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个股公告正文

万 科A:2012年年度报告

日期:2013-02-28附件下载

                                    2012 年度报告
                                  公告编号:〈万〉2013-015


重要提示:
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。


王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自
出席本次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权郁亮董
事代为出席并行使表决权;王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权肖莉董事代为出席
并行使表决权;齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权罗君美独立董事代为出
席并行使表决权。


公司2012年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币1.8元(含税)现
金股息。


董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务报告的
真实、完整。



   致股东………………………………………………………………….…………………………2
   公司简介………………………………………………………………………………………… 2
   会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3
   董事会报告………………………………………………………………………………………4
   重要事项………………………………………………………………………………………….34
   股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……40
   董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….44
   公司治理…………………………………………………………………………………………48
   监事会报告………………………………………………………………………………………51
   内部控制情况……………………………………………………………………………………52
   财务报告………………………………………………………………………………………….56




                                           第1页
一、致股东

    对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言,2012 年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的
表面静寂,还是意味着一个平稳时代的真正开端?当时光凝固为历史之后,事实会给出最终的答案。而
对于身处历史之中的我们来说,或许只有等待谜底的揭晓。
    中国房价快速上涨的时代是否已经结束?历史存在偶然,过于自信的结论是武断的。然而,我们至
少可以说,这个时代应该已经结束。应该这个词,有三层含义。第一,它是大众希望看到的结果;第
二,它具有理性分析的合理性;第三,它是一个大概率事件。
    这并不是一个断然的结论,但作为企业决策的演绎起点,它已经足够了。企业决策,永远都是在信
息不完整的情况下,面对不确定性而做出的选择。
    如果我们相信,房价的快速上涨已经结束,那么未来的市场是波动还是平稳,其实并不十分重要。
因为,企业可以找到一个可供长期坚持的策略,无论波动或平稳,该策略都能适用。
    这个策略的要点并不复杂。概括起来不外乎以下几点:一是,面向真实自住的需求,而不是面向投
资预期;二是,依靠专业能力赚钱,而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”;三是,快速周
转,以及谨慎的投资风格;四是,始终严守经营底线,包括产品质量、财务安全和守法诚信,并谋求与
自然、社会和谐共处的可持续发展。
    而采用更通俗的语言,万科的经营策略重点体现在三句话。第一,万科的长期战略是住宅产业化,
包括装修房、工厂化和绿色建筑。第二,不囤地,不捂盘,不当地王。第三,盖有人住的好房子。
    到 2012 年,万科交付的房屋,装修房占比超过 80%。万科售出的房屋中,144 平方米以下的中小套
型占比则达到了 90%。而投资性购房者偏好大户型、偏好毛坯房。这意味着,万科的客户中,基本都是
自住性购房者。无论政策环境或者市场景气如何变化,自住需求总是最稳定,这已经被 2008 年以来完整
的行业周期所验证。
    万科的项目储备,以满足未来两到三年的开工需要为尺度。这是现实的土地市场中,维持稳定经营
和增长所能做到的最低,也是全球房地产龙头企业的最低水平。这并没有影响万科的增长,也没有影响
近年来万科净资产收益率的逐年提升。
    不囤地,不捂盘,其实就是快速周转。不当地王,则体现了充分谨慎的投资风格。快速周转的房地
产企业,具有更强的制造业特色,有利于促使公司不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资,则保
证了公司在或有波动的市场中,经营的安全性和灵活性。
    万科的装修房战略已经基本实施完成。未来几年的战略重点将转向工厂化。工厂化带来的规模驾驭
能力、质量保障能力、施工效率、规模效应和环保特征,将逐渐体现为万科的专业优势。相对来说,装
修房容易模仿,而工厂化的模仿则要困难得多。万科的工厂化,已经探索了十余年时间,工厂化带来的
先发优势,将比装修房更加显著。
    企业的一切努力和优势,最终需要体现到为投资者创造价值。2013 年是万科第三个十年发展期的收
官之年。三十年不是一个短暂的时间,感谢股东一直以来赐予万科管理团队的支持和信任。请股东相
信,尽管我们正在逐渐走向成熟,但我们永远不会舍弃年轻的心态。我们将永怀理想与激情,来不断印
证我们受雇于万科股东的光荣与责任。


二、公司简介
1.公司法定中文名称:万科企业股份有限公司
         英文名称:CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE)
2.法定代表人:王石
3.董事会秘书:谭华杰
   电子信箱:IR@vanke.com
   股证事务授权代表:梁洁


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   电子信箱:IR@vanke.com
4.联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
5.电话:0755-25606666
  传真:0755-25531696
6.注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
   邮政编码:518083
   办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
   邮政编码:518083
7.国际互联网网址:www.vanke.com
         电子信箱:IR@vanke.com
8.信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英
文媒体
   登载年报的国际互联网网址:www.cninfo.com.cn
9.年报备置地点:公司董事会办公室
10.股票上市地:深圳证券交易所
11.股票简称及代码:万科 A 000002
                      万科 B 200002
12.公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳
             变更登记日期:2010年4月13日,地点:深圳
13.企业法人营业执照注册号:440301102900139
14.税务登记号码:地税登字440300192181490号
                   国税登字440300192181490号
15.组织机构代码:19218149-0
16.公司聘请的会计师事务所
名称:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
签字会计师:李婉薇,温华新


三、会计数据和财务指标摘要
1. 本年度主要会计数据
                                                                                      单位:人民币元
                                      2012 年               2011 年         本年比上年增减        2010 年
  营业收入                       103,116,245,136.42     71,782,749,800.68           43.65%    50,713,851,442.63
  营业利润                        21,013,040,794.06     15,763,216,697.19           33.30%    11,894,885,308.23
  利润总额                        21,070,185,138.11     15,805,882,420.32           33.31%    11,940,752,579.02
  归属于上市公司股东的净利润      12,551,182,392.23      9,624,875,268.23           30.40%     7,283,127,039.15
  归属于上市公司股东的扣除非经
                                  12,511,303,092.59      9,566,931,546.48           30.78%     6,984,394,617.27
  常性损益的净利润


                                                      第3页
  经营活动产生的现金流量净额         3,725,958,472.52      3,389,424,571.92                 9.93%       2,237,255,451.45
                                                                                  本年末比上年末
                                       2012 年末             2011 年末                                    2010 年末
                                                                                      增减
  资产总额                        378,801,615,075.37     296,208,440,030.05                27.88%     215,637,551,741.83
  负债总额                        296,663,420,087.27     228,375,901,483.02                29.90%     161,051,352,099.42
  归属于上市公司股东的股东权益      63,825,553,925.30     52,967,795,010.41                20.50%      44,232,676,791.11
  股本                           10,995,553,118.00 10,995,210,218.00          0.0031%   10,995,210,218.00
注:报告期内,公司 A 股股票期权激励计划进入行权期,期内共有 342,900 份期权行权,公司股份数因此增加 342,900
股。
2. 近 3 年主要会计数据及财务指标
                                                                                              单位:人民币元
                                                   2012 年          2011 年          本年比上年增减       2010 年
   基本每股收益                                           1.14             0.88                  29.55%          0.66
   稀释每股收益                                           1.14             0.88                  29.55%          0.66
   扣除非经常性损益后的基本每股收益                       1.14             0.87                  31.03%          0.64
   全面摊薄净资产收益率                               19.66%           18.17%        增加 1.49 个百分点       16.47%
   加权平均净资产收益率                               21.45%           19.83%        增加 1.62 个百分点       17.79%
   扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率           19.60%           18.06%        增加 1.54 个百分点       15.79%
   扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率           21.38%           19.71%        增加 1.67 个百分点       17.06%
   每股经营活动产生的现金流量净额                       0.339            0.308                   10.06%         0.203
                                                    2012 年末        2011 年末     本年末比上年末增减       2010 年末
   归属于上市公司股东的每股净资产                         5.80             4.82                  20.33%          4.02
   资产负债率                                         78.32%           77.10%        增加 1.22 个百分点       74.69%

    非经常性损益项目
                                                                                                 单位:人民币元
                           项目                                   2012 年              2011 年           2010 年
     非流动资产处置损益                                          (4,670,558.15)       2,900,631.43       (190,379.16)
     交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置
                                                                (24,920,299.96)     (1,987,290.76)     100,279,567.90
     交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
     出售、处理部门或投资单位收益                                33,179,668.85       35,395,144.49     217,298,713.13
     除上述各项之外的其他营业外收入和支出                        61,814,902.20       39,765,091.70      46,057,649.94
     所得税影响                                                 (17,850,642.97)    (10,007,991.17)     (63,410,766.31)
     少数股东损益影响                                            (7,673,770.33)     (8,121,863.94)      (1,302,363.62)
     合计                                                39,879,299.64   57,943,721.75                 298,732,421.88
     注:“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括捐赠支出、赔偿及补偿等。

3. 境内外会计准则差异
                                                                                            单位:人民币元
                              归属于上市公司股东的净利润               归属于上市公司股东的所有者权益
                              2012 年              2011 年          2012 年 12 月 31 日   2011 年 12 月 31 日
    按境外会计准则          12,551,182,392.23     9,624,875,268.23     63,825,553,925.30     52,967,795,010.41
    按境内会计准则          12,551,182,392.23     9,624,875,268.23     63,825,553,925.30     52,967,795,010.41
    按境外会计准则调整的分项及合计:
    按境外会计准则                          -                    -                       -                    -
    差异说明                                                  无差异


四、董事会报告
1. 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
公司重点关注的 14 个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、
沈阳、成都、武汉),2010 年、2011 年住宅成交面积持续萎缩,同比分别下降 29.6%和 19.2%。2012 年
3 月份后,这些城市的住宅市场景气状况相比前期有所改善。由于对比基数低,成交回升的趋势较为明


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显。2012 年,上述城市的成交面积同比上升 34.3%,但和 2009 年相比,仍下降 23.6%。
由于主要城市住宅成交恢复,全国商品住宅累计成交量在 2012 年 11 月结束了自年初以来的同比下降态
势,全年商品住宅销售面积为 9.85 亿平方米,同比增长 2.0%。尽管如此,全国商品住宅市场成交增速自
2010 年以来逐年放缓的趋势依然十分明显。各地市场的走势也呈现出明显的分化,中西部地级以下城市
的成交状况仍并不乐观。
在新增住房供应方面,上述 14 个城市 2012 年合计批准预售面积同比下降 6.8%。由于供给减少和成交回
升,这些城市 2012 年的商品住宅成交面积对批准预售面积的比值上升至 1.01,市场供需关系已逐渐趋于
平衡,相比 2011 年的 0.70 有较为明显的回升。这一定程度上也缓解了自 2011 年初以来库存不断攀升的
压力。截至报告期末,14 城市的可售库存(已取得销售许可而尚未售出的商品住宅)面积总计约 1.16 亿
平方米,与上年同期基本持平;库存去化周期(按最近三月移动平均成交面积计算)由 2 月底的最高峰
21.7 个月下降至 10.2 个月。
新增供应的减少,一定程度上反映了前期市场调整对企业开发投资的影响。报告期内,全国住宅开发投
资完成额同比增长 11.4%,增速为近十年来最低。全国住宅新开工面积同比下降 11.2%,同样为多年来罕
见。
公司曾预计,随着 2012 年下半年土地供应力度的加大,资金实力较强的企业将获得更多的机会。报告期
内,土地市场的变化符合公司的判断。16 个可公开查询数据的主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上
海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆)土地供应面积上半年同
比减少 1.4%,下半年同比增长 25.4%,全年约 68.9%的土地供应集中在下半年。随着企业资金状况的改
善和投资意愿的逐渐增强,土地流拍率逐渐下降,下半年部分城市的土地市场局部相对活跃,溢价成交
的现象有所增加。尽管如此,下半年地价并未出现全面大幅上涨,土地市场的成交氛围整体上仍较为理
性。
为促进货币信贷合理适度增长,央行在2012年上半年两次下调存款准备金率各0.5个百分点,并在6、7月
两次下调存贷款基准利率。根据央行报告,2012年全国新增房地产贷款13,465亿元,同比多增897亿元,
但房地产贷款新增额占各项贷款新增额的比例为17.4%,较2011年微降0.1个百分点。尽管行业的融资环境
相比2011年有所改善,但并未出现根本性的好转。拓宽融资渠道、增强资金稳健性仍然非常重要。
2012 年经营业绩与分析
报告期内,公司坚持主流市场定位,积极促进销售,推盘节奏契合市场景气变化,取得良好的销售业
绩。
2012 年,公司共实现销售面积 1295.6 万平方米,销售金额 1412.3 亿元,同比分别增长 20.5%和 16.2%,
销售金额再度刷新行业纪录。
分区域看,公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 412.8 万平方米,销售金额 468.2 亿元;在以
长三角为核心的上海区域实现销售面积 255.7 万平方米,销售金额 329.7 亿元;在以环渤海为核心的北京
区域实现销售面积 346.0 万平方米,销售金额 369.9 亿元;在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售
面积 281.1 万平方米,销售金额 244.5 亿元。
公司所销售的住宅产品仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征,144 平方米以下户型占比达到
90%。
报告期内,公司实现结算面积 899.3 万平方米,结算收入 1015.8 亿元,同比分别增长 60.0%和 43.8%。
2012 年公司营业收入首次突破千亿,达 1031.2 亿元,同比增长 43.7%,实现净利润 125.5 亿元,同比增
长 30.4%。
公司房地产业务的结算均价为 11,295 元/平方米,较 2011 年下降 10.1%;房地产业务结算毛利率为
25.84%,较 11 年下降 2.95 个百分点;结算净利率 13.08%,较 2011 年下降 1.93 个百分点。尽管利润率同
比下降,但公司净资产收益率有所上升。报告期内,公司全面摊薄净资产收益率为 19.66%,较 2011 年提
高 1.49 个百分点,为近十年来最高水平。
这一方面是因为公司经营效率的提升,一定程度上克服了 2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响;
另一方面公司近年来全面推进装修房战略,装修业务的利润率低于毛坯房,但收益率高于毛坯房。
截至 2012 年末,公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计 1354.9 万平方米,对应合同金额 1436.5
亿元,较 2011 年末分别增长 24.8%和 17.6%,为未来的业绩体现奠定了良好基础。


                                             第5页
公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的 1111.0 亿元增长至 1310.2 亿元,公司
的资产负债率达到 78.3%,较 2011 年的 77.1%增加 1.2 个百分点,但预收账款随着项目结算将转化为公司
的营业收入,并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外,公司其他负债占总资产的比例为 43.7%。截至报
告期末,公司的净负债率为 23.5%,仍然保持在行业较低的水平。
公司继续贯彻现金为王的策略,保持良好的资金状况。截至报告期末,公司持有货币资金 522.9 亿元,远
高于短期借款和一年内到期的长期借款总额 355.6 亿元。年内,尽管加大了投资力度,公司的经营性现金
流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。
公司注重库存去化。期末各类存货中,已完工开发产品(现房)159.9 亿元,占比 6.27%;在建开发产品
1622.2 亿元(其中包含已售出未结算产品),占比 63.57%;拟开发产品(对应规划中项目)767.3 亿元,
占比 30.07%。存货结构保持在健康状态。
2012 年,公司实现新开工面积 1,433 万平方米,相比年初计划增长 7.9%。实现竣工面积 979 万平方米,
相比年初计划增长 10.0%。
2012 年下半年土地供应力度加大,公司亦积极把握机会,在坚持严格投资标准的前提下,获得了一批可
满足未来发展需要的项目资源。期内,公司新增加开发项目 78 个,按万科权益计算的占地面积约 624 万
平方米(对应规划建筑面积约 1,589 万平方米),平均楼面地价约 2,790 元/平方米。此外,公司还参与城
市更新改造类项目 1 个,根据当前规划条件,相关项目按万科权益计算的占地面积约 6 万平方米(对应
规划建筑面积约 33 万平方米),预计平均楼面综合改造成本和地价约 3,800 元/平方米。年内,公司在深
耕现有城市的基础上,新进入南充、平度、徐州、营口、济南等城市。
截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,947 万平方米,较年初 3,277 万平方米
有所增长,可满足未来两到三年的开发需求。此外,报告期末公司参与旧城改造的项目,按当前规划条
件,万科权益建筑面积约 303 万平方米,也较年初有所增长。
2012 年管理回顾
报告期内,公司以市场、客户、股东为导向,持续提升效率,优化管理,推进住宅产业化战略。在销售
和开发稳步增长的同时,公司的专业能力得到巩固和提升,产品服务内容也日趋丰富。
2012 年,公司实现的房屋交付量超过 10 万套。坚持“质量第一”,确保安全生产和产品质量,仍然是公
司管理工作的重点。公司组织了大批工程系统管理人员和技术骨干赴日研修,学习发达国家的工程管理
经验并在公司的项目中逐步实施。为保障产品质量,公司从客户感受出发,继续调整和完善实测实量体
系,并大力推广交付前联合检查制度。
报告期内,在对一线公司进行分类管理、具体指导的同时,公司将一部分投资决策权下放到区域,使区
域在经营中承担更多的职责。加强区域的投资决策能力,有助于公司更快速和有效地应对市场变化,把
握市场机遇。围绕这一管理架构的调整,公司以事业计划书为工具,调整战略管控体系,完善战略运营
管理体系。
房地产属于资金密集型行业。报告期内,公司充分利用资本市场各类工具,在传统融资方式基础上,创
新合作模式,扩大资金来源,降低资金成本,确保了企业发展的需要。
随着住宅日益回归基本的居住属性,服务配套也成为客户在购房时重点考虑的因素。2012 年,公司坚持
“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念,在提高产品性能的基础上,继续探索和加强服务
配套,相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新,从餐饮、仓储以及综合便
利服务等各个方面不断完善小区的生活配套,提高客户居住感受。
期内,公司成功收购了香港上市公司南联地产控股有限公司 75%的股权。目前南联地产已更名为万科置
业(海外)有限公司。作为国际市场的一部分,香港资本市场的发展相对成熟,金融产品也更为丰富。
此次收购为公司今后国际化业务的探索和开展创造了更为便利的条件。
公司的企业形象再次获得肯定。2012 年公司连续第十次获得由经济观察报社与北京大学管理案例研究中
心联合评选的“中国最受尊敬企业”称号,连续第五年获得《财富》(中文版)公布的“最受赞赏的中
国公司”,荣登“2012 最受赞赏的中国公司全明星榜”,并连续在“房地产开发”行业榜中位列第 1
位。在由《21 世纪商业评论》、《21 世纪经济报道》联合主办的第九届中国企业公民论坛活动中,公司
获得 2012 年中国最佳企业公民综合奖。在由南方周末报社主办的中国企业社会责任评选中,公司获得年
度责任案例奖。


                                            第6页
在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院等组织的评选中,公司再
度获得 2012 中国房地产百强开发企业第一名,并获得综合实力、规模和社会责任 TOP10 第一名。公司还
被评选为“2012 中国房地产行业领导公司品牌”,公司物业服务公司被评选为“2012 中国物业服务优秀
品牌企业”。在中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心评选的 2012 中国房地产开
发企业 500 强中公司位列第一名,并荣获“杰出贡献奖”。
年底,在 CCTV 主办的 2012 年中国经济年度人物评选中,公司总裁郁亮当选十大经济年度人物。2012 年
的评选以“实业的使命”为主题,意在表彰在实体经济方面的优秀践行者和为实体经济发展做出重大贡
献的群体。此次当选,意味着万科多年来所坚持的经营理念和策略获得社会各界的广泛认可。
公司和投资者保持良好的沟通,年内接待投资者来访、组织电话会议超过 600 次,参加境内外机构组织
的大型投资者见面会超过 70 场,此外,公司还通过业绩见面会、网上推介、机构走访等方式主动加强和
投资者的互动。2012 年公司获得由和讯网、中国证券市场研究设计中心(SEEC)等机构联合评选的最佳
投资者公共关系上市公司,入选《证券时报》评选的中国主板上市公司价值百强,中国上市公司市值管
理研究中心、清华大学中国金融研究中心和新浪网联合评选的 2012 年度中国上市公司市值管理绩效百佳
榜。公司董事会秘书再度获得《新财富》金牌董秘和最受机构投资者欢迎董秘,《董事会》评选的最具
创新能力董秘,由和讯网评选的金牌上市公司董秘奖等奖项。
2013 年发展展望
公司将继续坚持和城市同步发展的策略,聚焦主流市场,围绕“好房子,好服务,好邻居”的产品和服
务理念,以“做对产品”,“买对土地”为重点,增强产品竞争力,提升运营效率,重视合作关系,实
现稳健增长。
2013 年,公司的房屋交付量预计将超过 11 万套。为确保施工安全和交付质量,公司将严格执行安全管理
规定,强化文明工地管理,提升工友工作环境的安全性。在质量管理方面,公司将从客户感受出发,以
简明、有效为原则,持续完善评估体系。
在采购管理方面,公司将严格执行材料三级管理体系,坚持质量飞行检查,继续强化标准化装修部品使
用,坚持健康、质量、绿色底线,以实现对客户负责的目的。
公司仍然会坚持快速开发的策略。2013 年,公司现有项目预计将实现开工面积 1,653 万平方米,实现竣
工面积 1,290 万平方米。
鉴于公司目前的资金比较充裕,未来公司会在审慎的原则下,立足自住需求的产品定位,继续关注可能
的项目发展机遇。在具体项目的决策上,公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性,以及
项目的风险可控性,不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。
近年来,城市功能和产业的升级,以及客户需求层次的提升对公司的产品和服务提出了更高的要求。公
司将继续坚持与城市同步发展的策略,从满足客户需求的角度出发,不断完善自己的产品线,谨慎探索
和住宅相配套的物业类型。2013 年 1 月,公司在北京成立了商用地产管理部,未来,公司将对旗下各类
商用资源进行整合,围绕住宅,发挥商住协同效应,为客户营造“好房子,好服务,好邻居”的生活环
境,逐步探索适合公司发展的商业地产模式。
2012 年,公司成立了海外业务推进小组,在全球范围内展开考察和调研。2013 年初,公司通过和当地有
经验的品牌开发商合作的方式,进入香港、美国市场。目前,公司在国际化业务拓展方面还处在试水和
学习阶段,未来一段时期,相关业务的规模仍会控制在合理范围内。通过国际化业务尝试,公司将获得
实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会,在此过程中,公司将逐步培养自身海外业务能力。和国
际优秀同行的合作交流,对于提升公司在产品设计、客户需求理解、精细化管理等方面的专业能力也将
起到积极作用。
行业内人才竞争日益激烈,尽管公司具有丰富的人才储备,但能否持续吸纳和保有更多的优秀人才,仍
然是决定公司未来是否能保持竞争优势的关键因素。为此,公司将继续加强对人才梯队的培养和建设,
完善培训机制,打造精干高效的团队,提升组织效能。公司将开展强将计划,通过内部培养与外部引进
相结合的方式,大力引进、提拔能够带领公司在竞争中胜出的管理人才。为了配合商业、海外等新业务
探索的需要,公司还将大力引入相关业务端口的专业人才,为新业务的发展提供人员支持。
住宅产业化推进情况
自 1999 年万科建筑研究中心成立以来,公司在住宅产业化的道路上已经前行 13 年,多年坚持不懈的研
发应用奠定了公司在这一领域的专业优势。公司的住宅产业化战略主要包括三部分内容:装修房,工厂
化,绿色建筑。近年来,随着公司在相关领域的推进力度不断加大,一些积极的效果已经逐步呈现。公
司相信,住宅产业化体系的大范围推广和应用将使公司突破规模发展的瓶颈,并成为公司未来核心竞争


                                           第7页
力的重要来源。
1、装修房
国内住宅行业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段,万科在行业内率先推行装修房战略,2012 年
公司装修房交付量超过 8 万套,是业内前所未有的规模。
相对于毛坯交付,装修交付可以基本消除装修过程中的二次污染,减少绝大部分装修垃圾,为客户节约
大量的时间和精力,也大大减少邻里间装修不同步而导致的相互干扰。对企业而言,推广装修交付既顺
应了行业发展的趋势,也有助于提升净资产回报水平。
装修房交付对于工程管理有着更为复杂和严格的要求。目前,公司已经形成了一套较为完整的装修交付
管理体系。为了继续提高装修交付品质,2012 年,公司发布了健康住宅体系等级标准,制定了更加严格
的技术和管理指标,加强了对装修室内环境的管理,并进一步提高了对材料家具的抽检力度。
2013 年,公司的装修房交付量预计将超过 10 万套。公司将继续完善装修交付的流程和工作标准,改进装
修施工的工艺工法,推行“装修房交付验收指引”,推广交付前联合检查,确保交付质量。
2、工厂化
相对于传统的施工方式,工厂化在几个方面有突出的优势:首先,它有利于实现大规模开发下的房屋品
质控制;其次,工厂化的建造速度高于传统方式,有利于实现更快的周转;此外,工厂化施工远比传统
方式更环保。
随着近年来建筑行业人工成本大幅上升,工厂化的经济性不断改善,规模化推广的时机逐渐到来。2012
年,公司工厂化项目的新开工面积达到 272 万平方米。
作为工厂化技术的应用之一,近年来公司大规模推广大钢模、铝模技术,相对于传统的木模板施工,大
钢模、铝模技术在建筑施工中能够大量减少木材消耗,实现环保效益;同时,它减少对人工作业的依
赖,省去了抹灰找平工序,避免了可能出现的墙面开裂或空鼓等问题,有助于更好实现质量稳定性。
2012 年,公司铝模、大钢模新开工面积 695 万平方米,较 2011 年增加 93%。
此外,公司近年来展开了机械喷浆、机械腻子打磨等一系列机械化工艺的研究和应用。相对于传统施工
方式,机械化的工艺方式不仅能有效提升质量合格率,防范质量通病;同时,在同等劳动力状况下,机
械化作业所能完成的工程量也远远超出传统方式。
在一些条件许可的城市,公司将逐渐开展全面工厂化试点。随着工厂化技术应用和体系构建的逐步成
熟,公司将迎来工厂化的全面推进时期。
3、绿色建筑
低碳经济背景下,绿色地产符合行业未来发展方向。万科在行业内率先推广绿色建筑。2012 年,公司共
计完成 20 个绿色三星项目,总建筑面积为 166.6 万平方米;其中住宅项目的面积为 122 万平方米,占全
国绿色三星住宅面积的 44%。
2012 年,由万科发起筹建的北京市绿色建筑示范区在北京市房山区奠基。北京市绿色建筑示范区集绿色
公园、研发基地和产业孵化园于一体,建成后将被打造成为全球领先的绿色理念推广平台。在万科的积
极推动下,该项目已经汇聚了一大批国际、国内一流的科研院所与企业,并成立了由万科、英国建筑研
究院(BRE)等 14 家科研院所及企业组成的绿色技术联盟。项目在筹建过程中采用了最新的绿色环保理
念,并引进了国际先进的绿色建筑技术,无疑将进一步提升万科在绿色建筑领域的影响力;同时,和国
际顶级绿色建筑研发机构、企业的合作,也将带动高性能可持续建筑开发的理念与经验的分享,使公司
在绿色建筑领域的专业优势得到进一步的巩固。
期内,公司还与全球最大的独立性非政府环境保护组织之一的世界自然基金会(WWF)签署谅解备忘
录,就未来 5 年的环境保护和绿色可持续发展等方面达成合作意向,成为首个和 WWF 签约的中国企业。
和 WWF 的合作将使公司在碳减排、生态保护和森林保护方面获得更多的专业技术支持,为公司推广绿色
战略、强化持久竞争力提供助力。
2012 年,公司建研基地的一系列实验设施陆续投入使用。公司在东莞建研基地的万科建筑实验塔作为国
内首个、全球最高的高层建筑设备系统性能测试实验塔,已启动运营,通过将精确的技术研究方法引入
住宅舒适性和绿色技术研究,实验塔将为国家行业标准制定提供科学、规范的依据。公司在东莞建研基
地的实验室、环境仓也通过了相关的资质评审,目前已经具备运营条件。这些成果强化了公司的专业影
响力和权威性,使公司在某些领域具备了国际领先的研究能力和研发条件。随着公司建筑研发力量的不


                                           第8页
断增加,公司在住宅产业化方面的领跑优势将进一步得到增强。
2.公司经营情况
(1)主营业务的范围及其经营状况
A.按行业划分
公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅,2012 年公司销售面积 1295.6 万平方米,销售金额
1412.3 亿元,同比分别增长 20.5%和 16.2%。
2012 年全国商品房销售总额为 64,456 亿元。按此口径计算,2012 年公司在全国的市场占有率为 2.19%,
比 2012 年增加 0.13 个百分点。
报告期内,公司房地产项目结算面积 899.3 万平方米,同比增长 60.0%,结算收入 1015.8 亿元,同比增长
43.8%,结算成本 645.7 亿元,同比增加 51.5%;房地产业务的营业利润率为 25.84%,比上年减少 2.95 个
百分点。
                                                                                          单位:人民币万元
                                                                                                              注
                                   营业收入                      营业成本                         营业利润率
              行业
                               金额           增减            金额           增减       数值                 增减
     1.主营业务           10,243,903.98       43.84%     6,529,313.80        51.58%     25.66%     减少 3.02 个百分点
       其中:房地产       10,157,971.69       43.79%     6,456,833.75        51.48%     25.84%     减少 2.95 个百分点
              物业管理         85,932.29      49.99%          72,480.05      60.95%      4.71%     减少 9.19 个百分点
     2.其他业务                67,720.53      20.29%          12,847.64     -15.35%     72.39%     增加 9.77 个百分点
            合计          10,311,624.51   43.65%         6,542,161.44       51.34%      25.97%     减少 2.97 个百分点
  注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。


B.按投资区域划分
                          主营业务收                         净利润                        结算面积
                                               比例                            比例                                比例
                          入(万元)                         (万元)                      (平方米)
       广深区域           2,890,350.71         28.46%          446,298.23      33.60%        2,398,703.00          26.67%
       上海区域              2,174,183.03      21.40%         229,664.10       17.29%         1,426,061.00         15.86%
       北京区域              3,344,944.20      32.93%         418,232.87       31.49%         3,119,394.00         34.69%
       成都区域              1,748,493.75      17.21%         233,990.32       17.62%         2,048,799.00         22.78%
       合计               10,157,971.69       100.00%        1,328,185.52     100.00%         8,992,957.00    100.00%


(2)公司主要全资附属企业经营情况及业绩
                                                                                          单位:人民币万元
                                              2012 年营业       2012 年净      2012 年末总
              公司名称                权益                                                       2012 年主要开发项目
                                                 收入             利润            资产
                                                                                              北京蓝山、北京红狮家
  北京万科企业有限公司                100%      289,971.90      114,014.73     1,529,825.81
                                                                                              园、北京万科蓝
  深圳万科恒大物业有限公司            100%      186,778.36       41,169.08       196,552.74 深圳金色领域
                                                                                              大连魅力之城、大连朗润
  大连万科魅力之城开发有限公司        100%      181,065.64       40,247.92       229,341.06
                                                                                              园
  东莞市松湖居置业有限公司            100%      147,817.28       40,545.62       141,585.62 东莞虹溪诺雅
  杭州良渚文化村开发有限公司          100%      129,686.61       43,183.33       421,418.94 杭州良渚文化村
  厦门市万科湖心岛房地产有限公
                                      100%      122,629.91       42,361.97       204,902.05      厦门湖心岛
  司
  天津中天万方投资有限公司            100%      119,361.07       32,787.86       217,905.02      天津假日润园
  青岛万科企业有限公司                100%      119,098.82       48,075.25       379,528.40      青岛万科蓝山
                                                                                                 鞍山惠斯勒小镇、鞍山万
  鞍山万科房地产开发有限公司          100%      105,201.92       13,243.20       162,212.93
                                                                                                 科城
  广州市万新房地产有限公司            100%       98,471.01       18,766.56       126,358.29      广州金域华庭


(3)经营计划实施情况


                                                        第9页
公司聚焦主流客户自住需求,积极推动销售,取得良好的表现。2012 年公司实现销售面积 1295.6 万平方
米,销售金额 1412.3 亿元,同比分别增长 20.5%和 16.2%。
年初公司计划全年新开工面积 1,328 万平方米,竣工面积 890 万平方米。2012 年公司实际完成开工面积
1,433 万平方米,比年初计划多 7.9%,实际实现竣工面积 979 万平方米,比年初计划多 10.0%。
2012 年主要项目开发情况
                                                                                                    单位:平方米
                                                           规划建筑     12 年开工       12 年竣工   截至 12 年
       项目名称             位置      权益   占地面积
                                                             面积          面积            面积     末竣工面积
广深区域
深圳万科中心             盐田区       100%      61,730        80,201                -           -            -
深圳天琴湾               盐田区       100%     253,990        25,040                -       7,474       14,611
深圳壹海城               盐田区        50%     137,250       354,695       188,297              -            -
深圳安托山项目           南山区       100%      48,804       219,967                -           -            -
深圳金色领域             宝安区       100%      65,364       165,648        11,764        125,575      125,575
深圳溪之谷               宝安区        60%     158,639        47,270                -           -            -
深圳翡丽郡               宝安区       100%      77,265       262,793       194,131              -            -
深圳金域缇香             坪山新区     100%     104,801       323,624       158,440              -       82,186
深圳第五园               龙岗区       100%     421,916       595,982                -           -      465,798
深圳天誉                 龙岗区       100%      62,575       352,464                -           -            -
深圳千林山居             龙岗区       100%     198,597       380,547                -           -      324,277
深圳万科红               龙岗区       100%      31,337       155,951                -           -       91,182
深圳万科红三期           龙岗区        50%      43,727       176,535        63,557              -            -
深圳布吉水径项目         龙岗区        60%     164,989       456,405        20,117              -            -
深圳公园里               龙岗区        65%      45,794       238,203        95,197              -      143,006
深圳浪骑项目             龙岗区       100%      41,487        22,380                -           -            -
深圳大甲岛               惠州市       100%     364,450        93,340                -           -            -
惠州双月湾               惠东县        67%     704,223      1,068,191      136,353              -            -
惠州金域华庭             惠城区       100%     151,298       313,678       157,961         24,290      139,790
东莞双城水岸             塘厦镇        51%     596,786       414,759                -      33,296       84,125
东莞金色城市             塘厦镇        40%      32,002        96,006                -           -            -
东莞四季花城             塘厦镇        70%      51,263        92,273                -           -            -
东莞朗润园               塘厦镇        51%     128,144       256,129       176,221              -            -
东莞金域松湖             松山湖园区    51%     136,151       381,000       176,505         85,605       85,605
东莞虹溪诺雅             松山湖园区   100%     349,951       267,450                -      83,068      217,861
东莞松湖中心             松山湖园区    34%      95,506        73,872        73,872              -            -
东莞松湖中心二区         松山湖园区    25%      30,084        30,084        18,865              -            -
东莞万科大厦             南城区       100%       4,771        42,937                -           -            -
东莞金域华府             南城区        51%     189,934       493,827       119,871         75,653      231,005
东莞翡丽山               南城区        50%     249,534       374,302                -      50,717       50,717
东莞香树丽舍             南城区        51%      43,851       109,626                -           -            -
东莞紫台                 虎门镇       100%      60,570       151,426                -      82,798       82,798
东莞金色里程             虎门镇       100%      17,374        69,495                -           -            -
东莞长安万科中心         长安镇       100%      75,653       249,654       103,958         15,390       15,390
东莞金域国际             厚街镇       100%      88,788       257,486        48,845              -            -
东莞厚街广场             厚街镇        67%      32,002       113,856                -           -            -
东莞常平万科城           常平镇       100%     635,971       442,460       106,424         18,928      287,622
东莞万科麓湖             大岭山镇     100%     146,674       117,341                -      36,170       81,479
广州金域蓝湾             白云区        50%     144,657       433,584                -      34,323      311,288
广州白云新城 AB2911022
                         白云区       100%      24,052        92,130                -           -            -
地块
广州金域华庭             海珠区       100%       9,117        85,682                -           -       41,444



                                                第 10 页
广州江燕路项目           海珠区     68%     16,831      52,765          -         -         -
广州柏悦湾               荔湾区     100%    38,111     135,689          -    32,952   107,092
广州府前花园             南沙区     95%    134,760     269,520          -    68,701    68,701
广州兰乔圣菲             花都区     49%    210,252     126,172          -    14,577    76,085
广州东荟城               萝岗区     55%    177,588     443,970    105,054         -         -
广州东荟城(扩展)       萝岗区     33%    109,748     274,370    274,370         -         -
广州萝岗中海东侧 SDK-
                         萝岗区     100%   115,671     289,178          -         -         -
D-3 项目
广州金色悦府             黄浦区     100%    24,056      63,591     63,591         -         -
广州天河软件园高塘新建
                         天河区     100%    30,995      82,962          -         -         -
区 AT030548 地块
广州新光城市花园         番禺区     100%   364,651     570,743    124,511         -   126,234
清远万科城               清城区     100%   726,374    1,430,375   263,836   200,864   200,864
清远万科华府             清城区     100%    79,164     312,820    109,101    22,361    22,361
佛山金域蓝湾             南海区     55%    221,035     574,690    155,619   179,889   278,995
佛山金色溪谷花园         南海区     49%     66,533      81,080     53,215    26,210    26,210
佛山金域华庭             南海区     100%    75,916     184,607          -    35,396   184,607
佛山 A14 项目            南海区     50%     47,254     354,404          -         -         -
佛山缤纷四季             顺德区     100%   156,840     429,527     90,959   127,684   179,284
佛山水晶城               顺德区     49%    284,036     710,092    190,499    38,723   111,671
佛山沁园                 顺德区     100%    80,571     241,712     68,005   111,407   117,704
佛山天傲湾               顺德区     50%     30,382      75,954          -         -         -
佛山 F06 项目            顺德区     50%    113,224     452,880          -         -         -
佛山万科广场             禅城区     88%    114,429     555,819    146,788         -         -
佛山万科城               禅城区     100%   337,544     776,350     81,502    55,902   270,793
佛山金域国际             禅城区     51%     89,000     373,820     83,703         -         -
珠海珠宾花园             香洲区     100%   109,917     146,497      2,705    65,787    90,703
珠海金域港湾             香洲区     50%     78,000     196,358          -         -         -
珠海魅力之城             斗门区     100%   137,061     274,122    172,851         -         -
珠海城市花园             金湾区     51%     63,233     189,621          -         -         -
中山金悦华庭             坦洲镇     100%    32,103     127,789          -         -         -
中山城市风景             中山南区   100%   338,516     523,177          -    59,032   523,177
中山朗润园               中山东区   100%    76,387     175,133          -    72,136   100,092
中山金色家园             东凤镇     100%   255,623     789,453          -    54,971    54,971
中山柏悦湾               火炬区     65%    251,900     488,889          -         -         -
厦门湖心岛               湖里区     100%    95,098     199,710          -    34,207    34,207
厦门金色悦城             翔安区     100%    54,441     109,000          -    43,049   106,092
厦门金域华府             集美区     100%   102,427     446,842    131,262    51,345    51,345
厦门万科广场             集美区     100%   137,934     710,000    200,000         -         -
厦门海沧万科城           海沧区     40%    189,752     517,690    200,495         -         -
福州金域榕郡             晋安区     100%   166,736     381,589          -    68,800   161,183
福州金域华府             仓山区     100%    16,168      37,614          -         -    34,399
福州永泰万科城           永泰县     51%    392,000     556,032     28,848         -         -
福州万科广场             台江区     100%    93,359     439,213     50,469         -         -
福州金域花园             台江区     60%     25,397     130,795    130,795         -         -
莆田万科城               荔城区     80%    250,708     528,566    178,355         -         -
长沙金域华府             雨花区     60%    238,066     512,778          -    39,036   167,287
长沙金域蓝湾             芙蓉区     100%   120,208     352,083          -         -   102,956
长沙城市花园             岳麓区     100%    39,339     138,032          -   106,014   112,859
长沙金域缇香             岳麓区     78%     43,737     129,065          -         -         -
长沙金域滨江             岳麓区     58%     58,287     200,892          -         -         -
长沙白鹭郡               岳麓区     100%   100,351     291,401          -         -         -


                                           第 11 页
长沙万科城               开福区     70%      204,010       472,187            -     79,979     135,431
长沙紫台                 天心区     70%      108,162       266,296      94,530            -           -
长沙高正项目             雨花区     60%       40,360       169,469            -           -           -
三亚森林度假公园         三亚市     65%      942,745       470,814      34,927      54,584      54,584
三亚高知园项目           三亚市     65%      387,807       349,026            -           -     69,185
三亚湖畔度假公园         三亚市     80%      260,293       301,650      76,436            -           -
广深区域小计                               15,336,161    29,463,166   4,962,804   2,316,893   6,444,831
上海区域
上海清林径               浦东新区   100%      99,209       148,814           -     148,814     148,814
上海五玠坊               浦东新区   100%     121,463       126,887           -           -           -
上海海上传奇             浦东新区    60%     140,981       260,883      83,780           -           -
上海金色城市             浦东新区   60%      264,646       549,046      55,114            -    296,741
上海铜山街项目           浦东新区   75%       58,550       182,230            -           -           -
上海滨江项目             浦东新区   100%      38,753       103,132            -           -           -
上海七宝 53#             闵行区     100%      49,294       126,869            -           -           -
上海城花新园             闵行区     51%      287,741       334,669      39,981      25,336     164,148
上海翡翠别墅             闵行区     49%      304,830       199,071      84,680       5,646     120,037
上海虹桥商务区核心区一
                         闵行区     50%       32,170       110,462     110,462            -           -
期 03 号地块南块
上海虹桥 11 号项目       闵行区     61%      112,864       177,885            -           -           -
上海金色华亭             松江区     33%       67,932       108,137      21,504      50,154      50,154
上海佘山珑原             松江区     45%      130,970       102,060            -           -           -
上海松江商务区 14#       松江区     60%       57,734       145,234            -           -           -
上海琥珀                 宝山区     100%     231,753       241,169            -     66,307     241,169
上海金色领域             嘉定区     50%       90,013       180,026      52,841            -           -
上海尚源                 青浦区     49%      116,524       142,858            -    101,573     101,573
上海南站商业区地块       徐汇区     51%      108,010       493,447            -           -           -
南通金域蓝湾             港闸区     55%       99,910       218,650     101,151      51,024      51,024
南通任港路地块           崇川区     100%      43,217        99,000           -            -           -
嘉兴金域缇香             秀州新区   100%      85,286       137,495           -            -           -
嘉兴金色梦想             秀州新区   100%      80,987       144,699      69,761            -           -
南京安品街项目           白下区     100%      27,325        20,340            -           -           -
南京金域蓝湾             江宁区     100%     272,298       545,280      42,750      21,593     174,107
南京金色领域             栖霞区     100%      91,751       201,828     109,707            -           -
南京金色半山             浦口区     100%      62,291        98,692      54,611            -           -
南京南站站东四地块       雨花台区   100%      76,336       182,380            -           -           -
镇江魅力之城             润州区     100%     795,100       942,820      17,975      76,575     401,983
镇江蓝山花园             润州区     60%      285,683       416,285      10,601      40,262      40,262
苏州玲珑湾花园           工业园区   70%      384,042       835,281      67,703      78,382     642,195
苏州金域缇香             工业园区   92%       47,177       117,936            -           -     63,593
苏州白塘公园项目         工业园区   100%     104,486       179,075            -           -           -
苏州万科新都会           新区       55%       89,098        83,220      27,920      17,188      17,188
苏州金色里程             金阊区     49%       99,093       247,732      51,126            -           -
苏州万科城               吴中区     55%      144,535       361,338      65,682            -           -
苏州平江新城项目         姑苏区     100%      80,948       189,677            -           -           -
昆山高尔夫项目           巴城镇     100%     433,916       240,701            -           -           -
昆山花桥项目             昆山市     60%      179,000       447,600            -           -           -
无锡魅力之城             滨湖区     60%      960,000      1,346,963     88,666     157,341     974,550
无锡金域蓝湾             滨湖区     100%     154,468       386,170      27,093      57,564     159,669
无锡信成道               滨湖区     100%     154,119       385,299      52,436            -           -
无锡金域缇香             新区       100%     224,376       620,713      44,146      55,224     166,444
扬州万科城               邗江区     65%      297,139       313,970     139,330            -           -


                                              第 12 页
扬州新城西区 F 项目     邗江区     65%       59,835       130,067            -           -           -
徐州万科城              九里区     100%     396,349       713,428            -           -           -
徐州淮西项目 GHI 地块   泉山区     85%       90,639       305,617            -           -           -
杭州良渚文化村          余杭区     100%    3,108,146     2,368,153    244,752     157,097     878,668
杭州勾庄项目            余杭区     50%      115,683       293,835            -           -           -
杭州西溪蝶园            西湖区     51%      155,838       354,038            -    143,392     354,038
杭州蒋村项目 58 号地    西湖区     51%       75,998       151,996            -           -           -
杭州蒋村项目 59 号地    西湖区     100%      30,403        60,806            -           -           -
杭州公望                富阳市     100%     517,900       208,981            -           -     67,275
杭州君望 A+D            富阳市     20%      129,874       164,845            -           -           -
杭州君望 B+C            富阳市     20%      138,233       152,231            -           -           -
杭州草庄                江干区     100%      37,178        86,938            -     34,294      34,294
杭州金色草庄            江干区     50%       68,564       150,841            -           -           -
杭州普福项目            江干区     100%      46,069       110,566            -           -           -
杭州浦沿项目            滨江区     60%       66,521       166,303            -           -           -
宁波云鹭湾              江北区     100%     314,200       394,764      67,447      75,367      75,367
宁波金色城市            鄞州区     100%      95,242       171,425            -     78,601      78,601
宁波金域国际            鄞州区     55%       41,080        73,940      73,940            -           -
宁波万科城              镇海区     49%      226,777       491,525     122,857            -           -
宁波戎家项目            江东区     100%      66,833       133,666            -           -           -
温州龙湾花园            龙湾区     60%      125,219       178,298      89,309            -           -
合肥金色名郡            蜀山区     50%      107,326       401,670            -    105,585     268,107
合肥金域华府            蜀山区     50%      115,628       412,101            -     97,248      97,248
合肥万科城              滨湖区     55%      107,220       375,272     189,104            -           -
合肥蓝山花园            滨湖区     55%      165,584       463,635     108,345            -           -
合肥森林公园项目        庐阳区     100%     516,459      1,394,439           -           -           -
芜湖万科城              鸠江区     100%     274,404       493,926     105,079            -           -
南昌青山湖名邸          青山湖区   50%       97,061       133,693            -     40,618      78,428
南昌青山湖北大道项目    青山湖区   50%       16,888        50,381      50,381            -           -
南昌润园                青云谱区   50%       97,109       144,011            -      5,151      60,666
南昌金域蓝湾            西湖区     50%       21,818        75,338            -           -           -
南昌万科城              高新区     33%      299,845       417,362            -           -           -
上海区域小计                              15,311,941    23,720,114   2,470,234   1,690,336   5,806,343
北京区域
北京如园 C3             海淀区     50%       33,745        74,239      74,239            -           -
北京如园 C1             海淀区     50%      104,899       178,275            -           -           -
北京公园 5 号           朝阳区     60%       37,917        97,044            -           -     95,718
北京蓝山                朝阳区     100%      55,885       128,190            -     65,371     112,054
北京大都会              朝阳区     100%        5,329       42,556            -      8,467       8,467
北京长阳半岛            房山区     50%      437,179       853,165     174,412     202,244     266,625
北京云湾家园            房山区     50%       61,567       157,992            -           -           -
北京幸福汇              房山区     68%       71,912       137,808      27,536      34,790      34,790
北京新里程              房山区     20%       77,834       146,002      12,380            -           -
北京金域缇香            房山区     40%       65,967       145,195      86,755            -           -
北京金隅万科城          昌平区     49%      178,908       485,234            -     90,077     395,026
北京金域华府            昌平区     50%      206,007       577,188      87,597     209,210     209,210
北京假日风景            丰台区     50%      224,289       413,304            -     24,966     413,304
北京红狮家园            丰台区     100%      59,800       184,502            -           -    146,009
北京万科蓝              丰台区     100%      14,449        36,084      36,084            -           -
北京西华府              丰台区     50%      233,209       629,170     253,156            -           -
北京朗润园              大兴区     50%       67,650       173,215      54,194            -           -



                                             第 13 页
北京金域东郡         大兴区       50%      57,826      144,525          -         -         -
北京万科橙           大兴区       50%     103,116      155,206          -         -         -
廊坊欢庆城           香河县       50%     130,045      169,587          -         -         -
唐山红郡             路南区       100%    153,527       96,661          -    33,867    63,230
唐山红郡南           路南区       100%     47,007       47,621          -         -         -
唐山金域华府         路北区       60%      78,977      166,159     34,936         -         -
唐山金域蓝湾         路北区       40%      26,329       63,825     63,825         -         -
秦皇岛假日风景       海港区       80%     270,549      642,357          -         -         -
秦皇岛戴河丽舍       北戴河区     50%     238,561      279,248          -         -         -
天津东丽湖           东丽区       100%   2,708,886    1,763,059   130,029   133,857   854,505
天津魅力之城         东丽区       100%    176,773      258,579      4,945    72,760   228,057
天津新里程           东丽区       51%     136,524      206,863          -    51,793   154,397
天津金色雅筑         东丽区       49%      90,792      173,987          -    97,070   153,134
天津金域华府         东丽区       51%     221,217      357,220     35,683         -         -
天津假日润园         西青区       100%    229,201      343,101          -    91,291   212,572
天津金奥国际         西青区       100%     58,577      160,080          -    55,445    88,846
天津滨海时尚         开发区       100%      6,538       43,473      3,161         -         -
天津柏翠园           开发区       60%      32,270       48,709     22,471    25,424    25,424
天津海港城           滨海新区     51%     149,483      372,910     40,728    97,415    97,415
天津锦庐             滨海新区     95%      90,604      126,600          -    47,355    47,355
天津东海岸           滨海新区     51%     255,311      382,929     23,157         -         -
天津金域国际         滨海新区     51%     108,389      190,144     48,638         -         -
天津仕林苑           津南区       40%      63,582      114,474      9,901         -         -
沈阳万科城           和平区       49%     361,320      868,373     98,534   148,975   710,133
沈阳鹿特丹           和平区       100%    120,333      360,999     38,727         -         -
沈阳魅力之城         于洪区       100%    156,817      297,026          -    49,487   297,026
沈阳香湖盛景苑北区   于洪区       49%     190,200      342,360          -    31,380    31,380
沈阳香湖盛景苑南区   于洪区       51%     135,464      304,520      8,816     8,816     8,816
沈阳公园大道         于洪区       75%     169,774      407,374          -         -         -
沈阳金域蓝湾         浑南新区     100%    226,356      615,688     64,749    46,534   307,553
沈阳柏翠园           沈河区       55%      83,229      290,681     77,064   107,097   107,097
沈阳春河里           沈河区       79%      81,378      431,232     97,093    58,093    58,093
沈阳惠斯勒小镇       东陵区       70%     285,599      286,141     20,473         -         -
沈阳蓝山             大东区       60%      78,367      235,102     14,186   132,774   132,774
沈阳朗园             铁西区       70%      66,547      178,598     78,636         -         -
沈阳润园             铁西区       100%     60,292      150,315     55,266         -         -
沈阳明天广场         浑南新区     65%     199,319      597,957     50,341         -         -
抚顺金域蓝湾         开发区       100%    226,529      739,519          -    44,439    44,439
抚顺金域国际         顺城区       100%     72,560      316,582          -         -         -
营口海港城           鲅鱼圈区     100%    138,990      319,677     67,464         -         -
鞍山惠斯勒小镇       铁东区       100%    422,171      713,400          -   102,994   188,903
鞍山万科城           高新区       100%    167,664      375,002          -    51,948   207,527
鞍山金域国际         铁西区       51%     225,715      677,000     66,756         -         -
大连溪之谷           甘井子区     100%    363,716      380,922          -    29,466   347,907
大连魅力之城         甘井子区     100%    218,498      443,186          -   173,186   369,624
大连朗润园           甘井子区     100%    118,506      223,512    163,628         -         -
大连西山项目         甘井子区     55%      90,404       90,988     41,364         -         -
大连海港城           普湾新区     55%     747,224     1,253,300    83,942         -         -
                     高新技术产
大连樱花园                        61%     192,248      356,034    121,845         -         -
                     业园区
大连万科城           金州区       100%    268,583      681,200          -         -         -



                                           第 14 页
长春蓝山              二道区       100%     228,670       501,678      55,535     135,390     135,390
长春惠斯勒            净月区       50%      399,715       484,714      57,739      79,826      79,826
长春万科城            净月区       51%      350,965      1,041,375     58,770            -           -
长春柏翠园            朝阳区       100%     267,981       503,349      51,651     111,589     111,589
长春雕塑公园项目      南关区       100%     121,109       343,058            -           -           -
吉林万科城            高新区       65%      728,139      2,142,910    340,517     278,418     278,418
吉林松花湖项目        丰满区       100%     531,598       681,890            -           -           -
青岛四季花城          即墨市       55%      153,284       240,507            -     92,055     240,507
青岛魅力之城          城阳区       80%      200,289       341,463            -     52,937     341,463
青岛城市花园          城阳区       80%      130,873       228,966            -    180,062     180,062
青岛兴阳路项目        城阳区       51%      258,675       433,177            -           -           -
青岛春阳路项目        城阳区       51%       86,493       177,966            -           -           -
青岛金色城品          四方区       100%      61,873       174,157            -     29,017     174,157
青岛万科城            四方区       55%      154,607       399,565     121,455     118,443     118,443
青岛福州路万科中心    四方区       100%      38,775       124,751            -           -           -
青岛山东路万科中心    四方区       70%       18,646        70,856            -           -           -
青岛蓝山              市北区       100%      68,153       204,189      39,001      77,907      77,907
青岛万科生态城        李沧区       100%     141,346       260,784      80,902            -           -
青岛小镇              胶南市       34%      933,293       989,125     107,533            -           -
青岛东郡              即墨市       55%      112,344       279,451     162,977            -           -
青岛平度万科城        平度市       51%       59,308       198,807      75,873            -           -
青岛平度新城          平度市       51%       75,701       136,900            -           -           -
烟台海云台            芝罘区       100%     311,614       444,065            -     75,527      75,527
烟台假日风景          福山区       70%      190,281       361,220      62,404      79,737      79,737
烟台假日润园          福山区       70%       65,733       152,466     152,466            -           -
济南金域国际          高新区       63%       38,164       118,741     102,634            -           -
太原金域国际          万柏林区     100%      49,407       169,679            -           -           -
太原蓝山              万柏林区     51%      198,392       687,671      93,097            -           -
太原紫台              迎泽区       51%       95,687       331,236     109,940            -           -
晋中朗润园            榆次区       51%      218,143       482,246            -           -           -
北京区域小计                              19,127,691    35,410,130   4,045,205   3,637,499   8,310,436
成都区域
成都魅力之城          成华区       60%      308,501       761,258      68,120            -    612,385
成都万科钻石广场      成华区       85%       15,404        92,422            -           -           -
成都万科华茂广场      成华区       51%       29,720       207,600            -           -           -
成都金域西岭          金牛区       60%       79,331       361,100            -     43,256     268,480
成都金色领域          青羊区       100%      49,628       244,459            -     71,851      71,851
成都金润华府          锦江区       100%      52,895       267,928            -     72,749     120,099
成都金色海蓉          武侯区       49%       54,970       234,125     100,648      90,051     141,161
成都海悦汇城          双流县       90%      104,307       521,698     252,913      62,398      62,398
成都五龙山公园        新都区       100%     345,168       356,503     117,565     120,748     120,748
成都大源 72 亩项目    高新区       100%      48,345       145,034            -           -           -
成都高新 131 亩项目   高新区       100%      87,822       263,464            -           -           -
成都龙泉大面 107 亩   龙泉驿区     100%      72,102       288,410            -           -           -
成都龙泉十陵 71 亩    龙泉驿区     100%      47,245       141,642            -           -           -
南充金润华府          高坪区       60%      182,012       518,004     104,882            -           -
武汉高尔夫城市花园    东西湖区     49%      237,660       393,858            -    107,873     393,858
武汉金域华府          武昌区       100%      59,790       191,300      39,634      63,148     100,885
武汉汉阳国际          汉阳区       70%      166,817       568,974     273,400            -           -
武汉万科城            江汉区       100%      65,901       299,337            -     36,110     154,297
武汉红郡              东湖新技术   100%     230,894       349,607      15,696     106,599     192,807


                                             第 15 页
                            开发区
                            经济技术开
武汉金域蓝湾                             100%          213,440        533,600         41,074    142,296        142,296
                            发区
武汉金色城市                洪山区       100%          274,100        896,484        225,532     53,583         53,583
武汉长征村项目              洪山区       100%          282,235        871,721              -            -             -
武汉联投万科生态城          洪山区           50%       199,705        299,557              -            -             -
重庆友诚生态名苑            渝北区           51%       229,581        344,372         32,087     37,902        305,188
重庆缇香郡                  北部新区     100%           41,448        145,067              -     91,361        145,067
重庆悦府                    北部新区     100%          137,996        376,737         97,563     32,704         63,565
重庆万科城                  北部新区         55%       278,167        647,378         77,416            -             -
重庆锦程                    渝中区       100%          105,406        533,486              -    138,161        138,161
重庆悦湾                    江北区           45%       435,499        649,158         41,324            -             -
重庆凤鸣山项目              沙坪坝区         80%       175,000        700,000              -            -             -
重庆西郊医院项目            九龙坡区         50%        26,515        145,688              -            -             -
西安金域曲江                曲江新区         55%       152,667        385,408         46,446    157,379        157,379
西安万科城 7#               长安区           85%       176,056        614,377        141,915    100,016        100,016
西安万科城 3 号地           长安区           60%       113,231        352,803         66,162            -             -
西安万科城 8#               长安区       100%          172,700        504,800              -            -             -
西安金域华府                未央区           51%       106,667        373,034        162,466            -             -
西安大明宫项目              未央区           70%        69,052        221,603         66,540            -             -
西安金色悦城                莲湖区           80%       193,594        664,643        123,930            -             -
贵阳金域华府                小河区           51%       351,800        581,217         64,777    224,999        255,392
贵阳大都会                  小河区           51%       181,235        761,187         43,898            -             -
贵阳玲珑湾                  云岩区       100%           90,456        201,012         64,433      7,801           7,801
贵阳悦城                    云岩区           51%        85,341        262,728         71,625            -             -
贵阳万科城                  云岩区           70%       348,117        910,910              -            -             -
昆明金域缇香                盘龙区       100%          104,724        274,641              -    274,641        274,641
昆明白沙润园                盘龙区       100%          192,104        247,394         68,028      3,385           3,385
昆明云上城                  五华区           23%        34,293        177,468        177,468            -             -
昆明金色领域                高新区           67%       105,484        423,175        226,709    110,854        110,854
乌鲁木齐金域华府            新市区           82%        45,934        144,366         27,860            -             -
乌鲁木齐南山郡              乌鲁木齐县   100%           32,760         14,900         14,900            -             -
乌鲁木齐金域国际            沙依巴克区   100%           24,149         59,764              -            -             -
乌鲁木齐金域缇香            沙依巴克区   100%           20,047          50,032             -           -              -
成都区域小计                                         7,238,015      19,575,433     2,855,011   2,149,865      3,996,297
                     合计                           57,013,808     108,168,843    14,333,254   9,794,593     24,557,907

3.主要供应商、客户情况
(1)公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
2012 年公司不断扩大采购范围,深化与合作伙伴的关系,进一步加大集中采购和战略合作的比例,发挥
采购规模效益。报告期内,公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计 26.4 亿元,比 2011 年增加
12.8%,占全年采购总额的 3.61%,比 11 年增加 0.42 个百分点。
(2)公司前5名客户营业额合计占公司营业收入的百分比
公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群,客户多而且分散。仅部分政府代建项目,或少数团
购现象产生较高营业额。2012 年前 5 名客户的营业额约为 19.0 亿元,占公司全年营业收入的比例为
1.85%。
4.公司财务状况分析
报告期内,公司经营业务稳定,财务状况稳健。
                                                                                          单位:人民币万元
              项目              2012-12-31         2011-12-31          变动幅度                      说明
   资产总额                     37,880,161.51      29,620,844.00            27.88%    经营规模扩大


                                                       第 16 页
  存货                               25,516,411.30         20,833,549.36                22.48%       新获取项目及在建开发产品增加
  投资性房地产                            237,522.84          112,610.55               110.92%       收购万科置业(海外)有限公司
  短期借款                                993,240.02          172,444.65               475.98%       借款结构变动
  应付账款                            4,486,099.57          2,974,581.34                50.81%       工程量增加
  预收款项                           13,102,397.75         11,110,171.81                17.93%       预售总额增加
  其他应付款                          3,604,531.58          3,021,679.26                19.29%       合作公司往来款项增加
  一年内到期的非流动负债              2,562,495.92          2,184,582.93                17.30%       借款结构变动
  归属于上市公司股东的股
                                      6,382,555.39          5,296,779.50                20.50%       本年净利润增加
  东权益
                项目               2012 年 1-12 月        2011 年 1-12 月        变动幅度                           说明
  营业收入                           10,311,624.51          7,178,274.98                43.65%       结算规模增长
  营业成本                            6,542,161.43          4,322,816.36                51.34%       结算规模增长
  营业税金及附加                      1,091,629.75            777,878.61                40.33%       营业利润增长
  利润总额                            2,107,018.51          1,580,588.24                33.31%       营业利润增长
  所得税                                  540,759.67          420,627.62                28.56%       利润总额增加
  归属股东权益净利润                  1,255,118.24            962,487.53                30.40%       利润总额增加
            其他指标               2012 年 1-12 月        2011 年 1-12 月        变动幅度                           说明
  资产负债率                                 78.32%                77.10%      +1.22 个百分点        预售量增加
  流动比率                                      1.40                 1.41                    -0.01   预收账款等项目增加
  速动比率                                      0.41                 0.37                 +0.04      预收账款等项目增加
  股东权益比率                               21.68%                22.90%      -1.22 个百分点
  应收帐款周转天数                                   6                  8                      -2
  存货周转天数                                 1,293                1,442                    -149


(1)公司资产主要构成情况分析
                                                                                                            单位:人民币万元
                                                     2012-12-31                           2011-12-31
                                                                                                                    占总资产的比
                       项目                                 占总资产的比                             占总资产
                                              金额                                    金额                          重增长百分点
                                                                重(%)                               的比重(%)
         资产总计                         37,880,161.51              100.00     29,620,844.00            100.00                    -
         货币资金                          5,229,154.21               13.80      3,423,951.43             11.56              2.24
         其他应收款                        2,005,792.18                5.30      1,844,061.42              6.23              -0.93
         存货                             25,516,411.30               67.36     20,833,549.36             70.33              -2.97
         其中:完工开发产品                1,599,382.89                4.22          723,938.63            2.44              1.78
                在建开发产品              16,221,878.79               42.82     13,800,468.46             46.59              -3.77
                拟开发产品                 7,673,382.61               20.26      6,298,517.56             21.26              -1.00
         应付账款                          4,486,099.57               11.84      2,974,581.34             10.04              1.80
         预收账款                         13,102,397.75               34.59     11,110,171.81             37.51              -2.92
         其他应付款                        3,604,531.58                9.52      3,021,679.26             10.20              -0.68
         一年内到期的非流动负债            2,562,495.92                6.76      2,184,582.93              7.38              -0.62
         长期借款                          3,603,607.04                9.51      2,097,196.20              7.08              2.43


(2)报告期内营业费用、管理费用、投资收益、所得税等财务数据变动情况
                                                                                                          单位:人民币万元
            项目              2012 年度          2011 年度            增减率                          重大变动原因
         营业费用               305,637.77           255,677.51          19.54%        销售规模增长
         管理费用               278,030.80           257,821.46              7.84%     经营规模增长,人工费用增加
         投资收益                92,868.80            69,971.50          32.72%        联营、合营公司结算收入增加
         所得税                 540,759.67           420,627.62          28.56%        利润总额增长




                                                                  第 17 页
(3)报告期内公司现金流量财务数据变动情况
                                                                                            单位:人民币万元
                                                  2012 年度                     2011 年度            结构比增
                    项目
                                              金额             结构比        金额         结构比     长百分点
    经营活动现金流入                      12,158,942.59        100.00%   11,054,354.10    100.00%               -
    其中:销售商品、提供劳务收到的现金    11,610,883.96         95.49%   10,364,887.30      93.76%        1.73
    经营活动现金流出                      11,786,346.74        100.00%   10,715,411.64    100.00%               -
    其中:购买商品、接受劳务支付的现金     8,732,365.23         74.09%    8,491,824.36      79.25%       -5.16
    经营活动产生的现金流量净额               372,595.85                    338,942.46
    投资活动产生的现金流量净额              -245,345.17                    -565,256.77
    筹资活动产生的现金流量净额             1,628,550.91                     80,685.83


5.公司投资情况
(1)募集资金使用情况
2007 年公开发行 A 股情况
经有关部门核准,公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书,向社会公开发行 A 股股票,发行数量
317,158,261 股(面值人民币 1 元/股),发行价格人民币 31.53 元/股,募集资金人民币 9,999,999,969.33
元。扣除发行费用人民币 63,398,268.11 元后,募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30
日到位,已由深圳南方民和会计师事务所深南验字(2007)第 155 号验证报告验证在案。
上述募集资金投资于 11 个项目,截至 2012 年 12 月 31 日,各投资项目的投资、收益、进度情况如下:
                                                                                              单位:人民币万元
          募集资金净额                               993,660     本年度投入募集资金总额                        1,469
 变更用途的募集资金总额                                   0
                                                              已累计使用募集资金总额                 983,150
 变更用途的募集资金总额比例                             0%
                                是否变 拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否达到 可行性是否发
               承诺项目
                                更项目      额      入金额    金额      度    的效益 预计收益 生重大变化
 广州新里程(原科学城 H3 项目)    否       60,000              60,000 100%      14,458  是         否
 广州金域蓝湾(原金沙洲项目)      否       80,000              80,000 100%      60,132 是          否
 佛山万科城(原南庄项目)          否       90,000              90,000 100%      49,382 是          否
 珠海香洲区珠海宾馆项目            否       65,000              65,000 100%      67,596 是          否
 杭州西溪蝶园(原蒋村项目)        否       70,000              70,000 100%     170,114 是          否
 杭州余杭区良渚项目                否     170,000             170,000 100%       76,688 是          否
 宁波鄞州区金色水岸项目            否     163,660             163,660 100%       89,007 是          否
 上海浦东五玠坊                    否     120,000             120,000 100%            - 是          否
 上海金色雅筑(原中林项目)        否       70,000              70,000 100%      26,316 是          否
 南京白下区安品街项目              否       65,000    1,469     54,490 84%            - 是          否
 南京红郡(原黄家圩项目)          否       40,000              40,000 100%       5,122 否          否
                 合计              否     993,660     1,469 983,150 99%         558,815   -         否
                                (1).上海五玠坊位于“世博会”区域,前期因政府道路规划调整,影响了项目如期
                                开工。项目已于 2012 年 5 月开始销售,截止本报告期末尚未结算。南京安品街项
                                目受政府老城保护的政策影响,进行了规划指标调整,影响了项目的如期开工,
 未达到计划进度和预计收益的说明 目前相关规划已经获得通过,项目整体开发计划相应调整。
           (分具体项目)       (2).南京红郡项目已于 2010 年基本售罄且交付,累计实现销售净利率 8.51%,项
                                目取得了较好的品牌效益,但盈利水平低于招股意向书预计水平。募集资金其他
                                投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平,本次募集资金投向项目的
                                整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。
 变更原因及变更程序说明(分具体
                                无变更
               项目)
                                截至 2012 年 12 月 31 日,此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 983,150 万
   尚未使用的募集资金用途及去向 元,占募集资金净额人民币 993,660 万元的 98.9%,余额人民币 10,510 万元将随
                                着项目的后续开发全部投入。


(2)非募集资金使用情况
A.股权投资情况

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报告期内,公司新增投资额88.58亿元,主要由以下几项构成:
1)期内,公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司24家,具体如下:
 序                                                                    万科实际投资额
                    新设公司                 币别          注册资本                               经营范围
 号                                                                    (折合人民币元)
 1    宁波万筑房地产开发有限公司            人民币    430,800,000.00       236,940,000.00   房地产开发经营
 2    大连万鼎置业有限公司                  人民币    300,000,000.00       300,000,000.00   房地产开发经营
 3    青岛广告文化产业园开发有限公司        美元      111,110,000.00       357,351,253.29   房地产开发经营
 4    杭州万普置业有限公司                  美元      100,000,000.00       345,702,500.00   房地产开发经营
 5    青岛万科商业地产有限公司              人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 6    成都万科鑫农投资有限公司              人民币    100,000,000.00        90,000,000.00   房地产开发经营
 7    浙江墅都投资管理有限公司              人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   投资管理
 8    合肥万科瑞翔地产有限公司              人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 9    吉林省松花湖国际度假区开发有限公司    人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 10   天津万城置业有限公司                  人民币    100,000,000.00        80,000,000.00   房地产开发经营
 11   济南万科房地产开发有限公司            人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 12   广州市万轩房地产有限公司              人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 13   徐州万科房地产发展有限公司            人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 14   杭州万泓置业有限公司                  人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 15   郑州万科房地产有限公司                人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 16   深圳市盈达投资基金管理有限公司        人民币    100,000,000.00       100,000,000.00   投资管理
 17   杭州万科锦南置业有限公司              人民币     80,000,000.00        80,000,000.00   房地产开发经营
 18   北京幸福汇投资有限公司                人民币     75,000,000.00        45,000,000.00   项目投资
 19   重庆万永置业有限公司                  美元       72,319,976.00       125,710,000.00   房地产开发、物业管理
 20   合肥万科新城地产有限公司              人民币     60,000,000.00        33,000,000.00   房地产开发经营
                                                                                            房地产、商业投资、房
 21   天津万为置业投资有限公司              人民币     50,000,000.00        25,500,000.00
                                                                                            地产经纪
 22   天津万科投资有限公司                  人民币     30,000,000.00        30,000,000.00   项目投资
 23   广州市万溪房地产有限公司              人民币     30,000,000.00        30,000,000.00   房地产开发经营
 24   武汉万合兴投资管理有限公司            人民币     30,000,000.00        30,000,000.00   投资管理
                                   合计                                  2,809,203,753.29

除此之外,公司还发起设立其他公司共 59 家,合计投资金额人民币 3.59 亿元。
2)期内公司主要收购的公司如下:
    a)2012 年 7 月 16 日,本公司以现金对价港币 10.95 亿元收购了万科置业(海外)有限公司(原名南联地
    产控股有限公司)75%的股权及其子公司。
    b)2012 年 8 月 20 日,本公司以对价美元 0.50 亿元收购了 Excel Right Investments Limited100%的股
    权;Excel Right Investments Limited 持有大连万科魅力之城开发有限公司 45%股权。
    c)2012 年 8 月 3 日,本公司以对价人民币 3.00 亿元收购了北京万信投资发展有限公司 50%的股权;
    收购后本公司持有北京万信 100%股权,从而获取杭州达凡投资管理有限公司 100%的股权。
    d)2012 年 4 月 23 日,本公司以对价美元 0.35 亿元收购了 Wise Grow Group Limited100%的股权;
    Wise Grow Group Limited 持有大连万科城置业有限公司 45%股权。
    e)2012 年 1 月 5 日,本公司以对价人民币 2.15 亿元收购了欧威尔空调(中国)有限公司 65%的股
    权。
    f)2012 年 6 月 15 日,本公司以对价人民币 2.07 亿元收购了长春万科京诚房地产开发有限公司 90%的
    股权。
    g)2012 年 10 月 25 日,本公司以对价人民币 2.02 亿元收购了济南天泰置业有限公司 63%的股权。
    h)2012 年 11 月 22 日,本公司以对价人民币 1.75 亿元收购了徐州鼎旭置业有限公司 85%的股权。
    i)2012 年 4 月 23 日,本公司以对价美元 0.24 亿元收购了 Bonus Plus Holdings Limited83.67%的股权;
    Bonus Plus Holdings Limited 持有苏州汇华投资置业有限公司 49%股权。
    J)2012 年 4 月 23 日 , 本 公 司 以 对 价 美 元 0.21 亿 元 收 购 了 TianCheng (Holdings) Investments
    Limited100%的股权;TianCheng (Holdings) Investments Limited 持有武汉万科天诚房地产有限公司
    45%股权。
期内公司还收购了其他 18 家公司,合计支付收购对价人民币 4.62 亿元。



                                                第 19 页
3)期内,公司对 14 家子公司合计增资人民币 24.22 亿元,其中上海万狮置业有限公司增资 4.82 亿元,苏
州青云置业有限公司增资 4.60 亿元,北京五矿万科置业有限公司增资 4.41 亿元,东莞市万科房地产有限
公司增资 2.8 亿元,合肥万科皓智地产有限公司增资 3.03 亿元,莆田市万科置业有限公司增资 2.00 亿
元,广东上城建设有限公司增资 1.50 亿元,其他公司增资合计 1.06 亿元。
B.项目投资情况
报告期内,本公司新增加开发项目 78 个,按万科权益计算的占地面积约 624 万平方米(对应规划建筑面
积约 1,589 万平方米)。此外,期内公司还参与城市改造类项目 1 个,根据当前规划条件,按万科权益计
算的占地面积约 6 万平方米(对应规划建筑面积约 33 万平方米),土地手续尚在办理中。
                                                                                        单位:平方米
  序                                                                        规划建筑      万科权益     项目
        城市              项目名称         位置          权益   占地面积
  号                                                                          面积        建筑面积     进度
   1    中山     金色家园 3 期          东凤镇           100%      18,686      65,400        65,400    前期
   2    长沙     白鹭郡                 岳麓区           100%     100,351     291,401       291,401    前期
   3    广州     金色悦府               黄浦区           100%      24,056      63,591        63,591    在建
                 天河软件园高塘新建区
   4    广州                            天河区           100%      30,995      82,962        82,962    前期
                 AT030548 地块
                 萝岗中海东侧 SDK-D-3
   5    广州                            萝岗区           100%     115,671     289,178       289,178    前期
                 项目
   6    广州     江燕路项目             海珠区            68%      16,831      52,765        35,880    前期
   7    清远     万科华府               清城区           100%      37,048      74,096        74,096    前期
   8    佛山     F06 项目               顺德区            50%     113,224     452,880       226,440    前期
   9    佛山     A14 项目               南海区            50%      47,254     354,404       177,202    前期
  10    东莞     香树丽舍               南城区            51%      43,851     109,626        55,909    前期
  11    东莞     金色里程               虎门镇           100%      17,374      69,495        69,495    前期
  12    东莞     金色城市               塘厦镇            40%      32,002      96,006        38,402    前期
  13    东莞     四季花城               塘厦镇            70%      51,263      92,273        64,591    前期
  14    东莞     厚街广场               厚街镇            67%      32,002     113,856        76,284    前期
  15    深圳     万科红三期             龙岗区            50%      43,727     176,535        88,267    在建
  16    厦门     万科广场               集美区           100%     137,934     710,000       710,000    在建
  17    莆田     万科城(II)           荔城区            80%     102,694     203,224       162,579    前期
  18    合肥     蓝山花园               滨湖区            55%     165,584     463,635       254,999    在建
  19    合肥     森林公园项目           庐阳区           100%     516,459   1,394,439      1,394,439   前期
  20    杭州     勾庄项目               余杭区            50%     115,683     293,835       146,918    前期
  21    杭州     普福项目               江干区           100%      46,069     110,566       110,566    前期
  22    杭州     浦沿项目               滨江区            60%      66,521     166,303        99,782    前期
  23    杭州     蒋村项目 58 号地       西湖区            51%      75,998     151,996        77,518    前期
  24    杭州     蒋村项目 59 号地       西湖区           100%      30,403      60,806        60,806    前期
  25    南昌     青山湖北大道项目       青山湖区          50%      16,888      50,381        25,191    在建
  26    宁波     金域国际               鄞州区            55%      41,080      73,940        40,667    在建
  27    宁波     戎家项目               江东区           100%      66,833     133,666       133,666    前期
  28    扬州     新城西区 F 项目        邗江区            65%      59,835     130,067        84,544    前期
  29    苏州     平江新城项目           姑苏区           100%      80,948     189,677       189,677    前期
  30    苏州     白塘公园项目           工业园区         100%     104,486     179,075       179,075    前期
  31    苏州     昆山花桥项目           昆山市            60%     179,000     447,600       268,560    前期
  32    南京     南站站东四地块         雨花台区         100%      76,336     182,380       182,380    前期
  33    上海     南站商业区地块         徐汇区            51%     108,010     493,447       251,658    前期
  34    上海     虹桥 11 号项目         闵行区            61%     112,864     177,885       108,510    前期
  35    上海     松江商务区 14#         松江区            60%      57,734     145,234        87,140    前期
  36    南通     任港路地块             崇川区           100%      43,217      99,000        99,000    前期
  37    徐州     万科城                 九里区           100%     396,349     713,428       713,428    前期


                                                   第 20 页
  38     徐州     淮西项目 GHI 地块   泉山区            85%      90,639     305,617      259,774    前期
  39     沈阳     润园                铁西区           100%      19,321      48,302       48,302    在建
  40     廊坊     欢庆城              香河县            50%     130,045     169,587       84,794    前期
  41     唐山     红郡南              路南区           100%      47,007      47,621       47,621    前期
  42     唐山     金域蓝湾            路北区            40%      26,329      63,825       25,530    在建
  43    秦皇岛    戴河丽舍            北戴河区          50%     238,561     279,248      139,624    前期
  44     北京     金域东郡            大兴区            50%      57,826     144,525       72,263    前期
  45     北京     万科橙              大兴区            50%     103,116     155,206       77,603    前期
  46     大连     万科城              金州区           100%     268,583     681,200      681,200    前期
  47     青岛     福州路万科中心      四方区           100%      38,775     124,751      124,751    前期
  48     青岛     东郡                即墨市            55%     112,344     279,451      153,698    已售
  49     青岛     万科城              平度市            51%      59,308     198,807      101,391    已售
  50     青岛     新城项目            平度市            51%      75,701     136,900       69,819    在建
  51     青岛     兴阳路项目          城阳区            51%     258,675     433,177      220,920    前期
  52     青岛     山东路万科中心      四方区            70%      18,646      70,856       49,599    前期
  53     青岛     春阳路项目          城阳区            51%      86,493     177,966       90,763    前期
  54     济南     金域国际            高兴区            63%    38,164      118,741      74,807      在建
  55     抚顺     金域国际            顺城区           100%      72,560     316,582      316,582    前期
  56     沈阳     公园大道            于洪区            75%     169,774     407,374      305,531    前期
  57     营口     海港城              鲅鱼圈区         100%     138,990     319,677      319,677    前期
  58     烟台     假日润园            福山区            70%      65,733     152,466      106,726    在建
  59     长春     雕塑公园项目        南关区           100%     121,109     343,058      343,058    前期
  60     吉林     松花湖项目          丰满区           100%     531,598     681,890      681,890    前期
  61     天津     金域国际            滨海新区          51%     108,389     190,144       96,973    在建
  62     天津     金域华府            东丽区            51%     221,217     357,220      182,182    在建
  63     南充     金润华府            高坪区            60%     182,012     518,004      310,803    在建
  64     成都     万科华茂广场        成华区            51%      29,720     207,600      105,876    前期
  65     成都     大源 72 亩项目      高新区           100%      48,345     145,034      145,034    前期
  66     成都     高新 131 亩项目     高新区           100%      87,822     263,464      263,464    前期
  67     成都     龙泉大面 107 亩     龙泉驿区         100%      72,102     288,410      288,410    前期
  68     成都     龙泉十陵 71 亩      龙泉驿区         100%      47,245     141,642      141,642    前期
  69     昆明     云上城              五华区            23%      34,293     177,468       40,818    已售
  70     昆明     金色领域            高新区            67%     105,484     423,175      283,527    已售
  71     西安     金色悦城            莲湖区            80%     193,594     664,643      531,714    在建
  72     西安     万科城 8#           长安区           100%     172,700     504,800      504,800    前期
  73     重庆     凤鸣山项目          沙坪坝区          80%     175,000     700,000      560,000    前期
  74     重庆     西郊医院项目        九龙坡区          50%      26,515     145,688       72,844    前期
  75     贵阳     悦城                云岩区            51%      85,341     262,728      133,991    已售
  76     贵阳     万科城              云岩区            70%     348,117     910,910      637,637    前期
  77   乌鲁木齐   金域国际            沙依巴克区       100%      24,149      59,764       59,764    前期
  78   乌鲁木齐   金域缇香            沙依巴克区       100%      20,047      50,032       50,032    前期
                               合计                            8,07,646   20,622,603   15,885,634
上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约439亿元。
报告期末至本报告披露日,本公司新增加开发项目14个,按万科权益计算的占地面积约117万平方米(对
应规划建筑面积约286万平方米)详细情况如下:
                                                                                             单位:平方米
  序                                                                      规划建筑     万科权益    项目
         城市              项目名称      位置          权益   占地面积
  号                                                                        面积       建筑面积    进度



                                                 第 21 页
    1        东莞     旗峰路项目                 莞城区           100%             53,887    215,548     215,548    前期
    2        深圳     八意府项目                 龙岗区           100%             28,894    115,000     115,000    在建
    3        南京     南站东路 3-5-7 号地块      雨花台区         100%             45,022    133,266     133,266    前期
    4        烟台     梁家村项目                 芝罘区            51%         332,541       615,200     313,752    前期
    5        天津     解放南路项目               河西区            80%             62,205    124,410      99,528    前期
    6        天津     张家窝项目                 西青区            51%         409,701       502,988     256,524    前期
    7        北京     长阳西站上林湾项目         房山区            51%             27,528     55,056      28,079    在建
    8        福州     闽侯大学城项目             闽侯县           100%         213,602       701,001     701,001    前期
    9        南昌     高新区灰场项目             高新区            50%         163,213       355,678     177,839    前期
    10       济南     正昊化纤厂地块             历下区           100%         191,418       476,783     476,783    前期
    11       北京     通州台湖 017 居住地块      通州区            50%             39,000     91,260      45,630    前期
    12       北京     通州台湖 014 居住地块      通州区            50%             47,000    117,500      58,750    前期
    13       唐山     二十二冶项目               凤凰新城          48%             88,848    266,441     127,892    前期
                      河滩路盈科新春化肥厂
    14     乌鲁木齐                              新市区            82%             37,626    131,466     107,802    前期
                      项目
                                  合计                                       1,740,485      3,901,597   2,857,394
 C. 其他投资事项
 1)证券投资情况
 无
 2)持有其他上市公司股权情况
                                                                                                   单位:人民币元
                                                占该公司股                                           报告期所有者权益
证券代码      证券简称      初始投资金额                          期末账面值          报告期损益
                                                  权比例                                                   变动
 600751       SST 天海             143,600.00         0.04%           143,600.00                 -                   -
合计                               143,600.00              -          143,600.00
  注:SST 天海为公司历史持有的法人股,目前尚未股改。

 3)持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
 无
 4)衍生品投资情况
                                                   为了锁定利率变动产生的风险,公司针对外币浮息借款签署了利
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明(包括但不 率互换合约(IRS),公司按照浮动利率向合约对手方收取利
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律 息,以向原借款方支付原借款方浮动利息,同时按照固定利率向
风险等)                                           合约对手方支付利息。IRS 在外币借款的期限和金额范围内,通
                                                   过锁定远期利率,控制利率变动风险。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情 IRS 价值变动对公司本报告期损益影响为人民币-871.92 万元,
况,对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相 IRS 价值根据 2012 年 12 月 31 日评估的公允价值确定。
关假设与参数的设定
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一 无
报告期相比是否发生重大变化的说明
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 公司独立董事认为通过 IRS 等金融工具避免了外币借款由于利率
制情况的专项意见                                   浮动过大可能造成的损失,公司有关安排审慎合理。

 报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                      单位:人民币万元
                                                                                        期末合约金额占公司 2012 年末净资产
         合约种类         期初合约金额          期末合约金额         报告期损益情况
                                                                                                    比例(%)
 利率互换合约(IRS)            307,987.99           255,379.87                (871.92)                                 3.11
         合计                   307,987.99           255,379.87                (871.92)                                 3.11

 6.新年度项目发展计划
 截至 2012 年末,公司开发项目 320 个,在建项目万科权益建筑面积合计约 2,266 万平方米,规划中项目
 万科权益建筑面积合计约 3,947 万平方米。此外,公司还参与城市更新改造类项目 7 个,目前拆迁与相关
 手续办理尚在进行中,根据当前规划条件,相关项目按万科权益计算的占地面积约 73 万平方米,对应万


                                                          第 22 页
科权益规划建筑面积约 303 万平方米。
公司现有项目预计本年新开工面积 1,653 万平方米,比 2012 年实际完成数增加 15.3%。由于部分本年新
获取的项目也将在年内开工,预计 2013 年实际开工规模高于上述计划。公司预计 2013 年项目竣工面积
1,290 万平方米,比 2012 年实际完成规模增加 31.7%。
2013 年度项目开发计划情况如下:
                                                                                         单位:平方米
                                                      规划建筑     13 年计划       13 年计划
     项目名称         位置      权益   占地面积                                                12 年末储备
                                                        面积       开工面积        竣工面积
广深区域
深圳万科中心       盐田区       100%      61,730         80,201                -           -             -
深圳天琴湾         盐田区       100%     253,990         25,040        10,429              -        10,429
深圳壹海城         盐田区        50%     137,250        354,695        65,000        120,000       166,398
深圳安托山项目     南山区       100%      48,804        219,967                -           -       219,967
深圳金色领域       宝安区       100%      65,364        165,648                -      40,073             -
深圳溪之谷         宝安区        60%     158,639         47,270                -           -        47,270
深圳翡丽郡         宝安区       100%      77,265        262,793                -      62,822        39,900
深圳金域缇香       坪山新区     100%     104,801        323,624                -     128,870             -
深圳第五园         龙岗区       100%     421,916        595,982                -      71,238             -
深圳天誉           龙岗区       100%      62,575        352,464                -      95,094       257,370
深圳千林山居       龙岗区       100%     198,597        380,547                -      56,270             -
深圳万科红         龙岗区       100%      31,337        155,951                -      64,769             -
深圳万科红三期     龙岗区        50%      43,727        176,535       112,978              -       112,978
深圳布吉水径项目   龙岗区        60%     164,989        456,405        62,124         20,117       436,288
深圳公园里         龙岗区        65%      45,794        238,203                -           -             -
深圳浪骑项目       龙岗区       100%      41,487         22,380        22,380              -        22,380
深圳大甲岛         惠州市       100%     364,450         93,340                -           -        93,340
惠州双月湾         惠东县        67%     704,223       1,068,191      207,236        157,292       825,508
惠州金域华庭       惠城区       100%     151,298        313,678                -      85,453             -
东莞双城水岸       塘厦镇        51%     596,786        414,759        55,000         15,640       220,442
东莞金色城市       塘厦镇        40%      32,002         96,006        96,006              -        96,006
东莞四季花城       塘厦镇        70%      51,263         92,273        92,273              -        92,273
东莞朗润园         塘厦镇        51%     128,144        256,129                -      18,777             -
东莞金域松湖       松山湖园区    51%     136,151        381,000                -     129,044             -
东莞虹溪诺雅       松山湖园区   100%     349,951        267,450                -      49,589             -
东莞松湖中心       松山湖园区    34%      95,506         73,872                -      23,509             -
东莞松湖中心二区   松山湖园区    25%      30,084         30,084        11,219              -        11,219
东莞万科大厦       南城区       100%       4,771         42,937                -           -             -
东莞金域华府       南城区        51%     189,934        493,827                -      41,473             -
东莞翡丽山         南城区        50%     249,534        374,302        24,196              -       218,833
东莞香树丽舍       南城区        51%      43,851        109,626       109,626              -       109,626
东莞紫台           虎门镇       100%      60,570        151,426                -      68,628             -
东莞金色里程       虎门镇       100%      17,374         69,495        69,495              -        69,495
东莞长安万科中心   长安镇       100%      75,653        249,654       101,196         29,195       101,196
东莞金域国际       厚街镇       100%      88,788        257,486                -      67,015             -
东莞厚街广场       厚街镇        67%      32,002        113,856       113,856              -       113,856
东莞常平万科城     常平镇       100%     635,971        442,460                -      70,170             -
东莞万科麓湖       大岭山镇     100%     146,674        117,341                -      35,862             -
广州金域蓝湾       白云区        50%     144,657        433,584                -     122,296             -
广州白云新城
                   白云区       100%      24,052         92,130                -           -        92,130
AB2911022 地块
广州金域华庭       海珠区       100%       9,117         85,682                -                         -
广州江燕路项目     海珠区        68%      16,831         52,765        35,911              -        52,765



                                           第 23 页
广州柏悦湾             荔湾区     100%    38,111       135,689          -    28,597         -
广州府前花园           南沙区     95%    134,760       269,520          -   200,819         -
广州兰乔圣菲           花都区     49%    210,252       126,172          -    21,912         -
广州东荟城             萝岗区     55%    177,588       443,970    116,543    93,558   213,120
广州东荟城(扩展)     萝岗区     33%    109,748       274,370          -         -         -
广州萝岗中海东侧
                       萝岗区     100%   115,671       289,178    109,487         -   289,178
SDK-D-3 项目
广州金色悦府           黄浦区     100%    24,056        63,591          -    63,591         -
广州天河软件园高塘
                       天河区     100%    30,995        82,962     82,962         -    82,962
新建区 AT030548 地块
广州新光城市花园       番禺区     100%   364,651       570,743          -    55,124   272,910
清远万科城             清城区     100%   726,374      1,430,375    32,590   133,440   799,609
清远万科华府           清城区     100%    79,164       312,820     77,719    50,675    77,719
佛山金域蓝湾           南海区     55%    221,035       574,690     66,283    74,676    66,283
佛山金色溪谷花园       南海区     49%     66,533        81,080          -    45,985         -
佛山金域华庭           南海区     100%    75,916       184,607          -         -         -
佛山 A14 项目          南海区     50%     47,254       354,404     96,200         -   354,404
佛山缤纷四季           顺德区     100%   156,840       429,527          -    79,040         -
佛山水晶城             顺德区     49%    284,036       710,092    143,035    71,062   313,355
佛山沁园               顺德区     100%    80,571       241,712          -    33,814         -
佛山天傲湾             顺德区     50%     30,382        75,954          -    56,552    20,904
佛山 F06 项目          顺德区     50%    113,224       452,880    125,280         -   452,880
佛山万科广场           禅城区     88%    114,429       555,819    379,611         -   409,032
佛山万科城             禅城区     100%   337,544       776,350    190,000    24,397   396,281
佛山金域国际           禅城区     51%     89,000       373,820    162,258    52,710   290,117
珠海珠宾花园           香洲区     100%   109,917       146,497          -    20,793         -
珠海金域港湾           香洲区     50%     78,000       196,358     56,032         -   196,358
珠海魅力之城           斗门区     100%   137,061       274,122          -         -   101,271
珠海城市花园           金湾区     51%     63,233       189,621          -    51,329         -
中山金悦华庭           坦洲镇     100%    32,103       127,789          -    94,035         -
中山城市风景           中山南区   100%   338,516       523,177          -         -         -
中山朗润园             中山东区   100%    76,387       175,133          -    75,041         -
中山金色家园           东凤镇     100%   255,623       789,453    181,471   107,682   647,840
中山柏悦湾             火炬区     65%    251,900       488,889     98,302         -   488,889
厦门湖心岛             湖里区     100%    95,098       199,710     22,055    36,075   129,428
厦门金色悦城           翔安区     100%    54,441       109,000          -                   -
厦门金域华府           集美区     100%   102,427       446,842          -    84,581    73,646
厦门万科广场           集美区     100%   137,934       710,000    149,655         -   510,000
厦门海沧万科城         海沧区     40%    189,752       517,690    150,702         -   317,195
福州金域榕郡           晋安区     100%   166,736       381,589     59,198    54,620    59,198
福州金域华府           仓山区     100%    16,168        37,614          -                   -
福州永泰万科城         永泰县     51%    392,000       556,032    111,000         -   527,184
福州万科广场           台江区     100%    93,359       439,213    124,381   249,976   124,381
福州金域花园           台江区     60%     25,397       130,795          -         -        0
莆田万科城             荔城区     80%    250,708       528,566    203,224   110,342   203,224
长沙金域华府           雨花区     60%    238,066       512,778          -    94,078         -
长沙高正项目           雨花区     60%     40,360       169,469    169,469         -   169,469
长沙金域蓝湾           芙蓉区     100%   120,208       352,083    105,460         -   249,127
长沙城市花园           岳麓区     100%    39,339       138,032          -    30,910         -
长沙金域缇香           岳麓区     78%     43,737       129,065    129,065         -   129,065
长沙金域滨江           岳麓区     58%     58,287       200,892    200,892         -   200,892
长沙白鹭郡             岳麓区     100%   100,351       291,401     43,332         -   291,401


                                           第 24 页
长沙万科城             开福区     70%      204,010         472,187      30,600     102,221       30,600
长沙紫台               天心区     70%      108,162         266,296      12,533            -     171,766
三亚森林度假公园       三亚市     65%      942,745         470,814      21,340      84,277      320,510
三亚高知园项目         三亚市     65%      387,807         349,026      26,086            -     279,841
三亚湖畔度假公园       三亚市     80%      260,293         301,650            -           -     225,214
广深区域小计                             15,336,161      29,463,166   4,665,690   3,855,108   12,894,922
上海区域
上海清林径             浦东新区   100%      99,209         148,814           -           -            -
上海五玠坊             浦东新区   100%     121,463         126,887           -      79,113            -
上海海上传奇           浦东新区    60%     140,981         260,883      89,625      83,780      177,103
上海金色城市           浦东新区   60%      264,646         549,046     160,533            -     197,191
上海铜山街项目         浦东新区   75%       58,550         182,230            -           -     129,919
上海滨江项目           浦东新区   100%      38,753         103,132     103,132            -     103,132
上海七宝 53#           闵行区     100%      49,294         126,869     126,869            -     126,869
上海城花新园           闵行区     51%      287,741         334,669            -     54,120       93,701
上海翡翠别墅           闵行区     49%      304,830         199,071            -     42,464             -
上海虹桥商务区核心
                       闵行区     50%       32,170         110,462            -           -            -
区一期 03 号地块南块
上海虹桥 11 号项目     闵行区     61%      112,864         177,885     108,183            -     177,885
上海金色华亭           松江区     33%       67,932         108,137            -     57,983             -
上海佘山珑原           松江区     45%      130,970         102,060      34,076      26,780       75,279
上海松江商务区 14#     松江区     60%       57,734         145,234     145,234            -     145,234
上海琥珀               宝山区     100%     231,753         241,169            -           -            -
上海金色领域           嘉定区     50%       90,013         180,026      82,561      73,946       82,561
上海尚源               青浦区     49%      116,524         142,858            -     35,255             -
上海南站商业区地块     徐汇区     51%      108,010         493,447      58,612            -     493,447
南通金域蓝湾           港闸区     55%       99,910         218,650            -     67,147             -
南通任港路地块         崇川区     100%      43,217          99,000      99,000           -       99,000
嘉兴金域缇香           秀州新区   100%      85,286         137,495           -     133,174            -
嘉兴金色梦想           秀州新区   100%      80,987         144,699      51,961           -       74,938
南京安品街项目         白下区     100%      27,325          20,340            -           -      20,340
南京金域蓝湾           江宁区     100%     272,298         545,280     137,105     118,237      181,610
南京金色领域           栖霞区     100%      91,751         201,828            -     65,768             -
南京金色半山           浦口区     100%      62,291          98,692      44,082            -      44,082
南京南站站东四地块     雨花台区   100%      76,336         182,380     129,366            -     182,380
镇江魅力之城           润州区     100%     795,100         942,820      52,380      75,730      408,031
镇江蓝山花园           润州区     60%      285,683         416,285      21,240      35,634      323,380
苏州玲珑湾花园         工业园区   70%      384,042         835,281      36,397      80,867       36,397
苏州金域缇香           工业园区   92%       47,177         117,936            -     54,343             -
苏州白塘公园项目       工业园区   100%     104,486         179,075      60,000            -     179,075
苏州万科新都会         新区       55%       89,098          83,220      27,156      38,876       27,156
苏州金色里程           金阊区     49%       99,093         247,732      60,646      87,139      109,467
苏州万科城             吴中区     55%      144,535         361,338      85,248      29,625      295,656
苏州平江新城项目       姑苏区     100%      80,948         189,677      90,000            -     189,677
昆山高尔夫             巴城镇     100%     433,916         240,701       5,000                  232,086
昆山花桥项目           昆山市     60%      179,000         447,600     150,000            -     447,600
无锡魅力之城           滨湖区     60%      960,000        1,346,963    100,953      66,463      215,662
无锡金域蓝湾           滨湖区     100%     154,468         386,170      53,177            -     198,920
无锡信成道             滨湖区     100%     154,119         385,299      60,537      36,709      210,535
无锡金域缇香           新区       100%     224,376         620,713      77,168     113,977      298,168
扬州万科城             邗江区     65%      297,139         313,970      60,280      98,797      101,773
扬州新城西区 F 项目    邗江区     65%       59,835         130,067     130,067            -     130,067


                                              第 25 页
徐州万科城             九里区     100%     396,349         713,428     263,000            -     713,428
徐州淮西项目 GHI 地
                       泉山区     85%       90,639         305,617     305,617            -     305,617

杭州良渚文化村         余杭区     100%    3,108,146       2,368,153    143,694     105,436     1,174,233
杭州勾庄项目           余杭区     50%      115,683         293,835     133,226            -     293,835
杭州西溪蝶园           西湖区     51%      155,838         354,038            -           -            -
杭州蒋村项目 58 号地   西湖区     51%       75,998         151,996     151,996            -     151,996
杭州蒋村项目 59 号地   西湖区     100%      30,403          60,806            -           -      60,806
杭州公望               富阳市     100%     517,900         208,981            -                 121,026
杭州君望 A+D           富阳市     20%      129,874         164,845      24,220            -     164,845
杭州君望 B+C           富阳市     20%      138,233         152,231            -           -     152,231
杭州草庄               江干区     100%      37,178          86,938            -           -      52,644
杭州金色草庄           江干区     50%       68,564         150,841     150,841            -     150,841
杭州普福项目           江干区     100%      46,069         110,566     110,566            -     110,566
杭州浦沿项目           滨江区     60%       66,521         166,303     166,303            -     166,303
宁波云鹭湾             江北区     100%     314,200         394,764      58,600            -     213,424
宁波金色城市           鄞州区     100%      95,242         171,425            -     92,824             -
宁波金域国际           鄞州区     55%       41,080          73,940            -           -            -
宁波万科城             镇海区     49%      226,777         491,525      94,079     138,266      230,402
宁波戎家项目           江东区     100%      66,833         133,666     133,666            -     133,666
温州龙湾花园           龙湾区     60%      125,219         178,298            -     89,612             -
合肥金色名郡           蜀山区     50%      107,326         401,670            -    123,563             -
合肥金域华府           蜀山区     50%      115,628         412,101      84,740     106,601      208,991
合肥蓝山花园           滨湖区     55%      165,584         463,635      59,433            -     355,290
合肥万科城             滨湖区     55%      107,220         375,272      32,749      79,231      182,972
合肥森林公园项目       庐阳区     100%     516,459        1,394,439    210,000            -    1,394,439
芜湖万科城             鸠江区     100%     274,404         493,926     106,752     145,368      237,518
南昌青山湖名邸         青山湖区   50%       97,061         133,693            -     55,265             -
南昌青山湖北大道项
                       青山湖区   50%       16,888          50,381            -           -            -

南昌润园               青云谱区   50%       97,109         144,011            -     83,345             -
南昌金域蓝湾           西湖区     50%       21,818          75,338            -     75,338             -
南昌万科城             高新区     33%      299,845         417,362     263,060      69,495      348,880
上海区域小计                             15,311,941      23,720,114   4,933,130   2,720,271   12,732,274
北京区域
北京如园 C3            海淀区     50%       33,745          74,239            -     43,213             -
北京如园 C1            海淀区     50%      104,899         178,275      20,000            -     178,275
北京公园 5 号          朝阳区     60%       37,917          97,044            -                        -
北京蓝山               朝阳区     100%      55,885         128,190            -     16,136             -
北京大都会             朝阳区     100%        5,329         42,556            -     29,999             -
北京长阳半岛           房山区     50%      437,179         853,165      59,610     153,683      256,093
北京云湾家园           房山区     50%       61,567         157,992            -     72,100             -
北京幸福汇             房山区     68%       71,912         137,808            -     21,288       75,482
北京新里程             房山区     20%       77,834         146,002      26,500      59,787       86,359
北京金域缇香           房山区     40%       65,967         145,195      30,667            -      58,439
北京金隅万科城         昌平区     49%      178,908         485,234            -     22,116       10,800
北京金域华府           昌平区     50%      206,007         577,188      42,000      38,401      280,381
北京假日风景           丰台区     50%      224,289         413,304            -           -            -
北京红狮家园           丰台区     100%      59,800         184,502            -     38,493             -
北京万科蓝             丰台区     100%      14,449          36,084            -           -            -
北京西华府             丰台区     50%      233,209         629,170      48,000            -     376,014
北京朗润园             大兴区     50%       67,650         173,215      51,423      51,423      119,021


                                              第 26 页
北京金域东郡         大兴区       50%      57,826       144,525     39,924         -   144,525
北京万科橙           大兴区       50%     103,116       155,206     50,000         -   155,206
廊坊欢庆城           香河县       50%     130,045       169,587          -         -   169,587
唐山红郡             路南区       100%    153,527        96,661          -                   -
唐山红郡南           路南区       100%     47,007        47,621     47,621         -    47,621
唐山金域华府         路北区       60%      78,977       166,159          -    98,351         -
唐山金域蓝湾         路北区       40%      26,329        63,825          -         -         -
秦皇岛假日风景       海港区       80%     270,549       642,357          -   106,509   400,559
秦皇岛戴河丽舍       北戴河区     50%     238,561       279,248     55,000         -   279,248
天津东丽湖           东丽区       100%   2,708,886     1,763,059    28,571    47,000   765,467
天津魅力之城         东丽区       100%    176,773       258,579          -    30,522         -
天津新里程           东丽区       51%     136,524       206,863          -    80,389         -
天津金色雅筑         东丽区       49%      90,792       173,987          -    20,853         -
天津金域华府         东丽区       51%     221,217       357,220    130,151         -   321,537
天津假日润园         西青区       100%    229,201       343,101     13,885   134,044    13,885
天津金奥国际         西青区       100%     58,577       160,080          -    71,234         -
天津滨海时尚         开发区       100%      6,538        43,473          -         -         -
天津柏翠园           开发区       60%      32,270        48,709          -         -         -
天津海港城           滨海新区     51%     149,483       372,910     60,936    53,876   116,221
天津锦庐             滨海新区     95%      90,604       126,600     43,284              64,284
天津东海岸           滨海新区     51%     255,311       382,929          -         -   359,772
天津金域国际         滨海新区     51%     108,389       190,144     12,936         -   141,506
天津仕林苑           津南区       40%      63,582       114,474          -    26,788         -
沈阳万科城           和平区       49%     361,320       868,373          -    59,706         -
沈阳鹿特丹           和平区       100%    120,333       360,999     26,686    81,203   219,259
沈阳魅力之城         于洪区       100%    156,817       297,026          -         -         -
沈阳香湖盛景苑北区   于洪区       49%     190,200       342,360     31,010    82,603   202,345
沈阳香湖盛景苑南区   于洪区       51%     135,464       304,520          -         -   295,704
沈阳公园大道         于洪区       75%     169,774       407,374     82,963         -   407,374
沈阳金域蓝湾         浑南新区     100%    226,356       615,688     63,966   103,829   136,454
沈阳明天广场         浑南新区     65%     199,319       597,957     59,645    65,358   331,798
沈阳柏翠园           沈河区       55%      83,229       290,681          -    14,691    91,829
沈阳春河里           沈河区       79%      81,378       431,232     21,560    20,545   251,516
沈阳惠斯勒小镇       东陵区       70%     285,599       286,141          -    42,579   197,765
沈阳蓝山             大东区       60%      78,367       235,102          -   102,328         -
沈阳朗园             铁西区       70%      66,547       178,598          -    85,420         -
沈阳润园             铁西区       100%     60,292       150,315          -   109,286    95,049
抚顺金域蓝湾         开发区       100%    226,529       739,519          -   105,982   589,098
抚顺金域国际         顺城区       100%     72,560       316,582    109,774         -   316,582
营口海港城           鲅鱼圈区     100%    138,990       319,677     22,145         -   252,213
鞍山惠斯勒小镇       铁东区       100%    422,171       713,400     60,226    72,257   449,906
鞍山万科城           高新区       100%    167,664       375,002          -   109,287    58,189
鞍山金域国际         铁西区       51%     225,715       677,000          -         -   610,244
大连溪之谷           甘井子区     100%    363,716       380,922          -    33,015         -
大连魅力之城         甘井子区     100%    218,498       443,186          -    73,561         -
大连朗润园           甘井子区     100%    118,506       223,512     59,884         -    59,884
大连西山项目         甘井子区     55%      90,404        90,988     49,624         -    49,624
大连海港城           普湾新区     55%     747,224      1,253,300    40,000   101,717   975,325
                     高新技术产
大连樱花园                        61%     192,248       356,034     40,000    30,655   234,189
                     业园区
大连万科城           金州区       100%    268,583       681,200    140,000         -   681,200



                                            第 27 页
长春蓝山              二道区       100%     228,670         501,678      80,000     126,408      135,851
长春惠斯勒            净月区       50%      399,715         484,714      98,233      28,449      294,017
长春万科城            净月区       51%      350,965        1,041,375     95,613     120,513      860,598
长春柏翠园            朝阳区       100%     267,981         503,349      29,000      96,129      230,959
长春雕塑公园项目      南关区       100%     121,109         343,058     147,715            -     343,058
吉林万科城            高新区       65%      728,139        2,142,910    124,700     185,498     1,470,130

吉林松花湖项目        丰满区       100%     531,598         681,890            -           -     681,890
青岛四季花城          即墨市       55%      153,284         240,507            -           -            -
青岛魅力之城          城阳区       80%      200,289         341,463            -           -            -
青岛城市花园          城阳区       80%      130,873         228,966            -     48,904             -
青岛兴阳路项目        城阳区       51%      258,675         433,177     317,348            -     433,177
青岛春阳路项目        城阳区       51%       86,493         177,966     177,966            -     177,966
青岛金色城品          四方区       100%      61,873         174,157            -           -            -
青岛福州路万科中心    四方区       100%      38,775         124,751     124,751            -     124,751
青岛山东路万科中心    四方区       70%       18,646          70,856      70,856            -      70,856
青岛万科城            四方区       55%      154,607         399,565      92,166     115,555       92,166
青岛蓝山              市北区       100%      68,153         204,189      17,778      69,503       17,778
青岛万科生态城        李沧区       100%     141,346         260,784            -    151,248             -
青岛小镇              胶南市       34%      933,293         989,125      65,115      76,971      804,621
青岛东郡              即墨市       55%      112,344         279,451     116,474            -     116,474
青岛平度万科城        平度市       51%       59,308         198,807      87,364            -     122,933
青岛平度新城          平度市       51%       75,701         136,900     136,900            -     136,900
烟台海云台            芝罘区       100%     311,614         444,065            -     47,545      246,055
烟台假日风景          福山区       70%      190,281         361,220            -     77,434      141,644
烟台假日润园          福山区       70%       65,733         152,466            -           -            -
济南金域国际          高新区       63%       38,164         118,741      16,107            -      16,107
太原金域国际          万柏林区     100%      49,407         169,679            -    169,679             -
太原蓝山              万柏林区     51%      198,392         687,671     253,091            -     594,575
太原紫台              迎泽区       51%       95,687         331,236      74,471     136,224       85,072
晋中朗润园            榆次区       51%      218,143         482,246     109,355     104,626      377,620
北京区域小计                              19,127,691      35,410,130   3,802,994   4,064,913   18,501,027
成都区域
成都魅力之城          成华区       60%      308,501         761,258            -     81,226             -
成都万科钻石广场      成华区       85%       15,404          92,422            -           -            -
成都万科华茂广场      成华区       51%       29,720         207,600      29,720            -     207,600
成都金域西岭          金牛区       60%       79,331         361,100            -     61,576             -
成都金色领域          青羊区       100%      49,628         244,459            -    121,243             -
成都金润华府          锦江区       100%      52,895         267,928            -    120,076             -
成都金色海蓉          武侯区       49%       54,970         234,125            -           -            -
成都海悦汇城          双流县       90%      104,307         521,698            -    130,800             -
成都五龙山公园        新都区       100%     345,168         356,503      35,820      93,723       35,820
成都大源 72 亩项目    高新区       100%      48,345         145,034      85,714            -     145,034
成都高新 131 亩项目   高新区       100%      87,822         263,464      38,371            -     263,464
成都龙泉大面 107 亩   龙泉驿区     100%      72,102         288,410      86,337            -     288,410
成都龙泉十陵 71 亩    龙泉驿区     100%      47,245         141,642      85,906            -     141,642
南充金润华府          高坪区       60%      182,012         518,004      50,000            -     413,122
武汉高尔夫城市花园    东西湖区     49%      237,660         393,858            -           -            -
武汉金域华府          武昌区       100%      59,790         191,300            -     38,627             -
武汉汉阳国际          汉阳区       70%      166,817         568,974     158,119      78,826      295,574
武汉万科城            江汉区       100%      65,901         299,337            -    115,391             -
武汉红郡              东湖新技术   100%     230,894         349,607            -    155,079             -


                                               第 28 页
                           开发区
                           经济技术开
武汉金域蓝湾                                100%       213,440        533,600      220,530      86,598       246,384
                           发区
武汉金色城市               洪山区           100%       274,100        896,484            -     243,450       200,540
武汉长征村项目             洪山区           100%       282,235        871,721      160,000            -      871,721
武汉联投万科生态城         洪山区            50%       199,705        299,557       50,000            -      299,557
重庆友诚生态名苑           渝北区            51%       229,581        344,372            -      34,363             -
重庆缇香郡                 北部新区         100%        41,448        145,067            -            -            -
重庆悦府                   北部新区         100%       137,996        376,737            -     111,409             -
重庆万科城                 北部新区          55%       278,167        647,378      158,653            -      354,743
重庆锦程                   渝中区           100%       105,406        533,486            -     192,767             -
重庆悦湾                   江北区            45%       435,499        649,158      165,174      73,609       566,459
重庆凤鸣山项目             沙坪坝区          80%       175,000        700,000      316,454            -      700,000
重庆西郊医院项目           九龙坡区          50%        26,515        145,688       69,481            -      145,688
西安金域曲江               曲江新区          55%       152,667        385,408            -      89,915             -
西安万科城 7#              长安区            85%       176,056        614,377      101,304     144,489       101,304
西安万科城 3 号地          长安区            60%       113,231        352,803       93,560            -      198,620
西安万科城 8#              长安区           100%       172,700        504,800      100,000            -      504,800
西安金域华府               未央区            51%       106,667        373,034      198,421            -      210,568
西安大明宫项目             未央区            70%        69,052        221,603       38,060            -      155,063
西安金色悦城               城西区            80%       193,594        664,643      140,713            -      540,713
贵阳金域华府               小河区            51%       351,800        581,217       32,000            -      261,048
贵阳大都会                 小河区            51%       181,235        761,187       68,920            -      717,289
贵阳玲珑湾                 云岩区           100%        90,456        201,012       28,544            -      128,778
贵阳悦城                   云岩区            51%        85,341        262,728       64,129            -      191,103
贵阳万科城                 云岩区            70%       348,117        910,910      244,064            -      910,910
昆明金域缇香               盘龙区           100%       104,724        274,641            -            -            -
昆明白沙润园               盘龙区           100%       192,104        247,394      125,424     118,585       125,424
昆明云上城                 五华区            23%        34,293        177,468            -            -            -
昆明金色领域               高新区            67%       105,484        423,175       74,693      36,552       196,465
乌鲁木齐金域华府           新市区            82%        45,934        144,366            -     131,604             -
乌鲁木齐南山郡             乌鲁木齐县       100%        32,760         14,900            -            -       14,900
乌鲁木齐金域国际           沙依巴克区       100%        24,149         59,764       59,764            -       59,764
乌鲁木齐金域缇香           沙依巴克区       100%        20,047         50,032       50,032            -       50,032
成都区域小计                                         7,238,015     19,575,433    3,129,907    2,259,908    9,542,539
                        合计                        57,013,808    108,168,843   16,531,721   12,900,200   53,670,762

特别风险提示:
上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整:
A. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化;
B. 新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏;
C. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响;
D. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工;
E. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响;


7.公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
公允价值计量项目相关情况
                                                                                      单位:人民币万元
                                                                 计入权益的累   本期计
                                                 本期公允价
                 项目                 期初金额                   计公允价值变   提的减    本期处置     期末金额
                                                 值变动损益
                                                                     动           值
     金融资产


                                                         第 29 页
     其中:1.以公允价值计量
     且其变动计入当期损益的              -            -                   -            -                  -          -
     金融资产
         其中:衍生金融资产              -            -                   -            -                  -          -
            2.可供出售金融资产   44,126.16            -                   -            -        (43,649.80)     476.36
     金融资产小计                44,126.16            -                   -            -        (43,649.80)     476.36


     金融负债                    1,704.18        871.92                   -            -                  -   2,576.10
     投资性房地产                        -            -                   -            -                  -          -
     生产性生物资产                      -            -                   -            -                  -          -
     其他                                -            -                   -            -                  -          -
     合计                                -     (871.92)                   -            -       (43,649.80)           -

 持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                        单位:人民币万元
                                             本期公允价       计入权益的累计      本期计提
                项目             期初金额                                                   本期处置    期末金额
                                             值变动损益       公允价值变动        的减值
    金融资产
    其中:1.以公允价值计量且
    其变动计入当期损益的金               -                -                   -            -                             -
    融资产
    其中:衍生金融资产                   -                -                   -            -                             -
    2.贷款和应收款                       -                -                   -            -                             -
    3.可供出售金融资产                   -                -                   -            -                             -
    4.持有至到期投资                     -                -                   -            -                             -
    金融资产小计                         -                -                   -            -                             -


    金融负债                      1,704.18        871.92                      -            -              -    2,576.10


 上述公司按照公允价值计量的项目多数为公司历史持有的法人股,金额很低,目前正在处置。对于有关
 项目,公司参照重大投资项目的控制过程,在经过相关专业部门认真评审后,由公司管理层在董事会授
 权范围内进行审批。
 8.董事会日常工作情况
(1)2012 年共召开 4 次董事会会议
 A.第 16 届董事会第 5 次会议于 2012 年 3 月 9 日召开,会议审议并通过了如下议案:关于计提和核销
 2011 年度资产减值准备情况的议案、2011 年度经审计财务报告、关于历次募集资金 2011 年度存放与使用
 情况的专项说明、2011 年度内部控制自我评价报告、2011 年度利润分配及分红派息预案、关于 2012 年度
 续聘会计师事务所的议案、2011 年度报告和摘要、2011 年度社会责任报告、关于继续与华润合作的议
 案、关于召开 2011 年度股东大会的议案。有关决议公告已于 2012 年 3 月 13 日刊登于《中国证券报》、
 《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com。
 B.第 16 届董事会第 6 次会议于 2012 年 4 月 23 日召开,会议审议并通过了公司 2012 年第一季度报告及财
 务报表。相关报告 2012 年 4 月 25 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
 报》和香港 IRasia.com。
 C.第 16 届董事会第 7 次会议于 2012 年 8 月 3 日召开,会议审议并通过了 2012 年半年度报告、财务报表
 及半年度报告摘要,关于 2012 年半年度利润不分配、不进行公积金转增股本的议案,关于未来三年股东
 回报规划报告的议案,关于修改公司章程的议案。相关决议公告 2012 年 8 月 7 日刊登于《中国证券
 报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com。
 D.第 16 届董事会第 8 次会议于 2012 年 10 月 22 日召开,会议审议并通过了 2012 年第三季度报告及财务


                                                     第 30 页
报表。有关报告 2012 年 10 月 24 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》和香港 IRasia.com。
(2)2012 年董事会共进行了 10 次通讯表决
A.2012 年 2 月 24 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请 10 亿元贷
款的议案。
B.2012 年 2 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请 20 亿元贷
款的议案。
C.2012 年 5 月 17 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于 A 股股票期权激励计划第一个行权期行权条
件成就的议案。
D.2012 年 5 月 21 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于为深圳万科 1.3 亿元借款提供本息保证的议
案。
E.2012 年 7 月 9 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整 A 股股票期权行权价格的议案。
F.2012 年 8 月 10 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于召开二○一二年第一次临时股东大会的议
案。
G.2012 年 8 月 15 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于提名罗君美女士为独立董事候选人的议案。
H.2012 年 10 月 12 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于选举罗君美独立董事为审计委员会委员的
议案。
I.2012 年 11 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请 11 亿元贷
款的议案。
J.2012 年 12 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于审议上海虹桥 11 号项目与汉威资本合作条
件的议案。

公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则,按规定于 2012 年 3 月 3 日、7 月 12 日、8 月 16
日、12 月 20 日和 2013 年 2 月 6 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
和香港 IRasia.com 予以相应披露。

(3)董事会对股东大会决议的执行情况
A.2011 年度分红派息方案执行情况
根据 2011 年度(第 24 届)股东大会决议,董事会组织实施了公司 2011 年度分红派息方案。2011 年度分
红派息方案为:以公司股权登记日收市时总股本为基数,向全体股东每 10 股派现金人民币 1.3 元(含
税。扣税后,A 股个人股东、投资基金、非居民企业实际每 10 股派现金人民币 1.17 元;B 股个人股东、
非居民企业股东实际每 10 股派现金人民币 1.17 元,其他 B 股股东暂不扣税);A 股股权登记日为 2012
年 7 月 4 日,除息日为 2012 年 7 月 5 日;B 股最后交易日为 2012 年 7 月 4 日,除息日为 2012 年 7 月 5
日,股权登记日为 2012 年 7 月 9 日。B 股现金股息以本公司股东大会决议日后第一个工作日(2012 年 5
月 14 日)中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价(1 港币=0.8118 人民币)折合港币兑付。
B.关于继续与华润合作事项的实施情况
公司 2011 年度(第 24 届)股东大会授权董事会决定在人民币 105.9 亿元(即不超过公司 2011 年度经审
计净资产的 20%)以内继续与华润集团有限公司及其关联公司(合称“华润”)展开合作,包括同珠海
华润银行股份有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司
旗下基金的资金,同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权从股东大会通过
有关方案起 1 年内有效。
报告期内,董事会根据股东大会授权同意公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币 11 亿元,
用于南京金域蓝湾三期、唐山南湖二期及镇江魅力之城三街区一期“沁园”开发建设,借款期限 1.5 年,
为固定利率借款,年利率 6.75%。有关借款的实施有助于支持公司相关项目的开发,提高项目经营效率。
报告期末至本报告披露之日,为满足上海虹桥 11 号项目开发的需要,公司之全资子公司上海万科投资管
理有限公司将持有的上海虹桥 11 号项目 39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合
伙),合作总价款约 8.67 亿元,双方将共同开发上海虹桥 11 号项目,共担风险,共享收益。而汉威资本
有限公司和华润深国投信托有限公司分别持有 51%和 49%股权的深圳市华威永盛企业管理有限公司是深
圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙)的普通合伙人。本次合作有助于加快上海虹桥 11 号项目的
开发,提高项目经营效率,有利于提高公司资金的利用效率和回报率。

                                              第 31 页
有关事项和相关决策程序符合有关规定,符合上市公司和全体股东的利益。

(4)专业委员会履职情况
董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会根据《上市公司治理准
则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务,认真履行职
责。
A.审计委员会履职情况
报告期内,审计委员会召开审计委员会会议和沟通会 6 次,对审计工作安排、定期财务报告、利润分配
方案、会计师事务所选聘、内部控制基本规范实施工作、担保、召集人改选等事项进行审议,并多次与
审计师进行沟通。
审计委员会积极推进 2012 年审计工作的开展。报告期末以来,审计委员会又召开工作会议和沟通会 2
次,督促审计师严格按照审计计划进行审计工作,审阅财务报表,出具审阅意见,并对会计师事务所的
聘任、内部控制自我评价报告、分红派息等事项作出决议。

审计委员会对毕马威华振会计师事务所(KPMG)2012 年审计工作总结如下:
一、审计前的准备工作
1.审计计划的确定
2012 年的审计工作从 2012 年 8 月初的内控审计开始到完成审计历时 7 个月的时间,具体的时间安排如
下:
1)2012 年 8 月-9 月进行内控审计工作。KPMG 选取部分重要子公司、新设立公司按照公司内部控制指引执
行内部控制审计;
2)2012 年 11 月-12 月进行预审工作。KPMG 根据重要性水平,及 2012 年新增项目情况选择重点城市进行
预审;
3)2013 年 1 月 13 日 KPMG 开始进驻万科进行年审审计工作,2 月 21 日出具 2012 年审计报告初稿提交审
计委员会审阅,2 月 26 日出具审计报告。
2.未审计财务报表的审阅
审计进场前,审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅,并形成书面意见。
二、审计过程
2013 年 1 月 13 日开始,KPMG 派出 5 个小组(分别为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域及集团
整体)对公司总部和各子公司全面开展审计。
审计过程中,审计委员会根据审计进度书面督促并要求 KPMG 严格按照审计计划安排审计工作,确保在预
定时间顺利完成审计工作。
2013 年 2 月 21 日,KPMG 向审计委员会提交 2012 年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2013 年 2 月
26 日,董事会通过了有关报告,至此,KPMG 对公司 2012 年度财务审计工作结束。
三、审计结果
KPMG 为本公司出具了无保留意见的 2012 年度《审计报告》及《内部控制审计报告》。
审计委员会认为,毕马威华振会计师事务所对公司 2012 年度财务报表审计工作完成良好。

审计委员会决议,提请董事会审议继续聘请毕马威华振会计师事务所,负责按境内、外会计标准审计公
司 2013 年度财务报表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。
B.薪酬与提名委员会履职情况
报告期内,薪酬与提名委员会召开委员会工作会议 1 次,进行通讯表决 1 次,核实 A 股股票期权激励计
划第一个行权期可行权的激励对象,并对公司奖金方案的实施和高管薪酬状况等内容进行了讨论。2013
年以来,薪酬与提名委员会又召开会议 1 次,并进行 1 次通讯表决,讨论了对公司奖金方案微调的情
况。委员会与管理层保持着顺畅的沟通,多次就有关方面听取管理层的工作汇报。
C.投资与决策委员会履职情况
报告期内,投资与决策委员会关注董事会对项目发展和融资等授权情况,与管理层保持着顺畅的日常沟
通,对授权范围内各项事务保持充分了解。
9.利润分配及分红派息预案
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2012 年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母
公司可分配利润情况如下:
                                                                      单位:人民币元


                                            第 32 页
                                                      公司合并                  母公司
                    税后可分配利润                    30,056,422,494.32        5,644,079,543.48
                    其中:2012 年度净利润             12,551,182,392.23        5,613,873,212.56
                    结转年初可分配利润                18,934,617,430.43        1,459,583,659.26
                    分配 2011 年度股利                (1,429,377,328.34)      (1,429,377,328.34)
注:母公司和公司合并利润出现明显差异,主要是因为实施《企业会计准则 2006》后,对子公司的投资只能采用成本法核
算,子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。

根据有关法规及公司章程规定,综合考虑股东利益及公司长远发展需求,董事会向股东大会提交 2012 年
度利润分配方案如下:
    1. 按照母公司净利润的 10%计提法定公积金;
    2. 按照母公司净利润的 50%计提任意公积金;
    3. 按照母公司净利润的 40%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。

2012 年度公司可分配利润分配情况如下:
                                                                                      单位:人民币元
                                                                   占本年母公司净       占本年公司合并
                                                  母公司
                                                                       利润比例           净利润比例
          2012 年度净利润                       5,613,873,212.56               100%               44.73%
              计提法定公积金                      561,387,321.26                10%                4.47%
              计提任意盈余公积金                2,806,936,606.29                50%               22.36%
              计提 2012 年度分红基金            2,245,549,285.01                40%               17.89%
          年初可分配利润                           30,206,330.92                  0                    0
              分配 2012 年度现金股利*           1,979,199,561.24             35.26%               15.77%
          留转以后年度分配利润                   296,556,054.69                   -                    -
         *以 2012 年末公司总股份数计算
公司 2012 年度分红派息方案:以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 1.8 元(含税)现
金股息。
以本报告披露前公司总股份数 11,005,021,968 股计算,2012 年度现金股利计人民币 1,980,903,954.24 元。

独立董事认为,公司 2012 年度利润分配及分红派息方案的制定符合公司章程及有关规定,充分考虑各类
股东的利益,独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。

公司过去三年的分红派息方案为:
             年份                                     分红派息方案
           2011 年度 以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 1.3 元(含税)现金股息
           2010 年度 以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 1.0 元(含税)现金股息
           2009 年度 以分红派息股权登记日股份为基数,每 10 股派送人民币 0.7 元(含税)现金股息

公司过去三年现金分红情况:
                                                                                                 单位:人民币元
               现金分红金额       母公司          公司合并      占母公司净利 占公司合并净利 公司合并年度
     年份
                 (含税)         净利润            净利润        润的比例       润的比例      可分配利润
   2011 年度 1,429,377,328.34 4,372,887,322.93 9,624,875,268.23       32.69%         14.85% 21,995,638,556.48
   2010 年度 1,099,521,021.80 3,083,108,153.24 7,283,127,039.15       35.66%         15.10% 15,321,861,067.94
   2009 年度   769,664,715.26 2,874,475,278.28 5,329,737,727.00       26.78%         14.44% 10,964,255,202.76
         最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例                       44.50%

公司坚持每年进行现金分红的政策,未来公司每年现金分红金额占当年公司合并净利润的比例将稳定在
15%左右的水平。


10.选定信息披露媒体
公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体为信息
披露媒体。



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五、重要事项
1. 重大诉讼、仲裁事项
    本年度公司无重大诉讼及仲裁事项。
2. 重大收购及出售资产事项
    本年度公司无重大收购及出售资产事项。
3. 重大关联交易事项
2012 年 2 月,在公司 2011 年第一次临时股东大会关于与华润合作的决议授权范围内,经董事会审议通
过,为满足东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要,公司向华润深国投信托有限公司申
请信托借款人民币 10 亿元,借款期限 2 年,固定年利率 10.6%。为满足温州龙湾花园一期、南京金域蓝
湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期项目开发的需要,公司向华润深国投信托有限公
司申请信托借款人民币 20 亿元,借款期限 2 年,固定年利率 10.5%。
2012 年 5 月,公司 2011 年度股东大会通过了关于继续与华润合作的议案,决议在人民币 105.9 亿元(即
不超过公司 2011 年度经审计净资产的 20%)以内,授权董事会决定与珠海华润银行股份有限公司签订贷
款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金,同华润深国
投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资等合作事项。授权有效期一年。
2012 年 12 月,为满足公司南京金域蓝湾三期、唐山南湖二期及镇江魅力之城三街区一期“沁园”的开发
建设需要,经董事会审议,公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币 11 亿元,借款期限 1.5
年,固定年利率 6.75%。
有关借款的实施有助于支持公司相关项目的开发,提高项目经营效率。借款成本参考市场当期价格水平
及项目特点等因素确定,均不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。相关决策程序符合有关
规定,符合上市公司和全体股东的利益。
报告期末至本报告披露之日,为满足上海虹桥 11 号项目开发的需要,公司之全资子公司上海万科投资管
理有限公司将持有的上海虹桥 11 号项目 39%的权益转让给深圳市华威欣城一号投资合伙企业(有限合
伙),合作总价款约 8.67 亿元,双方将共同开发上海虹桥 11 号项目,共担风险,共享收益。汉威资本有
限公司和华润深国投信托有限公司分别持有 51%和 49%股权的深圳市华威永盛企业管理有限公司是深圳
市华威欣城一号投资合伙企业(有限合伙)的普通合伙人。本次合作有助于加快上海虹桥 11 号项目的开
发,提高项目经营效率,有利于提高公司资金的利用效率和回报率,决策程序符合有关规定。

关于与华润合作事项的实施充分利用了华润在金融方面的优势及平台,拓宽了公司融资渠道,有助于公
司增强抗风险能力,加快发展,提高资产回报水平,实现资源互补、合作共赢。

4. A 股股票期权激励计划情况
(1)A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况
经中国证券监督管理委员备案没有异议,2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企
业股份有限公司A股股票期权激励计划(草案修订稿)》。公司A股股票期权激励计划开始实施。
本次A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具,每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行
权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。股票期权行权的股份来源是公司向激励对象的定向增
发。当公司和激励对象满足期权授予条件时,公司依据本计划向激励对象授予股票期权,自授权日起1年
内有关期权均处于等待期,不得行权。之后被授予的期权分三个行权期进行行权,第一、第二和第三个
行权期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%和30%。每个行权期,根据公司和激励对象
是否满足行权条件,确定该行权期对应的股票期权是否获得行权的权利。未满足业绩条件而未能获得行
权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作废。
2011年4月18日,第十六届董事会第二次会议确认本次A股股票期权激励计划股票期权的授予条件成就,
确定期权的授权日为2011年4月25日。第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表
了意见。2011年5月9日股票期权授予登记完成,公司共向810名激励对象授予10,843.5万份股票期权。本
次A股股票期权激励计划股票期权简称为“万科JLC1”,期权代码为“037015”。
(2)A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序
本次A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为8.89元,在股票期权有效期内发生派息、资本公积
转增股本等事宜时,行权价格要根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。
2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案,向全体股东每10股派发现金1元(含税)。根据2011年

                                           第 34 页
      第一次临时股东大会授权,董事会决议将股票期权行权价格调整为8.79元。
      2012年7月5日公司实施2011年度分红派息方案,向全体股东每10股派发现金1.3元(含税)。根据2011年
      第一次临时股东大会授权,董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整,调整后的行权价为8.66
      元。
      (3)报告期A股股票期权激励计划股票期权行权情况
      报告期内,董事会根据2011年第一次临时股东大会授权确认公司本次股票期权第一个行权期的行权条件
      已经成就。在完成相关审批程序后,2012年7月12日,股票期权激励计划进入第一个行权期。公司股票期
      权激励计划采用自主行权模式,激励对象可在2012年7月12日至2014年4月24日期间的可行权日将其所持
      股票期权的40%进行行权。
      报告期内,共有23位激励对象将其所持的342,900份期权行权,公司A股股份数量相应增加342,900股。
      报告期末至报告披露日,又有74位激励对象将其所持的9,468,850份期权行权,公司A股股份数量相应增加
      9,468,850股。

      (4)实施A股股票期权激励计划对本报告期及以后各年度财务状况和经营成果的影响
      A股股票期权激励计划的推出,弥补了公司长期激励机制的缺位,建立起股东和职业经理人团队之间更紧
      密的利益共享和约束机制,将进一步完善公司的治理结构,增强公司竞争力。
      A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排,按照《企业会计准则第11号—股份支付》进行会
      计处理。在等待期内的每个资产负债表日,公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础,按照股票
      期权在授权日的公允价值,将当期取得的激励对象服务计入成本费用,同时计入资本公积中。在股票期
      权的行权期内,公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日,根据行权的情
      况,结转确认资本公积。
      A股股票期权激励计划采用二叉树期权定价模型对授予的股票期权在授权日的公允价值进行评估,根据评
      估结果,第一个行权期的期权公允价值为8,879万元,第二个行权期的期权公允价值为9,428万元,第三个
      行权期的期权公允价值为11,098万元。
      本报告期,根据直线法,公司摊销第一、二、三个行权期的期权成本8823万元计入成本费用,同时公司
      资本公积增加8823万元。具体会计处理详见财务报告附注。

      详细情况请见公司2011年3月23日、4月9日、4月20日、5月10日和5月21日以及2012年7月12日在《中国证
      券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮网等发布的公告。

      5. 重大合同及其履行情况
      (1)报告期内,本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司
      资产的事项。
      (2)报告期内,公司新增担保明细如下:
序           担保人                  担保对象
                                                       担保金额             担保说明               担保起止日期        备注
号     (万科所占权益比例)       (万科所占权益比例)
     万科置业地产(香港)   太荣有限公司(100%)       人民币 19,339   为 19,339 万元银行借款提   2012 年 1 月 4 日至
1
     有限公司(100%)                                  万元            供担保                     2014 年 1 月 4 日
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限   人民币 1,710    为 3,800 万元银行借款提    2012 年 1 月 5 日至
2
     司(100%)               公司(45%)                万元            供公司权益比例的担保       2013 年 9 月 30 日
     上海万科房地产有限公   上海万之城房地产有限公   人民币 1,500    为 3,000 万元银行借款提    2012 年 1 月 16 日至   已 解
3
     司(100%)               司(50%)                  万元            供公司权益比例的担保       2012 年 5 月 31 日     除
     上海万科房地产有限公   上海万之城房地产有限公   人民币 2,031    为 4,063 万元银行借款提    2012 年 1 月 16 日至   已 解
4
     司(100%)               司(50%)                  万元            供公司权益比例的担保       2014 年 12 月 12 日    除
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限   人民币 135 万   为 300 万元银行借款提供    2012 年 2 月 10 日至
5
     司(100%)               公司(45%)                元              公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
     上海万科房地产有限公   上海万之城房地产有限公   人民币 110 万   为 220 万元银行借款提供    2012 年 2 月 21 日至   已 解
6
     司(100%)               司(50%)                  元              公司权益比例的担保         2014 年 12 月 12 日    除
     北京万科企业有限公司   北京金第万科房地产开发   人民币 35,000   为 70,000 万元融资提供公   2012 年 2 月 21 日至   已 解
7
     (100%)                 有限公司(50%)            万元            司权益比例的担保           2014 年 2 月 21 日     除
     上海万科房地产有限公   上海万之城房地产有限公   人民币 633 万   为 1,266 万元银行借款提    2012 年 2 月 23 日至   已 解
8
     司(100%)               司(50%)                  元              供公司权益比例的担保       2014 年 12 月 12 日    除
     深圳市万科房地产有限   深圳市万科城市风景房地   人民币 42,000   为 42,000 万元融资提供担   2012 年 2 月 24 日至
9
     公司(100%)             产开发有限公司(100%)     万元            保                         2013 年 8 月 23 日



                                                       第 35 页
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限    人民币 180 万    为 400 万元银行借款提供    2012 年 3 月 19 日至
10
     司(100%)               公司(45%)                 元               公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
     长春万润房地产开发有   长春万科溪之谷房地产开    人民币 304 万    为 608 万元银行借款提供    2012 年 3 月 29 日至
11
     限公司(100%)           发有限公司(50%)           元               公司权益比例的担保         2014 年 5 月 19 日
     深圳市万科房地产有限   东莞市新万房地产开发有    人民币 10,200    为 20,000 万元银行借款提   2012 年 4 月 6 日至
12
     公司(100%)             限公司(51%)               万元             供公司权益比例的担保       2014 年 4 月 6 日
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限    人民币 225 万    为 500 万元银行借款提供    2012 年 4 月 10 日至
13
     司(100%)               公司(45%)                 元               公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
     长春万润房地产开发有   长春万科溪之谷房地产开    人民币 451 万    为 901 万元银行借款提供    2012 年 4 月 19 日至
14
     限公司(100%)           发有限公司(50%)           元               公司权益比例的担保         2014 年 5 月 19 日
     万科置业地产(香港)                             人民币 63,200    为 63,200 万元银行借款提   2012 年 4 月 20 日至
15                          丰毅有限公司(100%)
     有限公司(100%)                                   万元             供公司权益比例的担保       2015 年 4 月 20 日
     江西万科青山湖房地产   江西万科青云置业有限公    人民币 1,500     为 3,000 万元银行借款提    2012 年 4 月 27 日至
16
     发展有限公司(50%)      司(50%)                   万元             供公司权益比例的担保       2015 年 4 月 20 日
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限    人民币 360 万    为 800 万元银行借款提供    2012 年 5 月 9 日至
17
     司(100%)               公司(45%)                 元               公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
                            深圳市万科房地产有限公    人民币 13,000    为 13,000 万元银行借款提   2012 年 5 月 10 日至
18   万科企业股份有限公司
                            司(100%)                  万元             供担保                     2014 年 5 月 9 日
     长春万润房地产开发有   长春万科溪之谷房地产开    人民币 1,250     为 2,500 万元银行借款提    2012 年 5 月 11 日至
19
     限公司(100%)           发有限公司(50%)           万元             供公司权益比例的担保       2014 年 5 月 19 日
     沈阳万科房地产有限公   沈阳中铁万科朗榆置地有    人民币 1,479     为 2,900 万元银行借款提    2012 年 5 月 24 日至
20
     司(100%)               限公司(49%)               万元             供 51%的担保               2014 年 8 月 7 日
     长春万润房地产开发有   长春万科溪之谷房地产开    人民币 2,400     为 4,800 万元银行借款提    2012 年 5 月 25 日至
21
     限公司(100%)           发有限公司(50%)           万元             供公司权益比例的担保       2014 年 5 月 19 日
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限    人民币 189 万    为 420 万元银行借款提供    2012 年 5 月 30 日至
22
     司(100%)               公司(45%)                 元               公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
     长春万润房地产开发有   长春万科溪之谷房地产开    人民币 1,599     为 3,198 万元银行借款提    2012 年 5 月 31 日至
23
     限公司(100%)           发有限公司(50%)           万元             供公司权益比例的担保       2014 年 5 月 19 日
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限    人民币 315 万    为 700 万元银行借款提供    2012 年 6 月 7 日至
24
     司(100%)               公司(45%)                 元               公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
                            宁波中万置业有限公司
     宁波万科房地产开发有                                              为 655 万元银行借款提供    2012 年 6 月 26 日至
25                          (49%,宁波万科房地产开    人民币 98 万元
     限公司(100%)                                                      公司权益比例的担保         2014 年 12 月 5 日
                            发有限公司拥有 15%权益)
     万科置业地产(香港)   太荣有限公司(100%)        人民币 344 万    为 344 万元银行借款提供    2012 年 7 月 16 日至
26
     有限公司(100%)                                   元               担保                       2014 年 1 月 4 日
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限    人民币 158 万    为 350 万元银行借款提供    2012 年 7 月 17 日至
27
     司(100%)               公司(45%)                 元               公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
     万科置业地产(香港)                             人民币 29,367    为 29,367 万元银行借款提   2012 年 7 月 23 日至
28                          丰毅有限公司(100%)
     有限公司(100%)                                   万元             供公司权益比例的担保       2015 年 4 月 20 日
                            宁波中万置业有限公司
     宁波万科房地产开发有                             人民币 123 万    为 820 万元银行借款提供    2012 年 7 月 25 日至
29                          (49%,宁波万科房地产开
     限公司(100%)                                     元               公司权益比例的担保         2014 年 12 月 5 日
                            发有限公司拥有 15%权益)
     上海万科房地产有限公   上海静园房地产开发有限    人民币 194 万    为 430 万元银行借款提供    2012 年 8 月 15 日至
30
     司(100%)               公司(45%)                 元               公司权益比例的担保         2013 年 9 月 30 日
                                                                       为厦门经济特区工程建设
     厦门万科房地产有限公   实际为厦门万特福房地产    人民币 423.56    公司 1,400 万元保函的担    2012 年 8 月 21 日至
31
     司(100%)               开发有限公司(30%)         万元             保提供公司权益比例的反     2013 年 6 月 9 日
                                                                       担保
                            宁波中万置业有限公司
     宁波万科房地产开发有                                              为 550 万元银行借款提供    2012 年 8 月 24 日至
32                          (49%,宁波万科房地产开    人民币 83 万元
     限公司(100%)                                                      公司权益比例的担保         2014 年 12 月 5 日
                            发有限公司拥有 15%权益)
                            宁波中万置业有限公司
     宁波万科房地产开发有                                              为 521 万元银行借款提供    2012 年 9 月 27 日至
33                          (49%,宁波万科房地产开    人民币 78 万元
     限公司(100%)                                                      公司权益比例的担保         2014 年 12 月 5 日
                            发有限公司拥有 15%权益)
     广州市万科房地产有限   广州市万尚房地产有限公    人民币 528 万    为 1600 万元银行借款提供   2012 年 12 月 3 日至
34
     公司(100%)             司(33%)                   元               公司权益比例的担保         2015 年 12 月 3 日

      报告期内,公司及公司控股子公司新增担保(含反担保)23.05亿元,解除担保48.57亿元。截止报告期
      末,公司担保余额111.33亿元,占公司净资产的比重为17.44%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公
      司提供担保余额107.06亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为4.27亿元。


                                                        第 36 页
     报告期内,公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保。
     (3)报告期内,本公司不存在委托理财事项。
     (4)报告期内,公司获取项目有关情况请参见“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
     6. 独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见
     公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
     报告期内公司严格按照有关规定,规范公司对外担保行为,控制公司对外担保风险,没有违反《关于规
     范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要,
     担保决策程序合法、合理,没有损害公司及股东利益。
     7. 公司或持股5%以上股东及其他的承诺事项履行情况
     公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承
     诺:将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科,在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业
     竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时,保持中立。中国华润总公司始终履行其承
     诺。
     8. 投资者互动情况
     2012年公司保持与投资者密切的沟通。全年接待投资者来访约600次,参加境内外机构组织的大型投资者
     见面会70场,组织投资者见面会4场,进行网上路演2次。此外,还继续通过电话、电子邮件、网上互动
     平台等方式与投资者交流,聆听他们的意见,传递公司的信息,维护投资者和公司之间的长期信任关
     系。
     2012年公司获得由和讯网、中国证券市场研究设计中心(SEEC)等机构联合评选的最佳投资者公共关系
     上市公司,入选《证券时报》评选的中国主板上市公司价值百强,中国上市公司市值管理研究中心、清
     华大学中国金融研究中心和新浪网联合评选的2012年度中国上市公司市值管理绩效百佳榜。公司董事会
     秘书再度获得《新财富》金牌董秘和最受机构投资者欢迎董秘,《董事会》评选的最具创新能力董秘,
     由和讯网评选的金牌上市公司董秘奖等奖项。
     2012 年公司投资者接待主要情况如下:
                                                                                        谈论的内容及提供的
     类别          时间          地点         方式                       接待对象
                                                                                                 资料
    BNP 活动       2012.1       香港         见面会      券商、基金等各类投资者         (一)谈论的主要内
  瑞信证券活动     2012.1         香港       见面会      券商、基金等各类投资者         容:
  瑞银证券活动    2012.1        上海         见面会      券商、基金等各类投资者         1) 公司日常经营情
德意志银行活动    2012.1        北京         见面会      券商、基金等各类投资者              况;
  Religare 活动   2012.2        香港         见面会      券商、基金等各类投资者         2) 公司发展战略;
                                                                                        3) 公司对行业变化
  中信证券活动    2012.2        深圳         见面会      券商、基金等各类投资者
                                                                                             的看法。
    高盛活动      2012.2        深圳         见面会      券商、基金等各类投资者
                                                                                        (二)提供的主要资
                            香港、深圳(上
年度业绩推介会    2012.3                     见面会      券商、基金、个人等各类投资者   料:
                              海、北京)
                                                                                        公司定期报告等公开
 里昂证券活动     2012.3        香港         见面会      券商、基金等各类投资者         资料。
 瑞信证券活动     2012.3        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
     高盛活动     2012.3        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
   BNP 活动        2012.3       香港         见面会      券商、基金等各类投资者
 瑞信证券活动      2012.3         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
 瑞银证券活动     2012.3        上海         见面会      券商、基金等各类投资者
   Mirae 活动     2012.4        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
 招商证券活动     2012.4        杭州         见面会      券商、基金等各类投资者
 里昂证券活动     2012.4        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
     瑞信活动     2012.4        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
     汇丰活动     2012.4        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
 里昂证券活动     2012.5        北京         见面会      券商、基金等各类投资者
 Barclays 活动    2012.5        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
   斯坦利活动     2012.5        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
 国泰君安活动     2012.6        西安         见面会      券商、基金等各类投资者
     瑞信活动     2012.6        杭州         见面会      券商、基金等各类投资者
 安信证券活动     2012.6        北京         见面会      券商、基金等各类投资者
 国信证券活动     2012.6        深圳         见面会      券商、基金等各类投资者


                                                      第 37 页
  摩根大通活动       2012.6         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
  华泰证券活动       2012.6         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
  招商证券活动       2012.6         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    美林活动         2012.6         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞信活动         2012.6         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
  冈三证券活动       2012.6         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
  中信证券活动       2012.6         宁波          见面会    券商、基金等各类投资者
  宏源证券活动       2012.7         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
  银河证券活动      2012.7          成都          见面会    券商、基金等各类投资者
  国金证券活动      2012.7          成都          见面会    券商、基金等各类投资者
  美林证券活动      2012.7          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
  华创证券活动      2012.7          深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
                              香港、深圳(上
  中期业绩推介会     2012.8                       见面会    券商、基金、个人等各类投资者
                                海、北京)
    里昂证券活动    2012.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
        瑞信活动    2012.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
        渣打活动    2012.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    摩根大通活动    2012.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    申银万国活动    2012.8          北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动     2012.8         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    东兴证券活动     2012.9         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
      麦格理活动     2012.9         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞银证券活动     2012.9         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动     2012.9         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞银证券活动     2012.9         成都          见面会    券商、基金等各类投资者
    中信建投活动     2012.9         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    申银万国活动    2012.10         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
        瑞信活动    2012.10         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
        高盛活动    2012.10         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
      Mirae 活动    2012.10         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
      BNP 活动      2012.11         昆明          见面会    券商、基金等各类投资者
        美林活动    2012.11         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
  摩根斯坦利活动    2012.11       新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
    大和证券活动    2012.11         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动    2012.11         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    华泰证券活动    2012.11         三亚          见面会    券商、基金等各类投资者
    申银万国活动    2012.11         三亚          见面会    券商、基金等各类投资者
        中金活动    2012.11         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    海通证券活动    2012.12         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
  KIMENG 活动       2012.12         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
        美林活动    2012.12         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动    2012.12         广州          见面会    券商、基金等各类投资者
    安信证券活动    2012.12         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
    银河证券活动    2012.12         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    中信建投活动    2012.12         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
注:上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行,见面的投资者大多超过50家。
                              深圳、惠州、广                申银万国、国泰君安、大和证券、民生证券、
                              州、佛山、东                  里昂证券、中信证券、德意志银行、瑞银证
                              莞、珠海、中                  券、高盛、瑞信证券、摩根大通、中金、华泰
                              山、海口、福                  联合证券、渣打银行、中信建投证券、高盛高
                              州、厦门、长                  华、广发证券、海通证券、美林证券、元大证
                              沙、上海、嘉                  券、长江证券、花旗、摩根斯坦利、东方证
                    报告期 兴、无锡、南         小组或      券、东兴证券、银河证券、国金证券、中银国
接待券商
                       内     京、镇江、扬      一对一      际、安信证券、中投证券、国信证券、招商证
                              州、杭州、宁                  券、三星证券、麦格理、汇丰、野村证券、巴
                              波、温州、南                  克莱、韩国投资证券、恒泰证券、瑞穗证券、
                              昌、合肥、芜                  三菱日联证券、莫尼塔(上海)投资发展有限
                              湖、北京、天                  公司、三井住友信托银行、凯基证券、韩国投
                              津、唐山、沈                  资证券公司、建银国际、联昌国际、BNP、
                              阳、大连、鞍                  Jefferies 、 Religare 、 UOB KayHian 、 Keefe,


                                                           第 38 页
                            山、长春、太                 Bruyette&Woods Asia 、 Oliver Wyman 、 DBS
                            原、青岛、烟                 Vickers(HK) Ltd 、 ISI 、 Mirae Asset Securities
                            台、武汉、成                 (HK) Limited、Kim Eng等
                            都、重庆、西
                            安、昆明、贵
                            阳、乌鲁木齐、
                            等地
                            深圳、惠州、广               广发基金、东方资产、融通基金、高盛(亚洲)
                            州、佛山、东                 有限责任公司、深圳金朝阳企业管理顾问有限
                            莞、珠海、中                 公司、中金资管、汇添富基金、泰达基金、富
                            山、海口、福                 安达基金、大和投资信托、新华人寿、长盛基
                                                         金、中国人寿、博时基金、嘉实基金、华夏基
                            州、厦门、长                 金、海富通基金、银华基金、大成基金、南方
                            沙、上海、嘉                 基金、易方达基金、富国基金、润晖投资、信
                            兴、无锡、南                 达澳银基金、上投摩根基金、中国人保、平安
                            京、镇江、扬                 人寿、华宝兴业基金、新华基金、华安基金、
                            州、杭州、宁                 中信资管、泰康人寿、国投瑞银基金、交银施
                            波、温州、南                 罗德基金、Kondor资产管理公司、韩国投资信
                            昌、合肥、芜                 托、韩国KTB资产运用、招商基金、农银汇理
                            湖、北京、天                 基金、申万菱信基金、中邮基金、生命保险、
                            津、唐山、沈                 银河基金、禾其基金、东吴基金、国泰基金、
                                                         淡马锡、花旗环球金融亚洲有限公司、金元惠
                            阳、大连、鞍                 理基金、汇丰晋信基金、中银基金、厦门普尔
                            山、长春、太                 投资管理有限责任公司、索罗斯基金管理公
                            原、青岛、烟                 司、台湾保德信投信、毕盛(上海)投资咨询
                            台、武汉、成                 有限公司、财富睿盟投资、联合运通、国泰人
                            都、重庆、西                 寿、Ethan Capital、Wells Capital
                            安、昆明、贵                 Management、PNC Capital、Moon Capital、
                            阳、乌鲁木齐、               Libra Capita lManagment、Kowloon
                            等地                         Development Company Limited、Hwangdbs
                                                         Investment Management、Discovery
                                                         CapitalManagement LLC、Prince Street Capital
                                                         Management、Matthews International Capital
                                                         Management、GSI Fund(HK)、JF Asset
                                                         Management、FMR、Capital Group、
                                                         Cheuvreux Creidt Agricole、Marsico Capital、
                                                         TT International、Trusted Sources、Barclays
                                                         Capital、UBS GAM、F&C、Lazard Asset
                                                         Management、Baillie Gifford、Och-Ziff、
                                                         Wellington Management、SAC Capital、
                                                         CSPB、Havenport、Trivest、East Capital、
接待基金、其他投                                         Merchants Gate Capital、Norges Bank
                   报告期                    小组或      Investment Management、Putnam、EFMI
资机构及个人投资                                         Limited(HK)、holowesko partners、
                     内                      一对一
者                                                       Waddell&Reed、Algebris、Ashmore EMM、
                                                         Deutsche Asset Mgmt、Zeal Asset
                                                         Management、Allianze、Open Door、Pictet
                                                         Asset Management、Fortress Investment
                                                         Group、Maverick Capital Ltd、Hokan Zurich
                                                         Insurance Company Ltd、Bank of Singapore
                                                         Ltd、TIAA-CREF Investment ManagementInc、
                                                         Sparx、CQS(HongKong)Ltd、Samena Capital
                                                         Hong Kong Limited、FIL Investment
                                                         Management(Singapore)、Cascabel
                                                         Management、Seatown Holdings、Elliott、
                                                         Parter Funds、Generation Investment、Mount
                                                         Kellet、Emerging Markets Investment Trust、
                                                         Baring、Harris Associates LP、Cephei
                                                         Investment、APG Asset Management、
                                                         Templeton、Salus Resources Advisory、Teng
                                                         Yue Partners、Hugh Currie、Cambiar、Alliance
                                                         Berstein、Trilogy Global Advisors、Caisse
                                                         DeDepot Et Placement、PT Trimegah Asset
                                                         Management、Artisan Partners LP、Heitman
                                                         Real Estate Securities LLC、Glen rock Inc、
                                                         Battery march Financial Management、Kynikos
                                                         Associates、Standard Life Investment、Kylin
                                                         Management、CBRE、Manulife Asset
                                                         Management、GIC、DnB Asset management、
                                                         RCM(UK)、Genesis、Victoria 1522、China
                                                         Galaxy International、Central Asset Investment、
                                                         Fidelity、CSOP Asset Mgmt、Mount Kellett
                                                         Capital (HK) Ltd、Neuberger Berman、Pinpoint
                                                         Inv Advisor Ltd、Charlemagne Capital (IOM)
                                                         Limited、Mitsubishi UFJ Asset Management、
                                                         T.Rowe Price International (London)、
                                                         Blackrock、Joho Capital LLC、ING Investment
                                                         Mgmt、Sumitomo Mitsui、Myriad、UBS Asset
                                                         Mgmt、Capital Global Research、Robeco、


                                                      第 39 页
                                                   Prime Capital、Amiya Capital、Bridger
                                                   Capital、Vontobel Asset Management、Resona
                                                   Bank、SAC、Third Point、Discovery Capital、
                                                   Point State、Goldman Sachs Asset Mgmt、BI
                                                   Asset Management、Citadel、Jupiter Asset
                                                   Management Ltd、Dialectic Capital Management
                                                   LLC、Tiger Asia Management, LLC、State of
                                                   New Jersey、Encompass Capital、TPG-Axon、
                                                   Uni-President Asset Management、Dodge &
                                                   Cox、Foord Asset Management、China AMC、
                                                   Henderson Asian Growth Trust、UBS Global、
                                                   Pyramis、Fidelity、DWS、William Blair、
                                                   Carmignac、Lion Global Investors Limited、
                                                   Metisq Capital Pty Ltd、Daiwa SB Investments
                                                   (Singapore) Ltd、Hillhouse Capital Management
                                                   Ltd、CIMB-Principal Asset Management
                                                   Berhad、Schroders、Union Investment、Allianz
                                                   Global、Nomura Asset Management、Argonaut
                                                   Capital Management、Boodell & Co LLC、
                                                   Columbus Hill Capital Mgmt LP、DTC
                                                   Investment Management (HK) Ltd.、Rossport
                                                   Invs LLC、Snow Lake Capital (HK) Ltd、
                                                   Wexford Mgmt、Pivot Capital Mgmt、Comgest
                                                   Far East、Comgest S.A.、Echo Point Investment
                                                   Management (US)、Falcon Capital、
                                                   Templeton、Broad Peak Inv Advisers Inc、Blue
                                                   pool capital、Myriad Asset Management、
                                                   SMC、Franklin Templeton Investments (Asia)
                                                   Limited、Keywise Capital Management (HK)
                                                   Limited、Morgan Stanley Investment
                                                   Management Inc等

9. 公司债券相关事项
中国建设银行股份有限公司深圳市分行(经其总行授权)为公司发行的有担保品种公司债券“08万科
G1”本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内,担保人持续盈利,资产安全,
信用状况没有发生重大变化。
报告期内,中诚信证券评估有限公司对本公司发行的公司债券“08万科G1”(债券交易代码:112005)
和“08万科G2”(债券交易代码:112006)进行了跟踪评级,维持有担保债券“08万科G1”和无担保债
券“08万科G2”信用等级为AAA,公司主体信用等级为AAA,评级展望为稳定。报告期内,公司保持着
良好的资信状况。
公司债券的受托管理人中信证券股份有限公司认为,公司经营稳健,资信良好,偿债能力强,本次发行
的公司债券本息安全。
报告期内,公司派付了“08万科G1”和“08万科G2”第四年度的利息。
10. 是否存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
11. 聘任、解聘会计师事务所情况
2011年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所为公司2012年度会计师事务所。下表为公司聘
请会计师事务所情况:
              类型                     2012 年度             连续服务               2011 年度
   审计项目                                                    年限        审计单位          审计费用
                               审计单位       审计费用
    依据中国企业会计准则编制
                                                               12 年
    的集团合并财务报表         毕马威华振                                  毕马威华振
                                          RMB8,500,000.00                                RMB8,500,000.00
    依据国际财务报告准则编制 会计师事务所                                会计师事务所
                                                               20 年
    的集团合并财务报表
    签字会计师              李婉薇                              4       李婉薇
    签字会计师              温华新                              2       温华新
上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。

12. 报告期内,公司及公司董事、监事、高级管理人员无受监管部门处罚等情况

六、股本变动及股东情况
1.股本变动情况

                                               第 40 页
 (1)公司股份变动情况表(截至 2012 年 12 月 31 日)
                                                                                                    单位:股
                                         2011 年 12 月 31 日         增减变动(+,-)      2012 年 12 月 31 日
                 股份类别
                                          数量           比例          其他(注)           数量           比例
    一、有限售条件股份
    1.国家及国有法人持股
    2.境内法人持股
    3.境内自然人持股                18,426,384   0.17%                -23,711       18,402,673    0.17%
    4.外资持股
    有限售条件股份合计              18,426,384   0.17%                -23,711       18,402,673   0.17%
    二、无限售条件股份
    1.人民币普通股               9,661,828,366  87.87%                366,611    9,662,194,977  87.87%
    2.境内上市外资股             1,314,955,468  11.96%                      0    1,314,955,468  11.96%
    无限售条件股份合计          10,976,783,834  99.83%                366,611   10,977,150,445  99.83%
    三、股份总数                10,995,210,218 100.00%                342,900   10,995,553,118 100.00%
注:报告期内,由于公司部分高级管理人员任职情况变化,中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除
相应高级管理人员持有的限售股份。另外报告期内,公司A股股票期权激励计划进入行权期,期内共有342,900份期权行
权,公司无限售条件流通股份因此增加342,900股。

限售股份变动情况表
                                                                                                            单位:股
                                         本年解除限售 本年增加限售
     股东名称           年初限售股数                                年末限售股数         限售原因     解除限售日期
                                             股数         股数
 王石                        5,112,901               0            0      5,112,901         董事
 郁亮                        3,079,684               0            0      3,079,684 董事、高级管理人员
 丁福源                      1,513,806               0            0      1,513,806         监事
 孙建一                        519,177               0            0        519,177         董事       中国证券登记
 周清平                         15,000               0            0         15,000         监事       结算有限责任
 丁长峰                      1,115,745               0            0      1,115,745     高级管理人员   公司深圳分公
 解冻                        1,115,745               0            0      1,115,745     高级管理人员   司按规则增加
 张纪文                      1,161,712               0            0      1,161,712     高级管理人员   或解除董事、
 莫军                        1,161,712               0            0      1,161,712     高级管理人员   监事和高管人
 肖莉                        1,085,137               0            0      1,085,137 董事、高级管理人员 员持有的有限
 王文金                      1,007,693               0            0      1,007,693     高级管理人员     售条件股份
 周卫军                        778,549               0            0        778,549   高级管理人员
 杜晶                          551,859               0      183,953        735,812 原高级管理人员
 袁伯银                        207,664         207,664            0              0 原高级管理人员
          合计              18,426,384         207,664      183,953     18,402,673         -               -
  (2)股票发行与上市情况
A.此前三年股票及衍生证券发行情况
公司债券发行
经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准,2008年9月2日公司公布公司债券发行公
告,向社会公开发行面值不超过人民币59亿元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种,均
为5年期固定利率债券,其中无担保品种附在存续期限的第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回
售选择权。根据询价结果,有担保品种的票面利率确定为5.50%,无担保品种的票面利率确定为7.00%。
2008年9月9日发行结束,有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元,无担保品种的最终发行规模为人
民币29亿元。2008年9月18日,公司债券开始在深圳证券交易所上市交易,有担保品种和无担保品种的证
券代码分别为112005和112006,简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。
2011年8月,公司决定不上调“08万科G2”票面利率,“08万科G2”在存续期的最后两年票面利率维持
7.00%不变。没有投资者选择回售“08万科G2”给公司。
报告期内,发行的公司债券没有变动。

B.报告期内公司股份总数未发生变动
C.截至报告期末公司无内部职工股
2.股东情况介绍(截至 2012 年 12 月 31 日)
(1)股东情况表
                                                                                                            单位:股



                                                          第 41 页
                          767,659 户(其中 A 股 748,877 户,B                                    721,771 户(其中 A 股 704,832
  2012 年末股东总数                                              2013 年 1 月末股东总数
                                    股 18,782 户)                                                    户,B 股 16,939 户)
  前 10 名股东持股情况
                                                                                                              有限售      质押或
                                                       股东        持股                         年内股份变
                      股东名称                                                 持股总数                       条件股      冻结的
                                                       性质        比例                           动情况
                                                                                                                份          股份
                                                     国有法
华润股份有限公司                                                 14.72%      1,619,094,766               0          0            0
                                                       人
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-
                                                       其他        1.27%       139,383,483        9,928,566         0            0
FH002 深
中国银行-易方达深证 100 交易型开放式指数证券投
                                                       其他        1.22%       134,010,293         -683,418         0            0
资基金
刘元生                                                 其他        1.22%       133,791,208                0         0            0
中国工商银行-融通深证 100 指数证券投资基金            其他        0.94%       103,099,063        9,108,760         0            0
HTHK/CMGFSGUFP-                                      外资股
                                                                   0.88%        96,221,388       17,866,198         0            0
CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD                               东
博时价值增长证券投资基金                               其他        0.83%        91,738,052       16,738,052         0            0
中国民生银行-银华深证 100 指数分级证券投资基金        其他        0.83%        90,989,392       36,265,104         0            0
UBSAG                                                  其他        0.78%        85,526,491       10,590,411         0            0
MORGANSTANLEY&CO.INTERNATIONALPLC                      其他        0.75%        82,419,464       26,819,104         0            0
  前 10 名无限售条件股东持股情况
                    股东名称                            持有无限售条件股份数量                           股份种类
华润股份有限公司                                                    1,619,094,766                  人民币普通股(A 股)
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-
                                                                           139,383,483             人民币普通股(A 股)
FH002 深
中国银行-易方达深证 100 交易型开放式指数证券投
                                                                           134,010,293             人民币普通股(A 股)
资基金
刘元生                                                                     133,791,208             人民币普通股(A 股)
中国工商银行-融通深证 100 指数证券投资基金                                103,099,063             人民币普通股(A 股)
HTHK/CMGFSGUFP-
                                                                            96,221,388             境内上市外资股(B 股)
CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD
博时价值增长证券投资基金                                           91,738,052        人民币普通股(A 股)
中国民生银行-银华深证 100 指数分级证券投资基金                    90,989,392        人民币普通股(A 股)
UBSAG                                                              85,526,491        人民币普通股(A 股)
MORGANSTANLEY&CO.INTERNATIONALPLC                                  82,419,464        人民币普通股(A 股)
                                                 上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办
       上述股东关联关系或一致行动的说明
                                                 法》规定的一致行动人。
   注:上述股东没有通过信用证券账户持有持有公司股票。

  (2)前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                                        单位:股
  序   有限售条件股      持有的有限售条件股             可上市                   新增可上市交易
                                                                                                         限售条件
  号     东名称                份数量                   交易时间                   股份数量
  1    王石                        5,112,901
  2    郁亮                        3,079,684
  3    丁福源                      1,513,806                                                          中国证券登记结
                                                                                                      算有限责任公司
  4    张纪文                      1,161,712
                                                                                                      深圳分公司根据
  5    莫军                        1,161,712
                                                          ——                           ——         有关规定锁定董
  6    丁长峰                      1,115,745
                                                                                                      事、监事和高管
  7    解冻                        1,115,745
                                                                                                      人员持有的公司
  8    肖莉                        1,085,137                                                                股份
  9    王文金                      1,007,693
  10   周卫军                        778,549

  (3)控股股东和实际控制人情况
  公司不存在控股股东及实际控制人,报告期内该情况无变化。

  (4)第一大股东情况



                                                        第 42 页
截至报告期末,华润股份有限公司持有公司 A 股股份 1,619,094,766 股,占公司股份总数的 14.72%,为公
司第一大股东。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公司,法定代表人为宋林先
生,主要资产为香港华润(集团)有限公司 100%的股权及其他内地资产,主营业务包括对金融、保险、
能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资;对商业零售企业(含连锁超市)、民
用建筑工程施工的投资与管理;石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产;电子及机电产品的加工、
生产、销售;物业管理;民用建筑工程的外装修及室内装修;技术交流。公司注册地点为深圳市罗湖区
深南东路 5001 号华润大厦 28 楼 2801、05、06 单元,注册资本约 164.67 亿元。中国华润总公司持有华润
股份有限公司 16,466,413,526 股国家股,占其股本总额的 99.9961%;中国华润总公司的全资子公司华润
国际招标有限公司持有华润股份有限公司 650,000 股国有法人股,占其股本总额的 0.0039%。
中国华润总公司注册资本约 116.94 亿元,主要资产为华润股份有限公司的股权,直属国务院国有资产监
督管理委员会管理,法定代表人亦为宋林先生。
第一大股东与公司股权关系的方框图如下:
                                           国务院国有资产
                                           监督管理委员会


                                                    100%

                                                                   100%
                                           中国华润总公司

                                                                    华润国际招标
                                                    99.9961%
                                                                      有限公司

                                          华润股份有限公司
                                                                  0.0039%

                                                    14.72%



                                               本公司

3.公司债券持有人持债情况(截止 2012 年 12 月 31 日)
(1)前 10 名“08 万科 G1”债券持有人的名单和持有量
          序号                             持有人                            持债张数    持债比例
          1     新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002 深         5,548,262     18.49%
          2     中油财务有限责任公司                                           4,157,662     13.86%
          3     中国太平洋保险(集团)股份有限公司                             3,433,312     11.44%
          4     中国平安财产保险股份有限公司-传统-普通保险产品               2,698,727      9.00%
          5     中国人寿保险股份有限公司                                       2,619,042      8.73%
          6     太平财产保险有限公司                                           1,003,216      3.34%
          7     中信证券股份有限公司                                             924,010      3.08%
          8     中国人寿财产保险股份有限公司-传统-普通保险产品                 820,000      2.73%
          9     海通-中行-富通银行                                             817,256      2.72%
          10    中国财产再保险股份有限公司                                       776,162      2.59%
注:管理“中国人寿财产保险股份有限公司—传统—普通保险产品”的中国人寿财产保险股份有限公司和中国人寿保险股份
有限公司同为中国人寿保险(集团)公司的控股子公司。除此之外,上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属
于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

(2)前 10 名“08 万科 G2”债券持有人的名单和持有量
          序号                           持有人                             持债张数      持债比例
            1    太平洋资产管理有限责任公司-太平洋稳健理财一号               2,628,666       9.06%
            2    招商银行-易方达纯债债券型证券投资基金                       1,188,816       4.10%


                                                  第 43 页
           3     中国石油天然气集团公司企业年金计划-中国工商银行            808,150       2.79%
           4     兴华证券投资基金                                            801,198       2.76%
           5     兴业银行股份有限公司-天弘永利债券型证券投资基金            700,007       2.41%
           6     中国建设银行-鹏华丰收债券型证券投资基金                    613,644       2.12%
           7     中国建设银行-鹏华丰润债券型证券投资基金                    599,993       2.07%
           8     中国工商银行-融通岁岁添利定期开放债券型证券投资基金        592,101       2.04%
           9     全国社保基金八零一组合                                      568,396       1.96%
           10    中国建设银行-信诚经典优债债券型证券投资基金                 500,002       1.72%
注:“中国建设银行-鹏华丰收债券型证券投资基金”和“中国建设银行-鹏华丰润债券型证券投资基金”同为鹏华基金管
理有限公司管理的基金。除此之外,上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规
定的一致行动人。

七、董事、监事、高级管理人员及员工情况
1.董事、监事、高级管理人员
(1)基本情况及主要经历
董事
王石,男,1951 年出生。1968 年参军,1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于兰州
铁道学院给排水专业,本科学历。毕业后,先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展
公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心,任总经理。1988 年起任公司董事长兼总经理,
1999 年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是 SOHU.comInc 董事,华润置地有限
公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司、建业地产股份有限公司、现代传播控股有限公司的独立董
事。
2011 年起王石主席在美国哈佛大学亚洲中心做访问学者。
乔世波,男,1954 年出生。1983 年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业,大学学历。历任对外贸易经
济合作部(现商务部)处长,华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理,华润石化(集团)有限
公司总经理、董事长。2000 年任华润(集团)有限公司董事、助理总经理,期间先后兼任过华润创业有
限公司副董事总经理,华润机械五矿(集团)有限公司董事长等职务。2003 年任华润(集团)有限公司
董事副总经理,期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司董事长,华润水泥控股有限公司董事局主席,
中国华源集团有限公司首席执行官,三九企业集团总经理等职务。2008 年任华润(集团)有限公司董
事、总经理,期间曾兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁,华润创业有限公司主席,华润三
九医药股份有限公司董事长,山东东阿阿胶股份有限公司董事长等职务。现任华润(集团)有限公司董
事总经理,中国华润总公司总经理。2010 年起任万科董事,董事会副主席。
郁亮,男,1965 年出生。1988 年毕业于北京大学国际经济学系,获学士学位。后于 1997 年获北京大学经
济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990 年加入万科;1996 年任公司副总经理;1999 年任公司常务
副总经理兼财务负责人;2001 年起任公司总经理。1994 年起任公司董事至今。现任公司总裁。
孙建一,男,1953 年出生。毕业于中南财经大学金融专业,大专学历,高级经济师。1985 年任中国人民
保险公司武汉分公司副总经理、党委委员。1990 年~2003 年历任中国平安保险公司总经理助理、副总经
理、常务副总经理、执行董事等职。2003 年任中国平安保险(集团)股份有限公司执行董事、常务副总
经理、副首席执行官。2008 年起任中国平安保险(集团)股份有限公司副董事长、副首席执行官。目前
还任平安银行有限责任公司董事长,中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公
司、平安养老保险公司董事。1995 年任万科董事,1997 年任常务董事,1998 年任副董事长,2001 年
~2008 年任独立董事,2005 年任薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008 年起任万科董事,薪
酬与提名委员会委员。
王印,男,1956 年出生。毕业于山东大学经济学系,获得经济学学士学位,又在旧金山大学获得工商管
理硕士学位。曾供职于对外经济贸易合作部。1984 年任中国华润总公司办公室副主任;1994 年任华润
(集团)有限公司人事部副总经理;1996 年任华润集团下属华润营造有限公司总经理。现任华润(集
团)有限公司副董事长,中国华润总公司董事,华润置地有限公司董事会主席。2002 年起任万科董事至
今。
肖莉,女,1964 年出生。1984 年毕业于武汉大学英国语言文学系,2000 年获中欧国际工商学院工商管理
硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技资料进出口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994
年加入万科,先后任总经理办公室副主任、主任,董事会办公室主任。1995~2009 年任公司董事会秘书。


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2004 年起任公司董事,2005 年起任董事会投资与决策委员会委员,2007 年起任公司执行副总裁。
蒋伟,男,1963 年出生。毕业于对外经济贸易大学,获得国际业务与财务硕士学位。1988 年加入中国华
润总公司,1990 年加入华润(集团)有限公司。1999 年任华润(集团)有限公司财务部总经理,2000 年
任华润(集团)有限公司董事;2002 年任华润(集团)有限公司董事、财务总监;2005 年任华润股份有
限公司董事。现为华润(集团)有限公司与中国华润总公司之董事、副总经理,华润金融控股有限公司董事
长,同时担任中国资本(控股)有限公司非执行董事、大同机械企业有限公司执行董事及绿城中国控股
有限公司独立非执行董事。2001 年任万科监事,2005 年起任万科董事至今。2005 年 7 月起,任万科董事
会审计委员会委员、投资与决策委员会委员。
独立董事
齐大庆,男,1964 年出生。毕业于美国密歇根州立大学管理学院,获会计学博士学位。拥有美国夏威夷
大学的管理硕士学位及复旦大学的双学士学位(生物物理及国际新闻)。曾任职于香港中文大学、美国
密歇根州立大学 EliBroad 管理研究院、美国东西方研究中心及新华社对外部特稿社。现任长江商学院教
授、副院长,美国会计学会会员,多家 NASDAQ、纽约证券交易所及香港证券交易所上市企业独立董
事。2008 年起任万科独立董事,薪酬与提名委员会召集人,审计委员会委员。
张利平,男,1958 年出生。1980 年毕业于北京外贸学院,1987 年获美国圣约翰大学国际事务及国际法律
硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部,并先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银
行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公
司行政总裁等职务。2004 年加盟瑞士信贷第一波士顿。现为瑞士信贷集团全球投资银行执委会成员兼全
球投资银行部副主席,中国区首席执行官。2010 年起任万科独立董事,投资与决策委员会召集人,薪酬
与提名委员会委员。
华生,男,1953 年出生。1982 年毕业于南京工学院(现东南大学)政治经济学专业,获学士学位,1985 年
获中国社会科学院研究生院财政系硕士学位,持有武汉大学经济学博士学位,并先后在英国牛津大学和
剑桥大学学习、研究和任教。现任燕京华侨大学校长,东南大学教授、博士生导师,中国侨商联合会常
务副会长,北京市侨联副主席。为 1986 年首批“国家级有突出贡献的专家”。是价格双轨制、国资体
制、股权分置改革的主要提出者和推动者,曾获中国经济理论创新奖、孙冶方经济学奖。2011 年起任万
科独立董事。
罗君美,女,1954 年出生。1976 年毕业于加拿大 Mcgill 大学管理学系会计学专业,获商学士学位。曾任
职加拿大蒙特利尔 RichterUsher&Vineberg 会计师事务所,现任罗思云罗君美会计师事务所有限公司的首
席执业董事,罗思云会计师行东主。她是香港执业资深会计师、加拿大特许会计师、英国及韦尔斯特许
会计师、澳洲资深注册会计师,注册税务师,曾任香港华人会计师公会会长,香港会计师公会理事,是
香港女会计师协会创始会长。她还是中国人民政治协商会议广东省政协委员,2009 年获授香港特别行政
区太平绅士。2011 年起任香港上市新华汇富金融控股有限公司和多伦多证券交易所上市新华国际有限公
司独立董事。2012 年起任万科独立董事。
监事
丁福源,男,1950 年出生。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油联合服务总公司、南海石油深圳
开发服务总公司、南海华信集团公司。1990 年加入万科。1991 年 2 月任公司总经理办公室副主任;1991
年 10 月任公司人事管理部经理;1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事会监事。1995
年出任公司监事会主席至今。
吴丁,男,1965 年出生。持有山西财经大学经济学学士学位、中欧国际工商学院工商管理硕士学位。
1988 年加入中国华润总公司,1993 年加入华润(集团)有限公司,曾任华润集团企发部项目经理、华润
(上海)有限公司董事长/总经理、华润置地有限公司副总经理。现任华润金融控股有限公司首席执行官,
华润投资控股有限公司董事长、首席执行官,华润城市交通设施投资有限公司董事长,大同机械企业有
限公司董事、汉威资本管理有限公司董事。2010 年起任万科监事。
周清平,男,1969 年出生。1993 年毕业于湖南大学(原湖南财经学院)会计专业,大学学历,中国注册
会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司,1995 年加入万科,任万科财务顾问有限公司财务经理,2000
年任成都万科房地产有限公司财务总监,2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审
计监察部总经理。
高级管理人员
郁亮,简历请见“董事”部分。

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丁长峰,男,1970 年出生。1991 年毕业于北京大学国际政治系,获学士学位;后于 1998 年获北京大学世
界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市委党校。1992 年加入万科;1994 年任总经理办公室研究室副
主任;1995 年任《万科周刊》主编;1996 年任万科东北经营管理本部总经理助理;1997 年任万科东北本
部副总经理;1998 年任上海万科房地产有限公司副总经理;1999 年任公司企划部经理;2000 年任上海万
科房地产有限公司总经理;2001 年起任公司副总经理。现任公司执行副总裁。
解冻,男,1965 年出生。1987 年毕业于南京工学院无线电系,获学士学位;1997 年获上海交通大学管理
学院工商管理硕士学位;2007 年获上海交通大学管理学博士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳
RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996 年任公司人事部经理;2000 年任公司人力资源部总经理;
2001 年任公司人力资源总监;2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁。
张纪文,男,1967 年出生。1987 年毕业于清华大学建筑系,获学士学位。曾先后供职于贵州省建筑设计
院、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、广州华恒设计公司、香港何显毅建筑师楼。
2001 年加入上海万科房地产有限公司任副总经理;2003 年任公司设计总监;2004 年任公司副总经理。现
任公司执行副总裁。
莫军,男,1967 年出生。1991 年毕业于清华大学建筑系,获学士学位。1991 年加入万科。1996 年任深圳
市万创建筑设计顾问有限公司经理;1999 年任深圳市万科房地产有限公司总经理;2000 年任北京万科总
经理;2000 年任公司副总经理;2001 年任公司常务副总经理。2003 年离开万科,任北京融科智地房地产
开发有限公司常务副总经理。2004 年重新加入万科,任副总经理。现任公司执行副总裁。
肖莉,简历请见“董事”部分。
王文金,男,1966 年出生。1994 年获中南财经政法大学硕士学位,中国注册会计师。曾先后供职于合肥
市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。
1999 年任公司财务管理部总经理;2002 年起任公司财务负责人;2004 年起任公司财务总监。现任公司执
行副总裁。
周卫军,男,1956 年出生。1988 年毕业于哈尔滨建筑工程学院建筑工程系工业与民用建筑工程专业,获
学士学位;1999 年获长江商学院工商管理硕士学位。1980 年至 1993 年任职辽宁省鞍山钢铁学院基建办。
1993 年加入万科,1993 年任沈阳万科总经理,2004 年任北京万科总经理,2007 年任公司副总裁、北京万
科总经理,2009 年不再兼任北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。
毛大庆,男,1969 年出生。注册建筑师。1991 年毕业于东南大学,获建筑学学士学位;2002 年毕业于同
济大学,获管理学博士学位;2006 年毕业中国人民大学,获法学博士学位。1991 年至 1996 年先后供职北
京住总公司,香港大隆集团、泰国协成昌集团和新加坡日建设计,1996 年加入新加坡嘉德集团,历任高
级项目经理、首席代表、北京地区副总经理、环渤海区域总经理等职务。2009 年加入万科,任公司副总
裁、北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。
谭华杰,男,1973 年出生。1993 年毕业于华中理工大学机械工程一系。2001 年加入万科,2003 年任客户
关系中心经理,2004 年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。2008 年任公司董事会办公室主任,
2009 年起任公司董事会秘书至今。
(2)公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬和报告期内持股变化情况
公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,保有和吸纳优秀人才”的
理念。公司高级管理人员的薪酬,更是在市场调查的基础上,根据公司整体经营业绩情况确定。2012 年
公司的业绩保持增长,在公司任职的高级管理人员的薪酬水平相应提升。未在公司任职的董事、监事的
报酬由股东大会确定。
报告期内,在公司任职的 13 位董事、监事、高级管理人员从公司获得的报酬合计 6,140 万元。未在公司
任职的各位董事、监事中,乔世波、王印、蒋伟、孙建一 4 位董事分别从公司领取董事酬金 15 万元;齐
大庆、张利平 2 位独立董事领取独立董事酬金 25 万元;罗君美独立董事领取独立董事酬金 8 万元;华生
独立董事不从公司领取酬金;吴丁监事领取监事酬金 15 万元。其中乔世波、王印、蒋伟、吴丁在华润股
份有限公司之关联单位领取薪酬,王石在华润股份有限公司之关联单位华润置地有限公司领取独立董事
酬金。

各位董事、监事、高级管理人员获得的薪酬及相关情况如下:



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                                                                                                           授予股票       2012                缴纳      是否在股
                                                                                                      变                           从公司领
                                                                                                           期权份数     年股票                个人      东单位或
                                                                               年初         年末      动                           取的税后
                    姓名         职务        性别   年龄   任期起止日期                                                 期权的                所得      其他关联
                                                                             持股数       持股数      原                           报酬总额
                                                                                                                        行权份                税(万     单位领取
                                                                                                      因                             (万元)
                                                                                                                           数                   元)       薪酬
                     王石       董事会主席     男    62     2011.3~2014.3    6,817,201    6,817,201         6,600,000         0         887       673       是
                     郁亮       董事、总裁     男    48     2011.3~2014.3    4,106,245    4,106,245         5,500,000          0        782       586       否
                   丁福源       监事会主席     男    63     2010.3~2013.3    2,018,408    2,018,408            -           -            504       359       否
                   乔世波     董事会副主席     男    59     2011.3~2014.3            0            0            -           -             15         3     是
                   孙建一           董事       男    60     2011.3~2014.3      692,236      692,236            -           -             15         3     否
                     王印           董事       男    57     2011.3~2014.3            0            0            -           -             15         3     是
                     蒋伟           董事       男    50     2011.3~2014.3            0            0            -           -             15         3     是
                   齐大庆         独立董事     男    49     2011.3~2014.3            0            0            -           -             25         5     否
                   张利平         独立董事     男    55     2011.3~2014.3            0            0            -           -             25         5       否
                     华生         独立董事     男    60     2011.3~2014.3            0            0            -           -              0         0     否
                   罗君美         独立董事     女    59     2012.8~2014.3            0            0            -               -          8         2       否
                     吴丁           监事       男    48     2010.3~2013.3            0            0   -        -           -             15         3       是
                   周清平           监事       男    44     2010.3~2013.3       20,000       20,000            -           -            195       115       否
                   丁长峰       执行副总裁     男    43     2011.3~2014.3    1,487,660    1,487,660         2,200,000         0         482       343     否
                     解冻       执行副总裁     男    48     2011.3~2014.3    1,487,660    1,487,660         2,200,000         0         380       260     否
                   张纪文       执行副总裁     男    46     2011.3~2014.3    1,548,950    1,548,950         2,200,000         0         510       365     否
                     莫军       执行副总裁     男    46     2011.3~2014.3    1,548,950    1,548,950         2,200,000         0         456       322     否
                              董事、执行副                  2011.3~2014.3
                     肖莉                      女    49                      1,446,849    1,446,849         2,200,000          0        381     269        否
                                    总裁
                   王文金       执行副总裁     男    47     2011.3~2014.3    1,343,591    1,343,591         2,200,000          0        429     299       否
                   周卫军       执行副总裁     男    57     2011.3~2014.3    1,038,065    1,038,065         2,000,000          0        349     234       否
                   毛大庆       执行副总裁     男    44     2011.3~2014.3            0            0         2,000,000          0        461     296       否
                   谭华杰       董事会秘书     男    40     2011.3~2014.3            0            0         1,600,000          0        325     218       否
                   陈茂波       原独立董事     男    58     2011.3~2012.8            0            0            -           -             17       3       否
                     杜晶     原执行副总裁     男    42     2011.3~2012.7      735,812      735,812         2,100,000          0         30       9       否
                    合计              -        -     -            -        24,291,627 24,291,627      -    33,000,000          0      6,321   4,378       -
注:截至 2012 年 12 月 31 日,公司 A 股股票期权的行权价 8.66 元,A 股股票收盘价 10.12 元。
报告期末至本报告披露日,王石、郁亮、丁长峰、解冻、莫军、肖莉、王文金、周卫军分别行权其持有的股票期权 80 万、220 万、85 万、50 万、30 万、50 万、88 万、54.52 万份,其
持有的公司 A 股股票分别相应增加 80 万、220 万、85 万、50 万、30 万、50 万、88 万、54.52 万股。截至本报告披露日,王石、郁亮、丁长峰、解冻、莫军、肖莉、王文金、周卫军剩
余的股票期权份数分别为 580 万、330 万、135 万、130 万、190 万、170 万、132 万、145.48 万份。




                                                                                    第 47 页
(3)报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
报告期内,因担任香港特别行政区政府公职,陈茂波先生辞去公司独立董事职务,公司 2012 年第一次临
时股东大会选举罗君美女士为第十六届董事会独立董事。
报告期内,杜晶先生因个人原因,辞去公司执行副总裁职务。

2.公司员工数量、专业构成
截至 2012 年 12 月 31 日,公司共有在册员工 31,019 人,较上年增长 11.0%,平均年龄为 31.1 岁。
其中房地产开发系统共有员工 6,079 人,较上年增长 7.6%,平均年龄 32.6 岁,平均司龄 4.1 年。学历构
成如下:博士占 0.3%,硕士占 15.9%,本科占 69.9%,大专占 12.1%,大专以下占 1.8%,本科及其以上
学历占地产总人数的 86.1%。专业构成如下:市场营销和销售人员 1,009 人,占 16.6%,较上年增长
12.2%。专业技术人员 3,547 人,占 58.3%,较上年增长 7.0%。其中工程人员 2,053 人,占 33.8%;设计
人员 717 人,占 11.8%;成本管理人员 327 人,占 5.4%;项目发展人员 451 人,占 7.4%。管理类员工
1,523 人,包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员,占
25.1%,较上年增加 7.6%。




物业管理系统共有员工 24,940 人,较上年增加 11.8%,平均年龄 28.5 岁,平均司龄 2.1 年。物业员工学历
构成如下:硕士占 0.3%,本科占 9.9%,大专占 20.1%,大专以下占 69.7%。大专及其以上学历占物业总
人数的 30.3%。




八、公司治理
1.对照上市公司治理规范性文件的情况说明




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作为中国内地首批上市企业之一,公司遵循简单、透明、规范、责任的价值观,严格按照法律、法规以
及上市公司规范性文件的要求,不断完善公司治理,规范公司运作。公司不存在因部分改制等原因而形
成的同业竞争和关联交易等问题。公司的治理现状与中国证监会有关要求不存在差异。
2007 年以来,公司积极开展公司治理专项活动。2010 年,公司制定了年报信息披露重大差错责任追究制
度,并深入开展规范财务会计基础工作专项活动。报告期内公司按照证监会要求,对公司章程进行了修
订,进一步提高现金分红的透明度,帮助投资者形成稳定的投资预期,加强投资者保护,改善公司治
理。
2009 年公司建立起《内幕信息及知情人管理制度》,公司严格内幕信息的防控,报告期内公司并无内幕
信息知情人违规买卖公司证券的行为。
作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司,2012 年公司继续按“实质内控”导
向,有计划地进行内部控制体系建设。公司总部各专业部门及一线公司根据业务实际加强内控环境建
设,分析评估内控风险、采取有效管控措施提升内控水平。总部各专业部门确定各专业年度内控建设方
案,一线子公司确定各公司风险管控计划。针对管控重点,公司开发 IT 应用系统,改进管控效果。公司
在真实评估内控缺陷基础上,采取有效行动,通过系统的、流程化的解决方案,解决和降低实际风险,
提高内控效率。公司的内部控制建设水平和评价水平进一步提高。
2012 年公司获评中央电视台主办,中国上市公司协会协办的央视财经治理维度最优样本公司,并获得由南
开大学中国公司治理研究院评出的 2012 年度中国公司治理最佳上市公司,以及由中国社会科学院世界经
济与政治所公司治理研究中心和专业机构甫瀚咨询评选的 2012 年中国上市公司治理评价 10 强。公司董
事会还获得《董事会》评选的中国上市公司最佳董事会奖。
公司将继续遵循“专业化+规范化+透明度”的原则,不断提高公司治理水平。
2.公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况
公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完
全分开,保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
公司不存在向华润股份有限公司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。
3.股东大会情况
1)2011 年度(第 24 届)股东大会
公司 2011 年度股东大会会议通知于 2012 年 3 月 30 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券
报》、《证券日报》和香港 IRasia.com 刊登,A 股股东的股权登记日为 2012 年 5 月 2 日,B 股股东确认
的最后交易日为 2012 年 5 月 2 日,股权登记日为 2012 年 5 月 7 日。
本次股东大会现场会议于 2012 年 5 月 11 日下午 14:30 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举
行。通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2012 年 5 月 11 日上午 9:30~11:30,下午
13:00~15:00;通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间为 2012 年 5 月 10 日下午 15:00 至 2012 年
5 月 11 日下午 15:00。亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和进行网络投票的股东共 608
人,代表股份 4,543,265,188 股,占公司有表决权总股份的 41.32%。其中,A 股股东共 358 人,代表股份
4,061,912,340 股,占公司 A 股有表决权总股份数的 41.96%;B 股股东共 250 人,代表股份 481,352,848
股,占公司 B 股有表决权总股份数的 36.61%。
本次股东大会审议并通过了(1)2011 年度董事会报告;(2)2011 年度监事会报告;(3)2011 年度报
告及经审计的财务报告;(4)2011 年度利润分配及分红派息方案;(5)关于 2012 年度续聘会计师事务
所的议案;(6)关于继续与华润继续合作的议案。
本次股东大会决议公告 2012 年 5 月 12 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证
券日报》及香港 IRasia.com。
2)2012 年第一次临时股东大会
公司 2012 年第一次临时股东大会会议通知于 2012 年 8 月 16 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上
海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com 刊登,A 股股东的股权登记日为 2012 年 8 月 22 日,B 股股
东确认的最后交易日为 2012 年 8 月 22 日,股权登记日为 2012 年 8 月 27 日。
本次股东大会于 2012 年 8 月 31 日下午 14:50 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举行。亲自参
加及授权代理人参加本次股东大会的股东共 382 人,代表股份 4,629,744,325 股,占公司有表决权股份总
数的 42.11%。其中,A 股股东共 148 人,代表股份 4,148,363,702 股,占公司有表决权 A 股股份总数的
42.85%;B 股股东共 234 人,代表股份 481,380,623 股,占公司有表决权 B 股股份总数的 36.61%。
本次股东大会审议并通过了关于修改公司章程的议案,并选举罗君美女士为公司第十六届董事会独立董
事。


                                             第 49 页
本次股东大会决议公告 2012 年 9 月 1 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证
券日报》及香港 IRasia.com。

4.独立董事履行职责情况
2012 年,各位独立董事勤勉履职,出席董事会会议,听取公司汇报,参加专业委员会讨论,审阅董事会
文件,并在公司关联交易、高管薪酬、聘请会计师事务所、内部控制、对外担保情况、衍生品投资以及
会计处理等方面发表独立意见,提出建设性的建议。
2012 年各位独立董事出席董事会会议、专业委员会会议以及参与董事会和专业委员会通讯表决的情况如
下:
                                                                                             单位:次
                 本年                                  签署通讯表决议案 应出席专业委 出席专业委员 出席股东
独立董事姓名              亲自出席   委托出席   缺席
             董事会次数                                含专业委员会议案 员会会议         会会议    大会情况
  齐大庆           4         3          1        0             11             7            7           0
  张利平           4         4          0        0             11             1            1           0
    华生           4         3          1        0             10             0            0           0
  罗君美           1         1          0        0              3             2            2           1

5.对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况
公司实施以均衡计分卡为核心的组织绩效管理。根据均衡计分卡思想,高级管理人员的业绩考核在公司
中长期发展战略目标的基础上,根据年度目标的达成情况来确定,既包括对公司当期业绩的考核,也兼
顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程和员工学习与发展等多个维度。在
各个维度,公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和员工满意度数据,均来自独立第三方
调查。
董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。
公司总裁的经营业绩由董事会进行考核。
公司管理人员薪酬,由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况,并考虑同行
业收入水平后确定。每一个管理年度,公司通过年度述职会议,对高级管理人员进行考评。对于公司总
部高级管理人员,主要考核公司整体业绩状况、管理人员的岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成
状况。对于各一线公司负责人,主要考核其所负责一线公司的业绩状况、其岗位价值及相对于岗位职责
要求的绩效达成状况。
2010 年,为落实股东导向,推动经营决策与股东利益的一致性,鼓励持续创造优于社会平均水平的业
绩,公司对整体薪酬体系进行调整,减少销售奖、年度利润奖计提比例,引入基于 EP(经济利润)作为
考核指标的经济利润奖金制度,形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和经济利润奖金相结合的完善薪酬
结构体系。
固定薪酬面向全员,根据岗位重要性和员工基本生活需要确定,职位越高,固定薪酬在全部收入中占比
越低。
销售奖面向全员,并向普通员工倾斜,根据实际销售情况,每季度计提、发放一次。
年度利润奖面向全员,根据年度利润,每年计提、发放一次。
经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献人
员。以公司当年实现的经独立第三方计算的 EP 作为业绩考核指标和提取或扣减基数,采取正负双向调节
机制,按固定比例提取或扣减经济利润奖金;即如果当年公司 EP 为正数,则在指定的奖金账户中按规定
比例增加相应额度的奖金;如果当年公司 EP 为负数,则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。
在每年年度报告获董事会批准后,公司根据 EP 计算结果报告,将当年经济利润奖金划拨至奖金账户或从
奖金账户中将相关资金拨回至公司账户,完成当年奖金账户的调整。年内以该时点奖金账户上资金余额
为基数,按照 40%的比例提取用于发放的奖金。
用于发放的奖金分为两部分:一部分作为集体奖金递延支取,该部分奖金的具体金额不明确到个人,奖
金按照本方案的规定统一管理,并附加约束条款;集体奖金之外的奖金为个人奖金,当期领取。每年集
体奖金占全部用于发放的奖金的比例由总裁提出方案,经董事会主席批准,报薪酬与提名委员会通过。
集体奖金可委托第三方机构进行管理,并获取投资收益。
如集体奖金的奖励对象在递延期内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受重大损失的行为,其支取资格
将被部分甚至全部剥夺。担任董事、监事或高级管理人员的奖励对象的集体奖金,递延时间到奖励对象
不再担任董事、监事或高级管理人员职务之日止,随后分三年按规定进行支取;其他奖励对象的集体奖
金,在其成为集体奖金奖励对象的前三年内不能实际支取,从第四年开始,奖励对象可以按规定逐年支


                                                第 50 页
取一定金额的集体奖金。奖励对象按规定已可支取的集体奖金部分也可申请自愿延后支取,此时该部分
集体奖金无论任何情况下皆不可再被剥夺。
2011 年公司根据经济利润奖金方案提取经济利润奖金 26,107.0 万元,本年实际支付给奖励对象的经济利
润奖金 18,821.6 万元。

九、监事会报告
过去一年,公司销售金额突破1400亿元,交付住宅产品中装修房比例超过80%,公司也开始发展海外业
务。面对规模更大,业务更复杂的局面,第七届监事会遵照《公司法》、公司章程等有关规定,继续勤
勉履职,认真监督,积极维护股东和员工的利益。

2012年监事会的主要工作如下:
1.监事会召开会议和进行决议的情况
2012年监事会共召开四次会议,有关会议及决议情况如下:
(1)2012年3月9日第7届监事会召开第9次会议。会议审议并通过了关于计提和核销2011年度资产减值准
备情况的议案、2011年度经审计财务报告、关于历次募集资金2011年度存放及使用情况的专项说明、
2011年度内部控制自我评价报告、2011年度利润分配及分红派息预案、关于2012年度续聘会计师事务所
的议案、2011年度监事会报告、2011年度报告和摘要、2011年度社会责任报告和关于召开2011年度股东
大会的议案。
(2)2012年4月23日召开的第7届监事会第10次会议审议并通过了2012年第一季度报告和财务报表。
(3)2012年8月3日第7届监事会召开第11次会议。会议审议并通过了2012年半年度报告、财务报表及半
年度报告摘要,关于2012年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案,关于未来三年股东回报
规划报告的议案和关于修改公司章程的议案。
(4)2012年10月22日召开的第7届监事会第12次会议审议并通过2012年第三季度报告和财务报表。
2.监事会巡查和巡视情况
2012年结合公司发展和内部控制的现状,针对不同类型的一线公司,监事会继续开展检查和巡视工作。
通过现场走访、约谈、座谈等形式,监事会对一线公司经营和财务情况、管理层履职情况、主要业务环
节的风险控制以及员工权益保护等情况进行检查和督导,督促各公司完善内控制度建设。监事会也要求
公司建立职员职业道德阳光举报的反舞弊机制,维护公司健康发展的环境。
3.监事会对公司有关事项的独立意见
(1)公司依法运作情况:年内监事会成员通过列席董事会会议,审阅专项报告,以及现场巡视、访谈等
方式对公司运行情况实施了监督。对照各项规定,监事会认为,公司决策程序规范,内部控制有效,公
司董事及高级管理人员勤勉履职,没有违反法律、法规和公司章程及损害公司和股东利益的行为。监事
会审阅了公司2012年度内部控制自我评价报告,认为报告如实反映了公司治理和内部控制的情况,同意
公布有关报告。
(2)检查公司财务的情况:报告期内,监事会认真履行检查公司财务状况的职责,对公司经营和风险情
况进行监控,并对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告如实反映了公司的财务状况和
经营成果。
(3)募集资金使用情况:报告期公司没有新募集资金,监事会继续对公司2007年度公开增发A股股票募
集剩余资金的存放和使用情况进行检查,认为募集资金的管理和使用规范。
(4)股权激励情况:监事会对公司A股股票期权激励计划实施情况进行了监督,认为股票期权激励计划
第一个行权期条件达成、股票期权行权价格调整等有关决策程序规范合理。监事会对期权激励计划第一
个行权期可行权的激励对象名单进行了核实,激励对象的资格合法、有效。
(5)重大资产收购和出售情况:公司年内无重大资产收购及出售。监事会关注到年内公司全资子公司完
成了对香港联合交易所(“联交所”)股份代码1036的上市公司75%股份的收购,并将其更名为万科置业
(海外)有限公司,有关程序亦规范严谨。
(6)关联交易情况:2012年2月,为满足公司部分项目开发的需要,在2011年第一次临时股东大会授权
范围内公司分别向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元和20亿元。2012年12月,在2011
年度股东大会授权范围内,公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币11亿元。监事会对有关
交易情况进行了审查,认为借款成本参考市场当期价格水平及项目特点等因素确定,交易条件公允,有
关事项决策程序符合《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有
关规定,未损害其他股东的利益。除此之外,2012年公司无其他关联交易发生。
(7)2012年12月26日公司股票停牌,此后公司公布了境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交


                                           第 51 页
所主板上市及挂牌交易的方案,到香港上市将推动公司的国际化战略,符合股东利益,有利于公司的长
远发展。

2013年第七届监事会即将完成使命,监事会每一位成员仍将恪尽职守,为公司发展做出更多贡献。
十、内部控制情况
在董事会、管理层及全体员工的持续努力下,本公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体
系,从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制,为本公司经营管理
的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
2012 年度,本公司参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内
部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规
定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进
及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。
公司进一步加强覆盖总部、各子公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门
及各子公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活
动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司
内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价,具体评价结果阐述如下:

A. 内部环境
① 治理结构
     公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结
构和议事规则,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形
成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和
监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使公司经营方针、筹资、投资、利
润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审
计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会 11 名董事中,有 4 名独立
董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人,涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交
董事会审议,以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责,除了通常的对公司财务和高管
履职情况进行检查监督外,还通过组织对子公司的巡视,加强对各子公司业务监督。管理层负责组织实
施股东大会、董事会决议事项,主持企业日常经营管理工作。
     公司坚持与大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开,保证了公司具
有独立完整的业务及自主经营能力。
② 机构设置及权责分配
     公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构,明确职责权限,将权利与责任落实到各责任
单位。
     董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会,审计委员会负责审查企业
内部控制,监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况,指导及协调内部审计及其他相关事宜
等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
     公司在内控责任方面明确各子公司第一负责人为内控第一负责人,落实各一线公司各部门的内控责
任,在总部统一的管理框架下,自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内
控宣传培训工作,提升各级员工的内控意识、知识和技能。
     公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作,通过
梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等,组织总部、各子公司、
各业务部门进行自我评估及定期检查,推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各子公司均设有内
控专员等相关内控管理岗位,负责本单位内部控制的日常管理工作。
③ 内部审计
     公司审计监察部负责内部审计及内部监察工作,通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务,
评价内部控制设计和执行的效率与效果,对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查,促进公司
内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷,依据缺陷性质按照既定的汇
报程序向监事会、审计委员会或管理层报告,并督促相关部门采取积极措施予以改进和优化。
④ 人力资源政策
     公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策,将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员
工的重要标准,切实加强员工培训和继续教育,不断提升员工素质。


                                           第 52 页
     人力资源部定期进行专业人员的专业化考试,建立轮岗、交流机制,培养专业人员全面的知识和技
能。每年人力资源部制定相关培训计划,组织具体培训活动。
     为进一步完善万科职业道德风险防范体系,公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网
站,用于宣传万科的反舞弊政策,收集各类举报信息,预防和发现职务舞弊。公司还建立了全体员工的
潜在利益冲突申报平台,发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度,并对员工购置
万科物业的情况进行公示;公司制定了关键岗位员工强制休假制度,以加强员工的自律及预防舞弊行为
的发生。
⑤ 企业文化
     公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观,倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科
的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念,专注于为客户提供优质的生活空
间和服务,充分尊重人才,追求开放透明的体制和公平的回报,积极促进公司业绩的持续增长和市场地
位的提升,推动公司向绿色企业转型,在投资者、客户、员工等各方面,实现产品和服务的均好发展。
     公司高度重视企业文化的宣传和推广,每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动,由公司
管理层进行公司目标和价值观的宣讲并要求所有员工签署受训确认书。在任用和选拔优秀人才时,把持
续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。

B.    风险评估
      为促进公司持续、健康、稳定发展,实现经营目标,公司根据既定的发展策略,结合不同发展阶段
和业务拓展情况,全面系统持续地收集相关信息,及时进行风险评估,动态进行风险识别和风险分析,
并相应调整风险应对策略。
      公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、
资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究,并采用定量及定性相结合的方法进行风
险分析及评估,为管理层制订风险应对策略提供依据。
      2012 年度,面对复杂的市场形势及各种新的挑战,公司着重于提升专业能力和管理效率,致力改善
经营质量,促进公司发展由规模速度型向质量效益型转变。报告期内,公司坚持稳健的经营策略,发挥
“战略纵深”优势,综合运用各种渠道,以合理的价格获取优质的土地资源,“量出为入”进行存货管
理。与此同时,公司严格控制成本,积极开展成本对标,不断深入推动成本适配;加强费用预算管理和
监督,并积极拓展融资渠道,应对可能出现的风险,保障各城市和区域的均衡发展,持续提升为股东创
造价值的能力。
C. 控制活动
    本公司的主要控制措施包括:
① 不相容职务分离控制
      公司在岗位设置前会对各业务流程中所涉及的不相容职务进行分析、梳理,考虑到不相容职务分离
的控制要求,实施相应的分离措施,形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
② 授权审批控制
      公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程,明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序
和相应责任。公司及各子公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的
效率和效果。
③ 会计系统控制
      公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度,建立了规范的会计工作秩序,制定了《万科集团会
计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度,加强公司会计管理,提高会计工作的质量和水平。与此
同时,公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善,财务核算工作全面实现信息化,有效保证了会计
信息及资料的真实、完整。
④ 财产保护控制
      公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度,通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理,坚
持采取定期盘点以及账实核对等措施,保障公司财产安全。
⑤ 预算控制
      公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制,明确各责任单位在预算管理中的职责
权限,规范预算的编制、审定、下达和执行程序,并通过对营运计划的动态管理强化预算约束,评估预
算的执行效果。
⑥ 运营分析控制
      公司建立了运营监控和分析制度,通过运营管理平台及非数据化信息反馈机制,实现了对公司运营
的信息化管理,并在此基础上实现动态监控和分析。公司管理层通过月度经营例会、季度经营例会、年


                                           第 53 页
度经营例会、总裁办公会及其他专项会议等形式,对运营情况进行探讨和决策,,发现潜在的经营风险
并及时调整公司经营策略。
⑦ 绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作,坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则,按期组织季度考核年度考核,使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队优
化、薪金福利调整等提供决策依据。

    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用,对各种业务及事项实施有效控制,促进内部
控制有效运行。
① 销售
2012 年度,公司持续加强对销售相关业务的管控职责。目前,公司已制定了包括《明源销售系统使用规
范》、《万科集团销售现场收款管理办法》、《项目销售法律风险检查管理办法》、《营销采购工作指
引》等销售管理制度,遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则,使用销售管理平台对项目
定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录。年内,公司发布了《营销风险检查指引
表》和《<阳光宣言>展示标准化指引》,通过发起“安全带行动”进一步推进销售法律风险自查工作,规
范销售行为。为提升营销费用管理效率,公司还修订了《万科集团营销费用管理办法》,重点强调统一
营销费用科目和统计规则,完善营销部内部协作和跨部门协作的管理模式,规范营销采购流程。实际业
务控制中,所有业务操作均需履行公司设定的审批流程,其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层
审批后方可实施。
② 成本
    公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括公司《房地产开发企业成本核算指导》
等在内的成本管理制度,不断推动成本适配,实施成本对标管理,严格管控成本。公司使用成本管理软
件,对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。项目确定后,各子公司成本管理部根据
公司总部统一要求编制项目成本计划(目标成本),经子公司管理层审批确认后执行,同时录入公司成
本管理系统。项目开发过程中,已发生成本由专人负责及时录入成本软件,同时成本管理部门定期对待
发生成本做出预测,并在必要时进行调整,从而对项目成本形成动态跟踪管理。各子公司财务管理部门
负责项目动态成本中的非合同费用录入。此外,各公司财务部和成本部通过定期的成本清查、成本核对
工作,保障子公司动态成本数据准确性,总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的
及时性和准确性进行监督。
③ 资金
    公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科
集团资金业务操作细则》、《战略合作实施细则》等在内的制度,明确公司资金管理、结算要求,加强
资金业务管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金管
理部审批确认;所有对外融资也由资金管理部统一安排,经各级负责人审批后方可进行;付款方面,公
司主要经营付款由资金管理部统一结算。同时,资金管理部通过定期编制月度动态资金计划、年度资金
计划以加强资金管理的计划性,并对子公司的资金计划完成情况进行跟踪,及时调整资金安排。
④ 采购
    公司采购管理部负责采购业务的管理控制。公司制定包括《万科集团工程款支付管理规定》、《工
程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略采购实施细则》等在内的工
程采购管理制度,以规范采购业务操作,加强集中采购、推行战略合作等采购模式,招标投标等多种采
购方式,兼顾采购的效益、效率和规范性,并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投
标方式,严格进行资质预审、经济标和技术标评审,在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应
商,以保证采购成本和质量的合理性;每年组织对部分关键资源的供应商进行质量飞行检查,从采购源
头控制产品质量;通过集中采购,整合内部需求和外部资源,最大限度发挥采购量的优势以实现规模效
益;通过战略合作,在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上,与评价为最优的供应商建
立长期、紧密、稳定的合作关系,以达到最优采购绩效;公司各子公司均使用采购平台,有效提高了采
购效率和透明度。本年推出了核心业务系统平台并在所有子公司和项目部进行应用,进一步加大对项目
采购规划、采购计划的管理力度,保证大批量项目及时交付。在采购付款环节,公司加强了对支付环节
的审查、核对以及对供应商的后续评估,以保证付款的准确性及合理性。
⑤ 重大投资
     公司战略投资营销运营管理部负责管控投资业务,目前已制定及修订了包括《万科集团新项目发展
制度》、《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度,结合定期发布投资策略并使用新项目决
策平台对重大投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选”的策略,重点考虑价格的合理性和风险的可控


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性,严格评估项目收益的可行性,通过严格的分级授权审批程序对重大投资实施全程监控,确保新项目
获取安全、合法、审慎、有效。公司总部把握投融资战略和原则,统筹资源配置及风险管控,主导非普
通项目、新进入城市、非传统住宅业务的投资决策,所决策新项目经总部相关专业部门联合评审后,报
由公司管理层组成的公司投资决策委员会在董事会授权范围内进行决策;项目投资金额超过公司董事会
对公司授权的,需在报董事会决议通过后方可实施。
⑥ 对子公司的管理
    公司构建了总部、区域、一线的三级架构体系。在三级架构体系下,总部对区域本部和子公司的授
权和职责划分坚持不相容职责相分离原则;总部各专业部门统一制定相关制度,对一线公司进行专业指
导;并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段,检查、监督公司各层级职责的有效履行。
    (1)公司对子公司的设立、转让、注销等业务实施控制,制定了包括《法人事项管理办法》在内的
一系列等管理制度,建立法人信息系统平台,实现信息化管理,规范各项股权变更业务的控制流程。对
于超过公司董事会授权范围的子公司设立、对外转让股权、子公司注销清算等业务,除履行公司内审批
程序外,还需报公司董事会审议通过后方可加以实施;对于董事会授权公司管理层决策的法人事项则在
管理层履行决策后,报董事会备案。
    (2)重大事项报告与审议方面,公司建立了统一规范的报告渠道和方式,已制定了《信息管理办
法》,建立包括经营管理例会、总裁办公会等在内的定期、不定期专题办公会议制度,以及时把握公司
的整体经营状况,决策重大经营管理事项。子公司定期向总部上报各类经营信息,对临时重大事项,即
时向区域或总部相关职能部门专项报告。
    (3)财务核算管理方面,各子公司执行统一的会计政策,总部财务与内控管理部制定并修订了包括
《万科集团会计管理及核算规范》、《万科集团内部往来、内部交易核算规范》等一系列财务核算管理
制度,指导子公司的财务核算工作。财务报告期末,各子公司须按照总部财务与内控管理部发布的“结
算通知”要求报送各项财务报表及管理报表,每季度末由总部财务与内控管理部对各子公司的核算质量
进行考核与评价。
    (4)日常经营管理方面,公司相关部门制定了《地产公司奖励制度》、《计息负债率管理办法》、
《万科集团资本投资与融资管理办法》等,分别从激励考核、资本与负债管理、、新项目投资资金管
理、内外部融资管理等方面规范子公司资本投资、融资及运营管理等经营行为,以保证公司经营导向的
贯彻落实。
    (5)对于新并购的子公司,公司积极加强业务整合,通过应用公司统一的内部信息系统平台,实现
信息及时沟通及传递。与此同时,公司还通过企业文化宣讲、内部培训、内部交流等方式,促进加快企
业融合进程。
⑦ 关联交易
    公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则,关联交易按照公平市场价格定价,充分保护
各方投资者的利益,必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露,所有关
联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规
定,公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后,
方提交董事会审议。披露关联交易时,同时披露独立董事的意见。
⑧ 对外担保
    公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》
等相关规定,制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》,明确股东大会和董事会关于对外担保的
审批权限,规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求,规范对外担保业务,严格控制对外担保
风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理,原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供
按揭担保外,不对外(非关联公司)提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务,需履行必要的内
部审批程序,并提请公司董事会审议通过,特定担保事项则提交股东大会审议通过后,方予以实施。必
要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保,以规避由担保可能给公司造成的损失。
⑨ 募集资金使用
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办
法》等法律法规的相关规定,制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》,对募集资金的存储、
使用、变更、监督等进行明确规定,严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用
的原则,由总部投融资部进行统一管理,并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计,审计
结果和投资项目进展情况在定期报告中予以披露。
⑩ 信息披露
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《深圳证券交易所上市规则》、《公司章程》等的有关规定,制定了《万科企业股份有限公司信


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息披露管理办法》,通过分级审批控制保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传
递。公司董事会办公室负责及时跟踪监管部门的披露要求和公司须披露的信息。公司公开披露的信息文
稿由董事会办公室负责起草,由董事会秘书进行审核,在履行审批程序后加以披露。公司选择《中国证
券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网站等媒体作为信息披露的渠道,所披
露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人负责回答投资者所提的问题,相关
人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时
更新相关信息,与更广大的投资者进行广泛交流。
     公司相关制度规定,信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务,在未对外公开披露前不得
以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行,其它当事人在得到董事
会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进
行汇总,在该等信息未公开披露前,所有相关人员均应履行保密职责,凡违反信息披露要求的,对相关
责任人给予批评、警告处罚,情节严重的给予行政和经济处分,并视情形追究法律责任。
D. 信息与沟通
     公司制定了包括《信息管理办法》、《信息保密制度》等在内的各项制度,规范公司内经营管理信
息传递活动。日常经营过程中,建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度,便
于全面及时了解公司经营管理信息,并通过各种例会、办公会等方式管理决策,以保证公司的有效运
作。
     公司致力于信息安全管理体系建设,制定了一系列信息安全方针、策略和制度,以保护公司信息资
产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统,不断提高管理决策及运营效力。流
程与信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的
规划、开发与管理,组织公司各类信息系统的开发与维护,在全公司范围内提供信息系统共享服务。
     在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面,公司已建立起较完整透明的沟通渠道,在完善沟通
的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户,公司本着“与客户一起成长,让万科在投诉中完美”的
客户理念,设立了覆盖总部、地产、物业及网络方式的多种投诉沟通渠道,与客户进行良性互动;对投
资者,公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外,投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司
网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息,公司建立网络辅助系统
及时响应投资者的各类需求,保证投资者及时了解公司的经营动态,通过互动加强对公司的理解和信
任;对员工,设立多条内部沟通渠道,保证沟通顺畅有效;对合作伙伴,倡导合作共生共赢,保持良好
的合作关系。万科统一要求签订阳光合作协议,表明万科价值观和对员工的廉洁要求,明确举报渠道。
各子公司重大节日向合作伙伴发送廉洁提示,促进和合作伙伴的健康合作关系。
六、内部监督
     公司已经建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系,通过常规检查、专项检查以及聘
请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查,有利于提高内控工作质量。公
司设立专门负责受理违反职业道德行为的阳光网(http://5198.vanke.com),并对外公示,提供多种举报
渠道,鼓励实名举报。审计监察部履行内部反舞弊职能,开展专项调查,发挥监督作用。监事会建立了
对各子公司的巡查机制,通过现场走访、员工约谈等方式,共同促进内控管理水平提高。
七、 重点控制活动中的问题及整改计划
     公司针对内部管理风险,提出了“实质内控”的内控管理模式,关注内控的建设,强调对风险的实
质性消除或降低,避免内控缺陷的重复发生。同时,注重通过 IT 手段或流程方法根本性的解决问题,最
终提升内控管理水平。通过公司自我评价及整改,截至 2012 年 12 月 31 日,本公司内部控制体系基本健
全,未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。

董事会认为,公司已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。但由
于内部控制固有的局限性、内部环境以及宏观环境、政策法规持续变化,可能导致原有控制活动不适用
或出现偏差,对此公司将及时进行内部控制体系的补充和完善,为财务报告的真实性、完整性,以及公
司战略、经营目标的实现提供合理保障。

十一、财务报告




                                           第 56 页
   万科企业股份有限公司




          自 2012 年 1 月 1 日
至 2012 年 12 月 31 日止年度财务报表




                 57
                                   审计报告

                                                       毕马威华振审字第 1300001 号
万科企业股份有限公司全体股东:

    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称 “贵公司” ) 财务报表,包括
2012 年 12 月 31 日的合并资产负债表和资产负债表,2012 年度的合并利润表和利润
表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务
报表附注。

    一、管理层对财务报表的责任

    编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任,这种责任包括: (1) 按照中华人
民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;(2)
设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大
错报。

    二、注册会计师的责任

    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
中国注册会计师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错
报获取合理保证。

    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关
的内部控制,以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰
当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。

    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。




                                      58
                                 审计报告 (续)

                                                          毕马威华振审字第 1300001 号


    三、审计意见

    我们认为,贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企
业会计准则的规定编制,公允反映了贵公司 2012 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务
状况以及 2012 年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。




毕马威华振会计师事务所                     中国注册会计师
(特殊普通合伙)




中国 北京                                  李婉薇




                                           温华新

                                           2013 年 2 月 26 日




                                      59
            (二) 财务报表

                                                        合并资产负债表

编制单位: 万科企业股份有限公司                            2012 年 12 月 31 日                  单位: 元             币种: 人民币

                   附注                                                                  附注
       资产               2012 年 12 月 31 日   2011 年 12 月 31 日   负债及所有者权益        2012 年 12 月 31 日   2011 年 12 月 31 日
                     七                                                                    七

流动资产:                                                             流动负债:
货币资金             1     52,291,542,055.49     34,239,514,295.08    短期借款            17     9,932,400,240.50     1,724,446,469.54
应收账款             2      1,886,548,523.49      1,514,813,781.10    交易性金融负债      18        25,761,017.27        17,041,784.19
预付款项             3     33,373,611,935.08     20,116,219,043.31    应付票据            19     4,977,131,435.22        31,250,000.41
其他应收款           4     20,057,921,836.24     18,440,614,166.54    应付账款            20    44,860,995,716.97    29,745,813,416.12
存货                 5    255,164,112,985.07    208,335,493,569.16    预收款项            21   131,023,977,530.61   111,101,718,105.82
流动资产合计              362,773,737,335.37    282,646,654,855.19    应付职工薪酬        22     2,177,748,944.37     1,690,351,691.72
非流动资产:                                                           应交税费            23     4,515,588,914.24     4,078,618,156.81
可供出售金融资产     6           4,763,600.00      441,261,570.00     应付利息            24       649,687,938.74       272,298,785.58
长期股权投资         7      7,040,306,464.29      6,426,494,499.65    其他应付款          25    36,045,315,768.94    30,216,792,566.99
                                                                      一年内到期的非流
投资性房地产         8      2,375,228,355.79      1,126,105,451.00      动负债            26    25,624,959,204.23    21,845,829,338.08
固定资产             9      1,612,257,202.22      1,595,862,733.95    流动负债合计             259,833,566,711.09   200,724,160,315.26
在建工程            10      1,051,118,825.93       705,552,593.56     非流动负债:
无形资产            11       426,846,899.52        435,474,310.08     长期借款            27    36,036,070,366.26    20,971,961,953.04
商誉                12       201,689,835.80                   -       应付债券            26                -         5,850,397,011.20
长期待摊费用        13         42,316,652.03         40,999,359.45    预计负债            28        44,292,267.15        38,677,896.70
递延所得税资产      14      3,054,857,904.42      2,326,241,907.17    其他非流动负债      29        15,677,985.06        11,798,188.07
其他非流动资产      15       218,492,000.00        463,792,750.00     递延所得税负债      14       733,812,757.71       778,906,118.75
非流动资产合计             16,027,877,740.00     13,561,785,174.86    非流动负债合计            36,829,853,376.18    27,651,741,167.76
                                                                      负债合计                 296,663,420,087.27   228,375,901,483.02
                                                                      所有者权益:
                                                                      股本                30    10,995,553,118.00    10,995,210,218.00
                                                                      资本公积            31     8,683,860,667.82     8,843,464,118.19
                                                                      盈余公积            32    17,017,051,382.39    13,648,727,454.84
                                                                      未分配利润          33    26,688,098,566.77    18,934,617,430.43
                                                                      外币报表折算差额             440,990,190.32       545,775,788.95
                                                                      归属于母公司所有
                                                                        者权益合计              63,825,553,925.30    52,967,795,010.41
                                                                      少数股东权益              18,312,641,062.80    14,864,743,536.62
                                                                      所有者权益合计            82,138,194,988.10    67,832,538,547.03
                                                                      负债及所有者权益
资产总计                  378,801,615,075.37    296,208,440,030.05      总计                   378,801,615,075.37   296,208,440,030.05

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                                                        母公司资产负债表

编制单位: 万科企业股份有限公司           2012 年 12 月 31 日                                  单位: 元                  币种: 人民币
                     附                                                                  附
                     注                                                      负债及      注
     资产                  2012 年 12 月 31 日    2011 年 12 月 31 日                         2012 年 12 月 31 日   2011 年 12 月 31 日
                     十                                                    股东权益      十
                     三                                                                  三
流动资产:                                                               流动负债:
货币资金             1       21,834,368,091.75      12,105,256,316.57   短期借款         6      9,843,153,225.39        288,146,469.54
预付款项             2           721,634,031.75          7,164,484.90   应付票据         7      3,798,904,487.01                   -
其他应收款           3       89,101,134,382.21      65,905,121,561.73   应付职工薪酬     8        989,387,807.82        959,722,035.82
流动资产合计               111,657,136,505.71       78,017,542,363.20   应交税费         9         96,621,264.23         57,870,371.51
非流动资产:                                                             应付利息         10       516,221,097.30        177,096,765.10
长期股权投资        4、5     14,828,372,512.83      13,649,339,857.46   其他应付款       11    27,392,084,173.96     23,059,880,026.54
                                                                        一年内到期的
                                                                                         12
投资性房地产                       4,586,880.52          5,050,145.92     非流动负债           15,149,049,408.20     17,889,413,928.57
固定资产                          49,989,091.43         53,567,651.92   流动负债合计           57,785,421,463.91     42,432,129,597.08
在建工程                           2,713,200.00                  -      非流动负债:
长期待摊费用                       1,993,500.01                  -      长期借款         13    29,195,523,291.81       8,154,822,738.11
非流动资产合计               14,887,655,184.79      13,707,957,655.30   应付债券                             -         5,850,397,011.20
                                                                        非流动负债合计         29,195,523,291.81     14,005,219,749.31
                                                                        负债合计               86,980,944,755.72     56,437,349,346.39
                                                                        股东权益:
                                                                        股本             14    10,995,553,118.00     10,995,210,218.00
                                                                        资本公积         15     9,275,486,818.46       9,184,629,340.01
                                                                        盈余公积         16    17,017,051,382.39     13,648,727,454.84
                                                                        未分配利润       17     2,275,755,615.93       1,459,583,659.26
                                                                        股东权益合计           39,563,846,934.78     35,288,150,672.11
                                                                        负债及股东权益
资产总计                   126,544,791,690.50       91,725,500,018.50   总计                  126,544,791,690.50     91,725,500,018.50



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                                            合并利润表

 编制单位: 万科企业股份有限公司                 2012 年度             单位: 元        币种: 人民币
                          项目                   附注七        2012 年              2011 年
 一、营业总收入                                    34       103,116,245,136.42    71,782,749,800.68
 二、营业总成本                                              83,023,173,062.97    56,716,379,546.64
 其中:   营业成本                                  34        65,421,614,348.00    43,228,163,602.13
         营业税金及附加                            35        10,916,297,537.10     7,778,786,086.49
         销售费用                                  36         3,056,377,656.90     2,556,775,062.26
         管理费用                                  37         2,780,308,041.10     2,578,214,642.30
         财务费用                                  38          764,757,191.68       509,812,978.62
         资产减值损失                              39            83,818,288.19       64,627,174.84
 加: 公允价值变动损失                              40            (8,719,233.08)       (2,868,565.33)
     投资收益                                      41          928,687,953.69       699,715,008.48
     其中: 对联营企业和合营企业的投资收益          41          889,787,588.26       643,987,754.62
 三、营业利润                                                21,013,040,794.06    15,763,216,697.19
 加: 营业外收入                                    42           144,645,173.12        76,186,678.42
 减: 营业外支出                                    43            87,500,829.07       33,520,955.29
     其中: 非流动资产处置损失                                     6,068,873.87         1,144,283.45
 四、利润总额                                                21,070,185,138.11    15,805,882,420.32
 减: 所得税费用                                    44         5,407,596,715.05     4,206,276,208.55
 五、净利润                                                  15,662,588,423.06    11,599,606,211.77
     归属于母公司所有者的净利润                              12,551,182,392.23     9,624,875,268.23
     少数股东损益                                             3,111,406,030.83     1,974,730,943.54
 六、每股收益
     (一) 基本每股收益                             47                     1.14                 0.88
     (二) 稀释每股收益                             47                     1.14                 0.88
 七、其他综合收益                                  48          (132,159,076.11)     183,017,341.02
 八、综合收益总额                                            15,530,429,346.95    11,782,623,552.79
     归属于母公司所有者的综合收益总额                        12,419,023,316.12     9,807,892,609.25
     归属于少数股东的综合收益总额                             3,111,406,030.83     1,974,730,943.54



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                                            母公司利润表

 编制单位: 万科企业股份有限公司                  2012 年度           单位: 元     币种: 人民币
                      项目                      附注十三      2012 年            2011 年
 一、营业总收入                                    18         883,906,165.52     608,443,858.12
 二、营业总成本                                               684,705,847.57     765,087,095.92
 其中:营业成本                                     18           2,298,215.64       3,587,636.29
     营业税金及附加                                19          58,489,091.63      58,700,016.20
     管理费用                                                 471,310,180.94     960,125,527.42
     财务费用 / (净收益)                           20         151,751,735.59    (252,588,658.32)
     资产减值损失 / (转回)                         21             856,623.77       (4,737,425.67)
 加: 投资收益                                      22        5,408,405,335.61   4,523,135,142.64
     其中: 对联营企业和合营企业的投资收益          22         221,275,834.17     170,917,091.97
 三、营业利润                                                5,607,605,653.56   4,366,491,904.84
 加: 营业外收入                                                  6,524,688.20       6,513,977.89
 减: 营业外支出                                                   257,129.20         118,559.80
     其中: 非流动资产处置损失                                            -           118,559.80
 四、利润总额                                                5,613,873,212.56   4,372,887,322.93
 减: 所得税费用                                                          -                  -
 五、净利润                                                  5,613,873,212.56   4,372,887,322.93
 六、其他综合收益                                                        -                  -
 七、综合收益总额                                            5,613,873,212.56   4,372,887,322.93



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                                          合并现金流量表

 编制单位: 万科企业股份有限公司                 2012 年度             单位: 元        币种: 人民币
                        项目                     附注七     2012 年 1-12 月       2011 年 1-12 月
 一、经营活动产生的现金流量
 销售商品、提供劳务收到的现金                               116,108,839,572.92    103,648,873,001.82
 收到其他与经营活动有关的现金                     45(1)       5,480,586,284.38      6,894,667,980.25
 经营活动现金流入小计                                       121,589,425,857.30    110,543,540,982.07
 购买商品、接受劳务支付的现金                                87,323,652,346.54     84,918,243,555.06
 支付给职工以及为职工支付的现金                               2,908,876,944.25      2,480,848,005.23
 支付的各项税费                                              18,081,567,694.26     14,698,127,348.02
 支付其他与经营活动有关的现金                     45(2)       9,549,370,399.73      5,056,897,501.84
 经营活动现金流出小计                                       117,863,467,384.78    107,154,116,410.15
 经营活动产生的现金流量净额                       46(1)       3,725,958,472.52      3,389,424,571.92
 二、投资活动产生的现金流量
 收回投资收到的现金                                              12,000,000.00        207,894,484.10
 取得投资收益收到的现金                                         167,175,850.82         18,757,998.26
 处置固定资产、无形资产和其他长期资产
   收回的现金净额                                                 1,533,466.00          1,115,844.63
 收到其他与投资活动有关的现金                     45(3)         998,799,552.09        637,601,626.55
 投资活动现金流入小计                                         1,179,508,868.91        865,369,953.54
 购建固定资产、无形资产和其他长期资产
   所支付的现金                                                 150,667,636.63        261,560,892.00
 投资支付的现金                                                 500,450,000.00      1,195,068,075.60
 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                       2,860,842,969.57      4,075,842,283.38
 支付的其他与投资活动有关的现金                   45(4)         121,000,000.00        985,466,442.61
 投资活动现金流出小计                                         3,632,960,606.20      6,517,937,693.59
 投资活动产生的现金流量净额                                  (2,453,451,737.29)    (5,652,567,740.05)
 三、筹资活动产生的现金流量
 吸收投资收到的现金                                           2,991,123,519.76      3,904,944,000.00
 其中: 子公司吸收少数股东投资收到的现金                       2,991,123,519.76      3,904,944,000.00
 取得借款收到的现金                                          47,477,333,220.87     23,574,576,259.94
 筹资活动现金流入小计                                        50,468,456,740.63     27,479,520,259.94
 偿还债务支付的现金                                          26,864,417,454.25     19,974,613,437.08
 分配股利、利润或偿付利息支付的现金                           7,318,530,197.43      6,698,048,516.13
 其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润                       1,568,923,506.72      1,426,449,140.20
 筹资活动现金流出小计                                        34,182,947,651.68     26,672,661,953.21
 筹资活动产生的现金流量净额                                  16,285,509,088.95        806,858,306.73
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                           (51,903,396.61)       (26,539,031.04)
 五、现金及现金等价物净增加/(减少) 额             46(3)      17,506,112,427.57     (1,482,823,892.44)
 加: 年初现金及现金等价物余额                     46(5)      33,614,111,523.31     35,096,935,415.75
 六、年末现金及现金等价物余额                     46(5)      51,120,223,950.88     33,614,111,523.31

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                                         母公司现金流量表

 编制单位: 万科企业股份有限公司               2012 年度                单位:元         币种:人民币
                      项目                    附注十三      2012 年 1-12 月       2011 年 1-12 月
 一、经营活动产生的现金流量
 销售商品、提供劳务收到的现金                                   50,557,174.78          59,836,327.03
 收到其他与经营活动有关的现金                               48,299,371,458.88     55,424,863,940.01
 经营活动现金流入小计                                       48,349,928,633.66     55,484,700,267.04
 支付给职工以及为职工支付的现金                                324,493,429.52        301,437,969.98
 支付的各项税费                                                  17,113,429.23          5,324,821.16
 支付其他与经营活动有关的现金                                58,396,884,995.91     51,072,647,414.47
 经营活动现金流出小计                                       58,738,491,854.66     51,379,410,205.61
 经营活动产生的现金流量净额                      23         (10,388,563,221.00)     4,105,290,061.43
 二、投资活动产生的现金流量
 取得投资收益收到的现金                                      3,174,311,746.20       3,762,837,784.85
 收到其他与投资活动有关的现金                                  278,284,695.58        226,309,434.16
 投资活动现金流入小计                                        3,452,596,441.78       3,989,147,219.01
 购建固定资产、无形资产和其他长期资产
   所支付的现金                                                   8,477,815.10          9,121,384.31
 投资支付的现金                                                608,029,929.39        698,435,956.30
 投资活动现金流出小计                                          616,507,744.49        707,557,340.61
 投资活动产生的现金流量净额                                  2,836,088,697.29       3,281,589,878.40
 三、筹资活动产生的现金流量
 取得借款收到的现金                                         42,392,725,517.06     10,611,746,469.54
 筹资活动现金流入小计                                       42,392,725,517.06     10,611,746,469.54
 偿还债务支付的现金                                         20,196,506,469.54     17,077,800,000.00
 分配股利、利润或偿付利息支付的现金                          4,914,632,748.63       3,854,973,064.91
 筹资活动现金流出小计                                       25,111,139,218.17     20,932,773,064.91
 筹资活动产生的现金流量净额                                 17,281,586,298.89     (10,321,026,595.37)
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                     -                     -
 五、现金及现金等价物净增加/ (减少) 额                       9,729,111,775.18      (2,934,146,655.54)
 加: 年初现金及现金等价物余额                               12,105,256,316.57     15,039,402,972.11
 六、年末现金及现金等价物余额                               21,834,368,091.75     12,105,256,316.57



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                                                                               合并股东权益变动表
                                                                                   2012 年度

编制单位: 万科企业股份有限公司                                                                                                                              单位: 元                    币种: 人民币
                                                                                               归属于母公司股东权益                                             少数股东权益         股东权益合计
                                                                                                                                            外币报表
                     项目                     附注七        股本             资本公积               盈余公积            未分配利润
                                                                                                                                            折算差额
 一、上年年末余额                                      10,995,210,218.00   8,843,464,118.19     13,648,727,454.84     18,934,617,430.43    545,775,788.95      14,864,743,536.62    67,832,538,547.03
 二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                  342,900.00    (159,603,450.37)      3,368,323,927.55      7,753,481,136.34    (104,785,598.63)     3,447,897,526.18    14,305,656,441.07
 (一) 本年净利润                                                    -                   -                      -      12,551,182,392.23                -        3,111,406,030.83    15,662,588,423.06
 (二) 其他综合收益                              48                  -        (27,373,477.50)                   -                   -       (104,785,598.63)                 -         (132,159,076.13)
 上述 (一) 和 (二) 小计                                             -        (27,373,477.50)                   -      12,551,182,392.23    (104,785,598.63)     3,111,406,030.83    15,530,429,346.93
 (三) 股东投入和减少资本                                     342,900.00    (132,229,972.87)                    -                   -                   -        2,065,414,986.92     1,933,527,914.05
 1、股东投入资本                                31           342,900.00        3,318,570.61                    -                   -                   -        3,352,150,376.10     3,355,811,846.71 
 2、股份支付计入股东权益的金额                  31                  -        87,538,907.84                     -                   -                   -                    -          87,538,907.84
 3、股东减少资本                                                    -                   -                      -                   -                   -       (1,286,735,389.18)   (1,286,735,389.18)
 4、其他                                                            -      (223,087,451.32)                    -                   -                   -                    -         (223,087,451.32)
 (四) 利润分配                                                      -                   -        3,368,323,927.55     (4,797,701,255.89)               -       (1,728,923,491.57)   (3,158,300,819.91)
 1、提取盈余公积                              32、33                -                   -        3,368,323,927.55     (3,368,323,927.55)               -                    -                    -
                                                33
 2、对股东的分配                                                    -                   -                      -      (1,429,377,328.34)               -       (1,728,923,491.57)   (3,158,300,819.91)
 三、本年年末余额                                      10,995,553,118.00   8,683,860,667.82      17,017,051,382.39     26,688,098,566.77   440,990,190.32       18,312,641,062.80    82,138,194,988.10




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                                                                                   2011 年度

编制单位: 万科企业股份有限公司                                                                                                                              单位: 元                    币种: 人民币
                                                                                               归属于母公司股东权益                                             少数股东权益         股东权益合计
                                                                                                                                            外币报表
                     项目                     附注七        股本             资本公积               盈余公积            未分配利润
                                                                                                                                            折算差额
 一、上年年末余额                                      10,995,210,218.00   8,789,344,008.84     10,587,706,328.79     13,470,284,310.05    390,131,925.43      10,353,522,851.30    54,586,199,642.41
 二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                         -        54,120,109.35       3,061,021,126.05      5,464,333,120.38    155,643,863.52       4,511,220,685.32    13,246,338,904.62
 (一) 本年净利润                                                    -                   -                      -       9,624,875,268.23                -        1,974,730,943.54    11,599,606,211.77
 (二) 其他综合收益                              48                  -        27,373,477.50                     -                   -       155,643,863.52                   -         183,017,341.02
 上述 (一) 和 (二) 小计                                             -        27,373,477.50                     -       9,624,875,268.23    155,643,863.52       1,974,730,943.54    11,782,623,552.79
 (三) 股东投入和减少资本                                            -        26,746,631.85                     -                   -                   -        3,435,333,641.51     3,462,080,273.36
 1、股东投入资本                                                    -                   -                      -                   -                   -        4,240,339,724.54     4,240,339,724.54
 2、股份支付计入股东权益的金额                  31                  -       106,235,711.84                     -                   -                   -                    -         106,235,711.84
 3、股东减少资本                                                    -                   -                      -                   -                   -         (805,006,083.03)     (805,006,083.03)
 4、其他                                                            -        (79,489,079.99)                   -                   -                   -                    -          (79,489,079.99)
 (四) 利润分配                                                      -                   -        3,061,021,126.05     (4,160,542,147.85)               -         (898,843,899.73)   (1,998,364,921.53)
 1、提取盈余公积                              32、33                -                   -        3,061,021,126.05     (3,061,021,126.05)               -                    -                    -
                                                33
 2、对股东的分配                                                    -                   -                      -      (1,099,521,021.80)               -         (898,843,899.73)   (1,998,364,921.53)
 三、本年年末余额                                      10,995,210,218.00   8,843,464,118.19     13,648,727,454.84     18,934,617,430.43    545,775,788.95      14,864,743,536.62    67,832,538,547.03




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                                                                     2012 年度

编制单位:万科企业股份有限公司                                                                                               单位: 元             币种: 人民币
                                              附注
                     项目                                   股本                 资本公积               盈余公积          未分配利润          股东权益合计
                                              十三
 一、上年年末余额                                      10,995,210,218.00       9,184,629,340.01      13,648,727,454.84   1,459,583,659.26     35,288,150,672.11
 二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                   342,900.00          90,857,478.45       3,368,323,927.55     816,171,956.67      4,275,696,262.67
 (一) 本年净利润                                                    -                         -                    -     5,613,873,212.56      5,613,873,212.56
 (二) 其他综合收益                                                  -                         -                    -                   -                   -
 上述 (一) 和 (二) 小计                                             -                         -                    -     5,613,873,212.56      5,613,873,212.56
 (三) 股东投入和减少资本                                     342,900.00          90,857,478.45                     -                   -         91,200,378.45
 1、股本投入资本                                15           342,900.00               3,318,570.61                 -                   -           3,661,470.61
 2、股份支付计入股东权益的金额                  15                  -            87,538,907.84                     -                   -         87,538,907.84
 3、其他                                                            -                         -                    -                   -                   -
 (四) 利润分配                                                      -                         -       3,368,323,927.55   (4,797,701,255.89)   (1,429,377,328.34)
 1、提取盈余公积                              16、17                -                         -       3,368,323,927.55   (3,368,323,927.55)                -
 2、对股东的分配                                17                  -                         -                    -     (1,429,377,328.34)   (1,429,377,328.34)
 三、本年年末余额                                      10,995,553,118.00       9,275,486,818.46      17,017,051,382.39   2,275,755,615.93     39,563,846,934.78

此财务报表已于 2013 年 2 月 26 日获董事会批准

法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)

后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。




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编制单位: 万科企业股份有限公司                                                                                           单位: 元             币种: 人民币
                                              附注
                     项目                                   股本                 资本公积            盈余公积          未分配利润          股东权益合计
                                              十三
 一、上年年末余额                                      10,995,210,218.00       9,078,393,628.17   10,587,706,328.79   1,247,238,484.18     31,908,548,659.14
 二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                         -            106,235,711.84    3,061,021,126.05     212,345,175.08      3,379,602,012.97
 (一) 本年净利润                                                    -                       -                   -     4,372,887,322.93      4,372,887,322.93
 (二) 其他综合收益                                                  -                       -                   -                   -                   -
 上述 (一) 和 (二) 小计                                             -                       -                   -     4,372,887,322.93      4,372,887,322.93
 (三) 股东投入和减少资本                                            -           106,235,711.84                  -                   -        106,235,711.84
 1、股本投入资本                                15                  -                       -                   -                   -                   -
 2、股份支付计入股东权益的金额                  15                  -           106,235,711.84                  -                   -        106,235,711.84
 3、其他                                                            -                       -                   -                   -                   -
 (四) 利润分配                                                      -                       -      3,061,021,126.05   (4,160,542,147.85)   (1,099,521,021.80)
 1、提取盈余公积                              16、17                -                       -      3,061,021,126.05   (3,061,021,126.05)                -
 2、对股东的分配                                17                  -                       -                   -     (1,099,521,021.80)   (1,099,521,021.80)
 三、本年年末余额                                      10,995,210,218.00       9,184,629,340.01   13,648,727,454.84   1,459,583,659.26     35,288,150,672.11




后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。




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                             万科企业股份有限公司
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                      (除特别注明外,金额单位为人民币元)

(三) 公司基本情况

    万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号
    文批准,于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有
    限公司,原名为 “深圳万科企业股份有限公司” 。

    1991 年 1 月 29 日,本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。

    1993 年 5 月 28 日,本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。

    1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为 “万科企业股份有限公
    司” 。

    本公司经营范围为: 兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不
    含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
    证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管
    理、投资咨询等。

(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错

1   财务报表的编制基础

    本公司及子公司 ( “本集团” ) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础,根据实
    际发生的交易和事项,并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进
    行编制。

2   遵循企业会计准则的声明

    本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称 “财政部” ) 于 2006 年 2 月 15
    日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企
    业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定 (以下合称 “企业会
    计准则” ) 的要求,真实、完整地反映了本公司 2012 年 12 月 31 日的合并财务状
    况和财务状况、2012 年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流
    量。

    此外,本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称 “证监
    会” ) 2010 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报
    告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。




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                             万科企业股份有限公司
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                      (除特别注明外,金额单位为人民币元)

(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

3   会计期间

    会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

4   计量属性

    本集团编制本财务报表时一般采用历史成本进行计量,但以下资产和负债项目除
    外:

    -    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易性
          金融资产或金融负债) (参见附注 (四)10)

    -    可供出售金融资产 (参见附注 (四)10)

5   记账本位币

    本集团的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司
    及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部
    分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币,本公司在编制财务
    报表时对这些子公司的外币财务报表进行了折算 (参见附注(四)9) 。

6   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

    (a)   同一控制下的企业合并

          参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非
          暂时性的,为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负
          债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付
          的合并对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额,调整资本公积中的股
          本溢价 (或资本溢价) ;资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) 不足冲减的,
          调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用,于发生时计入当期损益。
          合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。




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                      (除特别注明外,金额单位为人民币元)

(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

6   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 (续)

    (b)   非同一控制下的企业合并

          参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的,为非同一
          控制下的企业合并。本集团作为购买方,为取得被购买方控制权而付出的资
          产 (包括购买日之前所持有的被购买方的股权) 、发生或承担的负债以及发
          行的权益性证券在购买日的公允价值之和,减去合并中取得的被购买方可辨
          认净资产于购买日公允价值份额的差额,如为正数则确认为商誉(参见附注
          四(18));如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性
          证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
          额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资
          产的公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。本集团在购买日按公允
          价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负
          债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

7   合并财务报表的编制方法

    合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定,包括本公司及本公司控制的子
    公司。控制是指有权决定一个公司的财务和经营政策,并能据以从该公司的经营
    活动中获取利益。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控
    制结束日止包含于合并财务报表中。

    对于通过同一控制下企业合并取得的子公司,在编制合并当期财务报表时,视同
    被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围,并
    对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。本集团在编制合并财
    务报表时,自本集团最终控制方对被合并子公司开始实施控制时起将被合并子公
    司的各项资产、负债以其账面价值并入本集团合并资产负债表,被合并子公司的
    经营成果纳入本集团合并利润表。

    对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司,在编制合并当期财务报表时,以
    购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起
    将被购买子公司纳入本集团合并范围。




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                     (除特别注明外,金额单位为人民币元)

(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

7   合并财务报表的编制方法 (续)

    通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时,对于购买日之前持有的被购买方
    的股权,本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其
    账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他
    综合收益的,与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。

    本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享
    有子公司可辨认净资产份额之间的差额,以及在不丧失控制权的情况下因部分处
    置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司
    净资产的差额,均调整合并资产负债表中的资本公积,资本公积不足冲减的,调
    整留存收益。


    因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时,本集团终止确认
    与该子公司相关的资产、负债、少数股东权益以及权益中的其他相关项目。对于
    处置后的剩余股权投资,本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计
    量,由此产生的任何收益或损失,计入丧失控制权当期的投资收益。

    子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益分别在合并资产负债表中的股东权
    益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。

    如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益
    中所享有的份额的,其余额仍冲减少数股东权益。

    当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时,合并时已按照本集团
    的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部
    交易及余额,包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生
    的未实现损失,有证据表明该损失是相关资产减值损失的,则全额确认该损失。

8   现金及现金等价物的确定标准

    现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流
    动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。




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                       (除特别注明外,金额单位为人民币元)

(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

9    外币业务和外币报表折算

     本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币,其他外币交
     易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。

     即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。

     于资产负债表日,外币货币性项目,采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资
     本化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注 (四)16) 外,其他
     汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生
     日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日
     的即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,属于可供出售金融资产的外币非货币性
     项目的差额,作为其他综合收益计入资本公积;其他差额计入当期损益。

     对境外经营的财务报表进行折算时,资产负债表中的资产和负债项目,采用资产
     负债表日的即期汇率折算,所有者权益项目除 “未分配利润” 项目外,其他项目
     采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即
     期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表中股东
     权益项目下单独列示。处置境外经营时,相关的外币财务报表折算差额自股东权
     益转入处置当期损益。

10   金融工具

     本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注(四) 13)
     以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债
     券及股本等。

     (a)   金融资产及金融负债的分类确认和计量

           金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时,于资产
           负债表内确认。

           本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的,把金融资产和金融负债
           分为不同类别: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
           债、贷款及应收款项、可供出售金融资产和其他金融负债。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

10   金融工具 (续)

     (a) 金融资产及金融负债的分类确认和计量 (续)

         在初始确认时,金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计
         量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债,相关交易费用直接计入当
         期损益;对于其他类别的金融资产或金融负债,相关交易费用计入初始确认
         金额。初始确认后,金融资产和金融负债的后续计量如下:

         -   以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交
              易性金融资产和金融负债)

              本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具
              属于此类。

              初始确认后,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金
              融负债以公允价值计量,公允价值变动形成的利得或损失计入当期损
              益。

         -   应收款项

              应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍
              生金融资产。

              初始确认后,应收款项以实际利率法按摊余成本计量。

         -   可供出售金融资产

              本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没
              有归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。

              对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资,初始确认后按成
              本计量;其他可供出售金融资产,初始确认后以公允价值计量,公允
              价值变动形成的利得或损失,除减值损失和外币货币性金融资产形成
              的汇兑差额计入当期损益外,其他利得或损失作为其他综合收益计入
              资本公积,在可供出售金融资产终止确认时转出,计入当期损益。可
              供出售权益工具投资的现金股利,在被投资单位宣告发放股利时计入
              当期损益。按实际利率法计算的可供出售金融资产的利息,计入当期
              损益 (参见附注 (四)26(e)) 。


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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

10   金融工具 (续)

     (a)   金融资产及金融负债的分类确认和计量 (续)

           -   其他金融负债

                其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
                债以外的金融负债。

                其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保
                证人与债权人约定,当债务人不履行债务时,本集团按照约定履行债
                务或者承担责任的合同。财务担保合同负债以初始确认金额扣除累计
                摊销后的余额与按照或有事项原则 (参见附注 (四)22) 确定的预计负债
                金额较高者进行后续计量。

                除上述以外的其他金融负债,初始确认后采用实际利率法按摊余成本
                计量。

     (b)   金融资产及金融负债的列报

           金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,没有相互抵消。但是,同时
           满足下列条件的,以相互抵消后的净额在资产负债表内列示:

           -   本集团具有抵消已确认金额的法定权力,且该种法定权力现在是可执
                行的;

           -   本集团计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

     (c)   金融资产的减值

           本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
           以外的金融资产的账面价值进行检查,有客观证据表明该金融资产发生减值
           的,计提减值准备。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

10   金融工具 (续)

     (c)   金融资产的减值 (续)

           金融资产发生减值的客观证据,包括但不限于:

           (a)   发行方或债务人发生严重财务困难;
           (b)   债务人违反了合同条款,如偿付利息或本金发生违约或逾期等;
           (c)   债务人很可能倒闭或进行其他财务重组;
           (d)   因发行方发生重大财务困难,该金融资产无法在活跃市场继续交易;
           (e)   权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
                 不利变化,使权益工具投资人可能无法收回投资成本;
           (f)   权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。

           金融资产的减值方法如下:

           -    应收款项

                 应收款项同时运用个别方式和组合方式评估减值损失。

                 运用个别方式评估时,当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发
                 生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时,本集
                 团将该应收款项的账面价值减记至该现值,减记的金额确认为资产减
                 值损失,计入当期损益。

                 当运用组合方式评估应收款项的减值损失时,减值损失金额是根据具
                 有类似信用风险特征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应
                 收款项) 的以往损失经验,并根据反映当前经济状况的可观察数据进行
                 调整确定的。

                 在应收款项确认减值损失后,如有客观证据表明该金融资产价值已恢
                 复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,本集团将原确认的减
                 值损失予以转回,计入当期损益。该转回后的账面价值不超过假定不
                 计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

10   金融工具 (续)

     (c)   金融资产的减值 (续)

           -   可供出售金融资产

                可供出售金融资产运用个别方式评估减值损失。可供出售金融资产发
                生减值时,即使该金融资产没有终止确认,本集团将原直接计入所有
                者权益的因公允价值下降形成的累计损失从所有者权益转出,计入当
                期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失,不通过损益转回。

           -   其他长期股权投资

                其他长期股权投资 (参见附注(四)13) 发生减值时,本集团将此其他长
                期股权投资的账面价值,与按照类似金融资产当时市场收益率对未来
                现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期损
                益。该减值损失不能转回。

           -   在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资

                在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生
                减值时,本集团将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值,与按
                照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间
                的差额,确认为减值损失,计入当期损益。该减值损失不能转回。

     (d)   公允价值的确定

           本集团对存在活跃市场的金融资产或金融负债,用活跃市场中的报价确定其
           公允价值。

           对金融工具不存在活跃市场的,采用估值技术确定其公允价值。所采用的估
           值方法为参照实质上相同的其他金融工具的当前市场报价和现金流量折现法
           等。本集团定期评估估值方法,并测试其有效性。

     (e)   金融资产和金融负债的终止确认

           当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风
           险和报酬转移时,本集团终止确认该金融资产。



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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

10   金融工具 (续)

     (e)   金融资产和金融负债的终止确认 (续)

           金融资产整体转移满足终止确认条件的,本集团将下列两项金额的差额计入
           当期损益:

           -   所转移金融资产的账面价值;
           -   因转移而收到的对价,与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额
                之和。

           金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,本集团终止确认该金融负债或
           其一部分。

     (f)   权益工具

           权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合
           同。

           本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后,确认为股本、资本公积。

           回购本公司权益工具支付的对价和交易费用,减少股东权益。

11   应收款项

     本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。于资产负债表日本集
     团及本公司对应收款项运用如附注 (四)10 所述的方法评估,并确认 / 转回损失。

     本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标
     准、计提方法如下:

     (a)   单项金额大于人民币 1,000 万元的应收账款,及单项金额大于人民币 3,000
           万元的其他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项,当应收款项的预
           计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现
           值低于其账面价值时,本公司将该应收款项的账面价值减记至该现值,减
           记的金额确认为资产减值损失。单项金额重大的应收款项按个别方式评估
           减值损失。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

11   应收款项 (续)

     (b)    单项金额不重大的应收款项,按债务单位的信用风险特征组合后该组合的
            风险较大的款项,如实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款的信用
            风险较大,按个别方式评估减值损失。

     (c)    单项金额不重大的应收款项,按信用风险特征组合后该组合的风险较小
            的,如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现严重财务困难
            等减值迹象,按个别方式评估减值损失。

12   存货

     存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产
     品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。

     已完工开发产品是指已建成、待出售的物业;在建开发产品是指尚未建成、以出
     售为目的的物业;拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品
     的土地。项目整体开发时,拟开发产品全部转入在建开发产品;项目分期开发
     时,将分期开发用地部分转入在建开发产品,后期未开发土地仍保留在拟开发产
     品。

     存货按成本进行初始计量,于资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计
     量。

     房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借
     款费用,亦计入房地产开发产品成本 (参见附注 (四)16) 。非房地产开发产品成本
     包括采购成本、加工成本和其他成本。非房地产开发产品在取得时按实际成本入
     账。发出非房地产开发产品存货的实际成本采用加权平均法计量。

     存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
     活动中,以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
     以及相关税费后的金额确定。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

13   长期股权投资

     (1)   投资成本确定

           (a)   通过企业合并形成的长期股权投资

                 -   对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资,本
                      公司按照合并日取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为
                      长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
                      付对价账面价值之间的差额,调整资本公积中的股本溢价;资本
                      公积中的股本溢价不足冲减时,调整留存收益。

                 -   对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资,
                      本公司按照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生
                      或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值,作为该长期股
                      权投资的初始投资成本。属于通过多次交易分步实现非同一控制
                      下企业合并形成的对子公司的长期股权投资,其初始投资成本为
                      本公司购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
                      新增投资成本之和。

           (b)   其他方式取得的长期股权投资

                 对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资,在初始确认
                 时,对于以支付现金取得的长期股权投资,本集团按照实际支付的购
                 买价款作为初始投资成本;对于发行权益性证券取得的长期股权投
                 资,本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本;对于
                 投资者投入的长期股权投资,本集团按照投资合同或协议约定的价值
                 作为初始投资成本。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

13   长期股权投资 (续)

     (2)   后续计量及损益确认方法

           (a)   对子公司的投资

                 在本公司个别财务报表中,本公司采用成本法对子公司的长期股权投
                 资进行后续计量,对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司
                 享有的部分确认为投资收益,不划分是否属于投资前和投资后被投资
                 单位实现的净利润,但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已
                 宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。

                 对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。

                 在本集团合并财务报表中,对子公司的长期股权投资按附注 (四)7 进行
                 处理。

           (b)   对合营企业和联营企业的投资

                 合营企业指本集团与其他投资方根据合约安排对其实施共同控制 (附注
                 (四)13(3)) 的企业。

                 联营企业指本集团能够对其施加重大影响 (附注 (四)13(3)) 的企业。

                 后续计量时,对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核
                 算,除非投资符合持有待售的条件。

                 本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括:

                 -   对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
                      可辨认净资产公允价值份额的,以前者作为长期股权投资的成
                      本;对于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资
                      单位可辨认净资产公允价值份额的,以后者作为长期股权投资的
                      成本,长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损
                      益。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

13   长期股权投资 (续)

     (2)   后续计量及损益确认方法 (续)

           (b)   对合营企业和联营企业的投资 (续)

                 -   取得对合营企业和联营企业投资后,本集团按照应享有或应分担
                      的被投资单位实现的净损益的份额,扣除本集团首次执行企业会
                      计准则之前已经持有的对联营企业及合营企业的投资按原会计准
                      则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额
                      后,确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值;按照被投资
                      单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长
                      期股权投资的账面价值。

                      在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时,本
                      集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基
                      础,按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认。本
                      集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照
                      持股比例计算归属于本集团的部分,在权益法核算时予以抵销。
                      内部交易发生的未实现损失,有证据表明该损失是相关资产减值
                      损失的,则全额确认该损失。

                 -   本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损,除本集团负有承担
                      额外损失义务外,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构
                      成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营
                      企业或联营企业以后实现净利润的,本集团在收益分享额弥补未
                      确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。

                 -   对合营企业或联营企业除净损益以外所有者权益的其他变动,本
                      集团调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

13   长期股权投资 (续)

     (2)   后续计量及损益确认方法 (续)

           (c)   其他长期股权投资

                 其他长期股权投资,指本集团对被投资企业没有控制、共同控制、重
                 大影响,且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股
                 权投资。

                 本集团采用成本法对其他长期股权投资进行后续计量。对被投资单位
                 宣告分派的现金股利或利润由本集团享有的部分确认为投资收益,不
                 划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润,但取得投资
                 时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利
                 润除外。

     (3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

           共同控制指按照合同约定对被投资单位经济活动所共有的控制,仅在与经济
           活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
           本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时,通常考虑下述事项:

           -    是否任何一个投资方均不能单独控制被投资单位的生产经营活动;
           -    涉及被投资单位基本经营活动的决策是否需要各投资方一致同意;及
           -    如果各投资方通过合同或协议的形式任命其中的一个投资方对被投资
                 单位的日常活动进行管理,则其是否必须在各投资方已经一致同意的
                 财务和经营政策范围内行使管理权。

           重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够
           控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本集团在判断对被投资单
           位是否存在重大影响时,通常考虑以下一种或多种情形:

           -    是否在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表;
           -    是否参与被投资单位的政策制定过程;
           -    是否与被投资单位之间发生重要交易;
           -    是否向被投资单位派出管理人员;及
           -    是否向被投资单位提供关键技术资料等。



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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

13   长期股权投资 (续)

     (4)   减值测试方法及减值准备计提方法

           对子公司、合营公司和联营公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参
           见附注 (四)28。

           对于其他长期股权投资,在资产负债表日,本集团对其他长期股权投资的账
           面价值进行检查,有客观证据表明该股权投资发生减值的,采用个别方式进
           行评估,该股权投资的账面价值高于按照类似金融资产当时市场收益率对未
           来现金流量折现确定的现值的,两者之间的差额,确认为减值损失,计入当
           期损益。该减值损失不能转回。其他长期股权投资按照成本减去减值准备后
           在资产负债表内列示。

14   投资性房地产

     本集团将持有的为赚取租金或资本增值,或两者兼有的房地产 (包括正在建造或
     开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式
     计量投资性房地产,即以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注(四)28) 在资产负
     债表内列示。本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值 (残值率 0 ~ 4%)和累
     计减值准备后在使用寿命内 (12.5 年 - 40 年)按年限平均法计提折旧或进行摊销。

15   固定资产及在建工程

     固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命
     超过一个会计年度的有形资产。

     外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用
     状态前所发生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工
     程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注(四)16) 和使该项资
     产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

     对于构成固定资产的各组成部分,如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为
     本集团提供经济利益,适用不同折旧率或折旧方法的,本集团分别将各组成部分
     确认为单项固定资产。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

15   固定资产及在建工程 (续)

     对于固定资产的后续支出,包括与更换固定资产某组成部分相关的支出,在符合
     固定资产确认条件时计入固定资产成本,同时将被替换部分的账面价值扣除;与
     固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。

     固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注(四)28) 在资产负债表内列示,
     在建工程以成本减减值准备 (参见附注(四)28) 在资产负债表内列示。

     自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产,此前列于在建工
     程,且不计提折旧。

     本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年
     限平均法计提折旧,除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租
     赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折
     旧率和残值率分别为:

     类别                        使用寿命(年)           年折旧率       残值率

     酒店、房屋、建筑物               12.5 - 40     2.40% - 7.68%          4%
     房屋、建筑物及酒店
       物业装修费*                       5 - 10   10.00% - 20.00%          0%
     机器设备及运输工具                  5 - 10    9.60%- 19.20%           4%
     电子设备                                 5            19.20%          4%
     其他设备                                 5            19.20%          4%

     *      如果在下次装修时,装修费的明细科目仍有余额,该余额将一次全部计入当
            期营业外支出。

     本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
     复核。

16   借款费用

     本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用,
     予以资本化并计入相关资产的成本。

     除上述借款费用外,其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。


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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

16   借款费用 (续)

     在资本化期间内,本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包
     括折价或溢价的摊销) :

     -   对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款,本集团以专门借款当
          期按实际利率计算的当期利息费用,减去将尚未动用的借款资金存入银行取
          得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以
          资本化的利息金额。

     -   对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款,本集团根据累计资产
          支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本
          化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款
          加权平均的实际利率计算确定。

     本集团确定借款的实际利率时,是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的
     未来现金流量,折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。

     在资本化期间内,外币专门借款本金及其利息的汇兑差额,予以资本化,计入符
     合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利
     息所产生的汇兑差额作为财务费用,计入当期损益。

     资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借
     款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资
     产达到可预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时,借款费用开始
     资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款
     费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且
     中断时间连续超过 3 个月的,本集团暂停借款费用的资本化。

17   无形资产

     无形资产,是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产,包
     括为建造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为
     存货核算。外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该
     项资产达到预定用途所发生的其他支出。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

17   无形资产 (续)

     无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见
     附注 (四)28) 在资产负债表内列示。对于无形资产的使用寿命为有限的,本集团
     将无形资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期
     内进行摊销,除非该无形资产符合持有待售的条件。

                                                                     摊销年限

     土地使用权                                                      50 ~ 70 年

     本集团于年终时,对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

18   商誉

     因非同一控制下企业合并形成的商誉,其初始成本是合并成本大于合并中取得的
     被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。

     本集团对商誉不摊销,以成本减累计减值准备 (参见附注 (四)28) 在资产负债表内
     列示,商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出,计入当期损益。

19   质量保证金

     施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额,列入 “应付账款” ,待
     保证期过后根据实际情况和合同约定支付。

20   职工薪酬

     职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务而给予的各种形式报酬以及其他相关支
     出。除因辞退福利外,本集团在职工提供服务的会计期间,将应付的职工薪酬确
     认为负债,并相应增加资产成本或当期费用。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

20   职工薪酬 (续)

     (a)   社会保险福利及住房公积金

           按照中国有关法规,本集团职工参加了由政府机构设立管理的社会保障体
           系,按国家规定的基准和比例,为职工缴纳基本养老保险、基本医疗保险、
           失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费用及住房公积金。上述缴纳的
           社会保险费用及住房公积金按照权责发生制原则计入资产成本或当期损益。
           本集团在按照国家规定的标准定期缴付上述款项后,不再有其他的支付义
           务。

     (b)   辞退福利

           本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自
           愿接受裁减而提出给予补偿的建议,在同时满足下列条件时,确认因解除与
           职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债,同时计入当期损益:

           -   本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议,并即
                将实施;

           -   本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。

21   维修基金

     本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金,计入 “其他非流动
     负债 - 代管基金” ,专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施
     的维修、更新。

22   预计负债及或有负债

     如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务,且该义务的履行很可能会
     导致经济利益流出本集团,以及有关金额能够可靠地计量,则本集团会确认预计
     负债。对于货币时间价值影响重大的,预计负债以预计未来现金流量折现后的金
     额确定。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

22   预计负债及或有负债 (续)

     对过去的交易或者事项形成的潜在义务,其存在须通过未来不确定事项的发生或
     不发生予以证实;或过去的交易或者事项形成的现时义务,履行该义务不是很可
     能导致经济利益流出本集团或该义务的金额不能可靠计量,则本集团会将该潜在
     义务或现时义务披露为或有负债。

23   政府补助

     政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产,但不包括政府
     以投资者身份向本集团投入的资本。政府拨入的投资补助等专项拨款中,国家相
     关文件规定作为资本公积处理的,也属于资本性投入的性质,不属于政府补助。

     政府补助在能够满足政府补助所附条件,并能够收到时,予以确认。

     政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
     产的,按照公允价值计量。

     与资产相关的政府补助,本集团将其确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内
     平均分配,计入当期损益。与收益相关的政府补助,如果用于补偿本集团以后期
     间的相关费用或损失的,本集团将其确认为递延收益,并在确认相关费用的期
     间,计入当期损益;如果用于补偿本集团已发生的相关费用或损失的,则直接计
     入当期损益。

24   股份支付

     (a)   股份支付的种类

           本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。

     (b)   权益工具公允价值的确定方法

           对于换取职工服务的股份支付,企业应当以股份支付所授予的权益工具的公
           允价值计量。企业应在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权权益工具
           数量的最佳估计为基础,按照权益工具在授予日的公允价值,将当期取得的
           服务计入相关资产成本或当期费用,同时计入资本公积中的其他资本公积。




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(四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)

24   股份支付 (续)

     (c)   确认可行权权益工具最佳估计的依据

           在等待期内每个资产负债表日,本集团根据最新取得的可行权职工人数变动
           等后续信息做出最佳估计,修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日,
           最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权工具的数量一致。

     (d)   实施股份支付计划的相关会计处理

           本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时,以授予职工权
           益工具在授予日的公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或达到规
           定业绩条件才可行权的股份支付交易,本集团在等待期内的每个资产负债表
           日,根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量
           作出最佳估计,以此基础按照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服
           务计入相关成本或费用并相应计入资本公积。

25   所得税

     除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的
     所得税外,本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

     当期所得税是按本年度应税所得额,根据税法规定的税率计算的预期应交所得
     税,加上以往年度应付所得税的调整。

     资产负债表日,如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取
     得资产、清偿负债同时进行时,那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后
     的净额列示。

     递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差
     异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额,包括
     能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取
     得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。