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个股公告正文

万 科A:2013年年度报告

日期:2014-03-07附件下载

                                    2013 年度报告
                                 公告编号:〈万〉2014-010重要提示:本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次会议,授权魏斌董事代为出席会议并行使表决权;孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。公司2013年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币4.1元(含税)现金股息。董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。
    致股东………………………………………………………………….…………………………2
    公司简介………………………………………………………………………………………… 2
    会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3
    董事会报告………………………………………………………………………………………4
    重要事项………………………………………………………………………………………….36
    股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……43
    董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….45
    公司治理…………………………………………………………………………………………51
    监事会报告………………………………………………………………………………………53
    内部控制情况……………………………………………………………………………………54
    财务报告………………………………………………………………………………………….59
                                          第1页一、致股东
    2013 年是万科第三个十年发展阶段的收官之年,而 2014 年是第四个十年段的开始。过去十年,中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中,万科的营业收入名列第九,而纳税额则排到了第二位。
    回顾过去的十年,我们仍然坚定地认为,坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一时的成功,但只有坚持走正道的企业能走得更远。
    走正道,意味着坚持诚信守法的底线,也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由,是能为社会创造价值。这包括,更好地满足客户需求,为股东创造回报,为员工提供职业发展的平台;也包括,爱护自然和环境,保护利益相关方的权益。
    而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭,其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦想,如烟花绽放,绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来,因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险,但反应过度的盲动和自暴自弃,同样可能导向歧途。
    在过去的一年中,我们花费了相当的精力,去学习什么是移动互联网。对于新的事物,我们只有敞开心胸去拥抱,然后才能理解;只有真正理解,我们才知道什么是合适的距离。
    我们相信互联网将改变这个世界,而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为,比察知变化更重要的,是找到变化背后的不变。
    我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化,只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节,更迅速地跟随客户需求的变化,而互联网也为我们做到这一点,提供了效率更高的工具。
    我们相信,性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高,信息不对称的减弱,在未来它会变得更加清晰和重要。
    我们同意,极致是互联网时代的重要特征,且唯有专注才能做到极致。而专业化,正是万科成立以来,一直追求的方向。
    我们依然可以看到,中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章,但中国的城市化、现代化,同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时,我们无须厚此薄彼。
    三十而立,三十岁的万科还是一个年轻的企业,只是在不知不觉中,我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信,衣食住行,是人类基本的需求。在任何一个时代,这些需求不可能消失,而只应得到越来越好的满足。
    当新时代的大幕揭开时,传统企业应该做的,不是远离自己熟悉的领域,而是理解新的规则,寻找新的伙伴,运用新的工具,将原有的业务做得更好。
    这就是我们的答案。二、公司简介1.公司法定中文名称:万科企业股份有限公司
         英文名称:CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE)2.法定代表人:王石3.董事会秘书:谭华杰
    电子信箱:IR@vanke.com
                                           第2页
    股证事务授权代表:梁洁
    电子信箱:IR@vanke.com4.联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心5.电话:0755-25606666
    传真:0755-255316966.注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码:518083
    办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码:5180837.国际互联网网址:www.vanke.com
         电子信箱:IR@vanke.com8.信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体
    登载年报的国际互联网网址:www.cninfo.com.cn9.年报备置地点:公司董事会办公室10.股票上市地:深圳证券交易所11.股票简称及代码:万科 A 000002
                     万科 B 20000212.公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳
             变更登记日期:2010年4月13日,地点:深圳13.企业法人营业执照注册号:44030110290013914.税务登记号码:地税登字440300192181490号
                   国税登字440300192181490号15.组织机构代码:19218149-016.公司聘请的会计师事务所名称:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层签字会计师:李婉薇,温华新三、会计数据和财务指标摘要1. 本年度主要会计数据
                                                                                    单位:人民币元
                                     2013 年              2012 年         本年比上年增减        2011 年
    营业收入                     135,418,791,080.35    103,116,245,136.42           31.33%    71,782,749,800.68
    营业利润                      24,261,338,387.14     21,013,040,794.06           15.46%    15,763,216,697.19
    利润总额                      24,291,011,249.30     21,070,185,138.11           15.29%    15,805,882,420.32
    归属于上市公司股东的净利润    15,118,549,405.78     12,551,182,392.23           20.46%     9,624,875,268.23
                                                    第3页
    归属于上市公司股东的扣除非经
                                    15,113,721,585.36     12,511,303,092.59                20.80%        9,566,931,546.48
    常性损益的净利润
    经营活动产生的现金流量净额        1,923,868,889.89      3,725,958,472.52               -48.37%        3,389,424,571.92
                                                                                  本年末比上年末
                                       2013 年末             2012 年末                                     2011 年末
                                                                                      增减
    资产总额                        479,205,323,490.54    378,801,615,075.37                26.51%      296,208,440,030.05
    负债总额                        373,765,900,091.91    296,663,420,087.27                25.99%      228,375,901,483.02
    归属于上市公司股东的股东权益     76,895,983,339.70     63,825,553,925.30                20.48%       52,967,795,010.41
    股本                              11,014,968,919.00     10,995,553,118.00                  10,995,210,218.00
                                                                                            0.18%注:报告期内,公司 A 股股票期权激励计划内共有 19,415,801 份期权行权,公司股份数因此增加 19,415,801 股。2. 近 3 年主要会计数据及财务指标
                                                                                              单位:人民币元
                                                   2013 年          2012 年          本年比上年增减       2011 年
    基本每股收益                                           1.37             1.14                   20.17%         0.88
    稀释每股收益                                           1.37             1.14                   20.17%         0.88
    扣除非经常性损益后的基本每股收益                       1.37             1.14                   20.17%         0.87
    全面摊薄净资产收益率                               19.66%           19.66%                           -     18.17%
    加权平均净资产收益率                               21.54%           21.45%        增长 0.09 个百分点       19.83%
    扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率           19.65%           19.60%        增长 0.05 个百分点       18.06%
    扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率           21.53%           21.38%        增长 0.15 个百分点       19.71%
    每股经营活动产生的现金流量净额                       0.175            0.339                   -48.46%        0.308
                                                    2013 年末        2012 年末     本年末比上年末增减       2011 年末
    归属于上市公司股东的每股净资产                         6.98             5.80                   20.34%         4.82
    资产负债率                                         78.00%           78.32%        减少 0.32 个百分点       77.10%
    非经常性损益项目
                                                                                                 单位:人民币元
                            项目                                  2013 年              2012 年             2011 年
    非流动资产处置损益                                          (4,474,719.05)     (4,670,558.15)        2,900,631.43
    交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置
                                                                 (2,111,260.86)    (24,920,299.96)       (1,987,290.76)
    交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
    出售、处理部门或投资单位收益                                 4,644,660.07       33,179,668.85       35,395,144.49
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出                        34,147,581.21       61,814,902.20       39,765,091.70
    所得税影响                                                 (14,677,613.30)    (17,850,642.97)      (10,007,991.17)
    少数股东损益影响                                           (12,700,827.65)     (7,673,770.33)       (8,121,863.94)
    合计                                                   4,827,820.42  39,879,299.64                  57,943,721.75
      注:“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。3. 境内外会计准则差异
                                                                                            单位:人民币元
                               归属于上市公司股东的净利润              归属于上市公司股东的所有者权益
                               2013 年             2012 年          2013 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日
    按境外会计准则          15,118,549,405.78   12,551,182,392.23     76,895,983,339.70     63,825,553,925.30
    按境内会计准则          15,118,549,405.78   12,551,182,392.23     76,895,983,339.70     63,825,553,925.30
    按境外会计准则调整的分项及合计:
    按境外会计准则                          -                   -                       -                    -
    差异说明                                                 无差异四、董事会报告1. 管理层讨论与分析市场环境变化与管理层看法报告期内,全国商品住宅销售面积 11.57 亿平方米,销售金额 6.77 万亿元,同比分别增长 17.5%和26.6%,增速较 2012 年有所提高。分季度看,第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速
                                                        第4页依次为 41.2%、23.8%、14.9%和 7.2%,分季度增速回落的主要原因在于 2012 年基数的影响。期内,北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14 个主要城市的新房成交面积同比增长 12.5%,批准预售面积同比增长 20.4%。从 5 月份开始,14 城市的三月移动平均成交批售比(成交批售比=成交面积/同期批准预售面积)一直保持在 1 以下的水平。市场新房供应整体上较为充足,除个别城市外,多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至 2013 年底,上述城市的新房库存为 1.28 亿平方米,较 12 年年底的 1.16 亿平方米有所上升,库存去化周期为 10.4 个月。相对充足的存货水平,有助于市场的稳定运行。期内,全国住宅开发投资状况相比 2012 年的低迷有所恢复,全年住宅开发投资完成额同比增长 19.4%,增速较 2012 年提高 8 个百分点,但仍处在历史较低位置(过去十年中,住宅开发投资的年平均增速为23.9%);住宅新开工面积结束了 2012 年的下滑态势,同比增长 11.6%,但从绝对规模来看,2013 年的住宅新开工面积只是接近 2011 年的水平,属于 2012 年新开工下降之后的恢复。报告期内,内地三四线城市土地市场表现平淡,而部分热点城市土地竞拍则较为激烈。深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等 16 个城市的土地供应和成交面积同比分别上升 9.1%和 15.8%。由于企业普遍加大了在主要城市的布局,这些城市的土地成交持续活跃,全年土地溢价成交宗数占比约 40.6%,较 2012 年提高 14.5 个百分点。部分热点城市,土地市场成交氛围有回归理性的必要性。2013 年经营业绩与分析报告期内,公司坚持面向自住购房者的产品定位,积极促进销售,业绩稳步增长。2013 年,公司实现销售面积 1489.9 万平方米,销售金额 1709.4 亿元,同比分别增长 15.0%和 21.0%,年度销售金额再度刷新行业记录。分区域看,公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 429.9 万平方米,销售金额 523.9 亿元;在以长三角为核心的上海区域实现销售面积 339.7 万平方米,销售金额 460.5 亿元;在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积 405.4 万平方米,销售金额 454.0 亿元;在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积 314.9 万平方米,销售金额 271.0 亿元。公司产品仍以中小户型普通商品房为主,144 平方米以下户型占比达到 91.5%。年内公司保持着良好的销售节奏,新推盘当月认购率基本保持在 60%左右。2013 年,公司实现结算面积 1231.0 万平方米,同比增长 36.9%;实现结算收入 1327.9 亿元,同比增长30.7%;实现营业收入 1354.2 亿元,净利润 151.2 亿元,同比分别增长 31.3%和 20.5%。公司房地产业务的结算均价为 10787 元/平方米,较 2012 年下降 4.5%;房地产业务结算毛利率为22.31%,较 12 年下降 3.53 个百分点;结算净利率 12.01%,较 2012 年下降 1.07 个百分点。除行业整体趋势外,利润率下降的主要原因,一方面仍在于结算中装修房比例的上升,但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率,是效率提升的表现;另一方面在于 2011 年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。总体来看,公司通过提升经营效率,克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013 年公司全面摊薄的净资产收益率为 19.66%,与 2012 年持平。截至报告期末,公司合并报表范围内尚有 1437.4 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 1623.3亿元,较 2013 年初分别增长 6.1%和 13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。截至 2013 年底,公司各类存货中,已完工开发产品(现房)177.2 亿元,占比 5.35%;在建开发产品1886.8 亿元(其中包含已售出未结算产品),占比 56.98%;拟开发产品(对应规划中项目)1243.7 亿元,占比 37.56%。存货结构保持在合理水平。2013 年公司实现开工面积 2131 万平方米,竣工面积 1303 万平方米,较 2012 年分别增长 48.7%和33.1%,分别完成年初计划的 128.9%和 101.0%。其中,下半年的开、竣工面积分别占全年的 56.9%和66.9%。近年来,不同城市的市场分化明显加大,公司根据 PIE(即人口、基础设施建设、就业)评估模型,严格评估投资风险,理性选择投资区域。期内,公司坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略,在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈,公司在拿地时依然强调“宁可错过,绝不拿错”,坚持谨慎投资,规避了估值过于乐观的地块。
                                             第5页2013 年公司新增加项目 104 个,按万科权益计算的占地面积约 757 万平方米(对应权益规划建筑面积约2148 万平方米),其中约 66%的项目为合作、联合方式获取,新增项目平均楼面地价约为 3516 元/平方米。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 4495 万平方米,继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。公司年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市,布局更加合理。截至 2013 年底,公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 45.54%,公司净负债率为 30.7%,较2013 年中期时的 41.5%下降约 10.8 个百分点,继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优化。有息负债中,短期负债合计占比 42.5%,较 2012 年的 49.7%下降 7.2 个百分点。由于始终坚持积极销售、审慎投资,公司资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末,公司持有货币资金 443.6 亿元,相比 2013 年中期时增加 67.6 亿元。2013 年管理回顾2013 年,面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争,公司坚持“有质量的增长”,规模稳步增长,经营效率不断提升。2013 年,公司装修房交付比例约九成,基本实现全装修。面对业内创纪录的装修房交付量,公司严守质量第一的理念,继续加强质量文化宣导,完善对在建工地安全文明状况的量化评估,推动工程管理日益精细化;并通过在工地配置直饮水、改善卫生设施等方式,为工友创造安全的工作生活环境,增强工人质量意识。期内,公司主动开始推广面向客户的交付验房指引,邀请客户参与对房屋质量的监督,推动公司质量管理不断进步。根据独立第三方机构的客户满意度调查结果,2013 年,在装修交付规模扩大的背景下,万科客户对房屋质量的满意度较 2012 年进一步提升。公司的工业化以“提高质量、提高效率、减少对人工的依赖”为原则。根据既定的发展战略,2013-2015年,公司将从预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等方向,积极将工业化技术成果转化为实际应用。2013 年公司新开工的主流产品中,以上三项工业化应用的比例分别达到 8.3%、38.8%和 29.1%。期内,公司绿色三星住宅规模继续位居全国首位,全年新增 16 个绿色三星项目,共计 172.7 万平方米,其中住宅面积 141.4 万平方米,占全国新增绿色三星住宅面积的 34%。为加大绿色建筑的推广和应用,近年来公司从三星项目的技术和标准出发,结合各地气候和生活习俗,因地制宜,研发适用于主流家庭生活需求、技术难度更低、推广性更强的节能型住宅。年内公司的绿色一星和二星项目规模相比上年明显增加。近年来,公司启动“幸福社区计划”,围绕客户的居住感受,持续开展服务创新。为满足互联网时代的业主生活需求,公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”,联通数据库系统等服务,方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过 2 年的调整,万科物业统一了股权架构,作为公司内相对独立的事业单元,进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础,与30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同,公司物业服务水平继续领跑行业。报告期内,万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013 年中国物业管理综合实力 TOP200 企业”第一名,并被中国指数研究院评选为“2013 中国物业服务领先品牌企业”, 2013 中国物业服务百强企业第一名。同时,根据客户需求,万科物业稳步推进衍生服务,并取得显著成效,其中房屋交易居间服务年度实现经营利润 3,523 万元,家居家装代购服务年度实现经营利润 2,636 万元。期内,公司以社区配套商业为主体,围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线,结合市场需求,不断丰富和完善商业产品线和形态。2013 年底,北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响,公司在非住宅物业上的探索初见成效。报告期内,公司 2013 年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案。该方案获得中国证监会和香港联交所受理。公司将继续积极推动方案的进展。报告期内,公司首次进军海外市场,通过和当地知名开发商合作的方式,先后进入香港、美国、新加坡市场,包括:和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目;和铁狮门公司合作,开发美国旧金山Lumina 项目;和吉宝置业有限公司合作,开发新加坡林曦阁(The Glades)项目。目前,公司参与海外业务,目的主要在于增进对海外成熟市场的理解,学习和借鉴国外优秀同行的经验,进一步强化自身的专业能力和管理水平。
                                           第6页报告期内,国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司 BBB+,Baa2 和 BBB+的长期企业信用评级。此外,标准普尔还给予公司大中华区“cnA+”的评级。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理以及良好的信用积累获得国际投资者认可,为拓展海外融资渠道创造了良好条件。2013 年 3 月,公司完成首次境外美元债券发行,此次美元债为 8 亿美元的 5 年期债券,年票息率仅 2.625%。7 月,公司境外子公司设立规模为 20 亿美元的中期票据计划,中期票据计划具有多币种、多期限、融资灵活快捷的特点,公司可以根据资金需求及市场情况,灵活决定实际的发行金额和时间。年内,在中期票据计划范围内,公司境外子公司先后发行新加坡币 1.4 亿元 4 年期债券、人民币 10 亿元 5 年期债券、人民币 10 亿元 3 年期债券,票面年利率分别为 3.275%、4.5%和 4.05%。人才是最宝贵的资本。一直以来,公司致力于为优秀人才提供充足的发展空间,创造良好的工作氛围。2013 年,公司成立了管理学院,尝试突破行业限制,推进企业间的跨界学习。同时,公司将员工健康也作为评估管理成效的一个重要指标,以健康运动为主题,鼓励员工参与运动。年内,公司在各地组织发起了包括城市乐跑运动在内的系列活动,在增强团队凝聚力的同时,也向外界传递出万科积极向上、阳光、快乐的企业文化。根据全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威特发布的 2013 年最佳雇主研究结果,公司获得 2013 年最佳雇主,在雇主品牌、人才选拔、人才培养上的努力再次获得社会认可。公司在公司治理上的努力获得社会认可。在 2013CCTV 中国上市公司峰会上,万科荣获“央视财经 50 指数十佳治理公司”称号,并入选“2013 年度央视财经 50 治理领先指数样本公司”。万科入选《财富》(中文版)2013 年“最受赞赏的中国公司全明星榜”,并在行业明星榜“房地产开发”类中位列第 1位。公司还入选“福布斯 2013 亚太地区最佳上市公司”。公司的投资者关系也获得好评。公司董事会获得《董事会》评选的最佳董事会奖项。公司董事会秘书继续当选《新财富》“金牌董秘”,还获得《中国证券报》评选的金牛最佳董秘、以及《董事会》评选的最具创新能力董秘等奖项。2014 年发展展望2014 年,万科将以“均好中提效”为指导思想,坚持质量为先,提升经营效率,在夯实传统业务竞争力的基础上,继续培育、提升新业务能力,为下一个十年发展打下健康的基础。质量是万科的底线,为客户提供质量过硬的产品,是公司赢得客户信赖,强化产品竞争力的基础和前提。公司将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进,推进“千亿计划”(工程师境外研修计划)的实施,加强对引进的工程技术、管理体系的应用,完善对供应商的产品检测制度,确保在经营规模扩大的同时,万科的产品口碑持续提升。2014 年,公司现有项目预计新开工面积 2238 万平方米,竣工面积 1480 万平方米。公司将坚持现金为王的策略,加强全周期的动态资源管理,贯彻积极销售策略,推动库存去化,保持合理的库存结构。在产品上公司将继续坚持主流定位,为普通人盖好房子,盖有人用的房子,持续推进产品能力对标,围绕市场和客户需求变化,不断优化产品性价比,提升市场竞争力。在新项目拓展方面公司仍然会坚持审慎的策略,科学研判,理性投资,“不拿地王”,择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。同时在新获取项目中,进一步深化合作开发,探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化,即公司在合作项目中不控股,但项目仍然由公司团队操盘,使用公司品牌和产品体系,共享公司的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌,这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高分红派息、回馈股东的能力。公司 2013 年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比上升了接近一倍,每股股息同比增长 127.8%。未来公司将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上,稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。为支持业务发展的需要,公司将继续拓展融资渠道,关注金融创新,加强海内外基金合作,降低资金成本,继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。根据工业化三年发展目标,2014 年公司计划实现主流产品预制混凝土外墙达到 20%,装配式内墙占比达
                                             第7页到 60%,内外墙免抹灰占比达到 50%。公司将继续坚定不移的推进绿色战略,落实项目绿色一星的基本要求,鼓励一线开展以客户价值为导向的绿色产品创新,在各区域开展新绿色三星项目试点。城市的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求,也为企业的成长提供了更加广阔的空间。未来公司将在巩固传统业务的基础上,继续完善社区服务平台,密切关注新的细分市场机会,加大对养老、产业园等业务的思考和探索,积极探索和培养新业务能力,持续为企业的成长注入动力。国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目,公司将进一步完善运营管控机制。在控制海外投资风险的前提下,公司会继续关注可能存在的合作机会,充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源,推动专业能力的提升及业务模式的创新。管理提效和业务发展离不开优秀人才。公司将继续加强人力资源系统建设,完善人才梯队,提高组织效能。未来公司将继续打造开放式的学习平台,整合各方学习资源,通过优秀企业间的学习交流,激发企业创造力,打造适应于快速变化时代下的领导力。2.公司经营情况(1)主营业务的范围及其经营状况A.按行业划分公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅,2013 年公司销售面积 1489.9 万平方米,销售金额1709.4 亿元,同比分别增长 15.0%和 21.0%。2013 年全国商品房销售总额为 81,428.3 亿元。按此口径计算,2013 年公司在全国的市场占有率为2.09%。报告期内,公司房地产项目结算面积 1231.0 万平方米,同比增长 36.9%,结算收入 1327.9 亿元,同比增长 30.7%,结算成本 915.3 亿元,同比增加 41.8%;房地产业务的营业利润率为 22.31%,比上年减少 3.53个百分点。
                                                                                       单位:人民币万元
                                                                                                           注
                                    营业收入                      营业成本                    营业利润率
               行业
                                金额           增减           金额           增减      数值               增减
      1.主营业务            13,425,889.46      31.06%       9,269,206.67     41.96%   22.20%        -3.46 个百分点
        其中:房地产        13,278,768.51      30.72%       9,152,850.89     41.75%   22.31%        -3.53 个百分点
                物业管理       147,120.95      71.21%        116,355.78      60.53%   12.19%        7.48 个百分点
      2.其他业务               115,989.65      71.28%         10,558.41     -17.82%   85.82%       13.43 个百分点
              合计          13,541,879.11   31.33%          9,279,765.08     41.85%   22.74%        -3.23 个百分点
    注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。B.按投资区域划分
                           主营业务收                       净利润                       结算面积
                                              比例                           比例                               比例
                           入(万元)                     (万元)                     (平方米)
       广深区域            4,455,105.53       33.55%        663,648.75       41.60%        3,963,547            32.20%
       上海区域             2,795,187.04      21.05%         303,329.77      19.02%           1,942,960         15.78%
       北京区域             3,403,755.69      25.63%         270,993.04      16.99%           3,457,700         28.09%
       成都区域             2,624,720.24      19.77%         357,146.56      22.39%           2,945,738         23.93%
       合计                13,278,768.50     100.00%      1,595,118.12      100.00%       12,309,945       100.00%(2)公司主要全资附属企业经营情况及业绩
                                                                                         单位:人民币万元
                                               2013 年营       2013 年净      2013 年末总
               公司名称               权益                                                     2013 年主要开发项目
                                                业收入           利润            资产
    万科(重庆)房地产有限公司          100%        503,125          89,160          976,958 重庆锦程、悦府、缇香郡
    福州市万科房地产有限公司            100%        291,733          40,971          268,582 福州金域榕郡
                                                        第8页
    武汉万科新里程房地产有限公司        100%     260,820     30,123        296,006       武汉金色城市
    青岛万科置业有限公司                100%     252,153     29,150        209,158       青岛万科生态城
    深圳市万科道霖投资发展有限公司      100%     178,261     40,214        177,354       深圳千林山居
    南京金域蓝湾置业有限公司            100%     166,942     23,392        339,234       南京金域蓝湾
                                                                                        北京蓝山、万科红、万科
    北京万科企业有限公司                100%     155,756     44,347      1,851,515
                                                                                        蓝
    杭州良渚文化村开发有限公司          100%     155,241     23,071        331,957       杭州良渚文化村
    太原万科房地产有限公司              100%     149,472     19,123        129,952       太原金域国际
    成都万科锦江置业有限公司            100%     142,893     21,969        110,136       成都金润华府(3)经营计划实施情况公司聚焦主流客户自住需求,积极推动销售,取得良好的表现。2013 年公司实现销售面积 1489.9 万平方米,销售金额 1709.4 亿元,同比分别增长 15.0%和 21.0%。年初公司计划全年新开工面积 1653 万平方米,竣工面积 1290 万平方米。2013 年公司实际完成开工面积2131 万平方米,比年初计划多 28.9%,实际实现竣工面积 1303 万平方米,比年初计划多 1.0%。2013 年主要项目开发情况
                                                                                                     单位:平方米
                                                           规划建筑     13 年开工        13 年竣工   截至 13 年
       项目名称               位置      权益   占地面积
                                                             面积         面积             面积      末竣工面积广深区域
    深圳万科中心              盐田区        100%      61,730      80,201                -       34,608        34,608
    深圳天琴湾                盐田区        100%     253,990      30,028        10,420               -        19,608
    深圳壹海城                盐田区         50%     137,250     354,695      166,398                -             -
    深圳安托山项目            南山区        100%      48,804     219,967                -            -             -
    深圳留仙洞                南山区        100%     394,044    1,335,510               -            -             -
    深圳金色领域              宝安区        100%      65,364     165,648                -       40,073       165,648
    深圳溪之谷                宝安区         60%     158,639      47,270                -            -             -
    深圳翡丽郡                宝安区        100%      77,045     264,075        41,182          43,237        43,237
    深圳金域缇香              坪山新区      100%     104,801     323,624                -       49,269       131,455
    深圳第五园                龙岗区        100%     421,916     595,982                -       48,939       514,737
    深圳天誉                  龙岗区        100%      62,577     355,364      260,270           67,312        67,312
    深圳千林山居              龙岗区        100%     198,597     380,547                -       56,270       380,547
    深圳万科红                龙岗区        100%      31,337     155,951                -       63,907       155,951
    深圳万科红三期            龙岗区         50%      43,713     178,241       114,684               -             -
    深圳布吉水径项目          龙岗区         60%     164,982     456,405       110,582               -             -
    深圳公园里                龙岗区         65%      75,326     345,026                -            -       143,006
    深圳八意府                龙岗区        100%      28,894     115,040                -       47,580        47,580
    深圳浪骑项目              龙岗区        100%      41,487      22,380                -            -             -
    深圳大甲岛                惠州市        100%     364,450      93,340                -            -             -
    惠州双月湾                惠东县         67%     704,223    1,068,191               -      119,595       119,595
    惠州金域华庭              惠城区        100%     151,298     327,550        13,872          79,047       218,837
    东莞双城水岸              塘厦镇        100%     596,786     414,759       116,394         106,186       190,311
    东莞朗润园                塘厦镇         51%     128,144     256,287                -       18,777        18,777
    东莞金色城市              塘厦镇        100%      32,002      96,006        96,006               -             -
    东莞四季花城              塘厦镇        100%      51,263      92,273        92,273               -             -
    东莞金域松湖              松山湖园区     51%     135,049     381,000                -      125,176       210,781
    东莞虹溪诺雅              松山湖园区    100%     349,951     267,450                -       49,589       267,450
    东莞松湖中心              松山湖园区     34%      95,506      73,872                -       23,509        23,509
    东莞松湖中心二区          松山湖园区     25%      30,084      30,084        11,219          18,865        18,865
    东莞万科大厦              南城区        100%       4,771      42,937                -            -             -
    东莞金域华府              南城区         51%     189,934     493,827                -      149,154       380,159
                                                   第9页
    东莞翡丽山                南城区     50%     249,534      374,302    158,681         -    50,717
    东莞香树丽舍              南城区     51%      43,851      109,626    109,626         -         -
    东莞万科中心              莞城区     55%      53,887      215,547    215,547         -         -
    东莞金域华庭              莞城区     55%       9,185       29,393     29,393         -         -
    东莞紫台                  虎门镇     100%     60,570      151,426          -    68,628   151,426
    东莞金色里程              虎门镇     100%     17,374       69,495     69,495         -         -
    东莞虎门万科城            虎门镇     80%     349,805      784,136          -         -         -
    东莞长安万科中心          长安镇     100%     75,653      249,658    101,196    31,182    46,572
    东莞金域国际              厚街镇     100%     88,788      257,486          -    86,337    86,337
    东莞厚街广场              厚街镇     67%      32,002      113,856    113,856         -         -
    东莞常平万科城            常平镇     100%    635,971      442,460          -    70,170   357,792
    东莞万科麓湖              大岭山镇   100%    146,674      117,341          -    35,862   117,341
    东莞松湖传奇              寮步镇     100%     68,431      150,548    150,548         -         -
    广州金域蓝湾              白云区     50%     144,657      433,584          -    95,173   406,461
    广州峰境花园              白云区     100%     24,052       93,803     93,803         -         -
    广州金域华庭              海珠区     100%       9,117      85,682          -         -    41,444
    广州江燕路项目            海珠区     68%      16,831       52,765     52,765         -         -
    广州柏悦湾                荔湾区     100%     38,111      135,689          -    28,597   135,689广州新隆沙 AF020122 地
                          荔湾区     100%      7,141       30,706          -         -         -块
    广州府前花园              南沙区     95%     134,760      269,520          -   200,819   269,520
    广州兰乔圣菲              花都区     49%     210,252      126,172          -    18,034    94,119
    广州花山项目              花都区     50%     126,941      279,270          -         -         -
    广州东荟城                萝岗区     55%     177,588      444,943    214,093   111,973   111,973
    广州东荟城(扩展)        萝岗区     33%     109,748      271,463          -         -         -
    广州金色梦想              萝岗区     51%     115,671      289,178    202,188         -         -
    广州金色悦府              黄浦区     100%     24,506       63,591          -    63,591    63,591广州天河软件园高塘新建
                          天河区     100%     30,995       82,962     82,962         -         -区 AT030548 地块
    广州黄阁大道项目          南沙区     100%    156,555      250,488          -         -         -
    广州新光城市花园          番禺区     100%    364,651      591,662    236,226    55,395   181,629
    清远万科城                清城区     100%   1,219,450    2,438,901    60,085   153,326   354,190
    清远万科华府              清城区     100%     79,336      316,002     80,901    50,675    72,413
    佛山金域蓝湾              南海区     55%     221,035      568,957     66,283    73,007   342,107
    佛山金色溪谷花园          南海区     49%      66,533       81,080          -    47,307    75,453
    佛山金融 C 区 B21 地块    南海区     100%     30,984      130,000          -         -         -佛山金融 C 区 B23-24 地
                          南海区     100%    188,996      793,784          -         -         -块
    佛山金融 C 区 A32 地块    南海区     100%     25,178      146,000          -         -         -
    佛山金色领域广场          南海区     50%      47,254      354,404     95,610         -         -
    佛山缤纷四季              顺德区     100%    156,840      429,527          -    97,663   286,326
    佛山水晶城                顺德区     49%     284,036      710,092    187,465   101,724   232,872
    佛山沁园                  顺德区     100%     80,571      241,712          -    25,525   171,024
    佛山天傲湾                顺德区     50%      30,382       74,359          -    57,256    57,256
    佛山 F06 项目             顺德区     50%     113,224      452,880          -         -         -
    佛山缤纷西园              顺德区     100%     43,748      153,000     48,022         -         -
    佛山万科广场              禅城区     88%     114,429      555,819     15,191         -         -
    佛山万科城                禅城区     100%    337,544      776,350    264,543     9,890   296,376
    佛山金域国际              禅城区     51%      89,009      373,820    175,184    11,710    11,710
    珠海珠宾花园              香洲区     100%    109,917      146,497          -         -   109,873
    珠海金域港湾              香洲区     50%      78,000      196,358          -         -         -
    珠海魅力之城              斗门区     100%    137,061      274,122          -         -         -
                                              第 10 页
    珠海城市花园              金湾区     51%       63,233       189,684            -     51,863      51,863
    中山金悦华庭              坦洲镇     100%      32,103       127,789            -     93,376      93,376
    中山朗润园                中山东区   100%      76,387       175,133            -     49,046     100,092
    中山金色家园              东凤镇     100%     255,623       789,453     174,265      86,642     141,613
    中山柏悦湾                火炬区     65%      251,900       469,359      70,333            -           -
    中山青溪路项目            石岐区     75%      143,852       429,779            -           -           -
    厦门湖心岛                湖里区     100%      95,098       199,710      48,561      20,589      54,797
    厦门金色悦城              翔安区     100%      54,441       109,000            -           -    106,092
    厦门金域华府              集美区     100%     102,427       446,842      73,646      90,109     141,454
    厦门万科广场              集美区     100%     137,934       710,000      22,670            -           -
    厦门海沧万科城            海沧区     40%      189,752       517,690     166,310            -           -
    泉州万科城                丰泽区     60%      136,741       478,591     156,465            -           -
    泉州石狮金域中央          石狮市     70%       82,769       211,503            -           -           -
    漳州万科城                芗城区     60%      235,606       805,195            -           -           -
    福州金域榕郡              晋安区     100%     166,736       383,296      21,396      59,110     324,098
    福州金域华府              仓山区     100%      16,168        37,614            -           -     34,399
    福州万科广场              台江区     100%      93,360       443,107      29,503     259,346     259,346
    福州金域花园              台江区     60%       25,397       130,795            -           -           -
    福州永泰万科城            永泰县     51%      392,000       418,919            -           -           -
    福州金域蓝湾              闽侯县     51%      213,602       687,507      99,046            -           -
    莆田万科城                荔城区     80%      250,708       530,972     140,600     148,303     148,303
    长沙金域华府              雨花区     60%      238,066       512,778            -    128,728     337,298
    长沙高正项目              雨花区     60%       40,360       170,945            -           -           -
    长沙城际新苑项目          雨花区     40%      351,380       960,664            -     57,570      57,570长沙京投银泰 205 扩容地
                          雨花区     40%      108,857       326,572            -           -           -块
    长沙金域蓝湾              芙蓉区     100%     120,208       358,888            -           -    102,956
    长沙城市花园              岳麓区     100%      40,461       138,032            -     11,927     138,032
    长沙金域缇香              岳麓区     78%       43,737       129,437      79,433            -           -
    长沙金域滨江              岳麓区     58%       58,287       208,359            -           -           -
    长沙白鹭郡                岳麓区     100%     100,351       298,502     214,353            -           -
    长沙金域国际              岳麓区     51%      159,393       585,845            -           -           -
    长沙梅溪湖                岳麓区     100%     129,323       311,937            -           -           -
    长沙万科城                开福区     70%      206,251       481,034            -    156,606     292,452
    长沙紫台                  天心区     70%      116,486       270,963      34,786            -           -
    南宁万科大厦              良庆区     100%      25,545       117,670            -           -           -
    三亚森林度假公园          田独镇     65%      942,745       470,814     167,293     106,457     161,041
    三亚高知园项目            田独镇     65%      387,807       349,026            -           -     69,185
    三亚湖畔度假公园          河东区     80%      338,410       423,315      75,486            -           -
    广深区域小计                                18,604,289    39,250,665   5,431,109   3,954,609   9,890,151上海区域
    上海五玠坊                浦东新区   100%     121,463       126,887            -     77,083      77,083
    上海海上传奇              浦东新区    60%     140,981       310,159            -     83,780      83,780
    上海金色城市              浦东新区    60%     264,646       549,046            -          -     296,741
    上海翡翠滨江              浦东新区   75%       58,550       175,990            -           -           -
    上海滨江项目              浦东新区   100%      31,617        79,042            -           -           -
    上海张江东地块            浦东新区   45%       79,548       216,569            -           -           -
    上海张江西地块            浦东新区   45%       24,756        74,269            -           -           -
    上海七宝 53#              闵行区     100%      48,932       126,800            -           -           -
    上海城花新园              闵行区     51%      295,069       401,070      48,467      55,484     214,336上海虹桥商务区核心区一
                          闵行区     50%       32,177       110,462            -           -           -期 03 号地块南块
                                               第 11 页
    上海翡翠别墅         闵行区       49%     304,830      199,071     36,386    41,861    161,898
    上海虹桥 11 号项目   闵行区       61%     112,864      177,885    131,714         -           -
    上海万科城           闵行区       70%     210,615      501,833    453,083         -           -
    上海南站商务区地块   徐汇区       51%     107,486      493,447    105,988         -           -
    上海尚源             青浦区       49%     116,524      142,858          -         -    136,828
    上海金色华亭         松江区       33%      67,932      108,137          -    57,983    108,137
    上海松江商务区 14#   松江区       60%      57,734      143,220    103,915         -           -
    上海金色领域         嘉定区       50%      90,013      180,026     82,561    72,617     72,617
    南通金域蓝湾         港闸区       55%      99,910      218,650          -    67,932    118,956
    南通任港路地块       崇川区       100%     53,277      141,700     95,197         -           -
    南京安品街项目       白下区       100%     27,325       20,340          -         -           -
    南京金域蓝湾         江宁区       100%    272,298      545,280    139,949   120,488    294,595
    南京龙西项目         江宁区       100%     36,043      107,606          -         -           -
    南京金色领域         栖霞区       100%     91,751      201,828          -    62,425     62,425
    南京金色半山         浦口区       100%     62,291       98,694     44,084         -           -
    南京九都荟           雨花台区     80%     126,058      314,741     57,779         -           -
    镇江魅力之城         润州区       100%    795,100      942,820    126,707    72,676    474,659
    镇江蓝山花园         润州区       60%     285,683      416,285     22,291    55,366     95,628
    苏州玲珑湾           工业园区     70%     384,042      835,281     36,397    88,986    731,181
    苏州金域缇香         工业园区     92%      47,177      117,936          -    54,343    117,936
    苏州玲珑东区         工业园区     50%     104,486      179,075    179,075         -           -
    苏州新都会           新区         55%      89,098       83,220          -    38,618     56,064
    苏州金色里程         金阊区       49%      99,093      247,732    109,467    87,139     87,139
    苏州万科城           吴中区       55%     144,535      361,338    157,691         -           -
    苏州金域平江         姑苏区       46%      80,948      189,677     75,539         -           -
    苏州 VC 小镇         相城区       51%     138,601      415,804     61,786         -           -
    昆山高尔夫           巴城镇       100%    433,916      240,701     70,068         -           -
    昆山魅力花园         花桥开发区   92%     309,177      773,042    361,902         -           -
    无锡魅力之城         滨湖区       60%     962,116     1,346,963    68,910    67,563   1,042,113
    无锡金域蓝湾         滨湖区       100%    154,468      386,170     29,232         -    162,875
    无锡信成道           滨湖区       100%    154,119      385,299          -    36,709     36,709
    无锡金域缇香         新区         100%    224,118      620,713    135,832   111,955    285,832
    常州万科城           武进区       100%     93,994      234,983          -         -           -
    扬州万科城           邗江区       65%     297,139      313,970      4,255    99,013     99,013
    扬州金域华府         邗江区       65%      59,835      129,512    110,028         -           -
    徐州万科城           九里区       100%    396,349      716,021    320,083         -           -
    徐州淮海西路项目     泉山区       85%     226,776      810,587          -         -           -
    杭州良渚文化村       余杭区       100%   3,108,146    2,361,628   284,868    85,178    974,175
    杭州北宸之光         余杭区       50%     115,683      293,409    293,409         -           -
    杭州良渚新城         余杭区       33%      56,286      140,715          -         -           -
    杭州西庐             西湖区       51%      80,140      151,996    151,996         -           -
    杭州蒋村 59 号地块   西湖区       100%     30,403       60,806          -         -           -
    杭州草庄             江干区       100%     45,709       89,644     55,350         -     34,294
    杭州公园大道         江干区       50%      68,564      150,841    150,841         -           -
    杭州紫台             江干区       100%     46,069      110,566    110,566         -           -
    杭州钱江新城         江干区       100%     21,915       76,703          -         -           -
    杭州万科大家钱塘府   江干区       50%      51,945      135,057    135,057         -           -
    杭州璞悦湾           滨江区       60%      66,521      166,204    166,204         -           -
    杭州萧山项目         萧山区       50%      67,425      188,790          -         -           -
    杭州公望             富阳市       100%    517,900      208,981          -     7,370     82,489
    杭州君望 A+D         富阳市       20%     129,874      164,845          -         -           -
                                           第 12 页
    杭州君望 B+C            富阳市       20%      138,233       152,231            -           -           -
    嘉兴金域缇香            秀州新区     100%      85,286       137,495            -    123,622     123,622
    嘉兴金色梦想            秀州新区     100%      80,987       144,699           -            -          -
    嘉兴海上传奇            经济开发区   100%      31,945        66,904      66,904            -          -
    宁波云鹭湾              江北区       100%     314,208       394,764      58,635            -     75,367
    宁波金色城市            鄞州区       100%      95,242       171,425            -     92,824     171,425
    宁波金域国际            鄞州区       55%       41,080        73,940      73,940            -           -
    宁波金域传奇            鄞州区       55%       43,752       100,630            -           -           -
    宁波万科城              镇海区       49%      226,777       491,525      93,510     138,239     138,239
    宁波万科城东            镇海区       49%       70,795       127,431            -           -           -
    宁波江东府              江东区       100%      66,833       133,666     133,666            -           -
    宁波公园里              高新区       82%       48,004       105,609     105,609            -           -
    温州龙湾花园            龙湾区       60%      125,219       179,733            -     90,424      90,424
    温州金域传奇            龙湾区       51%       45,864       128,396     128,396            -           -
    温州金域中央            瓯海区       60%       53,765       144,939     144,939            -           -
    合肥金色名郡            蜀山区       50%      107,326       401,670            -    133,563     401,670
    合肥金域华府            蜀山区       50%      115,628       412,101     124,904     106,736     203,984
    合肥万科城              滨湖区       55%      107,220       375,272      96,368     116,058     116,058
    合肥蓝山花园            滨湖区       55%      165,584       463,635     118,121            -           -
    合肥森林公园            庐阳区       100%     516,459      1,394,439    251,893            -           -
    芜湖万科城              鸠江区       100%     274,404       493,926      21,804     112,238     112,238
    芜湖海上传奇            弋江区       49%      121,895       367,711            -           -           -
    南昌青山湖名邸          青山湖区     50%       97,061       133,693            -     54,648     133,076
    南昌金色名郡            青山湖区     50%       16,888        50,381            -           -           -
    南昌润园                青云谱区     50%       97,109       144,011            -     83,345     144,011
    南昌金域蓝湾            西湖区       50%       21,818        75,338            -     75,338      75,338
    南昌万科城              高新区       33%      299,708       417,362     196,366      69,435      69,435
    南昌海上传奇            高新区       50%      163,213       355,802     105,718            -           -
    南昌粹叠园              红谷滩区     50%       80,120       184,276            -           -           -
    上海区域小计                                16,474,463    27,635,928   6,237,450   2,641,039   7,762,390北京区域
    北京如园 C1             海淀区       50%       85,099       187,218      67,182            -           -
    北京如园 C3             海淀区       50%       33,745        79,306            -     43,457      43,457
    北京公园 5 号           朝阳区       60%       37,917        97,044            -           -     97,044
    北京蓝山                朝阳区       100%      55,885       155,330            -     43,276     155,330
    北京大都会              朝阳区       100%       5,329        36,465            -     27,998      36,465
    北京北河沿甲 77 号      东城区       100%       4,103        14,372            -           -     14,372
    北京红狮家园            丰台区       100%      59,800       180,152            -     34,143     180,152
    北京万科蓝              丰台区       100%      14,449        36,084            -           -           -
    北京西华府              丰台区       50%      233,209       629,170     120,986            -           -北京公园里 010、014、
                        通州区       50%       88,767       210,738            -           -           -015、017、019 号地块
    北京公园里 007 号地块   通州区       35%       34,657       103,971            -           -           -北京公园里 005、008、
                        通州区       50%       61,717       123,434            -           -           -009 号地块
    北京金隅万科城          昌平区       49%      178,908       485,234            -     22,116     417,142
    北京金域华府            昌平区       50%      198,007       559,214      79,719            -    192,966
    北京长阳半岛            房山区       50%      437,179       853,165     256,093     156,484     423,109
    北京云湾家园            房山区       50%       61,567       157,984            -     23,908      23,908
    北京幸福汇              房山区       68%       71,912       137,777      73,156         763      35,553
    北京新里程              房山区       20%       77,834       142,612      82,969      59,643      59,643
    北京金域缇香            房山区       40%       65,967       156,993      64,095            -           -
                                               第 13 页
    北京金域公园         房山区     51%      27,528       55,056          -         -         -
    北京长阳天地         房山区     38%     112,673      208,351          -         -         -
    北京长阳半岛中央城   房山区     35%      63,950      156,384          -         -         -
    北京朗润园           大兴区     50%      67,651      173,215    128,613         -         -
    北京金域东郡         大兴区     50%      57,826      144,564    144,564         -         -
    北京万科橙           大兴区     50%      43,446      155,207    101,412         -         -
    北京首开万科中心     大兴区     50%      41,092      126,996          -         -         -
    北京天竺悦城         顺义区     56%      17,985       31,051          -         -         -
    北京天竺保税区项目   顺义区     97%      25,112       44,716          -         -         -
    北京高丽营项目       顺义区     35%     187,830      170,568          -         -         -
    廊坊欢庆城           香河县     50%     130,045      221,077          -         -         -
    唐山红郡             路南区     100%    153,527      104,445          -    27,772    97,485
    唐山温莎堡           路南区     100%     47,007       47,635     24,095         -         -
    唐山金域华府         路北区     60%      78,977      166,159          -    87,350    87,350
    唐山金域蓝湾         路北区     40%      53,440      154,503          -         -         -
    唐山新里程           凤凰新城   48%      88,848      264,659          -         -         -
    秦皇岛假日风景       海港区     48%      75,526      188,816          -   105,753   105,753
    秦皇岛北戴河小镇     北戴河区   50%     238,561      278,286     48,403         -         -
    天津东丽湖           东丽区     100%   2,708,886    1,763,059    30,426    45,731   898,212
    天津魅力之城         东丽区     100%    176,773      258,579          -    25,521   251,881
    天津新里程           东丽区     51%     136,524      206,863          -    52,466   206,863
    天津金色雅筑         东丽区     49%      90,792      173,937          -    20,853   173,937
    天津金域华府         东丽区     51%     221,217      360,069     28,419         -         -
    天津假日润园         西青区     100%    229,201      343,101     19,274    94,130   306,702
    天津金奥国际         西青区     100%     58,577      160,080          -    71,234   160,080
    天津四季花城         西青区     51%     409,701      502,892     69,971         -         -
    天津滨海时尚         开发区     100%      6,538       43,473          -         -         -
    天津柏翠园           开发区     60%      32,270       48,709          -         -    25,424
    天津海港城           滨海新区   51%     149,483      372,910    116,221    54,836   152,251
    天津锦庐             滨海新区   95%      90,604      127,095     64,779         -    47,355
    天津东海岸           滨海新区   51%     255,311      377,516          -         -         -
    天津金域国际         滨海新区   51%     108,389      189,160     39,637         -         -
    天津仕林苑           津南区     40%      63,582      114,474          -    25,251    25,251
    天津梅江柏翠园       河西区     80%      62,205      124,410          -         -         -
    沈阳万科城           和平区     49%     361,320      868,373          -    73,225   783,358
    沈阳鹿特丹           和平区     100%    120,333      360,999     55,894    67,084    67,084
    沈阳金域蓝湾         浑南新区   100%    226,356      601,439     87,489   106,843   414,396
    沈阳明天广场         浑南新区   70%     199,319      597,957     79,335    89,725    89,725
    沈阳柏翠园           沈河区     55%      83,229      290,681          -    14,775   121,872
    沈阳春河里           沈河区     82%      81,378      431,232     43,374    19,643    76,484
    沈阳惠斯勒小镇       东陵区     70%     285,599      286,141          -    60,703    60,703
    沈阳蓝山             大东区     60%      78,367      235,102          -   102,224   235,102
    沈阳朗园             铁西区     70%      66,547      178,598          -    85,420    85,420
    沈阳润园             铁西区     100%     57,030      150,315          -         -         -
    沈阳香湖盛景苑北区   于洪区     49%     190,156      342,360     85,780    31,050    92,046
    沈阳香湖盛景苑南区   于洪区     51%     135,464      304,520          -         -     8,816
    沈阳公园大道         于洪区     100%    169,774      407,374    134,642         -         -
    沈阳假日风景         皇姑区     100%    200,000      475,936          -         -         -
    抚顺金域蓝湾         开发区     100%    300,150     1,034,003         -    68,840   113,279
    抚顺金域国际         顺城区     100%     72,560      316,582    101,429         -         -
    营口海港城           鲅鱼圈区   100%    138,990      399,449     73,888         -         -
                                         第 14 页
    鞍山惠斯勒小镇       铁东区       100%     422,171       713,400      63,539      74,591      263,494
    鞍山万科城           高新区       100%     167,664       375,002            -    109,286      316,813
    鞍山金域国际         铁西区       51%      225,715       677,000      67,520            -            -
    大连溪之谷           甘井子区     100%     363,716       380,922            -     32,174      380,922
    大连魅力之城         甘井子区     100%     218,498       443,186            -     65,628      443,186
    大连朗润园           甘井子区     100%     118,506       229,822      49,319            -            -
    大连西山项目         甘井子区     55%       90,404        91,308            -           -            -
    大连蓝山             甘井子区     100%     125,100       214,470     134,095            -            -
    大连大连门项目       甘井子区     100%      19,131        37,627            -           -            -
    大连海港城           普湾新区     55%      581,172       968,300      27,886     101,621      101,621
                     高新技术产
    大连樱花园                        71%      192,248       363,349            -           -            -
                     业园区
    大连万科城           金州区       100%     284,806       620,607     145,390            -            -
    大连城花东项目       沙河口区     100%      35,757        64,260            -           -            -
    长春蓝山             二道区       100%     228,670       501,678      50,555     131,541      266,931
    长春惠斯勒小镇       净月区       50%      399,715       484,714      68,672      31,803      111,629
    长春万科城           净月区       51%      350,965      1,068,964    100,022     124,574      124,574
    长春柏翠园           朝阳区       100%     267,981       503,349       7,174      53,553      165,142
    长春雕塑公园项目     南关区       50%      121,109       343,058      45,291            -            -
    吉林万科城           高新区       65%      728,139      2,001,721    112,811     148,898      427,316
    吉林松花湖项目       丰满区       100%     531,598       681,890            -           -            -
    青岛魅力之城         城阳区       80%      200,289       341,136            -           -     341,136
    青岛城市花园         城阳区       80%      130,873       231,482            -     48,904      231,482
    青岛玫瑰里           城阳区       51%      340,069       540,307     171,210            -            -
    青岛春阳花园         城阳区       51%       86,493       183,142      68,262            -            -
    青岛桃花源           城阳区       80%      129,032       230,194            -           -            -
    青岛金色城品         市北区       100%      61,873       173,945            -           -     173,945
    青岛万科城           市北区       55%      154,607       392,904      87,705     112,311      229,093
    青岛福州路万科中心   市北区       100%      38,775       123,703     123,703            -            -
    青岛山东路万科中心   市北区       70%       18,646        70,486      70,486            -            -
    青岛蓝山             市北区       100%      68,153       208,462      17,778      67,805      145,712
    青岛紫台             市北区       100%      68,562       204,603            -           -            -
    青岛生态城           李沧区       100%     141,346       261,571            -    247,960      247,960
    青岛小镇             黄岛区       34%      933,293       702,304            -     63,255       63,255
    青岛东郡             即墨市       55%      196,446       430,183      17,010            -            -
    青岛平度万科城       平度市       51%       59,308       197,931      25,771            -            -
    青岛平度新城         平度市       51%       75,701        97,496            -           -            -
    烟台海云台           芝罘区       100%     311,614       444,000            -     47,840      113,986
    烟台假日风景         福山区       70%      190,281       362,813            -     74,438      153,787
    烟台假日润园         福山区       70%       65,733       152,466            -           -            -
    烟台御龙山           芝罘区       51%      341,943       615,200     106,278            -            -
    烟台万科城           开发区       51%      241,167       627,813      87,713            -            -
    济南金域国际         高新区       63%      127,759       408,346     116,976            -            -
    济南万科城           历下区       50%      191,418       478,545     138,390            -            -
    济南新里程           历城区       100%     113,132       316,728            -           -            -
    太原紫台             迎泽区       51%       95,687       334,330      85,072     136,224      136,224
    太原金域国际         万柏林区     100%      49,407       169,679            -    169,679      169,679
    太原蓝山             万柏林区     51%      198,392       693,540      48,425            -            -
    太原公交公司地块     万柏林区     100%      37,060       177,415            -           -            -
    晋中朗润园           榆次区       51%      218,143       476,596     109,824     105,910      105,910
    北京区域小计                             21,241,967    39,897,286   4,368,722   3,690,212   11,079,767
                                            第 15 页成都区域
    成都魅力之城           成华区       60%    308,501     761,258         -    96,773   712,816
    成都万科钻石广场       成华区       85%     15,404      92,422         -         -         -
    成都万科华茂广场       成华区       51%     29,720     214,137   207,600         -         -
    成都金色乐府音乐广场   成华区       60%    152,852     759,036   304,088         -         -
    成都金域西岭           金牛区       60%     79,331     361,100         -    92,620   361,100
    成都金色领域           青羊区       100%    49,628     244,459         -   118,673   190,524
    成都金润华府           锦江区       100%    52,895     267,928         -   119,942   236,427
    成都金色海蓉           武侯区       49%     54,970     234,125         -         -   141,161
    成都五龙山公园         新都区       100%   345,168     356,503    35,820   130,793   251,541
    成都金域缇香           新都区       100%   111,166     331,161   146,209         -         -
    成都金域名邸           高新区       50%     48,345     145,034    59,774         -         -
    成都公园 5 号          高新区       50%     87,822     263,464    30,483         -         -
    成都金色城市           龙泉驿区     55%     72,102     288,410   202,758         -         -
    成都金色城品           龙泉驿区     55%     47,245     141,642   141,642         -         -
    成都海悦汇城           双流县       90%    104,307     524,843         -   143,609   206,007
    南充金润华府           高坪区       60%    182,012     518,004    48,855     2,732     2,732
    武汉金域华府           武昌区       100%    59,790     191,300         -    34,701   140,020
    武汉汉阳国际           汉阳区       70%    166,817     568,974    99,813   104,983   104,983
    武汉万科城             江汉区       100%    65,901     299,337         -    90,973   231,798
    武汉鲩子湖项目         江汉区       100%     7,388      36,683    32,684         -         -
    武汉汉口传奇           江汉区       50%     42,385     228,430   228,430         -         -
                       东湖新技术
    武汉红郡                            100%   230,894     349,607         -   161,401   349,607
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉联投万科生态城                  50%    199,709     299,563         -         -         -
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉城花璟苑                        50%     89,665     409,600   156,049         -         -
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉嘉园                            50%     67,259     324,100         -         -         -
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉锦程                            100%    38,286     202,620         -         -         -
                       开发区
                       经济技术开
    武汉金域蓝湾                        100%   213,440     533,600   246,384    87,072   229,368
                       发区
    武汉金色城市           洪山区       100%   273,850     896,484   200,540   394,393   446,823
    武汉长征村项目         洪山区       100%   282,235     871,721   108,964         -         -
    重庆友诚生态名苑       渝北区       51%    229,581     344,372         -    23,022   328,210
    重庆锦程               渝中区       100%   105,406     533,486         -   395,325   533,486
    重庆缇香郡             北部新区     100%    41,448     145,067         -         -   145,067
    重庆悦府               北部新区     100%   137,996     376,737         -   151,884   215,449
    重庆万科城             北部新区     55%    278,167     647,378   286,838         -         -
    重庆悦湾               江北区       45%    435,499     649,158   215,193         -         -
    重庆溉澜溪             江北区       100%   129,535     652,785         -         -         -
    重庆二塘项目           南岸区       49%    241,314     845,611         -         -         -
    重庆金色悦城           沙坪坝区     80%    175,000     700,000   331,677         -         -
    重庆万科西九           九龙坡区     50%     26,515     145,688    69,481         -         -
    重庆万科西城           九龙坡区     100%    60,276     271,207   142,921         -         -
    西安金域曲江           曲江新区     55%    152,667     390,176     4,768   164,140   332,249
    西安万科城 7#地        长安区       85%    186,849     619,806     5,429   193,426   293,752
    西安万科城 3#地        长安区       60%    113,231     352,802    61,329         -         -
    西安万科城 8#地        长安区       100%   172,666     504,464         -         -         -
    西安金域华府           未央区       51%    106,667     372,461    77,233         -         -
    西安大明宫项目         未央区       70%     69,052     221,603         -         -         -
                                            第 16 页
    西安金色悦城                  莲湖区         80%        193,571         664,643          92,146             -             -
    西安金色悦城 DK1              莲湖区       100%          36,708         146,831               -             -             -
    西安金域国际                  高新区       100%          23,831         150,132               -             -             -
    西安金域东郡                  浐灞生态区   100%         175,387         686,388               -             -             -
    郑州万科美景龙门龙堂          管城区         51%         79,457         351,529         134,224             -             -
    郑州美铭科技产业园            高新区         51%        130,818         457,863               -             -             -
    郑州万科美景万科城            高新区         51%        190,319         542,359         188,887             -             -
    郑州万科美景魅力之城          航空港区       51%        182,560         468,407               -             -             -
    贵阳金域华府                  小河区         51%        351,800         581,217               -             -      255,392
    贵阳大都会                    小河区         51%        181,235         761,187         138,181             -             -
    贵阳玲珑湾                    云岩区       100%          81,246         200,705          43,245             -        7,802
    贵阳悦城                      云岩区         51%         85,341         262,728          85,262             -             -
    贵阳万科城                    云岩区         30%        348,117         910,910         347,884             -             -
    贵阳公园 5 号                 云岩区         70%         10,927          98,132          26,646             -             -
    昆明白沙润园                  盘龙区       100%         192,104         247,394          40,097      72,502         75,887
    昆明云上城                    五华区         23%         34,293         177,468               -      12,772         12,772
    昆明金色领域                  高新区         67%        105,484         423,175          63,430      39,416        150,270
    昆明魅力之城                  官渡区         55%        417,919        1,662,861        343,747             -             -
    昆明公园里                    官渡区         50%        290,724         580,438               -             -             -
    乌鲁木齐金域华府              新市区         82%         77,425         245,780         106,771     115,004        115,004
    乌鲁木齐南山郡                乌鲁木齐县   100%          32,298          14,900           5,018             -             -
    乌鲁木齐金域国际              沙依巴克区   100%          24,150          60,376          60,376             -             -
    乌鲁木齐金域缇香              沙依巴克区   100%          20,078          50,196               -             -             -
    乌鲁木齐兰乔圣菲              沙依巴克区     60%        204,628         204,628         148,761             -             -
    乌鲁木齐中央公园              水磨沟区     100%          80,698          201,745             -             -              -
    成都区域小计                                          9,692,074       28,640,338     5,269,637     2,746,156      6,070,247
                       合计                          66,012,793      135,424,217    21,306,918    13,032,016     34,802,5553.主要供应商、客户情况(1)公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比2013 年公司不断扩大采购范围,深化与合作伙伴的关系,进一步加大集中采购和战略合作的比例,发挥采购规模效益。报告期内,公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计 29.1 亿元,比 2012 年增加9.12%,占全年采购总额的 2.86%,比 12 年减少 0.75 个百分点。(2)公司前5名客户营业额合计占公司营业收入的百分比公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群,客户多而且分散。仅部分政府代建项目,或少数团购现象产生较高营业额。2013 年前 5 名客户的营业额约为 28.2 亿元,占公司全年营业收入的比例为2.08%。4.公司财务状况分析报告期内,公司经营业务稳定,财务状况稳健。
                                                                                              单位:人民币万元
                项目              2013-12-31        2012-12-31           变动幅度                      说明
    资产总额                       47,920,532.35     37,880,161.51              26.51%     经营规模扩大
    货币资金                        4,436,540.98      5,229,154.21             -15.16%    增加开工及 获取资源增加
    存货                           33,113,322.33     25,516,411.30              29.77%     公司规模扩大,获取资源增加
    其他应收款                      3,481,531.72      2,005,792.18              73.57%     合作方往来增加
    应付票据                        1,478,389.99        497,713.14            197.04%      优化支付方式
    预收款项                       15,551,807.14     13,102,397.75              18.69%     预售总额增加
    其他应付款                      5,470,428.53      3,604,531.58              51.77%     合作公司往来增加
    归属于上市公司股东的股
                                   7,689,598.33      6,382,555.39              20.48%     本年净利润增加
    东权益
                项目            2013 年 1-12 月    2012 年 1-12 月       变动幅度                        说明
                                                         第 17 页
    营业收入                           13,541,879.11         10,311,624.51                 31.33%        结算规模增长
    营业成本                            9,279,765.08          6,542,161.43                 41.85%        结算规模增长
    营业税金及附加                      1,154,499.81          1,091,629.75                  5.76%        营业收入增加
    利润总额                            2,429,101.12          2,107,018.51                 15.29%        营业利润增长
    所得税                               599,346.14             540,759.67                 10.83%        利润总额增加
    归属于上市公司股东的净
                                      1,511,854.94          1,255,118.24                 20.46%        利润总额增加
    利润
         其他指标                  2013 年 1-12 月       2012 年 1-12 月          变动幅度                            说明
    资产负债率                               78.00%                78.32%                 -0.32%
    流动比率                                     1.34                  1.40                     -0.06   预收账款项目增加
    速动比率                                     0.34                  0.41                     -0.07   预收账款项目增加
    股东权益比率                               22.00%                21.68%                 0.32%
    应收帐款周转天数                                  7                     6                      1
    存货周转天数                                1,153                 1,293                     -140(1)公司资产主要构成情况分析
                                                                                                               单位:人民币万元
                                                    2013-12-31                             2012-12-31
                                                                                                                     占总资产的比
                  项目                                      占总资产的比                              占总资产
                                             金额                                      金额                          重增长百分点
                                                                重(%)                                的比重(%)
      资产总计                         47,920,532.35               100.00        37,880,161.51            100.00                    -
      货币资金                          4,436,540.98                     9.26     5,229,154.21               13.80              -4.54
      其他应收款                        3,481,531.72                     7.27     2,005,792.18                5.30              1.97
      存货                             33,113,322.33                    69.10    25,516,411.30               67.36              1.74
      其中:完工开发产品                1,771,731.11                     3.70     1,599,382.89                4.22              -0.52
               在建开发产品            18,868,167.51                    39.37    16,221,878.79               42.82              -3.45
               拟开发产品              12,437,453.23                    25.95     7,673,382.61               20.26              5.69
      应付账款                          6,395,845.91                    13.35     4,486,099.57               11.84              1.51
      预收账款                         15,551,807.14                    32.45    13,102,397.75               34.59              -2.14
      其他应付款                        5,470,428.53                    11.42     3,604,531.58                9.52              1.90
      一年内到期的非流动负债            2,752,179.16                     5.74     2,562,495.92                6.76              -1.02
      长期借款                          3,668,312.84                     7.65     3,603,607.04                9.51              -1.86(2)报告期内营业费用、管理费用、投资收益、所得税等财务数据变动情况
                                                                                                            单位:人民币万元
         项目             2013 年度             2012 年度               增减率                          重大变动原因
      营业费用                  386,471.36          305,637.77             26.45%        销售规模增长
      管理费用                  300,283.76          278,030.80                8.00%      经营规模增长,人工费用增加
      投资收益                  100,518.78           92,868.80                8.24%      联营、合营公司结算利润增加
      所得税                    599,346.14          540,759.67             10.83%        利润总额增长(3)报告期内公司现金流量财务数据变动情况
                                                                                                                  单位:人民币万元
                                                                 2013 年度                            2012 年度              结构比增
                         项目
                                                            金额              结构比           金额             结构比       长百分点
    经营活动现金流入                                    17,567,675.09         100.00%      12,158,942.59        100.00%                 -
    其中:销售商品、提供劳务收到的现金                  15,343,706.74           87.34%     11,610,883.96          95.49%        -8.15%
    经营活动现金流出                                    17,375,288.20         100.00%      11,786,346.74        100.00%                 -
    其中:购买商品、接受劳务支付的现金                  12,865,695.28           74.05%        8,732,365.23        74.09%        -0.04%
    经营活动产生的现金流量净额                            192,386.89                            372,595.85
                                                                 第 18 页
      投资活动产生的现金流量净额           (795,441.72)                 (245,345.17)
      筹资活动产生的现金流量净额           (205,764.56)                 1,628,550.915.公司投资情况(1)募集资金使用情况2007 年公开发行 A 股情况经有关部门核准,公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书,向社会公开发行 A 股股票,发行数量317,158,261 股(面值人民币 1 元/股),发行价格人民币 31.53 元/股,募集资金人民币 9,999,999,969.33元。扣除发行费用人民币 63,398,268.11 元后,募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30日到位,已由深圳南方民和会计师事务所深南验字(2007)第 155 号验证报告验证在案。上述募集资金投资于 11 个项目,截至 2013 年 12 月 31 日,各投资项目的投资、收益、进度情况如下:
                                                                                           单位:人民币万元
            募集资金净额                           993,660     本年度投入募集资金总额                     230
    变更用途的募集资金总额                                   0
                                                              已累计使用募集资金总额                983,380
    变更用途的募集资金总额比例                             0%
                                是否变 拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否可达 可行性是否发
             承诺项目
                                更项目      额      入金额    金额      度    的效益 预计收益 生重大变化
    广州新里程(原科学城 H3 项目)    否       60,000              60,000 100%      14,511  是         否
    广州金域蓝湾(原金沙洲项目)      否       80,000              80,000 100%     102,780  是         否
    佛山万科城(原南庄项目)          否       90,000              90,000 100%      52,563  是         否
    珠海香洲区珠海宾馆项目            否       65,000              65,000 100%      88,423  是         否
    杭州西溪蝶园(原蒋村项目)        否       70,000              70,000 100%     182,052  是         否
    杭州余杭区良渚项目                否      170,000            170,000 100%       94,436  是         否
    宁波鄞州区金色水岸项目            否      163,660            163,660 100%       88,048  是         否
    上海浦东五玠坊                    否      120,000            120,000 100%       22,923  是         否
    上海金色雅筑(原中林项目)        否       70,000              70,000 100%      27,281  是         否
    南京白下区安品街项目              否       65,000      230     54,720 84%            -  是         否
    南京红郡(原黄家圩项目)          否       40,000              40,000 100%       5,230  否         否
               合计                否      993,660      230 983,380 99%         678,247   -         否
                                1).南京安品街项目受政府老城保护的政策影响,进行了规划指标调整,影响了项
                                目的如期开工,目前相关规划已经获得通过,项目整体开发计划相应调整。未达到计划进度和预计收益的说明 (2).南京红郡项目已于 2010 年基本售罄且交付,累计实现销售净利率 8.68%,项
         (分具体项目)         目取得了较好的品牌效益,但盈利水平低于招股意向书预计水平。
                                募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平,本次募集资
                                金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。变更原因及变更程序说明(分具体
                                无变更
             项目)
                                截至 2013 年 12 月 31 日,此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 983,380 万
    尚未使用的募集资金用途及去向 元,占募集资金净额人民币 993,660 万元的 98.97%,余额人民币 10,280 万元将随
                                着项目的后续开发全部投入。(2)非募集资金使用情况A.股权投资情况报告期内,公司新增投资额124.01亿元,主要由以下几项构成:1)期内,公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司28家,具体如下:
    序                                                                   万科实际投资额
                  新设公司              币别        注册资本                                       经营范围
    号                                                                 (折合人民币元)
    1    上海万九绿合置业有限公司         人民币   1,800,000,000.00        918,000,000.00   房地产开发经营
    2    温州万科中梁置业有限公司         人民币     500,000,000.00        300,000,000.00   房地产开发
    3    常州万科房地产有限公司           人民币     500,000,000.00        500,000,000.00   房地产开发
    4    杭州万洲置业有限公司             人民币     450,000,000.00        228,357,823.57   房地产开发、经营、管理
    5    青岛万科房地产开发建设有限公司   人民币     430,000,000.00        219,300,000.00   房地产开发、经营;物业管理等
                                                                                         房地产开发、经营,物业管理,
    6    青岛万科银盛泰置业有限公司       人民币     380,000,000.00        304,000,000.00
                                                                                         室内装饰装修工程
    7    北京首开万科置业有限公司         人民币     360,000,000.00         36,000,000.00   房地产开发
                                                  第 19 页
    8    南宁市万科城房地产有限公司       人民币   200,000,000.00     200,000,000.00   房地产开发
    9    南宁市万荣房地产有限公司         人民币   200,000,000.00     200,000,000.00   房地产开发
    10   杭州万爵置业有限公司             人民币   200,000,000.00     200,000,000.00   房地产开发经营
    11   苏州万金房地产有限公司           人民币   200,000,000.00     102,000,000.00   房地产开发
    12   青岛新都心置业有限公司           美元     164,000,000.00   1,008,962,600.00   房地产开发
    13   杭州万霆置业有限公司             人民币   150,000,000.00      90,000,000.00   房地产开发
    14   嘉兴万联房地产开发有限公司       人民币   150,000,000.00     150,000,000.00   房地产开发
    15   宁波万江置业有限公司             美元     137,000,000.00     491,073,284.00   房地产开发,建设及经营
    16   泉州市万科北峰房地产有限公司     人民币   120,000,000.00      72,000,000.00   房地产开发
    17   南宁市万科投资有限公司           人民币   120,000,000.00     120,000,000.00   房地产投资
    18   郑州万科美景房地产开发有限责任   人民币   100,000,000.00      51,000,000.00   房地产开发与经营、咨询
      公司
    19   南宁市万科五象房地产有限公司     人民币   100,000,000.00    100,000,000.00    房地产开发
    20   上海万之江房地产开发有限公司     人民币   100,000,000.00     90,000,000.00    房地产开发
    21   宁波万启置业有限公司             美元      76,000,000.00    226,432,195.00    房地产开发
    22   北京天竺万科置业有限公司         人民币    70,000,000.00     20,370,000.00    房地产开发;物业管理;销售自
                                                                                    行开发的商品房
    23   北京首开万科和泰置业有限公司     人民币    68,000,000.00     34,000,000.00    房地产开发
    24   重庆林畔花园置业有限公司         美元      64,288,000.00     60,025,841.21    普通住宅的开发、建设、经营、
                                                                                    销售及配套服务
    25   青岛万科银盛泰投资有限公司       人民币    50,000,000.00     35,000,000.00    房地产开发、销售,物业管理
    26   宁波万明置业有限公司             人民币    50,000,000.00     40,860,000.00    房地产开发
    27   博商资产管理有限公司             人民币    50,000,000.00     50,000,000.00    资产管理,投资管理
    28   长沙市万科西部置业有限公司       人民币    30,000,000.00     30,000,000.00    房地产开发
                              合计                               5,877,381,743.78除此之外,公司还发起设立其他公司共 92 家,合计投资金额人民币 4.13 亿元。2)期内公司主要收购的公司如下:
    a)2013 年 3 月 18 日,公司以现金对价人民币 5.02 亿元收购了北京凯德新铭房地产开发有限公司 100%
    的股权。
    b)2013 年 1 月 1 日,公司以现金对价人民币 4.65 亿元收购了深圳市尚模发展有限公司 60%的股权。
    c)2013 年 1 月 18 日,公司以现金对价人民币 3.47 亿元收购了长沙万科环球村置业有限公司 80%的股
    权,长沙万科环球村置业有限公司持有湖南湘诚壹佰置地有限公司、长沙京投银泰物业管理有限公司
    100%的股权。
    d)2013 年 4 月 1 日,公司以现金对价人民币 3.15 亿元收购了湖南百汇投资有限公司 51%的股权。
    e)2013 年 9 月 18 日,公司以现金对价人民币 2.53 亿元收购了广州市荣达家用电器有限公司 83%的股
    权。
    f)2013 年 1 月 25 日,公司以现金对价人民币 1.36 亿元收购了北京京投阳光房地产开发有限公司 51%的
    股权。
    g)2013 年 8 月 22 日,公司以现金对价人民币 1.20 亿元收购了陕西利昌源房地产开发有限公司 100%的
    股权。
    h)2013 年 1 月 28 日,公司以现金对价人民币 1.00 亿元收购了河南省美景之州地产开发有限公司 100%
    的股权。期内公司还收购了其他 20 家公司,合计支付收购对价人民币 4.35 亿元。3)期内,公司对 17 家子公司合计增资人民币 34.38 亿元,其中浙江浙南万科房地产有限公司增资 12.00亿元,万科置业地产(香港)有限公司增资 0.89 亿美元,杭州万泓置业有限公司增资 2.81 亿元,浙江墅都投资管理有限公司增资 2.50 亿元,南京站东置业有限公司增资 2.30 亿元,南京万融置业有限公司增资2.30 亿元,天津万商地产投资有限公司增资 2.30 亿元,上海万茸置业有限公司增资 1.74 亿元,其他公司增资合计 3.01 亿元。B.项目投资情况报告期内,本公司新增加开发项目 104 个,按万科权益计算的占地面积约 757 万平方米(对应权益规划建筑面积约 2148 万平方米)。
                                                                                     单位:平方米
                                                第 20 页
    序                                                                     规划建筑    万科权益    项目
    城市            项目名称          位置        权益    占地面积
    号                                                                       面积      建筑面积    进度
    1    深圳   留仙洞                  南山区          100%     394,044   1,335,510   1,335,510   前期
    2    深圳   八意府                  龙岗区          100%      28,894     115,040     115,040   在建
    3    东莞   万科中心                莞城区           55%      53,887     215,547     118,551   在建
    4    东莞   松湖传奇                寮步镇          100%      68,431     150,548     150,548   在建
    5    东莞   金域华庭                莞城区           55%       9,185      29,393      16,166   在建
    6    东莞   虎门万科城              虎门镇           80%     349,805     784,136     627,308   前期
    7    广州   新隆沙 AF020122 地块    荔湾区          100%       7,141      30,706      30,706   前期
    8    广州   黄阁大道项目            南沙区          100%     156,555     250,488     250,488   前期
    9    广州   花山项目                花都区           50%     126,941     279,270     139,635   前期
    10   清远   万科城                  清城区          100%     493,076     986,153     986,153   前期
    11   佛山   金融 C 区 B23-24 地块   南海区          100%     188,996     793,784     793,784   前期
    12   佛山   金融 C 区 B21 地块      南海区          100%      30,984     130,000     130,000   前期
    13   佛山   金融 C 区 A32 地块      南海区          100%      25,178     146,000     146,000   前期
    14   佛山   缤纷西园                顺德区          100%      43,748     153,000     153,000   已售
    15   中山   青溪路项目              石岐区           75%     143,852     429,779     322,334   前期
    16   泉州   万科城一期              丰泽区           60%      46,434     162,518      97,511   在建
    17   泉州   万科城二期              丰泽区           60%      90,307     316,073     189,644   前期
    18   漳州   万科城                  芗城区           60%     235,606     805,195     483,117   前期
    19   泉州   石狮金域中央            石狮市           70%      82,769     211,503     148,052   前期
    20   福州   金域蓝湾                闽侯县           51%     213,602     687,507     350,629   已售
    21   长沙   梅溪湖                  岳麓区          100%     129,323     311,937     311,937   在建
    22   长沙   京投银泰 205 扩容地块   雨花区           40%     108,857     326,572     130,629   前期
    23   长沙   金域国际                岳麓区           51%     159,393     585,845     298,781   在建
    24   长沙   城际新苑项目            雨花区           40%     351,380     960,664     384,266   在建
    25   南宁   万科大厦                良庆区          100%      25,545     117,670     117,670   前期
    26   上海   张江西地块              浦东新区         45%      24,756      74,269      33,421   前期
    27   上海   张江东地块              浦东新区         45%      79,548     216,569      97,456   前期
    28   上海   万科城                  闵行区           70%     129,571     308,670     216,069   已售
    29   上海   万科城二期              闵行区           70%      81,044     193,163     135,214   在建
    30   南京   龙西项目                江宁区          100%      36,043     107,606     107,606   前期
    31   南京   九都荟二期              雨花台区         80%      49,722     132,361     105,889   前期
    32   苏州   VC 小镇                 相城区           51%     138,601     415,804     212,060   已售
    33   常州   万科城                  武进区          100%      93,994     234,983     234,983   前期
    34   昆山   魅力花园                花桥开发区       92%     130,177     325,442     299,407   前期
    35   徐州   淮西项目 P 地块         泉山区           85%      20,744      76,779      65,262   前期
    36   徐州   淮西项目 KLMNO 地块     泉山区           85%      62,920     252,081     214,268   前期
    37   徐州   淮西项目 H2J 地块       泉山区           85%      13,807      30,131      25,611   前期
    38   徐州   淮西项目 A 地块         泉山区           85%      38,666     150,727     128,118   前期
    39   杭州   萧山项目                萧山区           50%      67,425     188,790      94,395   前期
    40   杭州   万科大家钱塘府          江干区           50%      51,945     135,057      67,529   已售
    41   杭州   钱江新城                江干区          100%      21,915      76,703      76,703   前期
    42   杭州   良渚新城                余杭区           33%      56,286     140,715      46,436   前期
    43   嘉兴   海上传奇                经济开发区      100%      31,945      66,904      66,904   已售
    44   宁波   万科城东                镇海区           49%      70,795     127,431      62,441   前期
    45   宁波   金域传奇                鄞州区           55%      43,752     100,630      55,346   在建
    46   宁波   公园里                  高新区           82%      48,004     105,609      86,304   在建
    47   温州   金域中央                瓯海区           60%      53,765     144,939      86,963   已售
                                               第 21 页
    48   温州   金域传奇               龙湾区           51%    45,864   128,396    65,482   在建
    49   芜湖   海上传奇               弋江区           49%   121,895   367,711   180,178   前期
    50   南昌   海上传奇               高新区           50%   163,213   355,802   177,901   在建
    51   南昌   粹叠园                 红谷滩区         50%    80,120   184,276    92,138   在建
    52   北京   长阳天地               房山区           38%   112,673   208,351    79,173   前期
    53   北京   长阳半岛中央城         房山区           35%    63,950   156,384    54,734   前期
    54   北京   天竺悦城               顺义区           56%    17,985    31,051    17,389   在建
    55   北京   天竺保税区项目         顺义区           97%    25,112    44,716    43,375   前期
    56   北京   高丽营项目             顺义区           35%   187,830   170,568    59,699   前期
    57   北京   首开万科中心           大兴区           50%    41,092   126,996    63,498   前期
    58   北京   金域公园               房山区           51%    27,528    55,056    28,079   在建
            公园里 010、014、
    59   北京                          通州区           50%    88,767   210,738   105,369   前期
            015、017、019 号地块
    60   北京   公园里 007 号地块      通州区           35%    34,657   103,971    36,390   前期
            公园里 005、008、009
    61   北京                          通州区           50%    61,717   123,434    61,717   前期
            号地块
    62   北京   北河沿甲 77 号         东城区          100%     4,103    14,372    14,372   已售
    63   天津   四季花城               西青区           51%   409,701   502,892   256,475   已售
    64   天津   梅江柏翠园             河西区           80%    62,205   124,410    99,528   前期
    65   沈阳   假日风景               皇姑区          100%   200,000   475,936   475,936   前期
    66   抚顺   金域蓝湾               开发区          100%    73,621   294,484   294,484   在建
    67   大连   万科城西项目           金州新区        100%    16,223    43,153    43,153   前期
    68   大连   蓝山                   甘井子区        100%   125,100   214,470   214,470   在建
    69   大连   大连门项目             甘井子区        100%    19,131    37,627    37,627   前期
    70   大连   城花东项目             沙河口区        100%    35,757    64,260    64,260   前期
    71   青岛   紫台                   市北区          100%    68,562   204,603   204,603   前期
    72   青岛   桃花源                 城阳区           80%   129,032   230,194   184,155   在建
    73   青岛   东郡二期               即墨市           55%    84,102   180,379    99,209   前期
    74   青岛   玫瑰里 C 地块          城阳区           51%    66,816   104,269    53,177   前期
    75   烟台   御龙山                 芝罘区           51%   341,943   615,200   313,752   在建
    76   烟台   万科城                 开发区           51%   241,167   627,813   320,185   在建
    77   济南   新里程                 历城区          100%   113,132   316,728   316,728   前期
    78   济南   万科城                 历下区           50%   191,418   478,545   239,273   在建
    79   济南   草山岭 B 地块          高新区           63%    89,595   291,816   183,844   在建
    80   太原   公交公司地块           万柏林区        100%    37,060   177,415   177,415   前期
    81   唐山   新里程                 凤凰新城         48%    88,848   264,659   127,036   在建
    82   唐山   金域蓝湾 A-04 地块     路北区           40%    27,112    89,135    35,654   在建
    83   成都   金域缇香               新都区          100%   111,166   331,161   331,161   在建
    84   成都   金色乐府音乐广场       成华区           60%   152,852   759,036   455,422   在建
                                   东湖新技术
    85   武汉   锦程                                   100%    38,286   202,620   202,620   前期
                                   开发区
                                   东湖新技术
    86   武汉   嘉园                                    50%    67,259   324,100   162,050   前期
                                   开发区
                                   东湖新技术
    87   武汉   城花璟苑                                50%    89,665   409,600   204,800   在建
                                   开发区
    88   重庆   万科西城一期           九龙坡区        100%    31,769   142,921   142,921   在建
    89   重庆   万科西城二期           九龙坡区        100%    28,507   128,286   128,286   前期
    90   重庆   溉澜溪                 江北区          100%   129,535   652,785   652,785   前期
    91   重庆   二塘项目               南岸区           49%   241,314   845,611   414,349   前期
    92   西安   金域国际               高新区          100%    23,831   150,132   150,132   前期
    93   西安   金域东郡               浐灞生态区      100%   175,387   686,388   686,388   前期
                                              第 22 页
    94      西安     金色悦城 DK1                莲湖区              100%          36,708      146,831        146,831    前期
    95      郑州     万科美景万科城              高新区               51%        190,319       542,359        276,603    已售
    96      郑州     万科美景魅力之城            航空港区             51%        182,560       468,407        238,888    前期
    97      郑州     万科美景龙堂                管城区               51%          79,457      351,529        179,280    已售
    98      郑州     美铭科技产业园              高新区               51%        130,818       457,863        233,510    在建
    99      贵阳     公园 5 号                   云岩区               70%          10,927       98,132         68,692    在建
    100     昆明     魅力之城                    官渡区               55%        417,919      1,662,861       914,574    已售
    101     昆明     公园里                      官渡区               50%        290,724       580,438        290,219    前期
           乌鲁
    102              中央公园                    水磨沟区            100%          80,698      201,745        201,745    前期
           木齐
           乌鲁
    103              兰乔圣菲                    沙依巴克区           60%        204,628       204,628        122,777    已售
           木齐
           乌鲁
    104              金域华府二期                新市区               82%          37,364      130,776        107,236    在建
           木齐
                                   合计                                      11,158,082    31,018,220     21,477,571上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约733亿元。报告期末至本报告披露日,本公司新增加开发项目3个,按万科权益计算的占地面积约11.9万平方米(对应权益规划建筑面积约38.9万平方米)详细情况如下:
                                                                                                                 单位:平方米
    序                                                                                    规划建筑      万科权益建    项目
             城市            项目名称              位置             权益     占地面积
    号                                                                                      面积          筑面积      进度
    1       西安    环园中路项目               雁塔区              100%          65,628     229,698        229,698    前期
    2       北京    七里渠地块                 昌平区               50%          68,944     202,777        101,389    前期
    3       郑州    魅力之城二期                航空港区            51%          37,820     113,460         57,864    前期
                                   合计                                         172,392      545,935        388,951C. 其他投资事项1)证券投资情况无2)持有其他上市公司股权情况
                                                                                                     单位:人民币元
                                                占该公司股                                             报告期所有者权益
    证券代码      证券简称       初始投资金额                            期末账面值         报告期损益
                                                  权比例                                                     变动
    600751        天津海运            143,600.00         0.02%           1,302,000.00                 -           868,800.00
    3698.HK        徽商银行      2,499,147,576.48        8.00%         2,460,263,867.93                -        (38,883,708.55)
          合 计              2,499,291,176.48             -        2,461,565,867.93                         (38,014,908.55)3)持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况无4)衍生品投资情况
                                                              为了锁定利率变动产生的风险,公司针对外币浮息借款签署了利
    报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明(包括但不            率互换合约(IRS),公司按照浮动利率向合约对手方收取利
    限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律            息,以向原借款方支付原借款方浮动利息,同时按照固定利率向
    风险等)                                                      合约对手方支付利息。IRS 在外币借款的期限和金额范围内,通
                                                              过锁定远期利率,控制利率变动风险。
    已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情            IRS 价值变动对公司本报告期损益影响为人民币-57.2 万元,IRS
    况,对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相            价值根据 2013 年 12 月 31 日评估的公允价值确定。关假设与参数的设定
    报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一            无报告期相比是否发生重大变化的说明
    独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控            公司独立董事认为通过 IRS 等金融工具避免了外币借款由于利率
    制情况的专项意见                                              浮动过大可能造成的损失,公司有关安排审慎合理。报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                           单位:人民币万元
                                                           第 23 页
                                                                                   期末合约金额占公司 2013 年末净资产
      合约种类        期初合约金额        期末合约金额        报告期损益情况
                                                                                               比例(%)
    利率互换合约(IRS)        255,379.87          182,815.55                  (57.20)                                 1.73
        合计               255,379.87          182,815.55                  (57.20)                                 1.736.新年度项目发展计划截至 2013 年末,公司现有开发项目 398 个,在建项目万科权益建筑面积合计约 2,684 万平方米,规划中项目万科权益建筑面积合计约 4,495 万平方米。此外,公司还参与城市更新改造类项目 7 个,目前拆迁与相关手续办理尚在进行中,根据当前规划条件,相关项目按万科权益计算的占地面积约 53 万平方米,对应万科权益规划建筑面积约 280 万平方米。公司现有项目预计本年新开工面积 2,238 万平方米,比 2013 年实际完成数增加 5.0%。由于部分本年新获取的项目也将在年内开工,预计 2014 年实际开工规模高于上述计划。公司预计 2014 年项目竣工面积1,480 万平方米,比 2013 年实际完成规模增加 13.6%。2014 年度项目开发计划情况如下:
                                                                                                     单位:平方米
                                                              规划建筑        14 年计划       14 年计划    13 年末储
       项目名称           位置          权益   占地面积
                                                                面积          开工面积        竣工面积        备广深区域
    深圳万科中心           盐田区           100%       61,730         80,201                  -           -                -
    深圳天琴湾             盐田区           100%      253,990         30,028                  -           -                -
    深圳壹海城             盐田区            50%      137,250        354,695                  -     139,625                -
    深圳安托山项目         南山区           100%       48,804        219,967                  -           -      219,967
    深圳留仙洞             南山区           100%      394,044      1,335,510       1,335,510              -     1,335,510
    深圳金色领域           宝安区           100%       65,364        165,648                  -           -                -
    深圳溪之谷             宝安区            60%      158,639         47,270                  -           -        47,270
    深圳翡丽郡             宝安区           100%       77,045        264,075                  -     179,791                -
    深圳金域缇香           坪山新区         100%      104,801        323,624                  -     192,169                -
    深圳第五园             龙岗区           100%      421,916        595,982                  -      81,245                -
    深圳天誉               龙岗区           100%       62,577        355,364                  -      17,059                -
    深圳千林山居           龙岗区           100%      198,597        380,547                  -           -                -
    深圳万科红             龙岗区           100%       31,337        155,951                  -           -                -
    深圳万科红三期         龙岗区            50%       43,713        178,241                  -      86,300                -
    深圳布吉水径项目       龙岗区            60%      164,982        456,405         212,246         20,117      325,706
    深圳公园里             龙岗区            65%       75,326        345,026         114,080         87,940       114,080
    深圳八意府             龙岗区           100%       28,894        115,040                  -      67,461                -
    深圳浪骑项目           龙岗区           100%       41,487         22,380                  -           -        22,380
    深圳大甲岛             惠州市           100%      364,450         93,340                  -           -        93,340
    惠州双月湾             惠东县            67%      704,223      1,068,191         361,078         87,991      825,508
    惠州金域华庭           惠城区           100%      151,298        327,550                  -      33,507                -
    东莞双城水岸           塘厦镇           100%      596,786        414,759          88,740         49,939      104,048
    东莞朗润园             塘厦镇            51%      128,144        256,287                  -     116,634                -
    东莞金色城市           塘厦镇           100%       32,002         96,006                  -      35,438                -
    东莞四季花城           塘厦镇           100%       51,263         92,273                  -      20,386                -
    东莞金域松湖           松山湖园区        51%      135,049        381,000                  -     170,219                -
    东莞虹溪诺雅           松山湖园区       100%      349,951        267,450                  -           -                -
    东莞松湖中心           松山湖园区        34%       95,506         73,872                  -      25,201                -
    东莞松湖中心二区       松山湖园区        25%       30,084         30,084                  -           -                -
    东莞万科大厦           南城区           100%        4,771         42,937                  -      42,937                -
    东莞金域华府           南城区            51%      189,934        493,827                  -     113,668                -
    东莞翡丽山             南城区            50%      249,534        374,302                  -      35,205        60,152
    东莞香树丽舍           南城区            51%       43,851        109,626                  -      42,613                -
    东莞万科中心           莞城区            55%       53,887        215,547                  -           -                -
    东莞金域华庭           莞城区            55%        9,185         29,393                  -           -                -
                                                   第 24 页
    东莞紫台                  虎门镇     100%     60,570      151,426          -         -           -
    东莞金色里程              虎门镇     100%     17,374       69,495          -         -           -
    东莞虎门万科城            虎门镇     80%     349,805      784,136    153,585         -    784,136
    东莞长安万科中心          长安镇     100%     75,653      249,658          -   103,711           -
    东莞金域国际              厚街镇     100%     88,788      257,486          -   171,149           -
    东莞厚街广场              厚街镇     67%      32,002      113,856          -         -           -
    东莞常平万科城            常平镇     100%    635,971      442,460          -         -           -
    东莞万科麓湖              大岭山镇   100%    146,674      117,341          -         -           -
    东莞松湖传奇              寮步镇     100%     68,431      150,548          -         -           -
    广州金域蓝湾              白云区     50%     144,657      433,584          -    26,046           -
    广州峰境花园              白云区     100%     24,052       93,803          -         -           -
    广州金域华庭              海珠区     100%       9,117      85,682          -         -           -
    广州江燕路项目            海珠区     68%      16,831       52,765          -         -           -
    广州柏悦湾                荔湾区     100%     38,111      135,689          -         -           -广州新隆沙 AF020122 地
                          荔湾区     100%      7,141       30,706     30,706         -     30,706块
    广州府前花园              南沙区     95%     134,760      269,520          -         -           -
    广州兰乔圣菲              花都区     49%     210,252      126,172          -     6,643           -
    广州花山项目              花都区     50%     126,941      279,270    100,000         -    279,270
    广州东荟城                萝岗区     55%     177,588      444,943          -   138,496           -
    广州东荟城(扩展)        萝岗区     33%     109,748      271,463          -    83,620           -
    广州金色梦想              萝岗区     51%     115,671      289,178     86,990         -     86,990
    广州金色悦府              黄浦区     100%     24,506       63,591          -         -           -广州天河软件园高塘新建
                          天河区     100%     30,995       82,962          -         -           -区 AT030548 地块
    广州黄阁大道项目          南沙区     100%    156,555      250,488    100,000         -    250,488
    广州新光城市花园          番禺区     100%    364,651      591,662     57,603   114,896     57,603
    清远万科城                清城区     100%   1,219,450    2,438,901   390,077   209,747   1,748,050
    清远万科华府              清城区     100%     79,336      316,002          -    45,861           -
    佛山金域蓝湾              南海区     55%     221,035      568,957          -   154,205           -
    佛山金色溪谷花园          南海区     49%      66,533       81,080          -     5,627           -
    佛山金融 C 区 B21 地块    南海区     100%     30,984      130,000          -         -    130,000佛山金融 C 区 B23-24 地
                          南海区     100%    188,996      793,784    125,000         -    793,784块
    佛山金融 C 区 A32 地块    南海区     100%     25,178      146,000    146,000         -    146,000
    佛山金色领域广场          南海区     50%      47,254      354,404    129,059         -    258,794
    佛山缤纷四季              顺德区     100%    156,840      429,527          -   143,201           -
    佛山水晶城                顺德区     49%     284,036      710,092    125,890   102,693    125,890
    佛山沁园                  顺德区     100%     80,571      241,712          -    46,362           -
    佛山天傲湾                顺德区     50%      30,382       74,359     17,103    17,103     17,103
    佛山 F06 项目             顺德区     50%     113,224      452,880    218,045         -    452,880
    佛山缤纷西园              顺德区     100%     43,748      153,000    104,978         -    104,978
    佛山万科广场              禅城区     88%     114,429      555,819    374,282   146,210    393,841
    佛山万科城                禅城区     100%    337,544      776,350          -    75,582    131,738
    佛山金域国际              禅城区     51%      89,009      373,820    100,442   126,151    116,519
    珠海珠宾花园              香洲区     100%    109,917      146,497          -         -           -
    珠海金域港湾              香洲区     50%      78,000      196,358     35,838         -    196,358
    珠海魅力之城              斗门区     100%    137,061      274,122     98,483    38,691    102,335
    珠海城市花园              金湾区     51%      63,233      189,684          -    81,066           -
    中山金悦华庭              坦洲镇     100%     32,103      127,789          -    34,413           -
    中山朗润园                中山东区   100%     76,387      175,133          -         -           -
    中山金色家园              东凤镇     100%    255,623      789,453     51,027    61,314    473,575
                                              第 25 页
    中山柏悦湾                火炬区     65%      251,900       469,359      49,404      52,746      399,026
    中山青溪路项目            石岐区     75%      143,852       429,779     115,553            -     429,779
    厦门湖心岛                湖里区     100%      95,098       199,710      33,940      15,504       70,285
    厦门金色悦城              翔安区     100%      54,441       109,000            -           -            -
    厦门金域华府              集美区     100%     102,427       446,842            -    169,325             -
    厦门万科广场              集美区     100%     137,934       710,000     258,758            -     487,330
    厦门海沧万科城            海沧区     40%      189,752       517,690     105,672     100,099      176,586
    泉州万科城                丰泽区     60%      136,741       478,591     235,660            -     322,126
    泉州石狮金域中央          石狮市     70%       82,769       211,503     198,716            -     211,503
    漳州万科城                芗城区     60%      235,606       805,195     270,321            -     805,195
    福州金域榕郡              晋安区     100%     166,736       383,296      27,825            -      37,802
    福州金域华府              仓山区     100%      16,168        37,614            -           -            -
    福州万科广场              台江区     100%      93,360       443,107      81,019      73,857       94,878
    福州金域花园              台江区     60%       25,397       130,795            -           -            -
    福州永泰万科城            永泰县     51%      392,000       418,919     223,189      27,311      390,071
    福州金域蓝湾              闽侯县     51%      213,602       687,507     588,461            -     588,461
    莆田万科城                荔城区     80%      250,708       530,972      61,964     177,221       61,964
    长沙金域华府              雨花区     60%      238,066       512,778            -    172,334             -
    长沙高正项目              雨花区     60%       40,360       170,945      40,673            -     170,945
    长沙城际新苑项目          雨花区     40%      351,380       960,664     128,930      55,891      840,554长沙京投银泰 205 扩容地
                          雨花区     40%      108,857       326,572      23,238            -     326,572块
    长沙金域蓝湾              芙蓉区     100%     120,208       358,888      76,204            -     255,932
    长沙城市花园              岳麓区     100%      40,461       138,032            -           -            -
    长沙金域缇香              岳麓区     78%       43,737       129,437      47,968      43,121       50,004
    长沙金域滨江              岳麓区     58%       58,287       208,359     174,061            -     208,359
    长沙白鹭郡                岳麓区     100%     100,351       298,502      84,149      33,098       84,149
    长沙金域国际              岳麓区     51%      159,393       585,845     195,133            -     585,845
    长沙梅溪湖                岳麓区     100%     129,323       311,937     135,246            -     311,937
    长沙万科城                开福区     70%      206,251       481,034      39,447     149,082       39,447
    长沙紫台                  天心区     70%      116,486       270,963      71,507      38,547      236,177
    南宁万科大厦              良庆区     100%      25,545       117,670     117,670            -     117,670
    三亚森林度假公园          田独镇     65%      942,745       470,814      89,476       1,173      153,217
    三亚高知园项目            田独镇     65%      387,807       349,026            -           -     279,841
    三亚湖畔度假公园          河东区     80%      338,410       423,315            -     60,204      233,894
    广深区域小计                                18,604,289    39,250,665   8,030,946   4,747,745   17,798,548上海区域
    上海五玠坊                浦东新区   100%     121,463       126,887           -      49,804            -
    上海海上传奇              浦东新区    60%     140,981       310,159      35,340           -      137,149
    上海金色城市              浦东新区    60%     264,646       549,046           -           -      183,916
    上海翡翠滨江              浦东新区   75%       58,550       175,990      84,465            -     123,679
    上海滨江项目              浦东新区   100%      31,617        79,042            -           -      79,042
    上海张江东地块            浦东新区   45%       79,548       216,569      52,512            -     216,569
    上海张江西地块            浦东新区   45%       24,756        74,269      70,250            -      74,269
    上海七宝 53#              闵行区     100%      48,932       126,800     126,800            -     126,800
    上海城花新园              闵行区     51%      295,069       401,070      51,797      62,997      103,213上海虹桥商务区核心区一
                          闵行区     50%       32,177       110,462            -           -            -期 03 号地块南块
    上海翡翠别墅              闵行区     49%      304,830       199,071            -     20,254             -
    上海虹桥 11 号项目        闵行区     61%      112,864       177,885      46,171      62,841       46,171
    上海万科城                闵行区     70%      210,615       501,833      48,751     100,173       48,751
    上海南站商务区地块        徐汇区     51%      107,486       493,447      65,122            -     387,459
                                               第 26 页
    上海尚源             青浦区       49%     116,524      142,858          -         -         -
    上海金色华亭         松江区       33%      67,932      108,137          -         -         -
    上海松江商务区 14#   松江区       60%      57,734      143,220          -    61,053    39,305
    上海金色领域         嘉定区       50%      90,013      180,026          -   107,409         -
    南通金域蓝湾         港闸区       55%      99,910      218,650          -    99,694         -
    南通任港路地块       崇川区       100%     53,277      141,700     46,503         -    46,503
    南京安品街项目       白下区       100%     27,325       20,340      3,000         -    20,340
    南京金域蓝湾         江宁区       100%    272,298      545,280     10,388   110,765    41,661
    南京龙西项目         江宁区       100%     36,043      107,606    107,606         -   107,606
    南京金色领域         栖霞区       100%     91,751      201,828          -   138,128         -
    南京金色半山         浦口区       100%     62,291       98,694          -    98,694         -
    南京九都荟           雨花台区     80%     126,058      314,741    180,077         -   256,962
    镇江魅力之城         润州区       100%    795,100      942,820    105,864    53,097   281,324
    镇江蓝山花园         润州区       60%     285,683      416,285     67,594    26,440   301,089
    苏州玲珑湾           工业园区     70%     384,042      835,281          -    98,457         -
    苏州金域缇香         工业园区     92%      47,177      117,936          -         -         -
    苏州玲珑东区         工业园区     50%     104,486      179,075          -         -         -
    苏州新都会           新区         55%      89,098       83,220     27,156         -    27,156
    苏州金色里程         金阊区       49%      99,093      247,732          -    68,075         -
    苏州万科城           吴中区       55%     144,535      361,338     91,265   145,457   137,965
    苏州金域平江         姑苏区       46%      80,948      189,677     68,266    46,439   114,138
    苏州 VC 小镇         相城区       51%     138,601      415,804    108,454         -   354,018
    昆山高尔夫           巴城镇       100%    433,916      240,701          -         -   162,018
    昆山魅力花园         花桥开发区   92%     309,177      773,042     85,698         -   411,140
    无锡魅力之城         滨湖区       60%     962,116     1,346,963    78,837   122,945   146,752
    无锡金域蓝湾         滨湖区       100%    154,468      386,170     74,784    39,479   169,688
    无锡信成道           滨湖区       100%    154,119      385,299    115,891    72,436   210,535
    无锡金域缇香         新区         100%    224,118      620,713     92,341    46,121   162,336
    常州万科城           武进区       100%     93,994      234,983          -         -   234,983
    扬州万科城           邗江区       65%     297,139      313,970     81,950   102,330    97,518
    扬州金域华府         邗江区       65%      59,835      129,512          -    40,527    19,484
    徐州万科城           九里区       100%    396,349      716,021    220,872   148,368   395,938
    徐州淮海西路项目     泉山区       85%     226,776      810,587    286,605         -   810,587
    杭州良渚文化村       余杭区       100%   3,108,146    2,361,628         -   333,814   882,839
    杭州北宸之光         余杭区       50%     115,683      293,409          -         -         -
    杭州良渚新城         余杭区       33%      56,286      140,715     69,400         -   140,715
    杭州西庐             西湖区       51%      80,140      151,996          -         -         -
    杭州蒋村 59 号地块   西湖区       100%     30,403       60,806          -         -    60,806
    杭州草庄             江干区       100%     45,709       89,644          -    55,350         -
    杭州公园大道         江干区       50%      68,564      150,841          -         -         -
    杭州紫台             江干区       100%     46,069      110,566          -   108,664         -
    杭州钱江新城         江干区       100%     21,915       76,703     75,528         -    76,703
    杭州万科大家钱塘府   江干区       50%      51,945      135,057          -         -         -
    杭州璞悦湾           滨江区       60%      66,521      166,204          -         -         -
    杭州萧山项目         萧山区       50%      67,425      188,790     94,395         -   188,790
    杭州公望             富阳市       100%    517,900      208,981          -    14,516   111,976
    杭州君望 A+D         富阳市       20%     129,874      164,845     32,969         -   164,845
    杭州君望 B+C         富阳市       20%     138,233      152,231          -         -   152,231
    嘉兴金域缇香         秀州新区     100%     85,286      137,495          -         -         -
    嘉兴金色梦想         秀州新区     100%     80,987      144,699          -    69,761    74,938
    嘉兴海上传奇         经济开发区   100%     31,945       66,904          -         -         -
                                           第 27 页
    宁波云鹭湾              江北区     100%     314,208       394,764      49,030     106,003      154,789
    宁波金色城市            鄞州区     100%      95,242       171,425            -           -            -
    宁波金域国际            鄞州区     55%       41,080        73,940            -     73,940             -
    宁波金域传奇            鄞州区     55%       43,752       100,630     100,630            -     100,630
    宁波万科城              镇海区     49%      226,777       491,525            -     79,922      136,892
    宁波万科城东            镇海区     49%       70,795       127,431     127,431            -     127,431
    宁波江东府              江东区     100%      66,833       133,666            -           -            -
    宁波公园里              高新区     82%       48,004       105,609            -           -            -
    温州龙湾花园            龙湾区     60%      125,219       179,733            -           -            -
    温州金域传奇            龙湾区     51%       45,864       128,396            -           -            -
    温州金域中央            瓯海区     60%       53,765       144,939            -    142,911             -
    合肥金色名郡            蜀山区     50%      107,326       401,670            -           -            -
    合肥金域华府            蜀山区     50%      115,628       412,101      84,087      62,066       84,087
    合肥万科城              滨湖区     55%      107,220       375,272      86,605     108,110       86,605
    合肥蓝山花园            滨湖区     55%      165,584       463,635     114,295     122,624      237,169
    合肥森林公园            庐阳区     100%     516,459      1,394,439    275,133            -   1,142,546
    芜湖万科城              鸠江区     100%     274,404       493,926      48,710     106,981      215,714
    芜湖海上传奇            弋江区     49%      121,895       367,711            -           -     367,711
    南昌青山湖名邸          青山湖区   50%       97,061       133,693            -           -            -
    南昌金色名郡            青山湖区   50%       16,888        50,381            -           -            -
    南昌润园                青云谱区   50%       97,109       144,011            -           -            -
    南昌金域蓝湾            西湖区     50%       21,818        75,338            -           -            -
    南昌万科城              高新区     33%      299,708       417,362     144,656     133,695      152,514
    南昌海上传奇            高新区     50%      163,213       355,802     250,084      26,510      250,084
    南昌粹叠园              红谷滩区   50%       80,120       184,276     184,276            -     184,276
    上海区域小计                              16,474,463    27,635,928   4,171,588   3,466,850   11,170,355北京区域
    北京如园 C1             海淀区     50%       85,099       187,218     120,036      27,520      120,036
    北京如园 C3             海淀区     50%       33,745        79,306            -     31,820             -
    北京公园 5 号           朝阳区     60%       37,917        97,044            -           -            -
    北京蓝山                朝阳区     100%      55,885       155,330            -           -            -
    北京大都会              朝阳区     100%       5,329        36,465            -           -            -
    北京北河沿甲 77 号      东城区     100%       4,103        14,372            -           -            -
    北京红狮家园            丰台区     100%      59,800       180,152            -           -            -
    北京万科蓝              丰台区     100%      14,449        36,084            -     36,084             -
    北京西华府              丰台区     50%      233,209       629,170     255,028      51,533      255,028北京公园里 010、014、
                        通州区     50%       88,767       210,738      87,662            -     210,738015、017、019 号地块
    北京公园里 007 号地块   通州区     35%       34,657       103,971            -           -     103,971北京公园里 005、008、
                        通州区     50%       61,717       123,434      44,350            -     123,434009 号地块
    北京金隅万科城          昌平区     49%      178,908       485,234      10,800      68,092       10,800
    北京金域华府            昌平区     50%      198,007       559,214     175,874      87,229      182,688
    北京长阳半岛            房山区     50%      437,179       853,165            -     47,952             -
    北京云湾家园            房山区     50%       61,567       157,984            -    127,721        6,354
    北京幸福汇              房山区     68%       71,912       137,777       2,295      27,536        2,295
    北京新里程              房山区     20%       77,834       142,612            -           -            -
    北京金域缇香            房山区     40%       65,967       156,993            -     83,158        6,143
    北京金域公园            房山区     51%       27,528        55,056            -     55,056             -
    北京长阳天地            房山区     38%      112,673       208,351     193,590            -     208,351
    北京长阳半岛中央城      房山区     35%       63,950       156,384      42,452            -     156,384
    北京朗润园              大兴区     50%       67,651       173,215            -     44,660             -
                                             第 28 页
    北京金域东郡         大兴区     50%      57,826      144,564          -         -         -
    北京万科橙           大兴区     50%      43,446      155,207     53,795         -    53,795
    北京首开万科中心     大兴区     50%      41,092      126,996    126,996         -   126,996
    北京天竺悦城         顺义区     56%      17,985       31,051     31,051         -    31,051
    北京天竺保税区项目   顺义区     97%      25,112       44,716     44,716         -    44,716
    北京高丽营项目       顺义区     35%     187,830      170,568     47,113         -   170,568
    廊坊欢庆城           香河县     50%     130,045      221,077    100,000         -   221,077
    唐山红郡             路南区     100%    153,527      104,445          -     6,960         -
    唐山温莎堡           路南区     100%     47,007       47,635          -    24,095    23,540
    唐山金域华府         路北区     60%      78,977      166,159          -    41,922    22,635
    唐山金域蓝湾         路北区     40%      53,440      154,503     89,135    65,368    89,135
    唐山新里程           凤凰新城   48%      88,848      264,659    253,987         -   264,659
    秦皇岛假日风景       海港区     48%      75,526      188,816          -    83,063         -
    秦皇岛北戴河小镇     北戴河区   50%     238,561      278,286          -         -   229,883
    天津东丽湖           东丽区     100%   2,708,886    1,763,059   199,200    97,625   735,041
    天津魅力之城         东丽区     100%    176,773      258,579          -     5,447         -
    天津新里程           东丽区     51%     136,524      206,863          -         -         -
    天津金色雅筑         东丽区     49%      90,792      173,937          -         -         -
    天津金域华府         东丽区     51%     221,217      360,069     73,800    35,683   295,967
    天津假日润园         西青区     100%    229,201      343,101          -    22,522         -
    天津金奥国际         西青区     100%     58,577      160,080          -         -         -
    天津四季花城         西青区     51%     409,701      502,892    112,575         -   432,921
    天津滨海时尚         开发区     100%      6,538       43,473          -         -         -
    天津柏翠园           开发区     60%      32,270       48,709          -    23,285         -
    天津海港城           滨海新区   51%     149,483      372,910          -   104,438    39,962
    天津锦庐             滨海新区   95%      90,604      127,095          -    59,473         -
    天津东海岸           滨海新区   51%     255,311      377,516          -    23,157   354,359
    天津金域国际         滨海新区   51%     108,389      189,160     39,634    48,523   100,885
    天津仕林苑           津南区     40%      63,582      114,474          -    86,701         -
    天津梅江柏翠园       河西区     80%      62,205      124,410    121,935         -   124,410
    沈阳万科城           和平区     49%     361,320      868,373          -    85,015         -
    沈阳鹿特丹           和平区     100%    120,333      360,999     54,827    59,975   163,365
    沈阳金域蓝湾         浑南新区   100%    226,356      601,439     34,716    64,838    34,716
    沈阳明天广场         浑南新区   70%     199,319      597,957     67,969   167,348   252,463
    沈阳柏翠园           沈河区     55%      83,229      290,681     27,250    17,805    91,829
    沈阳春河里           沈河区     82%      81,378      431,232     42,158   107,176   208,142
    沈阳惠斯勒小镇       东陵区     70%     285,599      286,141          -         -   225,438
    沈阳蓝山             大东区     60%      78,367      235,102          -         -         -
    沈阳朗园             铁西区     70%      66,547      178,598          -    93,178         -
    沈阳润园             铁西区     100%     57,030      150,315     40,917    36,086    95,049
    沈阳香湖盛景苑北区   于洪区     49%     190,156      342,360     55,715    43,653   116,565
    沈阳香湖盛景苑南区   于洪区     51%     135,464      304,520          -         -   295,704
    沈阳公园大道         于洪区     100%    169,774      407,374     66,249   101,280   272,732
    沈阳假日风景         皇姑区     100%    200,000      475,936    101,405         -   475,936
    抚顺金域蓝湾         开发区     100%    300,150     1,034,003    29,660    37,381   883,582
    抚顺金域国际         顺城区     100%     72,560      316,582     47,986         -   215,153
    营口海港城           鲅鱼圈区   100%    138,990      399,449     63,616         -   258,097
    鞍山惠斯勒小镇       铁东区     100%    422,171      713,400     13,000         -   386,367
    鞍山万科城           高新区     100%    167,664      375,002     22,601         -    58,189
    鞍山金域国际         铁西区     51%     225,715      677,000          -         -   542,724
    大连溪之谷           甘井子区   100%    363,716      380,922          -         -         -
                                         第 29 页
    大连魅力之城         甘井子区     100%     218,498       443,186            -           -            -
    大连朗润园           甘井子区     100%     118,506       229,822            -     92,761       11,515
    大连西山项目         甘井子区     55%       90,404        91,308            -     41,364             -
    大连蓝山             甘井子区     100%     125,100       214,470      24,875            -      80,375
    大连大连门项目       甘井子区     100%      19,131        37,627      34,077            -      37,627
    大连海港城           普湾新区     55%      581,172       968,300       5,273      46,299      727,172
                     高新技术产
    大连樱花园                        71%      192,248       363,349      53,195      76,911      257,904
                     业园区
    大连万科城           金州区       100%     284,806       620,607     138,358            -     475,217
    大连城花东项目       沙河口区     100%      35,757        64,260      64,260            -      64,260
    长春蓝山             二道区       100%     228,670       501,678            -     61,686       85,296
    长春惠斯勒小镇       净月区       50%      399,715       484,714      91,912      45,619      225,345
    长春万科城           净月区       51%      350,965      1,068,964           -     17,192      788,165
    长春柏翠园           朝阳区       100%     267,981       503,349            -     42,707      223,785
    长春雕塑公园项目     南关区       50%      121,109       343,058      64,232            -     297,767
    吉林万科城           高新区       65%      728,139      2,001,721           -    109,066     1,216,130
    吉林松花湖项目       丰满区       100%     531,598       681,890     121,379      83,379      681,890
    青岛魅力之城         城阳区       80%      200,289       341,136            -           -            -
    青岛城市花园         城阳区       80%      130,873       231,482            -           -            -
    青岛玫瑰里           城阳区       51%      340,069       540,307      21,755      18,083      369,097
    青岛春阳花园         城阳区       51%       86,493       183,142     114,880            -     114,880
    青岛桃花源           城阳区       80%      129,032       230,194     230,194            -     230,194
    青岛金色城品         市北区       100%      61,873       173,945            -           -            -
    青岛万科城           市北区       55%      154,607       392,904            -     37,869      125,943
    青岛福州路万科中心   市北区       100%      38,775       123,703            -     30,003             -
    青岛山东路万科中心   市北区       70%       18,646        70,486            -           -            -
    青岛蓝山             市北区       100%      68,153       208,462            -     40,824             -
    青岛紫台             市北区       100%      68,562       204,603     124,598            -     204,603
    青岛生态城           李沧区       100%     141,346       261,571            -           -            -
    青岛小镇             黄岛区       34%      933,293       702,304     149,084     125,031      517,800
    青岛东郡             即墨市       55%      196,446       430,183      78,603     115,627      250,196
    青岛平度万科城       平度市       51%       59,308       197,931      96,286      75,076       96,286
    青岛平度新城         平度市       51%       75,701        97,496      97,496            -      97,496
    烟台海云台           芝罘区       100%     311,614       444,000            -           -     255,301
    烟台假日风景         福山区       70%      190,281       362,813            -     56,888      145,452
    烟台假日润园         福山区       70%       65,733       152,466            -    152,466             -
    烟台御龙山           芝罘区       51%      341,943       615,200      39,127      13,120      508,922
    烟台万科城           开发区       51%      241,167       627,813      77,806            -     540,100
    济南金域国际         高新区       63%      127,759       408,346      72,625     116,530      188,736
    济南万科城           历下区       50%      191,418       478,545     340,155            -     340,155
    济南新里程           历城区       100%     113,132       316,728     219,146            -     316,728
    太原紫台             迎泽区       51%       95,687       334,330            -    115,344             -
    太原金域国际         万柏林区     100%      49,407       169,679            -           -            -
    太原蓝山             万柏林区     51%      198,392       693,540      87,287            -     552,019
    太原公交公司地块     万柏林区     100%      37,060       177,415     177,415            -     177,415
    晋中朗润园           榆次区       51%      218,143       476,596     155,873      81,383      260,849
    北京区域小计                             21,241,967    39,897,286   5,573,984   3,825,586   19,788,493成都区域
    成都魅力之城         成华区       60%      308,501       761,258            -     48,442             -
    成都万科钻石广场     成华区       85%       15,404        92,422            -     92,422             -
    成都万科华茂广场     成华区       51%       29,720       214,137            -           -            -
                                            第 30 页
    成都金色乐府音乐广场   成华区       60%    152,852     759,036   130,082         -   454,948
    成都金域西岭           金牛区       60%     79,331     361,100         -         -         -
    成都金色领域           青羊区       100%    49,628     244,459         -    53,935         -
    成都金润华府           锦江区       100%    52,895     267,928         -    31,501         -
    成都金色海蓉           武侯区       49%     54,970     234,125         -    92,964         -
    成都五龙山公园         新都区       100%   345,168     356,503         -   104,962         -
    成都金域缇香           新都区       100%   111,166     331,161    58,842         -   184,952
    成都金域名邸           高新区       50%     48,345     145,034         -         -    85,260
    成都公园 5 号          高新区       50%     87,822     263,464         -         -   232,981
    成都金色城市           龙泉驿区     55%     72,102     288,410    85,652         -    85,652
    成都金色城品           龙泉驿区     55%     47,245     141,642         -         -         -
    成都海悦汇城           双流县       90%    104,307     524,843         -   128,752         -
    南充金润华府           高坪区       60%    182,012     518,004   105,000    41,777   364,267
    武汉金域华府           武昌区       100%    59,790     191,300         -    51,280         -
    武汉汉阳国际           汉阳区       70%    166,817     568,974   158,590   162,519   195,761
    武汉万科城             江汉区       100%    65,901     299,337         -    29,973         -
    武汉鲩子湖项目         江汉区       100%     7,388      36,683     3,999         -     3,999
    武汉汉口传奇           江汉区       50%     42,385     228,430         -         -         -
                       东湖新技术
    武汉红郡                            100%   230,894     349,607         -         -         -
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉联投万科生态城                  50%    199,709     299,563         -         -   299,563
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉城花璟苑                        50%     89,665     409,600   119,822         -   253,551
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉嘉园                            50%     67,259     324,100    67,746         -   324,100
                       开发区
                       东湖新技术
    武汉锦程                            100%    38,286     202,620   202,620         -   202,620
                       开发区
                       经济技术开
    武汉金域蓝湾                        100%   213,440     533,600         -    53,164         -
                       发区
    武汉金色城市           洪山区       100%   273,850     896,484         -   249,011         -
    武汉长征村项目         洪山区       100%   282,235     871,721   130,108         -   762,757
    重庆友诚生态名苑       渝北区       51%    229,581     344,372         -    16,162         -
    重庆锦程               渝中区       100%   105,406     533,486         -         -         -
    重庆缇香郡             北部新区     100%    41,448     145,067         -         -         -
    重庆悦府               北部新区     100%   137,996     376,737         -   161,288         -
    重庆万科城             北部新区     55%    278,167     647,378    36,241   318,923    67,905
    重庆悦湾               江北区       45%    435,499     649,158    82,548    84,398   351,266
    重庆溉澜溪             江北区       100%   129,535     652,785   133,569         -   652,785
    重庆二塘项目           南岸区       49%    241,314     845,611   152,514         -   845,611
    重庆金色悦城           沙坪坝区     80%    175,000     700,000   143,184         -   368,323
    重庆万科西九           九龙坡区     50%     26,515     145,688    73,571    26,137    76,207
    重庆万科西城           九龙坡区     100%    60,276     271,207    77,151         -   128,286
    西安金域曲江           曲江新区     55%    152,667     390,176         -    21,532         -
    西安万科城 7#地        长安区       85%    186,849     619,806   160,830   127,236   175,823
    西安万科城 3#地        长安区       60%    113,231     352,802    93,968    89,674   150,157
    西安万科城 8#地        长安区       100%   172,666     504,464    95,600         -   504,464
    西安金域华府           未央区       51%    106,667     372,461    69,204   226,203    70,714
    西安大明宫项目         未央区       70%     69,052     221,603    52,710         -   155,063
    西安金色悦城           莲湖区       80%    193,571     664,643    15,576         -   448,567
    西安金色悦城 DK1       莲湖区       100%    36,708     146,831    45,000         -   146,831
    西安金域国际           高新区       100%    23,831     150,132         -         -   150,132
    西安金域东郡           浐灞生态区   100%   175,387     686,388   165,544         -   686,388
                                            第 31 页
    郑州万科美景龙门龙堂           管城区              51%       79,457        351,529       184,703                   -       217,305
    郑州美铭科技产业园             高新区              51%      130,818        457,863        58,803                   -       457,863
    郑州万科美景万科城             高新区              51%      190,319        542,359       240,226                   -       353,473
    郑州万科美景魅力之城           航空港区            51%      182,560        468,407       118,721                   -       468,407
    贵阳金域华府                   小河区              51%      351,800        581,217        58,608          64,777           261,048
    贵阳大都会                     小河区              51%      181,235        761,187       145,776          39,046           579,108
    贵阳玲珑湾                     云岩区          100%          81,246        200,705        28,544          59,525            85,226
    贵阳悦城                       云岩区              51%       85,341        262,728        63,585                   -       105,841
    贵阳万科城                     云岩区              30%      348,117        910,910       192,190                   -       563,026
    贵阳公园 5 号                  云岩区              70%       10,927         98,132                -                -                -
    昆明白沙润园                   盘龙区          100%         192,104        247,394        83,257          42,741            85,327
    昆明云上城                     五华区              23%       34,293        177,468                -       10,685                    -
    昆明金色领域                   高新区              67%      105,484        423,175       133,035          79,194           133,035
    昆明魅力之城                   官渡区              55%      417,919       1,662,861      402,064         183,720          1,319,114
    昆明公园里                     官渡区              50%      290,724        580,438       253,971                   -       580,438
    乌鲁木齐金域华府               新市区              82%       77,425        245,780        24,005                   -        24,005
    乌鲁木齐南山郡                 乌鲁木齐县      100%          32,298         14,900         9,883           5,018             9,883
    乌鲁木齐金域国际               沙依巴克区      100%          24,150         60,376                -                -                -
    乌鲁木齐金域缇香               沙依巴克区      100%          20,078         50,196        50,196                   -        50,196
    乌鲁木齐兰乔圣菲               沙依巴克区          60%      204,628        204,628        56,163          64,448            56,163
    乌鲁木齐中央公园               水磨沟区        100%          80,698         201,745        40,000              -           201,745
    成都区域小计                                              9,692,074      28,640,338     4,603,401      2,761,409        13,980,136
                        合计                             66,012,793     135,424,217    22,379,919     14,801,590        62,737,532特别风险提示:上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整:A. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化;B. 新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏;C. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响;D. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工;E. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。7.公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况公允价值计量项目相关情况
                                                                                             单位:人民币万元
                                                                   计入权益的累        本期计
                                                    本期公允价
                 项目               期初金额                       计公允价值变        提的减    本期处置     期末金额
                                                    值变动损益
                                                                       动                值
    金融资产
    其中:1.以公允价值计量
    且其变动计入当期损益的                    -               -                   -          -                -                -
    金融资产
         其中:衍生金融资产                 -                  -                   -          -                -                -
            2.可供出售金融资产     250,391.12                  -          (3,772.53)          -                -       246,618.59
    金融资产小计                  250,391.12                  -          (3,772.53)          -                -       246,618.59
    金融负债                           2,576.10          57.20                    -          -       (1,464.61)         1,168.70
    投资性房地产                              -               -                   -          -                -                -
    生产性生物资产                            -               -                   -          -                -                -
    其他                                      -               -                   -          -                -                -
    合计                                      -         (57.20)          (3,772.53)          -        1,464.61                 -
                                                             第 32 页注:金融资产期初金额包含公司期内新增的徽商银行股份有限公司初始投资额。持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                       单位:人民币万元
                                            本期公允价       计入权益的累计    本期计提
               项目            期初金额                                                    本期处置    期末金额
                                            值变动损益         公允价值变动      的减值
    金融资产
    其中:1.以公允价值计量且
    其变动计入当期损益的金              -                -                 -           -                         -
    融资产
    其中:衍生金融资产                  -                -                 -           -                         -
    2.贷款和应收款                      -                -                 -           -                         -
    3.可供出售金融资产         249,914.76                -         -3,888.37           -            -   246,026.39
    4.持有至到期投资                    -                -                 -           -                         -
    金融资产小计                        -                -                 -           -                         -
    金融负债                     2,576.10         57.20                    -           -   (1,464.61)     1,168.70上述公司按照公允价值计量的项目投资,公司参照重大投资项目的控制过程,在经过相关专业部门认真评审后,履行了必要的审批。8.董事会日常工作情况(1)2013 年共召开 4 次董事会会议A.第 16 届董事会第 9 次会议于 2013 年 2 月 26 日召开,会议审议并通过了如下议案:关于计提和核销2012 年度资产减值准备情况的议案、2012 年度经审计财务报告、关于历次募集资金 2012 年度存放与使用情况的专项说明、2012 年度内部控制自我评价报告、2012 年度利润分配及分红派息预案、关于 2013 年度续聘会计师事务所的议案、2012 年度报告和摘要、2012 年度社会责任报告、关于继续与华润合作的议案、关于提名董事会候选人的议案、关于召开 2012 年度股东大会的议案。有关决议公告已于 2013 年 2 月28 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com。B.第 16 届董事会第 10 次会议于 2013 年 4 月 19 日召开,会议审议并通过了如下议案: 2013 年第一季度报告及财务报表、关于 A 股股票期权激励计划第二个行权期行权条件成就的议案,并补选魏斌董事为审计委员会委员,陈鹰董事为投资与决策委员会委员。相关报告 2013 年 4 月 23 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com。C.第 16 届董事会第 11 次会议于 2013 年 8 月 5 日召开,会议审议并通过了 2013 年半年度报告、财务报表及半年度报告摘要,关于 2013 年半年度利润不分配、不进行公积金转增股本的议案。相关决议公告 2013年 8 月 7 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com。D.第 16 届董事会第 12 次会议于 2013 年 10 月 28 日召开,会议审议并通过了 2013 年第三季度报告及财务报表。有关报告 2013 年 10 月 30 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com。(2)2013 年董事会共进行了 8 次通讯表决A.2013 年 1 月 11 日以通讯表决方式提交董事会审议通过公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易方案的议案、关于提请公司股东大会授权董事会及其授权人士全权办理本次境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关事宜的议案、关于确定董事会授权人士的议案、关于公司转为境外募集股份有限公司的议案、关于《万科企业股份有限公司章程(A+H)》的议案、关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关决议有效期的议案、关于召开二○一三年第一次临时股东大会的议案。B.2013 年 1 月 21 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于微调公司奖励方案的议案。C.2013 年 5 月 7 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整 A 股股票期权行权价格的议案。D.2013 年 6 月 27 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于万科置业(香港)有限公司为万科置业(海外)有限公司提供担保的议案。
                                                   第 33 页E.2013 年 7 月 12 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于中期票据计划的议案。F.2013 年 10 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于以基石投资者身份参与徽商银行 H 股首次公开发行的议案。G.2013 年 12 月 17 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于与华润合作共同竞标房地产项目的议案H.2013 年 12 月 25 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于聘任陈玮为执行副总裁的议案。公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则,按规定于 2013 年 1 月 19 日、5 月 14 日、10 月 31日和 2014 年 1 月 4 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港IRasia.com 予以相应披露。(3)董事会对股东大会决议的执行情况A. 公司境内上市外资股(“B 股”)转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司(“香港联交所”)主板上市方案执行情况公司 2013 年第一次临时股东大会通过了公司 B 股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易的方案等有关议案。根据股东大会决议,公司向中国证券监督管理委员会和香港联交所递交了申请,并于 2 月 7 日取得了中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书,2 月 15 日取得了香港联交所的受理函。2014 年 3 月 3 日公司取得中国证券监督管理委员会下发的《关于核准万科企业股份有限公司到香港交易所主板上市的批复》(证监许可[2014]239 号),公司 B 股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市获得中国证券监督管理委员会核。B.2012 年度分红派息方案执行情况根据 2012 年度(第 25 届)股东大会决议,董事会组织实施了公司 2012 年度分红派息方案。2012 年度分红派息方案为:以公司股权登记日收市时总股本为基数,向全体股东每 10 股派现金人民币 1.8 元(含税)。派息时,A 股个人股东、证券投资基金股东、B 股个人股东暂时按 5%的税率代扣所得税,实际每10 股派现金人民币 1.71 元。股东在转让股票时,中国证券登记结算有限责任公司将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于实施上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》 (财税[2012]85号),根据股东持股期限计算实际应纳税额,代扣超过已扣缴税款部分,并由公司进行代缴。A 股和 B 股非居民企业股东(包含 A 股合格境外机构投资者股东)按 10%的税率代扣所得税,实际每 10 股派现金人民币 1.62 元。A 股股权登记日为 2013 年 5 月 15 日,除息日为 2013 年 5 月 16 日;B 股最后交易日为2013 年 5 月 15 日,除息日为 2013 年 5 月 16 日,股权登记日为 2013 年 5 月 20 日。B 股现金股息以公司2012 年度股东大会决议日后第一个工作日(2013 年 3 月 21 日)中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价(1 港币=0.8081 人民币)折合港币兑付。公司 2012 年度分红派息股权登记日为 11,007,782,059 股,公司实际派付现金股息人民币 1,981,400,770.62元。C.关于继续与华润合作事项的实施情况公司 2012 年度(第 25 届)股东大会授权董事会决定在人民币 127 亿元(即不超过公司 2012 年度经审计净资产的 20%)以内继续与华润集团有限公司及其关联公司(合称“华润”)展开合作,包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金,同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权从股东大会通过有关方案起 2 年内有效。报告期内,在授权范围内还未有新的合作事项实施。(4)专业委员会履职情况董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会根据《上市公司治理准则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务,认真履行职责。A.审计委员会履职情况报告期内,审计委员会召开审计委员会会议和沟通会 6 次,对审计工作安排、定期财务报告、利润分配方案、会计师事务所选聘、内部控制基本规范实施工作、担保等事项进行审议,并多次与审计师进行沟通。审计委员会积极推进 2013 年审计工作的开展。报告期末以来,审计委员会又召开工作会议和沟通会 1次,督促审计师严格按照审计计划进行审计工作,审阅财务报表,出具审阅意见,并对会计师事务所的
                                              第 34 页聘任、内部控制自我评价报告、分红派息等事项作出决议。审计委员会对毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)——KPMG,2013 年审计工作总结如下:一、审计前的准备工作1.审计计划的确定2013 年的审计工作从 2013 年 8 月初的内控审计开始到完成审计历时 7 个月的时间,具体的时间安排如下:1)2013 年 8 月-9 月进行内控审计工作。KPMG 选取部分重要子公司、新设立公司按照公司内部控制指引执行内部控制审计;2)2013 年 11 月-12 月进行预审工作。KPMG 根据重要性水平,及 2013 年新增项目情况选择重点城市进行预审;3)2014 年 1 月 13 日 KPMG 开始进驻万科进行年审审计工作,3 月 3 日出具 2013 年度审计报告初稿提交审计委员会审阅,3 月 5 日出具审计报告。2.未审计财务报表的审阅审计进场前,审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅,并形成书面意见。二、审计过程2014 年 1 月 13 日开始,KPMG 派出 5 个小组(分别为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域及集团整体)对公司总部和各子公司全面开展审计。审计过程中,审计委员会根据审计进度书面督促并要求 KPMG 严格按照审计计划安排审计工作,确保在预定时间顺利完成审计工作。2014 年 3 月 3 日,KPMG 向审计委员会提交 2013 年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2014 年 3 月 5日,董事会审阅了有关报告,至此,KPMG 对公司 2013 年度财务审计工作结束。三、审计结果KPMG 为本公司出具了无保留意见的 2013 年度《审计报告》及《内部控制审计报告》。审计委员会认为,KPMG 所对公司 2013 年度财务报表审计工作完成良好。审计委员会决议,提请董事会审议继续聘请 KPMG,负责按境内、外会计标准审计公司 2014 年度财务报表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。B.薪酬与提名委员会履职情况报告期内,薪酬与提名委员会召开委员会工作会议 2 次,进行通讯表决 1 次,审议了对公司奖金方案微调、聘任陈玮为执行副总裁等议案,并讨论高管薪酬和激励状况等内容。2014 年以来,薪酬与提名委员会又召开会议 1 次,讨论了新一届董事会候选人名单、董事责任险、经济利润奖金方案调整等内容。委员会与管理层保持着顺畅的沟通,多次就有关方面听取管理层的工作汇报。C.投资与决策委员会履职情况报告期内,投资与决策委员会召开会议 1 次,讨论了董事会对项目发展和融资授权情况、与华润合作事项等内容。投资与决策委员会与管理层保持着顺畅的日常沟通,对授权范围内各项事务保持充分了解。9.利润分配及分红派息预案公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2013 年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情况如下:
                                                                               单位:人民币元
                                                    公司合并                 母公司
                    税后可分配利润                  39,825,247,201.93       8,090,250,689.93
                    其中:2013 年度净利润           15,118,549,405.78       7,795,895,844.62
                    结转年初可分配利润              26,688,098,566.77       2,275,755,615.93
                    分配 2012 年度股利              (1,981,400,770.62)    (1,981,400,770.62)注:母公司和公司合并利润出现明显差异,主要是因为实施《企业会计准则 2006》后,对子公司的投资只能采用成本法核算,子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。根据有关法规及公司章程规定,在听取不同股东意见的前提下,综合考虑股东利益及公司长远发展需求,董事会向股东大会提交 2013 年度利润分配方案如下:
    1. 按照母公司净利润的 10%计提法定公积金;
    2. 按照母公司净利润的 30%计提任意公积金;
                                                 第 35 页
    3. 按照母公司净利润的 60%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。2013 年度公司可分配利润分配情况如下:
                                                                                   单位:人民币元
                                                                   占本年母公司净    占本年公司合并
                                                   母公司
                                                                     利润比例          净利润比例
          2013 年度净利润                       7,795,895,844.62             100%              51.57%
              计提法定公积金                      779,589,584.46               10%              5.16%
              计提任意盈余公积金                2,338,768,753.39               30%             15.47%
              计提 2013 年度分红基金            4,677,537,506.77               60%             30.94%
          年初可分配利润                          294,354,845.31                 0                  0
              分配 2013 年度现金股利*           4,516,137,256.79           57.93%              29.87%
          留转以后年度分配利润                    455,755,095.29                 -                  -
         *以 2013 年末公司总股份数计算公司 2013 年度分红派息方案:以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 4.1 元(含税)现金股息。以 2013 年末公司总股份数 11,014,968,919 股计算,2013 年度现金股利计人民币 4,516,137,256.79 元。占公司 2013 年公司合并净利润的比例为 29.87%。未来公司将在 29.87%的基础上,稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。独立董事认为,公司 2013 年度利润分配及分红派息方案的制定符合公司章程及有关规定,充分考虑各类股东的利益,独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。公司过去三年的分红派息方案为:
             年份                                      分红派息方案
          2012 年度 以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 1.8 元(含税)现金股息
          2011 年度 以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 1.3 元(含税)现金股息
          2010 年度 以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 1.0 元(含税)现金股息公司过去三年现金分红情况:
                                                                                                  单位:人民币元
               现金分红金额       母公司           公司合并      占母公司净利 占公司合并净利 公司合并年度
    年份
                 (含税)         净利润            净利润         润的比例     润的比例        可分配利润
    2012 年度 1,981,400,770.62 5,613,873,212.56 12,551,182,392.23       35.29%         15.79% 30,056,422,494.32
    2011 年度 1,429,377,328.34 4,372,887,322.93 9,624,875,268.23        32.69%         14.85% 21,995,638,556.48
    2010 年度 1,099,521,021.80 3,083,108,153.24 7,283,127,039.15        35.66%         15.10% 15,321,861,067.94
         最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例                        45.93%10.选定信息披露媒体公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体为信息披露媒体。五、重要事项1. 重大诉讼、仲裁事项
    本年度公司无重大诉讼及仲裁事项。2. 重大收购及出售资产事项
    本年度公司无重大收购及出售资产事项。3. 重大关联交易事项2012 年 5 月 11 日公司 2011 年度股东大会决议,授权董事会决定在人民币 105.9 亿元以内,与华润集团有限公司及其关联公司(合称“华润”)继续展开合作,包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金,同华润深国投信
                                                   第 36 页托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权期限 1 年。报告期内,为满足上海虹桥 11 号项目发展的需要,公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥 11 号项目 39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙),双方共同开发上海虹桥 11 号项目。而汉威资本管理有限公司和华润深国投信托有限公司分别持有 51%和 49%股权的深圳市华威永盛企业管理有限公司,是深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙)的普通合伙人。2013 年 3 月 20 日公司 2012 年度股东大会决议,授权董事会决定与华润继续合作,授权期限调整为 2年,授权额度调整为每年累计总额不超过人民币 127 亿元(即不超过公司 2012 年度经审计净资产的20%)。报告期内,在授权范围内还未有新的合作事项实施。与华润合作事项有利于充分利用华润在金融方面的优势及平台,拓宽公司融资渠道,增强公司抗风险能力,提高资产回报水平。4. A 股股票期权激励计划情况(1)A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况经中国证券监督管理委员备案无异议,2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业股份有限公司A股股票期权激励计划(草案修订稿)》。公司A股股票期权激励计划开始实施。本次A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具,每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。股票期权行权的股份来源是公司向激励对象的定向增发。当公司和激励对象满足期权授予条件时,公司依据本计划向激励对象授予股票期权,自授权日起1年内有关期权均处于等待期,不得行权。之后被授予的期权分三个行权期进行行权,第一、第二和第三个行权期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%和30%。每个行权期,根据公司和激励对象是否满足行权条件,确定该行权期对应的股票期权是否获得行权的权利。未满足业绩条件而未能获得行权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作废。2011年4月18日,第十六届董事会第二次会议确认本次A股股票期权激励计划股票期权的授予条件成就,确定期权的授权日为2011年4月25日。第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表了意见。2011年5月9日股票期权授予登记完成,公司共向810名激励对象授予10,843.5万份股票期权。本次A股股票期权激励计划股票期权简称为“万科JLC1”,期权代码为“037015”。(2)A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序本次A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为8.89元,在股票期权有效期内发生派息、资本公积转增股本等事宜时,行权价格要根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案,向全体股东每10股派发现金1元(含税)。根据2011年第一次临时股东大会授权,董事会决议将股票期权行权价格调整为8.79元。2012年7月5日公司实施2011年度分红派息方案,向全体股东每10股派发现金1.3元(含税)。根据2011年第一次临时股东大会授权,董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整,调整后的行权价为8.66元。2013年5月16日公司实施2012年度分红派息方案,向全体股东每10股派发现金1.8元(含税)。根据2011年第一次临时股东大会授权,董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整,调整后的行权价为8.48元。(3)报告期A股股票期权激励计划股票期权行权情况根据2011年第一次临时股东大会授权,董事会确认公司本次股票期权第一个行权期和第二个行权期的行权条件已经成就。公司股票期权激励计划采用自主行权模式。2012年7月12日,期权激励计划进入第一个行权期。激励对象可在2012年7月12日至2014年4月24日期间的可行权日将其所持股票期权的40%进行行权。2013年5月29日,期权激励计划进入第二个行权期,激励对象可在2013年5月29日至2015年4月24日的期间可将其所持股票期权的30%进行行权。报告期内,共有19,415,801份期权行权,公司A股股份数量相应增加19,415,801股。此外因部分激励对象离职等原因,共有2,813,112份期权作废。截至报告期末,已授出但尚未行权的股票期权为70,938,299份。(4)实施A股股票期权激励计划对本报告期及以后各年度财务状况和经营成果的影响A股股票期权激励计划的推出,弥补了公司长期激励机制的缺位,建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制,将进一步完善公司的治理结构,增强公司竞争力。A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排,按照《企业会计准则第11号—股份支付》进行会计处理。在等待期内的每个资产负债表日,公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础,按照股票
                                           第 37 页
       期权在授权日的公允价值,将当期取得的激励对象服务计入成本费用,同时计入资本公积中。在股票期
       权的行权期内,公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日,根据行权的情
       况,结转确认资本公积。
       A股股票期权激励计划采用二叉树期权定价模型对授予的股票期权在授权日的公允价值进行评估,根据评
       估结果,第一个行权期的期权公允价值为8,879万元,第二个行权期的期权公允价值为9,428万元,第三个
       行权期的期权公允价值为11,098万元。
       本报告期,根据直线法,公司摊销第一、二、三个行权期的期权成本3581万元计入成本费用,同时公司
       资本公积增加3581万元。具体会计处理详见财务报告附注。
       详细情况请见公司2013年3月23日、4月9日、4月20日、5月10日和5月21日以及2012年7月12日在《中国证
       券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮网等发布的公告。
       5. 公司B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市情况
       2013年1月19日公司公布了万科企业股份有限公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易
       所有限公司主板上市及挂牌交易的方案,2月4日公司2013年第一次临时股东大会通过了有关方案。针对
       有关事项,2月7日公司取得了中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书,2月15日取得了香港
       联交所的受理函。2014年3月3日公司取得中国证券监督管理委员会下发的《关于核准万科企业股份有限
       公司到香港交易所主板上市的批复》(证监许可[2014]239号),公司B股转为境外上市外资股到香港交易
       所主板上市获得中国证券监督管理委员会核准。
       公司B股转换上市地在香港联交所上市有利于提升公司的国际知名度,有助于公司利用国际资源及市场加
       强核心竞争力。
       6. 重大合同及其履行情况
       (1)报告期内,本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司
       资产的事项。
       (2)报告期内,公司新增担保明细如下:
    序           担保人                 担保对象
                                                           担保金额             担保说明                担保起止日期          备注
    号     (万科所占权益比例)      (万科所占权益比例)
    深圳市万科房地产有限   东莞市新万房地产开发有       人民币 2,550   为人民币 5,000 万元银行借    2013 年 1 月 11 日至   已解除1
    公司(100%)             限公司(51%)                  万元           款提供公司权益比例的担保     2015 年 1 月 11 日
    广州市万科房地产有限   广州市万尚房地产有限公       人民币 1,122   为人民币 3,400 万元银行借    2013 年 1 月 16 日至2
    公司(100%)             司(33%)                      万元           款提供公司权益比例的担保     2015 年 12 月 5 日
                            宁波中万置业有限公司                        为 250 万元银行借款提供公    2013 年 1 月 25 日至
    宁波万科房地产开发有                                人民币 37.50
    3                           (49%,宁波万科房地产开                      司权益比例的担保             2014 年 12 月 5 日
    限公司(100%)                                        万元
                            发有限公司拥有 15%权益)
    北京万科企业有限公司   北京住总万科房地产开发       人民币         为人民币 100,000 万元借款    2013 年 5 月 17 日至4
    (100%)                 有限公司(50%)                50,000 万元    提供公司权益比例的担保       2016 年 5 月 17 日
                                                                                                                            继 承   担
                                                                                                                            保 对   象
    北京万科企业有限公司   北京凯德新铭房地产开发       人民币         为人民币 20,700 万元借款提   2011 年 9 月 30 日至   原 股   东5
    (100%)                 有限公司(100%)               20,700 万元    供公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日     方      担
                                                                                                                            保 ,   已
                                                                                                                            解除
    万科地产(香港)有限   Bestgain Real Estate (Hong   美元 89,450    为美元 80,000 万元债券本息   2013 年 3 月 13 日至6
    公司(100%)             Kong) Limited(100%)          万元           提供担保                      2018 年 3 月 13 日
                                                                                                                            报 告 期
                                                                                                                            末 实 际
    万科置业(海外)有限   WK Property Financial        港币 52,150    为港币 60,000 万元银行借款   2013 年 3 月 28 日至   借 款 港7
    公司(75%)              Limited(75%)                 万元           额度提供担保                  2015 年 12 月 28 日   币
                                                                                                                            52,150 万
                                                                                                                            元
                                                                                                     2013 年 4 月 16 日至
    万科置业(香港)有限   Wkdeveloper Sig I Private    新加坡币       为新加坡币 13,551 万元交易
    8                                                                                                    退出项目或项目清
    公司(100%)             Limited(100%)                13,551 万元    金额提供担保
                                                                                                     算日
                                                                                                                            报 告 期
                                                                                                                            末 新 增
    万科置业地产(香港)                                人 民 币 914   为人民币 20,678 万元银行借   2012 年 1 月 4 日至
    9                           太荣有限公司(100%)                                                                            借 款 人
    有限公司(100%)                                    万元           款额度提供担保               2014 年 1 月 4 日
                                                                                                                            民币 914
                                                                                                                            万元
                                                            第 38 页
                                                               美元 30,000
       万科地产(香港)有限                                                     为 37,500 万美元银行借款提   2013 年 9 月 12 日至
    10                              邦才有限公司                   万元+港币
       公司(100%)                                                               供担保                       2017 年 3 月 12 日
                                                               58,500 万元
       万科地产(香港)有限     Bestgain Real Estate Lyra      新加坡币         为 14,000 万新加坡元债券本   2013 年 11 月 6 日至11
       公司(100%)               Limited (100%)                 15,834 万元      息提供担保                   2017 年 11 月 6 日
       万科地产(香港)有限     Bestgain Real Estate Lyra      人民币           为人民币 100,000 万元债券    2013 年 12 月 4 日至12
       公司(100%)               Limited (100%)                 122,500 万元     本息提供担保                 2018 年 12 月 4 日
       深圳市万科房地产有限     深圳市万科滨海房地产有         人民币 5,000     为人民币 10,000 万元银行借   2013 年 12 月 6 日至13
       公司(100%)               限公司(50%)                  万元             款提供公司权益比例的担保     2016 年 12 月 5 日
                                                                                                             2013 年 12 月 16 日
       万科地产(香港)有限     Bestgain Real Estate Lyra      人民币           为人民币 100,000 万元债券
    14                                                                                                           至 2016 年 12 月 16
       公司(100%)               Limited (100%)                 112,150 万元     本息提供担保
                                                                                                             日
                                                                                                             2013 年 12 月 16 日
       深圳市万科房地产有限     万科前海公馆建设管理有         人民币           为人民币 48,000 万元银行借
    15                                                                                                           至 2016 年 12 月 16
       公司(100%)               限公司(100%)                 48,000 万元      款提供公司权益比例的担保
                                                                                                             日
          报告期内,公司及公司控股子公司新增担保(含反担保)人民币131.88亿元,解除担保人民币100.02亿
          元。截至报告期末,公司担保余额人民币143.20亿元,占2013年公司归属上市公司股东权益的比重为
          18.62%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币141.74亿元,公司及控股子公司
          对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币1.46亿元。
          报告期内,公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保。
          (3)报告期内,本公司不存在委托理财事项。
          (4)报告期内,公司获取项目有关情况请参见“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
          7. 独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见
          公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
          报告期内公司严格按照有关规定,规范公司对外担保行为,控制公司对外担保风险,没有违反《关于规
          范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要,
          担保决策程序合法、合理,没有损害公司及股东利益。
          8. 公司或持股5%以上股东及其他的承诺事项履行情况
          公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承
          诺:将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科,在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业
          竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时,保持中立。中国华润总公司始终履行其承
          诺。
          9. 投资者互动情况
          2013年公司保持与投资者密切的沟通。全年接待投资者来访约570次,参加境内外机构组织的大型投资者
          见面会69场,组织投资者见面会4场,进行网上路演3次。此外,还继续通过电话、电子邮件、网上互动
          平台等方式与投资者交流,聆听他们的意见,传递公司的信息,维护投资者和公司之间的长期信任关
          系。
          2013年公司获得福布斯杂志评出的“2013亚太地区最佳上市公司50强”,中国上市公司市值管理研究中
          心发布的2013年资本品牌价值百强,公司董秘获得《新财富》杂志评选的第九届金牌董秘,《中国证券
          报》评选的金牛最佳董秘,《董事会》评出的第九届“金圆桌奖”奖――最具创新能力董秘,《理财周
          报》评选的2013中国上市公司最佳董事会秘书。
          2013 年公司投资者接待主要情况如下:
                                                                                                                       谈论的内容及提供的
         类别          时间              地点               方式                         接待对象
                                                                                                                                资料
        BNP 活动       2013.1            香港               见面会      券商、基金等各类投资者                         (一)谈论的主要内
      野村证券活动     2013.1            香港               见面会      券商、基金等各类投资者                         容:
        瑞信活动       2013.1            香港               见面会      券商、基金等各类投资者                         1) 公司日常经营情
      巴克莱活动      2013.1             香港               见面会      券商、基金等各类投资者                              况;
      国泰君安活动    2013.1             深圳               见面会      券商、基金等各类投资者                         2) 公司发展战略;
                                                                                                                       3) 公司对行业变化
      里昂证券活动    2013.1             香港               见面会      券商、基金等各类投资者
                                                                                                                            的看法。
                                   香港、深圳(上
    年度业绩推介会    2013.2                               见面会      券商、基金、个人等各类投资者                   (二)提供的主要资
                                     海、北京)
                                                                     第 39 页
    里昂证券活动   2013.2          香港       见面会      券商、基金等各类投资者         料:
    瑞信证券活动   2013.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者         公司定期报告等公开
    摩根大通活动   2013.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者         资料。
    里昂证券活动    2013.3         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    巴克莱活动     2013.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞信证券活动    2013.3         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    申银万国活动   2013.3          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    中金活动     2013.4          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    星展唯高达活动   2013.4          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    汇丰活动     2013.4          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞银活动     2013.4          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    麦格理活动     2013.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动   2013.5          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    摩根斯坦利活动   2013.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    中信建投活动   2013.5          郑州       见面会      券商、基金等各类投资者
    韩国证券活动   2013.5          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    东方证券活动   2013.5          上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    申银万国活动   2013.5          厦门       见面会      券商、基金等各类投资者
    巴克莱活动     2013.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动   2013.5          上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    摩根大通活动   2013.6          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    国信活动活动   2013.6          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动   2013.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    招商证券活动   2013.6          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    中金活动     2013.6          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    申银万国活动   2013.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    华泰证券活动   2013.6          南京       见面会      券商、基金等各类投资者
    海通证券活动   2013.6          大连       见面会      券商、基金等各类投资者
    花旗活动     2013.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    美林活动     2013.7          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
                           香港、深圳(上
    中期业绩推介会   2013.8                     见面会      券商、基金、个人等各类投资者
                             海、北京)
    中金活动     2013.8          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞信活动     2013.8          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    花旗活动     2013.8          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    渣打活动     2013.8          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动    2013.8         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    国信证券活动    2013.9         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞银证券活动    2013.9         北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    麦格理活动      2013.9         北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    平安证券活动    2013.9         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    中信建投活动    2013.9         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    东兴证券活动    2013.9         上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    大和证券活动    2013.9         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动    2013.9         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    渣打活动      2013.9       新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者
    杰富瑞活动     2013.10         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞信活动     2013.10         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    申银万国活动   2013.11         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    高盛活动     2013.11         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    美林活动     2013.11         北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    花旗活动     2013.11         澳门       见面会      券商、基金等各类投资者
    摩根斯坦利活动   2013.11       新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者
    大和活动     2013.11         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    东方证券活动   2013.11         北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动   2013.11         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    宏源证券活动   2013.12         深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
                                                     第 40 页
    中金活动       2013.12         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    美林活动       2013.12         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    野村证券活动     2013.12         东京          见面会    券商、基金等各类投资者
    国金证券活动     2013.12         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
    招商证券活动     2013.12         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    海通证券活动     2013.12         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
    安信证券活动     2013.12         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    银河证券活动     2013.12         北京          见面会    券商、基金等各类投资者注:上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行,见面的投资者大多超过50家。
                              深圳、东莞、广                花旗银行、申银万国、国泰君安、中信证券、
                              州、佛山、珠                  瑞穗证券、瑞银证券、摩根大通、德意志银
                              海、三亚、福                  行、摩根斯坦利、内藤证券、中信建投证券、
                              州、厦门、长                  东兴证券、野村证券、中金、巴克莱、高盛高
                              沙、上海、嘉
                              定、无锡、苏                  华、国信证券、里昂证券、汇丰银行、上海证
                              州、南京、杭                  券、银河证券、瑞信证券、广发证券、高盛、
                              州、合肥、宁                  渣打银行、麦格理、中银国际、光大证券、长
                    报告期 波 、 温 州 、 北 小组或         江证券、中航证券、东方证券、招商证券、山
    接待券商                      京 、 唐 山 、 天 一对一      西证券、华泰证券、海通证券、凯基证券、富
                      内
                              津、沈阳、长                  邦证券、联昌证券、平安证券、民生证券、大
                              春、大连、鞍                  和证券、华创证券、国泰綜合证券、三星证券
                              山、青岛、济                  研 究 所 、 美 林 证 券 、 BNP 、 Jefferies 、 DBS
                              南、太原、武                  Vickers (HK) Ltd 、 Kim Eng 、 Chelsea
                              汉、成都、重
                              庆、西安、贵                  Securities Limited 、 China Galaxy International
                              阳、昆明、郑州                Financial等
                              等地
                                                            平安资产、东方证券资管、博时基金、南方基
                                                            金、融通基金、上投摩根基金、广发基金、易
                                                            方达基金、汇添富资产管理(香港)有限公
                                                            司、万家基金、泰康资产、华夏基金、嘉实基
                                                            金、大成基金、工银瑞信基金、中国人寿、景
                                                            顺长城基金、银华基金、海富通基金、华安基
                                                            金、汇添富基金、鹏华基金、华泰柏瑞基金、
                                                            国投瑞银基金、瑞典商业银行、禾其投资、山
                                                            西太钢投资有限公司、宝盈基金、泰达宏利基
                                                            金、招商基金、富国基金、挪威银行、申万菱
                                                            信基金、韩华资管、信荣证券、大信证券、
                                                            KTB 资管、现代证券、Leading 证券、新韩资
                                                            管、三星资管、Gil投顾、歌斐资产管理有限公
                              深圳、东莞、广                司、中国人保资产管理股份有限公司、新华资
                              州、佛山、珠                  管、华宝兴业基金、国投瑞银基金、太平洋保
                              海、三亚、福                  险、光大保德信基金、万家基金、中国人保、
                                                            摩根斯坦利华鑫基金、建信基金、群益投信、
                              州、厦门、长                  复华投信、淡马锡、台湾人寿、信达澳银基
                              沙、上海、嘉                  金、第一创业证券资产管理、淡马锡、摩根斯
                              定、无锡、苏                  坦利华鑫基金、三菱日联信托银行、Argyle
                                                            Street Management、Fidelity、Dodge & Cox、
                              州、南京、杭                  Matthews International Capital Management、
                              州、合肥、宁                  BEA Union、Templeton、RCM Asia Pacific
    接待基金、其他投                                            Limited、Myriad Asset Management、Capital
                    报告期 波 、 温 州 、 北 小组或
    资机构及个人投资                                            Research、Franklin Templeton Investments
                      内      京 、 唐 山 、 天 一对一      (Asia) Limited、Goldman Sachs Asset者
                              津、沈阳、长                  Management International、Keywise Capital
                              春、大连、鞍                  Management (HK) Limited、Lazard Asset
                                                            Management LLC、Morgan Stanley Investment
                              山、青岛、济                  Management Inc、Pictet Asset Management
                              南、太原、武                  SA、PLATINUM、Columbia Management、
                              汉、成都、重                  STICHTING、T Rowe Price、Lion Global
                                                            Investors、Baring Asset Management、Mirae
                              庆、西安、贵                  Asset Global、SAC Capital、Geosphere、
                              阳、昆明、郑州                Capital Land、Invesco、Aberdeen、Alliance
                              等地                          Bersntein、ACQ、Wellington Asset mgt、Libra
                                                            Capital Management (HK) Ltd、Zeal Asset、
                                                            Standard Pacific、Primero Investment Limited、
                                                            UG Funds、Chinarock Capital Management、
                                                            Neuberger Berman、EFMI、Prime Capital、
                                                            Value Partners、Seatown、Henderson Global
                                                            Investors、JP Morgan Asset、Asuka Corporate
                                                            Advisory、BT Investment、CIMB-Principal
                                                            Asset Management Berhad、Ashmore Group、
                                                            Financiere de l’Echiquier、Emerging Markets、
                                                            Amundi (HK)、Alphinity Investment、Brookside
                                                            Capital、Comgest、Hillhouse Capital Mgmt
                                                            Ltd、Invesco、Lloyd George Investment
                                                            Management、Harvest Global Investments
                                                             第 41 页
                                                   Limited、SFM HK Management、Kynikos
                                                   Associates、Manulife Asset Management、
                                                   Opportunity Asset Management、Newfoundland
                                                   Capital Management、SPX Gestao de
                                                   Recursos、Caisse De Depot Et Placement Du
                                                   Quebec、JK Capital Management Ltd、Orion
                                                   Asset Management、Crosby Advisors、
                                                   Tradewinds Global Investors、Trilogy Global
                                                   Advisors、AXA Investment Managers UK Ltd、
                                                   Legal & General Investment Mgt Ltd、Credit
                                                   Suisse Hedging-Griffo Servicos、Carnegie AM、
                                                   Engineers Pension Fund、VKR A/S、BI Asset
                                                   Management Fondsmaeglerselskab、Lundbeck
                                                   Foundation、GE Asest Management、Hermes
                                                   Investment Management、Schroders、Harris
                                                   Associates、Och-Ziff、PSE INVESTMENT、
                                                   JCP Investment Partners、Future Fund、Victoria
                                                   1522、American Century、Luminus
                                                   Management、Colonial First State Asset、APAC
                                                   Resources Capital、Tiger Management、LBN
                                                   Investment、Berhad、Antipodean Advisors、
                                                   Steadfast Capital、Viking Global、Lone Pine、
                                                   Neptune Investment Managemen、CIFM、
                                                   Norges Bank、Capital International、Blackrock
                                                   Investment UK、Morgan Stanley Investment
                                                   Management、PIMCO、Artha Capital、Tudor
                                                   Investment、First State、Henderson Global
                                                   Investors, Singapore、GSI Bermuda Ltd、Aeris
                                                   Capital AG、Clearbridge Advisors LLC、
                                                   Hermes Fund Mgrs Ltd、Old Mutual Asset Mgrs
                                                   (South Africa)(Pty) Ltd、Pioneer Investment
                                                   Mgmt Ltd、Tokio Marine Asset Mgmt Co Ltd、
                                                   United Overseas Bank、APG、Invus Group
                                                   Ltd、Amiya Capital LLP、Louis Dreyfus Inv
                                                   Group BV、Jupiter Asset Management、Stone
                                                   Harbour、HFT Inv Mgmt (HK) Ltd、Standard
                                                   Life Investments、F&C Asset Management、
                                                   Clough Capital Partners、Allianz、Heitman Real
                                                   Estate Secs LLC、Ashmore LLC、Prescient、
                                                   Wells Capital Management、Commonwealth
                                                   Bank of Australia、Maple-Brown Abbott
                                                   Limited、Merlon Capital Partners Pty Ltd、
                                                   Tyndall Asset Management Limited、Investec
                                                   Asset Management、Ubique Asset
                                                   Management、Franklin Local Funds等10. 公司债券相关事项2008年,公司发行有担保和无担保两个品种5年期固定利率公司债券,发行规模分别为人民币30亿元和29亿元,并于深圳证券交易所上市,证券代码分别为112005和112006,简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。报告期内,公司债券到期,公司兑付债券本金和第五年度的利息。“08万科G1”和“08万科G2”2013年8月29日于深圳证券交易所摘牌。11. 是否存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形12. 聘任、解聘会计师事务所情况2012年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)为公司2013年度会计师事务所。下表为公司聘请会计师事务所情况:
                 类型                  2013 年度             连续服务               2012 年度
    审计项目                                                    年限        审计单位           审计费用
                               审计单位       审计费用
    依据中国企业会计准则编制 毕马威华振                                  毕马威华振
                                                               13 年
    的集团合并财务报表       会计师事务所                                会计师事务所
                                          RMB8,500,000.00                                 RMB8,500,000.00
    依据国际财务报告准则编制 (特殊普通合                                (特殊普通合
                                                               21 年
    的集团合并财务报表           伙)                                        伙)
    签字会计师               李婉薇                              5      李婉薇
    签字会计师               温华新                              3      温华新上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
                                               第 42 页13. 报告期内,公司及公司董事、监事、高级管理人员无受监管部门处罚等情况六、股本变动及股东情况1.股本变动情况(1)公司股份变动情况表(截至 2013 年 12 月 31 日)
                                                                                                      单位:股
                                          2012 年 12 月 31 日         增减变动(+,-)       2013 年 12 月 31 日
               股份类别
                                           数量           比例          其他(注)            数量           比例
    一、有限售条件股份
    1.国家及国有法人持股
    2.境内法人持股
    3.境内自然人持股                18,402,673   0.17%              +5,425,588      23,828,261     0.22%
    4.外资持股
    有限售条件股份合计              18,402,673   0.17%              +5,425,588      23,828,261    0.22%
    二、无限售条件股份
    1.人民币普通股               9,662,194,977  87.87%            +13,990,213    9,676,185,190   87.85%
    2.境内上市外资股             1,314,955,468  11.96%                       0   1,314,955,468   11.94%
    无限售条件股份合计        10,977,150,445    99.83%            +13,990,213   10,991,140,658   99.78%
    三、股份总数                10,995,553,118 100.00%            +19,415,801   11,014,968,919 100.00%注:2012年公司部分高级管理人员任职情况变化,以及报告期内部分高级管理人员将其持有的A股股票期权行权,中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除和增加相应高级管理人员持有的限售股份,公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股份相应变动。限售股份变动情况表
                                                                                                               单位:股
                                       本年解除限售 本年增加限售
    股东名称       年初限售股数                                   年末限售股数       限售原因       解除限售日期
                                           股数         股数
    王石                    5,112,901               0      600,000       5,712,901       董事
    郁亮                    3,079,684               0    1,650,000       4,729,684 董事、高级管理人员
    丁福源                  1,513,806               0            0       1,513,806       监事
    孙建一                    519,177               0            0         519,177       董事
    周清平                     15,000               0            0          15,000       监事         中国证券登记
    丁长峰                  1,115,745               0      637,500       1,753,245   高级管理人员     结算有限责任
    解冻                    1,115,745               0      375,000       1,490,745   高级管理人员     公司深圳分公
    张纪文                  1,161,712               0            0       1,161,712   高级管理人员     司按规则增加
    莫军                    1,161,712               0      375,000       1,536,712   高级管理人员     或解除董事、
                                                                                                     监事和高管人
    肖莉                    1,085,137               0      375,000       1,460,137 董事、高级管理人员
                                                                                                     员持有的有限
    王文金                  1,007,693               0      660,000       1,667,693   高级管理人员       售条件股份
    周卫军                    778,549               0      408,900       1,187,449   高级管理人员
    毛大庆                          0               0      600,000         600,000   高级管理人员
    谭华杰                          0               0      480,000         480,000   高级管理人员
    杜晶                      735,812         735,812             -              0 原高级管理人员
        合计              18,402,673         735,812    6,161,400      23,828,261         -               -(2)股票发行与上市情况A.此前三年股票及衍生证券发行情况公司过去三年没有股票及衍生证券发行。2008 年发行的公司债券情况2008年9月2日,经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准,公司公布公司债券发行公告,向社会公开发行面值不超过人民币59亿元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种,均为5年期固定利率债券,其中无担保品种附在存续期限的第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。根据询价结果,有担保品种的票面利率确定为5.50%,无担保品种的票面利率确定为7.00%。2008年9月9日发行结束,有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元,无担保品种的最终发行规模为人民币29亿元。2008年9月18日,公司债券开始在深圳证券交易所上市交易,有担保品种和无担保品种的证券代码分别为112005和112006,简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。2011年8月,公司决定不上调“08万科G2”票面利率,“08万科G2”在存续期的最后两年票面利率维持7.00%不变。没有投资者选择回售“08万科G2”给公司。
                                                           第 43 页
    2013年9月,公司债券到期,公司兑付了债券本金和第五年度的利息。“08万科G1”和“08万科G2”
    2013年8月29日于深圳证券交易所摘牌。
    B.报告期内,因公司 A 股股票期权激励计划期权行权 19,415,801 份,公司 A 股股票数量因此增加
    19,415,801 股,公司股份份总数相应增加 19,415,801 股。
    C.截至报告期末公司无内部职工股
    2.股东情况介绍(截至 2013 年 12 月 31 日)
    (1)股东情况表
                                                                                                                     单位:股
                          741,806 户(其中 A 股 723,239 户,B                                    770,885 户(其中 A 股 752,643
    2013 年末股东总数                                              2014 年 3 月初股东总数
                                    股 18,567 户)                                                    户,B 股 18,242 户)
    前 10 名股东持股情况
                                                                                                              有限售      质押或
                                                       股东        持股                         年内股份变
                      股东名称                                                 持股总数                       条件股      冻结的
                                                       性质        比例                           动情况
                                                                                                                份        股份
                                                      国有法
    华润股份有限公司                                                 14.70%      1,619,094,766               0           0           0
                                                        人
    刘元生                                                其他         1.21%       133,791,208               0           0           0中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-
                                                       其他        0.97%       107,073,088      -32,310,395          0           0FH002 深
    HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA                 外资股
                                                                   0.95%       104,542,284        8,320,896          0           0
    GROWTH FD                                               东
    中国民生银行-银华深证 100 指数分级证券投资基金       其他         0.93%       102,964,303       11,974,911          0           0
    南方东英资产管理有限公司-南方富时中国 A50ETF         其他         0.74%        80,987,671       17,009,343          0           0
    博时价值增长证券投资基金                              其他         0.73%        80,596,744      -11,141,308          0           0新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-
                                                       其他        0.71%        77,728,549       77,728,549          0           0FH002 深
    中国工商银行-融通深证 100 指数证券投资基金            其他        0.68%        74,646,179      -28,452,884          0           0中国银行-易方达深证 100 交易型开放式指数证券投
                                                       其他        0.68%        74,486,614      -59,523,679          0           0资基金
    前 10 名无限售条件股东持股情况
                    股东名称                            持有无限售条件股份数量                           股份种类
    华润股份有限公司                                                    1,619,094,766                  人民币普通股(A 股)
    刘元生                                                                133,791,208                  人民币普通股(A 股)中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-
                                                                           107,073,088             人民币普通股(A 股)FH002 深HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA
                                                                           104,542,284             境内上市外资股(B 股)GROWTH FD
    中国民生银行-银华深证 100 指数分级证券投资基金                            102,964,303             人民币普通股(A 股)
    南方东英资产管理有限公司-南方富时中国 A50ETF                               80,987,671             人民币普通股(A 股)
    博时价值增长证券投资基金                                                    80,596,744             人民币普通股(A 股)新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-
                                                                            77,728,549             人民币普通股(A 股)FH002 深
    中国工商银行-融通深证 100 指数证券投资基金                                 74,646,179             人民币普通股(A 股)中国银行-易方达深证 100 交易型开放式指数证券投
                                                                            74,486,614             人民币普通股(A 股)资基金
                                                 上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办
       上述股东关联关系或一致行动的说明
                                                 法》规定的一致行动人。
    注:上述股东没有通过信用证券账户持有公司股票。
    (2)前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                                        单位:股
    序   有限售条件股      持有的有限售条件股               可上市                 新增可上市交易
                                                                                                          限售条件
    号     东名称                份数量                   交易时间                   股份数量
    1    王石                        5,712,901                                                          中国证券登记结
    2    郁亮                        4,729,684                                                          算有限责任公司
                                                          ——                           ——
    3    丁长峰                      1,753,245                                                          深圳分公司根据
    4    王文金                      1,667,693                                                          有关规定锁定董
                                                        第 44 页
    5      莫军                  1,536,712                                      事、监事和高管
    6      丁福源                1,513,806                                      人员持有的公司
    7      解冻                  1,490,745                                          股份
    8      肖莉                  1,460,137
    9      周卫军                1,187,449
    10     张纪文                1,161,712(3)控股股东和实际控制人情况公司不存在控股股东及实际控制人,报告期内该情况无变化。(4)第一大股东情况截至报告期末,华润股份有限公司持有公司 A 股股份 1,619,094,766 股,占公司股份总数的 14.70%,为公司第一大股东。华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公司,法定代表人为宋林先生,主要资产为香港华润(集团)有限公司 100%的股权及其他内地资产,主营业务包括对金融、保险、能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资;对商业零售企业(含连锁超市)、民用建筑工程施工的投资与管理;石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产;电子及机电产品的加工、生产、销售;物业管理;民用建筑工程的外装修及室内装修;技术交流。公司注册地点为深圳市南山区滨海大道 3001 号深圳湾体育中心体育场三楼,注册资本约 164.67 亿元。中国华润总公司持有华润股份有限公司 16,466,413,526 股国家股,占其股本总额的 99.9961%;中国华润总公司的全资子公司华润国际招标有限公司持有华润股份有限公司 650,000 股国有法人股,占其股本总额的 0.0039%。中国华润总公司注册资本约 116.94 亿元,主要资产为华润股份有限公司的股权,直属国务院国有资产监督管理委员会管理,法定代表人亦为宋林先生。第一大股东与公司股权关系的方框图如下:
                                         国务院国有资产
                                         监督管理委员会
                                                 100%
                                                            100%
                                         中国华润总公司
                                                             华润国际招标
                                                 99.9961%
                                                               有限公司
                                         华润股份有限公司
                                                            0.0039%
                                                 14.70%
                                             本公司七、董事、监事、高级管理人员及员工情况1.董事、监事、高级管理人员(1)基本情况及主要经历董事
                                               第 45 页王石,男,1951 年出生。1968 年参军,1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于兰州铁道学院给排水专业,本科学历。毕业后,先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心,任总经理。1988 年起任公司董事长兼总经理,1999 年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是 SOHU.com Inc.董事,华润置地有限公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司、现代传播控股有限公司的独立董事。2013 年起王石主席在剑桥大学彭布鲁克学院做访问学者。乔世波,男,1954 年出生。1983 年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业,大学学历。历任对外贸易经济合作部(现商务部)处长,华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理,华润石化(集团)有限公司总经理、董事长。2000 年任华润(集团)有限公司董事、助理总经理,期间先后兼任过华润创业有限公司副董事总经理,华润机械五矿(集团)有限公司董事长等职务。2003 年任华润(集团)有限公司董事副总经理,期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司董事长,华润水泥控股有限公司董事局主席,中国华源集团有限公司首席执行官,三九企业集团总经理等职务。2008 年任华润(集团)有限公司董事、总经理,期间曾兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁,华润创业有限公司主席,华润三九医药股份有限公司董事长,山东东阿阿胶股份有限公司董事长等职务。现任华润(集团)有限公司董事总经理,中国华润总公司总经理。2010 年起任万科董事,董事会副主席。郁亮,男,1965 年出生。1988 年毕业于北京大学国际经济学系,获学士学位。后于 1997 年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990 年加入万科;1996 年任公司副总经理;1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人;2001 年起任公司总经理。1994 年起任公司董事至今。现任公司总裁。孙建一,男,1953 年出生。毕业于中南财经大学金融专业,大专学历,高级经济师。1985 年任中国人民保险公司武汉分公司副总经理、党委委员。1990 年~2003 年历任中国平安保险公司总经理助理、副总经理、常务副总经理、执行董事等职。2003 年任中国平安保险(集团)股份有限公司执行董事、常务副总经理、副首席执行官。2008 年起任中国平安保险(集团)股份有限公司副董事长、副首席执行官。目前还任平安银行有限责任公司董事长,中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、平安养老保险公司董事。1995 年任万科董事,1997 年任常务董事,1998 年任副董事长,2001 年~2008 年任独立董事,2005 年任薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008 年起任万科董事,薪酬与提名委员会委员。肖莉,女,1964 年出生。1984 年毕业于武汉大学英国语言文学系,2000 年获中欧国际工商学院工商管理硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技资料进出口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994年加入万科,先后任总经理办公室副主任、主任,董事会办公室主任。1995~2009 年任公司董事会秘书。2004 年起任公司董事,2005 年起任董事会投资与决策委员会委员,2007 年起任公司执行副总裁。魏斌,男,1969 年出生。1992 年获中南财经大学审计专业学士学位;2001 年获暨南大学金融专业硕士学位。为中国高级会计师及高级审计师,中国注册会计师协会非执业会员。2001 年加入华润(集团)有限公司。现任华润(集团)有限公司总会计师、首席财务官兼财务部总监,华润创业有限公司、华润电力控股有限公司、华润置地有限公司、华润水泥控股有限公司、华润燃气控股有限公司及华润微电子有限公司之非执行董事,以及华润三九医药股份有限公司、山东东阿阿胶股份有限公司、华润双鹤药业股份有限公司董事。2013 年起担任公司董事,审计委员会委员。陈鹰,男,1970 年出生。1993 年获清华大学建筑管理学学士学位;2007 年获牛津大学工商管理学硕士学位。1993 年加入华润(集团)有限公司。1993 年至 2002 年任华润营造(控股)有限公司项目工程师、项目经理及采购部经理及执行董事;2002 年至 2011 年任华润置地(北京)股份有限公司董事总经理;2003 年至2006 年任华润置地有限公司董事。2011 年任华润(集团)有限公司战略管理部总经理。现任华润(集团)有限公司首席战略官,同时担任华润水泥控股有限公司、华润电力控股有限公司、华润创业有限公司、华润燃气控股有限公司、华润置地有限公司之非执行董事,以及华润医药集团有限公司、华润三九医药股份有限公司、华润双鹤药业股份有限公司之董事。2013 年起担任公司董事,投资与决策委员会委员。独立董事齐大庆,男,1964 年出生。毕业于美国密歇根州立大学管理学院,获会计学博士学位。拥有美国夏威夷大学的管理硕士学位及复旦大学的双学士学位(生物物理及国际新闻)。曾任职于香港中文大学、美国密歇根州立大学 EliBroad 管理研究院、美国东西方研究中心及新华社对外部特稿社。现任长江商学院教授、副院长,美国会计学会会员,多家 NASDAQ、纽约证券交易所及香港证券交易所上市企业独立董事。2008 年起任万科独立董事,薪酬与提名委员会召集人,审计委员会委员。
                                           第 46 页张利平,男,1958 年出生。1980 年毕业于北京外贸学院,1987 年获美国圣约翰大学国际事务及国际法律硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部,并先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公司行政总裁等职务。2004 年加盟瑞士信贷第一波士顿。现为瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中华区联合首席执行官。2010 年起任万科独立董事,投资与决策委员会召集人,薪酬与提名委员会委员。华生,男,1953 年出生。1982 年毕业于南京工学院(现东南大学)政治经济学专业,获学士学位,1985 年获中国社会科学院研究生院财政系硕士学位,持有武汉大学经济学博士学位,并先后在英国牛津大学和剑桥大学学习、研究和任教。现任东南大学经济管理学院名誉院长、教授、博士生导师,中国侨商联合会常务副会长,北京市侨联副主席。为 1986 年首批“国家级有突出贡献的专家”。是价格双轨制、国资体制、股权分置改革的主要提出者和推动者,曾获中国经济理论创新奖、孙冶方经济学奖。2011 年起任万科独立董事。罗君美,女,1954 年出生。1976 年毕业于加拿大 Mcgill 大学管理学系会计学专业,获商学士学位。曾任职加拿大蒙特利尔 RichterUsher&Vineberg 会计师事务所,现任罗思云罗君美会计师事务所有限公司的首席执业董事,罗思云会计师行东主。同时担任香港职业发展服务处有限公司主席及香港社会服务联会执行委员会委员,还任中国人民政治协商会议广东省政协委员。她是香港执业资深会计师、加拿大特许会计师、英国及韦尔斯特许会计师、澳洲资深注册会计师,香港注册税务师,曾任香港华人会计师公会会长,香港会计师公会理事,是香港女会计师协会有限公司创始会长。2009 年获授香港特别行政区太平绅士。2011 年起任香港上市新华汇富金融控股有限公司和多伦多证券交易所上市新华国际有限公司独立董事。2012 年起任万科独立董事。监事丁福源,男,1950 年出生。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油联合服务总公司、南海石油深圳开发服务总公司、海南华信集团公司。1990 年加入万科。1991 年 2 月任公司总经理办公室副主任;1991年 10 月任公司人事管理部经理;1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事会监事。1995年出任公司监事会主席至今。吴丁,男,1965 年出生。持有山西财经大学经济学学士学位、中欧国际工商学院工商管理硕士学位。1988 年加入中国华润总公司,1993 年加入华润(集团)有限公司,曾任华润集团企发部项目经理、华润(上海)有限公司董事长/总经理、华润置地有限公司副总经理。现任华润(集团)有限公司助理总经理、华润金融控股有限公司首席执行官,华润投资控股有限公司董事长、首席执行官,华润城市交通设施投资有限公司董事长,大同机械企业有限公司董事、汉威资本管理有限公司董事。2010 年起任万科监事。周清平,男,1969 年出生。1993 年毕业于湖南大学(原湖南财经学院)会计专业,大学学历,中国注册会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司,1995 年加入万科,任万科财务顾问有限公司财务经理,2000年任成都万科房地产有限公司财务总监,2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审计监察部总经理。高级管理人员郁亮,简历请见“董事”部分。丁长峰,男,1970 年出生。1991 年毕业于北京大学国际政治系,获学士学位;后于 1998 年获北京大学世界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市委党校。1992 年加入万科;1994 年任总经理办公室研究室副主任;1995 年任《万科周刊》主编;1996 年任万科东北经营管理本部总经理助理;1997 年任万科东北本部副总经理;1998 年任上海万科房地产有限公司副总经理;1999 年任公司企划部经理;2000 年任上海万科房地产有限公司总经理;2001 年起任公司副总经理。现任公司执行副总裁。解冻,男,1965 年出生。1987 年毕业于南京工学院无线电系,获学士学位;1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位;2007 年获上海交通大学管理学博士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996 年任公司人事部经理;2000 年任公司人力资源部总经理;2001 年任公司人力资源总监;2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁,2011 年起还担任深圳市海普瑞药业股份有限公司独立董事。张纪文,男,1967 年出生。1987 年毕业于清华大学建筑系,获学士学位。曾先后供职于贵州省建筑设计院、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、广州华恒设计公司、香港何显毅建筑师楼。2001 年加入上海万科房地产有限公司任副总经理;2003 年任公司设计总监;2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁。
                                           第 47 页莫军,男,1967 年出生。1991 年毕业于清华大学建筑系,获学士学位。1991 年加入万科。1996 年任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理;1999 年任深圳市万科房地产有限公司总经理;2000 年任北京万科总经理;2000 年任公司副总经理;2001 年任公司常务副总经理。2003 年离开万科,任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经理。2004 年重新加入万科,任副总经理。现任公司执行副总裁。肖莉,简历请见“董事”部分。王文金,男,1966 年出生。1994 年获中南财经政法大学硕士学位,中国注册会计师。曾先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。1999 年任公司财务管理部总经理;2002 年起任公司财务负责人;2004 年起任公司财务总监。现任公司执行副总裁。周卫军,男,1956 年出生。1988 年毕业于哈尔滨建筑工程学院建筑工程系工业与民用建筑工程专业,获学士学位;1999 年获长江商学院工商管理硕士学位。1980 年至 1993 年任职辽宁省鞍山钢铁学院基建办。1993 年加入万科,1993 年任沈阳万科总经理,2004 年任北京万科总经理,2007 年任公司副总裁、北京万科总经理,2009 年不再兼任北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。毛大庆,男,1969 年出生。注册建筑师。1991 年毕业于东南大学,获建筑学学士学位;2002 年毕业于同济大学,获管理学博士学位。1991 年至 1996 年先后供职北京住总公司,香港大隆集团、泰国协成昌集团和新加坡日建设计,1996 年加入新加坡嘉德集团,历任高级项目经理、首席代表、北京地区副总经理、环渤海区域总经理等职务。2009 年加入万科,任公司副总裁、北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。陈玮,男,1962 年出生。1984 年毕业于华东师范大学心理学系,获得学士学位;2000 年获得美国宾州州立大学人力资源发展硕士学位;2009 年毕业于哈佛大学商学院 AMP 项目。2000 年加入全球管理顾问公司合益集团(Hay Group, Inc. ),历任中国区董事总经理、大中华区总裁、东北亚区总裁、全球执委会委员,全球董事会执行董事。2014 年加入万科,任公司执行副总裁。陈玮还担任上海机场(集团)有限公司外部董事。谭华杰,男,1973 年出生。1993 年毕业于华中理工大学机械工程一系。2001 年加入万科,2003 年任客户关系中心经理,2004 年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。2008 年任公司董事会办公室主任,2009 年起任公司董事会秘书至今。(2)公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬和报告期内持股变化情况公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,保有和吸纳优秀人才”的理念。公司高级管理人员的薪酬,更是在市场调查的基础上,根据公司整体经营业绩情况确定。2013 年公司的业绩保持增长,在公司任职的高级管理人员的薪酬水平相应提升。未在公司任职的董事、监事的报酬由股东大会确定。报告期末在公司任职的 13 位董事、监事、高级管理人员 2013 年实际从公司获得的报酬合计 6,575 万元。未在公司任职的各位董事、监事中,乔世波、孙建一 2 位董事分别从公司实际领取董事酬金 15 万元;魏斌、陈鹰 2 位董事分别从公司实际领取董事酬金 11 万元;齐大庆、张利平、罗君美 3 位独立董事分别实际领取独立董事酬金 25 万元;吴丁监事实际领取监事酬金 15 万元。其中乔世波、魏斌、陈鹰、吴丁在华润股份有限公司之关联单位领取薪酬,王石在华润股份有限公司之关联单位华润置地有限公司领取独立董事酬金。各位董事、监事、高级管理人员获得的薪酬及相关情况如下:
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                                                                                                 授予股票    2013 年     2013 年末               缴纳      是否在股
                                                                                            变                                        从公司领
                                                                                                 期权份数    股票期权    授予股票                个人      东单位或
                                                                      年初        年末      动                                        取的税后
            姓名         职务        性别   年龄   任期起止日期                                              的行权份    期权可行                所得      其他关联
                                                                    持股数      持股数      原                                        报酬总额
                                                                                                               数         权份数                 税(万     单位领取
                                                                                            因                                        (万元)
                                                                                                                                                   元)       薪酬
             王石       董事会主席       男    63    2011.3~2014.3     6,817,201  7,617,201 (1)  6,600,000     800,000    3,820,000        904       686     是
             郁亮       董事、总裁       男    49    2011.3~2014.3     4,106,245  6,306,245 (1)  5,500,000   2,200,000    1,650,000        861       570     否
           丁福源       监事会主席       男    64    2013.3~2016.3     2,018,408  2,018,408  -      -            -           -             530       357     否
           乔世波     董事会副主席       男    60    2011.3~2014.3             0           0 -      -            -           -              15         3     是
           孙建一           董事         男    61    2011.3~2014.3       692,236    692,236  -      -            -           -              15         3     否
             魏斌           董事         男    45    2013.3~2014.3             0           0 -      -            -           -              11         2     是
             陈鹰           董事         男    44    2013.3~2014.3             0           0 -      -            -           -              11         2     是
           齐大庆         独立董事       男    50    2011.3~2014.3             0           0 -      -            -           -              25         3     否
           张利平         独立董事       男    56    2011.3~2014.3             0           0 -      -            -           -              25         3     否
             华生         独立董事       男    61    2011.3~2014.3             0           0 -      -            -           -               0         0     否
           罗君美         独立董事       女    60    2012.8~2014.3             0           0 -      -           —           —             25         3     否
             吴丁           监事         男    49    2013.3~2016.3             0           0 -      -            -           -              15         3     是
           周清平           监事         男    45    2013.3~2016.3        20,000     20,000  -      -            -           -             205       124     否
           丁长峰       执行副总裁       男    44    2011.3~2014.3     1,487,660  2,337,660 (1)  2,200,000     850,000      690,000        485       345     否
             解冻       执行副总裁       男    49    2011.3~2014.3     1,487,660  1,987,660 (1)  2,200,000     500,000    1,040,000        416       264     否
           张纪文       执行副总裁       男    47    2011.3~2014.3     1,548,950  1,548,950  -   2,200,000           0    1,540,000        556       404     否
             莫军       执行副总裁       男    47    2011.3~2014.3     1,548,950  2,048,950 (1)  2,200,000     500,000    1,040,000        468       332     否
                      董事、执行副
              肖莉                       女    50    2011.3~2014.3     1,446,849  1,946,849 (1)  2,200,000    500,000     1,040,000        405     275       否
                            总裁
            王文金      执行副总裁       男    48    2011.3~2014.3     1,343,591  2,223,591 (1)  2,200,000     880,000      660,000        514     266       否
            周卫军      执行副总裁       男    58    2011.3~2014.3     1,038,065  1,583,265 (1)  2,000,000     545,200      858,000        424     296       否
            毛大庆      执行副总裁       男    45    2011.3~2014.3             0    800,000 (1)  2,000,000     800,000      600,000        462     328       否
            谭华杰      董事会秘书       男    41    2011.3~2014.3             0    640,000 (1)  1,600,000     640,000      480,000        345     235       否
             合计             -          -      -          -         23,555,815 31,771,015   -  30,900,000   8,215,200   13,418,000       6717    4504       -注 1:报告期内,股票期权激励对象将其持有的部分 A 股股票期权行权,其持有的 A 股数量相应增加。注 2:截至 2013 年 12 月 31 日,公司 A 股股票期权的行权价 8.48 元,A 股股票收盘价 8.03 元。注 3:报告期内郁亮、丁福源、解冻、肖莉因为公益捐赠,缴纳的个人所得税有抵减。
                                                                                 第 49 页(3)报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因报告期内,王印先生、蒋伟先生向董事会递交申请,辞去董事职务。公司 2012 年度股东大会选举魏斌先生、陈鹰先生为第十六届董事会董事。报告期后,第十六届董事会决议聘任陈玮先生为公司执行副总裁。2.公司员工数量、专业构成截至 2013 年 12 月 31 日,公司共有在册员工 35,330 人,较上年增长 13.9%,平均年龄为 31.3 岁。其中房地产开发系统共有员工 6,959 人,较上年增长 14.5%,平均年龄 31.9 岁,平均司龄 3.6 年。学历构成如下:博士占 0.3%,硕士占 16.6%,本科占 69.5%,大专占 11.7%,大专以下占 1.9%,本科及其以上学历占地产总人数的 87.1%。专业构成如下:市场营销和销售人员 982 人,占 14.1%,较上年下降2.7%。专业技术人员 4,151 人,占 59.3%,较上年增长 17.0%。其中工程人员 2,441 人,占 35.0%;设计人员 836 人,占 12.0%;成本管理人员 356 人,占 5.1%;项目发展人员 518 人,占 7.4%。管理类员工1,826 人,包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员,占26.1%,较上年增加 19.8%。物业管理系统共有员工 27,648 人,较上年增加 11.8%,平均年龄 29.0 岁,平均司龄 2.4 年。员工学历构成如下:硕士占 0.4%,本科占 9.8%,大专占 20.6%,大专以下占 69.2%。大专及其以上学历占物业总人数的 31.3%。商业服务系统共有员工 723 人,平均年龄 30.9 岁,平均司龄 1.7 年。员工学历构成如下:硕士占 5.7%,本科占 26.1%,大专占 18.4%,大专以下占 49.8%。大专及其以上学历占总员工数的 50.2%。
                                            第 50 页八、公司治理1.对照上市公司治理规范性文件的情况说明作为中国内地首批上市企业之一,公司遵循简单、透明、规范、责任的价值观,严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的要求,不断完善公司治理,规范公司运作。公司不存在因部分改制等原因而形成的同业竞争和关联交易等问题。公司的治理现状与中国证监会有关要求不存在差异。遵照公司《内幕信息及知情人管理制度》和有关规定,公司严格内幕信息的防控,报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。2007 年以来,公司积极开展公司治理专项活动。作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司,2013 年公司继续按“实质内控”导向,有计划地进行内部控制体系建设,继续根据每月的内控工作主题,推动专业领域的内控工作,并展开内控检查,推荐最佳内控实践。根据公司境内上市外资股转换上市地到香港联交所上市的需要,公司结合香港联交所等境外上市规范的要求,进一步完善公司治理和内部控制。2013 年公司入选中央电视台、深圳证券交易所央视 50 治理领先指数,并获得《董事会》评选的第九届“金圆桌奖”奖――最佳董事会奖,《理财周报》评选的 2013 中国主板上市公司最佳董事会,《每日经济新闻》评选的 2013 年中国上市公司口碑榜最佳内部治理上市公司。公司将继续遵循“专业化+规范化+透明度”的原则,不断提高公司治理水平。2.公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开,保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向华润股份有限公司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。3.股东大会情况1)2013 年第一次临时股东大会公司 2013 年第一次临时股东大会会议通知于 2013 年 1 月 19 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com 刊登,A 股股东的股权登记日为 2013 年 1 月 24 日,B 股股东确认的最后交易日为 2013 年 1 月 24 日,股权登记日为 2013 年 1 月 29 日。本次股东大会现场会议于 2013 年 2 月 4 日下午 15:00 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举行。通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2013 年 2 月 4 日上午 9:30~11:30,下午 13:00~15:00;通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为 2013 年 2 月 3 日下午 15:00 至 2013 年 2 月 4 日下午 15:00。亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和网络投票的股东共 710 人,代表股份5,230,061,232 股,占公司有表决权总股份的 47.53%。其中,A 股股东共 364 人,代表股份 4,379,677,119股,占公司 A 股有表决权总股份数的 45.21%;B 股股东共 346 人,代表股份 850,384,113 股,占公司 B 股有表决权总股份数的 64.67%。本次股东大会审议并通过了关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易方案的议案、关于授权董事会及其授权人士全权办理本次境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关事宜的议案、关于公司转为境外募集股份有限公司的议案、关于《万科企业股份有限公司章程(A+H)》的议案、关于公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市及挂牌交易相关决议有效期的议案。本次股东大会决议公告 2013 年 2 月 5 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港 IRasia.com。2)2012 年度(第 25 届)股东大会公司 2012 年度股东大会会议通知于 2013 年 2 月 28 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com 刊登,A 股股东的股权登记日为 2013 年 3 月 11 日,B 股股东确认的最后交易日为 2013 年 3 月 11 日,股权登记日为 2013 年 3 月 14 日。本次股东大会现场会议于 2013 年 3 月 20 日下午 14:30 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举行。通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2013 年 3 月 20 日上午 9:30~11:30,下午13:00~15:00;通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为 2013 年 3 月 19 日下午 15:00 至 2013 年3 月 20 日下午 15:00。亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和网络投票的股东共 710 人,代表股份 4,812,859,050 股,占公司有表决权总股份的 43.73%。其中,A 股股东共 419 人,代表股份4,279,227,047 股,占公司 A 股有表决权总股份数的 44.16%;B 股股东共 291 人,代表股份 533,632,003股,占公司 B 股有表决权总股份数的 40.58%。
                                              第 51 页本次股东大会审议并通过了(1)2012 年度董事会报告;(2)2012 年度监事会报告;(3)2012 年度报告及经审计的财务报告;(4)2012 年度利润分配及分红派息方案;(5)关于 2013 年度续聘会计师事务所的议案;(6)关于继续与华润继续合作的议案。会议还以累积投票的方式选举丁福源、吴丁为公司第八届监事会监事,选举魏斌、陈鹰为公司第十六届董事会董事。本次股东大会决议公告 2013 年 3 月 21 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港 IRasia.com。4.独立董事履行职责情况2013 年,各位独立董事勤勉履职,出席董事会会议,听取公司汇报,参加专业委员会讨论,审阅董事会文件,并在公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市方案、关联交易、高管薪酬、补选董事、聘任高级管理人员、聘请会计师事务所、内部控制、对外担保情况、衍生品投资以及会计处理等方面发表独立意见,提出建设性的建议。2013 年各位独立董事出席董事会会议、专业委员会会议以及参与董事会和专业委员会通讯表决的情况如下:
                                                                                             单位:次
                 本年                                  签署通讯表决议案 应出席专业委 出席专业委员 出席股东
    独立董事姓名              亲自出席   委托出席   缺席
             董事会次数                                含专业委员会议案 员会会议         会会议    大会情况
    齐大庆           4         3          1        0             15             8            8           0
    张利平           4         3          1        0             15             3            3           0
    华生           4         4          0        0             14             0            0           0
    罗君美           4         4          0        0             14             6            6           15.对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况高级管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础上,根据年度目标的达成情况来确定,既包括对公司当期业绩的考核,也兼顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程、员工发展、健康管理等多个维度。在各个维度,公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和员工满意度数据,均来自独立第三方调查。董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。公司总裁的经营业绩由董事会进行考核。公司管理人员薪酬,由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况,并考虑同行业收入水平后确定。对于公司总部高级管理人员,主要考核公司整体业绩状况、管理人员的岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。对于各一线公司负责人,主要考核其所负责一线公司的业绩状况、其岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。2010 年,为落实股东导向,推动经营决策与股东利益的一致性,鼓励持续创造优于社会平均水平的业绩,公司对整体薪酬体系进行调整,减少销售奖、年度利润奖计提比例,引入基于 EP(经济利润)作为考核指标的经济利润奖金制度,形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和经济利润奖金相结合的完善薪酬结构体系。2013 年,基于鼓励真实价值创造的导向,公司又对销售奖、年度利润奖和经济利润奖金的计提口径和发放方式等细节进行了一些调整,并在原有销售奖的基础上引入月度奖金,进一步完善薪酬结构体系。固定薪酬面向全员,根据岗位重要性和员工基本生活需要确定,职位越高,固定薪酬在全部收入中占比越低。销售奖分为季度奖和月度奖。季度奖面向全员,并向普通员工倾斜,根据实际销售情况,每季度计提、发放一次;月度奖面向一线公司专业序列人员,根据实际销售情况,每季度计提、每月发放。年度利润奖面向全员,根据年度利润,每年计提、发放一次。经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献人员。以公司当年实现的经独立第三方计算的 EP 作为业绩考核指标和提取或扣减基数,采取正负双向调节机制,按固定比例提取或扣减经济利润奖金;即如果当年公司 EP 为正数,则在指定的奖金账户中按规定比例增加相应额度的奖金;如果当年公司 EP 为负数,则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。在每年年度报告获董事会批准后,公司根据 EP 计算结果报告,将当年经济利润奖金划拨至奖金账户或从奖金账户中将相关资金拨回至公司账户,完成当年奖金账户的调整。年内以该时点奖金账户上资金余额为基数,按照 40%的比例提取用于发放的奖金。用于发放的奖金分为两部分:一部分作为集体奖金递延支取,该部分奖金的具体金额不明确到个人,奖金按照本方案的规定统一管理,并附加约束条款;集体奖金之外的奖金为个人奖金,当期领取。每年集
                                                第 52 页体奖金占全部用于发放的奖金的比例由总裁提出方案,经董事会主席批准,报薪酬与提名委员会通过。集体奖金可委托第三方机构进行管理,并获取投资收益。如集体奖金的奖励对象在递延期内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受重大损失的行为等情况,其支取资格将被部分甚至全部剥夺。担任董事、监事或高级管理人员的奖励对象的集体奖金,递延时间到奖励对象不再担任董事、监事或高级管理人员职务之日止,之后的下一年度起激励对象可申请分批支取其集体奖金;其他奖励对象的集体奖金,在其成为集体奖金奖励对象的前三年内不能实际支取,从第四年开始,奖励对象可以按规定逐年支取一定金额的集体奖金。报告期内,公司根据经济利润奖金方案提取 2012 年度经济利润奖金 43,704.0 万元,实际支付给奖励对象的经济利润奖金 32,207.7 万元。九、监事会报告过去的一年,第七届监事会任期结束,股东大会和职工代表选举原有的三位监事继续服务。新一届监事会深感信任,更加努力遵照《公司法》、公司章程等有关规定履行职务,希望不负股东和员工的所托。这一年监事会的主要工作如下:1.监事会召开会议和进行决议的情况2013年监事会共召开四次会议,有关会议及决议情况如下:(1)2013年3月9日召开第7届监事会第13次会议。会议审议并通过了关于计提和核销2012年度资产减值准备情况的议案、2012年度经审计财务报告、关于历次募集资金2012年度存放及使用情况的专项说明、2012年度内部控制自我评价报告、2012年度利润分配及分红派息预案、关于2013年度续聘会计师事务所的议案、2012年度监事会报告、2012年度报告和摘要、2012年度社会责任报告、关于继续与华润合作的议案、关于提名丁福源先生和吴丁先生为第八届监事会监事候选人的议案和关于召开2012年度股东大会的议案。其后在公司2012年度股东大会上,丁福源先生和吴丁先生当选第八届监事会监事,而公司职工委员会继续推选周清平先生为第八届监事会职工代表监事。(2)2013年4月19日召开了第8届监事会第1次会议,会议选举丁福源为第八届监事会主席,并审议通过了2013年第一季度报告和财务报表、关于A股股票期权激励计划第二个行权期行权条件成就的议案。(3)2013年8月5日第8届监事会召开第2次会议,会议审议并通过了2013年半年度报告、财务报表及半年度报告摘要,关于2013年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。(4)2013年10月28日召开的第8届监事会第3次会议审议并通过2013年第三季度报告和财务报表。2.监事会巡查和巡视情况2013年监事会继续结合公司发展和内部控制的现状,针对不同类型的一线公司,邀请公司顾问开展检查和巡视工作。年内,监事会巡视了烟台、青岛、济南、武汉、温州及郑州等地产及物业公司,通过现场走访、约谈、座谈等形式,对一线地产和物业公司经营和财务情况、管理层履职情况、主要业务环节的风险控制以及员工权益保护等情况进行检查和督导,督促各公司完善内控制度建设。监事会还安排了各公司员工职业底线培训,进行职业道德风险教育。3.监事会对公司有关事项的独立意见(1)公司依法运作情况:年内监事会成员继续通过列席董事会会议,审阅专项报告,以及现场巡视、访谈等方式对公司运行情况进行监督。对照各项规定,监事会认为,公司决策程序规范,内部控制有效,公司董事及高级管理人员勤勉履职,没有违反法律、法规和公司章程及损害公司和股东利益的行为。监事会审阅了公司2013年度内部控制自我评价报告和毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)内部控制审计报告,认为报告如实反映了公司治理和内部控制的现状,同意公布有关报告。(2)检查公司财务的情况:报告期内,监事会认真履行检查公司财务状况的职责,对公司经营和风险情况进行监控,并对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告如实反映了公司的财务状况和经营成果。(3)募集资金使用情况:监事会继续对公司2007年度公开增发A股股票募集剩余资金的存放和使用情况进行检查,并审阅了毕马威华振会计师事务(特殊普通合伙)所出具的历次募集资金2013年度存放与使用情况的专项说明的鉴证报告,认为募集资金的管理和使用规范。报告期内,公司境外子公司在海外分别发行了8亿美元5年期公司债券、1.4亿元新加坡币4年期公司债券、10亿元人民币5年期公司债券、10亿元人民币3年期公司债券。监事会关注了有关债券的发行和资金的使用情况,未发现违规现象。(4)股权激励情况:监事会对公司A股股票期权激励计划实施情况进行了监督,认为股票期权激励计划第二个行权期条件达成、股票期权行权价格调整等有关决策程序规范合理。监事会对期权激励计划第二
                                           第 53 页个行权期可行权的激励对象名单进行了核实,认为激励对象的资格合法、有效。(5)重大资产收购和出售情况:公司年内无重大资产收购及出售。监事会关注到报告期内公司作为基石投资者,参与了徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行,有关决策履行了必要的程序,未发现有违规行为。(6)关联交易情况:2013年2月,为满足上海虹桥11号项目发展的需要,在2011年度股东大会授权范围内,公司之全资子公司上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥11号项目39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙),双方共同开发上海虹桥11号项目。深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙)是公司第一大股东华润股份有限公司的关联公司,有关交易构成关联交易。监事会对有关交易情况进行了审查,认为交易符合股东大会授权,交易条件公允,决策程序符合《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有关规定,未损害其他股东的利益。除此之外,2013年公司无其他关联交易发生。(7)公司2013年第一次临时股东大会通过了公司公布了境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易方案等有关议案,目前有关方案监管机构还在审核中。境内上市外资股转换上市地到在香港上市有助于公司完善治理,推动公司的国际化战略,监事会也关注有关事项的进展情况,希望公司能尽快推进完成有关工作。面向未来,监事会丁福源主席即将告别监事会,借此机会也向他21年来的监事会服务表示感谢。希望第八届监事会在新的主席带领下,更加勤勉履职,为公司发展做出更多贡献。十、内部控制情况在董事会、管理层及全体员工的持续努力下,公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系,从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制,为公司经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。公司坚持以风险导向为原则,进一步加强覆盖总部、各子公司及各业务部门的三级自我评估体系,并全部纳入评价范围,持续组织总部各专业部门及各子公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。(一)内部控制评价范围公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督;纳入评价范围的主要业务包括销售、成本、资金、采购、投资、对子公司管理、关联交易、对外担保、募集资金、信息披露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价。(二)内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,结合本公司的经营管理实际状况,组织开展内部控制评价工作并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求,结合公司规模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素,区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制,采用定量和定性相结合的方法,研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准,并与以前年度保持一致。公司确定的内部控制缺陷认定标准如下:1.财务报告内部控制缺陷认定标准公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下(不同量化指标采用孰低原则确认缺陷):
      定量标准           一般缺陷             重要缺陷            重大缺陷
                                         合并会计报表经营收
                    潜在错报金额<合并                         潜在错报金额>合
    经营收入潜在错                         入的 0.5%<潜在错报
                    会计报表经营收入的                        并会计报表经营收
    报金额                                 金额≤合并会计报表
                    0.5%                                      入的 1%
                                         经营收入的 1%
                                           第 54 页
                                         合并会计报表利润总
                    潜在错报金额<合并                         潜在错报金额>合
    利润总额潜在错                         额的 1.5%<潜在错报
                    会计报表利润总额的                        并会计报表利润总
    报金额                                 金额≤合并会计报表
                    1.5%                                      额的 3%
                                         利润总额的 3%
                                         合并会计报表资产总
                    潜在错报金额<合并                         潜在错报金额>合
    资产总额潜在错                         额的 0.5%<潜在错报
                    会计报表资产总额的                        并会计报表资产总
    报金额                                 金额≤合并会计报表
                    0.5%                                      额的 1%
                                         资产总额的 1%公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下:重大缺陷:公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件;公司审计委员会和内部审计机构未能有效发挥监督职能;注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计报告。重要缺陷:公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求,导致财务报表出现重要错报;公司以前年度公告的财务报告出现的重要错报需要进行追溯调整。一般缺陷:未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。2.非财务报告内部控制缺陷认定标准公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影响的范围等因素来确定,公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下:
       缺陷类型                         直接财产损失金额
       重大缺陷     直接财产损失金额 >合并会计报表资产总额的3‰
                    合并会计报表资产总额的1‰<直接财产损失金额≤合并会计报
       重要缺陷
                    表资产总额的3‰
       一般缺陷     直接财产损失金额 <合并会计报表资产总额的1‰公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下:重大缺陷:重要业务缺乏制度控制或制度体系失效;信息系统的安全存在重大隐患;内控评价重大缺陷未完成整改。重要缺陷:公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效;信息系统的安全存在隐患;内控评价重要缺陷未完成整改。一般缺陷:未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。(三)内部控制具体评价结果A. 内部环境① 治理结构
    公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构和议事规则,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会 11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人,涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议,以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责,除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外,还通过组织对子公司的巡视,加强对各子公司业务监督。管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项,主持企业日常经营管理工作。
    公司坚持与大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开,保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。② 机构设置及权责分配
    公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构,明确职责权限,将权利与责任落实到各责任单位。
    董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会,审计委员会负责审查企业内部控制,监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况,指导及协调内部审计及其他相关事宜
                                           第 55 页等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
    公司在内控责任方面明确各子公司第一负责人为内控第一负责人,落实各一线公司各部门的内控责任,在总部统一的管理框架下,自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内控宣传培训工作,提升各级员工的内控意识、知识和技能。
    公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作,通过梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等,组织总部、各子公司、各业务部门进行自我评估及定期检查,推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各子公司均设有内控专员等相关内控管理岗位,负责本单位内部控制的日常管理工作。③ 内部审计
    公司审计监察部负责内部审计及内部监察工作,通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务,评价内部控制设计和执行的效率与效果,对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查,促进公司内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷,依据问题严重程度向监事会、审计委员会或管理层报告,并督促相关部门采取积极措施予以整改。④ 人力资源政策
       公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策,将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员工的重要标准,切实加强员工培训和继续教育,不断提升员工素质。
       人力资源部每年制定相关培训计划,组织具体培训活动,培养专业人员全面的知识和技能。
       为进一步完善万科职业道德风险防范体系,公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站,用于宣传万科的反舞弊政策,收集各类举报信息,预防和发现职务舞弊。公司还建立了全体员工的潜在利益冲突申报平台,发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度,并对员工购置万科物业的情况进行公示。⑤ 企业文化
    公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观,倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念,专注于为客户提供优质的生活空间和服务,充分尊重人才,追求开放透明的体制和公平的回报,积极促进公司业绩的持续增长和市场地位的提升,推动公司向绿色企业转型,在投资者、客户、员工等各方面,实现产品和服务的均好发展。
    公司高度重视企业文化的宣传和推广,每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动,由公司管理层进行公司目标和价值观的宣讲。在任用和选拔优秀人才时,把持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。B. 风险评估
       为促进公司持续、健康、稳定发展,实现经营目标,公司根据既定的发展策略,结合不同发展阶段和业务拓展情况,全面系统持续地收集相关信息,及时进行风险评估,动态进行风险识别和风险分析,并相应调整风险应对策略。
       公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究,并采用定量及定性相结合的方法进行风险分析及评估,为管理层制订风险应对策略提供依据。
       2013 年度,面对复杂的市场形势及各种新的挑战,公司着重于提升专业能力和管理效率,致力改善经营质量,促进公司发展由规模速度型向质量效益型转变。报告期内,公司坚持稳健的经营策略,发挥“战略纵深”优势,综合运用各种渠道,以合理的价格获取优质的土地资源,“量出为入”进行存货管理。与此同时,公司严格控制成本,积极开展成本对标,不断深入推动成本适配;加强费用预算管理和监督,并积极拓展融资渠道,应对可能出现的风险,保障各城市和区域的均衡发展,持续提升为股东创造价值的能力。C. 控制活动
    本公司的主要控制措施包括:① 职责分离控制
       公司在岗位设置按照职责分离的控制要求,形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。② 授权审批控制
       公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程,明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和相应责任。公司及各子公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的效率和效果。③ 会计系统控制
       公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度,建立了规范的会计工作秩序,制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度,加强公司会计管理,提高会计工作的质量和水平。与此
                                           第 56 页同时,公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善,财务核算工作全面实现信息化,有效保证了会计信息及资料的真实、完整。④ 财产保护控制
    公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度,通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理,坚持采取定期盘点以及账实核对等措施,保障公司财产安全。⑤ 预算控制
    公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制,明确各责任单位在预算管理中的职责权限,规范预算的编制、审定、下达和执行程序,并通过对营运计划的动态管理强化预算约束,评估预算的执行效果。⑥ 绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作,坚持客观公正、规范透明、绩效导向原则,按期组织季度考核年度考核,使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队优化、薪金福利调整等提供决策依据。
    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用,并重点关注销售、成本、资金、采购、投资等高风险领域,同时对各种业务及事项实施有效控制,促进内部控制有效运行。① 销售2013 年度,公司持续深化销售管理各方面业务的管控措施。在项目销售管理方面,公司修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制度,遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则,通过销售管理平台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录;在营销风险管理方面,公司发布《营销风险自查指引表》等制度,进一步推进销售法律风险检查和防范工作,规范销售行为;在营销实际业务审批流程方面,所有业务操作均需履行公司设定的审批流程,其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后方可实施。② 成本
    公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括公司《房地产开发企业成本核算指导》等在内的成本管理制度,不断推动成本适配,实施成本对标管理,严格管控成本。公司使用成本管理软件,对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。各公司财务部和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作,保障子公司动态成本数据准确性,总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。③ 资金
    公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科集团资金业务操作细则》等在内的制度,明确公司资金管理、结算要求,加强资金业务管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金管理部审批确认;所有对外融资也由资金管理部统一安排,经各级负责人审批后方可进行;付款方面,公司主要经营付款由资金管理部统一结算。同时,资金管理部通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计划性,并对子公司的资金计划完成情况进行跟踪,及时调整资金安排。④ 采购
    公司采购管理部负责采购业务的管理控制。公司制定包括《万科集团工程款支付管理规定》、《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度,以规范采购业务操作,加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式,兼顾采购的效益、效率和规范性,并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方式,严格进行资质预审、经济标和技术标评审,在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商,以保证采购成本和质量的合理性;通过集中采购,整合内部需求和外部资源,最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益;通过战略合作,在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上,与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系,以达到最优采购绩效;公司各子公司均使用采购平台,有效提高了采购效率和透明度。本年优化了供应商管理和分级体系,将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估分级挂钩,确定了万科集团合格供应商名录,继续加大对项目采购规划、采购计划的管理力度,同时在采购付款环节,公司加强了对支付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估,以保证付款的准确性及合理性。⑤ 重大投资
    公司战略投资营销运营管理部负责管控投资业务,目前已制定了包括《万科集团新项目发展制度》、《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度,定期发布投资策略并使用新项目决策平台对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略,重点考虑价格的合理
                                          第 57 页性和风险的可控性,严格评估项目收益的可行性,通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控,确保新项目获取安全、合法、审慎、有效。公司总部把握投融资战略和原则,统筹资源配置及风险管控,主导非普通项目、新进入城市、非传统住宅业务的投资决策,所决策新项目经总部相关专业部门联合评审后,报由公司管理层组成的公司投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策;项目投资金额超过公司董事会对公司授权的,需在报董事会决议通过后方可实施。⑥ 对子公司的管理
    公司构建了总部、区域、一线的三级架构体系。在三级架构体系下,总部对区域本部和子公司的授权和职责划分坚持职责分离原则;总部各专业部门统一制定相关制度,对一线公司进行专业指导;并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段,检查、监督公司各层级职责的有效履行。
    (1)公司对子公司的设立、转让、注销等业务实施控制,制定了包括《法人事项管理办法》在内的一系列管理制度,建立法人信息系统平台,实现信息化管理,规范各项股权变更业务的控制流程。对于超过公司董事会授权范围的子公司设立、对外转让股权、子公司注销清算等业务,除履行公司内部审批程序外,还需报公司董事会审议通过后方可加以实施;对于董事会授权公司管理层决策的法人事项则在管理层履行决策后,报董事会备案。
    (2)重大事项报告与审议方面,公司建立了统一规范的报告渠道和方式,已制定了《信息管理办法》,建立各类定期、不定期专题办公会议制度,以及时把握公司的整体经营状况,决策重大经营管理事项。子公司定期向总部上报各类经营信息,对临时重大事项,即时向区域或总部相关职能部门专项报告。
    (3)财务核算管理方面,各子公司执行统一的会计政策,总部财务与内控管理部制定并修订了包括《会计管理及核算规范》、《内部往来、内部交易核算规范》等一系列财务核算管理制度,指导子公司的财务核算工作。财务报告期末,各子公司须按照总部财务与内控管理部发布的“结算通知”要求报送各项财务报表及管理报表,每季度末由总部财务与内控管理部对各子公司的核算质量进行考核与评价。
    (4)日常经营管理方面,公司相关部门制定了《地产公司奖励制度》、《计息负债率管理办法》、《资本投资与融资管理办法》等,分别从激励考核、资本与负债管理、、新项目投资资金管理、内外部融资管理等方面规范子公司资本投资、融资及运营管理等经营行为,以保证公司经营导向的贯彻落实。
    (5)对于新并购的子公司,公司积极加强业务整合,通过应用公司统一的内部信息系统平台,实现信息及时沟通及传递。与此同时,公司还通过企业文化宣讲、内部培训、内部交流等方式,促进加快企业融合进程。⑦ 关联交易
    公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则,关联交易按照公平市场价格定价,充分保护各方投资者的利益,必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露,所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规定,公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后,方提交董事会审议。披露关联交易时,同时披露独立董事的意见。⑧ 对外担保
    公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定,制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》,明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限,规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求,规范对外担保业务,严格控制对外担保风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理,原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外,不对外(非关联公司)提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务,需履行必要的内部审批程序,并提请公司董事会审议通过,特定担保事项则提交股东大会审议通过后,方予以实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保,以规避由担保可能给公司造成的损失。⑨ 募集资金使用
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》等法律法规的相关规定,制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》,对募集资金的存储、使用、变更、监督等进行明确规定,严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则,由总部资金管理部进行统一管理,并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计,审计结果和投资项目进展情况在定期报告中予以披露。⑩ 信息披露
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、《深圳证券交易所上市规则》、《公司章程》等有关规定,制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》,通过分级审批控制保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传递。公司董事会办公室负责及时跟踪监管部门的披露要求和公司须披露的信息。公司公开披露的信息文
                                          第 58 页稿由董事会办公室负责起草,由董事会秘书进行审核,在履行审批程序后加以披露。公司选择《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网站等媒体作为信息披露的渠道,所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人负责回答投资者所提的问题,相关人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时更新相关信息,与更广大的投资者进行广泛交流。
    公司相关制度规定,信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务,在未对外公开披露前不得以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行,其它当事人在得到董事会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进行汇总,在该等信息未公开披露前,所有相关人员均应履行保密职责,凡违反信息披露要求的,对相关责任人给予批评、警告处罚,情节严重的给予行政和经济处分,并视情形追究法律责任。D. 信息与沟通
    公司制定了包括《信息管理办法》、《信息保密制度》等在内的各项制度,规范公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中,建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度,便于全面及时了解公司经营管理信息。
    公司致力于信息安全管理体系建设,制定了一系列信息安全方针、策略和制度,以保护公司信息资产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统,不断提高管理决策及运营效力。流程与信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的规划、开发与管理,组织公司各类信息系统的开发与维护,在全公司范围内提供信息系统共享服务。
    在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面,公司已建立起较完整透明的沟通渠道,在完善沟通的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户,公司本着“与客户一起成长,让万科在投诉中完美”的客户理念,设立了覆盖总部、地产、物业及网络方式的多种投诉沟通渠道,与客户进行良性互动;对投资者,公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外,投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息,公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类需求,保证投资者及时了解公司的经营动态,通过互动加强对公司的理解和信任;对员工,设立多条内部沟通渠道,保证沟通顺畅有效;对合作伙伴,倡导合作共生共赢,保持良好的合作关系。万科统一要求签订阳光合作协议,表明万科价值观和对员工的廉洁要求,明确举报渠道。各子公司重大节日向合作伙伴发送廉洁提示,促进和合作伙伴的健康合作关系。E. 内部监督
    公司已经建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系,通过常规检查、专项检查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查,有利于提高内控工作质量。公司设立专门负责受理违反职业道德行为的专业反舞弊网站万科阳光网(http://5198.vanke.com),并对外公示,提供多种举报渠道,鼓励实名举报,实行查实有奖政策。审计监察部履行内部反舞弊职能,开展专项调查,发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制,通过现场走访、员工约谈等方式,共同促进内控管理水平提高。
    公司针对内部管理风险,提出了“实质内控”的内控管理模式,关注内控的建设,强调对风险的实质性消除或降低,避免内控缺陷的重复发生。同时,注重通过 IT 手段或流程方法根本性解决问题,最终提升内控管理水平。通过公司自我评价及整改,截至 2012 年 12 月 31 日,本公司内部控制体系基本健全,未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。(三)内部控制评价结论根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况,于内部控制评价报告基准日(2013 年 12 月 31 日),公司不存在财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为,公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况,于内部控制评价报告基准日,公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。公司内部控制体系基本健全,未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。公司已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。十一、财务报告
                                           第 59 页
    万科企业股份有限公司
          自 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日止年度财务报表
              第 60 页
                                   审计报告
                                                        毕马威华振审字第 1400003 号万科企业股份有限公司全体股东:
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表,包括2013 年 12 月 31 日的合并资产负债表和资产负债表,2013 年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务报表附注。
    一、管理层对财务报表的责任
      1. 编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任,这种责任包括:(1) 按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;(2) 设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    二、注册会计师的责任
    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
                                    第 61 页
                                 审计报告 (续)
                                                              毕马威华振审字第 1400003 号
    三、审计意见
    我们认为,贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制,公允反映了贵公司 2013 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况以及 2013 年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
    毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)          中国注册会计师
    中国 北京                                      李婉薇
                                               温华新
                                               2014 年 3 月 5 日
                                    第 62 页
           二 财务报表
                                                        合并资产负债表
    编制单位:万科企业股份有限公司                             2013 年 12 月 31 日                 单位:元             币种:人民币
                   附注                                                                  附注
       资产               2013 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日   负债及所有者权益        2013 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日
                     七                                                                    七
    流动资产:                                                            流动负债:
    货币资金            1      44,365,409,795.23     52,291,542,055.49    短期借款            17     5,102,514,631.14     9,932,400,240.50
    应收账款            2       3,078,969,781.37      1,886,548,523.49    交易性金融负债      18        11,686,986.02        25,761,017.27
    预付款项            3      28,653,665,102.61     33,373,611,935.08    应付票据            19    14,783,899,946.37     4,977,131,435.22
    其他应收款          4      34,815,317,241.41     20,057,921,836.24    应付账款            20    63,958,459,138.78    44,860,995,716.97
    存货                5     331,133,223,278.99    255,164,112,985.07    预收款项            21   155,518,071,436.35   131,023,977,530.61
    流动资产合计              442,046,585,199.61    362,773,737,335.37    应付职工薪酬        22     2,451,674,436.71     2,177,748,944.37
    非流动资产:                                                          应交税费            23     4,578,205,233.59     4,515,588,914.24
    可供出售金融资产    6       2,466,185,867.93          4,763,600.00    应付利息            24       291,243,561.80       649,687,938.74
    长期股权投资        7      10,637,485,708.34      7,040,306,464.29    其他应付款          25    54,704,285,269.26    36,045,315,768.94
                                                                      一年内到期的非流
    投资性房地产        8      11,710,476,284.30      2,375,228,355.79      动负债            26    27,521,791,569.90    25,624,959,204.23
    固定资产            9       2,129,767,863.36      1,612,257,202.22    流动负债合计             328,921,832,209.92   259,833,566,711.09
    在建工程            10       913,666,777.10       1,051,118,825.93    非流动负债:
    无形资产            11       430,074,183.12        426,846,899.52     长期借款            27    36,683,128,420.08    36,036,070,366.26
    商誉                12       201,689,835.80        201,689,835.80     应付债券            28     7,398,391,932.47                  -
    长期待摊费用        13         63,510,505.21         42,316,652.03    预计负债            29        46,876,821.15        44,292,267.15
    递延所得税资产      14      3,525,262,051.95      3,054,857,904.42    其他非流动负债      30        42,955,020.85        15,677,985.06
    其他非流动资产      15      5,080,619,213.82       218,492,000.00     递延所得税负债      14       672,715,687.44       733,812,757.71
    非流动资产合计             37,158,738,290.93     16,027,877,740.00    非流动负债合计            44,844,067,881.99    36,829,853,376.18
                                                                      负债合计                 373,765,900,091.91   296,663,420,087.27
                                                                      所有者权益:
                                                                      股本                31    11,014,968,919.00    10,995,553,118.00
                                                                      资本公积            32     8,532,222,933.57     8,683,860,667.82
                                                                      盈余公积            33    20,135,409,720.24    17,017,051,382.39
                                                                      未分配利润          34    36,706,888,864.08    26,688,098,566.77
                                                                      外币报表折算差额             506,492,902.81       440,990,190.32
                                                                      归属于母公司所有
                                                                      者权益合计                76,895,983,339.70    63,825,553,925.30
                                                                      少数股东权益              28,543,440,058.93    18,312,641,062.80
                                                                      所有者权益合计           105,439,423,398.63    82,138,194,988.10
                                                                      负债及所有者权益
    资产总计                  479,205,323,490.54    378,801,615,075.37      总计                   479,205,323,490.54   378,801,615,075.37
           此财务报表已于 2014 年 3 月 5 日获董事会批准
           法定代表人:_____________主管会计工作负责人(会计机构负责人):_____________ (公司盖章)
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                                                      母公司资产负债表
    编制单位:万科企业股份有限公司 2013 年 12 月 31 日                                     单位:元                      币种:人民币
                    附                                                                 附
                    注                                                     负债及      注
    资产                 2013 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日                         2013 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日
                    十                                                   股东权益      十
                    三                                                                 三
    流动资产:                                                            流动负债:
    货币资金            1       16,380,579,132.34    21,834,368,091.75    短期借款         5      5,066,001,117.16       9,843,153,225.39
    预付款项            2            7,632,913.28        721,634,031.75   应付票据         6     13,209,198,137.24       3,798,904,487.01
    其他应收款          3      130,145,069,499.59    89,101,134,382.21    应付职工薪酬     7        961,681,608.53        989,387,807.82
    流动资产合计              146,533,281,545.21    111,657,136,505.71    应交税费         8          68,665,586.74        96,621,264.23
    非流动资产:                                                          应付利息         9        205,329,620.90        516,221,097.30
    长期股权投资        4       17,066,113,689.18    14,828,372,512.83    其他应付款       10    44,181,381,697.78     27,392,084,173.96
                                                                      一年内到期的
    投资性房地产                     4,123,615.12          4,586,880.52     非流动负债     11    24,304,279,216.07     15,149,049,408.20
    固定资产                        54,788,292.33         49,989,091.43   流动负债合计           87,996,536,984.42     57,785,421,463.91
    在建工程                                 -             2,713,200.00   非流动负债:
    长期待摊费用                             -             1,993,500.01   长期借款         12    30,080,766,117.27     29,195,523,291.81
    非流动资产合计              17,125,025,596.63    14,887,655,184.79    非流动负债合计         30,080,766,117.27     29,195,523,291.81
                                                                      负债合计              118,077,303,101.69     86,980,944,755.72
                                                                      股东权益:
                                                                      股本             13    11,014,968,919.00     10,995,553,118.00
                                                                      资本公积         14     9,458,733,048.83       9,275,486,818.46
                                                                      盈余公积         15    20,135,409,720.24     17,017,051,382.39
                                                                      未分配利润       16     4,971,892,352.08       2,275,755,615.93
                                                                      股东权益合计           45,581,004,040.15     39,563,846,934.78
                                                                      负债及股东权益
    资产总计                  163,658,307,141.84    126,544,791,690.50    总计                  163,658,307,141.84    126,544,791,690.50
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             法定代表人:_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) :_____________ (公司盖章)
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                                             合并利润表
    编制单位:万科企业股份有限公司                 2013 年度            单位:元         币种:人民币
                         项目                     附注七       2013 年               2012 年
    一、营业总收入                                     35      135,418,791,080.35    103,116,245,136.42
    二、营业总成本                                             112,162,068,455.31     83,023,173,062.97
    其中: 营业成本                                    35       92,797,650,762.81     65,421,614,348.00
        营业税金及附加                              36       11,544,998,138.82     10,916,297,537.10
        销售费用                                    37        3,864,713,570.44      3,056,377,656.90
        管理费用                                    38        3,002,837,563.15      2,780,308,041.10
        财务费用                                    39         891,715,053.49        764,757,191.68
        资产减值损失                                40           60,153,366.60         83,818,288.19
    加: 公允价值变动损失                              41             (572,042.22)        (8,719,233.08)
    投资收益                                       42        1,005,187,804.32       928,687,953.69
    其中: 对联营企业和合营企业的投资收益          42         999,397,870.95        889,787,588.26
    三、营业利润                                                24,261,338,387.14     21,013,040,794.06
    加: 营业外收入                                    43          118,969,557.11        144,645,173.12
    减: 营业外支出                                    44           89,296,694.95         87,500,829.07
    其中: 非流动资产处臵损失                                    6,820,073.10          6,068,873.87
    四、利润总额                                                24,291,011,249.30     21,070,185,138.11
    减: 所得税费用                                    45        5,993,461,378.06      5,407,596,715.05
    五、净利润                                                  18,297,549,871.24     15,662,588,423.06
    归属于母公司所有者的净利润                              15,118,549,405.78     12,551,182,392.23
    少数股东损益                                             3,179,000,465.46      3,111,406,030.83六、每股收益
    (一) 基本每股收益                              48                    1.37                  1.14
    (二) 稀释每股收益                              48                    1.37                  1.14
    七、其他综合收益                                   49           48,592,005.60       (132,159,076.11)
    八、综合收益总额                                            18,346,141,876.84     15,530,429,346.95
    归属于母公司所有者的综合收益总额                        15,167,141,411.38     12,419,023,316.12
    归属于少数股东的综合收益总额                             3,179,000,465.46      3,111,406,030.83此财务报表已于 2014 年 3 月 5 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) :_____________ (公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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                                             母公司利润表
    编制单位:万科企业股份有限公司                   2013 年度          单位:元     币种:人民币
                      项目                       附注十三      2013 年            2012 年
    一、营业总收入                                     17         722,328,179.45     883,906,165.52
    二、营业总成本                                                740,937,559.29     684,705,847.57
    其中:营业成本                                     17           1,071,314.40       2,298,215.64
    营业税金及附加                                 18          58,847,710.97      58,489,091.63
    管理费用                                                  544,003,640.10     471,310,180.94
    财务费用                                       19         137,014,893.82     151,751,735.59
    资产减值损失                                   20                      -         856,623.77
    加: 投资收益                                      21        7,810,025,647.95   5,408,405,335.61
    其中: 对联营企业和合营企业的投资收益          21         237,444,868.03     221,275,834.17
    三、营业利润                                                 7,791,416,268.11   5,607,605,653.56
    加: 营业外收入                                                  4,651,206.51       6,524,688.20
    减: 营业外支出                                                   171,630.00         257,129.20
    其中: 非流动资产处臵损失                                              -                    -
    四、利润总额                                                 7,795,895,844.62   5,613,873,212.56
    减: 所得税费用                                                             -                  -
    五、净利润                                                   7,795,895,844.62   5,613,873,212.56
    六、其他综合收益                                                            -                  -
    七、综合收益总额                                             7,795,895,844.62   5,613,873,212.56此财务报表已于 2014 年 3 月 5 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) :_____________ (公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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                                          合并现金流量表
    编制单位:万科企业股份有限公司                  2013 年度            单位:元        币种:人民币
                        项目                      附注七     2013 年 1-12 月       2012 年 1-12 月一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                                153,437,067,361.89    116,108,839,572.92
    收到其他与经营活动有关的现金                      46(1)      22,239,683,500.15      5,480,586,284.38
    经营活动现金流入小计                                        175,676,750,862.04    121,589,425,857.30
    购买商品、接受劳务支付的现金                                128,656,952,761.00     87,323,652,346.54
    支付给职工以及为职工支付的现金                                3,472,695,705.76      2,908,876,944.25
    支付的各项税费                                               21,213,916,499.53     18,081,567,694.26
    支付其他与经营活动有关的现金                      46(2)      20,409,317,005.86      9,549,370,399.73
    经营活动现金流出小计                                        173,752,881,972.15    117,863,467,384.78
    经营活动产生的现金流量净额                        47(1)       1,923,868,889.89      3,725,958,472.52二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                              746,440,756.57         12,000,000.00
    取得投资收益收到的现金                                          734,522,363.20        167,175,850.82处臵固定资产、无形资产、投资性房地产和其他
    长期资产收回的现金净额                                          1,799,881.29          1,533,466.00
    处臵子公司或其他营业单位收到的现金净额            47(4)         190,095,809.63                      -
    收到其他与投资活动有关的现金                      46(3)         604,926,747.49        998,799,552.09
    投资活动现金流入小计                                          2,277,785,558.18      1,179,508,868.91购建固定资产、无形资产和其他长期资产
    所支付的现金                                                2,439,391,876.31        150,667,636.63
    投资支付的现金                                                6,554,187,216.47        500,450,000.00
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                        1,238,623,660.25      2,860,842,969.57
    支付的其他与投资活动有关的现金                    46(4)                   -           121,000,000.00
    投资活动现金流出小计                                         10,232,202,753.03      3,632,960,606.20
    投资活动产生的现金流量净额                                   (7,954,417,194.85)    (2,453,451,737.29)三、筹资活动产生的现金流量
    吸收投资收到的现金                                            3,183,535,770.44      2,991,123,519.76
    其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金                        3,183,535,770.44      2,991,123,519.76
    取得借款收到的现金                                           44,467,771,166.47     47,477,333,220.87
    发行债券所收到的现金                                          7,476,792,474.45                      -
    筹资活动现金流入小计                                         55,128,099,411.36     50,468,456,740.63
    偿还债务支付的现金                                           48,430,256,803.17     26,864,417,454.25
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                            8,755,488,186.18      7,318,530,197.43
    其中:子公司支付给少数股东的股利、利润                          655,341,896.14      1,568,923,506.72
    筹资活动现金流出小计                                         57,185,744,989.35     34,182,947,651.68
    筹资活动产生的现金流量净额                                   (2,057,645,577.99)    16,285,509,088.95
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                            (27,880,895.40)       (51,903,396.61)
    五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额            47(3)      (8,116,074,778.35)    17,506,112,427.57
    加:年初现金及现金等价物余额                      47(5)      51,120,223,950.88     33,614,111,523.31
    六、年末现金及现金等价物余额                      47(5)      43,004,149,172.53     51,120,223,950.88此财务报表已于 2014 年 3 月 5 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) :_____________ (公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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                                          母公司现金流量表
    编制单位:万科企业股份有限公司                2013 年度              单位:元        币种:人民币
                      项目                     附注十三      2013 年 1-12 月       2012 年 1-12 月一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                                    51,100,000.00          50,557,174.78
    收到其他与经营活动有关的现金                                55,049,504,426.54     48,299,371,458.88
    经营活动现金流入小计                                        55,100,604,426.54     48,349,928,633.66
    支付给职工以及为职工支付的现金                                 427,892,915.20        324,493,429.52
    支付的各项税费                                                   94,801,754.72         17,113,429.23
    支付其他与经营活动有关的现金                                 61,355,810,303.52     58,396,884,995.91
    经营活动现金流出小计                                        61,878,504,973.44     58,738,491,854.66
    经营活动产生的现金流量净额                        22         (6,777,900,546.90)   (10,388,563,221.00)二、投资活动产生的现金流量
    取得投资收益收到的现金                                       4,803,502,191.66       3,174,311,746.20
    收到其他与投资活动有关的现金                                   184,617,203.26        278,284,695.58
    投资活动现金流入小计                                         4,988,119,394.92       3,452,596,441.78购建固定资产、无形资产和其他长期资产
    所支付的现金                                                   6,636,900.00           8,477,815.10
    投资支付的现金                                               1,903,380,748.33        608,029,929.39
    投资活动现金流出小计                                         1,910,017,648.33        616,507,744.49
    投资活动产生的现金流量净额                                   3,078,101,746.59       2,836,088,697.29三、筹资活动产生的现金流量
    取得借款收到的现金                                          36,025,247,783.83     42,392,725,517.06
    筹资活动现金流入小计                                        36,025,247,783.83     42,392,725,517.06
    偿还债务支付的现金                                          31,089,233,217.06     20,196,506,469.54
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                           6,690,004,725.87       4,914,632,748.63
    筹资活动现金流出小计                                        37,779,237,942.93     25,111,139,218.17
    筹资活动产生的现金流量净额                                   (1,753,990,159.10)   17,281,586,298.89
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                      -                     -
    五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额                       (5,453,788,959.41)     9,729,111,775.18
    加:年初现金及现金等价物余额                                21,834,368,091.75     12,105,256,316.57
    六、年末现金及现金等价物余额                                16,380,579,132.34     21,834,368,091.75此财务报表已于 2014 年 3 月 5 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) :_____________ (公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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                                                                             合并股东权益变动表
                                                                                 2013 年度
    编制单位:万科企业股份有限公司                                                                                                                           单位:元                   币种:人民币
                                                                                             归属于母公司股东权益                                            少数股东权益         股东权益合计
                                                                                                                                          外币报表
                     项目                   附注七        股本             资本公积               盈余公积           未分配利润
                                                                                                                                          折算差额
    一、上年年末余额                                    10,995,553,118.00   8,683,860,667.82     17,017,051,382.39     26,688,098,566.77    440,990,190.32     18,312,641,062.80    82,138,194,988.10
    二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)               19,415,801.00    (151,637,734.25)      3,118,358,337.85     10,018,790,297.31     65,502,712.49     10,230,798,996.13    23,301,228,410.53
    (一) 本年净利润                                                  -                   -                      -      15,118,549,405.78                -       3,179,000,465.46    18,297,549,871.24
    (二) 其他综合收益                           49                   -        (16,910,706.89)                   -                    -       65,502,712.49                  -           48,592,005.60
    上述 (一) 和 (二) 小计                                           -        (16,910,706.89)                   -      15,118,549,405.78     65,502,712.49      3,179,000,465.46    18,346,141,876.84
    (三)股东投入和减少资本                                 19,415,801.00    (134,727,027.36)                    -                    -                  -       8,392,705,897.35     8,277,394,670.99
    1、股东投入资本                            31, 32      19,415,801.00     186,612,289.12                     -                    -                  -       9,360,047,463.47     9,566,075,553.59
    2、股份支付计入股东权益的金额               32                   -         (3,366,058.75)                   -                    -                  -                   -           (3,366,058.75)
    3、股东减少资本                                                  -                   -                      -                    -                  -        (967,341,566.12)     (967,341,566.12)
    4、其他                                                          -      (317,973,257.73)                    -                    -                  -                   -         (317,973,257.73)
    (四) 利润分配                                                    -                   -        3,118,358,337.85     (5,099,759,108.47)               -      (1,340,907,366.68)   (3,322,308,137.30)
    1、提取盈余公积                            33, 34                -                   -        3,118,358,337.85     (3,118,358,337.85)               -                   -                       -
                                             34
    2、对股东的分配                                                  -                   -                      -      (1,981,400,770.62)               -      (1,340,907,366.68)   (3,322,308,137.30)
    三、本年年末余额                                    11,014,968,919.00   8,532,222,933.57     20,135,409,720.24     36,706,888,864.08    506,492,902.81      28,543,440,058.93   105,439,423,398.63此财务报表已于 2014 年 3 月 5 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) :_____________ (公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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    编制单位:万科企业股份有限公司                                                                                                                            单位:元                   币种:人民币
                                                                                             归属于母公司股东权益                                              少数股东权益        股东权益合计
                                                                                                                                          外币报表
                     项目                   附注七        股本             资本公积               盈余公积            未分配利润
                                                                                                                                          折算差额
    一、上年年末余额                                    10,995,210,218.00   8,843,464,118.19     13,648,727,454.84     18,934,617,430.43    545,775,788.95      14,864,743,536.62    67,832,538,547.03
    二、本年增减变动金额 (减少以“-”号填列)                  342,900.00    (159,603,450.37)      3,368,323,927.55      7,753,481,136.34    (104,785,598.63)     3,447,897,526.18    14,305,656,441.07
    (一) 本年净利润                                                  -                   -                      -      12,551,182,392.23                -        3,111,406,030.83    15,662,588,423.06
    (二) 其他综合收益                           49                   -        (27,373,477.50)                   -                   -       (104,785,598.63)                 -         (132,159,076.13)
    上述 (一) 和 (二) 小计                                           -        (27,373,477.50)                   -      12,551,182,392.23    (104,785,598.63)     3,111,406,030.83    15,530,429,346.93
    (三)股东投入和减少资本                                    342,900.00    (132,229,972.87)                    -                   -                   -        2,065,414,986.92     1,933,527,914.05
    1、股东投入资本                                           342,900.00        3,318,570.61                    -                   -                   -        3,352,150,376.10     3,355,811,846.71
    2、股份支付计入股东权益的金额                                    -        87,538,907.84                     -                   -                   -                    -          87,538,907.84
    3、股东减少资本                                                  -                   -                      -                   -                   -       (1,286,735,389.18)   (1,286,735,389.18)
    4、其他                                                          -      (223,087,451.32)                    -                   -                   -                    -         (223,087,451.32)
    (四) 利润分配                                                    -                   -        3,368,323,927.55     (4,797,701,255.89)               -       (1,728,923,491.57)   (3,158,300,819.91)
    1、提取盈余公积                                                  -                   -        3,368,323,927.55     (3,368,323,927.55)               -                    -                    -
    2、对股东的分配                                                  -                   -                      -      (1,429,377,328.34)               -       (1,728,923,491.57)   (3,158,300,819.91)
    三、本年年末余额                                    10,995,553,118.00   8,683,860,667.82     17,017,051,382.39     26,688,098,566.77    440,990,190.32      18,312,641,062.80    82,138,194,988.10后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                          第 70 页
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                                                                  2013 年度
    编制单位:万科企业股份有限公司                                                                                        单位:元             币种:人民币
                                           附注
                     项目                                股本                 资本公积             盈余公积          未分配利润          股东权益合计
                                           十三
    一、上年年末余额                                   10,995,553,118.00       9,275,486,818.46    17,017,051,382.39   2,275,755,615.93     39,563,846,934.78二、本年增 减变动金 额 ( 减少以“ -”号
       填列)                                           19,415,801.00         183,246,230.37      3,118,358,337.85   2,696,136,736.15      6,017,157,105.37
    (一) 本年净利润                                                 -                       -                    -     7,795,895,844.62      7,795,895,844.62
    (二) 其他综合收益                                               -                       -                    -                   -                   -
    上述 (一) 和 (二) 小计                                          -                       -                    -     7,795,895,844.62      7,795,895,844.62
    (三) 股东投入和减少资本                               19,415,801.00         183,246,230.37                   -                   -        202,662,031.37
    1、股东投入资本                           13, 14      19,415,801.00         186,612,289.12                   -                   -        206,028,090.12
    2、股份支付计入股东权益的金额              14                   -             (3,366,058.75)                 -                   -         (3,366,058.75)
    3、其他                                                         -                       -                    -                   -                   -
    (四) 利润分配                                                   -                       -       3,118,358,337.85   (5,099,759,108.47)   (1,981,400,770.62)
    1、提取盈余公积                           15, 16                -                       -       3,118,358,337.85   (3,118,358,337.85)                -
    2、对股东的分配                            16                   -                       -                    -     (1,981,400,770.62)   (1,981,400,770.62)
    三、本年年末余额                                   11,014,968,919.00       9,458,733,048.83    20,135,409,720.24   4,971,892,352.08     45,581,004,040.15此财务报表已于 2014 年 3 月 5 日获董事会批准法定代表人:_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) :_____________ (公司盖章)后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                        第 71 页
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                                                          2012 年度
    编制单位:万科企业股份有限公司                                                                                    单位:元             币种:人民币
                                       附注
                     项目                          股本                 资本公积               盈余公积          未分配利润          股东权益合计
                                       十三
    一、上年年末余额                             10,995,210,218.00       9,184,629,340.01      13,648,727,454.84   1,459,583,659.26     35,288,150,672.11二、本年增减变动金额 (减少以“-”号
       填列)                                        342,900.00           90,857,478.45       3,368,323,927.55     816,171,956.67      4,275,696,262.67
    (一) 本年净利润                                           -                         -                    -     5,613,873,212.56      5,613,873,212.56
    (二) 其他综合收益                                         -                         -                    -                   -                   -
    g 上述 (一) 和 (二) 小计                                  -                         -                    -     5,613,873,212.56      5,613,873,212.56
    (三) 股东投入和减少资本                            342,900.00           90,857,478.45                    -                   -         91,200,378.45
    1、股本投入资本                                    342,900.00               3,318,570.61                 -                   -           3,661,470.61
    2、股份支付计入股东权益的金额                             -             87,538,907.84                    -                   -         87,538,907.84
    3、其他                                                   -                         -                    -                   -                   -
    (四) 利润分配                                             -                         -       3,368,323,927.55   (4,797,701,255.89)   (1,429,377,328.34)
    1、提取盈余公积                                           -                         -       3,368,323,927.55   (3,368,323,927.55)                -
    2、对股东的分配                                           -                         -                    -     (1,429,377,328.34)   (1,429,377,328.34)
    三、本年年末余额                             10,995,553,118.00       9,275,486,818.46      17,017,051,382.39   2,275,755,615.93     39,563,846,934.78后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                  第 72 页
    三   公司基本情况
    万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509
    号文批准,于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份
    有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
    1991 年 1 月 29 日,本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
    1993 年 5 月 28 日,本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
    1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公
    司”。
    本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不
    含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
    证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管
    理、投资咨询等。
    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错
    1    财务报表的编制基础
    本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础,根据实
    际发生的交易和事项,并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进
    行编制。
    2    遵循企业会计准则的声明
    本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 于 2006 年 2 月 15
    日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企
    业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定 (以下合称“企业会
    计准则”) 的要求,真实、完整地反映了本公司 2013 年 12 月 31 日的合并财务状
    况和财务状况、2013 年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流
    量。
    此外,本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监
    会”) 2010 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报
    告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
                                     第 73 页
    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    3    会计期间
    会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
    4    计量属性
    本集团编制本财务报表时一般采用历史成本进行计量,但以下资产和负债项目除
    外:
    -    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易性
           金融资产或金融负债) (参见附注 (四)10)
    -    可供出售金融资产 (参见附注 (四)10)
    5    记账本位币
    2.本集团的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公
    司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的
    部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币,本公司在编制财
    务报表时对这些子公司的外币财务报表进行了折算 (参见附注(四)9) 。
    6    同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
    (a)   同一控制下的企业合并
           参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非
           暂时性的,为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负
           债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付
           的合并对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额,调整资本公积中的股
           本溢价 (或资本溢价) ;资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) 不足冲减的,
           调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用,于发生时计入当期损益。
           合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
                                      第 74 页
    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    6    同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 (续)
    (b)   非同一控制下的企业合并
           参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的,为非同一
           控制下的企业合并。本集团作为购买方,为取得被购买方控制权而付出的资
           产 (包括购买日之前所持有的被购买方的股权) 、发生或承担的负债以及发
           行的权益性证券在购买日的公允价值之和,减去合并中取得的被购买方可辨
           认净资产于购买日公允价值份额的差额,如为正数则确认为商誉 (参见附注
           四(18)) ;如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性
           证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
           额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资
           产的公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。本集团在购买日按公允
           价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负
           债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
    7    合并财务报表的编制方法
    合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定,包括本公司及本公司控制的子
    公司。控制是指有权决定一个公司的财务和经营政策,并能据以从该公司的经营
    活动中获取利益。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控
    制结束日止包含于合并财务报表中。
    对于通过同一控制下企业合并取得的子公司,在编制合并当期财务报表时,视同
    被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围,并
    对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。本集团在编制合并财
    务报表时,自本集团最终控制方对被合并子公司开始实施控制时起将被合并子公
    司的各项资产、负债以其账面价值并入本集团合并资产负债表,被合并子公司的
    经营成果纳入本集团合并利润表。
    对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司,在编制合并当期财务报表时,以
    购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起
    将被购买子公司纳入本集团合并范围。
                                    第 75 页
    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    7    合并财务报表的编制方法 (续)
    通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时,对于购买日之前持有的被购买方
    的股权,本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其
    账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他
    综合收益的,与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
    本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享
    有子公司可辨认净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的情况下因部分处
    臵对子公司的股权投资而取得的处臵价款与处臵长期股权投资相对应享有子公司
    净资产的差额,均调整合并资产负债表中的资本公积,资本公积不足冲减的,调
    整留存收益。
    因处臵部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时,本集团终止确认
    与该子公司相关的资产、负债、少数股东权益以及权益中的其他相关项目。对于
    处臵后的剩余股权投资,本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计
    量,由此产生的任何收益或损失,计入丧失控制权当期的投资收益。
    子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益分别在合并资产负债表中的股东权
    益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
    如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益
    中所享有的份额的,其余额仍冲减少数股东权益。
    当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时,合并时已按照本集团
    的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部
    交易及余额,包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生
    的未实现损失,有证据表明该损失是相关资产减值损失的,则全额确认该损失。
    8    现金及现金等价物的确定标准
    现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流
    动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
                                   第 76 页
    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    9    外币业务和外币报表折算
    本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币,其他外币交
    易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
    即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。
    于资产负债表日,外币货币性项目,采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资
    本化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注 (四)16) 外,其他
    汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生
    日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日
    的即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,属于可供出售金融资产的外币非货币性
    项目的差额,作为其他综合收益计入资本公积;其他差额计入当期损益。
    对境外经营的财务报表进行折算时,资产负债表中的资产和负债项目,采用资产
    负债表日的即期汇率折算,所有者权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目
    采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即
    期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表中股东
    权益项目下单独列示。处臵境外经营时,相关的外币财务报表折算差额自股东权
    益转入处臵当期损益。
    10   金融工具
    本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注(四) 13)
    以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债
    券及股本等。
    (a)   金融资产及金融负债的分类确认和计量
           金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时,于资产
           负债表内确认。
           本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的,把金融资产和金融负债
           分为不同类别:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
           债、贷款及应收款项、可供出售金融资产和其他金融负债。
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    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    10   金融工具 (续)
    (a)   金融资产及金融负债的分类确认和计量 (续)
           在初始确认时,金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计
           量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,相关交易费用直接计入当
           期损益;对于其他类别的金融资产或金融负债,相关交易费用计入初始确认
           金额。初始确认后,金融资产和金融负债的后续计量如下:
           -   以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交
                易性金融资产和金融负债)
                本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具
                属于此类。
                初始确认后,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金
                融负债以公允价值计量,公允价值变动形成的利得或损失计入当期损
                益。
           -   应收款项
                应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍
                生金融资产。
                初始确认后,应收款项以实际利率法按摊余成本计量。
           -   可供出售金融资产
                本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没
                有归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。
                3. 对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资,初始确认后按成
                本计量;其他可供出售金融资产,初始确认后以公允价值计量,公允
                价值变动形成的利得或损失,除减值损失和外币货币性金融资产形成
                的汇兑差额计入当期损益外,其他利得或损失作为其他综合收益计入
                资本公积,在可供出售金融资产终止确认时转出,计入当期损益。可
                供出售权益工具投资的现金股利,在被投资单位宣告发放股利时计入
                当期损益。按实际利率法计算的可供出售金融资产的利息,计入当期
                损益 (参见附注(四)26(e)) 。
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    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    10   金融工具 (续)
    (a)   金融资产及金融负债的分类确认和计量 (续)
           -   其他金融负债
                其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
                债以外的金融负债。
                其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保
                证人与债权人约定,当债务人不履行债务时,本集团按照约定履行债
                务或者承担责任的合同。财务担保合同负债以初始确认金额扣除累计
                摊销后的余额与按照或有事项原则 (参见附注 (四)22) 确定的预计负债
                金额较高者进行后续计量。
                除上述以外的其他金融负债,初始确认后采用实际利率法按摊余成本
                计量。
    (b)   金融资产及金融负债的列报
           金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,没有相互抵消。但是,同时
           满足下列条件的,以相互抵消后的净额在资产负债表内列示:
           -   本集团具有抵消已确认金额的法定权力,且该种法定权力现在是可执
                行的;
           -   本集团计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
    (c)   金融资产的减值
           本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
           以外的金融资产的账面价值进行检查,有客观证据表明该金融资产发生减值
           的,计提减值准备。
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    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    10   金融工具 (续)
    (c)   金融资产的减值 (续)
           金融资产发生减值的客观证据,包括但不限于:
           (a)   发行方或债务人发生严重财务困难;
           (b)   债务人违反了合同条款,如偿付利息或本金发生违约或逾期等;
           (c)   债务人很可能倒闭或进行其他财务重组;
           (d)   因发行方发生重大财务困难,该金融资产无法在活跃市场继续交易;
           (e)   权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
                 不利变化,使权益工具投资人可能无法收回投资成本;
           (f)   权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。
           金融资产的减值方法如下:
           -    应收款项
                 应收款项同时运用个别方式和组合方式评估减值损失。
                 运用个别方式评估时,当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发
                 生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时,本集
                 团将该应收款项的账面价值减记至该现值,减记的金额确认为资产减
                 值损失,计入当期损益。
                 当运用组合方式评估应收款项的减值损失时,减值损失金额是根据具
                 有类似信用风险特征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应
                 收款项) 的以往损失经验,并根据反映当前经济状况的可观察数据进行
                 调整确定的。
                 在应收款项确认减值损失后,如有客观证据表明该金融资产价值已恢
                 复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,本集团将原确认的减
                 值损失予以转回,计入当期损益。该转回后的账面价值不超过假定不
                 计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
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    四   公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    10   金融工具 (续)
    (c)   金融资产的减值 (续)
           -   可供出售金融资产
                可供出售金融资产运用个别方式评估减值损失。可供出售金融资产发
                生减值时,即使该金融资产没有终止确认,本集团将原直接计入股东
                权益的因公允价值下降形成的累计损失从股东权益转出,计入当期损
                益。
                对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价
                值已上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的,本集团将
                原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。可供出售权益工具投资
                发生的减值损失,不通过损益转回。
           -   其他长期股权投资
                其他长期股权投资 (参见附注(四)13) 发生减值时,本集团将此其他长
                期股权投资的账面价值,与按照类似金融资产当时市场收益率对未来
                现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期损
                益。该减值损失不能转回。
           -   在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资
                在活跃市场中没有报价且公允价