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个股公告正文

东华实业:2013年年度报告摘要(修订版)

日期:2014-05-10附件下载

                       广州东华实业股份有限公司
                         2013 年年度报告摘要


一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2   公司简介
            股票简称                    东华实业                股票代码               600393
          股票上市交易所                                    上海证券交易所
            股票简称                    09 东华债               股票代码               123002
          股票上市交易所                                    上海证券交易所
        联系人和联系方式                    董事会秘书                        证券事务代表
               姓名                            蔡锦鹭                             徐广晋
               电话                        020-87397172                       020-87379702
               传真                        020-87386297                       020-87386297
            电子信箱                     caijinlu@tom.com                xuguangjin2002@163.com

二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
                                                                   单位:元 币种:人民币
                                                2012 年(末)              本年(末)
                                                                          比上年
                   2013 年(末)                                                        2011 年(末)
                                        调整后              调整前       (末)增减
                                                                          (%)
 总资产          3,345,264,397.72   3,658,058,331.02 3,535,550,674.62        -8.55 3,131,996,552.92
 归属于上市公
 司股东的净资     958,456,206.62     948,324,752.95    931,787,005.72         1.07    901,612,481.68
 产
 经营活动产生
 的现金流量净      -49,348,849.91   -120,701,814.51    -123,345,797.79     不适用     -259,320,911.78
 额
 营业收入         489,563,815.91     550,848,109.95    535,235,456.08        -11.13   777,623,162.93
 归属于上市公
 司股东的净利      25,320,051.46      27,184,248.14     30,174,524.04         -6.86    11,279,715.98
 润
 归属于上市公
 司股东的扣除
                   27,002,181.37      18,805,357.37     20,962,351.85        43.59      6,480,863.45
 非经常性损益
 的净利润
                                                                         减少 0.28
 加权平均净资
                             2.66               2.94              3.29     个百分               1.24
 产收益率(%)
                                                                                点
 基本每股收益
                             0.08               0.09              0.10       -11.11             0.04
 (元/股)
 稀释每股收益
                             0.08               0.09              0.10       -11.11             0.04
 (元/股)


                                            1
2.2 前 10 名股东持股情况表
                                                                              单位:股
                                             年度报告披露日前第 5 个交
 报告期股东总数                    22,335                                                22,353
                                             易日末股东总数
                                     前 10 名股东持股情况
                                 持股比例                 持有有限售条   质押或冻结的股份数
        股东名称     股东性质                持股总数
                                   (%)                     件股份数量            量
 广州粤泰集团有限   境内非国
                                    48.84    146,521,570    10,000,000   质押       143,670,000
 公司               有法人
 中海信托股份有限
 公司-中海聚发-
                    未知             1.14      3,429,867                 无
 新股约定申购资金
 信托(14)
                    境内自然
 郭治平                              0.78      2,325,000                 无
                    人
                    境内自然
 周银美                              0.44      1,308,600                 无
                    人
                    境内自然
 王云                                0.43      1,295,000                 无
                    人
                    境内自然
 周国庆                              0.41      1,243,683                 无
                    人
                    境内自然
 刘锦英                              0.37      1,116,800                 无
                    人
                    境内自然
 谢家如                              0.35      1,040,000                 无
                    人
                    境内自然
 张秀兰                              0.32       959,489                  无
                    人
                    境内自然
 章月娟                              0.29       873,400                  无
                    人
                                    本公司控股股东广州粤泰集团有限公司与其他股东之间不存
                                在关联关系,也不属于《上市公司持股变动信息披露管理办法》中
 上述股东关联关系或一致行动
                                规定的一致行动人情况;其他股东未知是否存在关联关系,未知是
 的说明
                                否属于《上市公司持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动
                                人情况。

2.3   以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系




                                         2
三、   管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
    2013 年,国家对房地产行业的整体调控基调贯彻始终。年初“国五条”及各地细则出
台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。而全年随着各地限购、限贷等调控政策
的相继出台,各个不同城市的市场走势出现分化。报告期内,公司全年有销售收入的项目主
要包括江门项目、河南三门峡的天鹅湾项目以及广州地区零星存量物业等。报告期内,公司
项目销售情况如下:
    江门方面:江门天鹅湾项目全年签约销售面积 55688 平方米,签约金额 3.28 亿元。全
年实现结算销售收入 32343.58 万元。三门峡方面:三门峡天鹅湾全年共签约面积 10434.02
平方米,签约金额 3183.93 万元,全年实现结算销售收入 9357.23 万元。广州方面:零散物
业全年实现结算销售收入 2949.90 万元,实现租金收入 1090.31 万元。
    2013 年公司全年实现营业收入 48956.38 万元,比上年同期减少 11.13%。主要原因是报
告期内公司在北京的项目已经结束,主要销售收入来自于江门和三门峡地区,广州的益丰项
目仍未达到确认条件,致使报告期可达到确认条件的销售收入减少。报告期内公司归属母公
司净利润 2532.01 万元,同比减少 6.86%。截止 2013 年 12 月 31 日,公司总资产 33.45 亿元,
归属于母公司的所有者权益 9.6 亿元。
    报告期内,为增强公司盈利能力,配合加快实现本公司向矿业发展的战略目标,考虑到
本公司在北京所开发的天鹅湾项目已进入到收尾阶段,主要可售房产已基本销售完毕,后期
该项目将很难再为公司贡献利润收益,同时为避免同业竞争以及更好更有效的开展本公司在
湖南新矿产项目的开发。公司调整了经营结构,将本公司全资子公司北京博成房地产有限公
司的股权转让给控股股东广州粤泰集团有限公司,同时收购了控股股东粤泰集团全资子公司


                                          3
粤城泰矿业所持有的明大矿业 65%的股权,并与控股股东广州粤泰集团有限公司共同出资
成立了广州粤东铧矿业有限公司,专门负责公司矿产业务的开展。
    另外,公司的主业房地产业属于资金密集型行业,房地产开发从取得开发土地到实现房
地产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复杂,公司房地
产业务规模偏小,房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱,在当前房地产行业竞争
加剧、行业集中度进一步提高的背景下,公司房地产业务的发展面临着一定局限。同时,公
司控股股东与公司在房地产开发业务方面存在同业竞争的问题。为此,报告期内,本公司计
划向粤泰集团、淮南中峰、广州新意、城启集团、广州建豪、广州恒发、广州豪城发行股份
购买其持有的房地产业务经营性资产,具体包括:粤泰集团持有的淮南置业 60%股权、海
南置业 52%股权;淮南中峰持有的淮南置业 30%股权;广州新意持有的海南置业 25%股权;
城启集团持有的广州天鹅湾项目;广州建豪持有的雅鸣轩项目一期;广州恒发持有雅鸣轩项
目二期;广州豪城持有的城启大厦投资性房地产。本次交易中发行股份购买资产的股份定价
基准日为本次重组的第一次董事会决议公告日。经各方协商确定,本次非公开发行的发行价
格为 5.80 元/股,不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票交易均价。同时,本公司拟向不
超过 10 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金,募集配套资金总额不超过本次交易总
金额的 25%。本次非公开发行股票募集配套资金的股份发行价格不低于定价基准日前 20 个
交易日东华实业股票交易均价的 90%,即不低于 5.22 元/股。截止报告期末,公司尚未完成
对上述标的资产的审计评估工作,也并未就上述事项召开股东大会。如果本次重组完成后,
上市公司的市场竞争力和资产负债率下降,资产质量、持续盈利能力将得到改善。今后,公
司将继续降低管理成本,提升运营效率,进一步形成产业合力,充分发挥产业协同效应。
    报告期内,公司总部为强化内部管理实施过程控制,坚持例会制度,对部门工作做到长
计划、短安排、有部署、有落实,例会上通报前期工作完成情况,部署落实后续工作任务和
工作内容,发现问题及时纠正,同时也为部门内部绩效考核工作提供依据。同时,公司要求
各地区公司细化开年工作会议布置的年度工作计划,落实大例会布置的月度工作计划。工程
工作方面,要求地区公司在确保工程质量、生产安全的前提下,抓效益、抢进度;开发工作
方面,为最大限度保证年度的开发节点工作的完成,要求各地区公司将年度开发节点分解,
落实到月计划,每月向管理层上报《开发工作报表》,以确保定时掌握各项目开发进度,强
化了计划的跟进力度。
    在项目开发中,公司坚持融资和成本控制并驾齐驱的原则,促使公司平稳发展。报告期
内,公司完成了部分开发项目前期项目方案设计和深化,并进行了项目成本预算分析。此外,
为了加强在设计阶段进行成本控制,公司对部分项目施工图进行审核,并为项目设计人员提
供了审核意见,让项目在设计阶段就开始注重成本控制。在招标采购结算方面,公司实行工
程招标与集中采购, 对公司各地区工程项目的实际发生成本进行严格的把控,包括各地区
各项目中指令变更金额累计超过合同金额 10%的造价审核。在财务管理方面,公司制定整
体融资计划方案,多渠道筹措资金,为公司持续发展提供资金层面的支持与保障。报告期内,
公司充分发掘融资潜力,积极开拓多种筹资方式。确保了 2013 年度公司生产营运所需资金。
同时做到全年无任何不良贷款记录。在资金运用上,公司不断提高资金利用效率,合理安排
资金使用,统筹资金的营运调拨,保证资金在各环节的综合平衡,确保各项目开发生产的顺


                                         4
利进行。
    报告期内,除江门和三门峡项目外,公司广州益丰项目已经取得预售许可证并对外进行
销售,从而缓解了公司项目开发的部分资金需求。




                                       5
                                                      广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要




          报告期内公司 2013 年度房地产储备、出租、销售及财务融资情况(见下表):
          ①截止 2013 年 12 月 31 日公司房地产项目储备情况:

                                项目权    项目占地面积       项目总建筑面积       一级土地整理面
 项目名称       地址     类别                                                                               目前进展情况                       备注
                                益(%)   (平方米)           (平方米)          积(平方米)
                广州市                                                                                 现正在办理建设工程规划许
广州嘉盛项目             商住    100          5446                63188.6                 0                                         该项目开发后以销售为主。
                                                                                                       可证。
                越秀区

                广州市
广州旭城项目             商住    100        5057.55               37461.8                 0            正在办理施工许可证。         该项目开发后以销售为主。
                越秀区

                                                                  780000
江门天鹅湾项    江门市                                                                                 目前公司正在对江门项目滚
                         商住    100        296573.9          (已经完成开发                                                        该项目开发后以销售为主。
目              江海区                                                                                         动开发。
                                                                 220000)

北京东华虹湾    北京市                                                                                 目前正在项目一级开发中,已   目前公司没有对该项目未来的
                         商业     70        19622.9                              19622.9(占地面积)
项目            朝阳区                                                                                     取得土地使用证。         销售或出租规划进行详细划分。

西安六村堡泥
                西安市                                                                                 已和当地政府签订城中村改
河村及北皂河                                                                                                                        目前公司没有对该项目未来的
                西咸新   综合     80        1192066                                    1192066         造协议,目前正在项目一级开
村城中村改造                                                                                                                        销售或出租规划进行详细划分。
                  区                                                                                   发中,尚未取得土地使用证。
项目

三门峡天鹅湾    河南陕
                         综合    100          100354               238943                 0                  规划通过评审            该项目开发后以销售为主。
项目(西区)      县

       合计                                1619120.35            1119593.4            1211688.9

       ②2013 年度房地产出租情况表:



                                                                             1
                                            广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要




    出租物业分类       出租面积(平方米)           出租率(%)      经营收入(万元)         每平方米租金收入(元)
         商业                 9935                       67                362.32                      30.30
         办公                18049                       96                542.15                      50.14
         车位                 2601                      100                 58.82                   355 元/月/个
         其他                 6111                       90                184.41                      26.26
         合计                36696                                       1147.70
③2013 年度项目销售情况:

                                                           截止 2013 年底剩     2013 年已经出
                             总建筑面积   2013 年新开工                                          出售的每平方米平均售    2013 年 销 售
项目                                                       余可供销售的面       售或预售面积
                             (平方米)   面积(平方米)                                         价(元)                金额(万元)
                                                           积(平方米)         (平方米)

       广州益丰花园项目         44250           0               18460.32           16417.15             30500             50,108.87

                                                                                                   洋房约 5890 元/㎡
                      住宅                                       29957               54416                                31,992.40
                                                                                                   别墅约 9600 元/㎡

 江门天鹅湾项目       商铺     780000         58153              440.3                363               20842 元/㎡         756.58

                                                                                                 车位约 15 万元/个,子
                      车位                                      约 960 个             909                                   60.30
                                                                                                  母车位约 22 万元/个

三门峡天鹅湾项目(东区)       144138           0                11072               10434                  3057           3183.93

             合计              968388         58153             59929.62           82539.15                                86102.08
   注:上表不包括公司零星存量物业的销售。




                                                                 2
                       广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


3.1.1 主营业务分析
3.1.1.1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                       单位:元 币种:人民币
 科目                                     本期数                 上年同期数         变动比例(%)
 营业收入                                     489,563,815.91         550,848,109.95           -11.13
 营业成本                                     273,884,174.74         347,237,632.94           -21.12
 销售费用                                      10,948,158.18           7,034,754.29            55.63
 管理费用                                      71,786,906.09          79,426,453.54            -9.62
 财务费用                                      57,929,059.91          49,626,922.98            16.73
 经营活动产生的现金流量净额                   -49,348,849.91       -120,701,814.51
 投资活动产生的现金流量净额                 -103,662,447.79          -24,944,243.85
 筹资活动产生的现金流量净额                   189,791,180.19         167,384,219.53            13.39


3.1.1.2 收入
(1)   驱动业务收入变化的因素分析
      报告期内公司在北京的项目已经结束,主要销售收入来自于江门和三门峡地区,广州的
益丰项目仍未达到确认条件,致使报告期可达到确认条件的销售收入减少。


3.1.1.3 成本
(1) 成本分析表
                                                                                    单位:元
 分行业情况
                                                                                           本期金额
                                                  本期占总                     上年同期
                 成本构成                                                                  较上年同
      分行业                   本期金额           成本比例     上年同期金额    占总成本
                   项目                                                                    期变动比
                                                    (%)                        比例(%)
                                                                                             例(%)
 (1)房地产
                            251,671,650.82            93.41   290,178,742.16       87.05      -13.27
 业
 (2)服务业                  17,499,145.71            6.49    31,856,131.29        9.56      -45.07
 (3)建筑施
                                 267,159.71            0.10    11,327,538.75        3.40      -97.64
 工业
 合计                       269,437,956.24           100.00   333,362,412.20      100.00      -19.18
 分产品情况
                                                                                           本期金额
                                                  本期占总                     上年同期
                 成本构成                                                                  较上年同
      分产品                   本期金额           成本比例     上年同期金额    占总成本
                   项目                                                                    期变动比
                                                    (%)                        比例(%)
                                                                                             例(%)
 (1)房产销
                            245,543,697.96            91.13   285,303,164.87       85.58      -13.94
 售
 (2)房地产
                               6,127,952.86            2.27     4,875,577.29        1.46       25.69
 出租
 (3)建筑安
                                 267,159.71            0.10    31,856,131.29        9.56      -99.16
 装
 (4)其他                   17,499,145.71             6.50    11,327,538.75        3.40       54.48
 合计                       269,437,956.24           100.00   333,362,412.20      100.00      -19.18

3.1.1.4 其它


                                              1
                         广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


3.1.1.4.1 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
    2013 年 12 月,为了解决粤泰集团与公司在房地产开发业务方面面临的同业竞争问题,
提高上市公司业务经营的独立性,改善法人治理结构,提升治理水平。本公司拟向粤泰集团、
淮南中峰、广州新意、城启集团、广州建豪、广州恒发、广州豪城发行股份购买其持有的房
地产业务经营性资产,具体包括:粤泰集团持有的淮南置业 60%股权、海南置业 52%股权;
淮南中峰持有的淮南置业 30%股权;广州新意持有的海南置业 25%股权;城启集团持有的
广州天鹅湾项目;广州建豪持有的雅鸣轩项目一期;广州恒发持有雅鸣轩项目二期;广州豪
城持有的城启大厦投资性房地产。本次交易中发行股份购买资产的股份定价基准日为本次重
组的第一次董事会决议公告日。经各方协商确定,本次非公开发行的发行价格为 5.80 元/股,
不低于定价基准日前 20 个交易日公司股票交易均价。
    同时,本公司拟向不超过 10 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金,募集配套资
金总额不超过本次交易总金额的 25%。本次非公开发行股票募集配套资金的股份发行价格
不低于定价基准日前 20 个交易日东华实业股票交易均价的 90%,即不低于 5.22 元/股。
    截止报告期末,公司尚未完成上述标的资产的评估审计工作,也未就上述事项召开股东
大会。


3.1.1.4.2 发展战略和经营计划进展说明
    2013 年在公司经营管理层的努力下,公司取得了一定的经营成绩。与此同时,公司也
在不断提升自身管控水平,加强制度建设,强化资金管理,严格控制成本,抓重点求突破。
    在矿产业务方面,因是公司刚刚涉足的战略发展领域,与公司主营的房地产行业的跨度
很大,公司以良好的心态,边探索、边实施、边调整,逐渐完善管理制度,结合当地实际情
况,制定并颁发了《明大矿业公司招标管理办法》和《关于茶陵县明大矿业投资有限公司、
茶陵嘉元矿业有限公司规范付款审批程序的补充规定》等一系列相关管理规定。2014 年公
司将务求落实执行生产管理规程和技术监督机制,两大主营业务协调发展。
    此外,为了解决粤泰集团与公司在房地产开发业务方面面临的同业竞争问题,提高上市
公司业务经营的独立性,改善法人治理结构,提升治理水平。公司第七届董事会第二十三次
会议审议通过了公司向关联方发行股票购买房地产资产的预案。


3.1.2 行业、产品或地区经营情况分析

3.1.2.1 主营业务分行业、分产品情况
                                                                          单位:元 币种:人民币
                                         主营业务分行业情况
                                                                营业收入         营业成本    毛利率比
                                                    毛利率
   分行业         营业收入         营业成本                     比上年增         比上年增    上年增减
                                                    (%)
                                                                  减(%)            减(%)       (%)
 ( 1 )房 地                                                                                增加 4.06
                457,281,807.62   251,671,650.82         44.96            -6.87      -13.27
 产业                                                                                        个百分点
 ( 2 )服 务                                                                                增加 23.25
                 18,721,286.37    17,499,145.71          6.53           -31.41      -45.07
 业                                                                                          个百分点
 ( 3 )建 筑                                                                                减少 6.43
                   222,633.09       267,159.71         -20.00           -97.77      -97.64
 施工业                                                                                      个百分点

                                              2
                           广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


                                                                                                   增加 6.52
 合计           476,225,727.08     269,437,956.24             43.42          -9.86       -19.18
                                                                                                   个百分点
                                             主营业务分产品情况
                                                                       营业收入      营业成本     毛利率比
                                                          毛利率
   分产品           营业收入           营业成本                        比上年增      比上年增     上年增减
                                                          (%)
                                                                         减(%)         减(%)        (%)
 ( 1 )房 产                                                                                     增加 4.53
                446,507,118.95     245,543,697.96             45.01          -6.85       -13.94
 销售                                                                                             个百分点
 ( 2 )房 地                                                                                     增加 9.33
                   18,922,859.02       6,127,952.86           67.62          61.88        25.69
 产出租                                                                                           个百分点
 ( 3 )建 筑                                                                                     减少 6.43
                     222,633.09         267,159.71            -20.00       -97.77        -97.64
 安装                                                                                             个百分点
                                                                                                  减少 48.79
 (4)其他         10,573,116.02      17,499,145.71           -65.51       -61.26        -45.07
                                                                                                  个百分点
                                                                                                  增加 6.52
 合计           476,225,727.08     269,437,956.24             43.42          -9.86       -19.18
                                                                                                  个百分点

3.1.2.2 主营业务分地区情况
                                                            单位:元 币种:人民币
            地区                  营业收入                营业收入比上年增减(%)
华北地区                                 8,148,170.35                              -90.16
华南地区                              374,242,654.58                                 7.70
华中地区                                93,834,902.15                                4.61
华东地区                                         0.00                             -100.00
本年度华北地区营业收入比上年大幅度减少的主要原因是本公司于北京天鹅湾的项目已于
报告期内完结。

3.1.3 资产、负债情况分析
3.1.3.1 资产负债情况分析表
                                                                                            单位:元
                                                                                                本期期末金
                                                                                  上期期末数
                                        本期期末数占总                                          额较上期期
  项目名称           本期期末数                                 上期期末数        占总资产的
                                        资产的比例(%)                                         末变动比例
                                                                                  比例(%)
                                                                                                   (%)
 货币资金            270,350,132.38                    8.08     208,625,600.24            5.70         29.59
 应收账款             65,889,037.07                    1.97      34,309,810.14            0.94         92.04
 预付账款             86,466,235.23                    2.58      35,594,164.10            0.97        142.92
 应收利息              2,285,412.63                    0.07         762,927.44            0.02        199.56
 其他应收款          463,884,650.07                   13.87     436,710,114.66          11.94           6.22
 存货              2,071,465,347.05                   61.92   2,539,447,870.14          69.42         -18.43
 长期股权投
                      11,630,155.43                    0.35      11,630,155.43           0.32           0.00
 资
 投资性房地
                     125,469,026.83                    3.75     133,528,283.61           3.65          -6.04
 产
 固定资产             90,709,370.67                    2.71     103,368,925.24           2.83         -12.25
 在建工程             64,043,300.97                    1.91      58,268,182.71           1.59           9.91
 无形资产             19,302,969.66                    0.58      18,506,472.80           0.51           4.30
 商誉                    730,000.00                    0.02         730,000.00           0.02           0.00
 长期待摊费              747,698.66                    0.02       3,861,556.30           0.11         -80.64


                                                  3
                       广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


 用
 递延所得税
                  72,291,061.07                  2.16     72,714,268.21      1.99      -0.58
 资产
 资产总计      3,345,264,397.72             100.00      3,658,058,331.02   100.00      -8.55
 短期借款        733,420,000.00              21.92        330,000,000.00     9.02     122.25
 应付票据                  0.00               0.00        140,000,000.00     3.83    -100.00
 应付账款        169,944,532.06               5.08        816,751,675.53    22.33     -79.19
 预收账款        470,398,093.07              14.06        240,208,991.19     6.57      95.83
 应付职工薪
                   4,028,030.12                  0.12      9,356,162.95      0.26     -56.95
 酬
 应交税费         28,598,624.55                  0.85     79,069,273.08      2.16    -63.83
 应付利息          2,427,479.57                  0.07        944,807.22      0.03    156.93
 应付股利            200,000.00                  0.01        702,364.12      0.02    -71.52
 其他应付款      169,163,428.49                  5.06    384,850,443.74     10.52    -56.04
 一年内到期
 的非流动负      123,986,433.09                  3.71     45,068,178.39      1.23    175.11
 债
 其他流动负
                  79,533,107.00                  2.38     79,533,107.00      2.17       0.00
 债
 长期借款        194,000,000.00                  5.80     171,266,600.14     4.68      13.27
 应付债券        297,900,000.00                  8.91     296,850,000.00     8.11       0.35
 负债合计      2,273,599,727.95                 67.96   2,594,601,603.36    70.93     -12.37
货币资金:收到销售房屋资金及取得银行借款资金增加
应收账款:本期出售子公司北京博成房地产公司,合并范围变化,上市公司应收博成工程款
不再抵消所致
预付账款:本期预付股权收购款增加所致
应收利息:计提应收银行定期存款保证金利息增加所致
存货:本期出售子公司北京博成房地产公司所致
长期待摊费用:本期临时设施减少所致
短期借款:本期银行短期借款增加所致
应付票据:本期应付票据到期支付所致
应付账款:本期出售子公司北京博成房地产公司所致
预收账款:本期预收房款增加所致
应付职工薪酬:本期出售北京博成房地产公司等五家公司和本期支付工资增加所致
应交税费:本期出售子公司北京博成房地产公司所致
应付利息:本期计提长短期借款利息所致
应付股利:本期将部分长期挂账的应付股利转入其他应付款科目所致
其他应付款:本期出售北京博成房地产公司等五家子公司和清偿的款项增加所致
一年内到期的非流动负债:本期一年内到期的长期借款增加所致


3.1.4 核心竞争力分析
    (1) 有效的项目成本控制,稳健进取的发展战略
    公司多年来一直沿用"以销定产"的发展战略,经营决策合理,从不在房地产市场"过热"、

                                            4
                        广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


地价不合理飙升等状况参与土地的竞拍,坚持以协议收购,用合理的价格、相对宽松、灵活
的付款和合作的方式取得土地储备。在房地产市场陷入低迷阶段,土地市场价格大幅下跌,
公司则以合作的方式取得项目开发权,所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定,
项目布局灵活,成本合理,为公司未来的持续稳健发展和业绩奠定了坚实的基础。
      (2) 良好的知名度,专业的房地产开发设计能力
      东华实业上市前作为广州市老牌的房地产开发商,是广州市最早取得房地产开发一级资
质的少数几家公司之一,在广州房地产界拥有良好的知名度,"广州东华实业股份有限公司"
以及本公司商标图形作为广州市不动产代理、管理的著名商标品牌,在房地产开发方面拥有
极其丰富的经验。近年来,公司高薪聘请了在行业内具有丰富设计经验和良好口碑的房地产
设计人才,并吸收了大批年轻优秀的专业人员,时尚前瞻的风格体现在公司"天鹅湾"品牌的
设计上,在北京、江门、河南等地与同档次的房地产产品相比都具有较强的市场竞争力。
      (3) 经验丰富和心理素质良好的管理团队
      公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队,公司经营管理层中大部分人员都经历
过房地产的低谷阶段,经受过房地产低潮的考验,具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验,
懂得如何利用灵活的经营管理模式来帮助企业渡过难关,丰富的管理经验与良好的心理素质
是引导企业克服困难的保证。
      (4) 坚实的大股东后盾
      2003 年广州粤泰集团有限公司通过股权收购成为本公司控股股东,自收购以来控股股
东及其关联方有计划的将其优质资产不断置入,多年来一直为公司带来主要利润来源的北
京、江门项目以及广州的部分项目都是大股东及其关联方通过资产置换及股权转让等方式置
入上市公司的,这使公司的项目逐步趋向多元化,也为公司将来利用资本市场做大做强提供
了良好的基础。除此大股东目前仍有许多可供开发的项目资源,这些资源都将继续为上市公
司未来的发展提供坚实的保障。


3.1.5 投资状况分析
3.1.5.1 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)   委托理财情况
 本年度公司无委托理财事项。


(2)   委托贷款情况
 本年度公司无委托贷款事项。


3.1.5.2 募集资金使用情况


      募集资金总体使用情况
                                                                     单位:万元 币种:人民币
                                                                                      尚未使用募集
 募集年      募集方   募集资金    本年度已使用募     已累计使用募      尚未使用募
                                                                                      资金用途及去
   份          式       总额        集资金总额         集资金总额      集资金总额
                                                                                            向
      2009   公司债   30,000.00                  0         30,000.00             0 0

                                             5
                      广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


   合计        /      30,000.00                0        30,000.00             0        /
     本公司 2009 年 3 亿元公司债券于 2010 年 1 月 4 日发行结束,扣除发行费用后的净募集
款项约为 2.94 亿元,债券期限为 6 年。截至报告期末,本期公司债券募集资金已使用
30,000.00 万元用于归还银行借款及补充公司流动资金,与本期债券申报的使用用途一致。


3.1.5.3 主要子公司、参股公司分析
                                                         注册
                                                                 资 产 规 模净利润(万
公司名称                                                 资本(万
                                   业务性质 主要产品或服务
                                                                 (万元)     元)
                                                         元)
北京东华虹湾房地产开发有限公司 房地产 商品房             10000   48679.88   18.38
江门市东华房地产开发有限公司 房地产 商品房               12000   72660.91   5014.17
三门峡东华房地产开发有限公司 房地产 商品房               5000    16275.49   -565.92
西安东华置业有限公司           房地产 商品房             11000   24078.21   -435.80
广州旭城实业发展有限公司       房地产 商品房             1000    35015.02   -48.05
茶陵县明大矿业投资有限责任公司 矿业     矿产品           2000    13815.44   -535.79
广东省富银建筑工程有限公司     建筑施工 房屋建筑工程施工 10800   58877.33   767.71

3.1.5.4 非募集资金项目情况
                                                                     单位:万元 币种:人民币
     项目名称        项目金额                  项目进度                     项目收益情况
 北京东华虹湾项
                       24,745.64    目前正在办理一级开发手续。 报告期内无收益
 目
                                                                     报告期内实现销售收入
 江门项目              36,581.19    目前正在开发中。
                                                                     32343.58 万元。
 广州益丰项目三
                       56,176.59    目前正在进行销售中。             报告期内无收益
 期
 广州五羊新城寺
                                    准备申报建设工程规划许可
 右新马路地块项        24,955.81                                     报告期内无收益
                                    证。
 目
 西安项目              21,372.61    目前正在一级开发中。             报告期内无收益
                                    目前正在重新申请《建设工程
 广州东华西项目        34,074.04                                     报告期内无收益
                                    规划许可证》。
 沈阳东华弘玺项
                                    无                               报告期内无收益
 目
                                    目前正在与中国银行股份有
 广州夏茅地块项                     限公司广东省分行、广州国际
                        6,061.40                                     报告期内无收益
 目                                 金融大厦及广州城启发展有
                                    限公司诉讼中。
                                                                     报告期内实现收入 324.97 万
 茶陵矿业项目          11,748.67    目前正在投资建设阶段。
                                                                     元。
       合计           215,715.95                  /                              /



3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
3.2.1 行业竞争格局和发展趋势
    房地产开发行业属于充分竞争、资源密集型行业。企业在当前形势下想要继续做强做大,
应顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场,同时把握市场主流需求、优化产品体

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                        广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


系、适时调整产品策略和营销战略。当前我国房地产市场区域和城市的差异与分化日趋明显,
行业内各房地产企业在经营水平、资源利用能力、品牌形象等方面的差距日益加大,强者更
强,标杆企业凭借在当地多年丰富经验和资源的积累,领先优势继续扩大。
       展望 2014 年,房地产调控政策仍将继续坚持从紧取向,抑制投资投机的政策取向不会
动摇。预计新增贷款和 M2 稳中有升推动全年商品房销售面积继续增长,而销售好转促进投
资开工企稳回升。预计未来行业内的龙头企业继续保持领跑地位,行业集中度将会进一步提
高。


3.2.2 公司发展战略
       公司经营管理层认为,未来中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生根本的改
变,经过调整后的房地产市场应呈现稳定发展的局面。未来公司的发展战略是在继续开发现
有房地产项目的同时,兼顾矿产资源的投入与开发,实现多元化经营的战略目标,逐步提升
公司的核心竞争实力。
       公司仍将立足于广州一线城市的房地产开发,并继续发展二、三线城市的房地产项目。
    2013 年 12 月,为了解决粤泰集团与公司在房地产开发业务方面面临的同业竞争问题,
提高上市公司业务经营的独立性,改善法人治理结构,提升治理水平。公司拟通过非公开发
行股票收购资产的方式收购公司控股股东及其关联方的房地产资产。
       如本次交易完成后,公司净资产规模将得到较大幅度提升,公司资产负债率将下降,公
司资产质量、持续盈利能力将得到改善。
       通过本次交易注入盈利状况良好的优质资产,可以促进公司可持续发展,丰富并提升公
司所掌握资源的数量和质量。本次交易将对公司业绩的提升和核心竞争能力的提高具有积极
的作用,有利于改善上市公司盈利状况,维护上市公司全体股东特别是中小股东的利益。
       此外,公司将密切关注宏观调控新形势下行业的新动态,发挥公司现有的优势,加强对
市场的预测和开拓能力,及时调整经营思路,把握市场契机,继续努力寻找新的利润增长点,
增强公司的盈利能力和收益能力,使公司具有更强的持续发展力。


3.2.3 经营计划
       (一)根据公司 2014 年度经营计划,公司将争取江门和广州等多个项目尽快开工。同
时,为解决工期要求紧,质量要求高的难题,公司将从严管理安全质量,同时适度加快工程
建设进度,科学制定工程进度节点计划,指导监督工程开发计划管理、质量管控、招投标管
理、安全生产等关键环节,为 2014 年经营计划的顺利实施完成提供有力保障。
       (二)继续深耕、巩固既有区域市场地位,实现地产业平稳发展。2014 年,公司将在
产品结构上,保持好以商品住宅为主适当配以部分商业地产的产品机构,择机进入城中村改
造等地产项目市场。在项目建设方面,确保达到计划进度。在土地储备方面,强化土地拓展
的有效性,通过公开招拍挂、股权收购、合作开发等形式,为公司持续发展增加土地储备。
在市场营销方面,采取积极主动的营销策略,加大项目促销力度,全力推动销售,确保年度
经营计划的实现。
       (三)2014 年,公司将合理安排资金使用,提高资金利用的效率,充分发掘现有融资


                                             7
                       广州东华实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要


潜力,同时加快资金回笼,降低资金使用成本,为公司持续发展提供资金层面的支持与保障。
   (四)积极推进重大资产重组工作,认真做好重大资产重组各项工作,寻求公司新的利
润增长点。
    (五)矿业方面,2014 年将围绕重点工程建设及均衡生产目标为中心,强化井下生产、
安全生产、日常行政管理,生产采取探采结合的生产方式,努力实现矿房采矿、出矿的生产
安排,初步完善井下生产安排持续均衡,工程衔接合理。


3.2.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
    为完成 2014 年度的经营计划和工作目标,资金来源渠道主要有:
   (1)公司自有资金及现有项目资金回笼;
   (2)银行贷款;
   (3)其他融资方;
   (4)公司开发项目的销售回款(2014 年度主要为广州益丰项目、江门项目等)
    上述资金主要用于北京虹湾国际中心项目、江门天鹅湾项目、西安项目、广州寺右新马
路商住地块项目、广州东华西路项目以及新的矿产项目的开发建设。


四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。
1、 与上期相比本期新增合并单位 2 家,原因为:
本期新设广州粤东铧矿业有限公司;收购茶陵县明大矿业投资有限公司 65%股权;

2、 本期减少合并单位 5 家,原因为:
本期处置了北京博成房地产有限公司、北京博成房地产经纪有限公司、北京城启天鹅湾物业
管理有限公司、北京天工苑装饰工程有限公司和北京天鹅湾休闲俱乐部有限公司。




                                            8

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