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个股公告正文

中粮地产:2013年年度报告

日期:2014-04-12附件下载

中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                 中粮地产(集团)股份有限公司
     COFCO                   PROPERTY(GROUP)CO.,LTD.

                                    2013 年年度报告




                                               二〇一四年四月




                                                     1
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                               致股东

尊敬的各位股东:
     2013 年,中粮地产迈入了上市的第二十个年头。筚路蓝缕,中粮人快速追赶行业发展脚
步。2013 年面临高端项目销售受限,刚需产品补充尚需时间的不利局面,公司充分发挥内在
潜能,开源节流,不断创新,最终顺利完成年度目标。公司全年销售、结算收入双双突破百
亿规模,在一二线城市新增多个项目,为公司未来发展奠定了基础。
     站在新的起点,公司面临更加严峻的考验。在行业分化日趋扩大的今天,如何发挥公司
优势,赶超行业水平,实现跨越式发展成为公司关注的重点。
     2014 年,公司的战略将更加清晰。公司立足住宅地产业务,并致力于多业态的探索与发
展。公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线,大力发展品牌住宅业务,聚焦战略城市
深耕发展,确保业务增长和盈利能力不断提升。
     在当前规模化发展的阶段,公司将延续 2013 年多渠道获取土地储备的思路,将常规发展
与低成本扩张相结合,深耕现有城市公司,择机拓展新城市,保持公司安全土地储备量,为
公司发展提供持续动力。
     通过流程及产品线的梳理,公司运营项目的能力稳步提升,已经涌现出多个受到市场追
捧的明星项目。2014 年,公司将着重把已有的产品优势转化为公司整体的品牌效应,进一步
提升产品力,变产品力为品牌力,提升公司产品市场与资本市场的品牌影响力。
     2013 年,房地产企业纷纷寻求新的突破点,一方面旅游地产、养老地产等产业地产概念
频出;另一方面房企开始探索房地产与金融、互联网领域结合的道路。面对市场的变化,我
们在坚持专注特长、依托现有工业地产丰厚资源、发力城市更新的同时,主动探索新兴领域,
积极关注养老地产等业内新趋势。
     为股东创造价值永远是公司发展的宗旨。过去的二十年,广大股东陪伴着公司度过了重
要的成长阶段,在公司发展的关键时刻提出了建设意见,并持续支持公司各项经营举措。2014
年,中粮地产将更加积极进取,带着股东们的殷切期望继续前行。




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                               第一节 重要提示、目录和释义



                                               重 要 提 示


     本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。
     独立董事顾云昌先生因工作原因无法出席本次董事会会议审议年度报告,委托独立董事
李曙光先生代为出席会议并行使表决权;其余董事均亲自出席本次董事会会议审议年度报告。
     没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
     公司经董事会审议通过的 2013 年度利润分配及资本公积金转增股本预案:拟以报告期
末总股本 1,813,731,596 股为基数,向在公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每 10
股派现金红利 0.30 元(含税),剩余未分配利润结转以后年度分配。公司 2013 年度不进行
资本公积金转增股本。前述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。
     公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明:保证本
年度报告中财务报告真实、准确、完整。
     瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。
     本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,
敬请投资者注意投资风险。




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                                                                        目           录


第一节 重要提示、目录和释义 ...........................................................................................................................................................3
第二节 公司简介 ...................................................................................................................................................................................7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................................................................................................9
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................................................................. 11
第五节 重要事项 .................................................................................................................................................................................38
第六节 股份变动及股东情况 .............................................................................................................................................................52
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..............................................................................................................................56
第八节 公司治理 .................................................................................................................................................................................65
第九节 内部控制 .................................................................................................................................................................................72
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................................................76
第十一节 备查文件目录 .....................................................................................................................................................................77




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                                      释       义


                   释义项                      指                                 释义内容

国资委                                         指   国务院国有资产监督管理委员会

证监会                                         指   中国证券监督管理委员会

深圳证监局                                     指   中国证券监督管理委员会深圳监管局

深交所                                         指   深圳证券交易所

中粮集团                                       指   中粮集团有限公司

公司、我司、本公司、中粮地产                   指   中粮地产(集团)股份有限公司

北京公司                                       指   中粮地产(北京)有限公司

深圳公司                                       指   中粮地产集团深圳房地产开发有限公司

成都公司                                       指   中粮地产成都有限公司

南京公司                                       指   中粮地产南京有限公司

上海南桥半岛、悦鹏半岛                         指   上海市奉贤区南桥新城项目

沈阳中粮龙玺                                   指   原沈阳隆玺壹号项目

北京孙河项目                                   指   北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块

成都中粮锦云                                   指   成都市成华区崔家店路 52 号地块

成都香颂丽都                                   指   成都市硕泰丽都项目

南京中粮鸿云坊                                 指   南京市麒麟生态科技创新园上坊地块

深圳中粮商务公园                               指   原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目

元、万元、亿元                                 指   人民币元、人民币万元、人民币亿元

报告期、本报告期                               指   2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                               重大风险提示


     本公司在本报告的“董事会报告”一节中,详细描述了公司可能面对之风险因素及应对
策略,敬请投资者关注相关内容。




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                           第二节 公司简介

一、 公司信息

股票简称                        中粮地产                              股票代码            000031

变更后的股票简称(如有)          无

股票上市证券交易所              深圳证券交易所

公司的中文名称                  中粮地产(集团)股份有限公司

公司的中文简称                  中粮地产

公司的外文名称(如有)          COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.

公司的外文名称缩写(如有)      COFCO PROPERTY

公司的法定代表人                周政

注册地址                        深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号

注册地址的邮政编码              518101

办公地址                        深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层

办公地址的邮政编码              518048

公司网址                        http:www.cofco-property.cn

电子信箱                        cofco-property@cofco.com



二、 联系人和联系方式

                                               董事会秘书                                 证券事务代表

姓名                            崔捷                                       范步登
                                深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易
联系地址
                                广场 35 层                              广场 35 层
电话                            86-755-23999288、86-755-23999291           86-755-23999288、86-755-23999291

传真                            86-755-23999299                            86-755-23999299

电子信箱                        cofco-property@cofco.com                   cofco-property@cofco.com



三、 信息披露及备置地点

公司选定的信息披露报纸的名称                                《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》

登载年度报告的中国证监会指定网站的网址                      www.cninfo.com.cn

公司年度报告备置地点                                        深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层



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 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



 四、 注册变更情况

                                                                 企业法人
                        注册登记日期        注册登记地点                          税务登记号码        组织机构代码
                                                               营业执照注册号

                                                           深企法字 04498 号 国税粤字
                                          深圳市宝安区新城
首次注册            1993 年 10 月 08 日                    (注册号          44030652080003 号 192247189
                                          二区湖滨路 5 号
                                                           19224718-9)      1011
                                                                                深税登字
                                          深圳市宝安区新城
报告期末注册        2012 年 12 月 31 日                    440301103197805      440300192247189    192247189
                                          二区湖滨路 5 号
                                                                                号

公司上市以来主营业务的变化情况(如有)无变更


                                              2004 年 12 月 31 日,公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团
历次控股股东的变更情况(如有)            有限公司签订《股权转让协议书》,将其所持有的本公司 278,062,500 股国家股转
                                          让予中粮集团。转让完成后,中粮集团成为本公司第一大股东。




 五、 其他有关资料

 公司聘请的会计师事务所

 会计师事务所名称                                              瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)
                                                               北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西
 会计师事务所办公地址
                                                               塔 5-11 层
 签字会计师姓名                                                杨载波、崔幼军




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      中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                    第三节 会计数据和财务指标摘要

      一、主要会计数据和财务指标
      公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
      √ 是 □否

                                                                                                       本年比上年
                                                                     2012 年                                                                2011 年
                                                                                                       增减(%)
                                     2013 年
                                                           调整前                  调整后                调整后                  调整前                    调整后

营业收入(元)                    10,178,640,140.51     7,944,889,640.36        7,944,889,640.36                 28.12         5,541,073,483.66          5,541,073,483.66

归属于上市公司股东的净利润
                                     534,570,092.14      514,933,158.15          511,183,982.44                   4.58          421,995,724.17            406,588,383.68
(元)
归属于上市公司股东的扣除非经
                                     202,788,438.41      123,654,251.27          119,905,075.56                  69.12          181,260,098.35            165,852,757.86
常性损益的净利润(元)
经营活动产生的现金流量净额
                                   -3,281,900,009.57    2,643,336,522.80        2,643,336,522.80                -224.16       -2,413,342,532.57      -2,413,342,532.57
(元)

基本每股收益(元/股)                          0.29                 0.28                    0.28                  3.57                     0.23                      0.22


稀释每股收益(元/股)                          0.29                 0.28                    0.28                  3.57                     0.23                      0.22

                                                                                                         减少 0.34 个
加权平均净资产收益率(%)                     10.48                11.19                  10.82                                            9.22                      8.90
                                                                                                             百分点
                                                                                                     本年末比上年
                                                                    2012 年末                                                              2011 年末
                                                                                                     末增减(%)
                                       2013 年末
                                                           调整前                  调整后                调整后                  调整前                    调整后

总资产(元)                      40,602,717,174.27    34,838,562,066.52       34,999,026,330.67                 16.01        32,602,592,973.24      32,771,462,251.83

归属于上市公司股东的净资产
                                   5,407,718,541.92 4,763,805,453.76 4,887,196,015.19   10.65   4,462,847,804.30 4,589,987,541.44
(元)
       注:根据财务部颁布的《企业会计准则解释第 6 号》规定,同一控制下企业合并项目系最终控制方以前年度从第三方收购来
       的,以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方财务报表中的账面价值为基础,
       进行相关会计处理,本公司以前年度发生同一控制下企业合并事项,故调整本年期初数及上年同期数。



      二、非经常性损益项目及金额

                                                                                                                                              单位:元

                           项目                                2013 年金额               2012 年金额              2011 年金额                     说明
                                                                                                                                         主要为处置投资
     非流动资产处置损益                                          372,284,959.13             226,179,362.50                 555,284.25
                                                                                                                                         性房地产收益
     计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,
                                                                                                                                         主要为财政扶持
     按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除                     7,271,566.65                   773,360.44             3,138,360.44
                                                                                                                                         金
     外)
                                                                                                                                       向上海万科、北京
     计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费                    32,185,405.61             21,334,534.65                7,891,678.66 万科等关联往来
                                                                                                                                       企业收取的资金


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 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                                                                                      占用费

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
                                                             0.00                      3,509,864.60
当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
                                                                                                    主要为处置可供
外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
                                                   111,912,322.72   286,580,491.88   293,523,926.29 出售金融资产收
公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交
                                                                                                    益
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回               2,048,712.49     3,327,918.05     1,836,026.46

对外委托贷款取得的损益                                       0.00                      5,509,342.22

受托经营取得的托管费收入                             3,000,000.00     3,250,000.00     3,000,000.00

除上述各项之外的其他营业外收入和支出                -3,983,011.52    -6,207,181.12     3,433,383.52

                   小      计                      524,719,955.08   535,238,486.40   322,397,866.44

减:所得税影响额                                   131,375,160.49   135,499,370.49    76,268,461.89

   少数股东权益影响额(税后)                       61,563,140.86     8,460,209.03     5,393,778.73

                   合      计                      331,781,653.73   391,278,906.88   240,735,625.82


 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公
 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应
 说明原因
 □ 适用 √ 不适用




                                                        10
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                         第四节 董事会报告

一、主营业务分析
(一)概述
     2013 年,在全球经济缓慢复苏的过程中,国内经济稳中求进、稳中提质,继续保持稳健
增长的发展态势。纵观全年,政府对房地产行业的调控基调并未改变,市场“有保有压”方
向明确。随着 2013 年底中央经济工作会议召开,政府明确了经济调控的思路是“稳增长、调
结构”,更加注重通过建立长效机制以推动房地产市场的长期健康发展。
     面对日益市场化和竞争激烈的外部形势,公司坚决贯彻“强化产品、全面提升、价值创
造、持续发展”的经营方针,不断推进产品研发,大力开展管理提升,细化落实节流降本,
扎实推进土地储备,销售收入和结算收入双双突破“百亿元”大关,较好地完成了 2013 年度
的经营指标。
     1、公司在报告期内的经营措施。
     夯实研发,提升产品竞争力。公司始终重视产品研发工作,以客户为中心,深入研究市
场需求,采取一系列措施提高自身研发能力:一是积极推动产品设计标准化落地,完善产品
线管理框架及管理流程;二是全面加强项目开发成本的控制力度,针对小高层、高层两种主
要结构类型,编制了成本限额设计指标;三是推行标准化的产品线,提高项目开发效率,降
低项目成本和费用,缩短项目开发周期,提升产品复制能力。
     优化体系,强化开发运营能力。公司继续优化开发运营体系,提升开发运营能力:一是
完善全生命周期滚动开发的计划管理体系,探索计划分级管理模式;二是完善目标管理责任
书管理体系,进行各维度目标的跟踪监控、运营巡检及后评估,促进项目运营管理的执行与
提升。2013 年,公司整体计划节点达成率为 86%,较去年提升了 12 个百分点,其中,新拿地
项目节点计划全线向标杆看齐;三是通过规范标准、量化考核,提升工程管理水平和招标采
购管理水平;四是统筹管理成本科目,建立标准化科目体系,规范开发项目成本精细化管理。
     分类营销,全面提升营销管理。公司将 2013 年作为营销体系的全面提升年。在明确“稳
价冲量”的年度营销总基调之下,公司针对不同产品类型制定不同营销策略,并从整体业绩
推进、营销体系建设、营销费用管控三方面推进营销管理工作,最终圆满完成年度销售目标。
     增加土储,不断拓宽融资渠道。增加土地储备和拓宽融资途径是公司 2013 年度重点工作。


                                                11
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     公司将土地储备工作贯穿全年、层层分解,通过公开市场招拍挂方式获取南京上坊项目、
成都崔家店项目和北京孙河项目,通过收购方式获取了成都硕泰丽都项目。
     2013 年,信贷政策紧缩,为了确保拿地资金及项目开发资金需要,公司在立足传统的银
行开发贷款的基础上,积极探索、拓宽融资渠道,融资工作取得了一定成效。公司通过股权、
债权等多种途径成功为南京上坊项目、成都崔家店项目和北京孙河等项目引进战略投资者,
拓宽了资金来源途径,降低了资产负债率,有效地借助资本市场力量促进了项目发展。
     防控风险,提升风险管控能力。公司持续推进法律事务管理与法律风险防控体系、内控
风险管理体系、惩防体系和安全体系建设:一是深化矩阵式法律事务管理与法律风险防控体
系;二是启动内控与风险管理、强化审计监察考核、加强廉洁风险防控;三是深入推进安全
体系建设,完善覆盖本部、业务单位、项目三级安全管理体系,深入开展安全检查,全年组
织检查 39 次,共整改隐患 1192 项,连续两年实现安全工作“零事故”。
     2、公司在报告期内的经营情况。
     2013 年公司计划住宅项目新开工面积 80.5 万平米, 2013 年实际新开工 93.93 万平米。
公司住宅类项目(包含权益类项目)实现签约面积 72.70 万平米,签约金额 112.67 亿元。工
业地产全年物业出租率为 96%,租金收取率为 98%。
     深圳市宝安区 22 区城市更新项目专项规划于 2013 年 2 月 6 日取得深圳市规划和国土资
源委员会宝安管理局初审意见,尚需经市级更新主管部门审批通过。目前该项目正在开展拆
迁谈判等前期工作。
     深圳市宝安区 25 区城市更新项目于 2013 年 3 月取得深圳市 2013 年度重大项目证书,2013
年 5 月 14 日通过宝安区政府审定,现报深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局审定。目前
该项目正在开展拆迁谈判、专项规划审批等前期工作。
     深圳市宝安区 67 区中粮商务公园项目占地 3.6 万平米,规划建筑面积 10.83 万平米,已
于 2013 年 11 月开工建设。
     2013 年,公司实现营业收入 101.79 亿元,较上年增长 28.12%;利润总额 12.27 亿元,
较上年增长 23.21 %;归属于上市公司股东的净利润 5.35 亿元,较上年增长 4.58 %;基本每
股收益 0.29 元/股,较上年增长 3.57%。
     截至 2013 年 12 月 31 日,公司总资产 406.03 亿元,较上年末增长 16.01%;公司所有者
权益 89.70 亿元,较上年末增长 16.30%;归属于上市公司股东的所有者权益 54.08 亿元,较
上年末增长 10.65%;加权平均净资产收益率 10.48%,较上年减少 0.34 个百分点;资产负债


                                               12
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

率 77.90%,扣除预收账款后的资产负债率为 61.02%。


(二)收入情况
        1、公司在报告期内的收入。
        (1)住宅销售:报告期内,公司住宅类项目(包含权益类项目)实现签约面积 72.70 万
平米,签约金额 112.67 亿元;结算面积 75.29 万平米,结算收入 104.61 亿元;已售待结转
面积 54.02 万平米。
        其中,合作项目广州金域蓝湾(按权益计)、北京中粮万科 3 号地(按权益计)住宅销售
实现签约面积 0.74 万平米,签约金额 1.53 亿元;结算面积 5.99 万平方米,结算收入 10.64
亿元;已售待结转面积 7.14 万平方米。
        (2)房屋租赁:房屋租赁业收入 25,209.33 万元,比上年同期减少 844.22 万元,减少
3.24%,主要原因是公司位于深圳市宝安区的部分物业被纳入城市更新旧城改造,部分租赁客
户解除租约搬迁导致租金收入减少。
        (3)物业管理、来料加工:收入 8,096.88 万元,比上年同期增加 983.70 万元,增长
13.83%,主要原因是报告期内物业管理、服务的项目较上年增加。
        (4)其他业务收入:44,861.47 万元,比上年同期增加 23,289.09 万元, 增长 107.96%,
主要是报告期内处置投资性房地产取得的收入增加。
                                     公司2013年度住宅项目销售明细

 序号                 项目名称                 签约面积(平方米)              签约金额(万元)

   1                北京祥云国际                                75,031.80                     164,917.45

   2          北京长阳一号地、五号地                            98,738.04                     191,113.67

   3                上海翡翠别墅                                63,082.46                         96,841.46

   4                上海南桥半岛                                39,914.64                         80,555.24

   5                深圳中粮锦云                                60,030.92                     133,300.30

   6                深圳中粮鸿云                                    2,217.36                       3,407.38

   7                深圳一品澜山                                28,263.72                         33,107.29

   8                 成都御岭湾                                 14,256.66                         25,835.94

   9                成都祥云国际                                52,217.09                         58,243.45

  10                成都香榭丽都                                15,254.57                         15,327.77

  11                天津中粮大道                                31,580.89                         65,558.45



                                                  13
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

  12                沈阳中粮隆玺                                    127,872.24                         94,225.44

  13                 南京彩云居                                      17,509.67                         24,087.99

  14                南京颐和南园                                      8,747.05                         14,450.85

  15               长沙北纬 28 度                                    48,844.36                         48,052.88

  16                 杭州方圆府                                      16,995.23                         36,399.69

  17                杭州云涛名苑                                     19,064.30                         26,071.07

  18         广州金域蓝湾(按权益计)                                 5,147.03                         11,403.56

  19      北京中粮万科3号地(按权益计)                               2,216.42                           3,847.22

                   合计                                             726,984.45                       1,126,747.10



       2、公司在报告期内的在建拟建项目。
       截至 2013 年年末,公司在建拟建项目共 19 个,权益占地面积 418.43 万平米,权益规划
总建筑面积 604.93 万平米。其中,公司于报告期内新增 4 个住宅地产项目(南京中粮鸿云坊、
北京孙河项目、成都中粮锦云、成都香颂丽都),占地面积 31 万平米,建筑面积 68.57 万平
米。
                                    公司 2013 年度在建拟建项目明细
                                                                                           累计已结转建筑面积
序号             项目名称               占地面积(平方米)      规划建筑面积(平方米)
                                                                                               (平方米)
 1             北京祥云国际                           290,360                    520,822                  191,448

 2        北京长阳一号地、五号地                      437,175                    852,500                  389,772

 3             北京孙河项目                            75,360                     81,716                        0

 4             上海翡翠别墅                           304,832                    198,952                  158,996

 5             上海南桥半岛                           107,183                    201,389                        0

 6             深圳一品澜山                            53,113                    122,160                        0

 7              成都御嶺湾                            734,150                    249,611                   97,027

 8             成都祥云国际                            88,831                    224,708                  177,971

 9             成都中粮锦云                            60,579                    181,738                        0

 10            成都香颂丽都                            29,065                    103,325                        0

 11            天津中粮大道                           129,785                    755,000                        0

 12            沈阳隆玺壹号                           258,854                    673,140                  151,756

 13            南京颐和南园                           504,467                    302,148                  259,077

 14           南京中粮鸿云坊                          144,958                    318,909                        0



                                                      14
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

 15            长沙北纬 28 度                          771,655                      783,302                   116,217

 16                杭州方圆府                           38,513                       94,498                          0

 17            杭州云涛名苑                             43,961                       89,413                    36,485

                小计                                  4,072,841                    5,753,331                1,578,749
           北京中粮万科 3 号地、
 18                                                    111,491                      295,982                   213,549
         广州金域蓝湾按权益计算小计
           按权益计算合计                             4,184,332                    6,049,313                1,792,298
注:规划建筑面积指计容积率面积。



        公司在深圳市宝安区拥有可出租物业约 120 万平方米,主要分布在新安片区和福永片区。
其中,宝安 25 区项目及宝安 22 区项目均为城市更新项目,公司在宝安 25 区项目中占地面积
为 6.83 万平方米,22 区项目占地面积为 4.06 万平方米。


        3、报告期内销售客户情况。
                                           公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额(元)                                                                           167,564,000.00

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例(%)                                                                     1.63



                                               公司前 5 大客户资料

 序号                   客户名称                       销售额(元)                     占年度销售总额比例(%)

   1      客户一                                                   37,000,000.00                                  0.36

   2      客户二                                                   34,000,000.00                                  0.33

   3      客户三                                                   33,064,000.00                                  0.32

   4      客户四                                                   32,000,000.00                                  0.31

   5      客户五                                                   31,500,000.00                                  0.31

 合计                      ----                                   167,564,000.00                                  1.63



        报告期内,公司前五名客户与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、
核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名客户中未拥有权益。




                                                        15
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

(三)成本情况
                                                     公司成本变动情况
         按行业分类                                                                                             单位:元

                                    2013 年                                  2012 年
       行业分类                                                                                             同比增减
                           金额            占营业成本比重(%)     金额             占营业成本比重(%)

    商品房销售          6,874,302,414.25                96.83    5,431,689,101.81                96.81    增加 0.02 个百分点

       房屋租赁           105,141,593.99                 1.48     105,643,999.06                  1.88    减少 0.40 个百分点

物业管理、来料加工        101,820,714.44                 1.43      73,240,415.88                  1.31    增加 0.12 个百分点

         其他              17,822,023.60                 0.25         352,112.51                  0.01    增加 0.24 个百分点



                                                公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额(元)                                                                               856,195,251.76

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例(%)                                                                        17.23



                                                  公司前五名供应商情况

  序号                供应商名称                           采购额(元)                 占 2013 年度采购总额的比例(%)

   1       供应商一                                                   206,662,195.00                                    4.16

   2       供应商二                                                   185,864,560.30                                    3.74

   3       供应商三                                                   168,984,337.02                                    3.40

   4       供应商四                                                   153,453,600.00                                    3.09

   5       供应商五                                                   141,230,559.44                                    2.84

  合计                   ----                                         856,195,251.76                                   17.23

         报告期内,公司前五名供应商与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、
核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名供应商中未拥有权
益。




                                                            16
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

 (四)费用情况
                                 报告期内期间费用及所得税费用变动情况
                                                                                                               单位:万元

         项目                2013 年发生数           2012 年发生数                 增减情况               变动幅度(%)

 销售费用                             42,421.93                  33,519.67                   8,902.26                 26.56

 管理费用                             30,718.16                  30,324.66                    393.50                      1.30

 财务费用                             43,867.55                  37,281.35                   6,586.20                 17.67

 所得税费用                           30,724.83                  32,122.93                  -1,398.10                 -4.35



 (五)现金流
                                              现金流构成及变动情况
                                                                                                                 单位:元

                                                                           同比
              项目                 2013 年             2012 年                                          备注
                                                                         增减(%)
                                                                                     主要是本年收回销售商品房款较上年增
经营活动现金流入小计             15,968,359,189.46   11,635,717,753.65        37.24
                                                                                     加
                                                                                     主要是本年支付地价工程款、退还拍地押
经营活动现金流出小计             19,250,259,199.03    8,992,381,230.85        114.07
                                                                                     金及归还往来款较上年增加
                                                                                     主要是本年支付地价工程款、退还拍地押
经营活动产生的现金流量净额       -3,281,900,009.57    2,643,336,522.80       -224.16
                                                                                     金及归还往来款较上年增加
投资活动现金流入小计               527,859,741.14       572,673,144.42         -7.83

投资活动现金流出小计               212,917,198.78       899,604,523.48        -76.33 主要是本年支付项目并购款较上年减少

投资活动产生的现金流量净额         314,942,542.36      -326,931,379.06       196.33 主要是本年支付项目并购款较上年减少

筹资活动现金流入小计             13,069,788,957.31    5,535,620,131.84       136.10 主要是本年金融机构借款较上年增加
                                                                                       主要是本年偿还金融机构借款、利息及分
筹资活动现金流出小计             10,094,052,225.16    5,835,602,191.20        72.97
                                                                                       配利润较上年增加
筹资活动产生的现金流量净额        2,975,736,732.15     -299,982,059.36       1091.97 主要是本年金融机构借款较上年增加
                                                                                       主要是本年支付地价、工程款及往来款等
现金及现金等价物净增加额              8,758,764.70    2,016,415,627.03        -99.57
                                                                                       较上年增加

 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
 √ 适用 □ 不适用


 主要是本年新购置地块支付地价及在建项目支付工程款等影响。




                                                          17
      中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

      二、主营业务构成情况分析
      (一)公司主营业务构成情况
                                                                                                                                           单位:元

                                                                                                                                      毛利率比上年同
                                                                                              营业收入比       营业成本比
                                 营业收入            营业成本          毛利率(%)                                                          期增减
                                                                                            上年同期增减(%)上年同期增减(%)
                                                                                                                                        (百分点)
     分行业

     商品房销售              9,396,963,359.18       6,874,302,414.25            26.85                   27.03                26.56                  0.28

     房屋租赁                    252,093,270.32      105,141,593.99             58.29                       -3.24            -0.48                 -1.16

     物业管理及
                                  80,968,769.22      101,820,714.44             -25.75                  13.83                39.02                -22.79
     来料加工

             合计            9,730,025,398.72       7,081,264,722.68            27.22                   25.89                26.21                 -0.19

     分地区

     深圳                    1,052,040,299.54        525,378,353.81             50.06                   -33.25              -35.59                  1.81

     北京                    4,286,003,205.00       3,122,678,474.13            27.14                   34.41                20.64                  8.31

     成都                        992,233,362.55      795,919,613.77             19.79                   -13.55              -20.94                  7.50

     长沙                        334,458,360.63      181,810,216.72             45.64                   -40.62              -53.43                14.95

     南京                        447,307,637.00      260,523,858.60             41.76                   -31.58              -41.82                10.25

     上海                        926,853,597.00      553,354,040.66             40.30                   54.60                53.07                  0.60

     沈阳                    1,208,032,928.00       1,184,671,140.75                 1.93                     —               —                    —

     杭州                        483,096,009.00      456,929,024.24                  5.42                     —               —                    —



      (二)报告期内营业收入 10%以上的主要行业情况分析
              报告期内占公司营业收入 10%以上的主要行业为商品房销售。
              按行业分营业收入构成为:
                                                                                                                                         单位: 万元

                                   营业收入                                             营业成本                                        毛利率(%)
                                                         变动                                                     变动                             变动幅度
                    2013年            2012年                           2013年                2012年                         2013年      2012年
                                                       幅度(%)                                                  幅度(%)                            (百分点)
商品房销售          939,696.34         739,749.86          27.03        687,430.24             543,168.91           26.56     26.85       26.57            0.28

   合计             939,696.34         739,749.86          27.03        687,430.24             543,168.91           26.56     26.85       26.57            0.28




                                                                           18
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

 三、资产、负债状况分析
 1、资产项目重大变动情况
                                                                                                                     单位:元

                          2013 年末                    2012 年末
                                                                               比重增减
                                       占总资                        占总资                           重大变动说明
                                                                                 百分点
                       金额            产比例                        产比例
                                       (%)                         (%)
货币资金            6,925,058,798.37     17.06    5,962,774,756.13     17.04       0.02

应收账款              195,174,325.19      0.48     382,472,683.89       1.09       -0.61 主要是本年收回商品房销售款

预付款项              108,201,005.26      0.27     105,306,927.23       0.30       -0.03

其他应收款            563,506,516.86      1.39     731,509,784.84       2.09       -0.70
                                                                                           主要是本年购置地块及在建项目投入增
存货               29,182,363,395.27     71.87   24,948,082,198.47     71.28       0.59
                                                                                           加
可供出售金融资产      803,477,786.08      1.98     767,744,553.06       2.19       -0.21

长期股权投资          851,658,699.35      2.10     550,827,166.20       1.57       0.53 主要是权益法核算的长期股权投资增加

投资性房地产          759,352,242.15      1.87     820,105,189.22       2.34       -0.47

                                                                                           主要是本年成都天泉、中粮长沙房屋及
固定资产              591,331,034.96      1.46     437,039,460.77       1.25       0.21
                                                                                           建筑物增加
                                                                                           主要是本年深圳宝安 67 区在建项目投
在建工程               58,876,169.39      0.15         266,002.75       0.00       0.15
                                                                                           入增加
无形资产               59,870,116.12      0.15      31,653,765.37       0.09       0.06 主要是本年支付土地出让费用

长期待摊费用           30,120,481.14      0.07      52,883,700.59       0.15       -0.08 主要是本年摊销费用
                                                                                           主要是本年末因计提土地增值税等确认
 递延所得税资产       387,534,623.77      0.95     122,074,275.94       0.35       0.60
                                                                                           递延所得税资产



 2、负债项目重大变动情况
                                                                                                                     单位:元

                           2013 年                       2012 年
                                                                               比重增减
                                       占总资                        占总资                           重大变动说明
                                                                                 百分点
                        金额           产比例        金额            产比例
                                       (%)                         (%)
 短期借款           8,146,000,000.00     20.06    4,100,000,000.00     11.71       8.35 主要是项目开发需要增加金融机构借款
                                                                                           主要是本年末结算规模增大,应付工程
 应付账款           3,602,013,905.24      8.87    2,890,150,261.10      8.26       0.61
                                                                                           款增加
 预收款项           6,855,647,284.71     16.88    5,991,698,377.26     17.12       -0.24

 应交税费             701,171,072.93      1.73     369,134,642.53       1.05       0.68 主要是本年末计提企业所得税增加

 应付利息              70,922,478.09      0.17     168,047,201.09       0.48       -0.31 主要是本年偿还借款利息

 其他应付款         3,843,837,187.47      9.47    5,041,344,679.52     14.40       -4.93 主要是本年归还往来款
  一年内到期的非
                    1,334,000,000.00      3.29    1,937,374,722.15      5.54       -2.25 主要是一年内到期的银行借款减少
流动负债

                                                             19
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

 长期借款             5,591,873,555.23     13.77    5,311,520,131.84      15.18    -1.41

 应付债券             1,191,483,087.88      2.93   1,189,947,059.52        3.40    -0.47

 递延所得税负债        199,386,765.15       0.49     190,387,279.05        0.54    -0.05



 3、以公允价值计量的资产和负债
                                                                                                                  单位:元

                                                    计入权益的
                                     本期公允价值                      本期计提
       项目            期初数                     累计公允价值                    本期购买金额 本期出售金额      期末数
                                       变动损益                          的减值
                                                      变动
金融资产
1.以公允价值计量
且其变动计入当期
               2
损益的金融资产
2.衍生金融资产
3.可供出售金融资
                  767,744,553.06                   35,733,233.02                               128,224,576.76   803,477,786.08

  金融资产小计      767,744,553.06                 35,733,233.02                               128,224,576.76   803,477,786.08

  投资性房地产

 生产性生物资产

其他

上述合计

金融负债


 报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化。


 四、核心竞争力分析
       公司的核心竞争力主要体现在土地获取能力、住宅开发销售能力、规划设计能力、工程
 管理能力、全生命周期管控能力及产品复制能力等方面。
       1、土地获取能力。土地资源是房地产开发的核心资源,是房地产企业持续发展的基础。
 因此,获得优质低价的土地便成为房地产开发最为关键的能力。为此,公司建立了长效的土
 地储备机制,系统研究城市商品房市场和土地市场,根据区位、交通条件、配套设施、景观
 资源及竞争等要素,确定重点跟踪板块,结合政府推地计划和战略产品线要求,锁定重点地
 块,通过积极参加公开市场竞拍、寻求协议收购等多种方式,完成公司土地储备计划。
       2、住宅开发销售能力。在激烈的市场竞争中,仅有好的产品还不够,要实现产品的价值,
 我们必须主动出击,加强住宅项目的开发和营销工作。公司在充分研讨、深刻理解调控政策


                                                               20
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

的基础上,创新营销方式,变坐商为行商,主动寻找目标客户,利用圈层营销、渠道营销、
口碑营销等等,更加精准把握目标客户;同时,公司建立了营销关键路径标准化指引,将营
销动作归纳为七个关键步骤,并结合产品价值展卖支持、销售政策、客户召集及推广支持(四
结合)进行过程监控,提升住宅项目销售业绩。
     3、规划设计能力。规划设计能力的提升需要综合考虑人的因素、社会的因素、环境的因
素和科技的因素,这也是实现更适宜的规划生活空间,充分满足目标客户的要求。市场竞争
越是激烈,我们越是要重视产品品质,要用一流的产品去吸引客户。公司通过完善的规划设
计组织架构和三级评审体系,规范设计管理标准模板,推进项目设计标准化,提升规划设计
能力。
     4、工程管理能力。工程管理能力的提升需要对房地产项目进行高效率的计划、组织、指
导和控制,以实现房地产项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。公司建立和
不断完善工程管理体系,实行工程检查量化考核制度,编制工程管理规划,提高工程质量,
规范工程管理:建立工程考核制度,采用量化考核方式进行工程巡查;建立招标采购管理体
系,颁布招投标管理办法、供应商管理办法,逐步建立采购分判体系及供应商管理体系,全
面检查,整改落实,效能监察促合规。
     5、全生命周期管控能力。公司不断完善全生命周期滚动开发的计划管理体系,探索计划
分级管理模式,由原来主要监控工程节点调整为监控项目全生命周期开发计划,确保项目按
期有序、有效搭接进行开发,使每个阶段都在监控范围内。同时,公司在里程碑及一级计划
全覆盖的基础上,全面推行专项计划,对价值链上的关键步骤进行监控,抓住关键路径、确
保计划执行。
     6、产品复制能力。推行标准化的产品线可以大幅降低项目成本和费用,缩短项目开发周
期,提高项目开发效率。公司根据不同客户需求建立了自身的《都市精品产品手册》和《郊
区刚需产品手册》,并在多个城市公司进行推广和复制。


五、投资状况分析
(一)对外股权投资情况




                                               21
    中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

    1、对外投资情况

                                                                  对外投资情况

               报告期投资额(元)                             上年同期投资额(元)                              变动幅度(%)

                               1,659,780,000.00                                   300,000,000.00                                         453.26

                                                                 被投资公司情况

                    公司名称                                           主要业务                    上市公司占被投资公司权益比例(%)

   中粮地产集团深圳房地产开发有限公司             房地产开发                                                                           100.00
                                                  实业投资,资产管理(金融行业除外),企
   上海中城联盟投资管理公司                                                                                                             2.149
                                                  业资产委托管理,及其相关业务咨询
                                                  房地产开发经营;房地产配套设施的建设
                                                  与经营;自有物业租赁;物业管理;酒店
   中粮地产(深圳)实业有限公司                                                                                                            100
                                                  管理;会务策划;国内贸易(不含专营、
                                                  专控、专卖商品)
                                                  许可经营项目:房地产开发;物业管理;
                                                  一般经营项目:销售自行开发的商品房;
   北京正德兴合房地产开发有限公司                 房地产咨询;投资管理;酒店管理;企业                                                     100
                                                  管理咨询;经济贸易咨询;技术服务;机
                                                  动车公共停车场服务
   成都中粮锦悦置业有限公司                       房地产开发                                                                                51

   中粮鸿云置业南京有限公司                       房地产开发与经营;物业管理                                                                51



    2、持有金融企业股权情况
                                                                                       期末
                                                     期初持
                          最初投资成      期初持股数        期末持股数                 持股    期末账面值       报告期损益        会计
公司名称       公司类别                              股比例                                                                              股份来源
                            本(元)        量(股)        量(股)                   比例      (元)           (元)        核算科目
                                                     (%)
                                                                                       (%)
招商证券股                                                                                                                    可供出售
               证券公司   78,838,901.40      71,374,097         1.53      63,365,756     1.36 803,477,786.08    84,390,778.78              法人股
份有限公司                                                                                                                    金融资产
光大银行股                                                                                                                    可供出售
               商业银行    6,165,763.00           4,835,354    0.012              0        0                0    8,541,400.61              法人股
份有限公司                                                                                                                    金融资产
        合计              85,004,664.40      76,209,451           --      63,365,756       -- 803,477,786.08    92,932,179.39      -            -



    3、证券投资情况
             不适用。
    4、持有其他上市公司股权情况的说明
             请参见以上“持有金融企业股权情况”。
    (二)委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
             不适用。
    (三)募集资金使用情况
             不适用。

                                                                         22
     中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     (四)主要子公司、参股公司分析
           1、主要子公司、参股公司情况。
                                                                                                                            单位:万元

                    公司
    公司名称                  所处行业      主要产品或服务       注册资本         总资产       净资产      营业收入      营业利润     净利润
                    类型
北京中粮万科房地
                   子公司   房地产开发    房地产开发与销售          80,000.00    484,226.32   130,662.38    275,179.24    37,192.16    27,981.48
产开发有限公司
中粮地产投资(北
                   子公司   房地产开发    房地产开发经营            80,000.00    438,495.52   102,447.84    153,423.31    24,793.78    21,476.93
京)有限公司
上海加来房地产开                          房地产开发经营、建
                   子公司   房地产开发                              18,000.00    204,155.04    69,268.77     92,685.36    22,114.76    16,753.74
发有限公司                                筑材料销售
深圳市宝安三联有            工业地产租
                   子公司              兴办各类实业                   6,352.31    39,296.12    26,984.14     25,723.16    22,421.79    16,836.39
限公司                      赁
广州市鹏万房地产                       房地产开发、商品房
                 合营企业   房地产开发                              20,000.00    174,660.79    96,555.87    179,621.02    57,085.15    42,856.41
有限公司                               销售
                                          证券经纪;证券投资;
                                          咨询;与证券交易、
                                          证券投资活动有关的
                                          财务顾问;证券承销
                                          与保荐;证券自营;
招商证券股份有限                          证券资;产管理;融
                 参股公司 证券                                   466,109.98 8,315,718.00 2,718,438.05       608,656.48   265,683.21   223,503.34
公司                                      资融券;证券投资基
                                          金代销;为期货公司
                                          提供中间介绍业务;
                                          代销金融产品业;务;
                                          保险兼业代理业务
                                          (凭许可证经营)



     2、报告期内取得和处置子公司的情况
                                         报告期内取得和                    报告期内取得和
               公司名称                                                                                    对整体生产和业绩的影响
                                         处置子公司目的                    处置子公司方式
     中粮地产(深圳)实业有限      开发深圳光明新区公明创维                                             对公司未来经营业绩产生积
                                                                                 新设成立
     公司                          项目新设成立                                                         极影响
     北京正德兴合房地产开发有                                                                           对公司未来经营业绩产生积
                                   开发北京孙河项目新设成立                      新设成立
     限公司                                                                                             极影响
                                                                                                        对公司未来经营业绩产生积
     成都中粮锦悦置业有限公司      开发成都锦云项目新设成立                      新设成立
                                                                                                        极影响
                                   开发南京鸿云坊项目新设成                                             对公司未来经营业绩产生积
     中粮鸿云置业南京有限公司                                                    新设成立
                                   立                                                                   极影响



     (五)非募集资金投资的重大项目情况
                                                                                                                            单位:万元

                                                        截至报告期
                              计划        本报告期
         项目名称                                       末累计实际        项目进度                         项目收益情况
                            投资总额      投入金额
                                                        投入金额
       长沙北纬 28 度        487,020.00     37,918.27    162,054.79       在建在售         累计实现净利润 15,006.40 万元


                                                               23
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

  天津中粮大道        1,630,367.92     37,089.96     262,730.95    在建在售   累计实现净利润-12,061.67 万元

  北京祥云国际         825,052.00      67,591.34     602,969.34    在建在售   累计实现净利润 22,447.06 万元

  成都祥云国际         274,360.00      23,023.38     256,796.18    在建在售   累计实现净利润 3,598.66 万元

   南京彩云居           73,513.06        3,059.18     62,399.00    竣工售罄   累计实现净利润 8,804.55 万元

  成都香榭丽都          76,793.49        8,336.69     80,550.00    竣工在售   累计实现净利润 1,856.93 万元
 北京长阳三号地
                       192,545.48      27,679.25     167,767.00    在建售罄   累计实现净利润 1,343.19 万元
   南侧地块
  杭州云涛名苑         146,187.00      19,800.47     125,763.88    竣工在售   累计实现净利润-7,077.92 万元

   杭州方圆府          208,789.00      30,744.28     157,363.00    在建在售   累计实现净利润-8,793.32 万元

  沈阳中粮隆玺         877,470.00      53,775.72     470,130.90    在建在售   累计实现净利润-14,703.56 万元

  深圳一品澜山         155,598.00      15,796.45     132,175.16    竣工在售   累计实现净利润-1,316.08 万元

  上海翡翠别墅         317,811.10      37,737.71     265,802.81    在建在售   累计实现净利润 103,445.70 万元

  南京颐和南园         170,449.76        3,031.00    153,347.29    竣工在售   累计实现净利润 53,944.59 万元
北京长阳一号地、
                      1,150,404.00     89,544.21     858,568.74    在建在售   累计实现净利润 50,662.38 万元
      五号地
  上海南桥半岛         289,421.00      30,204.21     148,720.34    在建在售   累计实现净利润-2,574.16 万元

  深圳中粮锦云         166,024.00            0.00    127,790.69    竣工在售   累计实现净利润 29,096.00 万元

   成都御嶺湾          252,352.00     108,853.24     196,783.47    在建在售   累计实现净利润 14,214.53 万元

  广州金域蓝湾         436,591.45      28,622.58     421,181.94    在建售罄   累计实现净利润 100,555.64 万元

 南京中粮鸿云坊           467,558     244,665.00     244,665.00      拟建     累计实现净利润-452.64 万元

  北京孙河项目            426,407     236,443.11     236,443.11      拟建     累计实现净利润-230.45 万元

  成都中粮锦云            270,364     149,277.89     149,277.89      在建     累计实现净利润-386.96 万元

  成都香颂丽都            125,256        8,336.85     59,823.83      在建     累计实现净利润-1,394.08 万元

      合计            9,020,334.26   1,261,530.79   5,343,105.31      -                         -
临时公告披露的指定网站查询日期
          (如有)
临时公告披露的指定网站查询索引
          (如有)



六、2014 年 1-3 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用



七、公司控制的特殊目的主体情况
     不适用。




                                                            24
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

八、公司未来发展的展望
(一)管理层对所处行业的讨论与分析。
     回顾 2013 年,在国际金融危机后续效应的影响下,全球经济非均衡性温和复苏,不稳定
和不确定因素依然突出:得益于技术创新和再工业化战略,美国经济保持了较好的增长势头,
经济复苏强劲;日本得益于其超宽松货币政策带来经济增长加速,复苏势头总体较好;欧元
区经济未能保持上半年良好表现,复苏相对疲软,且呈现出不稳定、不均衡的状况;新兴经
济体增速集体放缓,由于出口加投资的模式过度依赖国际贸易和资本,使“金砖五国”的整
体表现差强人意。
     2013 年是在中国经济转型中重要的一年。在国际经济缓慢复苏,国内宏观调控坚持稳中
求进、稳中有为、稳中提质的背景下,2013 年我国国民经济经历年中波折和低谷后,展现稳
中向好局面,我国 GDP 比上年增长 7.7%,和去年同期增长水平相当,经济整体在低位企稳,
整体进入稳定增长通道。2013 年 4 个季度,GDP 同比增速分别达到 7.7%、7.5%、7.8%和 7.7%。
     宏观经济方面,三驾马车保持增长,结构调整初见成效:投资增长稳定,2013 年固定资
产投资比上年增长 19.6%,年中“钱荒”造成企业和个人投资资金紧缺,固定资产投资完成
额下降,增速放缓,投资对经济的拉动减弱;消费增长提速,2013 年我国社会消费品零售总
额同比增长 13.1%,内需拉动有力;由于国际形势复杂严峻,进出口增速有所放缓。价格方
面,CPI 温和可控,2013 年 CPI 比上年上涨 2.6%,远低于政府提出的 3.5%的年度控制目标;
而 PPI 仍处低迷,2013 年 PPI 比上年下降 1.9%,仍处于下行通道,但降幅收窄。
     房地产方面,2013 年全国整体调控基调贯彻始终,年初“国五条”及各地细则出台,明
确房地产调控不放松,旨在稳定房价、鼓励首次置业需求、抑制投机性购房, “有保有压”
方向明确。2013 年房地产政策是“宏观稳,微观活”,限购、限贷等调控政策更多交由地方
政府决策,不同城市政策导向出现分化。不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同,
北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷的城
市,在不突破调控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。
     在调控政策进一步消化的 2013 年,全国房地产市场量价齐升,一线城市及部分二线城市
商品房销售规模创历史新高:2013 年,商品房销售面积 130,551 万平方米,比上年增长 17.3%,
比 2012 年提高 15.5 个百分点;商品房销售额 81428 亿元,增长 26.3%,比 2012 年提高 16.3
个百分点。全国房地产开发投资 86,013 亿元,比上年增长 19.8%,增速高于去年;新开工面
积止跌反弹,增长 13.5%,规模超越 2011 年高点;土地市场全国量价明显好于去年,一线城


                                               25
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

市增长最为显著。
     展望 2014 年,作为十八届三中全会后全面深化改革的第一年,市场在资源配置中的决定
性作用将逐步显现,未来房地产行业调控逐渐“去行政化”是大势所趋,将以政府为主提供
基本保障,市场为主满足多层次需求。土地制度、财税制度改革将进一步推进,房产税等相
关长效机制有望逐步确立。但是市场化改革和长效机制的建立需要一个过程,现有行政化调
控手段短期内不会退出,不同城市的政策取向继续差别化。
     基于以上分析,管理层认为:2014 年我国宏观经济发展将坚持稳中求进的总基调,继续
保持稳健的货币政策,不再单纯重视经济增速,结构优化是关键,通过信贷增长、投资加大
以刺激经济增长的局面将有所改变,房地产快速上行的推动力也将有所减弱。在持续的调控
背景下,首置和首改等刚需依然为主流;一线城市改善性需求依然旺盛,供不应求的现状短
期难以改变,二线城市供需相对平衡,三四线需注意供应过剩风险。在调控不放松、长效调
控机制在建立过程中的情况下,行业短期走势充满不确定性;从长期来看,土地改革、房产
税、财税制度改革等行业长效机制逐步建立,新型城镇化、户籍制度改革以及人口生育政策
调整等对国内房地产行业中长期利好。


(二)公司未来发展的战略目标和战略定位。
     基于对宏观环境和行业趋势的分析和判断,公司将以优化资产结构、提升资产质量为主
线,大力发展品牌住宅业务,关注养老地产市场,聚焦战略城市深耕发展,确保业务增长和
盈利能力不断提升。
     聚焦产品。大力发展品牌住宅业务,进一步优化住宅产品结构,继续加大刚需快周转类
产品比重,适当增加改善类产品,使刚需快周转类产品与改善类、非快周转类产品保持合理
比例;结合土地、客户、产品特点,继续深化品牌住宅产品线研究,完善各品类标准化建设,
制定发布产品手册,逐步固化形成可复制的标准化产品;关注养老地产市场。
     聚焦城市。聚焦现有城市,深耕重点城市,择机拓展新城市。强化城市分类管理,提升
城市公司发展内驱力,以一线和重点二线城市为主;建立城市区域筛选模型,提高对区位价
值的甄别能力,强调地块区位,强势布局;依据现有城市选择模型,借助品牌影响力,在全
国范围内择优择机拓展进入新城市。
     系统化管理提升。以战略和市场为导向,不断优化产品结构,提升产品力,强化城市公
司二级发动机的作用,注重非常规发展模式,同时推进产品标准化,实现快速的产品复制能


                                               26
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

力,在产品标准化的同时做好成本标准化,对项目分类管理,优化流程,压缩开发周期,以
目标管理责任书为抓手强化执行,提升开发运营效率。


(三)公司 2014 年度经营计划。
     1、公司 2014 年主要拟采取的运营措施与工作。
     结合内外部环境分析,依据 “优化结构、精细管理、提升效率、价值创造” 的经营总
方针,公司拟采取的运营措施如下:
     (1)持续提升产品竞争能力。
     公司将加大销售型业务比重,借力城市更新政策积极转型提升工业地产,主动采取措施
把亏损项目止亏增盈,对非核心资产进行优化。同时,公司将继续提升现有产品竞争力,在
打造开发销售商业模式指引下发展品牌住宅,积极推进产品线工作规划,由公司产品特点切
入,结合土地、客户、产品特点,建立产品线,品类规划,细化产品线标准化,制定产品线
管控办法,完善各品类标准化建设。
     (2)继续优化资源配置水平。
     公司未来发展战略将聚焦城市,充分发挥城市公司二级发动机作用。对已进入的战略城
市,根据市场规模、成长性等指标,综合考虑竞争风险等因素,分为重点深耕城市和次重点
深耕城市。根据城市分类,其资源配置和战略责任侧重不同:公司对重点深耕城市在资源配
置上予以倾斜,同时重点城市承担更重大的战略任务;对次重点城市兼顾配置资源,确保持
续经营和项目布局完善。
     (3)强化项目全生命周期管控。
     公司对项目进行分类管理,优化流程,压缩开发周期,提升项目开发运营效率。公司将
项目梳理分类,对于刚需、快周转项目简化流程;对于重大项目重点管控,固化拿地 30 个工
作日之内锁定重大节点计划机制;推进工期标准化,以目标管理责任书为抓手强化执行;完
善标准工期,确定不同产品类型的开发周期,以目标管理责任书为标准进行评估考核与激励,
强化目标管理责任书执行。
     (4)不断强化成本费用管控。
     公司将在做好产品标准化的同时做好成本标准化,编制涵盖设计各个阶段、各个专业的
设计标准,从全过程抓起,保证成本标准化的切实可行;结合公司不同业态产品成本管控特
点,统一管理口径,建立“以目标成本为核心,成本动态控制为主导”的成本管理体系,逐


                                               27
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

步推进成本标准化建设,加强成本管理制度建设,推行限额设计控制成本上限,根据产品系
列细化成本指标;加强成本动态管理,控制成本风险,推行集中采购,加强伙伴管理。
     (5)深入推行考核激励工作。
     公司通过一套行之有效的激励机制,盘活人才资源,激发全体员工的创造力和执行力。
公司将推动建立高绩效基础上的强激励体系,逐步实现考核激励体系的“四化”,即市场化、
个性化、动态化和规范化,建立“活用人”、“强激励”、“高绩效”三点式实现路径,在城市
公司、总部职能部门和项目公司层面分别制定激励机制,将个人收入与公司业务发展紧密联
系在一起。
     2、公司 2014 年运营计划。
     (1)住宅地产开工计划。
     2014 年,公司计划新开工项目有 10 个,新开工面积 104.81 万平方米,同比增加 11.6%。

             项目名称                          所在城市       新开工面积(万平方米)
      北京长阳一号地、五号地
                                                北京                                    3.20
          (长阳半岛项目)
           北京孙河项目                         北京                                    8.17

           上海南桥半岛                         上海                                    8.30

            成都御岭湾                          成都                                    2.45

           成都中粮锦云                         成都                                   18.17

           成都香颂丽都                         成都                                   10.33

           沈阳中粮隆玺                         沈阳                                    4.23

           天津中粮大道                         天津                                    6.16

           长沙北纬 28 度                       长沙                                   27.99

          南京中粮鸿云坊                        南京                                   15.81



     (2)工业地产经营计划。
     根据 2013 年运营情况,结合 2014 年的经营环境,公司 2014 年预计物业出租率为 96%,
租金收取率为 98%。主要经营计划为:
     深圳市宝安区 22 区、25 区城市更新项目:继续推进拆迁谈判,跟踪并加快相关专项规划
的审批工作。
     深圳市宝安区 67 区中粮商务公园项目:计划完成竣工备案,做好招商工作,优化配套服
务,以专业化运营为客户营造良好的工作与生活环境。


                                                 28
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     在招商工作方面,公司将提高客户准入门槛,重视客户资信、实力、行业,通过多渠道、
多途径的招商方式,吸引客户竞租,做到公开透明,实现从优选商,最大限度地提升整体租
金水平。


(四)未来公司发展所需资金情况。
     未来一段时期,行业可能面临严峻的融资形势,资金环境不容乐观。公司将坚持“现金
为王”策略,确保经营的安全性和稳健性,加快资金回笼速度。同时,公司将继续加强多渠
道融资工作,通过银行开发贷、拆迁贷款、抵押贷款、委托贷款以及引进战略投资者等多种
方式获取资金;此外,公司还将充分挖掘潜力,进一步加大融资创新力度,利用自身在资本
市场的信誉和品牌优势,积极探索融资产品,创新合作机制,并持续关注资本市场直接融资
方式的政策变化,为战略储备及经营发展争取更多的资金支持。公司通过各种融资所获得的
资金的成本,一般不高于市场同期同类融资产品的平均资金成本。


(五)未来发展的风险提示及应对措施。
     展望 2014 年,虽然房地产行业长期向好的趋势并未发生改变,但是公司在经营过程中仍
然面临着宏观环境变化与行业竞争加剧的压力。
     从宏观经济层面来看,经济形势总体平稳,但下行压力依然较大,不确定性与风险性依
然存在。政府在“稳增长、调结构”的思路下,继续推进深化改革开放与体制机制创新:政
府引导社会资源进入实体性、创新性产业领域,逐步培养新的经济增长点和支柱产业;逐步
改变“一刀切”的调控政策,实行“分类别、分区域”调控,长效调控机制的建立尚需时间。
     从公司经营层面来看,公司在项目开发过程中承受着规模、资金、成本、销售等多方面
的压力。规模效应日益凸显,行业集中度持续提升;融资压力继续增大,融资成本不断提高;
土地市场激烈竞争,土地价格居高不下;部分城市库存较大,供应存在过剩风险。
     结合外部环境分析和公司自身特点,公司未来将以优化资产结构、提升资产质量为主线,
持续提升产品竞争力,聚焦战略城市深耕发展。此外,公司在未来发展战略及决策过程中还
可能面临市场、财务、政策等方面的风险。
     第一,市场风险。2012 年下半年起,土地市场成交量逐步释放,这将在 2014 年半年之
后形成较大的住宅新增供应量;同时,在中央的鼓励下,保障性住房将加大供应,其替代作
用将进一步加强。因此,预计未来市场竞争将更加激烈。公司将持续提升产品竞争力,优化


                                               29
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

产品结构,强化成本费用管控。
     第二,财务风险。2014 年,继续受到调控政策影响,市场存在不确定性,公司将面临一
定的资金压力。因此,公司将推行开源增效,销售物业强化快周转,加速资金回流,持有物
业持续提升租金水平;强化节流降本,持续加强费用控制。同时,公司将利用自身在资本市
场的信誉和品牌优势,积极拓展融资渠道,多方面筹措资金以满足经营发展需要。
     第三、政策风险。十八届三中全会上,政府的工作重心明确为全面深化改革,这预示着
行业调控将逐渐“去行政化”。但是,房地产市场化机制的形成是一个渐进过程,以限购限贷
为代表的行政性调控短期内仍难以退出,不同城市因市场走势分化政策取向也不同,房地产
行业发展的不确定性增加。公司将密切关注政策的变化,积极应对。


九、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
     瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。


十、与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
     公司本期发生会计政策变更。
     企业会计准则解释第 6 号规定:“同一控制下的企业合并,是指参与合并的企业在合并前
后均受同一方或相同的多方最终控制,且该控制不是暂时性的。从最终控制方的角度看,其
在合并前后实际控制的经济资源并没有发生变化,因此有关交易事项不应视为购买。合并方
编制财务报表时,在被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的情况下,应视同合并
后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时起,一直是一体化存续下来的,应以被合并
方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方财务报表中的
账面价值为基础,进行相关会计处理。合并方的财务报表比较数据追溯调整的期间应不早于
双方处于最终控制方的控制之下孰晚的时间。
     本解释发布前同一控制下的企业合并未按照上述规定处理的,应当进行追溯调整。”
     本公司纳入合并范围的子公司成都天泉置业有限公司、上海加来房地产开发有限公司、
苏源集团江苏房地产开发有限公司是本公司最终控制方中粮集团以前年度从第三方收购而来
的,本公司按照上述规定进行追溯调整。
     因追溯调整对 2012 年 12 月 31 日合并报表项目的影响:




                                               30
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

             受影响的报表项目名称              追溯调整前金额         影响金额            追溯调整后金额

                 资产负债表:

    存货                                          24,859,312,469.93      88,769,728.54       24,948,082,198.47

    商誉                                              13,844,843.50      71,694,535.61          85,539,379.11

    递延所得税负债                                   168,194,846.89      22,192,432.16         190,387,279.05

    资本公积                                         548,652,944.79     214,292,298.66         762,945,243.45

    盈余公积                                         489,785,944.07       -9,665,500.53        480,120,443.54

    未分配利润                                     1,908,315,685.33      -81,236,236.70       1,827,079,448.63

    少数股东权益                                   2,811,307,167.12      14,881,270.56        2,826,188,437.68

                   利润表:

    主营业务成本                                   5,602,520,614.82       8,405,014.44        5,610,925,629.26

    所得税                                           323,330,592.26       -2,101,253.60        321,229,338.66

    净利润                                           680,475,737.15       -6,303,760.84        674,171,976.31

    归属于母公司所有者的净利润                       514,933,158.15       -3,749,175.71        511,183,982.44

    少数股东损益                                     165,542,579.00       -2,554,585.13        162,987,993.87



     因追溯调整对 2013 年 12 月 31 日合并报表项目的影响:

             受影响的报表项目名称              追溯调整前金额         影响金额            追溯调整后金额

                 资产负债表:

    存货                                          29,111,611,139.16      70,752,256.11       29,182,363,395.27

    固定资产                                        589,178,115.21        2,152,919.75          591,331,034.96

    商誉                                             13,844,843.50       71,694,535.61           85,539,379.11

    递延所得税负债                                  181,160,471.17       18,226,293.98          199,386,765.15

    资本公积                                        588,046,035.58      214,292,298.66          802,338,334.24

    盈余公积                                        636,049,670.56      -10,841,912.74          625,207,757.82

    未分配利润                                     2,252,174,225.16     -90,023,946.55        2,162,150,278.61

    少数股东权益                                   3,549,730,763.47      12,946,978.12        3,562,677,741.59

                   利润表:

    主营业务成本                                   7,083,277,396.67      15,809,349.61        7,099,086,746.28

    管理费用                                        307,126,390.75           55,203.07          307,181,593.82

    所得税                                          311,214,474.45       -3,966,138.18          307,248,336.27


                                                           31
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

             受影响的报表项目名称              追溯调整前金额           影响金额           追溯调整后金额

    净利润                                          931,084,909.72        -11,898,414.50        919,186,495.22

    归属于母公司所有者的净利润                      544,534,214.20         -9,964,122.06        534,570,092.14

    少数股东损益                                    386,550,695.52         -1,934,292.44        384,616,403.08



十一、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
     不适用。


十二、与上年度财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明
     1、合并范围增加情况。
     ①本公司子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司于 2013 年 10 月份注册成立了中
粮地产(深圳)实业有限公司,注册资本 25,500 万元人民币,持有该公司 100%股权。
     ②本公司子公司中粮地产(北京)有限公司于 2013 年 8 月份出资 5,100 万元人民币,注
册成立了北京正德兴合房地产开发有限公司,持有该公司 100%股权。
     ③本公司子公司中粮地产成都有限公司于 2013 年 8 月份出资 5,000 万元人民币,注册成
立了成都中粮锦悦置业有限公司。2013 年 11 月 29 日增加上海中城永玺投资中心(有限合伙)
为公司新股东,同时增加注册资本人民币 45,000 万元,增资后公司注册资本变为 50,000 万
元,其中中粮地产成都有限公司出资 25,500 万元,占注册资本的 51%;上海中城永玺投资中
心(有限合伙)出资 24,500 万元,占注册资本的 49%。
     ④本公司子公司中粮地产南京有限公司于 2013 年 7 月份出资 10,000 万元人民币,注册
成立了中粮鸿云置业南京有限公司。2013 年 11 月 15 日增加注册资本至 75,000 万元,其中
中粮地产南京有限公司出资额为 38,250 万元,占注册资本的 51%;上海中城永跃投资中心(有
限合伙)出资额为 36,750 万元,占注册资本的 49%。
     2、合并范围减少情况。
     原子公司厦门鹏源房地产开发有限公司于 2013 年 1 月开始清算,未纳入本年合并范围。


十三、公司利润分配及分红派息情况
(一)报告期内利润分配政策特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况。

                                               现金分红政策的专项说明



                                                          32
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求                 是

分红标准和比例是否明确和清晰                               是

相关的决策程序和机制是否完备                               是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用                     是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会,其合法权益是否得
                                                           是
到充分保护
现金分红政策进行调整或变更的,条件及程序是否合规、透明     报告期内未调整或变更现金分红政策



(二)公司近 3 年(含报告期)的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情
况。
       1、公司2013年度利润分配及资本公积金转增股本预案。
     经瑞华会计师事务所审计,本年母公司年初未分配利润 1,652,722,658.25 元,加上本
年母公司净利润 879,422,088.08 元,减去本年度提取法定盈余公积87,942,208.81 元以及
本 年 度 分 配 普 通 股 股 利 54,411,947.88 元 , 本 年 度 实 际 可 供 股 东 分 配 的 利 润 为
2,389,790,589.64 元。公司拟以截至2013年12月31日的总股本1,813,731,596股为基数,向
在公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每10股派现金红利 0.30元,即54,411,947.88
元(含税),剩余未分配利润结转以后年度分配。公司2013年度不进行公积金转增股本。
       2、公司 2012 年度利润分配方案。
     经利安达会计师事务所审计,本年母公司年初未分配利润 1,338,217,502.61 元,加上本
年母公司净利润 409,907,892.80 元,减去本年度提取法定盈余公积 40,990,789.28 元以及本
年 度 分 配 普 通 股 股 利 54,411,947.88 元 , 本 年 度 实 际 可 供 股 东 分 配 的 利 润 为
1,652,722,658.25 元。2013 年 5 月 10 日公司 2012 年年度股东大会同意公司以以截至 2012
年 12 月 31 日的总股本 1,813,731,596 股为基数,向在公司确定的股权登记日登记在册的全
体股东每 10 股派现金红利 0.30 元(含税),剩余未分配利润结转以后年度分配。公司 2012
年度不进行公积金转增股本。
       公司于 2013 年 6 月 28 日实施上述方案。
     3、公司2011年度利润分配方案。
     经利安达会计师事务所审计,2011 年母公司年初未分配利润 1,056,946,518.29 元,加
上本年母公司净利润 352,828,462.49 元,减去本年度提取法定盈余公积 35,282,846.25 元以
及 本 年 度 分 配 普 通 股 股 利 36,274,631.92 元 , 本 年 度 实 际 可 供 股 东 分 配 的 利 润 为
1,338,217,502.61 元。 2012 年 4 月 23 日公司 2011 年年度股东大会同意公司以截至 2011 年

                                                    33
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

12 月 31 日的总股本 1,813,731,596 股为基数,向在公司确定的股权登记日登记在册的全体
股东每 10 股派现金红利 0.30 元(含税),剩余未分配利润结转以后年度分配。 公司 2011 年
度不进行公积金转增股本。
        公司于2012年6月19日实施上述方案。
        (三)公司近三年现金分红情况表。
                                                                                                                        单位:元

                                                                    分红年度合并报表中归属于            占合并报表中归属于上市公
           分红年度              现金分红金额(含税)
                                                                      上市公司股东的净利润              司股东的净利润的比率(%)
            2013 年                            54,411,947.88                           534,570,092.14                       10.18

            2012 年                            54,411,947.88                           514,933,158.15                       10.57

            2011 年                            54,411,947.88                           421,995,724.17                       12.89

十四、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

每 10 股送红股数(股)                                              0

每 10 股派息数(元)(含税)                                        0.30

每 10 股转增数(股)                                                0

分配预案的股本基数(股)                                            1,813,731,596.00

现金分红总额(元)(含税)                                          54,411,947.88

可分配利润(元)                                                    2,389,790,589.64

现金分红占利润分配总额的比例(%)                                   100

                                                    现金分红政策:

       在资金充裕,无重大投资计划情况下,公司每年以现金方式分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之
十。

                                   利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

    经瑞华会计师事务所审计,本年母公司年初未分配利润 1,652,722,658.25 元,加上本年母公司净利润 879,422,088.08
元,减去本年度提取法定盈余公积 87,942,208.81 元以及本年度分配普通股股利 54,411,947.88 元,本年度实际可供股东
分配的利润为 2,389,790,589.64 元。公司拟以截至 2013 年 12 月 31 日的总股本 1,813,731,596 股为基数,向在公司确定
的股权登记日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.30 元,即 54,411,947.88 元(含税),剩余未分配利润结转以后年
度分配。公司 2013 年度不进行公积金转增股本。

       上述公司 2013 年度利润分配及资本公积金转增股本预案尚需提请股东大会审议。




十五、社会责任情况
        《中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年度社会责任报告》详情见公司于 2014 年 4 月
12 日在巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)发布的相关文件。



                                                               34
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

十六、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
                                               接待对象                                   谈论的主要内容
 接待时间        接待地点      接待方式                        接待对象
                                                 类型                                     及提供的资料
                                                                              公司基本情况及 2012 年经营情况,土地
2013 年 1 月       深圳                                   长盛基金管理有限
                               实地调研          机构                         储备、对市场的判断,以及中粮集团整合
   14 日       公司办公地点                               公司 孙珂
                                                                              进展情况及公司的定位
                                                          国信证券 区瑞明、   公司基本情况及 2012 年经营情况、公司
                                                          英大证券 李先明、   产品定位、金融资产的处置、前海项目及
2013 年 1 月       深圳
                               实地调研          机构     梁卫东、中投证券    深圳城市更新项目情况、深圳市工业地产
   23 日       公司办公地点
                                                          黄宜中、华夏基金    新政对公司的影响,以及中粮集团整合进
                                                          邓凯君              展情况及公司的定位
                   深圳                                                       公司基本情况及 2012 年经营情况,公司
2013 年 2 月
               公司办公地点    实地调研          机构     银河证券 赵强       项目分布及开发情况,土地储备情况以及
   27 日
               、项目现场                                                     前海项目及深圳城市更新项目情况
                                                                              公司 2013 年经营方针、土地储备情况、
2013 年 5 月       深圳                                   国泰君安 李品科、   公司城市更新及前海项目开发情况、近期
                               实地调研          机构
   17 日       公司办公地点                               安信证券 张娟       行业状况分析及中粮集团整合进展与公
                                                                              司定位情况
                                                                              公司 2013 年经营方针及近期行业情况;
2013 年 7 月       深圳                                                       土地储备情况;深圳城市更新项目情况;
                               实地调研          机构     平安证券 杨侃
11 日          公司办公地点                                                   前海项目情况;公司项目分布及开发情
                                                                              况;中粮集团对公司及侨福建设的定位
                                                                              公司 2013 年经营方针及近期行业情况的
                                                          农银人寿 冯安铭;
                                                                              判断;土地储备情况;深圳城市更新项目
2013 年 7 月       深圳                                   长信基金 翁非玉;
                               实地调研          机构                         情况;前海项目情况;公司项目分布及开
12 日          公司办公地点                               上投摩根 任韵;国
                                                                              发情况;中粮集团对公司及侨福建设的定
                                                          信证券 区瑞明
                                                                              位
                                                          广发证券 乐加栋、   公司 2013 年新开工面积及经营情况;产
                                                          广发基金 刘玉、建   品线调整策略;深圳城市更新项目情况;
2013 年 7 月       深圳
                               实地调研          机构     信基金 王东杰、泰   前海项目情况;公司项目分布及开发情
17 日          公司办公地点
                                                          达宏利基金 陈静     况;中粮集团对公司及侨福建设的定位;
                                                          敏                  南京地块情况
                                                          银河基金 李一帆、   公司 2013 年新开工面积及经营情况;公
                                                          安信证券 万知、武   司 2012 年毛利率情况;深圳城市更新项
2013 年 7 月       深圳
                               实地调研          机构     当资产 王羽、华夏   目情况;前海项目情况;公司项目分布及
17 日          公司办公地点
                                                          基金 邓凯君、国金   开发情况;中粮集团对公司及侨福建设的
                                                          证券 周户           定位;南京地块情况;公司金融资产情况
                                                                              公司基本情况及 2013 年上半年经营情
                                                          招商证券 廖爽、第
                                                                              况;公司毛利率情况;深圳城市更新项目
2013 年 8 月       深圳                                   一创业 李超、清水
                               实地调研          机构                         情况;前海项目情况;公司项目分布及开
30 日          公司办公地点                               源投资管理有限公
                                                                              发情况;公司土地储备;公司金融资产的
                                                          司 袁煜森
                                                                              情况
                                                                              公司基本情况及 2013 年上半年经营情
                                                                              况;公司毛利率情况;深圳城市更新项目
2013 年 9 月       深圳                                   大智慧阿思达克通    情况;前海项目情况;公司项目分布及开
                               实地调研          机构
27 日          公司办公地点                               讯社 黄蒂娟         发情况;公司土地储备;公司产品线的选
                                                                              择;公司提升项目运营及周转效率的方
                                                                              式;公司融资渠道;侨福建设注资公告
                                                                              政策与市场研判;公司下一年度发展战略
2013 年 11         深圳                                                       及计划;深圳城市更新项目情况;公司深
                               实地调研          机构     平安证券 杨侃
月 13 日       公司办公地点                                                   圳地区工业地产的发展战略及规划;公司
                                                                              前海项目情况
                                                                              公司的历史沿革及参与深圳城市更新项
2013 年 11         深圳                                   平安证券 杨侃、中   目情况;公司土地储备情况;公司前海项
                               实地调研          机构
月 29 日       公司办公地点                               国人保资管 龚里     目情况;公司经营情况;北京公司项目情
                                                                              况;公司融资方式


                                                          35
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                                                               公司的历史沿革及参与深圳城市更新项
2013 年 11          深圳
                               实地调研        机构   光大证券 竺劲            目情况;公司土地储备情况;公司融资方
月 29 日        公司办公地点
                                                                               式;公司项目布局情况
                                                                               公司的历史沿革及参与深圳城市更新项
2013 年 12          深圳
                               实地调研        机构   安信证券 万知            目情况;公司土地储备情况;公司融资方
月 17 日        公司办公地点
                                                                               式;公司前海项目情况;国企改革



十七、董事会日常工作情况
     (一)董事会会议情况及决议内容。
     报告期内全年共召开了 10 次董事会,所有决议均获得了有效的贯彻执行。

             会议届次                  召开时间                   披露媒体名称                     披露日期

第七届董事会第十七次会议       2013 年 1 月 23 日                                         2013 年 1 月 24 日

第七届董事会第十八次会议       2013 年 3 月 28 日                                         2013 年 3 月 30 日

第七届董事会第十九次会议       2013 年 4 月 24 日                                         2013 年 4 月 25 日

第七届董事会第二十次会议       2013 年 5 月 20 日                                         2013 年 5 月 21 日

第七届董事会第二十一次会议     2013 年 6 月 7 日           《证券时报》、《上海证券       -
                                                           报》、《中国证券报》、《证券
第七届董事会第二十二次会议     2013 年 8 月 27 日          日报》和巨潮资讯网             2013 年 8 月 29 日

第七届董事会第二十三次会议     2013 年 9 月 25 日                                         2013 年 9 月 26 日

第七届董事会第二十四次会议     2013 年 10 月 18 日                                        2013 年 10 月 22 日

第七届董事会第二十五次会议     2013 年 10 月 28 日                                        2013 年 10 月 29 日

第七届董事会第二十六次会议     2013 年 11 月 29 日                                        2013 年 12 月 3 日

     (二)董事会对股东大会决议的执行情况。
     报告期内公司董事会严格按照股东大会的决议及授权,全面执行了股东大会的各项决议,
积极推进各发展项目的建设,切实按照有关规定履行职责。
     1、报告期内,根据公司 2012 年年度股东大会通过的决议,公司贷款、担保以及对外投
资等事项均在股东大会授权范围内开展。
     2、2013 年 6 月,根据公司 2012 年年度股东大会通过的决议,董事会实施了公司 2012
年度利润分配及资本公积金转增股本方案。
     3、2013 年 8 月,董事会实施了公司债券(证券代码:112004、证券简称:08 中粮债)
2013 年付息方案。
     4、2013 年 2 月,根据公司 2010 年第二次临时股东大会决议,公司通过上海证券交易所
交易系统出售持有的招商证券(600999.sh)8,008,341 股及光大银行(601818.sh)4,835,354
股。公司本年度处置可供出售的金融资产产生的税后利润约 8,393 万元。


                                                      36
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



     (三)董事出席董事会会议情况。
                                                                                                  是否连续两
                                               现场出席        通讯方式参   委托出席
 董事姓名       具体职务      应出席次数                                               缺席次数   次未亲自出
                                                 次数          加会议次数     次数
                                                                                                    席会议
   周政          董事长           10              2                8           0          0           否

  马建平          董事            10              0                8           2          0           否

  殷建豪          董事            10              1                8           1          0           否

  马德伟          董事            10              2                8           0          0           否

  李晋扬          董事            10              2                8           0          0           否

   韩石         离任董事          6               2                4           0          0           否

  顾云昌        独立董事          10              2                8           0          0           否

   孟焰         独立董事          10              2                8           0          0           否

  李曙光        独立董事          4               0                4           0          0           否
                  离任
  陈忠谦                          6               2                4           0          0           否
                独立董事




                                                          37
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                           第五节 重要事项

一、重大诉讼、仲裁事项
      报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。


二、媒体质疑情况
      报告期内公司无媒体普遍质疑事项。


三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
      瑞华会计师事务所对本公司控股股东及其他关联方占用上市公司资金情况作了专项说
明,详情请参见公司于 2014 年 4 月 12 日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)上披
露的《关于中粮地产(集团)股份有限公司控股股东及其他关联方资金占用情况专项说明》。


四、报告期内公司无破产重整相关事项


五、资产交易事项
(一)收购资产情况
                                                           该资产为
                                                           上市公司          与交易对
                                                           贡献的净          方的关联
交易对方或 被收购或 交易价格             对公司经 对公司损          是否为关
                              进展情况                     利润占净          关系(适用 披露日期 披露索引
最终控制方 置入资产 (万元)             营的影响 益的影响          联交易
                                                           利润总额          关联交易
                                                           的比率              情形
                                                             (%)
                                                                             本公司与
           成都硕泰                                                          成都硕泰
                              报告期末,
           丽都房地                      将进一步 对公司未                   丽都房地              巨潮资讯网
成都基汇投                    协议已签
           产开发有 33,870.84            提升主营 来经营业                   产开发有 2013 年 12 http://www.
资管理顾问                    订,股权转                       -      是
             限公司                      业务竞争 绩产生积                   限公司另 月 3 日 cninfo.com.
  有限公司                    让款尚未
           61.4545%                          力     极影响                   一股东同              cn
                                支付
             的股权                                                          受最终控
                                                                             制方控制
           深圳市锦           报告期末,
                                         将进一步 对公司未                                          巨潮资讯网
           峰城房地           协议已签
深圳锦峰集                               提升主营 来经营业                              2013 年 11 http://www.
           产开发有 43,000 订,股权转                          -      否       不适用
团有限公司                               业务竞争 绩产生积                                月 5 日 cninfo.com.
             限公司           让款尚未
                                             力     极影响                                              cn
           100%股权             支付
上述收购资产因未达到合并条件,未纳入报告期内合并报表范围。


                                                     38
      中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

      (二)出售资产情况
                                          本期初             资产出
                                          起至出             售为上
                                                                                           与交易
                                          售日该             市公司                                   所涉及   所涉及
                                                                                           对方的
                              交易价      资产为   出售对    贡献的        资产出   是否为            的资产   的债权
交易对     被出售                                                                          关联关                       披露日    披露索
                    出售日    格(万      上市公   公司的    净利润        售定价   关联交            产权是   债务是
  方         资产                                                                          系(适用                       期        引
                                元)      司贡献     影响    占净利          原则     易              否已全   否已全
                                                                                           关联交
                                          的净利             润总额                                   部过户   部转移
                                                                                           易情形)
                                          润(万             的比例
                                            元)               (%)
                                                                                                                                  巨 潮 资
         招 商 证                                                                                                                 讯     网
                                                   无不良
二 级 市 券 股 票 2013 年 2                                                                                             2013 年 2 http://
                            11,048.73      7,539.28 重大影     8.20         市价     否     不适用      是       是
场出售 8,008,3       月                                                                                                 月 7 日 www.cni
                                                     响
         41 股                                                                                                                    nfo.com
                                                                                                                                  .cn
                                                                                                                                   巨潮资
         光 大 银                                                                                                                   讯网
                                                   无不良
二 级 市 行 股 票 2013 年 2                                                                                             2013 年 2 http://
                               1,755.43     854.14 重大影      0.93         市价     否     不适用      是       是
场出售 4,835,3       月                                                                                                  月 7 日 www.cni
                                                     响
         54 股                                                                                                                    nfo.com
                                                                                                                                     .cn
         宝 安 22                                                                                                                 巨 潮 资
深    市
     圳
         区厂房 1                                                                                                                 讯     网
瑞    投
     恒                                            无不良
         栋 及 厂 2013 年 1                                                参考市                                       2013 年 1 http://
资   发
      展                    16,970.91 12,459.59    重大影     13.56                  否     不适用    办理中     是
         房食堂 3    月                                                    场价                                         月 24 日 www.cni
有    公
     限                                              响
         栋二、三                                                                                                                 nfo.com

         层                                                                                                                       .cn
         宝 安 26                                                                                                                 巨 潮 资
深 圳 中 区厂房 2                                                                                                                 讯     网
                                                   无不良                                                               2013 年
洲 宝 华 栋、厂房 2013 年                                                  参考市                                                 http://
                            20,854.23 15,567.44    重大影     16.87                  否     不适用    办理中     是     11 月 30
置 业 有 3 栋及食 11 月                                                    场价                                                   www.cni
                                                     响                                                                 日
限公司 堂 一 栋                                                                                                                   nfo.com
         四、五层                                                                                                                 .cn
      (三)企业合并情况
           报告期内公司无企业合并情况。


      六、公司股权激励的实施情况及其影响
           报告期内公司未实施股权激励计划。


      七、重大关联交易
      (一)与日常经营相关的关联交易




                                                                      39
       中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                                              关联交易 占同类交          可获得的
关联交易                关联交易   关联交易 关联交易 关联交易                   关联交易
             关联关系                                         金额(万 易金额的          同类交易 披露日期 披露索引
  方                      类型       内容   定价原则   价格                     结算方式
                                                                元)   比例(%)             市价
                                            参照本公
杭州世外
                                            司向业主
桃源房地同一最终         经营性    提供物业
                                            提供物业   108.20   108.20     1.38   转账     108.20     -        -
产 开 发 有 控股股东     交易      管理服务
                                            服务的收
限公司
                                            费标准
                                            参照本公
沈阳大悦
                                            司向业主
城房产开同一最终         经营性    提供物业
                                            提供物业   152.30   152.30     1.94   转账     152.30     -        -
发 有 限 公 控股股东     交易      管理服务
                                            服务的收

                                            费标准
中粮屯河
            同一最终     经营性
股份有限                           购买商品        市价      7.51       7.51       -   转账       7.51   -      -
            控股股东     交易
公司
北京凯莱
            同一最终     经营性    接受物业
物业管理                                           市价    418.78     418.78   0.06    转账     418.78   -      -
            控股股东     交易      管理服务
有限公司
中英人寿
保险有限同一最终         经营性
                                   接受服务        市价    376.79     376.79   0.05    转账     376.79   -      -
公 司 广 东 控股股东     交易
分公司
北京中粮
            同一最终     经营性    接受物业
广场发展                                           市价    100.00     100.00   0.33    转账     100.00   -      -
            控股股东     交易      租赁服务
有限公司
中粮集团最终控股         经营性
                                   出售商品        市价   1,388.52 1,388.52    0.15    转账   1,388.52
有限公司 股东            交易
卓远地产
            同一最终     经营性    提供物业
(成都)有                                         市价      4.07       4.07       -   转账       4.07
            控股股东     交易      管理服务
限公司
合计                                                -       -        2556.17   -        -        -       -      -

大额销货退回的详细情况                        无
关联交易的必要性、持续性、选择与关联方(而
                                           日常经营管理需要
非市场交易方)进行关联交易的原因
关联交易对上市公司独立性的影响                对上市公司独立性不产生重大影响
公司对关联方的依赖程度、以及先关解决措施
                                         对上市公司经营成果、财务状况不产生重大影响,不存在对关联方的重大依赖
(如有)
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总
金额预计的,在报告期内的实际履行情况(如 不适用
有)
交易价格与市场参考价格差异较大的原因(如
                                         无
适用)




       (二)资产收购、出售发生的关联交易

       不适用。


       (三)共同对外投资的重大关联交易
            不适用。

                                                                40
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

(四)关联债权债务往来
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否

                                                                       是否存在
                                          债权债务                                期初余额       本期发生额     期末余额
          关联方            关联关系                        形成原因   非经营性
                                            类型                                  (万元)       (万元)       (万元)
                                                                       资金占用
沈阳大悦城房产开发有限公   同一最终控
                                      应收关联债权     经营管理需要       否           54.23           69.96        124.19
司                         股股东
杭州世外桃源房地产开发有   同一最终控
                                      应收关联债权     经营管理需要       否                 -         35.38         35.38
限公司                     股股东
                           同一最终控
苏州苏源房地产有限公司                应收关联债权     经营管理需要       否           25.00           -25.00              -
                           股股东
天津滨海快速交通发展有限
                         子公司股东     应收关联债权   经营管理需要       否           30.00                -        30.00
公司
上海万科投资管理有限公司 子公司股东     应收关联债权   经营管理需要       否       48,913.80        2,772.87     51,686.67

宝菱同利有限公司           合营企业     应收关联债权   经营管理需要       否           62.48           -10.27        52.21

香港凯丽有限公司           子公司股东   应收关联债权   经营管理需要       否        1,076.01                -     1,076.01

北京中粮万科置业有限公司 合营企业       应收关联债权   经营管理需要       否        5,783.92        -5,783.92              -

北京万科企业有限公司       子公司股东   应收关联债权   经营管理需要       否       14,667.94       -14,667.94              -
                           同一最终控
中粮屯河股份有限公司                    应付关联债务   经营管理需要       否           21.68           -21.68              -
                           股股东
                           同一最终控
北京凯莱物业管理有限公司                应付关联债务   经营管理需要       否                           21.51         21.51
                           股股东
中粮鹏利(成都)实业发展   同一最终控
                                        应付关联债务   经营管理需要       否       21,058.09       -21,058.09              -
有限公司                   股股东
                           同一最终控
广州侨鹏房产开发有限公司                应付关联债务   经营管理需要       否          465.48                -       465.48
                           股股东
德鸿物业发展(深圳)有限   同一最终控
                                        应付关联债务   经营管理需要       否          423.17           18.57        441.74
公司                       股股东
上海万科投资管理有限公司 子公司股东     应付关联债务   经营管理需要       否        6,110.63        1,071.96      7,182.59
北京名都房地产开发有限公 同一最终控
                                    应付关联债务       经营管理需要       否       22,313.99        1,216.67     23,530.66
司                       股股东
广州市鹏万房地产有限公司 合营企业       应付关联债务   经营管理需要       否       69,000.00                -    69,000.00
北京中粮万科假日风景房地
                         其他关联方     应付关联债务   经营管理需要       否       70,746.67       24,093.83     94,840.50
产开发有限公司
北京中粮万科置业有限公司 合营企业       应付关联债务   经营管理需要       否                 -     38,850.33     38,850.33

北京万科企业有限公司       子公司股东   应付关联债务   经营管理需要       否                 -     42,049.14     42,049.14
上海中城永跃投资中心(有
                          子公司股东 应付关联债务 经营管理需要        否               -   33,582.50 33,582.50
限合伙)
                          最终控股股
中粮集团有限公司                      应付关联债务 经营管理需要       否      161,140.49 -159,146.10  1,994.39
                          东
                          同一最终控
中粮财务有限责任公司                  应付关联债务 经营管理需要       否       15,237.95    3,950.47 19,188.42
                          股股东
关联债权债务对公司经营成果及财务状
                                            关联债权、关联债务对公司经营成果及财务状况无不良重大影响
况的影响
注:具体关联债权债务往来请参见本报告中附注八“关联方及关联交易”的相关内容。




                                                       41
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

(五)其他关联交易
       1、为了理顺公司下属公司与控股股东中粮集团及其下属公司之间因借款形成的债权债务
关系,公司于 2013 年 8 月 27 日召开的 2013 年第一次临时股东大会审议通过了《关于向控股
股东中粮集团有限公司申请授信额度的议案》,同意公司向中粮集团申请 68.25 亿元授信额度
的议案,期限三年,利率为不超过额度项下每笔借款对应的同期同档次银行贷款基准利率的
1.1 倍。
       中粮集团有限公司为本公司控股股东,因此该借款事项构成关联交易。
       2、根据经营发展需要,公司于 2013 年 8 月 27 日召开的 2013 年第一次临时股东大会审
议通过了《关于向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司续借 8.95 亿元借款的议案》,
同意公司向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司续借 8.95 亿元借款的议案,期限一
年,利率为同期同档次人民银行贷款基准利率。
       北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司为本公司控股股东中粮集团有限公司与北京
万科企业有限公司于 2006 年按 50%:50%的投资比例共同投资设立的合营企业,因此该借款
事项构成关联交易。
       3、根据经营发展需要,公司于 2013 年 8 月 27 日召开的 2013 年第一次临时股东大会审
议通过了《关于向中粮财务有限责任公司申请授信额度的议案》,同意公司继续向中粮财务有
限责任公司申请 10 亿元授信额度,期限 1 年,借款利率为额度项下银行贷款基准利率。
       中粮财务有限责任公司与本公司属于受同一法人中粮集团有限公司控制的关联法人,因
此该借款事项构成关联交易。
       4、为了进一步提升公司主营业务实力,公司于 2013 年 12 月 19 日召开的第二次临时股
东大会审议通过了《关于收购成都硕泰丽都房地产开发有限公司部分股权的议案》,同意公司
下属公司中粮地产成都有限公司(简称:成都公司)收购成都基汇投资管理顾问有限公司(简
称:基汇投资)持有的成都硕泰丽都房地产开发有限公司(简称:硕泰丽都)61.4545%的股
权。
       根据评估价值,成都公司以 33,870.84 万元价格收购硕泰丽都 61.4545%的股权。同时,
境外 BVI 公司越华有限公司(EXCEED SINO LIMITED)将收购 Pansy Joy Limited 持有的硕泰
丽都另一股东硕泰有限公司(HK)100%的股权,从而间接持有硕泰丽都 38.5455%的股权。根
据协议,在完成收购股权交割的前提下,成都公司将向硕泰丽都提供 19,738.14 万元借款,
硕泰丽都的另一股东硕泰有限公司或其关联公司将按照股权比例提供同比例的财务资助。


                                               42
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

       BVI 越华公司与成都公司的最终实际控制人均为中粮集团,因此该笔交易构成关联交易。
2014 年 1 月成都公司向基汇投资支付部分股权收购款,硕泰丽都已于 2014 年 1 月 10 日完成
工商变更。
       5、2012 年 3 月 28 日,公司第七届董事会第九次会议审议通过关于受托经营管理关联交
易的议案。董事会同意公司与杭州世外桃源房地产开发有限公司、沈阳大悦城房产开发有限
公司、卓远地产(成都)有限公司、中粮鹏利(成都)实业发展有限公司和上海鹏利置业发
展有限公司等五家公司续签新的委托经营管理合同。同时与苏州苏源房地产开发有限公司签
署委托经营管理合同。期限为自委托经营管理合同生效之日起三年。公司将向各委托方收取
每年 50 万元的委托管理费用。2012 年 4 月 23 日,公司 2011 年年度股东大会审议通过以上
关于受托经营管理关联交易的议案。2013 年公司受托管理费为 300 万元。
       6、本着存取自由的原则,公司于 2012 年 4 月 23 日召开的公司 2011 年年度股东大会审
议通过了《关于在中粮财务有限责任公司办理存款业务的议案》,同意公司与中粮财务有限
责任公司签署《金融服务协议》,将部分流动资金存入在中粮财务有限责任公司开立的帐户,
公司在中粮财务有限责任公司的每日最高存款余额与利息之和原则上不高于中粮财务有限责
任公司提供给公司的贷款授信额度限额,期限三年。中粮财务有限责任公司按不低于人民银
行公布的同期同档存款基准利率向公司支付利息。
       公司在中粮财务有限责任公司办理存款业务的关联事项上,严格执行监管机构相关规定,
制定了以保障存款资金安全性为目标的风险处置预案,每季度定期由信永中和会计师事务所
有限责任公司对中粮财务有限责任公司进行审计并出具《关于中粮财务有限责任公司的风险
评估报告》,有效控制和防范关联交易风险。瑞华会计师事务所出具了《涉及财务公司关联
交易的存款、贷款等金融业务的专项说明》;独立董事对公司 2013 年在中粮财务有限责任公
司办理存款、贷款等金融业务的关联交易发表了独立意见。
       截至 2013 年 12 月 31 日,公司在中粮财务有限责任公司结算户上存款余额 28,454.78 万
元。
                               重大关联交易临时报告披露网站相关查询

序号                          临时公告名称                        临时公告披露日期           披露索引

         中粮地产(集团)股份有限公司关于向中粮集团及其关联方申                        《中国证券报》、《证券
  1                                                               2013 年 8 月 29 日   时报》、《上海证券报》、
         请借款的关联交易公告
                                                                                       《证券日报》以及巨潮
         中粮地产(集团)股份有限公司关于收购成都硕泰丽都房地产                        资讯网
  2                                                               2013 年 12 月 3 日
         开发有限公司部分股权的关联交易公告                                            (www.cninfo.com.cn



                                                      43
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

 八、重大合同及其履行情况
 (一)托管、承包、租赁事项情况
 (1)托管情况说明
      公司作为受托方,与杭州世外桃源房地产开发有限公司、沈阳大悦城房产开发有限公司、
 卓远地产(成都)有限公司、中粮鹏利(成都)实业发展有限公司和上海鹏利置业发展有限
 公司、苏州苏源房地产开发有限公司签订了委托经营管理合同,具体情况请见上文“其他重
 大关联交易”。
 (2)承包情况
      报告期内公司无承包情况。
 (3)租赁情况
      报告期内公司无租赁情况。
 (二)对外担保情况
                                                                                                           单位:万元

                                      公司对外担保情况(不包括对子公司的担保)
                      担保额度                实际发生日                                                    是否为关联
                                                           实际担保                                  是否履
   担保对象名称       相关公告     担保额度 期(协议签署                 担保类型       担保期              方担保(是
                                                             金额                                    行完毕
                      披露日期                  日)                                                          或否)

深圳市锦峰城房地产
                   2014.1.2          65,000 2013.12.31          65,000   股权质押      2013.12.31-    否        否
开发有限公司
                                                                                         2015.9.19
中粮鸿云置业南京有                                                                    2013.11.28-
                    2013.9.26        33,250 2013.11.28          33,250   股权质押                     否        否
限公司                                                                                2015.5.14
成都中粮锦悦置业有                                                                     2014.2.21-
                    2013.10.29       46,000 2014.2.21           46,000   股权质押                     否        否
限公司                                                                                  2015.8.14
报告期内审批的对外担保额度合计                          报告期内对外担保实际发生额
                                                144,250                                                         98,250
(A1)                                                  合计(A2)
报告期末已审批的对外担保额度合                          报告期末实际对外担保余额合
                                                144,250                                                         98,250
计(A3)                                                计(A4)
                                                公司对子公司的担保情况
                      担保额度                实际发生日                                                    是否为关联
                                                           实际担保                                  是否履
   担保对象名称       相关公告     担保额度 期(协议签署                 担保类型       担保期              方担保(是
                                                             金额                                    行完毕
                      披露日期                  日)                                                          或否)
中粮地产集团深圳房                                                                    2011.11.24-
                       2011.9.27     40,000 2011.11.24          40,000 连带责任保证                   否        否
地产开发有限公司                                                                      2016.11.24
长沙观音谷房地产开                                                                    2013.11.15-
                       2013.9.26     20,000 2013.11.15          20,000 连带责任保证                   否        否
发有限公司                                                                            2017.11.15
中耀房地产开发(沈                                                                     2012.9.20-2
                       2012.7.25     32,500 2012.08.24          32,500 连带责任保证                   否        否
阳)有限公司                                                                           017.8.23
中粮地产(北京)有限                                                                    2012.10.31-
                       2012.7.25     20,000 2012.10.18          20,000 连带责任保证                   否        否
公司                                                                                  2017.10.18
中粮地产集团深圳房                                                                    2013.12.19-
                       2013.12.3     65,000 2013.12.19          65,000 连带责任保证                   否        否
地产开发有限公司                                                                      2018.11.23
成都天泉置业有限责                                                                    2013.12.02-
                      2013.10.29     27,000 2013.11.12          27,000 连带责任保证                   否        否
任公司                                                                                2018.12.02

                                                           44
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
北京正德兴合房地产
                      2013.12.3    90,800 2014.01.24              - 连带责任保证      -       -         -
开发有限公司
报告期内审批对子公司担保额度合                          报告期内对子公司担保实际发
                                                202,800                                                112,000
计(B1)                                                生额合计(B2)
报告期末已审批的对子公司担保额                          报告期末对子公司实际担保余
                                                295,300                                                204,500
度合计(B3)                                            额合计(B4)
公司担保总额(即前两大项的合计)
报告期内审批担保额度合计                                报告期内担保实际发生额合计
                                                347,050                                                210,250
(A1+B1)                                               (A2+B2)
报告期末已审批的担保额度合计                            报告期末实际担保余额合计
                                                439,550                                                302,750
(A3+B3)                                               (A4+B4)
实际担保总额(即 A4+B4)占公司净资产的比例                                                              55.98%

其中:

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额(C)                                                                 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
                                                                                                        85,000
务担保金额(D)
担保总额超过净资产 50%部分的金额(E)                                                                   32,331

上述三项担保金额合计(C+D+E)                                                                          117,331

未到期担保可能承担连带清偿责任说明                                                   无

违反规定程序对外提供担保的说明                                                       无
 注:公司对外担保情况中的担保事项为:
     1、公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司以其持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司 100%股权为中
 信银行向锦峰城公司提供的 6.5 亿元人民币贷款提供质押担保。
     2、公司全资子公司中粮地产南京有限公司以其持有的中粮鸿云置业南京有限公司 51%股权为上海中城永跃投资中心对
 中粮鸿云置业南京有限公司的 33,250 万元债权提供质押担保。
     3、公司全资子公司中粮地产成都有限公司以其持有的成都中粮锦悦置业有限公司 51%股权为上海中城永玺投资中心对
 成都中粮锦悦置业有限公司的 46,000 万元债权提供质押担保。



 报告期内,公司不存在违规对外担保。


 (三)其他重大合同
                                合同涉及 合同涉及
合同订立                  合同 资产的账 资产的评 评估机构 评估基                                  截至报告
             合同订立对方                                         定价原 交易价格 是否关联 关联关
公司方名                  签订 面价值    估价值 名称(如 准日(如                                 期末的执
                 名称                                               则   (万元)   交易     系
     称                   日期 (万元) (万元) 有)      有)                                     行情况
                                (如有) (如有)
             深圳市瑞恒投
宝安 22 区 1 资发展有限公
栋 及 厂 房 司、中粮地产
食 堂 3 栋 (集团)股份 2013                                        参考                          合同履行
                                  39.92      -       -       -                        否     无
二、三层搬 有限公司、深 年 1 月                                   市场价 16,970.91                完毕
迁 补 偿 协 圳市勤城达集
议           团有限公司、
             古耀明




                                                          45
  中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告


 宝安 26 区
 厂房 2 栋、
 厂房 3 栋及              2013
             深圳中洲宝华                                              参考                                  正在办理
 食堂一栋                 年 11   97.65          -    -         -           20,854.23        否       无
             置业有限公司                                            市场价                                  产权手续
 四、五层搬                 月
 迁补偿协
     议




  九、承诺事项履行情况
  (一)公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项

 承诺事项       承诺方                    承诺内容             承诺时间    承诺期限               履行情况
                                                                                          1、为配合控股股东中粮集
                                                                                      团履行上述第一项承诺,管理层
                                                                                      于股权分置改革工作完成后开
                                                                                      始着手将公司打造成为中粮集
                                                                                      团住宅业务的全国管理和运营
                                                                                      平台。管理层根据公司的住宅地
                                                                                      产价值链环节定位以及竞争战
                                                                                      略定位,借鉴业内标杆企业的成
                                                                                      功做法,重新设计并确定了公司
                                                                                      总部组织架构,搭建起管理平
                                                                                      台。同时,在集团战略规划的基
                                                                                      础上,积极进行目标城市研究,
                                                                                      制定相应的城市发展和竞争战
                                                                                      略,为实现住宅业务的跨区域持
                                                                                      续发展奠定基础。
                                                                                          自 2007 年起,公司通过配
                               1、本次股权分置改革完成后,中                          股募集资金和自有资金先后收
                           粮集团将以深宝恒作为整合及发展中                           购了控股股东旗下符合注入上
                           粮集团房地产业务的专业平台,并采                           市公司条件的住宅项目,包括:
                           取逐步注入优质资产等多种形式,使                           天泉置业有限公司 51%的股权、
            中粮集团有限
股改承诺                   深宝恒成为具有品牌优势的房地产开 2005-12-28    长期有效    厦门鹏源房地产开发有限公司
            公司
                           发商。                                                     100%的股权、天泉置业有限公司
                               2、中粮集团将推动深宝恒尽快建                          49%股权、上海加来房地产开发
                           立并完善包括股权激励计划在内的管                           有限公司 51%的股权、苏源集团
                           理团队激励约束机制。                                       江苏房地产开发有限公司 90%的
                                                                                      股权、北京中粮万科假日风景房
                                                                                      地产开发有限公司全资子公司
                                                                                      北京中粮万科房地产开发有限
                                                                                      公司 50%的股权。
                                                                                          控股股东中粮集团注入优
                                                                                      质资产的承诺已经履行。
                                                                                          2、2007 年 12 月 20 日,公
                                                                                      司第五届董事会第三十三次会
                                                                                      议审议通过《中粮地产(集团)
                                                                                      股份有限公司首期股票期权激
                                                                                      励计划(草案)》并公告。由于
                                                                                      经营环境、有关政策及资本市场
                                                                                      等诸多方面均已发生重大变化,
                                                                                      若继续执行上述股权激励方案
                                                                                      将难以真正起到应有的激励效
                                                                                      果,因此 2009 年 3 月 4 日公司第

                                                          46
  中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
                                                                                      六届董事会第九次会议同意终
                                                                                      止上述股权激励计划以及相关
                                                                                      考核办法。
                                                                                          控股股东中粮集团始终履
                                                                                      行其承诺。公司将根据有关法律
                                                                                      法规及规范性文件的要求,结合
                                                                                      公司的发展状况,适时推出符合
                                                                                      公司发展战略的股权激励新方
                                                                                      案,从而维护股东和上市公司的
                                                                                      长远利益。
收购报告书
或权益变动
报告书中所
作承诺
资产重组时
所作承诺
                                 1、中粮集团地产业务发展战略。
                                 本集团将以中粮地产作为整合及
                            发展中粮集团房地产业务的专业平
                            台,在战略规划上,本集团目前拟将
                            中粮地产作为集团住宅地产业务发展
                            的平台,并采取有效措施避免同业竞
                            争。
                                 2、对集团住宅地产业务发展的承
                            诺。
                                 (1)在中粮地产开展住宅地产开
                            发业务的城市中,本集团不再从事新
                            的住宅地产业务。
                                 (2)在中粮地产进行住宅地产开
                            发的城市中,若中粮地产因资金实力
                            不足等原因不足以获得新的住宅地产
                            项目,而本集团可能利用自身优势获                              承诺正常履行。控股股东中
                            得该等项目时,则在获取该等项目后,                        粮集团把中粮地产作为集团住
                            将在同等商业条件下将其优先转让给                          宅地产业务发展的平台,将符合
首次公开发
             中粮集团有限   中粮地产或采取合作方式由中粮地产                          条件的住宅项目注入中粮地产,
行或再融资                                                     2007-3-21   长期有效
             公司           为主开发;若中粮地产不受让该等项                          将不适宜注入上市公司且在建
时所作承诺
                            目,本集团将在该等项目进入实质销                          在售尚未清算的房地产项目经
                            售阶段之前整体转让给其他非关联的                          营权委托给中粮地产管理,同时
                            第三方,而不就该项目进行销售。                            采取有效措施避免同业竞争。
                                 (3)若中粮地产拟在其现有进行
                            住宅地产开发的城市之外的城市,进
                            行住宅地产开发业务,而本集团已在
                            该等城市中开展住宅地产开发业务
                            时,则本集团同意停止在该等城市中
                            住宅地产开发业务的经营,并同意中
                            粮地产对正在经营的住宅地产项目在
                            同等商业条件下享有优先收购权或采
                            取合作方式由中粮地产为主开发。
                                 3、其他避免同业竞争承诺。
                                 除住宅地产业务外,本集团不存
                            在从事与中粮地产主营业务相同或相
                            近业务的情况,在该等业务为中粮地
                            产主营业务期间,本集团将不会直接
                            从事与其构成实质性竞争的业务。
其他对公司
中小股东所
作承诺



                                                         47
  中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
承诺是否及
             是
时履行
未完成履行
的具体原因
             不适用
及下一步计




  (二)公司资产或项目存在盈利预测,且报告期仍处在盈利预测期间,公司就资产或项目达
  到原盈利预测及其原因做出说明
        不适用。


  十、聘任、解聘会计师事务所情况
  现聘任的会计师事务所

  境内会计师事务所名称                                  瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)

  境内会计师事务所报酬(万元)                          126 万元

  境内会计师事务所连续服务年限                          1年

  境内会计师事务所注册会计师姓名                        杨载波、崔幼军

  境外会计师事务所名称(如有)                          -

  境外会计师事务所报酬(万元)(如有)                  -

  境外会计师事务所连续服务年限(如有)                  -

  境外会计师事务所注册会计师姓名(如有)                -



  当期是否改聘会计师事务所
  □ 是 √ 否

  聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
  √ 适用 不适用

        2013 年 5 月 10 日,公司 2012 年年度股东大会审议通过关于聘任 2013 年年度财务报告
  和内部控制审计机构的议案,同意聘任国富浩华会计师事务所(简称:国富浩华,后更名为
  “瑞华会计师事务所”)作为公司年度财务决算及内部控制审计机构,为公司提供 2013 年度
  会计报表审计、净资产验证及其它相关的咨询服务等业务。公司在 2013 年度支付瑞华会计师
  事务所审计费用共 126 万元。


  十一、监事会、独立董事(如适用)对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
        不适用。


                                                       48
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



十二、处罚及整改情况
     公司及公司董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人在报告期内未发生有权
机关调查、司法纪检部门采取强制措施、被移送司法机关或追究刑事责任、中国证监会稽查、
中国证监会行政处罚、证券市场进入、被认定为不适当人选、被其他行政管理部门处罚及证
券交易所公开谴责的情形。


十三、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
     年度报告披露后公司不存在面临暂停上市和终止上市的情况。


十四、其他重大事项的说明
     2012年7月16日,公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司(以下简称“深
圳公司”)与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局(以下简称“前海管理局”)签
订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上,紧密开展合作对接,积
极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统
筹、协调等工作。
     根据合作协议,深圳公司将根据自身发展战略和业务组合特点,将前海合作区作为重点
投资和发展地区,积极谋划项目的落实到位。前海管理局将通过提供优惠的政策和优质的服
务,营造良好营商环境,支持深圳公司在前海合作区内的机构设立和业务发展,在业务创新、
融资和项目审批等方面依法、依规为深圳公司提供全力支持,为深圳公司提供优质高效的服
务。目前,公司正在推进相关工作。


十五、公司子公司重要事项
     1、2013 年 10 月 18 日,公司第七届董事会第二十四次(临时)会议审议通过关于与新
创维电器(深圳)有限公司签订合作协议的议案。2013 年 10 月 21 日,公司全资子公司中粮
地产集团深圳房地产开发有限公司(以下简称“深圳公司”)与新创维电器(深圳)有限公司
(以下简称“新创维电器”)、深圳创维置业有限公司(以下简称“创维置业”)签订合作协议,
约定就获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目展开合作。深圳公司于 2013 年 11 月 22 日
与新创维电器签订搬迁补偿协议,并按合作协议约定的支付节点支付部分补偿款。目前,项


                                               49
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

目 正 在 实 施 主 体 确 认 阶 段 。 详 情 请 见 公 司 2013 年 10 月 22 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)发布的相关披露内容。
     2、公司及全资子公司中粮地产南京有限公司(简称“南京公司”)、中粮鸿云置业南京
有限公司(简称“项目公司”)与上海中城永跃投资中心(有限合伙)(简称“基金”)签署
投资协议,约定与基金就开发南京上坊项目(简称“目标项目”)进行合作。相关协议正在
履行中,基金已按协议要求于2013年11月完成增资3.675亿元,成为中粮鸿云置业南京有限公
司股东,持股49%,并提供3.325亿元股东借款。本次交易已经2013年9月25日召开的公司第七
届董事会第二十三次(临时)会议审议通过。详情请见公司2013年9月26日在巨潮资讯网
(http://www.cninfo.com.cn)发布的相关披露内容。
     3、本公司之全资子公司中粮地产(北京)有限公司(简称:北京公司)与中信信诚资产
管理有限公司(简称:中信信诚)合作开发北京孙河项目(简称“孙河项目”)。根据协议北
京公司股权出资增至4.08亿元;中信信诚的增资总金额为不超过人民币3.92亿元,根据情况
选择一次性增资或分期增资。相关协议已于2014年1月签署。2014年2月25日,项目公司注册
资本已变更为8亿元,其中北京公司认缴4.08亿元,中信信诚认缴3.92亿元。本次交易已经2013
年11月29日召开的公司第七届董事会第二十六次(临时)会议审议通过。详情请见公司2013
年12月3日在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)发布的相关披露内容。
     4、本公司及全资子公司中粮地产成都有限公司(简称“成都公司”)、成都中粮锦悦置
业有限公司(简称“项目公司”)与上海中城永玺投资中心(有限合伙)(简称“基金”)签
署投资协议,约定与基金就开发成都崔家店项目(简称“目标项目”)进行合作。目前,协
议正在履行中,基金已按协议要求于2013年11月完成增资2.45亿元,成为成都中粮锦悦置业
有限公司股东,持股49%,并于2014年2月14日提供4.6亿元股东借款。本次交易已经2013年10
月28日召开的公司第七届董事会第二十五次(临时)会议审议通过。详情请见我司2013年10
月29日在巨潮资讯网 (http://www.cninfo.com.cn)发布的相关披露内容。
     5、本公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司(简称“深圳公司”)与深
圳锦峰集团有限公司(简称“锦峰集团”)于2013年11月1日签订股权转让框架协议,深圳公
司拟收购锦峰集团持有的深圳市锦峰城房地产开发有限公司(简称“目标公司”或“锦峰城
公司”)100%股权,开发建设爱联旧村改造项目。项目于2013年12月18日完成股权过户手续。
深圳公司于2014年1月向锦峰集团支付了第一期股权转让款。目前,协议双方正在推进相关专
项规划及拆迁工作。详情请见我司2013年11月5日在巨潮资讯网 (http://www.cninfo.com.cn)


                                               50
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

发布的相关披露内容。


十六、公司发行公司债券的情况
     中国建设银行股份有限公司深圳市分行(经其总行授权)为公司发行的公司债券 08 中粮
债本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内,担保人持续盈利,资
产安全,信用状况没有发生重大变化。
     报告期内,公司的资信状况没有发生明显变化,报告期末公司总负债率 77.90%。公司已
于 2013 年 8 月派付公司债券第五年度的利息,有关资金来自公司自有资金。




                                               51
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                   第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

                                                                                                          单位:股
                                    本次                                                             本次
                                                              本次变动增减(+,-)
                                  变动前                                                             变动后
                                                                         公积
                                                      发行
                           数量            比例(%)                送股   金转   其他   小计      数量         比例(%)
                                                      新股
                                                                           股
一、有限售条件股份            11,517         0.0001      0           0      0      0      0          11517      0.0001

1、国家持股                         0             0      0           0      0      0      0              0          0

2、国有法人持股                     0             0      0           0      0      0      0              0          0

3、其他内资持股               11,517         0.0001      0           0      0      0      0         11,517      0.0001

其中:境内法人持股                  0             0      0           0      0      0      0              0          0
      境内自然人持
                              11,517         0.0001      0           0      0      0      0         11,517      0.0001

4、外资持股                         0             0      0           0      0      0      0              0          0

其中:境外法人持股                  0             0      0           0      0      0      0              0          0
      境外自然人持
                                    0             0      0           0      0      0      0              0          0

二、无限售条件股份      1,813,720,079       99.9999      0           0      0      0      0   1,813,720,079    99.9999

1、人民币普通股         1,813,720,079       99.9999      0           0      0      0      0   1,813,720,079    99.9999

2、境内上市的外资股                 0             0      0           0      0      0      0              0          0

3、境外上市的外资股                 0             0      0           0      0      0      0              0          0

4、其他                             0             0      0           0      0      0      0              0          0

三、股份总数            1,813,731,596           100      0           0      0      0      0   1,813,731,596       100



二、证券发行与上市情况
(一)报告期末近三年历次证券发行情况
     截止报告期末,公司近三年未发行股票或公司债券。
(二)公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
     报告期内公司股份总数及股东结构未发生变化。




                                                             52
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

 (三)现存的内部职工股情况
         公司无现存的内部职工股。


 三、股东和实际控制人情况
 (一)公司股东数量及持股情况

                                                                                                                  单位:股

报告期股东总数(户)                            145,202 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数(户)                    142,933

                                        持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况

                                                                    报告期内 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
                                           持股比例      报告期末持
          股东名称           股东性质                               增减变动 条件的股份 条件的股份
                                             (%)         股数量
                                                                      情况     数量       数量     股份状态  数量

中粮集团有限公司            国有法人             50.65 918,665,014 0                         0 918,665,014       无           无
                                                                        无报告期                                 无           无
林泗华                      境内自然人            1.33    24,063,713                         0     24,063,713
                                                                        初数
                                                                        无报告期                                 无           无
王秀梅                      境内自然人            0.61     11,001,978                        0     11,001,978
                                                                        初数
                           境内非国有                                   无报告期                                 无           无
青海三工投资管理有限公司                          0.41     7,488,190                         0      7,488,190
                           法人                                         初数
中国工商银行-建信优选成长 境内非国有                                   无报告期                                 无           无
                                                  0.37     6,799,872                         0      6,799,872
股票型证券投资基金         法人                                         初数
                                                                        增加                                     无           无
中国工商银行-诺安中小盘精 境内非国有
                                                  0.32     5,769,040    1,595,04             0      5,769,040
选股票型证券投资基金       法人
                                                                        1股
                            境内非国有                                  无报告期                                 无           无
大成价值增长证券投资基金                          0.30     5,381,840                         0      5,381,840
                            法人                                        初数
                                                                        无报告期                                 无           无
刘程武                      境内自然人            0.24     4,386,031                         0      4,386,031
                                                                        初数
中江国际信托股份有限公司资 境内非国有                                                                            无           无
                                                  0.23     4,259,810 0                       0      4,259,810
金信托(金狮 95 号)       法人
                                                                        无报告期                                 无           无
张余权                      境内自然人            0.23     4,108,800                         0      4,108,800
                                                                        初数
战略投资者或一般法人因配售新股成为前
10 名股东的情况(如有)
                                         前十名股东中,控股股东与其他股东无关联关系,也不属于《上市公司股东持股变
上述股东关联关系或一致行动的说明         动信息披露管理办法》中规定的一致行动人;其他股东未知是否存在其他关联关系,
                                         也未知是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
                                            前 10 名无限售条件股东持股情况

                                                                                                      股份种类
          股东名称                  年末持有无限售条件股份数量
                                                                                         股份种类                数量

中粮集团有限公司                                                        918,665,014 人民币普通股                      918,665,014

林泗华                                                                   24,063,713 人民币普通股                       24,063,713

王秀梅                                                                   11,001,978 人民币普通股                       11,001,978

青海三工投资管理有限公司                                                  7,488,190 人民币普通股                        7,488,190


                                                              53
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
中国工商银行-建信优选成长                                                   人民币普通股
                                                                 6,799,872                                   6,799,872
股票型证券投资基金
中国工商银行-诺安中小盘精                                                   人民币普通股
                                                                 5,769,040                                   5,769,040
选股票型证券投资基金
大成价值增长证券投资基金                                         5,381,840 人民币普通股                      5,381,840

刘程武                                                           4,386,031 人民币普通股                      4,386,031
中江国际信托股份有限公司资                                                   人民币普通股
                                                                 4,259,810                                   4,259,810
金信托(金狮 95 号)
张余权                                                           4,108,800 人民币普通股                      4,108,800
前 10 名无限售流通股股东之
                                 前十名股东中,控股股东与其他股东无关联关系,也不属于《上市公司股东持股变动信息
间,以及前 10 名无限售流通股
                             披露管理办法》中规定的一致行动人;其他股东未知是否存在其他关联关系,也未知是否属于
股东和前 10 名股东之间关联
                             《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
关系或一致行动的说明

                               公司股东林泗华通过兴业证券公司客户信用交易担保证券账户持有 23,027,713 股,普通账
                           户持有 1,036,000 股,实际合计持有 24,063,713 股;
参与融资融券业务股东情况说     公司股东王秀梅通过齐鲁证券公司客户信用交易担保证券账户持有 11,001,978 股;
明(如有)                     公司股东刘程武通过安信证券公司客户信用交易担保证券账户持有 4,385,979 股,普通账
                           户持股 52 股,实际合计持有 4,386,031 股;
                               公司股东张余权通过中信建投证券公司客户信用交易担保证券账户持有 4,108,800 股。

 公司股东在报告期内是否进行约定购回交易
 □ 是 √ 否



 (二)公司控股股东情况
                             法定代表人
         控股股东名称                           成立日期   组织机构代码       注册资本        主要经营业务
                            -单位负责人
                                                                                        许可经营项目:粮食收购;第
                                                                                        二类增值电信业务中的信息服
                                                                                        务业务;《美食与美酒》期刊的
                                                                                        出版;境外期货业务。一般经
 中粮集团有限公司              宁高宁          1952 年      10110041-4  197,776.80 万元 营项目:进出口业务;从事对
                                                                                        外咨询服务;广告、展览及技
                                                                                        术交流业务;酒店的投资管理;
                                                                                        房地产开发经营;物业管理、
                                                                                        物业代理;自有房屋出租。
                          中粮未来的战略定位是以客户需求为导向,涵盖从田间到餐桌,即从农产品原料到终端消费品,
                          包括种植、收储物流、贸易、加工、养殖屠宰、食品制造与营销等多个环节,通过对全产业链的
 经营成果、财务状况、现   系统管理和关键环节的有效掌控以及各产业链之间的有机协同,形成整体核心竞争力,奉献安全、
 金流和未来发展战略等     营养、健康的食品,实现全面协调可持续发展。截至 2013 年 9 月 30 日,集团总资产 2,791 亿元,
                          收入 1,341 亿元,集团整体资产负债率控制良好。总资产、净资产、营业收入、资产负债率等主
                          要财务指标表现良好,财务安全性较高 总体运行良好。
 控股股东报告期内控股     持有中粮生物化学(安徽)股份有限公司 20.74%股权、中国食品有限公司 74.10%股权、中粮屯河
 和参股的其他境内外上     股份有限公司 55%股权、中粮包装控股有限公司 60.15%股权、中国粮油控股有限公司 58.02%股权、
 市公司的股权情况         中粮置地控股有限公司 75%股权、中国蒙牛乳业有限公司 27.03%股权




 (三)公司实际控制人情况
 实际控制人报告期内变更
 □ 适用 √ 不适用


                                                           54
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



                         公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

                                       国务院国有资产监督管理委员会


                                                            100%

                                               中粮集团有限公司


                                                             50.65%

                                       中粮地产(集团)股份有限公司


(四)其他持股在 10%以上的法人股东
       不适用。
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
       报告期内公司股东及其一致行动人不存在提出或实施股份增持计划的情况。
五、前十名 08 中粮债持有人持债情况表(截至 2013 年 12 月 31 日)


 序号                                   持有人名称                    持债张数       持债比例(%)

   1       中国太平洋保险(集团)股份有限公司                            3,262,054           27.18

   2       新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002 深        2,260,000           18.83

   3       中国人寿保险股份有限公司                                      1,060,780            8.84

   4       中意人寿保险有限公司-中石油年金产品-股票账户                1,000,770            8.34

   5       太平人寿保险有限公司-万能-团险万能                           800,000             6.67

   6       中国平安财产保险股份有限公司-传统-普通保险产品               774,940             6.46

   7       全国社保基金二零三组合                                         340,000             2.83

   8       华泰人寿保险股份有限公司-万能-个险万能                       300,000             2.50

   9       信诚人寿保险有限公司-分红-个险分红                           300,000             2.50

  10       英大泰和人寿保险股份有限公司-分红                             300,000             2.50




                                                      55
        中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                           第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

        一、董事、监事和高级管理人员持股变动
                                                                                                     本期增 本期减
                                                                                              期初                 期末
                                                                                                     持股份 持股份
       姓名              职务      任职状态     性别    年龄        任期起始日期 任期终止日期 持股数               持股数
                                                                                                     数量   数量
                                                                                              (股)               (股)
                                                                                                     (股) (股)
周政            董事长                现任       男      51     2011-1-4        2014-5-30       0      0      0      0

马建平          董事                  现任       男      51     2005-7-4        2014-5-30       0      0      0      0

殷建豪          董事                  现任       男      44     2007-3-16       2014-5-30       0      0      0      0

马德伟          董事                  现任       男      51     2007-3-16       2014-5-30       0      0      0      0

李晋扬          董事、总经理          现任       男      45     2011-8-11       2014-5-30       0      0      0      0

韩石            董事                  离任       男      47     2011-8-11       2013-9-16       0      0      0      0

顾云昌          独立董事              现任       男      70     2012-4-23       2014-5-30       0      0      0      0

孟焰            独立董事              现任       男      59     2012-4-23       2014-5-30       0      0      0      0

李曙光          独立董事              现任       男      51     2013-9-25       2014-5-30       0      0      0      0

陈忠谦          独立董事              离任       男      52     2007-8-16       2013-9-25       0      0      0      0

余福平          监事会主席            现任       男      54     2009-11-20      2014-5-30       0      0      0      0

王浩            监事会副主席          现任       男      48     2007-8-16       2014-5-30       0      0      0      0

陈瑜            职工监事              现任       男      60     2008-12-26      2014-5-30       0      0      0      0

朱海彬          副总经理              现任       男      51     2006-2-17       2014-5-30       0      0      0      0
                财务总监、副总经
崔捷                                  现任       男      48     2006-2-17       2014-5-30       0      0      0      0
                理、董事会秘书
曹荣根          副总经理              现任       男      51     2002-7-2        2014-5-30     15,356   0      0    15,356

戴羿            副总经理              现任       男      56     2002-11-25      2014-5-30       0      0      0      0

张雪松          副总经理              现任       男      50     2002-11-25      2014-5-30       0      0      0      0

叶雄            副总经理              现任       男      46     2007-7-19       2014-5-30       0      0      0      0

张宝泉          副总经理              现任       男      44     2010-8-21       2014-5-30       0      0      0      0

冯安静          副总经理              现任       男      48     2010-8-21       2014-5-30       0      0      0      0

       合计               -            -          -       -              -             -      15,356   0      0    15,356
        注:张宝泉先生于 2014 年 2 月向公司董事会辞去公司副总经理职务。




                                                               56
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

二、任职情况
(一)公司现任董事、监事、高级管理人员最近 5 年的主要工作经历
     1、公司董事。
     ◆董事长,周政。周政,男,1963年3月出生,工商管理硕士、航空宇航制造工程硕士。
高级工程师,享受国务院政府特殊津贴专家。曾在航空航天部第609研究所工作;1993年5月
至1994年10月,历任中粮南方包装有限公司副总经理、总经理;1994年11月至2008年6月,历
任中粮杭州美特容器有限公司副总经理、常务副总经理、总经理;中粮集团包装实业部总经
理、中粮发展有限公司副总经理。2008年6月至2010年12月任本公司总经理。2010年4月任公
司董事。2012年11月起任中粮集团副总裁。2013年2月起任中粮置地有限公司董事长。2013
年8月起任中粮置地有限公司党委书记。2013年12月起任中粮置地控股有限公司董事会主席、
执行董事。2014年1月起任中粮集团党组成员。2011年1月起任本公司董事长。
     ◆董事,马建平。马建平,男,1963年10月出生。对外经贸大学商学院工商管理硕士,
会计师。1986年8月进入中粮总公司,历任中粮总公司丰中贸易株式会社财务部副经理、宝丰
企业贸易公司董事副总经理、中粮总公司计财部副总经理、战略发展部副总监兼战略规划部
总经理;2002年6月至2003年5月任中粮国际(北京)有限公司副总经理兼市场运营部总经理;
2003年6月起任中国粮油国际有限公司副总经理;2006年1月起任中粮集团公司战略部总监。
2010年5月起任中粮集团党组成员、中粮集团副总裁兼战略部总监。2013年12月起任中粮置地
控股有限公司非执行董事。2005年5月起任本公司董事。
     ◆董事,殷建豪。殷建豪,男,1970年5月出生。北京大学本科,长江商学院EMBA。1992
年8月进入中国粮油食品(集团)有限公司工作,历任总裁办公室职员、副科长、科长、副主
任、秘书行政部总经理、中粮集团董事会秘书局秘书,现任中粮集团办公厅主任及中粮集团
董事会秘书;2007年3月起任本公司董事。
     ◆董事,马德伟。马德伟,男,1963年12月出生,法律硕士。1987年7月参加工作,曾任
北京国际饭店法律顾问、北京艺通舞蹈美术服务公司副总经理、北京华信律师事务所文化法
律事务部主任、北京江川律师事务所律师;1998年12月进入中粮集团工作,历任法律商标事
务部职员、法律咨询部总经理、法律部副总监兼合同及公司法部总经理;2006年11月起任中
粮集团法律部总监。2013年2月起任中粮集团总法律顾问;2007年3月起任本公司董事。
     ◆董事,李晋扬。李晋扬,男,1969年4月出生,清华大学建筑结构工程学士、清华大学
EMBA,工程师。1993年8月进入中粮集团,先后任中粮粮油饲料公司实业部副经理,中粮总公


                                               57
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

司项目管理二部副科级干部,中粮公司饮料部部门经理,中粮发展有限公司零食速食部部门
经理,2003年至2006年1月任鹏利国际(北京)地产开发部总经理助理、香港鹏利国际(集团)
公司工程部总经理。2006年2月至2010年12月任本公司副总经理。2011年1月起任本公司常务
副总经理。2011年8月11日起任公司董事,2013年8月27日起任本公司总经理。
     ◆独立董事,顾云昌。顾云昌,男,1944年4月出生。现任中国房地产研究会副会长,兼
任北京大学经济学院博士后导师。20世纪80年代初着手住宅商品化研究,1985年开始研究土
地问题,历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任,现任上市公司远洋
地产、旭辉控股及亚厦股份独立董事,已取得深圳证券交易所独立董事资格证书。2012年4
月23日起担任本公司独立董事。
     ◆独立董事,孟焰。孟焰,男,1955年8月出生,毕业于中央财经大学,先后获经济学(会
计学)学士学位和经济学(会计学)硕士学位,1997 年7 月在财政部财政科学研究所获经济
学(会计学)博士学位。1982 年起任职于中央财经大学,曾任会计系副主任、主任,现任会计
学院院长、教授、博士生导师,兼任中国会计学会常务理事、中国金融会计学会常务理事,教
育部高等学校工商管理类学科专业教学指导委员会委员、全国会计硕士学位教育指导委员会
委员。孟焰先生自1997年起享受国务院政府特殊津贴。现任万华化学集团股份有限公司独立
董事, 已取得深交所独董资格证书。2012年4月23日起担任本公司独立董事。
     ◆独立董事,李曙光。李曙光,男,出生于1963年,江西人,中国政法大学法学博士。
中国政法大学教授、博士生导师。现任破产法与企业重组研究中心主任。1998年获第六届霍
英东教育基金会高等院校“青年教师基金”,2006年1月入选2005年教育部“新世纪优秀人才
支持计划”。曾担任江苏汇鸿股份有限公司、五矿发展股份有限公司、招商证券股份有限公
司独立董事。2013年9月25日起担任本公司独立董事。


     2、公司监事。
     ◆监事会主席,余福平。余福平,1960年1月出生。毕业于中南财经政法大学,研究生学
历,高级经济师。1980年加入中粮集团,历任中粮集团中国畜禽联营公司武汉经理部副经理,
武汉中粮进出口公司副总经理、总经理,中粮集团财务部副总监兼香港中良财务有限公司总
经理,2007 年7 月至2009 年7 月任安徽省蚌埠市市委常委、副市长。2013年11月起任中粮
置地控股有限公司副总经理。2009年11月起任本公司监事会主席。
     ◆监事会副主席,王浩。王浩,男,1966年12月出生,大学本科学历。1990年进入中粮


                                               58
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

集团工作,先后任中粮集团审计处职员、深圳中粮实业有限公司财务副经理、中粮果菜水产
进出口公司财务经理、中粮果菜水产进出口公司总经理助理兼唐山三丰实业有限公司副董事
长、总经理、鹏利国际(北京)有限公司财务部副总经理、中粮集团战略规划部副总经理、
中粮国际(北京)有限公司财务部总经理、中粮集团财务部副总监兼运营管理部总经理。2014
年3月起任中粮集团党组纪检组副组长兼审计监察部总监。2007年8月起任本公司监事会副主
席。
       ◆职工监事,陈瑜。陈瑜,1954年7月出生,毕业于华南师范大学经济管理专业。高级政
工师。曾于中国人民解放军00271部队服役,后转入核工业部华南局任职。2002年7月至2006
年8月,任深圳新安湖实业公司书记,兼董事、副总经理,2006年8月至今历任中粮地产78区
项目、46区项目、61区项目总经理,现任中粮地产深圳公司25区项目总经理。2008年12月起
任本公司职工监事。


       3、公司高级管理人员。
       ◆总经理,李晋扬。请参见“董事 李晋扬”。


       ◆副总经理,朱海彬。朱海彬,男,1963年5月出生,浙江大学工学硕士。经济师。1989
年进入公司后历任公司秘书、团委书记、企管部副经理、万宝电子二厂厂长,1998年任公司
总经理助理,1999年6月至2002年11月任公司董事、副总经理、董事会秘书。2002年11月至2006
年2月任公司董事、总经理。2006年2月至2007年3月任公司董事、副总经理。2007年3月起任
本公司副总经理。
       ◆财务总监、副总经理、董事会秘书,崔捷。崔捷,男,1966年2月出生,工商管理硕士。
1988年8月进入中粮总公司任职;1992年2月至1999年12月在香港鹏利集团有限公司任职;1998
年6月任深圳德鸿物业发展有限公司副总经理兼财务总监;2001年5月任广州侨鹏房产开发有
限公司财务总监;2001年8月任深圳爱家特物业管理有限公司董事总经理;2003年3月至2006
年1月任鹏利国际(北京)有限公司财务部总经理助理。2005年5月至2007年3月任公司董事。
2006年2月起任本公司财务总监。2011年12月20日起兼任公司副总经理及董事会秘书。
       ◆副总经理,曹荣根。曹荣根,男,1963年9月出生,大学本科学历。曾任核工业部720
厂技术员。1988年7月进入公司,历任宝兴电线电缆有限公司助理工程师。1992年1月至1993
年8月在宝安城建公司工会、经理室等部门工作。1993年9月至1998年11月任公司证券部经理。


                                               59
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

1998年12月至1999年6月任公司董事会秘书。1999年2月至2000年11月任宝安区福安实业公司
经理。2000年12月至2002年6月任公司总经理助理兼任福安实业公司经理,2002年7月起至今
任本公司副总经理。
     ◆副总经理,戴羿。戴羿,男,1958年9月出生,民革会员,经济学博士,副教授。曾任
江西财经大学教师、经济系副主任;1998年8月进入公司历任集团秘书处副秘书长、管理发展
部经理,2002年11月至今任本公司副总经理。
     ◆副总经理,张雪松。张雪松,男,1964年1月出生,研究生学历。曾任深圳市宝安县石
岩镇府党办资料员、统计员、团委书记;1988年7月进入深圳华宝集团,历任华宝集团业务部
任副经理、编织袋厂厂长、饲料公司经理、华宝集团副总经理兼西部房地产公司经理、总经
理;1999年1月至2002年10月任深圳市嘉宝实业股份有限公司董事长。2002年11月起任本公司
副总经理。
     ◆副总经理,叶雄。叶雄,男,1968年11月出生,硕士研究生学历。1991年进入中粮集
团,先后任上海粮油总经理秘书、中粮上海粮油进出口公司储炼厂副厂长、上海粮油团委书
记、副总经理、总经理、党委书记。2007年7月起任本公司副总经理。
     ◆副总经理,张宝泉。张宝泉,男,1970年7月出生,工商管理硕士。1992年7月至1995
年2月在解放军总政建筑直工部设计院担任结构工程师;1995年3月至2001年9月在北京华远房
地产股份有限公司工作,历任项目工程师、项目工程经理、公司工程技术部经理、项目经理
等职务;2001年9月至2006年9月在华润置地(北京)股份有限公司工作,历任项目经理、公
司总经理助理。2006年9月至2010年8月任公司总经理助理。2010年8月起任公司副总经理,2014
年2月向公司董事会辞去公司副总经理职务。
     ◆副总经理,冯安静。冯安静,男,回族,1966 年6 月出生,中共党员。经济学学士。
1989 年7月起进入中粮工业食品进出口有限公司工作。1998 年任北京中粮广场发展有限公司
常务副总经理,2000 年9 月任凯莱国际酒店管理有限公司高级副总裁,2003年5 月任鹏利国
际集团有限公司市场运营部副总经理,2006年任香港鹏利物业管理有限公司总经理、香港凯
莱物业管理有限公司总经理、中粮集团(香港)有限公司人事行政部总经理。2010 年7 月,
进入中粮地产(集团)股份有限公司。2010年8月起任公司副总经理。


(二)在股东单位任职情况
                                               在股东单位                     任期     在股东单位是否
任职人员姓名       股东单位名称                              任期起始日期
                                               担任的职务                   终止日期   领取报酬津贴


                                                        60
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

                                       中粮集团党组成员              2014-01

                                       中粮集团副总裁                2012-11

周政            中粮集团有限公司       中粮置地有限公司董事长        2013-02                           是

                                       中粮置地有限公司党委书记      2013-08
                                       中粮置地控股有限公司董事
                                                                     2013-12
                                       会主席
                                       中粮集团党组成员              2010-05

马建平          中粮集团有限公司       中粮集团副总裁                2010-05                           是

                                       中粮集团战略部总监            2010-05

                                       中粮集团办公厅主任            2006-01
殷建豪          中粮集团有限公司                                                                       是
                                       中粮集团董事会秘书            2013-02

                                       中粮集团法律部总监            2006-11
马德伟          中粮集团有限公司                                                                       是
                                       中粮集团总法律顾问            2013-02

                                       中粮置地控股有限公司副总
余福平          中粮集团有限公司                                     2013-11                           否
                                       经理
                                       中粮集团党组纪检组副组长
王浩            中粮集团有限公司                                     2014-03                           是
                                       兼审计监察部总监
在股东单位任
                无
职情况的说明


(三)在其他单位任职情况
                                                        在其他单位           任期       任期     在其他单位是否
任职人员姓名            其他单位名称
                                                        担任的职务         起始日期   终止日期   领取报酬津贴
                浙江亚厦装饰股份有限公司        独立董事                   2013-05

                远洋地产控股有限公司            独立董事                   2007-03
顾云昌                                                                                                 是
                旭辉控股(集团)有限公司          独立非执行董事             2012-10

                中国房地产研究会                副会长                     2006-05

                万华化学集团股份有限公司        独立董事                   2009-08
孟焰                                                                                                   是
                中央财经大学会计学院            院长、教授、博士生导师     2000-05

                                                破产法与企业重组研究
李曙光          中国政法大学                    中心主任,教授、博士生     2007-03                     是
                                                导师
在其他单位任
                无
职情况的说明



三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
(一)董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况。
       1、决策程序及确定依据。

                                                          61
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

         公司于 2013 年 3 月 28 日召开的公司 2012 年年度股东大会上审议通过了《中粮地产(集
 团)股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》。公司董事、监事、高级管理人
 员的薪酬发放严格按照《中粮地产(集团)股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬管
 理办法》的相关规定执行。根据 2006 年度股东大会决议,公司对独立董事每人每年支付定额
 职务津贴税前 10 万元。
         2、实际支付情况。
         报告期内,公司现任董事周政、马建平、殷建豪、马德伟,离任董事韩石,监事会副主
 席王浩在本公司控股股东中粮集团有限公司任职并领取薪酬,不在本公司领取报酬;其余董
 事、监事、高级管理人员均在公司领取薪酬。


 (二)公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况。
                                                                                                     单位:万元

                                                                                                     报告期末
                                                                       从公司获得     从股东单位获
       姓名          职务          性别         年龄        任职状态                               实际所得报酬
                                                                       的报酬总额     得的报酬总额
                                                                                                     (税后)
周政          董事长                男           51          现任                           110.44         154.8

马建平        董事                  男           51          现任                           109.71         74.18

殷建豪        董事                  男           44          现任                            94.74         75.21

马德伟        董事                  男           51          现任                            94.16          75.1

李晋扬        董事、总经理          男           45          现任            127.54                       121.07

韩石          离任董事              男           47          离任                           115.66        123.67

顾云昌        独立董事              男           70          现任               10                           8.4

孟焰          独立董事              男           59          现任               10                           8.4

李曙光        独立董事              男           51          现任              3.33                               0

陈忠谦        离任独立董事          男           52          离任               10                           8.4

余福平        监事会主席            男           54          现任            100.45                        76.08

王浩          监事会副主席          男           48          现任                             82.7         65.48

陈瑜          职工监事              男           60          现任             61.08                        54.73

朱海彬        副总经理              男           51          现任            119.68                        98.58
              财务总监、副总经
崔捷                                男           48          现任            107.41                        93.18
              理、董事会秘书
曹荣根        副总经理              男           51          现任            109.66                        96.26

戴羿          副总经理              男           56          现任             93.58                        76.05



                                                       62
 中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

张雪松          副总经理            男          50           现任               94.28                     76.58

叶雄            副总经理            男          46           现任              111.37                    102.15

张宝泉          副总经理            男          44           现任              102.91                     89.13

冯安静          副总经理            男          48           现任               94.43                     84.97

       合计            -             -          -             -               1155.72          607.41   1562.42
     注:1、“从公司获得的报酬总额”及“从股东单位获得的报酬总额”指每位现任及报告期内离任董事、监事和高级管理
 人员在报告期内分别从公司及其股东单位获得的应付报酬总额合计;“报告期末实际所得报酬”指报告期末全体董事、监事
 和高级管理人员从公司和股东单位实际获得的,已扣除了应缴税款、代扣费用后的合计报酬。
         2、报告期末实际所得报酬包含 2013 年发放的 2012 年度绩效奖金;2013 年度绩效奖金将在 2014 年计发。
         3、张宝泉先生于 2014 年 2 月向公司董事会辞去公司副总经理职务。



 四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

       姓名        担任的职务        类型            日期                               原因

       韩石           董事           离职        2013-9-16   个人工作原因。

       陈忠谦       独立董事         离职        2013-9-25   独立董事连任期限届满。



 五、报告期核心技术团队或关键技术人员变动情况(非董事、监事、高级管理人员)
         报告期内公司核心技术团队及关键技术人员基本保持稳定。


 六、 公司员工情况
         截至2013年12月31日,公司共有在册员工2540人。
          1、其中从事住宅地产开发业务及工业地产经营管理的人员为1407人。
         其学历构成如下:研究生及以上219人,大学本科816人,大专学历215人,大专以下学
 历157人。




                                                        63
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



     专业构成如下:管理人员234人,工程技术人员364人,销售人员163人,专职审计人员13
人,其他人员633人。




     2、从事工业地产后勤服务及物业服务的人员为1133人。其中大专以上学历396人,平均
年龄约为34岁,主要从事后勤服务及物业服务岗位。




                                               64
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                           第八节 公司治理

一、公司治理的基本状况
(一)目前公司经过股东大会或董事会审议通过正在执行的制度及最新披露时间
序号                                           制度名称                                       最新披露时间
  1     中粮地产(集团)股份有限公司章程                                                   2012 年 8 月 10 日
  2     中粮地产(集团)股份有限公司股东大会议事规则                                       2007 年 3 月 17 日
  3     中粮地产(集团)股份有限公司董事会议事规则                                         2007 年 11 月 17 日
  4     中粮地产(集团)股份有限公司董事会战略委员会工作细则                               2007 年 2 月 10 日
  5     中粮地产(集团)股份有限公司董事会审计委员会工作细则                               2007 年 2 月 10 日
  6     中粮地产(集团)股份有限公司董事会薪酬与考核委员会工作细则                         2007 年 2 月 10 日
  7     中粮地产(集团)股份有限公司董事会提名委员会工作细则                               2007 年 2 月 10 日
  8     中粮地产(集团)股份有限公司董事会审计委员会年报工作规程                           2008 年 4 月 18 日
  9     中粮地产(集团)股份有限公司独立董事年报工作制度                                   2008 年 4 月 18 日
 10     中粮地产(集团)股份有限公司独立董事制度                                           2005 年 7 月 5 日
 11     中粮地产(集团)股份有限公司监事会议事规则                                         2007 年 3 月 17 日
 12     中粮地产(集团)股份有限公司总经理工作细则                                         2009 年 3 月 5 日
 13     中粮地产(集团)股份有限公司内部控制制度                                           2007 年 6 月 20 日
 14     中粮地产(集团)股份有限公司募集资金管理制度                                       2009 年 5 月 19 日
 15     中粮地产(集团)股份有限公司选聘会计师事务所管理规定                               2009 年 8 月 26 日
 16     中粮地产(集团)股份有限公司信息披露事务管理制度                                   2007 年 6 月 20 日
 17     中粮地产(集团)股份有限公司重大事项报告制度                                       2009 年 4 月 27 日
 18     中粮地产(集团)股份有限公司重大内部信息保密制度                                   2009 年 4 月 27 日
 19     中粮地产(集团)股份有限公司内幕信息及知情人管理制度                               2011 年 12 月 21 日
 20     中粮地产(集团)股份有限公司董事、监事及高级管理人员所持公司股份及其变动管理制度   2007 年 7 月 20 日
 21     中粮地产(集团)股份有限公司投资者关系管理办法                                     2012 年 10 月 23 日
 22     中粮地产(集团)股份有限公司接待和推广制度                                         2012 年 10 月 23 日
 23     中粮地产(集团)股份有限公司年报信息披露重大差错责任追究制度                       2010 年 4 月 9 日
 24     中粮地产(集团)股份有限公司关联交易管理制度                                       2011 年 5 月 31 日
 25     中粮地产(集团)股份有限公司对外担保管理制度                                       2011 年 5 月 31 日
 26     中粮地产(集团)股份有限公司财务会计相关负责人管理规定                             2010 年 10 月 30 日
 27     中粮地产(集团)股份有限公司全面风险管理制度                                       2012 年 4 月 23 日
 28     中粮地产(集团)股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法                   2013 年 3 月 30 日

公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求是否存在差异
□ 是 √ 否



(二)公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
       1、公司开展上市公司规范运作专项培训。

                                                          65
      中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

              为了进一步强化公司内部各单位的规范治理,提升合规运作水平,提高公司法人治理与
      信息披露质量,公司针对各城市公司关键人员、关键部门举办了多场有针对性的上市公司合
      规运作及规范治理培训。通过培训,公司各级单位进一步明确了规范运作的重要性及关键要
      求,强化了内幕信息管控及内幕交易防控的认识,提升公司治理水平。
              2、公司持续加强内幕信息知情人管理工作。
              公司制定了《中粮地产(集团)股份有限公司内幕信息及知情人管理制度》,明确了内幕
      信息知情人范围,建立了内幕信息知情人档案,并制订了严格的内幕信息报送程序。公司严
      格按照有关规定,履行了相应的内幕信息报备程序。近年来,公司内幕信息管控有效,没有
      出现违规事项。
              国务院国资委为了加强对中央企业的管理,要求中央企业每月向国资委报送主要财务数
      据资料。作为中央企业中粮集团的控股子公司,公司所有上报信息均在编制完成后报公司董
      事会秘书、财务总监及董事长签批,通过中粮集团合并后报送国资委。报告期内,公司严格
      按照相关规定对未公开信息范围以及审批流程进行信息报备和保密工作。


      二、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
      (一)本报告期年度股东大会情况

  会议届次       召开日期                     会议议案名称                    决议情况        披露日期      披露索引


                                1、审议通过公司 2012 年度董事会报告;
                                2、审议通过公司 2012 年度监事会报告;
                                3、审议通过经审计的公司 2012 年度财务报告及                              《中国证券报》、
                            审计报告;                                                                   《证券时报》、
                                4、审议通过关于公司 2012 年度利润分配及资本                              《上海证券报》、
                            公积金转增股本的议案;                                                       《证券日报》以
                                5、审议通过公司 2012 年年度报告及其摘要;    以现场记名投票              及巨潮资讯网
2012 年年度
               2013.05.10       6、审议通过关于公司 2013 年度贷款授信额度的 的表决方式,逐 2013.5.11     (www.cninfo.c
股东大会
                            议案;                                           项表决通过                  om.cn,中粮地产
                                7、审议通过关于聘任 2013 年年度财务报告和内                              2012 年年度股东
                            部控制审计机构的议案;                                                       大会决议公告,
                                8、审议通过关于签订宝安 22 区厂房 1 栋及厂房                             公告编号为
                            食堂 3 栋二、三层搬迁补偿协议的议案;                                        2013-009)
                                9、审议通过关于《中粮地产(集团)股份有限公
                            司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》的议案。




          (二)本报告期临时股东大会情况




                                                             66
      中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

  会议届次      召开日期                      会议议案名称                        决议情况       披露日期         披露索引
                                                                                                               《中国证券报》、
                                                                                                               《证券时报》、
                                 1、审议通过关于向控股股东中粮集团有限公司申                                   《上海证券报》、
                             请授信额度的议案。                                                                《证券日报》以
                                                                               以现场记名投票
                                 2、审议通过关于向北京中粮万科假日风景房地产                                   及巨潮资讯网
2013 年第一次                                                                  与网络投票相结
              2013.09.25     开发有限公司续借 8.95 亿元借款的议案。                           2013.09.26       (www.cninfo.c
临时股东大会                                                                   合的表决方式,
                                 3、审议通过关于向中粮财务有限责任公司申请授                                   om.cn,中粮地产
                                                                               逐项表决通过
                             信额度的议案。                                                                    2013 年第一次临
                                 4、审议通过关于改选独立董事的议案。                                           时股东大会决议
                                                                                                               公告,公告编号
                                                                                                               为 2013-028)
                                                                                                               《中国证券报》、
                                                                                                               《证券时报》、
                                                                                                               《上海证券报》、
                                 1、审议通过关于为全资子公司中粮地产集团深圳
                                                                                                               《证券日报》以
                             房地产开发有限公司提供担保的议案。                以现场记名投票
                                                                                                               及巨潮资讯网
2013 年第二次                    2、审议通过关于收购成都硕泰丽都房地产开发有   与网络投票相结
              2013.12.19                                                                      2013.12.20       (www.cninfo.c
临时股东大会                 限公司部分股权的议案。                            合的表决方式,
                                                                                                               om.cn,中粮地产
                                 3、审议通过关于为孙公司北京正德兴合房地产开   逐项表决通过
                                                                                                               2013 年第二次临
                             发有限公司提供担保的议案。
                                                                                                               时股东大会决议
                                                                                                               公告,公告编号
                                                                                                               为 2013-051)



      三、报告期内独立董事履行职责的情况
      (一)独立董事出席董事会及股东大会的情况

                                                     独立董事出席董事会情况
                               本报告期应       现场出席       以通讯方式                                  是否连续两次
         独立董事姓名                                                         委托出席次数   缺席次数
                             参加董事会次数       次数         参加次数                                    未亲自参加会议
             顾云昌                10                2             8               0            0                否

              孟焰                 10                2             8               0            0                否

             李曙光                 4                0             4               0            0                否

    陈忠谦(离任独立董事)          6                2             4               0            0                否

          独立董事列席股东大会的次数                                               3



      (二)独立董事未对公司有关事项提出异议。


      (三)独立董事履行职责的其他说明
             报告期内,公司三位现任独立董事及一位离任独立董事认真履行了作为独立董事应承担
      的职责。报告期内公司独立董事按照有关法规认真履行职责,积极参与董事会决策,从股东
      利益、特别是中小股东利益出发,作为各行业的专家,在关于公司财务管理、风险控制、治
      理结构、关联交易等方面积极发表建设性意见,切实发挥了独立董事在公司经营决策和年报

                                                              67
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

工作中的监督作用。在独立董事的积极推动下,董事会专门委员会的运作更加规范。
     独 立 董 事 履 职 情 况 请 详 见 公 司 于 2014 年 4 月 12 日 在 巨 潮 资 讯 网
(http://www.cninfo.com.cn)披露的《中粮地产(集团)股份有限公司第七届董事会独立董
事 2013 年度履行职责情况报告》。


四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
(一)董事会下设审计委员会履职情况。
     报告期内,公司第七届董事会审计委员会共召开 4 次会议,所有委员均出席了会议并认
真履行职责。具体情况如下:
     2013 年 1 月 5 日,公司召开第七届董事会审计委员会第六次会议,审计委员会委员与年
审会计师沟通 2012 年年度审计工作。
     2013 年 3 月 1 日,公司召开第七届董事会审计委员会第七次会议,审计委员会委员审阅
了年审会计师出具初步审计意见后的财务报表,听取审计部关于 2013 年公司内审工作计划。
     2013 年 3 月 11 日,公司召开第七届董事会审计委员会第八次会议,审计委员会委员审
议通过了《中粮地产第七届董事会审计委员会关于 2012 年年度审计工作的总结报告》、《中粮
地产(集团)股份有限公司 2012 年内部控制自我评价报告》以及关于聘任年报审计和内控审
计会计师事务所的议案。
     2013 年 8 月 14 日,公司召开第七届董事会审计委员会第九次会议,审计委员会委员审
核通过 2013 年半年度报告及其摘要的议案。
(二)董事会下设薪酬与考核委员会履职情况。
     报告期内,公司第七届董事会薪酬与考核委员会共召开 1 次会议,所有委员均出席了会
议并认真履行职责。具体情况如下:
     2013 年 3 月 11 日,公司召开第七届董事会薪酬与考核委员会第二次会议,薪酬与考核
委员会委员审阅了公司 2012 年年度报告中关于董事、监事及高级管理人员薪酬披露事宜的情
况,审议通过了《中粮地产(集团)股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》。
(三)董事会下设提名委员会履职情况。
     报告期内,公司第七届董事会提名委员会共召开 1 次会议,所有委员均出席了会议并认
真履行职责。具体情况如下:
     2013 年 8 月 14 日,公司召开第七届董事会提名委员会第四次会议,提名委员会委员审


                                               68
     中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     议通过了关于聘任李晋扬先生为公司总经理的议案和关于改选独立董事的议案。


     五、监事会工作情况
     监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
     □ 是 √ 否



     (一)监事会会议召开情况。
              报告期内,监事会认真开展工作,共召开4次会议,出席会议的监事人数均符合法定人数
     要求。监事会会议的具体召开情况如下:
                                                                                                           会议决议    会议决议
                                                                                                           刊登的指    刊登的信
   会议届次        召开日期         参会监事                   会议议案名称                    决议情况
                                                                                                           定网站查    息披露日
                                                                                                             询索引      期
                                                 1、审议通过关于公司2012年度监事会工作报
                                             告的议案;
第七届监事会                  余福平、王浩、     2、审核公司2012年经审计的财务报告;                                  2013 年 3 月
                2013年3月28日
第八次会议                    陈瑜               3、审议通过关于公司2012年度利润分配及资                              30 日
                                             本公积金转增股本预案的议案;
                                                 4、审核公司2012年度内部控制自我评价报告。
                                                                                                          巨潮资讯
第七届监事会                     余福平、王浩、     审核公司《2013年第一季度报告》全文及正文
                2013年4月24日                                                                             网         -
第九次会议                       陈瑜           (摘要)并出具审核意见。
                                                                                               一致通过   ( www.cni
                                                                                                          nfo.com.c
                                                  1、审核公司2013 年半年度报告并出具审核意
                                                                                                          n)
第七届监事会                  余福平、王浩、 见;                                                                    2013 年 8 月
                2013年8月27日
第十次会议                    陈瑜                2、审议通过关于公司2013年半年度利润不分                            29 日
                                             配、不进行公积金转增股本的议案。

第七届监事会                     余福平、王浩、      审核公司2013年第三季度报告并出具审核意
                2013年10月28日                                                                                        -
第十一次会议                     陈瑜           见。




     (二)监事会对公司 2013 年度的监督事项无异议。


     (三)监事会对内控评价报告的审核意见
              公司监事会经审核公司董事会出具的《内部控制评价报告》,并详细了解了公司各项内
     部控制制度的执行情况,认为:2013 年公司不断建立、健全和完善各项内部控制制度,现行
     的内部控制体系已经较为完整、合理、有效。各项制度均得到了充分有效的实施,能够适应
     公司现行管理的要求和发展的需要,保证公司经营活动的有序开展,确保公司发展战略的全
     面实施;确保公司所有财产的安全、完整;公司内部控制组织机构完整,内部审计部门及人
     员配备齐全到位,保证了公司内部控制的执行及监督充分有效。报告期内,公司不存在违反


                                                              69
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

国家五部委 2008 年颁布的《企业内部控制基本规范》和 2010 年 4 月 15 日颁布的《企业内
部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》及公司《内部控制制度》的情形。
     监事会于 2014 年 4 月 10 日召开第七届监事会第十二次会议,审核了有关有关文件。全
体监事一致认为:公司内部控制评价报告真实、客观地反映了公司内部控制制度的建设及运
行情况。


六、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立完整情况
      公司控股股东中粮集团行为规范,没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和依法
开展的生产经营活动,公司的各项重大经营决策均由股东大会和董事会严格按照有关决策程
序作出。
      公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开,具有独立完整的业
务和自主经营能力,并且人员、机构、财务独立,资产完整,报告期内公司总经理、副总经
理、财务总监、董事会秘书等高级管理人员均在公司领取薪酬,没有在股东单位担任职务。


七、同业竞争情况
     公司目前与控股股东中粮集团之间不存在实质性同业竞争情况。详情请见本报告第五节
“九、承诺事项履行情况”。


八、高级管理人员的考评及激励情况
     (一)为了实现公司战略发展目标,保证公司持续健康发展的内在动力,推进公司建立
与现代企业制度相适应的激励约束机制,提高企业经营管理水平,促进公司稳定、健康发展,
公司于 2013 年 5 月 10 日召开的公司 2012 年年度股东大会上审议通过了《中粮地产(集团)
股份有限董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》。
     (二)公司通过《中粮地产(集团)股份有限公司薪酬福利管理作业指引》确定公司经
营班子的薪酬结构,并进行绩效考核。
     (三)公司于 2007 年 12 月召开的第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产(集
团)股份有限公司首期股权激励计划(草案)》。
     由于经营环境、有关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化,若继续执行上述股
权激励方案将难以真正起到应有的激励效果。因此 2009 年 3 月 4 日公司第六届董事会第九次


                                               70
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

会议同意终止上述股权激励计划以及相关考核办法。公司将根据有关法律法规及规范性文件
的要求,结合公司的发展状况,适时推出符合公司发展战略的股权激励新方案,从而维护股
东和上市公司的长远利益。




                                               71
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                           第九节 内部控制

一、内部控制建设情况
     根据国家五部委 2008 年颁布的《企业内部控制基本规范》(以下简称“《基本规范》”)
和 2010 年 4 月 15 日颁布的《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》(以下简
称“《评价指引》”)的要求,结合中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本
公司”)的《内部控制手册》以及公司年度合并财务报表数据,内控工作办公室以及实施内控
工作的各部门(单位)工作小组,对纳入内部控制评价范围内的单位、业务和事项以及高风
险领域进行了评价。
     2013 年 5 月 10 日,公司 2012 年年度股东大会审议通过了聘请国富浩华会计师事务所对
公司内部控制工作进行审计的事项。2013 年 10 月,公司收到原国富浩华的《名称变更通知
函》,获悉国富浩华会计师事务所更名为“瑞华会计师事务所”。 本次名称变更不涉及主体
资格变更,不构成更换审计机构事项。
     为进一步促进内控体系的完善及加深员工的内控意识,中粮地产内控工作办公室于 2013
年 5 月至 6 月,派出内控工作组到地产集团下属的 10 家城市公司开展《内控工作手册》宣贯
工作。内控工作组对中粮地产《内控工作手册》的编制逻辑、评价标准、工作程序、工作方
法进行了详解介绍,并对《内控工作手册》中的风险矩阵进行了详细解读,其后对各公司在
实际工作中遇到的问题进行了逐一解答。通过宣贯确保了中粮地产《内控工作手册》的落地
实施。
     公司在下半年依据《内部控制手册》,基于定量和定性两方面考虑,选取公司总部及下
属 18 家单位列为本年度内部控制评价单位,内部控制评价的范围涵盖了公司及所属单位的主
要业务和事项(包括住宅开发、工业地产和物业三类)以及高风险领域,进行了内部控制运
行的有效性检查,并对公司 2013 年度内部控制的有效性进行了自我评价。
     根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况,于内部控制评价报告基准日,不存在
财务报告内部控制重大缺陷,董事会认为,公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的
要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制;根据公司非财务报告内部控制重大缺
陷认定情况,于内部控制评价报告基准日,公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内
部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论


                                                 72
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

的因素。


二、董事会关于内部控制责任的声明
     本公司董事会及全体董事保证本报告内容的真实、准确和完整,不存在虚假记载、误性
陈述或者重大遗漏,并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
     建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任;监事会对董事会建立与实施内部控
制进行监督;经营班子负责组织领导公司内部控制的日常运行。
     公司内部控制的目标是:保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息
真实完整,提高经营效率和效果,促进实现发展战略。确保国家有关法律法规和公司内部控
制制度得到有效的贯彻执行,促进公司健康发展。由于内部控制存在固有局限性,因此仅能
对实现上述目标提供合理保证。


三、建立财务报告内部控制的依据
      公司依据《公司法》、《会计法》、《企业会计准则》、《中央企业全面风险管理指引》、《企
业内部控制基本规范》、《企业内部控制配套指引》和监管部门相关的法律法规建立了财务报
告内部控制体系,对“不相容职务分离、授权审批、会计信息系统与权限、财产保护、预算
决算、独产稽核、运营分析”等关键控制点进行了控制。


四、内部控制评价报告
(一)公司 2013 年度内部控制评价报告。

                          内部控制评价报告中报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

                                                      无

内部控制评价报告全文披露日期                               2014年04月12日

内部控制评价报告全文披露索引                               巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)



(二)独立董事对公司内部控制评价报告出具的独立意见。
     根据《公司法》、《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《关于加强社会公众
股股东权益保护的若干规定》和公司《公司章程》的有关规定,我们作为中粮地产(集团)
股份有限公司的独立董事对《公司 2013 年度内部控制评价报告》发表以下独立意见:


                                                     73
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

      我们通过对公司现行的内部控制制度及其执行情况的了解,认为公司的内部控制制度体
系相对比较完备,公司现有的内部控制制度已覆盖了公司运营的各层面和各环节,形成了规
范的管理体系,符合国家有关法律、法规和监管部门的要求。
      公司内部控制各项重点活动(包括资产管理、销售业务、成本和采购、关联交易、对外
担保、重大投资、信息披露及对控股子公司控制等)均能严格按照各项制度的规定进行,未
发现有违反财政部、审计署、中国保险监督管理委员会、中国银行业监督管理委员会及中国
证券监督管理委员会制定的《企业内部控制基本规范》及相关指引、公司内部控制制度的情
形发生。公司出具的内部控制自我评价报告能真实反映公司内部控制的实际情况。


(三)监事会对公司内部控制评价报告出具的审核意见。
      详见本报告“第八节 五、监事会工作情况”的相关内容。


五、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用

                                            内部控制审计报告中的审计意见段

    中 粮 地 产 公 司 于 2013 年 12 月 31 日 按 照 《 企 业 内 部 控 制 基 本 规 范 》 和 相 关 规 定 在 所 有 重 大 方 面
保持了有效的财务报告内部控制。

审计报告全文披露日期                                             2014年04月12日

审计报告全文披露索引                                             巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)



会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否



六、年度报告重大差错责任追究制度的建立与执行情况
(一)年度报告披露重大差错责任追究制度的建立与执行。
      根据深圳监管局发布的《关于要求制定上市公司年报信息披露重大差错责任追究制度的
通知》(深证局公司字【2010】14 号)的要求,公司于 2010 年 3 月 8 日召开的第六届董事会
第二十一次会议上审议通过《中粮地产(集团)股份有限公司年度报告披露重大差错责任追
究制度》。2010 年 4 月,根据深圳证监局的进一步指导,公司第六届董事会第二十三次会议
审议通过了《中粮地产(集团)股份有限公司年度报告披露重大差错责任追究制度(修订案)》。

                                                            74
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

      公司严格按照《中粮地产(集团)股份有限公司年度报告披露重大差错责任追究制度》
的要求规范公司定期报告及相关文件的编制与披露工作。报告期内,公司未出现年度报告信
息披露重大差错的情况。


(二)报告期内公司年度未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预告修正等
情况。




                                               75
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                           第十节 财务报告

一、审计报告(附后)


二、财务报表(附后)


三、会计报表附注(附后)




                                                 76
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                                     第十一节 备查文件目录

     一、载有企业负责人、主管会计工作负责人、财务总监签名的会计报表。


     二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。


     三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。


     四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。




                                               77
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告
(本页为中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告签字页)




                                               董事长签名:周 政




                                                                   中粮地产(集团)股份有限公司

                                                                        二〇一四年四月十日




                                                       78
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告




                       中粮地产(集团)股份有限公司
                       公司    审计报告
                                   瑞华审字[2014]第 02020013 号




                                               目录

       一、 审计报告 1

       二、 已审财务报表

       1、 合并资产负债表 3

       2、 合并利润表 5

       3、 合并现金流量表 6

       4、 合并股东权益变动表 7

       5、 资产负债表 8

       6、 利润表 10

       7、 现金流量表 11

       8、 股东权益变动表 12

       9、 财务报表附注 13




                                                79
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告


                         通讯地址:北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 10 层

                         PostalAddress:10/F,WestTowerofChinaOverseasPropertyPlaza,Building7,NO.8,YongdingmenXibinheRoad,DongchengDistrict,Beijing

                         邮政编码(PostCode):100077

                         电话(Tel):+86(10)53796205 传真(Fax):+86(10)53796220




                                                        审计报告

                                                                                           瑞华审字[2014]第 02020013 号


中粮地产(集团)股份有限公司全体股东:


     我们审计了后附的中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“中粮地产公司”)的财务报
表,包括 2013 年 12 月 31 日合并及公司的资产负债表,2013 年度合并及公司的利润表、合
并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及财务报表附注。



     一、管理层对财务报表的责任

     编制和公允列报财务报表是中粮地产公司管理层的责任。这种责任包括:(1)按照企业
会计准则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;(2)设计、执行和维护必要的内部控
制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。



     二、注册会计师的责任

     我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会
计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计
师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

     审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计
程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制,以设计恰
当的审计程序,审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,

                                                                  80
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

以及评价财务报表的总体列

报。

       我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。



       三、审计意见

       我们认为,上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了中
粮地产(集团)股份有限公司 2013 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2013 年度合并及
公司的经营成果和现金流量。




 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)              中国注册会计师:杨载波



                  中国北京                     中国注册会计师:崔幼军



                                                  二〇一四年四月十日




                                                 81
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



                                         合并资产负债表
                                           2013 年 12 月 31 日
                                                                                     会合 01 表
      编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                   金额单位:人民币元
                    项目                注释                 年末数              年初数
      流动资产:
      货币资金                        七、1               6,925,058,798.37     5,962,774,756.13
      交易性金融资产
      应收票据
      应收账款                        七、2                195,174,325.19        382,472,683.89
      预付款项                        七、3                108,201,005.26        105,306,927.23
      应收利息
      应收股利
      其他应收款                      七、4                 563,506,516.86       731,509,784.84
      存货                            七、5              29,182,363,395.27    24,948,082,198.47
      一年内到期的非流动资产
      其他流动资产
                流动资产合计                             36,974,304,040.95    32,130,146,350.56
      非流动资产:
      可供出售金融资产                七、6                803,477,786.08        767,744,553.06
      持有至到期投资
      长期应收款                      七、7                    652,601.25            746,487.10
      长期股权投资                    七、8                851,658,699.35        550,827,166.20
      投资性房地产                    七、9                759,352,242.15        820,105,189.22
      固定资产                        七、10               591,331,034.96        437,039,460.77
      在建工程                        七、11                58,876,169.39            266,002.75
      工程物资
      固定资产清理
      生产性生物资产
      油气资产
      无形资产                        七、12                59,870,116.12         31,653,765.37
      开发支出
      商誉                            七、13                85,539,379.11         85,539,379.11
      长期待摊费用                    七、14                30,120,481.14         52,883,700.59
      递延所得税资产                  七、15               387,534,623.77        122,074,275.94
      其他非流动资产
              非流动资产合计                              3,628,413,133.32     2,868,879,980.11
                  资产总计                               40,602,717,174.27    34,999,026,330.67




                                                    82
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告


                                     合并资产负债表(续)
                                               2013 年 12 月 31 日
                                                                                           会合 01 表
      编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                         金额单位:人民币元
                  项目                  注释                     年末数                年初数
      流动负债:
      短期借款                                 七、17         8,146,000,000.00       4,100,000,000.00
      交易性金融负债
      应付票据
      应付账款                                 七、18         3,602,013,905.24       2,890,150,261.10
      预收款项                                 七、19         6,855,647,284.71       5,991,698,377.26
      应付职工薪酬                             七、20           90,659,468.19           90,060,371.31
      应交税费                                 七、21          701,171,072.93          369,134,642.53
      应付利息                                 七、22           70,922,478.09          168,047,201.09
      应付股利                                 七、23             1,547,569.47           1,547,569.47
      其他应付款                               七、24         3,843,837,187.47       5,041,344,679.52
      一年内到期的非流动负债                   七、25         1,334,000,000.00       1,937,374,722.15
      其他流动负债
                 流动负债合计                                24,645,798,966.10      20,589,357,824.43
      非流动负债:
      长期借款                                 七、26         5,591,873,555.23       5,311,520,131.84
      应付债券                                 七、27         1,191,483,087.88       1,189,947,059.52
      长期应付款                               七、28              324,438.22            1,930,621.31
      专项应付款
      预计负债                                 七、30             1,280,064.00
      递延所得税负债                           七、15          199,386,765.15          190,387,279.05
      其他非流动负债                           七、29             2,174,014.18           2,498,961.65
               非流动负债合计                                 6,986,521,924.66       6,696,284,053.37
                   负债合计                                  31,632,320,890.76      27,285,641,877.80
      股东权益:
      股本                                     七、31         1,813,731,596.00       1,813,731,596.00
      资本公积                                 七、32          802,338,334.24          762,945,243.45
      减:库存股
      专项储备
      盈余公积                                 七、33          625,207,757.82          480,120,443.54
      一般风险准备
      未分配利润                               七、34         2,162,150,278.61       1,827,079,448.63
      外币报表折算差额                                            4,290,575.25           3,319,283.57
      归属于母公司股东权益合计                                5,407,718,541.92       4,887,196,015.19
      少数股东权益                                            3,562,677,741.59       2,826,188,437.68
                 股东权益合计                                 8,970,396,283.51       7,713,384,452.87
             负债和股东权益总计                              40,602,717,174.27      34,999,026,330.67

          法定代表人:周政          主管会计工作负责人:崔捷              会计机构负责人:张建国


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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



                                          合并利润表
                                               2013 年度
                                                                                          会合 02 表
编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                              金额单位:人民币元
                   项目                         注释             本年数                上年数
一、营业总收入                                               10,178,640,140.51       7,944,889,640.36
其中:营业收入                                 七、35        10,178,640,140.51       7,944,889,640.36
二、营业总成本                                                9,312,728,538.78       7,356,413,009.52
其中:营业成本                                 七、35         7,099,086,746.28       5,610,925,629.26
营业税金及附加                                 七、36         1,039,603,209.14        724,834,657.09
销售费用                                       七、37          424,219,339.81         335,196,694.74
管理费用                                       七、38          307,181,593.82         303,246,640.38
财务费用                                       七、39          438,675,487.20         372,813,486.77
资产减值损失                                   七、41             3,962,162.53           9,395,901.28
加:公允价值变动收益(损失以“-”号填
列)
投资收益(损失以“-”号填列)                  七、40          358,694,153.48         412,654,198.16
其中:对联营企业和合营企业的投资收益                           236,379,663.59          90,854,492.66
三、营业利润(亏损以“-”号填列)                            1,224,605,755.21       1,001,130,829.00
加:营业外收入                                 七、42           23,109,063.54            7,690,369.46
减:营业外支出                                 七、43           21,279,987.26          13,419,883.49
其中:非流动资产处置损失                                          1,570,341.98            238,280.01
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                        1,226,434,831.49        995,401,314.97
减:所得税费用                                 七、44          307,248,336.27         321,229,338.66
五、净利润(净亏损以"-"号填列)                               919,186,495.22         674,171,976.31
归属于母公司股东的净利润                                       534,570,092.14         511,183,982.44
少数股东损益                                                   384,616,403.08         162,987,993.87
六、每股收益:
(一)基本每股收益                               七、45                     0.29                   0.28
(二)稀释每股收益                               七、45                     0.29                   0.28
七、其他综合收益                               七、46           39,868,164.55         -159,563,560.81
八、综合收益总额                                               959,054,659.77         514,608,415.50
归属于母公司股东的综合收益总额                                 574,438,256.69         351,620,421.63
归属于少数股东的综合收益总额                                   384,616,403.08         162,987,993.87


法定代表人:周政                      主管会计工作负责人:崔捷               会计机构负责人:张建国




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

                                            合并现金流量表
                                                       2013 年度
                                                                                                                    会合 03 表
编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                                                     金额单位:人民币元
                          项目                               注释           本年数                         上年数
一、经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金                                                  10,835,276,287.28               7,674,818,534.08
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金                                七、47             5,133,082,902.18               3,960,899,219.57
                   经营活动现金流入小计                                       15,968,359,189.46              11,635,717,753.65
购买商品、接受劳务支付的现金                                                   9,776,387,012.35               3,960,121,829.14
支付给职工以及为职工支付的现金                                                  380,651,198.60                 311,239,704.31
支付的各项税费                                                                 1,332,164,142.56               1,191,290,756.30
支付其他与经营活动有关的现金                                七、47             7,761,056,845.52               3,529,728,941.10
                   经营活动现金流出小计                                       19,250,259,199.03               8,992,381,230.85
              经营活动产生的现金流量净额                                      -3,281,900,009.57               2,643,336,522.80
二、投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金                                                              138,738,241.72                 352,978,552.88
取得投资收益收到的现金                                                           10,705,512.30                  11,934,811.54

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额                              378,415,987.12                 207,759,780.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
                   投资活动现金流入小计                                         527,859,741.14                 572,673,144.42
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金                                   96,292,757.67                 280,741,477.13
投资支付的现金                                                                  108,280,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                                                                         618,826,930.56
支付其他与投资活动有关的现金                                七、47                   8,344,441.11                     36,115.79
                   投资活动现金流出小计                                         212,917,198.78                 899,604,523.48
              投资活动产生的现金流量净额                                        314,942,542.36                 -326,931,379.06
三、筹资活动产生的现金流量:
吸收投资收到的现金                                                              612,500,000.00

其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金                                          612,500,000.00

取得借款收到的现金                                                            12,457,288,957.31               5,416,020,131.84

发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金                                七、47                                             119,600,000.00
                   筹资活动现金流入小计                                       13,069,788,957.31               5,535,620,131.84
偿还债务支付的现金                                                             8,734,310,256.07               4,815,153,253.69
分配股利、利润或偿付利息支付的现金                                             1,328,764,166.09                963,087,243.51

其中:子公司支付给少数股东的股利、利润                                          260,130,881.25                      9,213,445.79

支付其他与筹资活动有关的现金                                七、47               30,977,803.00                  57,361,694.00
                   筹资活动现金流出小计                                       10,094,052,225.16               5,835,602,191.20
              筹资活动产生的现金流量净额                                       2,975,736,732.15                -299,982,059.36

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                                   -20,500.24                      -7,457.35

五、现金及现金等价物净增加额                                                         8,758,764.70             2,016,415,627.03
加:期初现金及现金等价物余额                                                   5,843,304,756.13               3,826,889,129.10
六、期末现金及现金等价物余额                                                   5,852,063,520.83               5,843,304,756.13
法定代表人:周政                                 主管会计工作负责人:崔捷                           会计机构负责人:张建国

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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

                                                                                          合并股东权益变动表
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 编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                                                                                                                                                   金额单位:人民币元
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                    项目                                                                           归属于母公司股东的股东权益
                                                                                                                                                                                      少数股东权益             股东权益合计
                                                 股本            资本公积         减:库存股   专项储备         盈余公积            一般风险准备   未分配利润          其他
 一、上年年末余额                             1,813,731,596.00   548,652,944.79                                  489,785,944.07                     1,908,315,685.33   3,319,283.57       2,811,307,167.12      7,575,112,620.88
 加:会计政策变更                                                214,292,298.66                                     -9,665,500.53                     -81,236,236.70                        14,881,270.56        138,271,831.99
 前期差错更正
 其他
 二、本年年初余额                             1,813,731,596.00   762,945,243.45                                  480,120,443.54                     1,827,079,448.63   3,319,283.57       2,826,188,437.68      7,713,384,452.87
 三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)                       39,393,090.79                                  145,087,314.28                       335,070,829.98    971,291.68         736,489,303.91       1,257,011,830.64
 (一)净利润                                                                                                                                         534,570,092.14                       384,616,403.08        919,186,495.22
 (二)其他综合收益                                               38,896,872.87                                                                                         971,291.68                                39,868,164.55
 上述(一)和(二)小计                                           38,896,872.87                                                                       534,570,092.14    971,291.68         384,616,403.08        959,054,659.77
 (三)股东投入和减少资本                                                                                                                                                                  612,500,000.00        612,500,000.00
 1、股东投入资本                                                                                                                                                                           612,500,000.00        612,500,000.00
 2、股份支付计入股东权益的金额
 3、其他
 (四)利润分配                                                                                                  145,087,314.28                      -199,499,262.16                       -260,130,881.25       -314,542,829.13
 1、提取盈余公积                                                                                                 145,087,314.28                      -145,087,314.28
 2、提取一般风险准备
 3、对股东的分配                                                                                                                                      -54,411,947.88                       -260,130,881.25       -314,542,829.13
 4、其他
 (五)股东权益内部结转                                             496,217.92                                                                                                                 -496,217.92
 1、资本公积转增资本(或股本)
 2、盈余公积转增资本(或股本)
 3、盈余公积弥补亏损
 4、其他                                                            496,217.92                                                                                                                 -496,217.92
 (六)专项储备
 1、本期提取
 2、本期使用
 (七)其他
 四、本期期末余额                             1,813,731,596.00   802,338,334.24                                  625,207,757.82                     2,162,150,278.61   4,290,575.25       3,562,677,741.59      8,970,396,283.51
 法定代表人:周政                                                                                     主管会计工作负责人:崔捷                                                        会计机构负责人:张建国


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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

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                                                                                                                                                                                                                      会合 04 表
   编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                                                                                                                                                    金额单位:人民币元
                                                                                                                                        上年数
                      项目                                                                            归属于母公司股东的股东权益
                                                                                                                                                                                          少数股东权益          股东权益合计
                                                   股本            资本公积          减:库存股   专项储备           盈余公积           一般风险准备   未分配利润          其他
   一、上年年末余额                             1,813,731,596.00   708,292,468.76                                     407,301,992.58                    1,530,278,426.55   3,243,320.41      2,654,978,033.91    7,117,825,838.21
   加:会计政策变更                                                214,292,298.66                                       -9,290,582.96                     -77,861,978.56                        17,435,855.69        144,575,592.83
   前期差错更正
   其他
   二、本年年初余额                             1,813,731,596.00   922,584,767.42                                     398,011,409.62                    1,452,416,447.99   3,243,320.41      2,672,413,889.60    7,262,401,431.04
   三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)                      -159,639,523.97                                     82,109,033.92                      374,663,000.64     75,963.16         153,774,548.08        450,983,021.83
   (一)净利润                                                                                                                                           511,183,982.44                       162,987,993.87        674,171,976.31
   (二)其他综合收益                                              -159,639,523.97                                                                                           75,963.16                            -159,563,560.81
   上述(一)和(二)小计                                          -159,639,523.97                                                                        511,183,982.44     75,963.16         162,987,993.87        514,608,415.50
   (三)股东投入和减少资本
   1、股东投入资本
   2、股份支付计入股东权益的金额
   3、其他
   (四)利润分配                                                                                                      82,109,033.92                     -136,520,981.80                        -9,213,445.79        -63,625,393.67
   1、提取盈余公积                                                                                                     82,109,033.92                      -82,109,033.92
   2、提取一般风险准备
   3、对股东的分配                                                                                                                                        -54,411,947.88                        -9,213,445.79        -63,625,393.67
   4、其他
   (五)股东权益内部结转
   1、资本公积转增资本(或股本)
   2、盈余公积转增资本(或股本)
   3、盈余公积弥补亏损
   4、其他
   (六)专项储备
   1、本期提取
   2、本期使用
   (七)其他
   四、本期期末余额                             1,813,731,596.00   762,945,243.45                                     480,120,443.54                    1,827,079,448.63   3,319,283.57      2,826,188,437.68    7,713,384,452.87


   法定代表人:周政                                                                                    主管会计工作负责人:崔捷                                                             会计机构负责人:张建国




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

                                               资产负债表
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                                                                                  会企 01 表
      编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                金额单位:人民币元
                  项目                 注释              年末数              年初数
      流动资产:
      货币资金                                       2,503,138,568.26       2,902,186,648.20
      交易性金融资产
      应收票据
      应收账款                       十三、1                 491,848.18       256,005,972.45
      预付款项                                            11,056,928.00        11,056,928.00
      应收利息
      应收股利
      其他应收款                     十三、2        13,662,857,677.03       7,135,195,511.14
      存货                                             657,074,970.30         934,225,120.92
      一年内到期的非流动资产
      其他流动资产
      流动资产合计                                  16,834,619,991.77      11,238,670,180.71
      非流动资产:
      可供出售金融资产                                   803,477,786.08       767,744,553.06
      持有至到期投资
      长期应收款                                           652,601.25             746,487.10
      长期股权投资                   十三、3         6,697,167,119.35       6,081,410,936.93
      投资性房地产                                     402,831,544.63         450,350,326.63
      固定资产                                         347,628,844.27         365,053,273.22
      在建工程                                          58,293,289.39             266,002.75
      工程物资
      固定资产清理
      生产性生物资产
      油气资产
      无形资产                                            56,162,821.47        28,080,699.48
      开发支出
      商誉
      长期待摊费用                                                              1,643,544.74
      递延所得税资产
      其他非流动资产
      非流动资产合计                                 8,366,214,006.44       7,695,295,823.91
               资产总计                             25,200,833,998.21      18,933,966,004.62




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告


                                       资产负债表(续)
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                                                                                         会企 01 表
编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                         金额单位:人民币元
              项目                    注释            年末数                    年初数
流动负债:
短期借款                                             8,146,000,000.00           4,050,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款                                               192,429,975.79             377,982,829.96
预收款项                                               829,683,942.00             445,583,251.00
应付职工薪酬                                            33,480,953.36              43,223,535.49
应交税费                                               246,050,401.52             245,773,919.01
应付利息                                                64,516,887.79             149,846,296.60
应付股利                                                 1,547,569.47               1,547,569.47
其他应付款                                           5,079,931,043.75           3,958,770,765.38
一年内到期的非流动负债                                 834,000,000.00             793,134,318.00
其他流动负债
流动负债合计                                        15,427,640,773.68          10,065,862,484.91
非流动负债:
长期借款                                             2,931,900,000.00           2,903,500,000.00
应付债券                                             1,191,483,087.88           1,189,947,059.52
长期应付款                                                 324,438.22               1,930,621.31
专项应付款
预计负债
递延所得税负债                                         181,160,471.17             168,194,846.89
其他非流动负债                                             949,474.26               1,062,252.06
非流动负债合计                                       4,305,817,471.53           4,264,634,779.78
负债合计                                            19,733,458,245.21          14,330,497,264.69
股东权益:
股本                                                 1,813,731,596.00           1,813,731,596.00
资本公积                                               851,932,110.09             813,035,237.22
减:库存股
专项储备
盈余公积                                              411,921,457.27             323,979,248.46
一般风险准备
未分配利润                                           2,389,790,589.64           1,652,722,658.25
          股东权益合计                               5,467,375,753.00           4,603,468,739.93
      负债和股东权益总计                            25,200,833,998.21          18,933,966,004.62


法定代表人:周政                      主管会计工作负责人:崔捷          会计机构负责人:张建国




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



                                               利润表
                                               2013 年度
                                                                                         会企 02 表
编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                             金额单位:人民币元

                    项目                          注释            本年数              上年数

一、营业收入                                     十三、4    1,543,051,947.55       1,597,494,501.46

减:营业成本                                     十三、4        401,770,730.14      697,164,821.58

营业税金及附加                                                  154,344,906.12      202,444,780.09

销售费用                                                         20,523,038.35       52,852,405.23

管理费用                                                        132,199,612.69      154,957,242.77

财务费用                                                        436,987,072.96      397,992,115.80

资产减值损失                                                       -478,306.95        -8,050,414.74

加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列)

投资收益(损失以“-”号填列)                    十三、5        629,935,808.16      423,113,999.32

其中:对联营企业和合营企业的投资收益                            234,576,182.42       85,408,265.74

二、营业利润(亏损以“-”号填列)                          1,027,640,702.40        523,247,550.05

加:营业外收入                                                    9,890,078.05         1,204,683.27

减:营业外支出                                                   17,424,770.40         4,530,467.92

其中:非流动资产处置损失                                          1,436,922.07          101,962.92

三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)                       1,020,106,010.05        519,921,765.40

减:所得税费用                                                  140,683,921.97      110,013,872.60

四、净利润(净亏损以"-"号填列)                                879,422,088.08      409,907,892.80

五、其他综合收益                                                 38,896,872.87      -159,639,523.97

六、综合收益总额                                                918,318,960.95      250,268,368.83


法定代表人:周政                     主管会计工作负责人:崔捷              会计机构负责人:张建国




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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告


                                          现金流量表
                                               2013 年度                               会企 03 表
 编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                          金额单位:人民币元
                    项目                           注释         本年数               上年数
 一、经营活动产生的现金流量:
 销售商品、提供劳务收到的现金                               1,450,915,768.41     1,613,398,538.37
 收到的税费返还
 收到其他与经营活动有关的现金                               9,760,194,388.08     4,423,376,350.17
            经营活动现金流入小计                           11,211,110,156.49     6,036,774,888.54
 购买商品、接受劳务支付的现金                                 237,580,890.69       571,637,070.23
 支付给职工以及为职工支付的现金                               152,829,974.93       118,844,384.20
 支付的各项税费                                               298,740,793.43       272,763,970.97
 支付其他与经营活动有关的现金                              14,789,251,646.06     2,203,016,323.85
            经营活动现金流出小计                           15,478,403,305.11     3,166,261,749.25
         经营活动产生的现金流量净额                        -4,267,293,148.62     2,870,513,139.29
 二、投资活动产生的现金流量:
 收回投资收到的现金                                          138,738,241.72        352,978,552.88
 取得投资收益收到的现金                                      283,750,648.15         26,474,463.92
 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
                                                             672,933,889.12        207,653,120.00
 的现金净额
 收到其他与投资活动有关的现金
            投资活动现金流入小计                            1,095,422,778.99       587,106,136.80
 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
                                                              60,410,475.05        256,479,328.72
 的现金
 投资支付的现金                                              392,280,000.00        418,826,930.56
 支付其他与投资活动有关的现金                                                           36,115.79
            投资活动现金流出小计                             452,690,475.05        675,342,375.07
         投资活动产生的现金流量净额                          642,732,303.94        -88,236,238.27
 三、筹资活动产生的现金流量:
 吸收投资收到的现金
 取得借款收到的现金                                        10,467,000,000.00     3,339,000,000.00
 发行债券收到的现金
 收到其他与筹资活动有关的现金                                                      119,600,000.00
            筹资活动现金流入小计                           10,467,000,000.00     3,458,600,000.00
 偿还债务支付的现金                                         6,301,734,318.00     3,358,183,253.69
 分配股利、利润或偿付利息支付的现金                           827,396,858.69       702,642,492.65
 支付其他与筹资活动有关的现金                                  28,482,803.00        54,393,634.00
            筹资活动现金流出小计                            7,157,613,979.69     4,115,219,380.34
         筹资活动产生的现金流量净额                         3,309,386,020.31      -656,619,380.34
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                             226,744.43            -7,568.00
 五、现金及现金等价物净增加额                                -314,948,079.94     2,125,649,952.68
 加:期初现金及现金等价物余额                               2,782,716,648.20       657,066,695.52
 六、期末现金及现金等价物余额                               2,467,768,568.26     2,782,716,648.20

 法定代表人:周政                      主管会计工作负责人:崔捷          会计机构负责人:张建国

                                                     91
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

                                                                                            股东权益变动表
                                                                                                         2013 年度
                                                                                                                                                                                                  会企 04 表
    编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                                                                                                                                  金额单位:人民币元
                                                                                                                           本年数
                       项目
                                                      股本                资本公积          减:库存股          专项储备       盈余公积             一般风险准备   未分配利润                 股东权益合计

    一、上年年末余额                             1,813,731,596.00       714,731,314.59                                          323,979,248.46                      1,652,722,658.25        4,505,164,817.30
    加:会计政策变更                                                    98,303,922.63                                                                                                        98,303,922.63
    前期差错更正
    其他
    二、本年年初余额                             1,813,731,596.00       813,035,237.22                                          323,979,248.46                      1,652,722,658.25        4,603,468,739.93
    三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)                          38,896,872.87                                               87,942,208.81                     737,067,931.39         863,907,013.07
    (一)净利润                                                                                                                                                      879,422,088.08         879,422,088.08
    (二)其他综合收益                                                  38,896,872.87                                                                                                        38,896,872.87
    上述(一)和(二)小计                                              38,896,872.87                                                                                 879,422,088.08         918,318,960.95
    (三)股东投入和减少资本
    1、股东投入资本
    2、股份支付计入股东权益的金额
    3、其他
    (四)利润分配                                                                                                                  87,942,208.81                    -142,354,156.69         -54,411,947.88
    1、提取盈余公积                                                                                                                 87,942,208.81                      -87,942,208.81
    2、提取一般风险准备
    3、对股东的分配                                                                                                                                                    -54,411,947.88        -54,411,947.88
    4、其他
    (五)股东权益内部结转
    1、资本公积转增资本(或股本)
    2、盈余公积转增资本(或股本)
    3、盈余公积弥补亏损
    4、其他
    (六)专项储备
    1、本期提取
    2、本期使用
    (七)其他
    四、本期期末余额                                 1,813,731,596.00      851,932,110.09                                       411,921,457.27                      2,389,790,589.64            5,467,375,753.00
    法定代表人:周政                                                                          主管会计工作负责人:崔捷                                                          会计机构负责人:张建国




                                                                                                           92
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告



                                                                                           股东权益变动表(续)
                                                                                                           2013 年度
                                                                                                                                                                                                        会企 04 表
     编制单位:中粮地产(集团)股份有限公司                                                                                                                                                       金额单位:人民币元
                                                                                                                            上年数
                        项目
                                                       股本                 资本公积          减:库存股         专项储备       盈余公积              一般风险准备   未分配利润                   股东权益合计

     一、上年年末余额                             1,813,731,596.00       874,370,838.56                                              282,988,459.18                   1,338,217,502.61           4,309,308,396.35
     加:会计政策变更                                                    98,303,922.63                                                                                                            98,303,922.63
     前期差错更正
     其他
     二、本年年初余额                             1,813,731,596.00       972,674,761.19                                              282,988,459.18                   1,338,217,502.61           4,407,612,318.98
     三、本期增减变动金额(减少以“-”号填列)                          -159,639,523.97                                              40,990,789.28                     314,505,155.64           195,856,420.95
     (一)净利润                                                                                                                                                       409,907,892.80           409,907,892.80
     (二)其他综合收益                                                  -159,639,523.97                                                                                                         -159,639,523.97
     上述(一)和(二)小计                                              -159,639,523.97                                                                                409,907,892.80           250,268,368.83
     (三)股东投入和减少资本
     1、股东投入资本
     2、股份支付计入股东权益的金额
     3、其他
     (四)利润分配                                                                                                                   40,990,789.28                      -95,402,737.16           -54,411,947.88
     1、提取盈余公积                                                                                                                  40,990,789.28                      -40,990,789.28
     2、提取一般风险准备
     3、对股东的分配                                                                                                                                                     -54,411,947.88           -54,411,947.88
     4、其他
     (五)股东权益内部结转
     1、资本公积转增资本(或股本)
     2、盈余公积转增资本(或股本)
     3、盈余公积弥补亏损
     4、其他
     (六)专项储备
     1、本期提取
     2、本期使用
     (七)其他
     四、本期期末余额                                 1,813,731,596.00       813,035,237.22                                          323,979,248.46                   1,652,722,658.25               4,603,468,739.93


     法定代表人:周政                                                                         主管会计工作负责人:崔捷                                                            会计机构负责人:张建国



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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

                               中粮地产(集团)股份有限公司
                                     2013 年度财务报表附注
                             (除特别说明外,金额单位为人民币元)


一、      公司基本情况
    1、 历史沿革
     中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称本公司)系经原中共宝安县委以宝组(1982)
007号文批准,于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业,原名为“宝安县城建设公司”。
1993年2月,经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准,更名为“深圳市宝安区城建
发展总公司”。1993年7月10日,经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准,改组
为募集设立的股份有限公司,更名为“深圳宝恒(集团)股份有限公司”,向社会公开发行境内
上市内资股(A股)股票并上市交易,并于1993年10月8日领取深企法字04498号(注册号
19224718-9)企业法人营业执照。
     1993年10月,根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交易所深证市
字[1993]第39号文批准,本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股(A股)股
票50,000,000股,发行后公司股份总额达到200,000,000股,并于1993年10月8日起在深圳证券交
易所挂牌交易。
     1994年4月28日,本公司第二次股东大会通过了1993年度分红派息方案,以1993年12月31
日公司总股份200,000,000股为基数,向全体股东每10股送1股红股,送股后公司总股份增至
220,000,000股。
     1995年5月12日,本公司第三次股东大会通过了1994年度分红派息方案,以1994年12月31
日公司总股份220,000,000股为基数,向全体股东每10股送2股红股,送股后公司总股份增至
264,000,000股。
     1996年5月21日,本公司第四次股东大会通过了1995年度分红派息方案,以1995年12月31
日公司总股份264,000,000股为基数,向全体股东每10股送2.5股红股,送股后公司总股份增至
330,000,000股。
     1996年9月26日,本公司第五次股东大会通过了配股方案,以1996年7月1日公司总股份
330,000,000股为基数,向全体股东每10股配售2.4股,配股后公司总股份增至373,041,903股。
     1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为“深圳市宝恒(集团)股
份有限公司”。
     1997年5月28日,本公司第六次股东大会通过了1996年度分红派息方案,以1996年12月31
日公司总股份373,041,903股为基数,向全体股东每10股送2股红股并转增0.5股,送股及转增后


                                                94
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

公司总股份增至466,302,377股。
     2004年12月31日,深圳市宝安区投资管理公司(以下简称宝投公司)与中粮集团有限公司
(以下简称中粮集团)签订《股权转让协议书》,经国务院国有资产监督管理委员会于2005年
5月29日以国资产权[2005]536号批复,宝投公司将其所持有的本公司278,062,500股国家股转让予
中粮集团。转让后,中粮集团持有本公司278,062,500股国家股,占总股本的59.63%,成为本公
司第一大股东。
     2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为“中粮地产(集团)股份有
限公司”。2006年4月20日,本公司2005年度股东大会通过了2005年度分红派息方案,以2005年
12月31日公司总股份466,302,377股为基数,向全体股东每10股转增5股,转增后公司总股份增
至699,453,565股。
     2007年8月10日,本公司2006年度股东大会通过了配股方案,以2006年12月31日总股本
699,453,565股为基数,每10股配售3股,配股后公司总股份增至906,865,798股。
     2008年6月27日,本公司2007年度股东大会通过了本公司2007年度利润分配及资本公积金
转增股本预案,以2007年12月31日的总股本906,865,798股为基数,每10股送4股红股,每10股转
增6股,送股及转增后公司总股本增至1,813,731,596股。
     本公司母公司是中粮集团有限公司。截至2013年12月31日,中粮集团持有本公司股份
918,665,014股,占总股本的50.65%。
     本公司法定代表人:周政;企业法人营业执照注册号:440301103197805;注册地址:深
圳市宝安区新城二区湖滨路。
       2、 所处行业
     本公司所属行业为房地产业。
       3、经营范围
     本公司经批准的经营范围:房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、
进出口贸易。本公司的主营业务:商品房开发、物业租赁、来料加工业等。
       4、主要产品和服务
     本公司主要产品和服务是住宅、商业物业、工业物业。
       5、公司在报告期间内主营业务发生变更、股权发生重大变更、发生重大并购、重组的有
关说明
     本公司在报告期间内主营业务未发生变更、股权未发生重大变更、未发生重大并购、重
组事项。

二、      财务报表的编制基础
     本公司财务报表以持续经营假设为基础编制,根据实际发生的交易和事项,按照财政部

                                               95
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

于2006年2月15日颁布的《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企
业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)以及中
国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规
定》(2010年修订)的披露规定编制。

三、      遵循企业会计准则的声明
     本公司声明:本公司编制的本期财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映
了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

四、      主要会计政策和会计估计
    1、 会计期间
     本公司的会计期间分为年度和中期,会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本公司会计年度采用公历年度,即每年自1月1日起至12月31日止。
    2、 记账本位币
     本公司以人民币为记账本位币。
    3、 合并的会计处理方法
     (1) 同一控制下的企业合并
     合并方在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并
方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整
资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。
     (2) 非同一控制下的企业合并
     购买方区别下列情况确定合并成本:一次交换交易实现的企业合并,合并成本为购买方
在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证
券的公允价值;通过多次交换交易分步实现的企业合并,合并成本为每一单项交易成本之和;
购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本;在合并合同或协议中对
可能影响合并成本的未来事项作出约定的,购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并
成本的影响金额能够可靠计量的,将其计入合并成本。
     购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量,
公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。
    4、 合并财务报表的编制方法
     (1)合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。本公司直接或通过子公司间接拥
有被投资单位半数以上的表决权;或本公司对被投资单位满足以下条件之一的,均将其纳入
合并财务报表的合并范围:
     ① 通过与被投资单位其他投资者之间的协议,拥有被投资单位半数以上的表决权;

                                               96
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     ② 根据公司章程或协议,有权决定被投资单位的财务和经营政策;
     ③ 有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员;
     ④ 在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
     (2)合并财务报表以母公司和其子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,按照权
益法调整对子公司的长期股权投资后,由母公司编制。合并资产负债表以母公司和子公司的
资产负债表为基础,在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负
债表的影响后进行编制。合并利润表以母公司和子公司的利润表为基础,在抵销母公司与子
公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并利润表的影响后进行编制。合并现金流量表以
母公司和子公司的现金流量表为基础,在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部
交易对合并现金流量表的影响后进行编制。合并所有者权益变动表以母公司和子公司的所有
者权益变动表为基础,在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并所有
者权益变动表的影响后进行编制。
     子公司所采用的会计政策与母公司不一致的,按照母公司的会计政策对子公司财务报表
进行必要的调整;或者子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表,使子公司采用的会
计政策与母公司保持一致。
     子公司的会计期间与母公司不一致的,按照母公司的会计期间对子公司财务报表进行调
整;或者子公司按照母公司的会计期间另行编报财务报表,使子公司的会计期间与母公司保
持一致。
     (3)子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初所有者权益中所享
有的份额,其余额冲减少数股东权益。
     (4)报告期内因企业合并增加的子公司的合并财务报表编制
     ① 母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司,编制合并资产负债表时,调
整合并资产负债表的年初数;编制合并利润表时,将该子公司合并当期年初至报告期末的收
入、费用、利润纳入合并利润表;编制合并现金流量表时,将该子公司合并当期年初至报告
期末的现金流量纳入合并现金流量表。
     ② 因非同一控制下企业合并增加的子公司,编制合并资产负债表时,不调整合并资产负
债表的年初数。编制合并利润表时,将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入
合并利润表。编制合并现金流量表时,将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现
金流量表。
     (5)在报告期内处置子公司的合并财务报表编制
     母公司在报告期内处置子公司,编制合并资产负债表时,不调整合并资产负债表的年初
数;编制合并利润表时,将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表;编
制合并现金流量表时,将该子公司年初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

                                               97
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

    5、 分部报告
     本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营分部为
基础确定报告分部。经营分部,是指集团内同时满足下列条件的组成部分:
     (1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用;
     (2)本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果,以决定向其配置资源、评价其
业绩;
     (3)本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
     如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相同或相似性的,可
以合并为一个经营分部:
     ① 各单项产品或劳务的性质相同或相似;
     ② 生产过程的性质相同或相似;
     ③ 产品或劳务的客户类型相同或相似;
     ④ 销售产品或提供劳务的方式相同或相似;
     ⑤ 生产产品及提供劳务受法律、行政法规的影响。
     本公司在编制分部报告时,分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告
所采用的会计政策与编制本公司合并财务报表所采用的会计政策一致。
    6、 现金及现金等价物的确定标准
     现金等价物,是指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险
很小的投资。期限短,一般是指从购买日起三个月内到期。
    7、 外币业务和外币报表折算
     (1)     外币交易
     外币交易在初始确认时,采用交易发生时的即期汇率(即中国人民银行公布的当日人民
币外汇牌价的中间价)将外币金额折算为记账本位币金额。
     在资产负债表日将外币货币性资产和外币货币性负债采用资产负债表日即期汇率折算,
因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同产生的汇兑差额记
入当期损益,同时调增或调减外币货币性资产和外币货币性负债的记账本位币金额。
     与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑差额,按借款费用的规
定处理。
     在资产负债表日对外币非货币性项目按下列情况处理:
     ① 以历史成本计量的外币非货币性项目,在资产负债表日不应改变其原记账本位
     币金额,不产生汇兑差额。
     ② 以公允价值计量的外币非货币性项目,如交易性金融资产,采用公允价值确定日的即


                                               98
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

期汇率折算,本期折算后的记账本位币金额与原记账本位币的金额的差额作为公允价值变动
(含汇率变动)处理,计入当期损益。
     (2)     外币财务报表的折算
       本公司对境外经营的财务报表进行折算时,遵循下列规定:
       ① 资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算,所有者权益项
目除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。
       ② 利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率折算。
       ③ 现金流量表现金流量项目,采用交易发生日的即期汇率折算。所有年初数和上期实际
数按上期折算后的数额列示。
       ④ 产生的外币财务报表折算差额,在编制合并财务报表时,应在合并资产负债表中所有
者收益项目下单独作为“外币报表折算差额”项目列示。本公司境外经营的子公司,在编制合并
财务报表时,应按少数股东在境外经营所有者权益中所享有的份额计算少数股东应分担的外
币报表折算差额,并入少数股东权益列示于合并资产负债表。
     8、 金融工具
       (1)金融资产和金融负债的分类
       ① 金融资产在初始确认时划分为以下四类:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产(包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产)、
持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
       ② 金融负债在初始确认时划分为以下两类:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债(包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债)、
其他金融负债。
       (2) 金融资产和金融负债的确认依据和计量方法
       本公司成为金融工具合同的一方时,确认一项金融资产或金融负债。
       ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债:在初始计量时以公允
价值计量,相关交易费用计入当期损益;后续计量时仍以公允价值计量,其变动计入当期损
益。
       ② 持有至到期投资、贷款和应收款项:在初始计量时以公允价值计量,交易费用计入初
始确认金额,构成成本的组成部分;后续计量时以摊余成本计量。
       以摊余成本计量的金融资产,在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失,计入
当期损益。
       ③ 可供出售金融资产:按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息,单独确
认为应收项目。公司在持有可供出售金融资产期间取得的利息或现金股利,确认为投资收益。

                                               99
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

资产负债表日,公司将可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。公
司处置可供出售金融资产时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资收
益;同时,将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入
投资收益。
     ④ 其他金融负债:在初始计量时以公允价值计量,交易费用计入初始确认金额,构成成
本的组成部分;后续计量时以摊余成本或其他基础计量。
     (3)     金融资产转移的确认依据和计量方法
     本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的,终止确认该金
融资产;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,继续确认所转移的金融资产,
并将收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬的,分别下列情况处理:①放弃了对该金融资产控制的,终止确认该金融
资产;②未放弃对该金融资产控制的,按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产,并相应确认有关负债。
     金融资产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:①所转
移金融资产的账面价值;②因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动
累计额之和。
     金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确
认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差
额计入当期损益:①终止确认部分的账面价值②终止确认部分的对价,与原直接计入所有者
权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
     (4)金融资产的减值测试和减值准备计提方法
     ① 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产
进行减值测试。
     对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试;对单项金额不重大的金融资产,包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试;对单独测试未发生减值的金融资产,
包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
     ②按摊余成本计量的金融资产,期末有客观证据表明其发生了减值的,根据其账面价值
与预计未来现金流量现值(不包括尚未发生的未来信用损失)之间的差额计算确认减值损失,
短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的,在确定相关减值损失时,不对其预
计未来现金流量进行折现。对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后,如有客观证据表
明该金融资产价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关(如债务人的信用评级
已提高等),原确认的减值损失应当予以转回,计入当期损益。但是,该转回后的账面价值不
应当超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。


                                               100
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     ③可供出售金融资产,如果有客观证据表明该金融资产发生减值,原直接计入资本公积
的因公允价值下降形成的累计损失,予以转出,计入当期损益。该转出的累计损失,为可供
出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益
的减值损失后的余额。
     对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值已上升且客观上
与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。
     可供出售权益工具投资发生的减值损失,不通过损益转回。
     ④在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,或与该权益工具
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时,将该权益工具投资或衍生金
融资产的账面价值,与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之
间的差额,确认为减值损失。可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降趋
势属于非暂时性时,确认其减值损失,并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并
转出计入减值损失。
    9、 应收款项
     (1)坏账的确认标准
     对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项,如债务人已撤销、破产、死亡、资不抵债、
现金流严重不足等,经公司董事会批准后,作为坏账损失处理,并冲销原已计提的坏账准备。
     (2)坏账准备的计提方法
     公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日,对于单项金额重大的(一般为 500 万元
以上)非关联方单位的应收款项,单独进行减值测试,根据其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额,确认减值损失,计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项,与经单独测
试后未减值的应收款项一起,按账龄划分为若干组合,再按这些应收款项组合在资产负债表
日余额的一定比例计算确定减值损失,计提坏账准备。各应收款项组合本期坏账准备计提比
例,根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率
为基础,结合公司现时情况进行确定。对合并报表范围内各公司之间的应收款项单独进行减
值测试,如果单项测试发生减值,按实际减值金额确认减值损失,计提坏账准备,如果单项
测试未发生减值的,则不计提坏账准备。对合营、联营公司及其股东单位的应收款项,单独
进行减值测试,经测试未发生减值的款项,根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似
风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础,按照期末余额的 1%计提坏账准备。
     按组合计提坏账的应收款项:

            组合类型                       确定组合的依据       按组合计提坏账准备的计提方法

            账龄组合                           账龄状态                 账龄分析法



                                                          101
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     组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法:

                账龄                           应收账款计提比例(%)   其他应收计提比例(%)

3 个月以内(含 3 个月)                                        0%                    0%

3 个月以上—1 年(含 1 年)                                    5%                    5%

1 年以上—2 年(含 2 年)                                      30%                  30%

2 年以上—3 年(含 3 年)                                      50%                  50%

3 年以上                                                   100%                    100%

    10、 存货
     (1)存货在同时满足以下两个条件时,予以确认:
     ①与该存货有关的经济利益很可能流入企业;
     ②该存货的成本能够可靠地计量。
     (2)存货在取得时按照实际成本入账。
     存货按完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、其他存货等进行分类。
     存货盘存制度采用永续盘存制。
     (3)存货的取得按实际成本进行初始计量,包括采购成本、加工成本和其他成本。发出
库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定;发出开发产品的成本按个别计价法计算确定;
包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
     (4)本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量,对可变现净值低于存
货成本的差额,计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值,是指在公司的日常经营活
动中,存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额。
     本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货,可
以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或
类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,可以合并计提存货跌价准备。
     资产负债表日,本公司确定存货的可变现净值,以前减记存货价值的影响因素已经消失
的,减记的金额应当予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入
当期损益。
     11、      长期股权投资
     长期股权投资包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权
益性投资,或者本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响,并且在活跃市场中
没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。

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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     (1)投资成本确定
     本公司分别以下情况对长期股权投资进行计量:
     ①合并形成的长期股权投资,按照下列规定确定其投资成本:
     A、同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,公司以支付现金、转让非现金资产或承
担债务方式作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产
以及所承担债务账面价值之间的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。
公司以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的
份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本,长期股权投资
初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调
整留存收益。为企业合并发生的各项直接相关费用,包括为进行企业合并而支付的审计费用、
评估费用、法律服务费用等,于发生时计入当期损益。
     B、非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资,合并成本为在购买日为取得对被购买
方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。企业合并
成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为合并资产负债表
中的商誉。企业合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,计
入当期损益(营业外收入)。为企业合并发生的各项费用,包括为进行企业合并而支付的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用,于发生时计入当期损益;购买方作
为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额。
     企业通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的,应当区分个别财务报表和合并财
务报表进行相关会计处理:
     a、在个别财务报表中,应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和,作为该项投资的初始投资成本;购买日之前持有的被购买方的股权涉及
其他综合收益的,应当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益(例如,可供出售金融
资产公允价值变动计入资本公积的部分,下同)转入当期投资收益。
     b、在合并财务报表中,对于购买日之前持有的被购买方的股权,应当按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益;购买日之前
持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的,与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属
当期投资收益。购买方应当在附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的
公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
     ②除企业合并形成的长期股权投资以外,其他方式取得的长期股权投资,按照下列规定
确定其投资成本:

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     A、以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始
投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出,但实际支付的价
款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利,应作为应收项目单独核算。
     B、以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本。
     C、投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本,但
合同或协议约定价值不公允的除外。
     D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资,如果该项交换具有商业实质且换入资产
或换出资产的公允价值能可靠计量,则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成本,
换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益;若非货币资产交换不同时具备上
述两个条件,则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。
     E、以债务重组方式取得的长期股权投资,按取得的股权的公允价值作为初始投资成本,
初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
     (2)后续计量及损益确认方法
     对子公司的长期股权投资采用成本法核算,编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
     对被投资单位不具有共同控制或重大影响且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠
计量的长期股权投资,采用的成本法核算。
     对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资,采用权益法核算。
     ①采用成本法核算时,追加或收回投资调整长期股权投资的成本。取得被投资单位宣告
发放的现金股利或利润,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或利润外,按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
     ②采用权益法核算时,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,确认投
资损益并调整长期股权投资的账面价值。
     当期投资损益为按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的份
额。在确认应享有或应分担被投资单位的净利润或净亏损时,在被投资单位账面净利润的基
础上,对被投资单位采用的与本公司不一致的会计政策、以本公司取得投资时被投资单位固
定资产及无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额,以及以本公司取得投资时有关
资产的公允价值为基础计算确定的资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响进行调
整,并且将本公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益予以抵销,在此基础上确
认投资损益。本公司与被投资单位发生的内部交易损失,按照《企业会计准则第 8 号——资产
减值》等规定属于资产减值损失的则全额确认。
     在确认应分担的被投资单位发生的净亏损时,以长期股权投资及其他实质上构成对被投
资单位净投资的长期权益减记至零为限(投资企业负有承担额外损失义务的除外);如果被投

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中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

资单位以后各期实现盈利的,在收益分享额超过未确认的亏损分担额以后,按超过未确认的
亏损分担额的金额,依次恢复长期权益、长期股权投资的账面价值。
     对于首次执行日之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资,如存在与该投
资相关的股权投资借方差额,按原剩余期限直线法摊销,摊销金额计入当期损益。
     ③长期股权投资核算的转换
     A、本公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的,并且在活跃
市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,改按成本法核算,并以权益法下
长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。继后期间,自被投资单位分
得的现金股利或利润未超过转换时被投资单位账面留存收益中本公司享有份额的,分得的现
金股利或利润应冲减长期股权投资的成本,不作为投资收益。自被投资单位取得的现金股利
或利润超过转换时被投资单位账面留存收益中本公司享有份额的部分,确认为当期损益。
     B、本公司因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制
的,改按权益法核算,并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照《企业会计准则第 22 号
—金融工具确认和计量》确定的投资账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本。
     a、持有长期股权投资的账面余额与按照原持股比例计算确定应享有原取得投资时被投资
单位可辨认净资产公允价值份额之间的差额,属于通过投资作价体现的商誉部分(即原取得
投资时投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的部分),不调整长期股权
投资的账面价值;属于原取得投资时因投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的差额,一方面应调整长期股权投资的账面价值,同时调整留存收益。
     b、于新取得的股权部分,应比较新增投资的成本与取得该部分投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值的份额,其中投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的,不调整长期股权投资的成本;投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的,应调整增加长期股权投资的成本,同时计入取得当期的营业外收入。
     上述与原持股比例相对应的商誉或是应计入留存收益的金额与新取得投资过程中体现的
商誉及计入当期损益的金额应综合考虑,在此基础上确定与整体投资相关的商誉或是因投资
成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额应计入留存收益或是损益的金额。
     c、于原取得投资后至新取得投资的交易日之间被投资单位可辨认净资产公允价值的变动
相对于原持股比例的部分,属于在此期间被投资单位实现净损益中应享有份额的,一方面应
当调整长期股权投资的账面价值,同时调整留存收益;属于其他原因导致的被投资单位可辨
认净资产公允价值变动中应享有的份额,在调整长期股权投资账面价值的同时,应当计入“资
本公积——其他资本公积”。
     C、因处置投资导致对被投资单位的影响能力由控制转为具有重大影响或者与其他投资方
一起实施共同控制的情况下,首先应按处置或收回投资的比例结转应终止确认的长期股权投

                                               106
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

资成本。
     在此基础上,应当比较剩余的长期股权投资成本与按照剩余持股比例计算原投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额,属于投资作价中体现的商誉部分,不调整长期
股权投资的账面价值;属于投资成本小于原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的,在调整长期股权投资成本的同时,应调整留存收益。
     对于原取得投资后至转变为权益法核算之间被投资单位实现净损益中应享有的份额,一
方面应当调整长期股权投资的账面价值,同时调整留存收益;其他原因导致被投资单位所有
者权益变动中应享有的份额,在调整长期股权投资账面价值的同时,应当计入“资本公积——
其他资本公积”。
     长期股权投资自成本法转为权益法后,未来期间应当按照准则规定计算确认应享有被投
资单位实现的净损益及所有者权益其他变动的份额。
     D 长期股权投资的处置
     处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入投资收益。采用权益法核
算的长期股权投资,因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的,
处置该项投资时需将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。长期股权投资已计
提减值准备的,处置时结转相应的减值准备。
     (3)确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
     ①存在以下一种或几种情况时,确定对被投资单位具有共同控制:A.任何一个合营方均
不能单独控制合营企业的生产经营活动。B.涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方
一致同意。C.各合营方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方对合营企业的日常
活动进行管理,但其必须在各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。当被
投资单位处于法定重组或破产中,或者在向投资方转移资金的能力受到严格的长期限制情况
下经营时,通常投资方对被投资单位可能无法实施共同控制。但如果能够证明存在共同控制,
合营各方仍应当按照长期股权投资准则的规定采用权益法核算。
     ②存在以下一种或几种情况时,确定对被投资单位具有重大影响:A.在被投资单位的董
事会或类似权力机构中派有代表。B.参与被投资单位的政策制定过程,包括股利分配政策等
的制定。C.与被投资单位之间发生重要交易。D.向被投资单位派出管理人员。E.向被投资单位
提供关键技术资料。
     (4)长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法
     本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查,根据被投资单位经营政策、法律
环境、市场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是否存在减值迹象。当长
期股权投资可收回金额低于账面价值时,将可收回金额低于长期股权投资账面价值的差额作
为长期股权投资减值准备予以计提。资产减值损失一经确认,在以后会计期间不再转回。

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    12、 投资性房地产
       投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出
租的建筑物。
       (1)投资性房地产同时满足下列条件的,予以确认:
       ①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司;
       ②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
       (2)投资性房地产按照成本进行初始计量,成本按以下方法确定:
       ①外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支
出。
       ②自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。
       ③以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。
       ④与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产的确认条件的,应当计入投资性
房地产成本;不满足的应当在发生时计入当期损益。
       (3)后续计量
       本公司应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,对投资性房地
产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策,计提折旧或进行摊销。
       本公司对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模
式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和
差错更正》处理。
       有确凿证据表明房地产用途发生改变,应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资
产转换为投资性房地产,并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
       (4)投资性房地产的减值
       本公司在资产负债表日判断投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象。投资性房地产
存在减值迹象的,需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明,投资性房地产的可收
回金额低于其账面价值的,将账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,
计入当期损益,同时计提相应的投资性房地产减值准备。
       投资性房地产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。
    13、 固定资产
       (1)固定资产的标准
       固定资产,是指同时具有以下特征的有形资产:
       ①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;

                                               108
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     ②使用寿命超过一个会计年度。
     (2)固定资产的确认
     固定资产同时满足下列条件的,才能予以确认:
     ①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;
     ②该固定资产的成本能够可靠地计量。
     固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益,适用不
同折旧率或折旧方法的,应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
     固定资产的更新改造等后续支出,满足固定资产确认条件的,计入固定资产成本,如有
被替换的部分,需扣除其账面价值;不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等,在发
生时计入当期损益。
     (3)固定资产的计量
     本公司固定资产应按成本进行初始计量。
     ①外购固定资产的成本,包括购买价款、进口关税和其他税费,使固定资产达到预定可
使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员
服务费等。
     ②自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出
构成。
     ③与固定资产有关的后续支出,如能满足固定资产确认条件的,可计入固定资产成本。
     ④确定固定资产成本时,同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的规定,按
照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。
     (4)固定资产折旧
     ①除以下情况外,本公司应对所有固定资产计提折旧:
     A、已提足折旧继续使用的固定资产;
     B、按规定单独估价作为固定资产入账的土地;
     C、处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
     ②固定资产折旧方法采用平均年限法,各类固定资产的估计使用年限、预计净残值率及
年折旧率如下:

            类别                   折旧年限(年)         残值率(%)   年折旧率(%)

 房屋及建筑物                          20-40 年              5%         2.4%—4.75%

 机器设备                                10 年                5%            9.5%

 交通运输设备                            5年                  5%            19%


                                                    109
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            类别                   折旧年限(年)         残值率(%)   年折旧率(%)

 房屋装修                                5年                  0%            20%

 其它固定资产                            5年                  5%            19%

     本公司于每年年度终了,对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
     (5)固定资产装修费
     如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高,或者使产品
成本实质性降低,符合固定资产确认条件的,固定资产装修费计入固定资产账面价值,同时
将被替换部分的账面价值扣除,其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。该类固
定资产装修费支出应当在“固定资产”科目下单独设“固定资产装修费”明细科目核算,并在两次
装修期间与固定资产使用年限两者中较短的期间内,采用合理的方法单独计提折旧。如果在
下次装修时,该项固定资产相关的“固定资产装修费”明细科目仍有余额,应将该余额一次全部
计入当期营业外支出。
     (6)固定资产的减值
     在资产负债表日判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。固定资产存在减值迹象的,
需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明,固定资产的可收回金额低于其账面价值
的,将账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同时
计提相应的固定资产减值准备。
     固定资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。
    14、 在建工程
     (1)在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本,并单独核算,与在建工程直接相关
的借款利息支出和外币折算差额,在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的成本。在建
工程已达到预定可使用状态时转入固定资产;
     (2)资产负债表日,本公司对在建工程进行全面检查,当存在减值迹象时,估计其可收
回金额,可收回金额低于其账面价值的,按单项在建工程的可收回金额低于其账面价值的差
额,计提在建工程减值准备,并计入当期损益。在建工程减值损失一经确认,在以后会计期
间不得转回。
    15、 借款费用
     (1)借款费用资本化的确认原则
     借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用,以
及因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产
的购建或者生产的,予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生
额确认为费用,计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者

                                                    110
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
       (2)借款费用资本化期间
       ①当同时满足下列条件时,开始资本化:
       A 资产支出已经发生;
       B 借款费用已经发生;
       C 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
       ②暂停资本化:若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断,并且
中断时间连续超过 3 个月,暂停借款费用的资本化;中断期间发生的借款费用确认为当期费
用,直至资产的购建或者生产活动重新开始。
       ③停止资本化:当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态时,借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
       (3)借款费用资本化金额
       为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期实际发生的
利息费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销),减去将尚未动用的借款资金存入
银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额,确定应予资本化的利息金
额。
       为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率(加权平均利率),计算确定
一般借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内,每一会计期间的利息资本化金额不超过
当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额,在资本化期间内
予以资本化。专门借款发生的辅助费用,在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态之前发生的,予以资本化;在达到预定可使用或者可销售状态之后发
生的,计入当期损益。一般借款发生的汇兑差额及辅助费用,在发生时计入当期损益。
    16、 无形资产
       (1)无形资产的确认
       ①无形资产同时满足下列条件的,予以确认:
       A、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业;
       B、该无形资产的成本能够可靠地计量。
       无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
       ②内部研究开发项目的支出,区分研究阶段支出与开发阶段支出。
       内部研究开发项目研究阶段的支出,于发生时计入当期损益。
       内部研究开发项目开发阶段的支出,同时满足下列条件的,确认为无形资产:

                                               111
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     A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;
     B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图;
     C、无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,应当证明其有用性;
     D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用
或出售该无形资产;
     E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
     不满足上述条件的开发支出,于发生时计入当期损益。
     取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目,在取得后发生的支出按照上
述规定进行处理。
     ③本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等,不确认为无形资产。
     (2)无形资产按照成本进行初始计量。
     (3)无形资产的后续计量
     本公司取得的无形资产,使用寿命有限的摊销,使用寿命不确定的不予摊销。
     使用寿命有限的无形资产,自无形资产可供使用时起,在使用寿命期间内采用直线法摊
销。其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的,也可采用其他系统合理的方法摊销。
     本公司于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的,需改变摊销期限和摊销方法。
     本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据
表明无形资产的使用寿命是有限的,估计其使用寿命,并按上述规定予以摊销。
     (4)无形资产的减值
     本公司在资产负债表日判断无形资产是否存在可能发生减值的迹象。无形资产存在减值
迹象的,进行减值测试,估计无形资产的可收回金额。无形资产的可收回金额低于其账面价
值的,将其账面价值减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,
同时计提相应的无形资产减值准备。
     无形资产减值损失确认后,减值资产的摊销需在未来期间作相应调整,以使该资产在剩
余使用寿命内,系统地分摊调整后的账面价值(扣除预计净残值)。
     无形资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。
    17、 长期待摊费用
     为已经支出,但摊销期限在 1 年以上(不含 1 年)的长期待摊费用,在费用项目的受益
期限内分期平均摊销。



                                               112
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

    18、 预计负债
     (1)当与或有事项相关的义务同时符合以下条件,本公司将其确认为预计负债:
     ①该义务是本公司承担的现时义务;
     ②该义务的履行很可能导致经济利益流出;
     ③该义务的金额能够可靠地计量。
     (2)预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
     (3)应当在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核,如有确凿证据表明预计负债
账面价值不能真实反映当前最佳估计数的,应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
     清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额只有在基本确定能够
收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值。
    19、 股份支付
     (1)股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
     (2)以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的,应当以授予职
工和其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类似服务
的以权益结算的股份支付,应当在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用,相应
增加资本公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行
调整。在行权日,本公司根据实际行权的权益工具数量,计算确定应转入股本的金额,将其
转入股本。
     (3)以现金结算的股份支付,应当以承担负债的公允价值计量。授予后立即可行权的以
现金结算的股份支付,应当在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用,相应增加
负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付,在
等待期内的每个资产负债表日,应当以对可行权情况的最佳估计为基础,按照承担负债的公
允价值金额,将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在资产负债表日,后续信息表明当
期承担债务的公允价值与以前估计不同的,应当进行调整;在可行权日,调整至实际可行权
水平。公司应当在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日,对负债的公允价值重新
计算、其变动计入当期损益。
    20、 收入
     收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量,并同时满足下列条
件时才确认。
     (1)销售商品收入
     销售商品的收入,在同时满足下列条件时,才能予以确认:
     ①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;


                                               113
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

     ②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;
     ③收入的金额能够可靠地计量;
     ④交易相关的经济利益很可能流入;
     ⑤相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
     房地产销售在房地产完工验收合格,签订了销售合同,及取得了买方按销售合同约定交
付房产的付款证明,达到可交付使用状态,在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知;
履行了合同规定的义务,并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实现。
     (2)房屋租赁收入:与租赁相关的经济利益能够流入企业,租赁收入的金额能够可靠地
计量时,确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内按直线法确认为营
业收入。
     (3)来料加工收入:来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表,与交易相关
的经济利益能够流入公司时,确认营业收入的实现。
     (4)提供劳务收入
     ①在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的,采用完工百分比法确认提供的
劳务收入。
     ②在资产负债表日,提供劳务交易结果不能够可靠估计的,分别下列情况处理:
     A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿,按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务
收入,并按相同金额结转劳务成本。
     B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的,将已经发生的劳务成本计入当期损益,
不确认提供劳务收入。
     ③提供劳务的总收入应按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确定,但合
同或协议价款不公允的除外。
     物业管理收入在公司已经提供物业管理服务,与物业管理服务相关的经济利益很可能流
入公司,相关收入和成本能够可靠地计量时,确认营业收入的实现。
     (5)利息收入
     按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。委托贷款的利息计入投资收益;一
般往来款占用资金的利息收入计入财务费用(利息收入),合并时抵消母公司与子公司、子公
司相互之间发生的利息支出与利息收入后以净额列示。
    21、 政府补助
     (1)政府补助为非货币性资产的,按照公允价值进行初始计量;公允价值不能够可靠取
得时则按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。
     (2)与资产相关的政府补助,初始确认为递延收益,并在相关资产的使用寿命内平均分

                                               114
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

配计入当期损益。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关费用和损失的,初始确
认为递延收益,并在确认相关费用的期间计入当期损益;用于补偿已经发生的相关费用和损
失的,直接计入当期损益。
     (3)已确认的政府补助需要返还时,如果相关的递延收益尚未转销完毕,则冲减递延收
益的账面余额,超出部分计入当期损益;不存在相关递延收益的则直接计入当期损益。
    22、 租赁
     (1)实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁,除此之外的
均为经营租赁。
     (2)经营租赁的租金支出,在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期
损益。
     (3)融资租赁在租赁期开始日,按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为未
确认融资费用,在租赁期内各个期间进行分摊,采用实际利率法计算确认当期的融资费用。
采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得
租赁资产所有权的,应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够
取得租赁资产所有权的,应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
    23、 职工薪酬
     本公司在职工提供服务的会计期间,将应付的职工薪酬确认为负债。
     本公司按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系,包括基本养老保险、医疗保险、
住房公积金及其他社会保障制度,相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
     在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议,如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实
施,同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的,确认因解除与职工劳动关
系给予补偿产生的预计负债,并计入当期损益。
     职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日
至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等,在符合预计负债确认条
件时,计入当期损益(辞退福利)。
    24、 其他主要会计政策、会计估计和财务报表的编制方法
     本公司本期无需要披露的其他主要会计政策、会计估计和财务编制方法。
    25、 主要会计政策、会计估计的变更
     (1)本公司本期会计政策变更
     企业会计准则解释第 6 号规定:“同一控制下的企业合并,是指参与合并的企业在合并前


                                               115
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

后均受同一方或相同的多方最终控制,且该控制不是暂时性的。从最终控制方的角度看,其
在合并前后实际控制的经济资源并没有发生变化,因此有关交易事项不应视为购买。合并方
编制财务报表时,在被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的情况下,应视同合并
后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时起,一直是一体化存续下来的,应以被合并
方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方财务报表中的
账面价值为基础,进行相关会计处理。合并方的财务报表比较数据追溯调整的期间应不早于
双方处于最终控制方的控制之下孰晚的时间。
    本解释发布前同一控制下的企业合并未按照上述规定处理的,应当进行追溯调整。
        本公司纳入合并范围的子公司成都天泉置业有限公司、上海加来房地产开发有限公司、
苏源集团江苏房地产开发有限公司是本公司最终控制方中粮集团以前年度从第三方收购而来
的,本公司按照上述规定进行追溯调整。
    因追溯调整对 2012 年 12 月 31 日合并报表项目的影响:

          受影响的报表项目名称           追溯调整前金额           影响金额          追溯调整后金额

              资产负债表:

 存货                                      24,859,312,469.93       88,769,728.54     24,948,082,198.47

 商誉                                            13,844,843.50     71,694,535.61         85,539,379.11

 递延所得税负债                                 168,194,846.89     22,192,432.16        190,387,279.05

 资本公积                                       548,652,944.79    214,292,298.66        762,945,243.45

 盈余公积                                       489,785,944.07      -9,665,500.53       480,120,443.54

 未分配利润                                    1,908,315,685.33    -81,236,236.70     1,827,079,448.63

 少数股东权益                                  2,811,307,167.12    14,881,270.56      2,826,188,437.68

                利润表:

 主营业务成本                                  5,602,520,614.82     8,405,014.44      5,610,925,629.26

 所得税                                         323,330,592.26      -2,101,253.60       321,229,338.66

 净利润                                         680,475,737.15      -6,303,760.84       674,171,976.31

 归属于母公司所有者的净利润                     514,933,158.15      -3,749,175.71       511,183,982.44

 少数股东损益                                   165,542,579.00      -2,554,585.13       162,987,993.87

     因追溯调整对 2013 年 12 月 31 日合并报表项目的影响:

          受影响的报表项目名称           追溯调整前金额           影响金额          追溯调整后金额

              资产负债表:

 存货                                      29,111,611,139.16        70,752,256.11     29,182,363,395.27




                                                            116
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

          受影响的报表项目名称           追溯调整前金额           影响金额            追溯调整后金额

 固定资产                                       589,178,115.21       2,152,919.75           591,331,034.96

 商誉                                            13,844,843.50      71,694,535.61            85,539,379.11

 递延所得税负债                                 181,160,471.17      18,226,293.98           199,386,765.15

 资本公积                                       588,046,035.58     214,292,298.66           802,338,334.24

 盈余公积                                       636,049,670.56     -10,841,912.74           625,207,757.82

 未分配利润                                    2,252,174,225.16    -90,023,946.55          2,162,150,278.61

 少数股东权益                                  3,549,730,763.47     12,946,978.12          3,562,677,741.59

                利润表:

 主营业务成本                                  7,083,277,396.67     15,809,349.61          7,099,086,746.28

 管理费用                                       307,126,390.75          55,203.07           307,181,593.82

 所得税                                         311,214,474.45      -3,966,138.18           307,248,336.27

 净利润                                         931,084,909.72     -11,898,414.50           919,186,495.22

 归属于母公司所有者的净利润                     544,534,214.20      -9,964,122.06           534,570,092.14

 少数股东损益                                   386,550,695.52      -1,934,292.44           384,616,403.08

     (2)本公司本期无会计估计变更事项。
    26、 前期会计差错更正
     本公司本期无前期差错更正事项。

五、        税项
        本公司主要税项及其税率列示如下:
        1、 流转税
                   税项                                 税目                         税率

 商品房销售收入                                       营业税                          5%

 建筑、装修、喷涂收入                                 营业税                          3%

 租赁收入                                             营业税                          5%

 物业管理收入                                         营业税                          5%

 物资材料销售收入                                     增值税                          17%

 来料加工工缴费收入                                   增值税                        4%、17%

 产品销售收入(小规模纳税人)                         增值税                          4%

        城市维护建设税按营业税额和增值税额的 1%、5%或 7%计缴。
                                                            117
中粮地产(集团)股份有限公司 2013 年年度报告

      教育费附加按营业税额和增值税额的 3%计缴。
      地