发    100%           -    同一控制下的企业合并取得
      天津万通时尚置业有限责任公司(以下称
        “天津时尚”)                              天津       天津    房地产开发     82%           -    同一控制下的企业合并取得
      天津泰达万通房地产开发有限公司(以下称
        “泰达万通”)                              天津       天津    房地产开发     65%           -    同一控制下的企业合并取得
      北京广厦富城置业有限公司(以下称“广厦
        富城”)                                    北京       北京    房地产开发    100%          -    非同一控制下的企业合并取得
      北京万置                                     北京       北京    房地产开发     60%          -    非同一控制下的企业合并取得
      天津万华置业有限公司                         天津       天津    房地产开发        -     100%     非同一控制下的企业合并取得
      天津富铭置业有限公司                         天津       天津    房地产开发    100%          -    非同一控制下的企业合并取得
      杭州万通时尚置业有限公司(以下称“杭州
        时尚”)                                    杭州       杭州    房地产开发    100%           -   非同一控制下的企业合并取得
      上海万通新地置业有限公司(以下称“上海
        万通新地” )                               上海       上海    房地产开发        -     100%     非同一控制下的企业合并取得
      北京时尚                                     北京       北京    房地产开发    100%          -      设立、投资或其他方式取得
      北京万通龙山天地置业有限公司(以下称
        “万通龙山天地”)                          北京       北京    房地产开发    100%           -    设立、投资或其他方式取得




                                                                130
                                                           2015 年年度报告




六    在其他主体中的权益(续)

(1)   在子公司中的权益(续)

(a)   企业集团的构成(续)

      子公司名称                              主要经营地   注册地       业务性质     持股比例                  取得方式
                                                                                   直接      间接

      北京万通英睿投资管理有限公司(以下称
        “北京英睿)                                北京      北京     投融资管理    100%         -      设立、投资或其他方式取得
      北京睿通宁远投资中心                         北京      北京       投资管理        -    100%       设立、投资或其他方式取得
      北京正远慧奇投资管理有限公司(以下称
        “北京正远慧奇”)                          北京      北京       投资管理    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      北京万通正远置业有限公司(以下称“万通
        正远”)                                    北京      北京     房地产开发    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      天津万通正奇投资管理有限公司(以下称
        “天津正奇”)                              天津      天津     投融资管理    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      天津和信(ii)                                 天津      天津     房地产开发    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      天津中新生态城万通正奇实业有限公司(以
        下称“天津正奇实业”)                      天津      天津     房地产开发    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      天津万通宁远置业有限公司(以下称 “天
        津宁远”)                                  天津      天津     房地产开发    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      天津万通佳成置业有限公司(以下称 “天
        津佳成”)                                  天津      天津     房地产开发    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      天津万拓                                     天津      天津     房地产开发    100%            -   设立、投资或其他方式取得




                                                                131
                                                        2015 年年度报告




六    在其他主体中的权益(续)

(1)   在子公司中的权益(续)

(a)   企业集团的构成(续)

                                        主要经营
      子公司名称                              地   注册地          业务性质       持股比例                取得方式
                                                                              直接        间接
      VantoneInvestment(i)               新加坡    新加坡          投资管理   100%             -   设立、投资或其他方式取得
      杭州万慧时尚投资管理有限公司(以
        下称“杭州万慧时尚”)              杭州      杭州        投资管理      100%            -   设立、投资或其他方式取得
      万通杭昀(ii)                         杭州      杭州      房地产开发      100%            -   设立、投资或其他方式取得
      深圳市万通英睿资产管理有限公司
        (以下称“深圳万通英睿”)           深圳      深圳          投资管理    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      山东万通商业运营管理有限公司(以
        下称“山东商业”)                  山东      山东          投资管理    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      山东万通中融房地产开发有限公司
        (以下称“山东中融”)               山东      山东      房地产开发      100%            -   设立、投资或其他方式取得
      昆山英睿股权投资管理有限公司(以
        下称“昆山英睿”)                  昆山      昆山          投资管理    100%            -   设立、投资或其他方式取得
      香河万通物业服务有限公司(以下称
        “香河万通”)                      香河      香河      房地产开发      100%            -   设立、投资或其他方式取得




                                                             132
                                                           2015 年年度报告




六     在其他主体中的权益(续)

(1)    在子公司中的权益(续)

(a)    企业集团的构成(续)

                                           主要经营
       子公司名称                                地   注册地          业务性质      持股比例                         取得方式
                                                                                  直接       间接
       香河万通                               香河      香河          物业管理   100%            -   设立、投资或其他方式取得
       成都万通时尚置业有限公司(以下称
         “成都时尚”)                        成都      成都      房地产开发     100%            -   设立、投资或其他方式取得
       成都万新新创投资管理有限公司 (以
         下称“成都万新新创”)                成都      成都         投资管理     60%            -   设立、投资或其他方式取得
       新新文化                               北京      北京         文化传媒    100%            -   设立、投资或其他方式取得
                                                                 技术开发与咨
       新新教育
                                              北京      北京               询    100%            -   设立、投资或其他方式取得
                                                               特定股权及债权
       中融国富契约型基金(附注四(23)(i))    不适用    不适用             投资    不适用    不适用    设立、投资或其他方式取得

(i)    本集团设立在新加坡的子公司需要遵循当地外汇管理政策,根据该等政策,在新加坡的子公司必须经过当地外汇管
       理局的批准才能向本公司及其他投资方支付现金股利。在新加坡的各子公司 2015 年 12 月 31 日现金余额合计为
       28,874,966 元(2014 年 12 月 31 日:30,882,281 元)。

(ii)   本集团法律形式上直接持有天津和信和万通杭昀的股权比例分别为 51%和 51%,合作方均为信托计划或资产管理计
       划等结构化主体,根据交易实质及相关协议约定,合作方的股本投入实质为本集团的融资行为,本集团确认为相关
       金融负债,本集团对该类被投资单位的表决权比例为 100%。




                                                                133
                                                             2015 年年度报告




六    在其他主体中的权益(续)

(1)   在子公司中的权益(续)

(b)   存在重要少数股东权益的子公司

      子公司名称                        2015 年度归属于少数股东的损     2015 年度向少数股东分派股       2015 年 12 月 31 日少数股东
                   少数股东的持股比例                            益                            利                              权益

      北京万置                  40%                       6,948,798                             -                       95,898,081
      天津时尚                  18%                        13,972,677                           -                       90,576,557
      泰达万通                  35%                      (1,801,388)                                -                   83,669,265




                                                                  134
                                                                                   2015 年年度报告




六    在其他主体中的权益(续)

(1)   在子公司中的权益(续)

(b)   存在重要少数股东权益的子公司(续)

      上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下:

                                                  2015 年 12 月 31 日                                                                       2014 年 12 月 31 日
                   流动资产    非流动资产        资产合计         流动负债   非流动负债       负债合计       流动资产     非流动资产        资产合计        流动负债    非流动负债      负债合计


      北京万置   129,006,455 139,233,426      268,239,881      28,494,679             -     28,494,679    102,136,945    149,149,316      251,286,261     28,913,054             -    28,913,054
      天津时尚   761,686,221    1,141,105     762,827,326     261,843,972             -    261,843,972   1,175,159,683    70,031,682 1,245,191,365 821,833,997                   -   821,833,997
      泰达万通   344,434,017       79,027     344,513,044     105,458,002             -    105,458,002    347,581,282        170,466      347,751,748 103,549,882                -   103,549,882


      上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下:

                                                      2015 年度                                                                                2014 年度
                          营业收入          净利润/(亏损)   综合收益/(亏损)总额    经营活动现金流量               营业收入         净利润/(亏损)        综合收益/(亏损)总额    经营活动现金流量


      北京万置          64,447,061           17,371,995             17,371,995            31,190,384            71,070,836             17,864,503                 17,864,503         27,666,571
      天津时尚         671,784,284           77,625,986             77,625,986            20,246,322            39,114,410             (36,895,669)            (36,895,669)          73,608,259
      泰达万通           1,290,897           (5,146,824)             (5,146,824)          (11,920,212)          32,672,183               (101,772)                 (101,772)          6,929,089




                                                                                           135
                                        2015 年年度报告




六     在其他主体中的权益(续)

(2)    在合营企业和联营企业中的权益

(a)    重要合营企业和联营企业的基础信息
                                                                   对集团活动是
                                主要经营地 注册地         业务性质 否具有战略性   持股比例
                                                                                  直接     间接

       合营企业–
       北京阳光正奇(i)                北京    北京   投资管理               是    70%         -
       杭州邦信(i)                    杭州    杭州 房地产开发               是    10%   39.36%

       联营企业–
       VantoneCapital               新加坡 新加坡 投资管理                  是    29%         -
       金通港(ii)                     北京 北京 房地产开发                  是     1%    9.69%

       本集团对上述股权投资均采用权益法核算。

(i)    持股比例系本集团持有被投资单位的股权比例。被投资单位的董事会或类似机构制定
       的重大经营决策须经投资各方一致同意后方可获批,因此本集团将该类投资作为合营
       投资。于 2015 年 12 月 31 日,本集团通过合营企业万通成长投资间接持有杭州邦信
       39.36%(2014 年 12 月 31 日:39.36%)的股权。

(ii)   本集团对金通港的持股比例虽然低于 20%,但是金通港董事会 9 名董事中的 3 名由本
       集团及本集团的合营公司共同委派,从而本集团能够直接或间接对金通港施加重大影
       响,故将其作为联营企业核算。于 2015 年 12 月 31 日,本集团通过合营企业尚城投
       资、尚信投资、尚德投资、尚惠投资及尚予投资间接持有金通港 9.69%(2014 年 12
       月 31 日:9.69%)的投资。




                                             - 136 -
                                      2015 年年度报告




六    在其他主体中的权益(续)

(2)   在合营企业和联营企业中的权益(续)

(b)   重要合营企业的主要财务信息

                                   2015 年 12 月 31 日                 2014 年 12 月 31 日
                               北京阳光正奇       杭州邦信         北京阳光正奇       杭州邦信

      流动资产                  27,006,470          933,893,563     61,667,812    728,338,002
        其中:现金              25,108,851           52,437,345     61,667,812     29,858,470
      非流动资产                13,190,000              148,183     13,190,000    100,002,288
      资产合计                  40,196,470          934,041,746     74,857,812    828,340,290

      流动负债                            -         112,876,822     38,221,906     98,006,778
      非流动负债                          -         600,000,000              -    500,000,000
      负债合计                            -         712,876,822     38,221,906    598,006,778

      净资产                    40,196,470          221,164,924     36,635,906    230,333,512

      按直接持股比例计算
        的净资产份额(i)         28,137,529           22,116,492     25,645,134     23,033,351
      调整事项
      —其他(ii)                          -         (22,116,492)              -    (23,033,351)

      对合营企业投资的账
        面价值                  28,137,529                    -     25,645,134               -
      存在公开报价的合营
        企业投资的公允价
        值(iii)                     不适用               不适用         不适用          不适用




                                              137
                                      2015 年年度报告




六      在其他主体中的权益(续)

(2)     在合营企业和联营企业中的权益(续)

(b)     重要合营企业的主要财务信息(续)

                                         2015 年度                     2014 年度
                                 北京阳光正奇      杭州邦信      北京阳光正奇    杭州邦信

        营业收入                   4,710,861                -     17,315,000          -
        财务费用                     304,970          102,114       (192,308)   (98,554)
        所得税费用                (1,186,854)               -     (4,165,400)         -
        净利润/(亏损)              3,560,564       (9,168,588)    12,490,562 (7,506,488)
        其他综合收益                       -                -              -           -
        综合收益/(亏损)总额        3,560,564       (9,168,588)    12,490,562 (7,506,488)

        本集团本年度收到的来
          自合营企业的股利                   -              -               -             -

(i)     本集团以合营企业财务报表为基础,按持股比例计算净资产份额。合营企业财务报表
        中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
        的影响。

(ii)    其他调整事项包括实缴出资比例低于认缴出资比例的差异等。

(iii)   于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日,本集团持有的上述合营企业投资为非上
        市股权投资,这些投资不存在公开市场报价。

(iv)    上述杭州邦信 2014 年度利润表财务数据为公司成立日 2014 年 4 月 3 日至 2014 年 12
        月 31 日的亏损金额。




                                           138
                                     2015 年年度报告




六    在其他主体中的权益(续)

(2)   在合营企业和联营企业中的权益(续)

(c)   重要联营企业的主要财务信息


                               2015 年 12 月 31 日                    2014 年 12 月 31 日
                                金通港 VantoneCapital                  金通港 VantoneCapital

      流动资产         2,848,926,198        602,264,832         2,859,914,291     531,147,694
      非流动资产          12,319,154          1,925,549            15,430,967      60,744,920
      资产合计         2,861,245,352        604,190,381         2,875,345,258     591,892,614

      流动负债            98,555,550        530,033,333          102,210,035      521,281,002
      非流动负债                   -        162,309,902                    -      242,166,599
      负债合计            98,555,550        692,343,235          102,210,035      763,447,601

      净资产           2,762,689,802         (88,152,854)       2,773,135,223    (171,554,987)

      按直接持股比例
        计算的净资产
        份额(i)           27,626,898         (25,564,328)         27,731,352      (49,750,946)

      调整事项
      —其他(ii)          (2,103,923)           25,564,328         (1,091,762)     49,750,946

      对联营企业权益
        投资的账面价
        值                25,522,975                       -      26,639,590                -

      存在公开报价的
        联营企业投资
        的公允价值
        (iii)                   不适用                 不适用          不适用          不适用




                                          139
                                        2015 年年度报告




六      在其他主体中的权益(续)

(2)     在合营企业和联营企业中的权益(续)

(c)     重要联营企业的主要财务信息(续)

                                   2015 年度                           2014 年度
                                 金通港 VantoneCapital             金通港 VantoneCapital

        营业收入             2,353,000         342,376,937              -              -
        净(亏损)/利润      (10,445,421)         83,402,133    (11,266,884)   (63,958,907)
        其他综合收益                 -                   -              -              -
        综合(亏损)/收益
          总额             (10,445,421)         83,402,133    (11,266,884)   (63,958,907)

        本集团本年度收到
          的来自联营企业
          的股利                    -                     -             -              -

(i)     本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础,按持股比例计算资产
        份额。联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负
        债的公允价值以及统一会计政策的影响。

(ii)    其他调整事项包括:通过其他合联营公司间接持股确认的投资损益、未确认的超额亏
        损及不归属于本集团的被投资单位所有者权益的其他变动等。

(iii)   于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日,本集团持有的上述联营企业投资为非上
        市股权投资,这些投资不存在公开市场报价。




                                             140
                                     2015 年年度报告




六     在其他主体中的权益(续)

(2)    在合营企业和联营企业中的权益(续)

(d)    不重要合营企业和联营企业的汇总信息

                                                         2015 年度         2014 年度
       合营企业:

       投资账面价值合计                                399,897,328      413,474,014
       下列各项按持股比例计算的合计数
       净亏损(i)                                        (2,025,337)      (18,619,121)
       其他综合收益                                              -                 -
       综合亏损总额                                     (2,025,337)      (18,619,121)

       联营企业:

       投资账面价值合计                                   363,696        47,022,589
       下列各项按持股比例计算的合计数
       净亏损(i)                                        (1,626,659)         (424,439)
       其他综合收益                                              -                 -
       综合亏损总额                                     (1,626,659)         (424,439)

(i)    净利润/(亏损)已考虑顺流交易的影响,净利润/(亏损)和其他综合收益均已考虑取得投资
       时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影响。

(ii)   不重要的合联营企业主要包括尚诚投资、尚信投资、尚德投资、尚惠投资、尚予投资
       和金万置等,其中尚诚投资、尚信投资、尚德投资、尚惠投资和尚予投资于 2015 年度
       的主要业务为对金通港的股权投资。

(e)    合营企业和联营企业发生的超额亏损

                        年初累积未确认的损失 本年度分享的净利润 年末累积未确认的损失

       VantoneCaptial           (49,750,946)             24,186,619      (25,564,327)

(f)    与合营企业投资相关的未确认承诺见附注十。




                                          141
                                 2015 年年度报告




七   分部信息

     本集团的报告分部是在不同地区经营的业务单元。由于各种业务或地区需要不同的技
     术和市场战略,因此,本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动,分别评价
     其经营成果,以决定向其配置资源并评价其业绩。

     本集团有 4 个报告分部,分别为:北京地区(含香河)、天津地区、川渝地区和华东地
     区(含山东)。

     分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。

     资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配,负债根据分部的经营进行分配,
     间接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。




                                      142
                                                                    2015 年年度报告




七    分部信息(续)

(a)   2015 年度及 2015 年 12 月 31 日分部信息列示如下:

                               北京地区(含香河)        天津地区       川渝地区              华东地区     未分配的金额         分部间抵销              合计


      营业收入                  1,235,857,418     1,252,996,296     20,532,611         104,656,086        5,450,944            (632,102)    2,618,861,253
      其中:对外交易收入        1,235,225,316     1,252,996,296     20,532,611         104,656,086        5,450,944                   -     2,618,861,253
      分部间交易收入                  632,102                 -              -                    -                -           (632,102)                -
      营业成本                    776,584,020      978,795,931      18,088,944          55,644,942                 -                        1,829,113,837
      利息收入                      1,593,918        1,605,952         23,532              171,607        8,224,031                   -       11,619,040
      利息费用                     77,330,595          168,773               -          79,461,384       36,141,207                   -      193,101,959
      对联营和合营企业的投资
      (损失)/收益                   1,629,481            (7,703)             -                    -       5,180,053                   -         6,801,831
      资产减值转回/(损失)               87,644          62,134               -        (610,573,518)                -                  -      (610,423,740)
      折旧和摊销费用               28,390,137        3,207,115        253,203            4,338,337        1,111,124                   -       37,299,916
      利润/(亏损)总额             145,635,814      161,380,776     (17,666,813)       (699,657,010)    (105,189,913)                  -      (515,497,146)
      所得税费用                   40,136,039       39,313,137               -          (21,663,729)     15,730,820                   -       73,516,267
      净利润/(亏损)               105,499,775      122,067,639     (17,666,813)       (677,993,281)    (120,920,733)                  -      (589,013,413)
      资产总额                  7,608,059,965     4,939,848,629    414,988,689        3,962,043,282    8,378,430,970    (11,635,473,574)   13,667,897,961
      负债总额                  5,525,099,048     2,608,987,467     55,041,184        3,703,752,176    5,738,062,289     (7,157,389,079)   10,473,553,085
      对联营和合营企业的长期
        股权投资                              -      4,417,904               -                    -     449,503,624                   -      453,921,528
      长期股权投资以外的其他
        非流动资产增加额              509,240           81,800               -             268,455          132,242                   -          991,737




                                                                          143
                                                                        2015 年年度报告




七    分部信息(续)

(b)   2014 年度及 2014 年 12 月 31 日分部信息列示如下:

                               北京地区(含香河)        天津地区      川渝地区               华东地区    未分配的金额         分部间抵销               合计


      营业收入                     334,673,336     740,263,854     138,070,528          663,929,320       35,646,642          (1,007,810)    1,911,575,870
      其中:对外交易收入           333,971,234     740,263,854     138,070,528          663,929,320       35,340,934                   -     1,911,575,870
      分部间交易收入                   702,102                -              -                     -         305,708          (1,007,810)                -
      营业成本                      45,779,204     674,481,878      97,749,045          540,165,185                 -           (305,708)    1,357,869,604
      利息收入                       5,085,128       3,101,734        168,004             3,752,542       37,185,019                   -       49,292,427
      利息费用                      62,783,601         657,079               -            2,280,666       78,256,087                   -      143,977,433
      对联营和合营企业的投资
        损失/(收益)                 (7,076,588)        492,775               -                     -       (5,320,785)                 -       (11,904,598)
      资产减值(损失)/转回             (220,666)       (361,040)              -                  568       (23,157,539)                 -       (23,738,677)
      折旧和摊销费用                32,917,116       2,040,919        484,724             4,951,278        1,247,068                   -       41,641,105
      利润总额                     189,851,550      (54,686,729)     6,149,118           50,446,865      (54,168,115)                  -      137,592,689
      所得税费用                    59,503,313       4,136,606               -            (7,035,657)    (16,660,637)                  -       39,943,625
      净利润/(损失)                130,348,237      (58,823,335)     6,149,118           57,482,522      (37,507,478)                  -       97,649,064
      资产总额                   8,983,959,421    5,269,829,238    435,032,046         4,886,650,932    8,151,979,452    (13,496,634,679)   14,230,816,410
      负债总额                   6,805,082,455    2,994,527,169     59,819,994         3,961,228,097    5,542,451,544     (8,944,755,551)   10,418,353,708
      对联营和合营企业的长期
        股权投资                    46,661,715       4,410,199               -                     -     461,709,413                   -      512,781,327
      长期股权投资以外的其他
        非流动资产增加额             4,737,609       2,925,232               -           10,693,969        2,681,865                   -       21,038,675


      于 2015 年度,本集团无来自其他国家的收入,以及来自单一重要客户的交易收入(2014 年度:无)。

      于 2015 年 12 月 31 日,本集团无位于新加坡地区的除金融资产及递延所得税资产之外的非流动资产(2014 年 12 月 31 日:305 元)。




                                                                                 144
                                     2015 年年度报告




八    关联方关系及其交易

(1)   母公司情况

(a)   母公司基本情况

                                           注册地                                业务性质

      万通控股                                北京          投资控股、投资管理及其他等

      本公司的最终控制方为万通控股。

(b)   母公司注册资本及其变化

                   2014 年 12 月 31 日       本年增加      本年减少    2015 年 12 月 31 日

      万通控股         1,438,327,914                   -          -        1,438,327,914

(c)   母公司对本公司的持股比例和表决权比例

                         2015 年 12 月 31 日                   2014 年 12 月 31 日
                       持股比例         表决权比例           持股比例         表决权比例

      万通控股          51.16%              51.16%            51.16%              51.16%

(2)   子公司情况

      子公司的基本情况及相关信息见附注六(1)。




                                         - 145 -
                                    2015 年年度报告




八    关联方关系及其交易(续)

(3)   合营企业和联营企业情况

      除附注六中已披露的重要合营和联营企业的情况外,其余与本集团发生关联交易的
      其他合营企业的情况如下:

                                                            对集团活动是     持股比例
                   主要经营地     注册地 业务性质           否具有战略性     直接    间接

      合营企业–

      尚诚投资           北京       北京      投资管理                否     10%         -
      尚信投资           北京       北京      投资管理                否     10%         -
      尚德投资           北京       北京      投资管理                否     10%         -
      尚惠投资           北京       北京      投资管理                否     10%         -
      尚予投资           北京       北京      投资管理                否     99%         -

(4)   其他关联方情况

                                                                           与本集团的关系

      万泉花园物业开发有限公司(以下称“万             与本公司同受母公司控制(母公司持股
        泉花园”)                                                                  86%)
      一通万通商务服务(北京)有限公司(以下称           与本公司同受母公司控制(母公司持股
        “一通万通”)                                                            100%)
      四方万通投资控股有限公司(以下称“四
        方万通”)                                          与本公司同受最终控制人控制
      万通国际开发股份有限公司(以下称“万                本公司联营公司 Vantone Capital
        通国际开发”)                                                       全资子公司
      嘉华控股                                                            其他关联方(i)
      天津生态城投资开发有限公司(以下称
        “天津投资开发”)                                                   其他关联方(ii)
      北京合力万盛国际体育发展有限公司(以
        下称“北京合力万盛”)                                         嘉华控股的子公司




                                        - 146 -
                                   2015 年年度报告




八     关联方关系及其交易(续)

(4)    其他关联方情况(续)

(i)    本公司拟向嘉华控股非公开发行股票,该交易预计在未来 12 个月内完成,交易完成
       后嘉华控股将成为本公司的实际控制人。

(ii)   对本公司具有重大影响的公司的子公司。

(5)    关联交易

(a)    定价政策

       国家有规定的以规定为准,国家无规定的以当地可比市场价为准,若无可比的当地市
       场价格,则为协议价格(指经双方协商同意,以合理的成本费用加上合理的利润而构成
       的价格)。

(b)    本集团与关联方发生的资金占用费收入

                                                      2015 年度          2014 年度

       杭州邦信                                      14,233,041         37,816,425
       杭州时尚                                               -          6,197,542
       Vamerica66East                                         -          7,292,422
                                                     14,233,041         51,306,389




                                       - 147 -
                                     2015 年年度报告




八    关联方关系及其交易(续)

(5)   关联交易(续)

(c)   本集团与关联方的股权交易价款

                                                        2015 年度      2014 年度

      四方万通(i)                                       5,000,526               -
      天津投资开发(附注四(27)(a))                      33,518,100               -
                                                       38,518,626               -

(i)   2015 年度,本集团向四方万通转让持有的佳成宁远 100%股权,转让对价 5,000,526
      元。

(d)   提供劳务

                                                        2015 年度      2014 年度

      杭州时尚                                                  -      1,666,667
      万通国际开发                                              -     26,894,266
                                                                -     28,560,933

(e)   租赁

      本集团作为出租方:

                                                        2015 年确认   2014 年确认
      承租方名称                     租赁资产种类        的租赁收入    的租赁收入

      一通万通                            办公用房        5,509,260     4,859,167
      万通国际开发                        办公用房        1,649,946     1,649,946
      四方万通                            办公用房          359,717             -
      万泉花园                            办公用房          342,726       501,883
      北京合力万盛                        办公用房        1,222,308             -
                                                          9,083,957     7,010,996




                                         - 148 -
                                 2015 年年度报告




八    关联方关系及其交易(续)

(5)   关联交易(续)

(f)   资金拆借

                                                     2015 年度       2014 年度

      -收到

              杭州邦信                             351,406,295    388,960,000
              万通控股                             238,000,000              -
              嘉华控股                             210,000,000               -
              上海青庭置业(ii)                         594,870               -
              一通万通                                 348,920               -
              四方万通                                  91,082               -
              杭州时尚(i)                                    -     552,257,572
              上海万通新地(i)                                -     340,076,061
              金通港                                         -      21,900,000
              Vamerica66East                                 -      10,974,420
              VantoneCapital                                 -       2,590,259
                                                   800,441,167   1,316,758,312

                                                     2015 年度      2014 年度

      -支付

              杭州邦信                             279,366,363     488,960,000
              万通控股                             238,000,000               -
              嘉华控股                             210,000,000               -
              VantoneCapital                         5,903,523               -
              金通港                                   586,954       1,349,362
              杭州时尚(i)                                    -     726,379,818
              上海万通新地(i)                                -     169,000,000
              上海青庭置业                                   -         594,870
              一通万通                                       -           1,479
                                                   733,856,840   1,386,285,529




                                     - 149 -
                                           2015 年年度报告




八      关联方关系及其交易(续)

(5)     关联交易(续)

(f)     资金拆借(续)

        收到的定向增发保证金

                                                                    2015 年度                2014 年度

        嘉华控股                                                   31,500,000                          -

(i)     2014 年度,本集团通过购买股权取得杭州时尚和上海万通新地 100%股权,上述交易
        为企业合并前发生的资金拆借。

(ii)    2015 年度,本集团处置上海青庭置业全部 50%股份,上述交易为处置前发生的资金
        拆借。

(iii)   上述资金拆借款项除提供给杭州邦信的资金计息外,其余为无担保免息款项。

(g)     质押

        2014 年度,本集团的母公司万通控股以其持有的本公司 100,000,000 股股权为本公
        司取得 220,000,000 元短期借款作质押,于 2015 年 12 月 31 日该质押已经解除。

        2015 年度,本集团的母公司万通控股以其持有的本公司 100,000,000 股股权为本公
        司的子公司天津正奇实业取得 325,000,000 元短期借款作质押,于 2015 年 12 月 31
        日该质押尚未解除。

(h)     担保

        本集团作为被担保方:

                                                                                             担保是否已经
             担保方           担保金额         担保起保日                担保到期日              履行完毕

        嘉华控股及其实际                   2015 年 08 月 07 日及     2016 年 08 月 07 日及
        控制人(附注四(15))   490,000,000     2015 年 11 月 09 日       2016 年 11 月 08 日   尚未履行完毕




                                               - 150 -
                                      2015 年年度报告




八    关联方关系及其交易(续)

(6)   关联方应收、应付款项余额

(i)   关键管理人员薪酬

                                                        2015 年度               2014 年度

      关键管理人员薪酬                                  4,808,040              15,866,920

(a)   应收关联方款项:

      应收账款

                               2015 年 12 月 31 日               2014 年 12 月 31 日
                               账面余额        坏账准备        账面余额         坏账准备

      万通国际开发        22,806,337                    -     22,806,338                -

      其他应收款(附注四(3))

                               2015 年 12 月 31 日                2014 年 12 月 31 日
                               账面余额        坏账准备         账面余额          坏账准备

      VantoneCapital          51,981,945                -     46,078,422                -
      金通港                  29,790,766                -     29,203,812                -
      杭州邦信                12,000,000                -      4,039,932                -
      上海青庭置业                     -                -        594,870                -
                              93,772,711                -     79,917,036                -




                                           - 151 -
                                      2015 年年度报告




八    关联方关系及其交易(续)

(6)   关联方应收、应付款项余额(续)

(a)   应收关联方款项(续)

      预付账款

                           2015 年 12 月 31 日                   2014 年 12 月 31 日
                           账面余额       坏账准备             账面余额          坏账准备

      万通控股         32,840,374                       -    32,840,374                 -

      长期应收款(附注四(13))

                           2015 年 12 月 31 日                2014 年 12 月 31 日
                            账面余额        坏账准备          账面余额         坏账准备

      杭州邦信         20,000,000                       -   100,000,000                 -

(b)   应付关联方款项

      其他应付款(附注四(21))

                                          2015 年 12 月 31 日         2014 年 12 月 31 日

      嘉华控股                                      31,500,000                         -
      一通万通                                       1,505,864                 1,156,944
      万通国际开发                                     412,487                   412,487
      万通控股                                         266,380                   266,380
      万泉花园                                         126,831                   126,831
      四方万通                                          91,082                         -
      北京合力万盛                                     427,389                         -
                                                    34,330,033                 1,962,642

      上述款项为无担保免息款项。




                                          - 152 -
                                   2015 年年度报告




八    关联方关系及其交易(续)

(7)   关联方承诺

      以下为本集团于资产负债表日,已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有
      关的承诺事项:

      资产租出
                                       2015 年 12 月 31 日    2014 年 12 月 31 日

      一通万通                                    5,509,260          11,018,520
      四方万通                                      617,834                   -
      万通国际开发                                  412,487           1,649,946
      万泉花园                                       82,589             169,108
      北京合力万盛                                5,500,386                   -
                                                 12,122,556          12,837,574

(8)   对合营企业认缴出资

      对合营企业的认缴出资承诺事项见附注十(3)。




                                       - 153 -
                                  2015 年年度报告




九   或有事项

     于 2015 年 12 月 31 日,本集团的或有负债主要为本集团为银行向购房客户发放的
     抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。

     本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房时,根据
     银行发放个人购房抵押贷款的要求,本集团分别为银行向购房客户发放的抵押贷款
     提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办妥房产抵押登记手续或
     预抵押登记手续后解除。

     于 2015 年 12 月 31 日,本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带
     责任保证担保如下:

     项目名称                                                   按揭款担保余额

     北京天竺新新家园                                               815,116,020
     新新小镇                                                       124,472,796
     新新小镇逸墅                                                   118,230,710
     香河运河国际生态城一期                                          60,315,738
     北京新城国际                                                     8,235,105
     杭州万通中心                                                    27,140,000
     亚运新新家园                                                     3,746,100
                                                                  1,157,256,469

     本集团认为上述担保不会对本集团的财务状况产生重大影响。




                                      - 154 -
                                          2015 年年度报告




十    承诺事项

(1)   开发项目承诺事项

      以下为本集团于资产负债表日,已签约而尚不必在资产负债表上列示的承诺:

                                       2015 年 12 月 31 日            2014 年 12 月 31 日

      房地产开发项目成本                    1,216,119,505                  1,695,467,171


(2)   经营租赁承诺事项

      根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同,本集团未来最低应支付租金汇总
      如下:

                                       2015 年 12 月 31 日            2014 年 12 月 31 日

      一年以内                                    3,077,147                     6,415,951
      一到二年                                            -                       756,945
                                                  3,077,147                     7,172,896

(3)   对外投资承诺事项

      根据本集团合营企业杭州邦信的公司章程,本公司认缴的出资额为
      30,000,000 元,将于 2019 年 12 月 31 日向其缴足出资。于 2015 年 12 月 31
      日,本公司尚未支付认缴出资额为 29,600,000 元。

      根 据 本 集 团 合 伙 企业东 方 万 通 合 伙 的 合伙协 议 , 本 公 司 认 缴的出 资 额 为
      90,000,000 元,将于收到普通合伙人送达的募集函 5 个工作日内,按照该募
      集函列明的应缴出资金额将其足额支付至普通合伙人指定的银行监管账户。于
      2015 年 12 月 31 日,本公司尚未支付认缴出资额为 81,000,000 元。




                                               - 155 -
                                          2015 年年度报告




十一 资产负债表日后事项

(1)   重要的非调整事项

      项目                              内容       对财务状况和经营          无法估计影响
                                                       成果的影响数              数的原因

      拟非公开发行 A 股                   (a)               无法估计              尚未发行
        普通股股票

(a)   本公司分别于2015年7月3及2016年1月25日召开第六届董事会第三及第四次会
      议,审议通过了本公司非公开发行股票议案。本次非公开发行募集资金总额不
      超 过 人 民 币 36 亿 元 , 认 购 价 格 为 人 民 币 4.30 元 / 股 , 发 行 数 量 不 超 过
      837,209,303股。于2016年3月3日,本次非公开发行股票事项申请已通过中国
      证券监督管理委员会的核准。

(2)   利润分配情况说明

      根据2016年3月17日董事会决议,本公司本年度拟不进行现金股利分配,也不
      进行资本公积金转增股本。




                                                - 156 -
                                           2015 年年度报告




十二    金融风险

        本集团的经营活动面临各种金融风险:市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、
        信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见
        性,力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。

(1)     市场风险

(a)     外汇风险

        本集团的主要经营位于中国境内,主要业务以人民币结算。本集团已确认的外币
        资产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美
        元)以及境外经营净投资存在外汇风险。本集团总部财务部负责监控集团外币交易
        和外币资产及负债的规模,以最大程度降低面临的外汇风险;为此,本集团可能
        会以签署远期外汇合约或货币互换合约的方式来达到规避外汇风险的目的。于
        2015年度及2014年度,本集团未签署任何远期外汇合约或货币互换合约。

        于2015年12月31日及2014年12月31日,本集团持有的外币金融资产和外币金融
        负债折算成人民币的金额列示如下:

                           2015年12月31日                           2014年12月31日
                     美元项目   台币项目            合计     美元项目    台币项目       合计

         货币资                                              30,882,28
       金          28,874,966         -      28,874,966              1          - 30,882,281
         应收款                                              46,078,42
       项          52,306,969 48,389,306 100,696,275                 2 48,167,901 94,246,323
                                                             76,960,70            125,128,60
                   81,181,935 48,389,306 129,571,241                 3 48,167,901          4

         应付款                       -
       项            354,175                    354,175       640,151          -     640,151
         短期借                       -
       款          77,685,352                77,685,352              -         -            -
         应付利                       -
       息            210,161                    210,161      1,298,334         -    1,298,334
         长期借                       -                      70,368,50
       款                   -                            -           0         - 70,368,500
                                      -                      72,306,98
                   78,249,688                78,249,688              5         - 72,306,985




                                               - 157 -
                                     2015 年年度报告




十二   金融风险(续)

(1)    市场风险(续)

(a)    外汇风险(续)

       于 2015 年 12 月 31 日,对于本集团各类外币金融资产和外币金融负债,如果人
       民币对外币升值或贬值 10%,其他因素保持不变,则本集团将减少或增加利润总
       额约 4,838,931 元(2014 年 12 月 31 日:约 4,816,790 元)。

(b)    利率风险

       本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利
       率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险,固定利率的金融负债使本集团面
       临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合
       同的相对比例。于2015年12月31日,本集团长期带息债务主要为人民币计价的浮
       动利率合同,金额为2,065,000,000元(2014年12月31日:2,360,000,000元)。

       本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成
       本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出,并对本集团的
       财务业绩产生重大的不利影响,管理层会依据最新的市场状况及时做出调整,这
       些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于2015年度及2014年度本集
       团并无利率互换安排。

       于 2015 年 12 月 31 日,如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点,
       而其他因素保持不变,本集团的银行借款利息支出会增加或减少约 10,325,000 元
       (2014 年 12 月 31 日:约 11,800,000 元)。




                                         - 158 -
                                    2015 年年度报告




十二   金融风险(续)

 (2)   信用风险

       本集团对信用风险按组合分类进行管理。本集团所面临的信用风险主要产生于银
       行存款、应收账款、其他应收款和长期应收款等。

       本集团银行存款主要存放于国有银行和其他大中型上市银行,本集团认为其不存
       在重大的信用风险,不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

       此外,对于应收账款、其他应收款和长期应收款,本集团设定相关政策以控制信
       用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用
       记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本
       集团会定期对客户信用记录进行监控,对于信用记录不良的客户,本集团会采用
       书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式,以确保本集团的整体信用风险在可
       控的范围内。

       本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期
       间内,如果购房客户无法偿还抵押贷款,将可能导致本集团因承担连带责任保证
       担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下,
       本集团可以根据相关购房合同的约定,通过优先处置相关房产的方式收回上述代
       垫款项。因此,本集团认为相关的信用风险已大幅降低。

 (3)   流动性风险

       本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现
       金流量预测的基础上,在集团层面持续监控短期和长期的资金需求,以确保维持
       充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券;同时持续监控是否符合借款协议的
       规定,从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺,以满足短期和长期的资金
       需求。

       于资产负债表日,本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如
       下:




                                        - 159 -
                                            2015 年年度报告




十二   金融风险(续)

(3)    流动性风险(续)

                                                           2015年12月31日
                              一年以内        一到二年            二到五年       五年以上             合计


       短期借款           1,447,173,810                -                  -             -    1,447,173,810
       应付利息             50,274,171                 -                  -             -      50,274,171
       应付账款           1,368,031,788                -                  -             -    1,368,031,788
       其他应付款           368,505,361               -                   -             -      368,505,361
       长期借款           1,051,982,507   1,374,320,414       1,873,347,366   412,388,120    4,712,038,407
       应付债券             114,000,000     114,000,000       1,862,000,000             -    2,090,000,000
       其他流动负债         457,949,589               -                   -             -      457,949,589
       一年内到期的非流
       动负债              434,619,178                 -                  -             -     434,619,178
                          5,292,536,404   1,488,320,414       3,735,347,366   412,388,120   10,928,592,304

                                                           2014年12月31日
                              一年以内        一到二年            二到五年       五年以上            合计


       短期借款           1,453,222,340                -                  -             -    1,453,222,340
       其他流动负债        369,899,633                 -                  -             -     369,899,633
       应付利息              7,828,317                 -                  -             -        7,828,317
       应付账款           1,534,887,143                -                  -             -    1,534,887,143
       其他应付款          449,991,903                 -                  -             -     449,991,903
       长期借款           1,321,398,949    927,417,164        1,909,523,455   526,926,377    4,685,265,945
       其他非流动负债     1,583,499,391              -                    -             -    1,583,499,391
                          6,720,727,676    927,417,164        1,909,523,455   526,926,377   10,084,594,672




                                                 - 160 -
                                         2015 年年度报告




十三   公允价值估计

       公允价值计量结果所属的层次,由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所
       属的最低层次决定:

       第一层次:相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

       第二层次:除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

       第三层次:相关资产或负债的不可观察输入值。

(1)    持续的以公允价值计量的金融工具

       于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日,本集团无持续的公允价值计量的金融
       工具。

(2)    非持续的以公允价值计量的资产

       于 2015 年 12 月 31 日及 2014 年 12 月 31 日,本集团无非持续的公允价值计量的资
       产。

(3)    不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债

       本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括:应收款项、短期借款、应付
       款项、长期借款和应付债券等。

       除下述金融负债以外,其他不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价
       值差异很小。

                  &ens