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个股公告正文

万通地产:2015年年度报告摘要

日期:2016-03-18附件下载

公司代码:600246                                                      公司简称:万通地产



                          北京万通地产股份有限公司
                              2015 年年度报告摘要


一 重要提示


1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当到上海证券交易所网
    站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。


1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,

      不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。

1.3 公司全体董事出席董事会会议。

1.4 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。


1.5 公司简介

                                    公司股票简况
      股票种类       股票上市交易所   股票简称            股票代码         变更前股票简称
A股                上海证券交易所 万通地产            600246             万通先锋

      联系人和联系方式                 董事会秘书                      证券事务代表
            姓名           程晓晞                                王渴
            电话           010-59070788                          010-59071169
            传真           010-59071159                          010-59071159
          电子信箱         chengxiaoxi@vantone.com               wangke@vantone.com


1.6 经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2015 年实现净利润-612,220,333 元,提取
      法定盈余公积金 3,102,763 元,加上 2015 年初未分配利润 1,324,903,929 元,2015 年末未分
      配利润 709,580,833 元。鉴于公司 2015 年度净利润为负,为保证公司经营业务稳健发展和
      日常经营计划的正常实施,也为了维护股东的长远利益,公司 2015 年度拟不进行现金利润
      分配,也不进行资本公积金转增股本。同意该议案并提交 2015 年度股东大会审议。
二 报告期主要业务或产品简介

    公司的主营业务为从事房地产开发与商业物业运营,具备房地产开发一级资质。房地产开发

经营模式为自主开发销售,商业物业运营经营模式为自主物业运营和合作物业运营相结合。公司

业务范围集中在北京、香河、天津、上海、杭州、成都等地。公司商品住宅开发以中高档类住宅

产品为主,公司目前已运营商业物业主要包括北京万通中心 D 座和逸兰国际公寓。

    公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业,2015 年政府工作报告指出对房地产行

业将坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自主和改善性住房需求,促进

房地产平稳健康发展。

    在 2015 年里,房地产业呈现销售与开发投资相背离的情况。地产行业开发投资环节表现一般,

土地购置面积、新开工面积、竣工面积等指标均下降,开发投资、施工面积等指标小幅增长。地

产行业销售环节表现良好,在全年宽松政策推动下,尤其是“330 新政”之后,并在降息、降准

等货币政策支持下,一线城市和部分二线城市房地产市场出现好转,购房需求开始释放,全年商

品房销售显著好转并创新高。



三 会计数据和财务指标摘要


                                                                  单位:元 币种:人民币
                                                          本年比上年
                        2015年           2014年                              2013年
                                                            增减(%)
总资产             13,667,897,961     14,230,816,410               -3.96 11,925,947,884
营业收入            2,618,861,253      1,911,575,870               37.00  3,299,251,176
归属于上市公司股     -612,220,333         45,089,851          -1,457.78     380,672,731
东的净利润
归属于上市公司股       -616,234,246      -81,551,860                         93,123,546
东的扣除非经常性
损益的净利润
归属于上市公司股    2,922,103,278      3,529,012,056             -17.20    3,730,870,109
东的净资产
经营活动产生的现        24,068,403    -1,183,327,745                        -546,081,399
金流量净额
期末总股本          1,216,800,000      1,216,800,000                  0    1,216,800,000
基本每股收益(元          -0.5031             0.0371          -1,456.06           0.3128
/股)
稀释每股收益(元           -0.5031           0.0371           -1,456.06          0.3128
/股)
加权平均净资产收             -18.98               1.22   减少20.20个百分          10.49
益率(%)                                                             点
四 2015 年分季度的主要财务指标

                                                                    单位:元 币种:人民币
                                  第一季度     第二季度         第三季度          第四季度
                                (1-3 月份) (4-6 月份)     (7-9 月份)     (10-12 月份)
营业收入                        618,973,635    165,882,561      723,672,191      1,110,332,866
归属于上市公司股东的净利润       53,580,249    -38,777,277       21,279,020          -648,302,325
归属于上市公司股东的扣除非
                                 53,225,707    -39,156,644       20,864,395          -651,167,704
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额      -195,636,398    76,691,063       85,269,017           57,744,721


五 股本及股东情况

5.1    普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表

                                                                                        单位: 股
截止报告期末普通股股东总数(户)                                                          56,531
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户)                                            56,688
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户)
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数(户)
                                   前 10 名股东持股情况
                                                       持有       质押或冻结情况
                                                       有限
      股东名称     报告期内增   期末持股数     比例    售条                                股东
      (全称)         减           量         (%)     件的     股份                       性质
                                                                              数量
                                                       股份     状态
                                                       数量
万通投资控股股     0            622,463,220    51.16             质押   544,132,090         境内
份有限公司                                                                                  非国
                                                                                            有法
                                                                                              人
广发银行股份有     8,489,900     31,899,608     2.62             未知                       未知
限公司-中欧盛
世成长分级股票
型证券投资基金
中国建设银行股     28,940,377    28,940,377     2.38             未知                       未知
份有限公司-中
欧永裕混合型证
券投资基金
中国农业银行股     22,972,292    22,972,292     1.89             未知                       未知
份有限公司-长
盛同德主题增长
混合型证券投资
基金
全国社保基金一   7,979,045    21,558,655    1.77            未知                未知
零五组合
曹慧利           0            12,935,779    1.06            质押   12,935,779   境内
                                                                                自然
                                                                                  人
赵勋亮           0             6,521,956    0.54            未知                境内
                                                                                自然
                                                                                  人
王文军           5,529,940     5,529,940    0.45            未知                境内
                                                                                自然
                                                                                  人
中国证券金融股   5,251,020     5,251,020    0.43            未知                未知
份有限公司
凌建中           5,140,000     5,140,000    0.42            质押    5,140,000   境内
                                                                                自然
                                                                                  人
上述股东关联关系或一致行动    本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东
的说明                        之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一
                              致行动人关系。
表决权恢复的优先股股东及持
股数量的说明


5.2   公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六 管理层讨论与分析

(一) 管理层讨论与分析
    2015 年,国家统计局初步核算国内生产总值为 67.67 万亿元,同比增长 6.9%,经济增速放缓,
下行压力增大。2015 年,全国房地产开发投资 95,979 亿元,比上年名义增长 1.0%,增速比 1-11
月份回落 0.3 个百分点;房屋施工面积 735,693 万平方米,同比增长 1.3%;房屋新开工面积 154,454
万平方米,同比下降 14.0%;房屋竣工面积 100,039 万平方米,同比下降 6.9%;土地购置面积 22,811
万平方米,比上年下降 31.7%。商品房销售面积 128,495 万平方米,比上年增长 6.5%;商品房销
售额达到 87,281 亿元,增长 14.4%;商品房待售面积达 71,853 万平方米,比 11 月末增加 2,217
万平方米。随着中国经济增速放缓,房地产行业呈现高库存现状,导致城市分化加剧,一线城市
普遍供不应求,房价持续领涨,二线城市整体库存压力显著下降,三四线城市整体销售增速明显
落后于一二线城市。
    报告期内,公司净利润为-612,220,333 元,计提杭州万通中心与杭州上园两个项目的减值准
备所导致的。
    报告期内,公司管理层贯彻京津冀区域为主的战略发展方向,完善传统业务的同时,开拓创
新,打造公司可持续发展的能力,引导房地产由传统的第二产业生产型向第三产业服务型的转变。
万通地产将打造全新的“万通生活家”品牌,通过这一平台实现地产服务业的转型升级,在物业
管理、健康管理、体育、教育、文化等方面谋求新的发展,公司原有的房地产开发业务也为“万通
生活家”提供了一个广阔的发展空间,生活家的平台将全面提升房地产业务的附加值,成为万通地
产新发展重要组成部分。
    2015 年,公司融资途径主要通过银行贷款、中期票据、信托融资和其他融资等方式进行。公
司于 2015 年 12 月 7-8 日发行了北京万通地产股份有限公司 2015 年度第一期中期票据,实际发行
总额 15.2 亿元,发行利率为 7.5%。
    2015 年,公司非公开发行股票工作启动,于 2015 年 8 月 7 日召开的 2015 年第四次临时股东
大会审议通过,方案经调整后拟非公开发行股票不超过 837,209,303 万股,募集不超过 36 亿元。
该事项已于 2016 年 3 月 2 日获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会的审核通过。

(二) 报告期内主要经营情况
    报告期内,公司实现营业收入 261,886 万元,比上年增加 37.00%;实现归属于母公司所有者
的净利润-61,222 万元,比上年同期减少 1457.78%。截至 2015 年 12 月 31 日,公司净资产 292,210
万元,比上年减少 17.20%。
(三) 房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用□ 不适用

                                    一级土                 是/否    合作开发     合作开
                    持有待开发土              规划计容建
序   持有待开发土                   地整理                 涉及合   项目涉及     发项目
                    地的面积(平方             筑面积(平
号     地的区域                     面积(平                作开发   的面积(平    的权益
                        米)                     方米)
                                      方米)                  项目     方米)      占比(%)
1    河北省廊坊市          145,853        0      346,639     否             0          0
     香河县(运河
     国际生态城一
     期)
2    河北省廊坊市       292,833.33        0      588,779     否             0          0
     香河县(运河
     国际生态城二
     期)
3    天津中新生态        129,838.5        0      103,840     否             0          0
     城
备注:
天津中新生态城持有待开发土地的面积 129,838.5 平方米,其中一期竣工,二期未开工。
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□ 不适用
                                                                                                                   单位:万元 币种:人民币

                          在建项
                          目/新开                                                       在建建筑
序   地            经营             项目用地面积    项目规划计容建筑面    总建筑面积                 已竣工面积                  报告期实际
            项目          工项目/                                                       面积(平方                   总投资额
号   区            业态               (平方米)          积(平方米)          (平方米)                   (平方米)                    投资额
                          竣工项                                                          米)
                            目

           万 通
     北    怀 柔          在建项
1                  住宅                41,065.424               126,489       126,489    96,579.51     29,909.49       145,007      122,855
     京    新 新          目
           家园
           天 竺
     北                   在建项
2          新 新   住宅               212,263.851               225,877    330,535.21           0     330,535.21       320,228       16,466
     京                   目
           家园
           河 北
     北    香 河
     京    运 河          在建项
3                  住宅                  153,734                178,936       178,936     127,925         51,011    113,935.84     20,833.78
     周    国 际          目
     边    生 态
           城
     天    万 通
4                  住宅   竣工            63,496                147,732       167,615           0        167,615    178,597.45      9,221.06
     津    华府
           万 通
     天
5          新 城   住宅   竣工           112,586                489,664       478,989           0        478,989    238,318.57          7.39
     津
           国际
     天    万 通
6                  住宅   竣工            78,208                124,791       179,566           0        179,566       120,297            0
     津    生 态
          城 新
          新 家
          园
          万 通
     天
7         金 府   住宅   竣工       42,438     135,800      157,046            0    157,046      88,666            0
     津
          国际
          万 通          一期竣
     天
8         新 新   住宅   工/二期   129,839     103,840      168,265            0     81,518     129,603       19,520
     津
          逸墅           未开工
          万 通
     天
9         上 游   住宅   竣工      111,530     281,445      357,578            0    357,578     206,480         34.91
     津
          国际
          万 通
     天   上 北
10                住宅   竣工      245,417     364,346      442,677            0    442,677   186,780.09      184.26
     津   新 新
          家园
          天 津
     天
11        万 通   综合   在建       8,706.8     64,604       93,556       93,556         0       163,234    23,575.55
     津
          中心
     上           写字
          虹 桥
     海           楼 +
12        万 通          在建      12,193.5     52,040       81,547       81,547         0       182,827   142,469.69
     虹           配套
          中心
     桥           商业
          杭 州
     杭   万 通
13   州   上 园   住宅   在建       36,275    83,432.39   114,526.88   114,526.88        0      155,900      122,700
     市   新 新
          家园
          杭 州
     杭
          未 来
14   州           综合   在建       63,375    196,452.8    280,658.1    280,658.1        0      140,000       20,000
          科 技
     市
          城
          杭 州
     杭   万 通     写字
15                         竣工           17,522               18,625.5        18,833           0        18,833       36,400         35,000
     州   中心 D    楼
          座
     金
          金 牛
     牛
          区 金
16   新             综合   竣工        18,915.54             144,709.33    179,274.21           0     179,274.21      53,979             0
          府 路
     都
          88 号
     会
          青   羊
     红
          区   过
     墙
17        街   楼   综合   竣工          6,668.43                53,277     69,941.16           0      69,941.16     101,704             0
     国
          街   17
     际
          号
备注:
万通怀柔新新家园项目规划计容建筑面积 126,489 平方米中,商品房为 95339.03 平方米、回迁房为 29909.49 平方米、商业为 1240.48 平方米。
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□ 不适用
序                                                经营业   可供出售面     已预售面积(平方
               地区                 项目
号                                                  态     积(平方米)           米)
1     怀柔区迎宾路西侧      万通怀柔新新家园      住宅       97,625.64            28,863.36
      HR-0002-54
2     北京市顺义区天竺      天竺新新家园          住宅      302,126.77           226,879.38
3     河北省廊坊市香河县    河北香河运河国际      住宅          73,303            26,960.76
                            生态城一期
4    天津开发区             万通华府              住宅          135,989            134,482
5    天津开发区             万通新城国际          住宅          407,398            402,860
6    天津生态城             万通生态城新新家      住宅          126,638            125,804
                            园
7   天津空港经济区          万通金府国际        住宅         134,368               82,408
8   天津生态城              万通新新逸墅        住宅          47,969               31,689
9   天津红桥区              万通上游国际        住宅      248,935.24         247,846.77
10  天津滨海新区            万通上北新新家园    住宅      383,172.39         383,172.39
11  杭州拱墅区              杭州万通中心 E 座   写字楼     41,282.18             6,972.11
12  成都金牛区金府路 88 号  金牛新都会          综合      162,407.64         146,787.43
13  成都青羊区过街楼街 17   红墙国际            综合       64,787.76           61,922.57
    号
备注:
万通怀柔新新家园已预售面积为 28863.36 平方米,其中商品房 2166.91 平方米、回迁房 26696.45
平方米。


4. 报告期内房地产出租情况
√适用□ 不适用
                                                                 单位:万元 币种:人民币
                                                                                租金收入
                                     出租房地产
序                                                 出租房地产    是否采用公允   /房地产
      地区        项目   经营业态    的建筑面积
号                                                 的租金收入    价值计量模式 公允价值
                                       (平方米)
                                                                                   (%)
             万通中心
1    北京              办公写字楼     35,379.11       11,239              否
             D座
             万通中心
2   北京               车位           19,516.88           429             否
             D座
             新城国际
3   北京     逸兰酒店 酒店公寓        14,152.54         4,277             否
             公寓
             亚历山大
4   北京               会所            5,256.33         1,152             否
             会所
备注:1、新城国际逸兰酒店公寓总面积约 2 万余平米,其中,万置公司(公司控股子公司,持股
比例 60%)占有 70%,表中填写各项数据均为万置公司部分。2、新城国际三期会所为万置公司自
己经营,非出租物业。
七 非主营业务导致利润重大变化的说明

     2015 年,杭州房地产市场体现出供应量增长、成交量增长、市场热度上升、板块差异明显、
大型房地产开发商竞争激烈等特点, 2015 年四季度,杭州两个项目所在区域市场库存量仍在上
升,去库存压力持续加大,在 2015 年 12 月 18 日至 21 日召开的中央经济工作会议上,中央提出
要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,以加快去库存速度。
     杭州万通中心项目主要的物业类型为写字楼及酒店式公寓,具体包括 5A 级写字楼(E 幢),普
通写字楼(A、C 幢)、酒店式公寓(B、D 幢)、底商以及地下车位。2015 年度写字楼尾盘在售;酒店
式公寓去化速度慢且周边类似可比物业的销售均价为 1.7-1.8 万元/㎡,公司结合杭项目所在区域
的市场现状、主要竞争对手的销售情况等,及时调整项目的销售策略,普通写字楼尾盘和酒店式
公寓的售价下调至与周边均价范围一致的水平。按照新销售策略的定价测算,普通写字楼可变现
净值(可变现净值=存货估计售价-至完工估计将发生的成本-估计销售费用-相关税金)低于账面价值
0.05 亿元,酒店式公寓可变现净值低于账面价值 1.35 亿元,按照会计准则相关规定普通写字楼和
酒店式公寓共计提存货跌价准备 1.4 亿元。
     杭州上园国际项目共 9 栋高层住宅,占地面积 3.6 万平方米,建筑面积 11.5 万平方米,项目
尚未完工,住宅的单方成本约 1.8 万元-1.9 万元/㎡。2015 年受政府宏观政策及房地产市场持续调
整的影响,与该项目毗邻且同期拿地同物业类型的竞品楼盘以 1.3 万元/㎡入市,于资产负债表日,
周边竞品楼盘销售均价为 1.2-1.4 万元/㎡,公司作出降低售价、缩短去库存周期,快速回笼资金
的策略,预计开盘销售定价下调至与周边楼盘均价范围一致的水平,按照该新的销售定价测算,
杭州上园国际项目住宅的可变现净值低于账面价值 4.7 亿元,按照会计准则相关规定计提存货跌
价准备 4.7 亿元。两个项目共计提存货跌价准备 6.1 亿元。



八 公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业竞争格局和发展趋势
     未来,房地产行业仍然是国内经济发展的重要力量,仍会在中国经济的稳增长中发挥重要的
作用,但房地产行业发展的“野蛮生长”时代已结束,未来房地产行业整体增速放缓是大势所趋,
房企间的竞争将从规模、杠杆竞争转向运营、资本、产品、服务等全方位综合实力的较量,区域
分化、城市分化使得核心城市核心区域的竞争将更加激烈。
     公司是国内颇具特色的住宅和商业地产开发商,现时及潜在竞争对手主要为国内开发商。公
司在土地收购、品牌知名度、财务资源、价格、产品品质、服务品质及其他因素上展开竞争。为
在激烈竞争中争夺市场份额,公司已建立不同类型的产品和品牌,以将其市场地位区分,以吸引
不同目标客户群体。另外,交通便利、配套设施及品质声誉也是影响住宅项目吸引力的主要因素。

(二) 公司发展战略
     以京津地区为战略核心区域,精耕深耕,形成该区域的竞争优势;并积极布局京津冀和华东
等经济发达区域,点线面逐步覆盖,充分利用其区位优势有效积聚各方资源,为万通地产发展提
供助力;同时适度关注其他潜在城市化进程加快的城市,寻找富有人居资源和投资价值或者未来
新城市核心的地段,为万通未来发展提供新的增长点。

(三) 经营计划
     2016 年,公司计划新开工 3 个项目,分别为河北香河运河国际生态城一期 19.88 万平方米、
河北香河运河国际生态城二期 17.89 万平方米和万通新新逸墅 7.10 万平方米;计划竣工 5 个项目,
分别为万通怀柔新新家园 9.66 万平方米、河北香河运河国际生态城一期 12.79 万平方米、天津万
通中心 9.36 万平方米、上海万通中心 8.15 万平方米和杭州万通上园新新家园 11.45 万平方米。



九 涉及财务报告的相关事项

7.1 与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的,公司应当说明情况、
    原因及其影响。

不适用

7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的,公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
    响。

不适用

7.3 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。

本年度新纳入合并范围的子公司和结构化主体为北京万通新新文化传媒有限公司(以下称“新新
文化”),北京万通新新教育科技有限公司(以下称“新新教育”)和“中融国富-稳兴 1 号契约型
基金”(以下称“中融国富契约型基金”),本年度不再纳入合并范围的子公司主要为本年处置的
北 京 佳 成 宁 远 投 资 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 称 “ 佳 成 宁 远 ”) 和 本 年 注 销 的
CapitalLinkAsiaInvestmentPtt.Ltd 及 GreenHousingInvestmentPtt.Ltd。

7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的,董事会、监事会应当对涉及事项作出
    说明。

不适用

                                                  公司名称     北京万通地产股份有限公司

                                                 法定代表人              李虹

                                                    日期               2016-3-17

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