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个股公告正文

万通地产:2012年年度报告摘要

日期:2013-03-15附件下载

                        北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
                        北京万通地产股份有限公司
                             2012 年年度报告摘要一、 重要提示1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
    1.2   公司简介
            股票简称                    万通地产                   股票代码                 600246
          股票上市交易所                                        上海证券交易所
        联系人和联系方式                       董事会秘书                         证券事务代表
                 姓名                              程晓晞                                王渴
                 电话                       010-59070788                          010-59071169
                 传真                       010-59071159                          010-59071159
            电子信箱                  chengxiaoxi@vantone.com                 wangke@vantone.com二、 主要财务数据和股东变化2.1 主要财务数据
                                                                       单位:元 币种:人民币
                                                                       本年(末)比上
                              2012 年(末)            2011 年(末)         年(末)增减         2010 年(末)
                                                                           (%)
    总资产                    10,746,006,948.00       11,307,764,036.00             -4.97   11,876,151,579.00归属于上市公司股东的
                            3,522,907,709.00        3,293,982,598.00             6.95     3,191,684,179.00净资产经营活动产生的现金流
                              555,622,411.00         721,030,268.00           -22.94        863,189,602.00量净额
    营业收入                   4,070,526,092.00        4,818,451,239.00          -15.52      3,568,396,779.00归属于上市公司股东的
                             374,845,287.00          311,458,769.00            20.35        413,608,344.00净利润归属于上市公司股东的
    扣除非经常性损益的净        204,814,631.00          293,760,612.00           -30.28        186,243,583.00利润
    加权平均净资产收益率                                                  增加 1.2 个百
                                       10.96                    9.76                                  13.39
    (%)                                                                          分点
    基本每股收益(元/股)               0.3081                 0.2560            20.35                 0.3399
    稀释每股收益(元/股)               0.3081                 0.2560            20.35                 0.3399
                         北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
             2012 年度                     结果                          计算依据
    资产负债率(%)                             63
                                                       普华永道中天会计师事务所出具的公司 2012 年
    有息负债率(%)                             32
                                                       度审计报告
    货币资金占总资产比例(%)                   16
    2.2   前 10 名股东持股情况表
                                                                                     单位:股
                                                   年度报告披露日前第 5 个交
    报告期股东总数                         95,847                                                  90,984
                                                   易日末股东总数
                                         前 10 名股东持股情况
                                    持股比例                     持有有限售条   质押或冻结的股份数
      股东名称        股东性质                      持股总数
                                      (%)                        件股份数量             量
    万通投资控股股份    境内非国
                                         51.16     622,463,220              0   质押       448,000,000
    有限公司            有法人申银万国证券股份
    有限公司客户信用    未知                 0.54       6,590,819              0   无交易担保证券账户中国建设银行股份
    有司-博时裕富沪    境内非国
                                          0.42       5,050,194              0   无
    深限公 300 指数证   有法人券投资基金
                     境内自然
    谭宝林                                   0.35       4,227,000              0   无
                     人中国人寿保险股份
    有限公司-传统-    境内非国
                                          0.32       3,842,088              0   无
    普通保险产品-      有法人005L-CT001 沪
                     境内自然
    马少英                                   0.26       3,172,600              0   无
                     人中国建设银行股份
    有限公司-信诚中    境内非国
                                          0.25       3,066,459              0   无
    证 500 指数分级证   有法人券投资基金国元证券股份有限
    公司客户信用交易    未知                 0.24       2,945,240              0   无担保证券账户
                     境内自然
    赵勋亮                                   0.21       2,503,886              0   无
                     人
                     境内自然
    谢德贻                                   0.20       2,458,100              0   无
                     人
    上述股东关联关系或一致行动        本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东之
    的说明                            间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行
                       北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
                                 动人关系。
    2.3    以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
    三、    管理层讨论与分析一、市场形势分析
    2012 年,全国房地产市场呈现逐步回暖态势。国家统计局数据显示,2012 年,全国房地产开发累计投资 7.18 万亿元,同比增长 16.2%。全国商品房销售面积 11.13 亿平方米,比上年增长 1.8%,其中,住宅销售面积增长 2%,办公楼销售面积增长 12.4%,商业营业用房销售面积下降 1.4%。全国商品房销售额 6.45 万亿元,增长 10%,其中,住宅销售额增长 10.9%,办公楼销售额增长 12.2%,商业营业用房销售额增长 4.8%。
    2012 年,货币政策适度放松。央行在 2012 年 2 月和 5 月分别两次下调存款准备金率,下调幅度均为 0.5 个百分点;6 月和 7 月期间,央行两次下调存、贷款基准利率。适度宽松的货币环境让房地产行业的融资环境较 2011 年有所好转。二、报告期内经营业绩回顾1.总体经营情况
    2012 年,在公司董事会的正确领导下,经营团队围绕转型与增长这一主题,遵循“滨海新区,美国模式、万通价值观和打造绿色公司”的战略方针,在巩固住宅业务的同时,加大力度开发商用物业,在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破,开拓了新的融资模式,实现了财务安排的多样性与商用物业业态拓展的最优匹配,公司绿色战略
                      北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要实施及创新研发工作获得了实质性进程。公司通过建设和执行产品标准化,提升客户价值,计划运营管理与效率提升等方式,进一步提高核心竞争能力及可持续发展能力。
    报告期内,公司实现营业收入 407,053 万元,比上年减少 15.52%;实现归属于母公司所有者的净利润 37,485 万元,比上年同期增长 20.35%。截至 2012 年 12 月 31 日,公司净资产 352,291 万元,比上年增加 6.95%。2.公司主营业务及其经营状况
    报告期内,公司主营业务是住宅的开发和销售及商用物业的开发和出租。向商用物业转型,达到商用物业与住宅业务并重,是公司的既定战略,2012 年在加大商用物业投资,展开商用物业布局方面走出了坚实的一步。
    在商用物业方面,按照专业进行分工,将商用业务分为"商用设计管理、商用市场研策、商用投资与计划管理、商用运营管理四大中心,聚焦“产品、金融、运营管理"能力的提升,建立并完善商用业务管控体系。
    1)北京万通中心 D 座:优化租户结构,全年换、续租客户共计 36 组。其中新签约租户23 组,续租租户 13 组,扩租租户 5 组。新签约平均有效租金 290 元/月/平米。实际成交面积为 20772.36 平方米。全楼实际出租率为 98.2%。
    2)杭州万通中心:2011 年 6 月,开工建设;2011 年 9 月,桩基施工完成;2011 年 10 月,通过 LEED 金级预认证;2012 年 9 月,A 栋 C 栋写字楼开始销售。
    3)天津万通中心:2012 年 3 月如期开工;9 月 28 日举办正式开工仪式;10 月 4 日土方开挖;项目通过 LEED 金级预认证;引入 BIM 技术。
    4)上海虹桥万通中心:2012 年 9 月 20 日项目开工;12 月 3 日土地证获取;项目获得 LEED金级预认证;引入 BIM 技术。
    5)北京 CBD 核心区 Z3 项目:方案设计工作的全面开展。
    在住宅业务方面,强化了以下内容:
    1)住宅产品系列标准建设;
    2)客户价值提升(景观);
    3)客户价值提升(社区及销售中心);
    4)计划运营管理与效率提升。(一) 主营业务分析1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                     单位:元 币种:人民币
    科目                                   本期数                 上年同期数          变动比例(%)
    营业收入                                 4,070,526,092.00      4,818,451,239.00            -15.52
    营业成本                                 2,749,206,199.00      2,673,960,652.00              2.81
    销售费用                                  122,405,093.00         149,852,893.00            -18.32
    管理费用                                  173,716,421.00         186,540,277.00             -6.87
    财务费用                                      93,394,154.00      100,149,827.00             -6.75
    经营活动产生的现金流量净额                 555,622,411.00        721,030,268.00            -22.94
    投资活动产生的现金流量净额                294,412,943.00      -1,746,634,266.00            116.86
    筹资活动产生的现金流量净额                -863,182,108.00       -584,576,807.00            -47.66
                        北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要2、 收入(1) 驱动业务收入变化的因素分析报告期内,公司本年结转项目收入规模小于上年,因此导致营业收入减少。(2) 主要销售客户的情况本公司前五名客户营业收入的总额为 74,352,990 元,占本公司全部营业收入的比例为 1.83%。
                                                       营业收入
                                                         (元)                                 占本集团全部营业
                                                                                              收入的比例(%)
    国寿远通                                               20,150,000                             0.50
    新新小镇某购房客户                                     14,500,000                             0.36
    新新小镇某购房客户                                     14,252,990                             0.35
    新新小镇某购房客户                                     12,800,000                             0.31
    新新小镇某购房客户                                     12,650,000                             0.31
    合计                                               74,352,990                             1.833、 成本(1) 成本分析表
                                                                                              单位:元分行业情况
                                                                                                     本期金额
                                                      本期占总                        上年同期
                 成本构成项                                         上年同期金                       较上年同
    分行业                           本期金额           成本比例                        占总成本
                     目                                                 额                           期变动比
                                                        (%)                           比例(%)
                                                                                                       例(%)房地产销
             房地产               2,702,621,577           98.31     2,629,247,363            98.33        2.79售
    物业出租     物业出租               46,573,012              1.69      44,711,219              1.67        4.164、 费用
                     2012 年度                 2011 年度
    科目                                                                   同比增减
                      (元)                      (元)
    销售费用            122,405,093               149,852,893                        -18.32%
    管理费用            173,716,421               186,540,277                         -6.87%
    财务费用             93,394,154               100,149,827                           -6.75%
                        北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要本年公司新开盘项目较少,已开盘项目营销费用投入减少导致销售费用减少。5、 现金流
                                                           2012 年度               2011 年度
      科目                                                                                             同比增减
                                                            (元)                     (元)
    经营活动产生的现金流量净额                                555,622,411              721,030,268         -22.94%
    投资活动产生的现金流量净额                              294,412,943             -1,746,634,266         116.86%
    筹资活动产生的现金流量净额                             -863,182,108                -584,576,807        -47.66%(二) 行业、产品或地区经营情况分析1、 主营业务分行业、分产品情况
                                                                            单位:元 币种:人民币
                                          主营业务分行业情况
                                                                     营业收入       营业成本       毛利率比
                                                      毛利率
    分行业          营业收入          营业成本                         比上年增       比上年增       上年增减
                                                      (%)
                                                                       减(%)          减(%)          (%)
    房地产销                                                                                           减少 12.82
              3,915,729,385     2,702,621,577              30.98         -16.30            2.79
    售                                                                                                 个百分点
                                                                                                      增加 6.31
    物业出租          129,729,838        46,573,012            64.10          22.48            4.16
                                                                                                      个百分点2、 主营业务分地区情况
                                                                            单位:元 币种:人民币
           地区                         营业收入                         营业收入比上年增减(%)
    北京地区                                       1,568,490,838                                               9.30
    天津地区                                       1,868,681,079                                             -44.20
    川渝地区                                           608,287,306(三) 资产、负债情况分析1、 资产负债情况分析表
                                                                                            单位:元
                                                                                                  本期期末金
                                                                                  上期期末数
                                     本期期末数占总                                               额较上期期
    项目名称         本期期末数                                上期期末数           占总资产的
                                     资产的比例(%)                                              末变动比例
                                                                                  比例(%)
                                                                                                    (%)
    应收账款                1,565,322                  0.01            21,432,641            0.19            -92.70
    其他应收款            581,406,706                  5.41          452,884,894             4.01            28.38长期股权投
                      434,623,725                  4.04          577,484,748              5.11           -24.74资
    固定资产               32,739,683                  0.30            38,709,850            0.34            -15.42
    长期待摊费             16,138,427                  0.15            23,771,557            0.21            -32.11
                        北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要用递延所得税
                     143,467,290                  1.34      80,791,065     0.71      77.58资产
    短期借款             278,819,221                  2.59     383,864,514     3.39     -27.37
    预收账款            1,300,048,840                12.10   2,019,514,690    17.86     -35.63
    应付利息              23,201,941                  0.22      35,190,891     0.31     -34.07
    其他应付款           163,432,845                  1.52     120,445,692     1.07      35.69一年内到期
    的非流动负           530,495,368                  4.94     847,872,000     7.50     -37.43债
    长期借款             702,283,250                  6.54   1,023,460,350     9.05     -31.38其他非流动
                     808,751,170                  7.53     343,601,134     3.04     135.38负债应收账款:本年因收回销售房款而减少。其他应收款:本年新增应收第三方股权转让款而增加。长期股权投资:本年因处置对联营公司的投资而减少。固定资产:本年因正常摊销而减少。长期待摊费用:本年因正常摊销而减少。递延所得税资产:本年因项目公司预提成本及税金无法税前扣除相应确认递延所得税资产而增加。短期借款:本年偿还短期借款而减少。预收账款:因交付相应结转收入,而减少了预收账款余额。应付利息:本年借款余额减少,因此应付利息余额减少。其他应付款:本年因收到代收代付款项及第三方保证金而增加。一年内到期的非流动负债:因本年归还一年内到期借款而减少。长期借款:因本年归还而减少。其他非流动负债:本年因设立信托计划而产生新的金融负债。(四) 投资状况分析1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况(1) 委托理财情况委托理财产品情况本年度公司无委托理财事项。(2) 委托贷款情况本年度公司无委托贷款事项。2、 募集资金使用情况
    报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。3、 主要子公司、参股公司分析
                                         主 要 产 品注册资本     总资产   净资产   净利润
    公司名称                     业务性质
                                         或服务       (元)         (元)     (元)     (元)
                      北京万通地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
    天津万通时尚置业有限责任            房地产项
                         房地产开发          250,000,000 899,620,892         569,041,231 159,859,939
    公司                                目
                                    房地产项
    北京万通龙山置业有限公司 房地产开发          150,000,000 441,161,165         301,303,953 47,047,081
                                    目
    北京万通龙山天地置业有限            房地产项
                         房地产开发          200,000,000 626,925,286         253,371,874 55,954,884
    公司                                目
                                    房地产项
    北京广厦富城置业有限公司 房地产开发           90,000,000 1,870,696,293       378,745,314 183,858,554
                                    目4、 非募集资金项目情况
    报告期内,公司无非募集资金投资项目。二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析(一) 公司发展战略公司将继续坚定地执行“滨海新区、美国模式、万通企业文化及绿色公司”的战略,充分利滨海新区的区位优势有效积聚各方资源,以京津地区为战略区域,形成该区域的竞争优势;坚持美国模式,以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨,开创万通地产特色的商业地产投资模式;进一步完善守正出奇的企业文化,打造专业团队,大力推进绿色公益战略,履行企业公民的职责、回报社会,通过建设绿色公司、绿色产品,为公司的所有利益相关者带来更大的回报,加大创新研发工作力度,全面提升公司市场应变能力及核心竞争能力。(二) 经营计划2013 年,公司计划完成以下五大方面工作:1)完成新项目拓展 2-3 个;2)完成商用运营模式的建立;3)完成健康住宅的标准和实践;4)落实成本优化计划和持续跟踪及优化;5)深化组织效率。(三) 可能面对的风险宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性,市场竞争日趋激烈等外部因素对公司有效推进战略,取得预期经营成果产生较大影响,与同行企业相比,我公司股本规模、资产规模及经营团队的专业化能力还有待进一步提升。
                                                       北京万通地产股份有限公司董事会
                                                                     2013 年 3 月 15 日

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