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个股公告正文

万 科A:2011年年度报告

日期:2012-03-13附件下载

    2011 年度报告
    公告编号:〈万〉2012-011
    重要提示:
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
    陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
    王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立董事、陈茂波独立董事亲自出席本次董事会
    会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权郁亮董事代为出席并行
    使表决权;王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权肖莉董事代为出席并行使表决权;
    齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权陈茂波独立董事代为出席并行使表决
    权;华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权张利平独立董事代为出席并行使表决
    权。
    董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务报告的
    真实、完整。
    致股东………………………………………………………………….…………………………2
    公司基本情况简介……………………………………………………………………………… 4
    会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5
    股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……6
    董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….10
    公司治理…………………………………………………………………………………………15
    股东大会情况简介………………………………………………………………………………23
    董事会报告………………………………………………………………………………………25
    监事会报告…………………………………………………………………………………….…49
    重要事项………………………………………………………………………………………….50
    2011 年年志………………………………………………………………………………………58
    财务报告………………………………………………………………………………………….58
    第1页
    一、致股东
    这是一个似曾相识的冬天。或许太阳之下,本来并无新事。经历过 2006 年以来完整行业周期的我
    们,对冬日的再临,不应有任何诧异,亦无须任何惊惶——决定行业广阔前景与向上趋势的长期性因
    素,并未发生改变;而驱动市场短期波动和反复调整的深层次矛盾,其实也别无二致。关于这一切,在
    过去历年的报告中,我们已经反复讨论过。
    当然,市场周期的起伏跌宕,与天行有常的季节轮换,仍然存在差异。对于季节,我们不仅能洞明
    其交替次序,也不难掌握精确的变换时点。而要对市场周期的时间节点做出同样精准的预判,则困难得
    多。市场是人类事务。人类具有预期,懂得总结规律,并总会试图去运用它们。人类的观察、判断、预
    期和行为,各自存在差异,却或多或少都会对这些事情的发展产生影响,因此人类事务,往往并不具备
    自然现象那种恒久不变的规律性。
    变化与不变
    对于市场,也许变化是唯一的不变,不确定性是唯一的确定。因此一直以来,我们主张“应变重于
    预测”,反对高估和迷信自身的预测能力,即使我们在这种能力上相对具有优势。而比“应变”更重要
    的,可能是“不变”——不变的信念和理想,对永恒商业逻辑的理解,以及尽可能稳定的经营策略。
    在过去的报告中,我们已经详细讨论过,企业存在的理由、职业经理人的使命,以及万科始终坚持
    的经营原则。在这些问题上,不同个体、组织可能有不同的选择,但每种选择一旦作出,通常都具有其
    稳定性,甚至变成难以改变的路径依赖。
    而经营策略通常则更为灵活,大部分企业会根据对市场环境变化的判断,选择自己认为当前更为适
    宜的策略。但是,当环境短期变化高度复杂,甚至方向逆转的时间长度短于企业策略调整产生作用所需
    的时间长度时,频繁调整策略的结果可能恰得其反。而当市场的长期发展方向远比短期波动趋势更易于
    判断时,经营策略的稳定性,则较其灵活性,可能更为重要。
    万科的经营策略,相对是比较稳定的。这些策略包括:坚持小户型和装修房;坚持快速周转和较少
    的土地储备;重视合作;稳健的投资策略;以及推动住宅产业化和绿色建筑。
    关于快速周转、稳健投资、重视合作,以及成为卓越绿色企业的愿景,在以往的报告中,都曾经做
    过较为详尽的讨论。而其余两点,在这里可以进一步作出解释。
    小型化与装修房
    在行业领先企业中,万科的平均户型可能是最小的,而万科也可能是最先实现基本装修交房的企
    业。万科对住宅小型化和装修房的坚持,最初源于企业理想而非商业考量。
    中国本来就是一个人多地少的国家。而中国正在经历的全球有史以来最快的城市化进程,必然导致
    第2页
    人口流入地家庭数量、人口密度迅速上升,而城市建设、土地开发的速度,很难跟上城市化的速度。只
    有节约利用土地,才能用有限的土地,满足尽可能多家庭的居住需求。早在 1990 年代末,我们就注意到
    这一点,并一直坚持住宅小型化是必然趋势的判断。从 2001 年开始,万科就展开了小型化住宅的专项研
    究。近年来,万科销售的产品中,144 平方米以下户型,占比一直接近 90%。
    同时,城市化过程中,年轻人群是迁移并定居的主流,城市新移民中,单身或无子女年轻家庭占比
    很高,这意味着超小户型过渡型住宅,存在广泛的市场需求。近年来,超小户型住宅供给的缺失,导致
    特大城市出现了大量“合租”现象。我们相信,这是一个无奈的选择。针对这一情况,万科的 20 平方米
    以下超小户型住宅,已经完成研发,并进入到投产环节。
    随着客户的年轻化,城市家庭对于丰盛多彩人生的追求日益凸显。需要消耗大量时间、精力的装修
    过程,逐渐成为年轻家庭的一项苦役。相对于客户个人装修,企业无论在采购议价、质量控制能力上都
    具有明显的优势。此外,集中化装修产生的装修垃圾远少于分散装修,有利于节能环保。集中化装修,
    也避免了邻里间装修时间不同步而产生的相互干扰。目前,万科在建的公寓产品基本都是装修房,未来
    公司交付的产品也更多将是装修房。
    另一方面,作为专业住宅供应商,我们希望,我们制造的是生活用品而不是投资筹码。大户型通常
    被认为具有更高的稀缺性,装修部分不能升值,只能折旧。因此投资性购房者偏爱大户型,偏爱毛坯
    房。但我们希望盖“有人住的房子”,不希望看到房屋售出后,长期处于空置的状态。作为企业,我们
    无法甄别、筛选客户。但小户型、装修房为主的产品结构,可以起到替代性的作用,可以提高我们客户
    中自住购房的比例。
    万科选择住宅小型化和装修房,主要并非出于功利性的追求。但当初可能并未想到的是,这一选择
    却也给公司和股东,带来了现实的收益。在市场调整时、尤其市场因为限购政策而发生调整时,小户
    型、装修房对应的基本自住需求更为稳定。另一方面,对股东来说,重要的是回报率而非单纯的利润
    率。尽管装修房的利润率略低于毛坯房,但回报率却高于毛坯房。这一点,已经体现在万科近年来不断
    上升的净资产收益率指标上。
    产业化的商业价值
    相对于住宅小型化和装修房,万科一直坚持推动的住宅产业化,看上去理想主义的成分更重一些。
    但实际上,住宅产业化在商业考量上,具有相当清晰的逻辑。
    衡量企业股东价值的方法有很多,但有两个指标显然是至关重要的。一个是企业最终所能达到的规
    模极限,这决定了企业长期的成长性;一个是企业在永续经营阶段的资产收益率,这决定了企业的长期
    收益水平。
    质量是企业的生命线,它不仅是企业长期盈利的底线,甚至是决定企业能否实现永续经营的基础。
    对于一个有志于成为百年老店、并不断提升股东价值的企业,必须面对的一个问题就是:如何能在确保
    第3页
    产品质量的同时,不断挑战经营的规模极限?
    随着企业规模的不断扩张,管理的复杂性与日俱增。如果采用作坊式的生产方式,生产单元越多,
    管理的难度、包括质量控制的难度就会越大。只有产业化,才是唯一的出路——产业化不仅能够带来规
    模效应,也使得管理复杂性对规模的敏感程度大幅度降低。
    而近年来建筑行业的用工短缺,和人工成本的大幅上升,也使得住宅产业化的必要性不断彰显。从
    2009 年到 2011 年,建筑行业的人工成本上升了一倍以上,但即使如此,1980 年代以后出生的新生代农民
    工,愿意从事建筑行业的比例,仍然低于父辈的一半。目前,新生代农民工已经占到农村外出务工者的
    接近 60%。未来相当长一段时间内,住宅的施工量仍将保持增长,如果不走产业化的道路,用工不足将
    成为影响住宅供给的巨大瓶颈。
    万科的住宅产业化,已经进入到规模化实施的阶段。未来几年,万科的产业化施工面积,将出现快
    速增长。
    向着阳光奔跑
    万科 2012 年的年度主题词是“向着阳光奔跑”。这一主题词的诠释是—— “冬练三九,创造健康人
    生;日善毫厘,成就健康企业”。
    我们相信,只有珍惜冬日的时光,才能更早跟上春天的步伐;只有通过每一步的积累,才能到达理
    想的彼岸。我们相信,只有健康的体魄,才能更好适应季节的变化;只要心存坦荡,阳光会指引我们正
    确的方向。这是万科全体同仁的共勉,也是我们希望向长期信任万科、支持万科的股东们陈述的心声。
    二、公司基本情况简介
    1.公司法定中文名称:万科企业股份有限公司
    英文名称:CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE)
    2.法定代表人:王石
    3.董事会秘书:谭华杰
    电子信箱:IR@vanke.com
    股证事务授权代表:梁洁
    电子信箱:IR@vanke.com
    4.联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    5.电话:0755-25606666
    传真:0755-25531696
    6.注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码:518083
    第4页
    办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码:518083
    7.国际互联网网址:www.vanke.com
    电子信箱:IR@vanke.com
    8.信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英
    文媒体
    登载年报的国际互联网网址:www.cninfo.com.cn
    9.年报备置地点:公司董事会办公室
    10.股票上市地:深圳证券交易所
    11.股票简称及代码:万科 A 000002
    万科 B 200002
    12.公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳
    变更登记日期:2010年4月13日,地点:深圳
    13.企业法人营业执照注册号:440301102900139
    14.税务登记号码:地税登字440300192181490号
    国税登字440300192181490号
    15.组织机构代码:19218149-0
    16.公司聘请的会计师事务所名称、办公地址
    毕马威华振会计师事务所、北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
    三、会计数据和财务指标摘要
    1. 本年度主要会计数据
    单位:人民币元
    2011 年              2010 年         本年比上年增减        2009 年
    营业收入                        71,782,749,800.68     50,713,851,442.63           41.54%     48,881,013,143.49
    营业利润                        15,763,216,697.19     11,894,885,308.23           32.52%      8,685,082,798.00
    利润总额                        15,805,882,420.32     11,940,752,579.02           32.37%      8,617,427,808.09
    归属于上市公司股东的净利润       9,624,875,268.23      7,283,127,039.15           32.15%      5,329,737,727.00
    归属于上市公司股东的扣除非经
    9,566,931,546.48      6,984,394,617.27           36.98%      5,232,336,866.70
    常性损益的净利润
    经营活动产生的现金流量净额       3,389,424,571.92      2,237,255,451.45           51.50%      9,253,351,319.55
    本年末比上年末
    2011 年末            2010 年末                              2009 年末
    增减
    资产总额                       296,208,440,030.05    215,637,551,741.83           37.36%    137,608,554,829.39
    负债总额                       228,375,901,483.02    161,051,352,099.42           41.80%     92,200,042,375.32
    归属于上市公司股东的股东权益    52,967,795,010.41     44,232,676,791.11           19.75%     37,375,888,061.14
    股本                            10,995,210,218.00     10,995,210,218.00                 -    10,995,210,218.00
    2. 近 3 年主要会计数据及财务指标
    单位:人民币元
    第5页
    2011 年          2010 年       本年比上年增减               2009 年
    基本每股收益                                            0.88             0.66               33.33%                  0.48
    稀释每股收益                                            0.88             0.66               33.33%                  0.48
    扣除非经常性损益后的基本每股收益                        0.87             0.64               35.94%                  0.48
    全面摊薄净资产收益率                                 18.17%          16.47%     增加 1.70 个百分点              14.26%
    加权平均净资产收益率                                 19.83%          17.79%     增加 2.04 个百分点              15.37%
    扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率             18.06%          15.79%     增加 2.27 个百分点              14.00%
    扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率             19.71%          17.06%     增加 2.65 个百分点              15.09%
    每股经营活动产生的现金流量净额                         0.308            0.203               51.50%                 0.842
    2011 年末        2010 年末    本年末比上年末增减            2009 年末
    归属于上市公司股东的每股净资产                          4.82             4.02               19.90%                  3.40
    资产负债率                                           77.10%          74.69%     增加 2.41 个百分点              67.00%
    非经常性损益项目
    单位:人民币元
    项 目                                   2011 年              2010 年           2009 年
    非流动资产处置损益                                            2,900,631.43        (190,379.16)        6,306,215.78
    交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置
    (1,987,290.76)     100,279,567.90        2,882,566.11
    交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
    出售、处理部门或投资单位收益                                 35,395,144.49      217,298,713.13      183,259,413.18
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出                         39,765,091.70       46,057,649.94      (73,961,205.69)
    所得税影响                                                (10,007,991.17)      (63,410,766.31)      (22,941,127.26)
    少数股东损益影响                                             (8,121,863.94)     (1,302,363.62)        1,854,998.18
    合计                                                 57,943,721.75 298,732,421.88                    97,400,860.30
    注:“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括捐赠支出、赔偿及补偿等。
    3. 境内外会计准则差异
    单位:人民币元
    归属于上市公司股东的净利润               归属于上市公司股东的所有者权益
    2011 年              2010 年          2011 年 12 月 31 日   2010 年 12 月 31 日
    按境外会计准则          9,624,875,268.23      7,283,127,039.15     52,967,795,010.41     44,232,676,791.11
    按境内会计准则          9,624,875,268.23      7,283,127,039.15     52,967,795,010.41     44,232,676,791.11
    按境外会计准则调整的分项及合计:
    按境外会计准则                         -                     -                       -                    -
    差异说明                                                  无差异
    四、股本变动及股东情况
    1.股本变动情况
    (1)公司股份变动情况表(截至 2011 年 12 月 31 日)
    单位:股
    2010 年 12 月 31 日          增减变动(+,-)                2011 年 12 月 31 日
    股份类别
    数量           比例           其他(注)                     数量            比例
    一、有限售条件股份
    1.国家及国有法人持股
    2.境内法人持股
    3.境内自然人持股                  19,364,778      0.18%                     -938,394           18,426,384        0.17%
    4.外资持股
    有限售条件股份合计                19,364,778     0.18%                      -938,394           18,426,384        0.17%
    二、无限售条件股份
    1.人民币普通股                  9,660,889,972    87.86%                        938,394    9,661,828,366         87.87%
    2.境内上市外资股                1,314,955,468    11.96%                             0     1,314,955,468         11.96%
    无限售条件股份合计           10,975,845,440     99.82%                         938,394   10,976,783,834         99.83%
    三、股份总数              10,995,210,218 100.00%                       0    10,995,210,218 100.00%
    注:报告期内,由于公司部分高级管理人员任职情况变化,中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除
    相应高级管理人员持有的限售股份,公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少938,394股,公司无限售条件流通股份相
    应增加。
    第6页
    限售股份变动情况表
    单位:股
    本年解除限售 本年增加限售
    股东名称         年初限售股数                                 年末限售股数         限售原因     解除限售日期
    股数         股数
    王石                        5,112,901               0            0      5,112,901         董事
    郁亮                        3,079,684               0            0      3,079,684 董事、高级管理人员
    丁福源                      1,513,806               0            0      1,513,806         监事
    孙建一                        519,177               0            0        519,177         董事
    周清平                         15,000               0            0         15,000         监事       中国证券登记
    刘爱明                      1,238,233       1,238,233            0              0 原高级管理人员     结算有限责任
    丁长峰                      1,115,745               0            0      1,115,745     高级管理人员   公司深圳分公
    解冻                        1,115,745               0            0      1,115,745     高级管理人员   司按规则增加
    张纪文                      1,161,712               0            0      1,161,712     高级管理人员   或解除董事、
    莫军                        1,161,712               0            0      1,161,712     高级管理人员   监事和高管人
    徐洪舸                      1,238,233       1,238,233            0              0 原高级管理人员     员持有的有限
    肖莉                        1,085,137               0            0      1,085,137 董事、高级管理人员 售条件股份
    王文金                      1,007,693               0            0      1,007,693     高级管理人员
    杜晶                                0               0      551,859        551,859     高级管理人员
    周卫军                              0               0      778,549        778,549   高级管理人员
    袁伯银                              0               0      207,664        207,664 原高级管理人员
    合计              19,364,778       2,476,466    1,538,072     18,426,384         -             -
    (2)股票发行与上市情况
    A.此前三年股票及衍生证券发行情况
    公司债券发行
    经中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准,2008年9月2日公司公布公司债券发行公
    告,向社会公开发行面值不超过人民币59亿元的公司债券。本期债券分为有担保和无担保两个品种,均
    为5年期固定利率债券,其中无担保品种附在存续期限的第3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回
    售选择权。根据询价结果,有担保品种的票面利率确定为5.50%,无担保品种的票面利率确定为7.00%。
    2008年9月9日发行结束,有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元,无担保品种的最终发行规模为人
    民币29亿元。2008年9月18日,公司债券开始在深圳证券交易所上市交易,有担保品种和无担保品种的证
    券代码分别为112005和112006,简称分别为“08万科G1”和“08万科G2”。
    2011年8月,公司决定不上调“08万科G2”票面利率,“08万科G2”在存续期的最后两年票面利率维持7.00%
    不变。没有投资者选择回售“08万科G2”给公司。
    报告期内,发行的公司债券没有变动。
    B. 报告期内公司股份总数未发生变动
    C. 截至报告期末公司无内部职工股
    2.股东情况介绍(截至 2011 年 12 月 31 日)
    (1)股东情况表
    单位:股
    948,934 户(其中 A 股 925,732 户,B                                916,525 户(其中 A 股 894,736
    2011 年末股东总数                                                 2012 年 2 月末股东总数
    股 23,202 户)                                                户,B 股 21,789 户)
    前 10 名股东持股情况
    持股                     有限售条件     质押或冻结的
    股东名称                           股东性质                 持股总数
    比例                     股份数量         股份数量
    华润股份有限公司                                      国有法人      14.73%    1,619,094,766             0                0
    第7页
    易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金      其他          1.23%        134,693,711                 0         0
    刘元生                                           其他          1.22%        133,791,208                 0         0
    中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-
    其他          1.18%        129,454,917                 0         0
    005L-FH002 深
    博时主题行业股票证券投资基金                     其他          1.13%        123,999,920                 0         0
    融通深证 100 指数证券投资基金                    其他          0.85%         93,990,303                 0         0
    全国社保基金一零三组合                           其他          0.74%         81,100,000                 0         0
    HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA
    外资股东        0.71%         78,355,190                 0         0
    GROWTH FD
    博时价值增长证券投资基金                         其他          0.68%         75,000,000                 0         0
    UBS AG                                           其他          0.68%         74,936,080                 0         0
    前 10 名无限售条件股东持股情况
    股东名称                       持有无限售条件股份数量                         股份种类
    华润股份有限公司                                                1,619,094,766              人民币普通股(A 股)
    易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金                       134,693,711              人民币普通股(A 股)
    刘元生                                                            133,791,208              人民币普通股(A 股)
    中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-
    129,454,917             人民币普通股(A 股)
    005L-FH002 深
    博时主题行业股票证券投资基金                                       123,999,920             人民币普通股(A 股)
    融通深证 100 指数证券投资基金                                       93,990,303             人民币普通股(A 股)
    全国社保基金一零三组合                                              81,100,000             人民币普通股(A 股)
    HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA
    78,355,190          境内上市外资股(B 股)
    GROWTH FD
    博时价值增长证券投资基金                                            75,000,000        人民币普通股(A 股)
    UBS AG                                                              74,936,080        人民币普通股(A 股)
    “博时主题行业股票证券投资基金”、“全国社保基金一零三组合”和“博
    时价值增长证券投资基金”同为博时基金管理有限公司管理的基金。除此之
    上述股东关联关系或一致行动的说明
    外,上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办
    法》规定的一致行动人。
    (2)前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
    单位:股
    序     有限售条件股   持有的有限售条件股          可上市                  新增可上市交易
    限售条件
    号       东名称             份数量                交易时间                  股份数量
    1     王石                      5,112,901
    2     郁亮                      3,079,684
    3     丁福源                    1,513,806                                                    中国证券登记结
    算有限责任公司
    4     张纪文                    1,161,712
    深圳分公司根据
    5     莫军                      1,161,712
    ——                        ——       有关规定锁定董
    6     丁长峰                    1,115,745
    事、监事和高管
    7     解冻                      1,115,745
    人员持有的公司
    8     肖莉                      1,085,137                                                          股份
    9     王文金                    1,007,693
    10    周卫军                      778,549
    (3)控股股东和实际控制人情况
    公司不存在控股股东及实际控制人,报告期内该情况无变化。
    (4)第一大股东情况
    截至报告期末,华润股份有限公司持有公司 A 股股份 1,619,094,766 股,占公司股份总数的 14.73%,为公
    司第一大股东。
    华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公司,法定代表人为宋林先
    第8页
    生,主要资产为香港华润(集团)有限公司 100%的股权及其他内地资产,主营业务包括对金融、保险、
    能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资;对商业零售企业(含连锁超市)、民
    用建筑工程施工的投资与管理;石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产;电子及机电产品的加工、
    生产、销售;物业管理;民用建筑工程的外装修及室内装修;技术交流。公司注册地点为深圳市罗湖区
    深南东路 5001 号华润大厦 28 楼 2801、05、06 单元,注册资本约 164.67 亿元。中国华润总公司持有华润
    股份有限公司 16,466,413,526 股国家股,占其股本总额的 99.9961%;中国华润总公司的全资子公司华润
    国际招标有限公司持有华润股份有限公司 650,000 股国有法人股,占其股本总额的 0.0039%。
    中国华润总公司注册资本约 96.62 亿元,主要资产为华润股份有限公司的股权,直属国务院国有资产监督
    管理委员会管理,法定代表人亦为宋林先生。
    第一大股东与公司股权关系的方框图如下:
    国务院国有资产
    监督管理委员会
    100%
    100%
    中国华润总公司
    华润国际招标
    99.9961%
    有限公司
    华润股份有限公司
    0.0039%
    14.73%
    本公司
    3.公司债券持有人持债情况(截止 2011 年 12 月 31 日)
    (1)前 10 名“08 万科 G1”债券持有人的名单和持有量
    序号                             持有人                            持债张数    持债比例
    1 新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002 深           5,548,262     18.49%
    2 中油财务有限责任公司                                             4,157,662     13.86%
    3 中国太平洋保险(集团)股份有限公司                               3,433,312     11.44%
    4 中国平安财产保险股份有限公司-传统-普通保险产品                 2,698,727      9.00%
    5 中国人寿保险股份有限公司                                         2,619,042      8.73%
    6 太平财产保险有限公司                                             1,003,216      3.34%
    7 中国人寿养老保险股份有限公司-自有资金                           1,000,000      3.33%
    8 海通-中行-富通银行                                               897,256      2.99%
    9 中国人寿财产保险股份有限公司-传统-普通保险产品                   820,000      2.73%
    10 中国财产再保险股份有限公司                                         776,162      2.59%
    注:管理“中国人寿养老保险股份有限公司—自有资金”的中国人寿养老保险股份有限公司为中国人寿保险股份有限公司的
    控股子公司,管理“中国人寿财产保险股份有限公司—传统—普通保险产品”的中国人寿财产保险股份有限公司和中国人
    寿保险股份有限公司同为中国人寿保险(集团)公司的控股子公司。除此之外,上述债券持有人之间未知是否存在其它关
    联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
    (2)前 10 名“08 万科 G2”债券持有人的名单和持有量
    第9页
    序号                          持有人                          持债张数      持债比例
    1    工银瑞信信用添利债券型证券投资基金                          2,026,446     6.99%
    2    嘉实稳固收益债券型证券投资基金                              1,441,048     4.97%
    3    华夏债券投资基金                                            1,040,607     3.59%
    4    平安信托有限责任公司-招行福瑞一生单一                      1,019,410     3.52%
    5    工银瑞信基金公司-工行-特定客户资产                          889,101     3.07%
    6    全国社保基金八零一组合                                        849,518     2.93%
    7    富国天丰强化收益债券型证券投资基金                            565,000     1.95%
    8    华夏经典配置混合型证券投资基金                                550,000     1.90%
    9    中国石油化工集团公司企业年金计划-中国工商银行                522,491     1.80%
    10   广发证券股份有限公司                                          502,000     1.73%
    注: “工银瑞信基金公司-工行-特定客户资产”和“工银瑞信信用添利债券型证券投资基金”同为工银瑞信基金管理有
    限公司管理;“华夏债券投资基金”、“华夏经典配置混合型证券投资基金”和“全国社保基金八零一组合”同为华夏基
    金管理有限公司管理。除此之外,上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定
    的一致行动人。
    五、董事、监事、高级管理人员及员工情况
    1.董事、监事、高级管理人员
    (1) 基本情况及主要经历
    董事
    王石,男,1951 年出生。1968 年参军,1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于兰州
    铁道学院给排水专业,本科学历。毕业后,先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展
    公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心,任总经理。1988 年起任公司董事长兼总经理,
    1999 年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是 SOHU.com Inc 董事,华润置地有限
    公司、上海美特斯邦威服饰股份有限公司、建业地产股份有限公司、现代传播控股有限公司的独立董
    事。
    2011 年王石主席在美国哈佛大学亚洲中心做访问学者。
    乔世波,男,1954 年出生。1983 年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业,大学学历。历任对外贸易经
    济合作部(现商务部)处长,华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理,华润石化(集团)有限
    公司总经理、董事长。2000 年任华润(集团)有限公司董事、助理总经理,期间先后兼任过华润创业有
    限公司副董事总经理,华润机械五矿(集团)有限公司董事长等职务。2003 年任华润(集团)有限公司
    董事副总经理,期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司董事长,华润水泥控股有限公司董事局主席,
    中国华源集团有限公司首席执行官,三九企业集团总经理等职务。2008 年任华润(集团)有限公司董
    事、总经理,期间曾兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁,华润创业有限公司主席,华润三
    九医药股份有限公司董事长,山东东阿阿胶股份有限公司董事长等职务。现任华润(集团)有限公司董
    事总经理,华润创业有限公司董事会主席。2010 年起任万科董事,董事会副主席。
    郁亮,男,1965 年出生。1988 年毕业于北京大学国际经济学系,获学士学位;后于 1997 年获北京大学经
    济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990 年加入万科。1993 年任深圳市万科财务顾问有限公司总经
    理;1996 年任公司副总经理;1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人;2001 年起任公司总经理。1994
    年起任公司董事至今。现任公司总裁。
    孙建一,男,1953 年出生。毕业于中南财经大学金融专业,大专学历,高级经济师。1971 年开始任职于
    中国人民银行武汉市分行,历任副科长、主任等职。1985 年任中国人民保险公司武汉分公司副总经理、
    党委委员。1990 年~2003 年历任中国平安保险公司总经理助理、副总经理、常务副总经理、执行董事等
    第 10 页
    职。2003 年任中国平安保险(集团)股份有限公司执行董事、常务副总经理、副首席执行官。2008 年起
    任中国平安保险(集团)股份有限公司副董事长、副首席执行官。目前还任平安银行有限责任公司董事
    长,中国平安人寿保险股份有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、平安养老保险公司董事,中国
    保险保障基金有限责任公司非执行董事。1995 年任万科董事,1997 年任常务董事,1998 年任副董事长,
    2001 年~2008 年任独立董事,2005 年任薪酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008 年起任万科董
    事,薪酬与提名委员会委员。
    王印,男,1956 年出生。毕业于山东大学经济学系,获得经济学学士学位,又在旧金山大学获得工商管
    理硕士学位。曾供职于对外经济贸易合作部。1984 年任中国华润总公司办公室副主任;1994 年任华润
    (集团)有限公司人事部副总经理;1996 年任华润集团下属华润营造有限公司总经理。现任华润(集
    团)有限公司副董事长,华润置地有限公司董事会主席。2002 年起任万科董事至今。
    肖莉,女,1964 年出生。1984 年毕业于武汉大学英国语言文学系,2000 年获中欧国际工商学院工商管理
    硕士学位。先后供职于中南工业大学、中国科技资料进出口公司、日本三菱商事会社深圳事务所。1994
    年加入万科,先后任总经理办公室副主任、主任,董事会办公室主任。1995~2009 年任公司董事会秘书。
    2004 年起任公司董事,2005 年起任董事会投资与决策委员会委员,2007 年起任公司执行副总裁。
    蒋伟,男,1963 年出生。毕业于对外经济贸易大学,获得国际业务与财务硕士学位。1988 年加入中国华
    润总公司,1990 年加入华润(集团)有限公司。1999 年任华润(集团)有限公司财务部总经理,2000 年
    任华润(集团)有限公司董事;2002 年任华润(集团)有限公司董事、财务总监;2005 年任华润股份有
    限公司董事。现为华润(集团)有限公司与中国华润总公司之董事、副总经理,华润金融控股有限公司董事
    长,同时担任中国资本(控股)有限公司非执行董事、大同机械企业有限公司执行董事及绿城中国控股
    有限公司独立非执行董事。2001 年任万科监事,2005 年起任万科董事至今。2005 年 7 月起,任万科董事
    会审计委员会委员、投资与决策委员会委员。
    独立董事
    齐大庆,男,1964 年出生。毕业于美国密歇根州立大学管理学院,获会计学博士学位。拥有美国夏威夷
    大学的管理硕士学位及复旦大学的双学士学位(生物物理及国际新闻)。曾任职于香港中文大学、美国
    密歇根州立大学 Eli Broad 管理研究院、美国东西方研究中心及新华社对外部特稿社。现任长江商学院教
    授、副院长,美国会计学会会员,多家 NASDAQ、纽约证券交易所及香港证券交易所上市企业独立董
    事。2008 年起任万科独立董事,薪酬与提名委员会召集人,审计委员会委员。
    张利平,男,1958 年出生。1980 年毕业于北京外贸学院,1987 年获美国圣约翰大学国际事务及国际法律
    硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部,并先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银
    行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公
    司行政总裁等职务。2004 年加盟瑞士信贷第一波士顿。现为瑞士信贷集团全球投资银行执委会成员兼全
    球投资银行部副主席,中国区首席执行官,浙江沪杭甬高速公路有限公司董事局独立非执行董事。2010
    年起任万科独立董事,投资与决策委员会召集人,薪酬与提名委员会委员。
    陈茂波,男,1955 年出生。1977 年毕业于香港中文大学新亚书院工商管理系,1984 年获香港中文大学工
    商管理硕士。曾任香港会计师公会会长,特许公认会计师公会香港分会主席。2006 年获香港特别行政区
    政府颁授荣誉勋章,2007 年被委任为太平绅士。现任香港特别行政区立法会会计界功能组别议员、法律
    援助服务局主席、贸易发展局专业咨询委员会主席;国富浩华(香港)会计师事务所有限公司联席主
    第 11 页
    席;香港中文大学校董和兼任副教授、香港城市大学特约教授及香港树仁大学名誉教授;香港上市公司
    九龙仓集团有限公司、香港经济日报集团有限公司、中国通信服务股份有限公司独立非执行董事。2011
    年起任万科独立董事,审计委员会召集人。
    华生,男,1953 年出生。1982 年毕业于南京工学院(现东南大学)政治经济学专业,获学士学位,1985 年
    获中国社会科学院研究生院财政系硕士学位,持有武汉大学经济学博士学位,并先后在英国牛津大学和
    剑桥大学学习、研究和任教。现任燕京华侨大学校长,北京师范大学教授、博士生导师,中国侨商联合
    会常务副会长,北京市侨联副主席。为 1986 年首批"国家级有突出贡献的专家"。是价格双轨制、国资体
    制、股权分置改革的主要提出者和推动者,曾获中国经济理论创新奖、孙冶方经济学奖。2011 年起任万
    科独立董事。
    监事
    丁福源,男,1950 年出生。大专学历。曾供职于广东省团委旅游部、中国南海石油联合服务总公司、南
    海石油深圳开发服务总公司、南海华信集团公司。1990 年加入万科。1991 年 2 月任公司总经理办公室副
    主任;1991 年 10 月任公司人事管理部经理;1995 年起任公司党委书记至今。1993 年出任公司首届监事
    会监事。1995 年出任公司监事会主席至今。
    吴丁,男,1965 年出生。持有山西财经大学经济学学士学位、中欧国际工商学院工商管理硕士学位。
    1988 年加入中国华润总公司,1993 年加入华润(集团)有限公司,曾任华润集团企发部项目经理、华润
    (上海)有限公司董事长/总经理、华润置地有限公司副总经理。现任华润金融控股有限公司首席执行官,
    华润投资控股有限公司董事长、首席执行官,华润城市交通设施投资有限公司董事长,大同机械企业有
    限公司董事、汉威资本管理有限公司董事。2010 年起任万科监事。
    周清平,男,1969 年出生。1993 年毕业于湖南大学(原湖南财经学院)会计专业,大学学历,中国注册
    会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司,1995 年加入万科,任万科财务顾问有限公司财务经理,2000
    年任成都万科房地产有限公司财务总监,2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审
    计监察部总经理。
    高级管理人员
    郁亮,简历请见“董事”部分。
    丁长峰,男,1970 年出生。1991 年毕业于北京大学国际政治系,获学士学位;后于 1998 年获北京大学世
    界经济系硕士学位。曾供职于江苏省盐城市委党校。1992 年加入万科;1994 年任总经理办公室研究室副
    主任;1995 年任《万科周刊》主编;1996 年任万科东北经营管理本部总经理助理;1997 年任万科东北本
    部副总经理;1998 年任上海万科房地产有限公司副总经理;1999 年任公司企划部经理;2000 年任上海万
    科房地产有限公司总经理;2001 年起任公司副总经理。现任公司执行副总裁。
    解冻,男,1965 年出生。1987 年毕业于南京工学院无线电系,获学士学位;1997 年获上海交通大学管理
    学院工商管理硕士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996
    年任公司人事部经理;2000 年任公司人力资源部总经理;2001 年任公司人力资源总监;2004 年任公司副
    总经理。现任公司执行副总裁。
    张纪文,男,1967 年出生。1987 年毕业于清华大学建筑系,获学士学位;1994 年获清华大学工程硕士学
    第 12 页
    位;曾先后供职于贵州省建筑设计院、深圳锦绣中华发展有限公司、深圳世界之窗有限公司、广州华恒
    设计公司、香港何显毅建筑师楼。2001 年加入上海万科房地产有限公司任副总经理;2003 年任公司设计
    总监;2004 年任公司副总经理。现任公司执行副总裁。
    莫军,男,1967 年出生。1991 年毕业于清华大学建筑系,获学士学位;2004 年获中欧国际工商学院工商
    管理硕士学位。1991 年加入万科。1996 年任深圳市万创建筑设计顾问有限公司经理;1999 年任深圳市万
    科房地产有限公司总经理;2000 年任北京万科总经理;2000 年任公司副总经理;2001 年任公司常务副总
    经理。2003 年离开万科,任北京融科智地房地产开发有限公司常务副总经理。2004 年重新加入万科,任
    副总经理。现任公司执行副总裁。
    肖莉,简历请见“董事”部分。
    王文金,男,1966 年出生。1994 年获中南财经政法大学硕士学位,中国注册会计师。曾先后供职于合肥
    市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。
    1999 年任公司财务管理部总经理;2002 年起任公司财务负责人;2004 年起任公司财务总监。现任公司执
    行副总裁。
    杜晶,男,1971 年出生。1992 年毕业于东南大学建筑系,获学士学位;2009 年获长江商学院工商管理硕
    士学位。曾任职于中国海外建筑(深圳)有限公司、中国海外兴业有限公司、中国海外地产有限公司。
    2002 年加入万科,2003 年任广州万科总经理,2007 年任公司副总裁、深圳市万科房地产有限公司总经
    理。2011 年 1 月起任公司执行副总裁。
    周卫军,男,1956 年出生。1988 年毕业于哈尔滨建筑工程学院建筑工程系工业与民用建筑工程专业,获
    学士学位;1999 年获长江商学院工商管理硕士学位。1980 年至 1993 年任职辽宁省鞍山钢铁学院基建办。
    1993 年加入万科,1993 年任沈阳万科总经理,2004 年任北京万科总经理,2007 年任公司副总裁、北京万
    科总经理,2009 年不再兼任北京万科总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。
    毛大庆,男,1969 年出生。1991 年毕业于东南大学,获建筑学学士学位;2002 年毕业于同济大学,获管
    理学博士学位;2006 年毕业中国人民大学,获法学博士学位。1991 年至 1996 年先后供职北京住总公司,
    香港大隆集团、泰国协成昌集团和新加坡日建设计,1996 年加入新加坡嘉德集团,历任高级项目经理、
    首席代表、北京地区副总经理、环渤海区域总经理等职务。2009 年加入万科,任公司副总裁、北京万科
    总经理。2011 年 3 月起任公司执行副总裁。
    谭华杰,男,1973 年出生。1993 年毕业于华中理工大学机械工程一系。2001 年加入万科,2003 年任客户
    关系中心经理,2004 年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。2008 年任公司董事会办公室主任,
    2009 年起任公司董事会秘书至今。
    (2)公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬和报告期内持股变化情况
    公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,保有和吸纳优秀人才”的
    理念。公司高级管理人员的薪酬,更是在市场调查的基础上,根据公司整体经营业绩情况确定。2011 年
    公司的业绩保持增长,在公司任职的高级管理人员的薪酬水平相应提升。未在公司任职的董事、监事的
    第 13 页
    报酬由股东大会确定。
    报告期内,在公司任职的 14 位董事、监事、高级管理人员从公司获得的报酬合计 6413 万元。未在公司
    任职的各位董事、监事中,乔世波、王印、蒋伟、孙建一 4 位董事分别从公司领取董事酬金 15 万元;齐
    大庆、张利平 2 位独立董事领取独立董事酬金 25 万元;陈茂波独立董事领取独立董事酬金 19 万元;华生
    独立董事不从公司领取酬金;吴丁监事领取监事酬金 15 万元。其中乔世波、王印、蒋伟、吴丁在华润股
    份有限公司之关联单位领取薪酬,王石在华润股份有限公司之关联单位华润置地有限公司领取独立董事
    酬金。
    各位董事、监事、高级管理人员获得的薪酬及相关情况如下:
    授予股票    授予股               缴纳      是否在股
    变                          从公司领
    期权的情    票期权               个人      东单位或
    性   年    任期起         年初         年末     动                          取的税后
    姓名        职务                                                             况(份)    的行权               所得      其他关联
    别   龄    止日期       持股数       持股数     原                          报酬总额
    的情况               税(万     单位领取
    因                            (万元)
    (份)                 元)       薪酬
    王石    董事会主席 男 61 2011.3~               6,817,201 6,817,201           6,600,000      0          857       647       是
    郁亮    董事、总裁 男 47 2011.3~               4,106,245 4,106,245           5,500,000      0          747       558     否
    丁福源    监事会主席 男 62 2010.3~               2,018,408 2,018,408              -         -            497       354       否
    董事会副主
    乔世波                   男 58 2011.3~                   0           0            -          -            15        3       是
    席
    孙建一          董事     男 59 2011.3~             692,236    692,236             -          -            15       3       否
    王印          董事     男 56 2011.3~                   0           0            -          -            15       3       是
    蒋伟          董事     男 49 2011.3~                   0           0            -          -            15       3       是
    齐大庆      独立董事     男 48 2011.3~                   0           0            -          -            25       5       否
    张利平      独立董事     男 54 2011.3~                   0           0            -          -            25       5       否
    陈茂波      独立董事     男 57 2011.3~                   0           0            -          -            19       4       否
    华生      独立董事     男 59 2011.3~                   0           0            -          -             0       0       否
    吴丁          监事     男 47 2010.3~                   0           0   -        -          -            15       3       是
    周清平          监事     男 43 2010.3~              20,000     20,000             -          -           177     102       否
    丁长峰 执行副总裁 男 42 2001.2~                  1,487,660 1,487,660           2,200,000        0        473     336       否
    解冻    执行副总裁 男 47 2004.3~               1,487,660 1,487,660           2,200,000        0        377     258       否
    张纪文 执行副总裁 男 45 2004.8~                  1,548,950 1,548,950           2,200,000        0        473     336       否
    莫军    执行副总裁 男 45 2004.10~              1,548,950 1,548,950           2,200,000        0        444     313       否
    董事、执行
    肖莉                   女 48 2007.10~          1,446,849 1,446,849           2,200,000        0        362     247        否
    副总裁
    王文金 执行副总裁 男 46 2007.10~                 1,343,591 1,343,591           2,200,000        0        377     258       否
    杜晶    执行副总裁 男 41 2011.1~                 735,812    735,812          2,100,000        0        469     334       否
    周卫军 执行副总裁 男 56 2011.3~                  1,038,065 1,038,065           2,000,000        0        425     297       否
    毛大庆 执行副总裁 男 43 2011.3~                          0           0         2,000,000        0        451     324       否
    谭华杰 董事会秘书 男 39 2009.3~                          0           0         1,600,000        0        284     187       否
    合计            -       -     -       -      24,291,627 24,291,627     -   33,000,000         0      6,557    4580       -
    注:截至 2011 年 12 月 31 日,公司 A 股股票期权的行权价 8.79 元,A 股股票收盘价 7.74 元。
    (3)报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
    报告期内,公司 2010 年度股东大会选举王石先生、郁亮先生、乔世波先生、孙建一先生、王印先生、肖
    莉女士、蒋伟先生为公司第十六届董事会董事,选举齐大庆先生、张利平先生、陈茂波先生、华生先生
    为第十六届董事会独立董事。
    报告期内,公司董事会聘任杜晶先生、袁伯银先生、周卫军先生、毛大庆先生为公司执行副总裁;徐洪
    舸先生、刘爱明先生、袁伯银先生辞去公司执行副总裁职务。
    2.公司员工数量、专业构成
    第 14 页
    截至 2011 年 12 月 31 日,公司共有在册员工 27,951 人,较上年增长 22.3%,平均年龄为 28.5 岁。
    其中房地产开发系统共有员工 5,648 人,较上年增长 26.5%,平均年龄 31 岁,平均司龄 3.7 年。学历构成
    如下:博士占 0.3%,硕士占 15.3%,本科占 69.3%,大专占 13.4%,大专以下占 1.7%,本科及其以上学
    历占地产总人数的 84.9%。专业构成如下:市场营销和销售人员 791 人,占 14.0%,较上年增长 23.2%。
    专业技术人员 3,863 人,占 68.4%,较上年增长 53.0%。其中工程人员 1,887 人,占 33.4%;设计人员 661
    人,占 11.7%;成本管理人员 302 人,占 5.3%;项目发展人员 222 人,占 3.9%。管理类员工 994 人,包
    括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员,占 17.6%,较上年减
    少 23.4%。
    物业管理系统共有员工 22,303 人,较上年增加 21.3%,平均年龄 27.8 岁,平均司龄 2.2 年。物业员工学
    历构成如下:硕士占 0.2%,本科占 8.9%,大专占 18.3%,大专以下占 72.6%。大专及其以上学历占物业
    总人数的 27.4%。
    六、公司治理
    1.对照上市公司治理规范性文件的情况说明
    作为中国内地首批上市企业之一,公司遵循简单、透明、规范、责任的价值观,严格按照法律、法规以
    及上市公司规范性文件的要求,不断完善公司治理,规范公司运作。公司不存在因部分改制等原因而形
    成的同业竞争和关联交易等问题。
    作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司,2011 年公司积极完善内部控制建
    设。公司制订了内部控制基本规范实施工作方案,并成立了内部控制建设委员会,将内部控制基本规范
    的实施工作纳入公司内控管理体系中统筹进行。公司实行“实质内控”的管理模式,注重切实采取有效
    行动消除或降低实质性风险,稳步提高整体内控管理水平。报告期内,公司召开内部控制基本规范实施
    工作会议并开展多次内部控制专项培训,提高公司范围内对内部控制工作的深入理解与重视。展开总部
    各职能部门及一线公司内部控制基本规范的对标工作,将现有制度与内部控制基本规范的配套文件包括
    各项应用指引进行了逐项对照,发现不足,落实整改。通过推进内部控制基本规范实施工作,公司的内
    部控制建设水平和评价水平进一步提高。
    2009 年公司建立起《内幕信息及知情人管理制度》,严格内幕信息的防控,报告期内公司并无内幕信息
    知情人违规买卖公司证券的行为。
    2011 年公司获得《董事会》杂志社主办的第七届“金圆桌奖”的 “最佳董事会奖”,《理财周报》评选
    的 2011 年中国主板上市公司最佳董事会,并获得《中国证券报》评出的金牛基业常青公司奖,最受投资
    者信赖公司奖。
    公司治理建设作为一项长期的工作,公司将继续遵循“专业化+规范化+透明度”的原则,不断提高公司
    治理水平。
    2.公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况
    第 15 页
    公司继续坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完
    全分开,保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
    公司不存在向华润股份有限公司报送未公开信息等有违公司治理准则的非规范行为。
    3.独立董事履行职责情况
    2011 年,各位独立董事继续在公司薪酬奖励体系、期权激励计划、内部控制建设、对外担保情况、衍生
    品投资以及会计处理等方面发表独立意见,提出建设性的建议。独立董事的积极努力进一步带来了公司
    治理水平的提高。
    2011 年各位独立董事出席董事会会议、专业委员会会议以及参与董事会和专业委员会通讯表决的情况如
    下:
    单位:次
    本年                                  签署通讯表决议案 应出席专业委 出席专业委员 出席股东
    独立董事姓名              亲自出席   委托出席   缺席
    董事会次数                                含专业委员会议案 员会会议         会会议    大会情况
    齐大庆           5         5          0        0             17             8            8           1
    张利平           5         4          1        0             13             4            4           1
    陈茂波           4         3          1        0             11             3            3           1
    华 生            4         3          1        0              8             0            0           1
    4.对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况
    公司实施以均衡计分卡为核心的组织绩效管理。根据均衡计分卡思想,高级管理人员的业绩考核在公司
    中长期发展战略目标的基础上,根据年度目标的达成情况来确定,既包括对公司当期业绩的考核,也兼
    顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程和员工学习与发展等多个维度。在
    各个维度,公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和员工满意度数据,均来自独立第三方
    调查。
    董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。
    公司总裁的经营业绩由董事会进行考核。
    公司管理人员薪酬,由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况,并考虑同行
    业收入水平后确定。每一个管理年度,公司通过年度述职会议,对高级管理人员进行考评。对于公司总
    部高级管理人员,主要考核公司整体业绩状况、管理人员的岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成
    状况。对于各一线公司负责人,主要考核其所负责一线公司的业绩状况、其岗位价值及相对于岗位职责
    要求的绩效达成状况。
    2010 年,为落实股东导向,推动经营决策与股东利益的一致性,鼓励持续创造优于社会平均水平的业
    绩,公司对整体薪酬体系进行调整,减少销售奖、年度利润奖计提比例,引入基于 EP(经济利润)作为
    考核指标的经济利润奖金制度,形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和经济利润奖金相结合的完善薪酬
    结构体系。
    第 16 页
    固定薪酬面向全员,根据岗位重要性和员工基本生活需要确定,职位越高,固定薪酬在全部收入中占比
    越低。
    销售奖面向全员,并向普通员工倾斜,根据实际销售情况,每季度计提一次,每半年发放一次。
    年度利润奖面向全员,根据年度利润,每年计提、发放一次。
    经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献人
    员。以公司当年实现的经独立第三方计算的 EP 作为业绩考核指标和提取或扣减基数,采取正负双向调节
    机制,按固定比例提取或扣减经济利润奖金;即如果当年公司 EP 为正数,则在指定的奖金账户中按规定
    比例增加相应额度的奖金;如果当年公司 EP 为负数,则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。
    在每年年度报告获董事会批准后,公司根据 EP 计算结果报告,将当年经济利润奖金划拨至奖金账户或从
    奖金账户中将相关资金拨回至公司账户,完成当年奖金账户的调整。年内以该时点奖金账户上资金余额
    为基数,按照 40%的比例提取用于发放的奖金。
    用于发放的奖金分为两部分:一部分作为集体奖金递延支取,该部分奖金的具体金额不明确到个人,奖
    金按照本方案的规定统一管理,并附加约束条款;集体奖金之外的奖金为个人奖金,当期领取。每年集
    体奖金占全部用于发放的奖金的比例由总裁提出方案,经董事会主席批准,报薪酬与提名委员会通过。
    集体奖金可委托第三方机构进行管理,并获取投资收益。
    如集体奖金的奖励对象在递延期内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受重大损失的行为,其支取资格
    将被部分甚至全部剥夺。担任董事、监事或高级管理人员的奖励对象的集体奖金,递延时间到奖励对象
    不再担任董事、监事或高级管理人员职务之日止,随后分三年按规定进行支取; 其他奖励对象的集体奖
    金,在其成为集体奖金奖励对象的前三年内不能实际支取,从第四年开始,奖励对象可以按规定逐年支
    取一定金额的集体奖金。奖励对象按规定已可支取的集体奖金部分也可申请自愿延后支取,此时该部分
    集体奖金无论任何情况下皆不可再被剥夺。
    2010 年公司根据经济利润奖金方案提取经济利润奖金 10,502 万元,本年实际支付给奖励对象的经济利润
    奖金 9,045 万元。
    5.内部控制自我评价报告
    在董事会、管理层及全体员工的持续努力下,本公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控
    制体系,从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制,为本公司经营
    管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
    2011 年度,本公司参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企
    业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指
    引》》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系
    进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。
    公司进一步加强覆盖总部、各一线一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部
    各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评
    估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等
    方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价,具体评价结果阐述如下:
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    A.   内部环境
    ① 治理结构
    公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结
    构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有
    效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股
    东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重
    大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提
    名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会 11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董
    事担任各个专业委员会的召集人,涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议,
    以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责,除了通常的对公司财务和高管履职情况进行
    检查监督外,还通过组织对子公司的巡视,加强对各一线公司业务监督。管理层负责组织实施股东大
    会、董事会决议事项,主持企业日常经营管理工作。
    公司坚持与第一大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开,保证了公
    司具有独立完整的业务及自主经营能力。
    ② 机构设置及权责分配
    公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构,明确职责权限,将权利与责任落实到各责任
    单位。
    董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会,审计委员会负责审查企业
    内部控制,监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况,指导及协调内部审计及其他相关事宜
    等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
    公司在内控责任方面明确各一线公司第一负责人为各一线公司内控第一负责人,落实各一线公司的
    内控责任,在总部统一的管理框架下,能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行
    内控宣传培训工作,提升各级员工的内控意识、知识和技能。
    公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作,通过
    梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等,组织总部、各一线公
    司、各业务部门进行自我评估及定期检查,推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各一线公司均
    设有内控专员等相关内控管理岗位,负责本单位内部控制的日常管理工作。
    ③ 内部审计
    公司审计监察部负责内部审计及内部监察工作,通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务,
    评价内部控制设计和执行的效率与效果,对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查,促进公司
    内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷,依据缺陷性质按照既定的汇
    报程序向监事会、审计委员会或管理层报告,并督促相关部门采取积极措施予以改进和优化。
    ④ 人力资源政策
    公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策,将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员
    工的重要标准,切实加强员工培训和继续教育,不断提升员工素质。
    《万科职员手册》明确了“以德为先”原则,是否具备良好的职业道德,是公司判断人才的首要标
    准。人力资源部定期进行专业人员的专业化考试,培养专业人员全面的知识和技能。每年人力资源部制
    定相关培训计划,组织具体培训活动。
    为进一步完善职业道德风险防范体系,公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站,
    用于宣传万科的反舞弊政策,收集各类举报信息,预防和发现职务舞弊。公司还建立了全体员工的潜在
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    利益冲突申报平台,发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度,并定期对员工购置
    万科物业的情况进行公示;公司制定了关键岗位员工强制休假制度,以加强员工的自律及预防舞弊行为
    的发生。
    ⑤ 企业文化
    公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观,倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科
    的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念,专注于为客户提供优质的生活空
    间和服务,充分尊重人才,追求开放透明的体制和公平的回报,积极促进公司业绩的持续增长和市场地
    位的提升,推动公司向绿色企业转型,在投资者、客户、员工等各方面,实现产品和服务的均好发展。
    公司高度重视企业文化的宣传和推广,每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动,由公司
    管理层进行公司目标和价值观的宣讲,并要求所有员工签署受训确认书。在任用和选拔优秀人才时,一
    贯坚持“德才兼备、以德为先”的原则,把持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍作为公
    司发展的一项重要使命。
    B.   风险评估
    为促进公司持续、健康、稳定发展,实现经营目标,公司根据既定的发展策略,结合不同发展阶段
    和业务拓展情况,全面系统持续地收集相关信息,及时进行风险评估,动态进行风险识别和风险分析,
    并相应调整风险应对策略。
    公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、
    资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究,并采用定量及定性相结合的方法进行风
    险分析及评估,为管理层制订风险应对策略提供依据。
    2011 年,面对严厉的宏观调控政策、严峻的市场形势及各种新的挑战,公司着重于提升专业能力和
    管理效率,致力改善经营质量,促进公司发展由规模速度型向质量效益型转变。报告期内,公司坚持稳
    健的经营策略,发挥“战略纵深”优势,综合运用各种渠道,以合理的价格获取优质的土地资源,“量
    出为入”进行存货管理。与此同时,公司严格控制成本,积极开展成本对标,提高集中采购比例,不断
    深入推动成本优化;加强费用预算管理和监督,降低费用水平;并积极拓展融资渠道,应对可能出现的
    风险,保障各城市和区域的均衡发展,持续提升为股东创造价值的能力。
    C.   控制活动
    本公司的主要控制措施包括:
    ① 不相容职务分离控制
    公司在岗位设置前会对各业务流程中所涉及的不相容职务进行分析、梳理,考虑到不相容职务分离
    的控制要求,实施相应的分离措施,形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
    ② 授权审批控制
    公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程,明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序
    和相应责任。公司及各一线公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制
    的效率和效果。
    ③ 会计系统控制
    公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度,建立了规范的会计工作秩序,制定了《万科集团会
    计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度,加强公司会计管理,提高会计工作的质量和水平。与此
    同时,公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善,财务核算工作全面实现信息化,保证会计信息及
    资料的真实、完整。
    ④ 财产保护控制
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    公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度,通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理,坚
    持采取定期盘点以及账实核对等措施,保障公司财产安全。
    ⑤ 预算控制
    公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制,明确各责任单位在预算管理中的职责
    权限,规范预算的编制、审定、下达和执行程序,并通过对营运计划的动态管理强化预算约束,评估预
    算的执行效果。
    ⑥ 运营分析控制
    公司建立了运营情况分析制度,并通过运营管理平台,实现了对公司运营的信息化管理。公司管理
    层通过月度经营例会、季度经营例会、年度经营例会、总裁办公会及其他专项会议等形式,定期不定期
    开展运营情况分析,及时发现潜在的风险并及时调整公司经营策略。
    ⑦ 绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作,坚持客观公正、规范透明、
    绩效导向原则,按期组织季度考核、年度考核,使绩效考核结果能为薪酬分配、优才甄选与培养、团队
    优化、薪金福利调整等提供决策依据。
    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用,对各种业务及事项实施有效控制,促进内部
    控制的有效运行。
    ① 销售
    2011 年度,公司持续加强对销售相关业务的管控职责,目前已制定了包括《明源销售系统使用规
    范》、《万科集团销售现场收款管理办法》、《万科集团营销费用分类管理规范》等在内的销售管理制
    度,遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则,使用销售管理平台对项目定价、认购、折
    扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录。年内,公司修订了《项目销售法律风险检查管理办法》,
    进一步推进销售法律风险自查工作,规范销售行为。为推进营销系统建设、规范营销采购工作,公司还
    发布了《营销采购工作指引》,重点强调供应商管理、采购执行、验收与评估、协作机制四个方面。同
    时,公司进一步梳理和细化了销售收款等高风险环节的控制流程,取消了房屋销售现金收款,加强了对
    销售费用管理的控制力度。实际业务控制中,所有业务操作均需履行公司设定的审批流程,其中重大和
    关键业务操作必须由一线公司管理层审批后方可实施。
    ② 成本
    公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括《万科集团房地产开发企业成本核算指
    导》等在内的成本管理制度,不断推动成本优化,实施成本对标管理。提高集中采购比例,严格管控成
    本。公司使用成本管理软件,对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。项目确定后,
    各一线公司成本管理部根据公司统一要求编制项目成本计划(目标成本),经一线公司管理层审批确认
    后执行,同时录入公司成本管理系统。项目开发过程中,已发生成本由专人负责及时录入成本软件,同
    时成本管理部门定期对待发生成本做出预测,并在必要时进行调整,从而对项目成本形成动态跟踪管
    理。各一线公司财务管理部门负责项目动态成本中的非合同费用录入。此外,各一线公司财务部和成本
    部通过定期的成本清查、成本核对工作,保障一线公司动态成本数据准确性,总部与区域通过开展成本
    检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
    ③ 资金
    公司的融资与结算业务由总部统一管理。年内,公司修订了包括《万科集团资金管理制度》、《万
    科集团资金业务操作细则》、《战略合作实施细则》等在内的制度,明确公司资金管理、结算要求,加
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    强资金业务管理和控制,从而降低资金使用成本并保障资金安全。各一线公司银行账户开销户均需由投
    融资与营销管理部审批确认;所有非资本市场对外融资也由投融资与营销管理部统一安排,经各级负责
    人审批后方可进行;付款方面,公司主要经营付款由投融资与营销管理部统一结算。同时,投融资与营
    销管理部通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计划性,并对一线公司的资
    金计划完成情况进行跟踪,及时调整资金安排。
    ④ 采购
    公司采购管理部负责采购业务的管理控制。公司制定包括《万科集团工程款支付管理规定》、《工
    程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略采购实施细则》等采购管理
    制度,以规范采购业务操作,加强集中采购、推行战略合作等采购模式,招标投标等多种采购方式,兼
    顾采购的效益、效率和规范性,并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方式,严
    格进行资质预审、经济标和技术标评审,在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商,保证采购
    成本和质量的合理性;通过集中采购,整合内部需求和外部资源,最大限度发挥采购量的优势以实现规
    模效益;通过战略合作,在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上,与评价为最优的供应商
    建立长期、紧密、稳定的合作关系,以达到最优采购绩效;各一线公司均使用采购平台,有效提高了采
    购效率和透明度。公司本年推出了核心业务系统平台并在所有一线公司和项目部进行应用,进一步加大
    对项目采购规划、采购计划的管理力度,保证大批量项目及时交付。在采购付款环节,公司加强了对支
    付环节的审查、核对以及对供应商的后续评估,以保证付款的准确性及合理性。
    ⑤ 重大投资
    公司投融资与营销管理部负责管控投资业务,目前已制定及修订了包括《万科集团新项目发展制
    度》、《万科集团资本投资与融资管理办法》等在内的投资管理制度,结合定期发布投资策略并使用新
    项目决策平台对重大投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选”的策略,重点考虑价格的合理性和风险
    的可控性,严格评估项目收益的可行性,通过严格的分级授权审批程序对重大投资实施全程监控,确保
    新项目获取安全、合法、审慎、有效。公司对投资实行区域本部审查、总部决策的控制模式,一线公司
    的投资项目,除重大战略并购外,均由区域本部进行项目初步审查,经总部相关专业部门联合评审后,
    报由公司管理层组成的投资与决策委员会在董事会授权范围内进行决策;公司重大战略并购投资经公司
    相关专业部门联合评审后,由投资与决策委员会直接在董事会授权范围内进行决策。项目投资金额超过
    公司董事会授权的,需在报董事会审议通过后方可实施。
    ⑥ 对子公司的管理
    公司构建了总部、区域、一线的三级架构体系。在三级架构体系下,总部对区域本部和一线公司的
    授权和职责划分坚持不相容职责相分离原则;总部各专业部门统一制定相关制度,对一线公司进行专业
    指导;并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段,检查、监督公司各层级职责的有效履行。
    (1)公司对子公司的设立、转让、注销等业务实施控制,制定了包括《万科集团法人事项管理办
    法》在内的一系列管理制度,规范各项股权变更业务的控制流程。对于超过公司董事会授权范围的子公
    司设立、对外转让股权、子公司注销清算等业务,除履行公司内审批程序外,还需报公司董事会审议通
    过后方可加以实施;对于董事会授权范围内的法人事项则在管理层决策后,报董事会备案。
    (2)重大事项报告与审议方面,公司建立了统一规范的报告渠道和方式,制定了《万科集团信息管
    理办法》,还通过包括经营管理例会、总裁办公会等在内的定期、不定期专题办公会议,及时把握公司
    的整体经营状况,决策重大经营管理事项。一线公司定期向总部上报各类经营信息,对临时重大事项,
    即时向区域或总部相关职能部门专项报告。
    第 21 页
    (3)财务核算管理方面,各一线公司适用统一会计标准,执行统一的会计政策,总部财务与内控管
    理部制定并修订了包括《万科集团会计管理及核算规范》、《万科集团内部往来、内部交易核算规范》
    等一系列财务核算管理制度,指导一线公司的财务核算工作。财务报告期末,各一线公司须按照总部财
    务与内控管理部发布的“结算通知”要求报送各项财务报表及管理报表,每季度末由总部财务与内控管
    理部对各一线公司的核算质量进行考核与评价。
    (4)日常经营管理方面,公司修订了《万科集团资本投资与融资管理办法》,分别从资本核定与资
    源占用管理、新项目投资资金管理、内外部融资管理等方面规范一线公司资本投资、融资及运营行为,
    实行动态监控与管理。
    ⑦ 关联交易
    公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则,关联交易按照公平市场价格定价,充分保护
    各方投资者的利益,必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露,所有关
    联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规
    定,公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后,
    方可提交董事会审议。披露关联交易时,同时披露独立董事的意见。
    ⑧ 对外担保
    公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规
    则》等相关规定,制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》,明确股东大会和董事会关于对外担
    保的审批权限,规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求,规范对外担保业务,严格控制对外
    担保风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理,原则上公司除因住宅销售业务对部分业主
    提供按揭担保外,不对外(非关联公司)提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务,需履行必要
    的内部审批程序,并提请公司董事会审议通过,特定担保事项则提交股东大会审议通过后,方予以实
    施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保,以规避担保可能给公司造成的损失。
    ⑨ 募集资金使用
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办
    法》等法律法规的相关规定,制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》,对募集资金的存储、
    使用、变更、监督等进行明确规定,严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用
    的原则,由总部投融资与营销管理部进行统一管理,并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行
    审计,审计结果和投资项目进展情况在定期报告中予以披露。
    ⑩ 信息披露
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
    法》、《深圳证券交易所上市规则》、《公司章程》等有关规定,制定了《万科企业股份有限公司信息
    披露管理办法》,通过分级审批控制,保证各类信息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传
    递。公司董事会办公室负责及时跟踪监管部门的披露要求和公司须披露的信息。公司公开披露的信息文
    稿由董事会办公室负责起草,由董事会秘书进行审核,在履行审批程序后加以披露。公司选择《中国证
    券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》、巨潮网站等媒体作为信息披露的渠道,所披
    露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设专人负责回答投资者所提的问题,相关
    人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时
    更新相关信息,与广大的投资者进行广泛交流。
    公司相关制度规定,信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务,在未对外公开披露前不得
    第 22 页
    以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行,其它当事人在得到董事
    会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据信息披露需要在全公司范围内收集相
    关信息,在该等信息未公开披露前,所有相关人员均应履行保密职责。凡违反信息披露要求的,对相关
    责任人给予批评、警告处罚,情节严重的给予行政和经济处分,并视情形追究法律责任。2010 年公司建
    立起年报信息披露重大差错责任追究制度,进一步明确信息披露责任。
    D.   信息与沟通
    公司制定了包括《万科集团信息管理办法》、《万科集团信息保密制度》、《集团总部会议管理规
    定》等在内的各项制度,规范公司内经营管理信息传递活动。日常经营过程中,建立了定期与不定期的
    业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度,便于全面及时了解公司经营管理信息,并通过各种例会、
    办公会等方式管理决策,保证公司的有效运作。
    公司致力于信息安全管理体系建设,制定了一系列信息安全方针、策略和制度,以保护公司信息安
    全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统,不断提高管理决策及运营效力。流程与
    信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的规
    划、开发与管理,组织公司各类信息系统的开发与维护,在全公司范围内提供信息系统共享服务。
    在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面,公司已建立起较完整透明的沟通渠道,在完善沟通
    的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户,公司本着“与客户一起成长,让万科在投诉中完美”的
    客户理念,设立了覆盖总部、地产、物业的多种投诉沟通渠道,与客户进行良性互动;对投资者,公司
    除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外,投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接
    到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息,公司建立网络辅助系统及时响应投
    资者的各类需求,保证投资者及时了解公司的经营动态,通过互动加强对公司的理解和信任;对员工,
    设立多条内部沟通渠道,保证沟通顺畅有效;对合作伙伴,倡导合作共生共赢,保持良好的合作关系。
    E.   内部监督
    公司已经建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系,通过常规检查、专项检查以及聘
    请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查,有利于提高内控工作质量。公
    司设立专门负责受理违反职业道德行为的阳光网(http://5198.vanke.com),并对外公示,提供多种举报
    渠道,鼓励实名举报。审计监察部履行内部反舞弊职能,开展专项调查,发挥监督作用。监事会建立了
    对各一线公司的巡查机制,通过现场走访、员工约谈等方式,共同促进内控管理水平提高。
    F.   重点控制活动中的问题及整改计划
    公司针对内部管理风险,提出了“实质内控”的内控管理模式,关注内控的建设,强调对风险的实
    质性消除或降低,避免内控缺陷的重复发生。同时,注重通过 IT 手段或流程方法根本性的解决问题,最
    终提升内控管理水平。通过公司自我评价及整改,截至 2011 年 12 月 31 日,本公司内部控制体系基本健
    全,未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。
    G.   内部控制自我评价结论
    董事会认为,公司已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
    但由于内部控制固有的局限性、内部环境以及宏观环境、政策法规持续变化,可能导致原有控制活动不
    适用或出现偏差,对此公司将及时进行内部控制体系的补充和完善,为财务报告的真实性、完整性,以
    及公司战略、经营目标的实现提供合理保障。
    七、股东大会情况简介
    第 23 页
    1. 2010 年度(第 23 届)股东大会
    公司 2010 年度股东大会会议通知于 2011 年 3 月 8 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
    和香港 IRasia.com 刊登,股东资格确认日为 2010 年 3 月 22 日。
    本次股东大会于 2011 年 3 月 31 日上午 9:30 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举行。参加本次
    股东大会的股东(授权股东)共 165 人,代表股份 3,010,902,494 股,占公司有表决权股份总数的
    27.38%。其中,A 股股东(授权股东)共 122 人,代表股份 2,909,794,627 股,占公司有表决权 A 股股份
    总数的 30.06%;B 股股东(授权股东)共 43 人,代表股份 101,107,867 股,占公司有表决权 B 股股份总
    数的 7.69%。
    本次股东大会审议并通过了(1)2010 年度董事会报告;(2)2010 年度监事会报告;(3)2010 年度报
    告及经审计的财务报告;(4)2010 年度利润分配及分红派息方案;(5)关于 2011 年度续聘会计师事务
    所的议案;(6)关于授权公司在指定支出额度内开展企业公民相关工作的议案。并以累积投票方式选举
    王石、乔世波、郁亮、孙建一、王印、肖莉、蒋伟为第十六届董事会董事,选举齐大庆、张利平、陈茂
    波、华生为第十六届董事会独立董事。
    本次股东大会决议公告 2011 年 4 月 1 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港
    IRasia.com。
    2. 2011 年第一次临时股东大会
    公司 2011 年第一次临时股东大会会议通知于 2011 年 3 月 23 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上
    海证券报》和香港 IRasia.com 刊登,股东资格确认日为 2011 年 3 月 28 日。
    本次股东大会现场会议于 2011 年 4 月 8 日下午 14:00 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举行。
    参加本次股东大会现场会议和网络投票的股东(授权股东)共 780 人,代表股份 4,224,460,742 股,占公
    司有表决权股份总数的 38.42%。其中,A 股股东(授权股东)共 541 人,代表股份 3,717,962,113 股,占
    公司 A 股有表决权股份总数的 38.41%;B 股股东(授权股东)共 242 人,代表股份 506,498,629 股,占公
    司 B 股有表决权股份总数的 38.52%。
    本次股东大会审议并通过了(1)《万科企业股份有限公司 A 股股票期权激励计划(草案修订稿)》。并
    逐项表决通过了①股票期权激励对象的确定依据和范围;②激励计划所涉及的标的股票来源和数量;③
    激励对象获授的股票期权分配情况;④激励计划的有效期、授权日、等待期、行权安排、标的股票禁售
    期;⑤股票期权的行权价格和行权价格的确定方法;⑥股票期权授予和行权条件;⑦股票期权激励计划
    的调整方法和程序;⑧股票期权会计处理;⑨公司授予股票期权及激励对象行权的程序;⑩公司与激励
    对象的权利义务;○11 激励计划的变更、终止等特殊情形下的处理方式。(2)关于提请股东大会授权董事
    会办理股票期权激励计划相关事宜的议案;(3)关于建立《万科企业股份有限公司股票期权激励计划实
    施考核办法》的议案;(4)关于与华润合作的议案。
    本次股东大会决议公告 2011 年 4 月 9 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港
    IRasia.com。
    八、董事会报告
    1. 管理层讨论与分析
    市场环境变化与管理层看法
    报告期内,全国商品房销售面积 10.99 亿平方米,销售金额 5.91 万亿元,同比分别增长 4.9%和
    12.1%,增速较 2010 年进一步放缓。前三季度,一二线城市成交低迷,三四线城市上升较快,全国商品
    房成交面积总体上仍保持增长,同比分别增长 14.9%、11.6%和 12.9%。第四季度三、四线城市的销售也
    出现放缓,全国商品房成交面积同比下降 7.1%。
    公司重点关注的 14 个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天
    津、沈阳、成都、武汉),继 2010 年成交面积同比下降 29.6%之后,2011 年继续下降 19.2%。
    上述 14 城市 2011 年第二、三、四季度的住宅批准预售面积相对第一季度分别增长了 77.5%、100.3%
    第 24 页
    和 86.4%,但成交面积却分别下降了 15.8%、10.2%和 15.9%。由于新增供应增加而市场成交下滑,存货
    规模持续上升,去化周期不断延长。2011 年 14 城市的成交批售比(商品住宅成交面积/同期的住宅批准预
    售面积)由 2010 年的 0.94 进一步下降至 0.70,接近 08 年的 0.63,其中,9-12 月的成交批售比仅为
    0.54,已经和 08 年市场最低谷时相当。
    三季度后,为促进销售,在一批有影响力的企业带动下,打折促销开始成为行业内的普遍情况。各
    地价格上涨的现象受到遏制,房价松动和回落的城市数量日益增多。根据国家统计局近期发布的数据,
    2012 年 1 月,全国 70 个大中城市的新建商品住宅价格环比无一上涨,全部下降或持平。
    前三季度,央行三次上调人民币存贷款基准利率,流动性呈现紧缩态势。根据央行统计,2011 年全
    部金融机构人民币各项贷款增加 7.47 万亿元,同比减少约 6%;其中房地产贷款累计增加 1.26 万亿元,
    同比减少约 38%。同时,银监会也加大了对房地产信托风险的关注力度,进一步严格了相关管理制度。
    受这些因素的影响,房地产行业的融资渠道大幅收缩。
    2011 年,全国房地产开发资金来源中,国内贷款的比例仅 15.1%,为历年来的最低点。由于销售速
    度的下降,开发资金来源中,主要由销售回款构成的“其他资金”的比例也较 2010 年下降 2.2 个百分
    点,较 2009 年下降 5.5 个百分点。国内贷款和销售回款历来是房地产行业最主要的资金来源渠道,上述
    两项指标的下降使得行业的资金压力明显加大,也导致企业的土地购置和开发投资行为大幅萎缩。
    由于信贷额度不足,2011 年下半年后,商业银行普遍提高了首次置业的首付成数,并逐渐将首次购
    房贷款利率上调至基准贷款利率的 1.05-1.1 倍,部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。特别是
    9 月份之后,首次购房者获得贷款的难度明显增加。贷款额度不足和信贷成本的上升,降低了首次自住购
    房家庭的支付能力。这一问题近期已获得有关部门的重视。为落实差别化住房信贷政策,央行于 2012 年
    初再度强调银行要“满足首次购房家庭的贷款需求”。
    随着抑制物价上涨幅度取得成效,为缓解流动性偏紧的局面,央行于 2011 年 11 月 30 日宣布下调存
    款准备金率,2012 年 2 月 24 日,再度下调存款准备金率 0.5 个百分点。预计未来一段时期,社会整体流
    动性环境相比 2011 年可能会有所改善,但另一方面,由于调控的方向并未发生变化,房地产行业的融资
    环境是否能相应改善还有待观察。
    由于销售回款速度下降、行业融资渠道收缩,报告期内,房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减
    弱。全国房屋新开工面积增速由 2010 年的 40.7%下降至 16.2%,且增速自 8 月后逐月下滑,12 月单月新
    开工面积已同比下降 24.8%。相比之下,房地产开发投资的调整幅度较小,增速由 2010 年的 33.2%下降
    至 27.9%,但在年底时也呈现出加速下滑的趋势。由于投资数据的变化存在一定的滞后性,预计未来一段
    时间,投资下滑的趋势会体现得更加充分,未来两年的新房供应存在风险。
    受商品房市场调整的影响,土地市场在三、四季度降温趋势明显,体现为土地市场溢价幅度持续缩
    小,流拍率进一步上升,底价成交的情况日益普遍。16 个可公开查询数据的主要城市(深圳、广州、东
    莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆)第四季度
    的土地流拍率大幅增加至 37%,溢价成交率仅为 11%,均已接近 2008 年低谷水平。
    报告期内,全国大力建设保障房的计划得到贯彻和落实,全年开工建设的保障性住房超过 1000 万
    套。根据计划,2012 年政府还将继续推进保障性住房建设,新开工建设保障性住房将达到 700 万套。公
    司一贯认为,住房保障体系充分发挥作用,是调控取得成功的重要标志,也是行业长期健康稳定发展所
    必需的条件。一直以来,公司积极参与保障性住房的开发,探索保障房的可持续运营模式,为保障房建
    设事业贡献专业能力。
    经营业绩与分析
    报告期内,面对市场环境的巨大变化,公司坚持面向自住购房者的产品定位,始终贯彻快速销售的
    策略,积极应对,取得较为良好的销售业绩。
    2011 年,公司共实现销售面积 1075.3 万平方米,销售金额 1215.4 亿元,同比分别增长 19.8%和
    12.4%。已进入的 54 个城市中,公司在 25 个城市的销售业绩名列当地市场前三甲,其中,在深圳、东
    莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等 11 个城市排名第一,在上海、成都、
    苏州、烟台、唐山等城市排名第二。公司旗下销售额在 50 亿元以上的一线公司数量也由 2010 年的 8 家增
    加至 13 家(北京、深圳、上海、广州、沈阳、武汉、天津、苏南、东莞、佛山、长春、成都、青岛),
    市场地位得到进一步巩固和提升。
    第 25 页
    公司的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征,所销售的住宅中,144 平方米以下户
    型占比达到 88%。
    报告期内,公司实现营业收入 717.8 亿元,同比增长 41.5%,实现净利润 96.2 亿元,同比增长
    32.2%。实现结算面积 562.4 万平方米,结算收入 706.5 亿元,同比分别增长 24.4%和 41.2%。
    截至 2011 年末,公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合计 1085 万平方米,对应合同金额
    1222 亿元,较 2010 年末分别增长 59.6%和 49.0%。
    2011 年公司房地产业务结算毛利率 28.79%,较 2010 年下降 0.96 个百分点,结算净利率 15.01%,较
    2010 年下降 0.51 个百分点。由于房地产行业的结算相对于销售存在一定的滞后性,报告期内公司所结算
    的项目,大部分为 2010 年底的已售未结资源以及 2011 年上半年所销售项目。该等项目销售时,市场价格
    尚未出现明显调整;同时,公司近年来在成本控制和费用管理上的努力,一定程度上也使盈利能力获得
    提升。受这些因素影响,公司 2011 年的结算利润率仍维持较高水平。但 2011 年下半年后,随着市场景气
    度的下滑,企业打折促销行为增加,住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。随着市场调整的进行,
    销售的困难程度增加,2011 年公司营销费用和管理费用占销售金额的比重均为 2.1%,比 2010 年都有所
    上升。预计未来一段时期,公司的结算毛利率和净利率相对于 2011 年将有所下降。
    2011 年,公司实现新开工面积 1448 万平方米,相比年初计划的 1329 万平方米增长 9.0%。实现竣工
    面积 659 万平方米(其中公司合并报表范围内项目竣工 597 万平方米),相比年初计划的 729 万平方米减少
    9.6%。
    期内,主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调,未来的市场仍具有较大不确定性,公司在新项
    目获取上仍然保持了相对审慎的态度。期内,公司新增加开发项目 52 个,按万科权益计算的占地面积约
    416 万平方米(对应规划建筑面积约 922 万平方米),平均楼面地价约 2707 元/平方米。此外,公司还参
    与城市更新改造类项目 6 个,根据当前规划条件,相关项目按万科权益计算的占地面积约 69 万平方米
    (对应规划建筑面积约 227 万平方米),预计平均楼面综合改造成本和地价约 2010 元/平方米。年内,公
    司在深耕现有城市的基础上,新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市。
    截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3547 万平方米,基本可满足未来两
    到三年的开发需求。
    期末,公司各类存货中,已完工开发产品(现房)72.4 亿元,占比 3.5%;在建开发产品 1380.0 亿元
    (其中包含已售出未结算产品),占比 66.2%;拟开发产品(对应规划中项目)629.9 亿元,占比
    30.2%。
    公司坚持稳健经营,财务状况良好。截至报告期末,公司的净负债率为 23.8%,继续保持在行业较低
    的水平。因预收账款由 2010 年底的 744.1 亿元大幅增长至 1111.0 亿元,公司的资产负债率相比 2010 年同
    期的 74.7%有所上升至 77.1%,但预收账款并不构成实际的偿债压力,剔除预收账款后,公司其他负债占
    总资产的比例为 39.6%,相比 2010 年底的 40.2%有所降低。公司的债务结构健康,有息负债占全部负债
    的比例仅 22.1%,且有息负债中,长期有息负债的比例为 53.2%。
    由于销售好于市场整体,在投资上坚持谨慎的策略,公司在行业整体融资环境相对紧张的情况下,
    仍然保持着相对良好的资金状况。截至报告期末,公司持有货币资金 342.4 亿元,远高于短期借款和一年
    内到期的长期借款总额 235.7 亿元,足以确保经营的安全性和稳定性。
    2011 年管理回顾
    2011 年,公司工程管理面积超过 3300 万平方米,全年交付住宅套数超过 6 万套。为确保施工安全和
    交付质量,公司坚持“零容忍”的安全生产理念,严格执行质量安全“拉闸”制度。年内,公司强化了
    实测实量机制,完善了观感质量评价体系,优化了开工管理流程,加强了管理问责制度,取得积极成
    效。由独立第三方所进行的客户调查数据显示,公司业主总体满意度维持高位,已入住业主的总体满意
    度稳中有升。在交付规模扩大超过 50%的情况下,公司 2011 年的重大安全事故率大幅下降,产品质量进
    一步提高,平均实测合格率超过 95%。
    为应对大规模施工给工程质量带来的挑战,充分发挥规模效益,公司持续推进规模型战略总包,年
    内与中国建筑第四工程局有限公司、上海建工(集团)总公司签订战略合作协议。截至目前,规模型战
    略总包业务量已占到公司施工总建筑面积的 21%。同时,公司开始与战略合作伙伴探讨充分利用各方优
    势,共同推进住宅工业化的可能性。
    第 26 页
    报告期内,公司工业化覆盖范围进一步扩大。开展工业化的公司由 2010 年的 8 家增加到 10 家,全年
    实现工业化开工面积 272 万平方米,较年初计划的 200 万平方米增加 36%。
    公司积极推进绿色战略,加大对绿色建筑的推广力度,强化对绿色技术的研究和应用。2011 年,公
    司获得绿色三星认证项目的规划建筑面积达到 273.7 万平方米,同比增长 265%,其中住宅部分 268.4 万
    平方米,占全国同期获得绿色三星认证住宅面积总量的 50.7%;从 2011 年 6 月开始,公司要求所有具备
    规划条件的新开工项目,都参照不低于绿色一星的标准来设计和建造。此外,公司开始筹建北京绿色建
    筑公园,并与英国建筑研究院(BRE)展开合作,力图将其打造为国内最先进的绿色建筑理念推广平
    台。
    报告期内公司继续完善和丰富产品线,加强了对活跃长者住宅研发、社区可持续发展等新课题的探
    索。
    期内,公司通过了 A 股股票期权激励计划并开始实施。截至目前,公司已基本形成了固定薪酬、短
    期和长期激励相结合的薪酬结构体系,进一步完善了股东和职业经理人团队之间的利益共享和约束机
    制,从制度上确保了股东利益导向战略的落实。
    随着行业的发展,职业经理人面临更多选择,其流动也日益频繁。2011 年公司有三位执行副总裁离
    职,自主创业或另谋发展。这是万科职业经理得到社会认可的表现,同时也提醒公司需要更加关注人才
    的竞争。报告期内,公司继续加强人才梯队建设,进一步强化自身在企业文化、制度建设方面的优势,
    不断探索和完善薪酬、激励机制,增强对优秀人才的吸引力。
    报告期内,公司项目获得省级及全国性奖项 104 项,充分展示了公司良好的工程管理和文明施工形
    象,其中深圳龙华公共租赁住房项目由于将工业化技术引入保障房建设,受到各级政府的表彰。北京西
    红门和半步桥公共租赁住房项目获得中国首届“保障性住房设计竞赛”二等奖。东莞松山湖 1 号二期、
    广州金域蓝湾二期和北京红狮家园项目(保障房项目)获得中国土木工程詹天佑大奖住宅小区优秀工程
    质量奖。
    报告期内,公司连续第九次获得经济观察报社与北京大学管理案例研究中心评选的“中国最受尊敬
    企业”称号。在《财富》(中文版)公布的“2011 最受赞赏的中国公司”名单中,公司在“房地产开
    发”行业榜中列第 1 位。在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院
    等组织的评选中,公司获得“2011 中国房地产百强企业综合实力 TOP10”第一名。
    公司在员工管理、雇主品牌和企业文化建设方面的努力获得广泛认可。全球著名人力资源管理咨询
    公司怡安翰威特举办的“2011 年中国最佳雇主”评选活动中,公司成为唯一一家上榜的房地产企业。在
    由《财富》杂志公布的“最善于培养领袖的 25 大公司”排行榜上,公司位列亚太区榜单第 4 位。
    报告期内,万科物业荣膺“全国物业服务企业综合实力排名第一”称号。在中国房地产 TOP10 研究
    组”发布的 2011 中国物业服务品牌价值研究成果中,万科物业继 2010 年后再度荣获“中国物业服务优秀
    品牌企业”第一名。
    公司和投资者保持良好的沟通,年内接待投资者来访、组织电话会议超过 620 次,并通过网上推
    介、业绩见面会、机构走访等方式主动加强和投资者的互动,赢得外界好评。报告期内,在由 IR Global
    Rankings (IRGR)评选的中国区投资者关系大奖中,公司荣获 A 股上市公司优秀奖以及最佳首席执行官
    奖。在《新财富》杂志组织的第七届金牌董秘评选活动中,公司董事会秘书再次当选“金牌董秘”和
    “最受机构投资者欢迎董秘”。
    2012 年发展展望
    2012 年,公司将坚持市场导向、客户导向、股东导向、战略导向,以更高的标准审视各项工作,积
    极应对市场挑战。
    在计划交付房屋规模进一步扩大的情况下,公司将继续把确保安全生产和产品质量作为工作重点。
    公司将大力弘扬“工程师文化”,启动“千亿计划”,组织大批工程系统管理人员和技术骨干赴日
    研修,全面学习发达国家先进的工程管理经验,并计划建立项目试点,引入国外资深管理人员,树立管
    理标杆,推动公司质量管理能力迈上新的高度。
    在市场调整的背景下,如何确保盈利能力,是公司未来所面临的一项挑战。为此,公司将把成本管
    理作为一项重点工作。2011 年,公司已经建立了集团标准成本体系和成本适配体系,同时加强了对无效
    第 27 页
    成本的防范。在此基础上,成本管理工作将围绕“提高基础工作质量”和“加强成本监控”两个重点,
    推动制度和体系的落实,加大对施工、建材市场的研究与监测,强化成本信息系统建设,通过内外对
    标,提升成本测算、管控、分析、执行能力。
    为了确保在建设规模逐年扩大的情况下采购部品质量的稳定性,同时充分发挥公司的规模优势,公
    司从 2009 年开始逐步推进集团集中采购,目前已经建立起相对成熟的集中采购体系。未来公司将进一步
    加强采购前质量检查,加强材料进场检验力度。
    公司在拓展新项目方面会更加严格,坚决贯彻“宁可错过,绝不拿错”的方针,在稳健经营的基础
    上,关注土地市场可能出现的调整,择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。
    2012 年,公司现有项目预计新开工面积 1328 万平方米,竣工面积 890 万平方米。为确保产品适销对
    路,公司将坚持“为普通人盖好房子”的产品理念,保持对市场成交变化的持续跟踪,加强对客户实际
    需求的分析研究,从产品面积、功能等方面,不断优化新开工结构,做好、做对产品。
    未来一段时期,行业的资金环境依然不容乐观。公司将坚持“现金为王”的策略,确保经营的安全
    性和稳健性;同时,公司将充分利用自身在资本市场的信誉和品牌优势,积极拓展融资渠道。公司将继
    续开展合作机制创新,为经营发展争取更多的资源支持。
    公司将继续深化工业化技术和绿色建筑技术的应用。2012 年计划完成 300 万平方米以上工业化项目
    开工目标,以达到国家绿色三星标准为目标的项目计划新开工面积 300 万平米以上。
    公司将继续坚持专注于普通住宅市场的发展策略,同时,公司也将在巩固传统业务的基础上,以客
    户需求为导向,结合城市发展和居住需求的变化趋势,逐渐加强对符合城市发展方向、能够与住宅相配
    套的其他物业类型的探索,进一步强化自身的综合开发能力,为业务发展拓展新的空间。
    2.公司经营情况
    (1)主营业务的范围及其经营状况
    A.按行业划分
    公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅,2011 年公司销售面积 1075.3 万平方米,销售金额
    1215.4 亿元,同比分别增长 19.8%和 12.4%。
    2011 年全国商品房销售总额为 59,119 亿元。按此口径计算,2011 年公司在全国的市场占有率为 2.06%,
    与 2010 年持平。
    报告期内,公司房地产项目结算面积 562.4 万平方米,同比增长 24.4%,结算收入 706.5 亿元,同比增长
    41.2%,结算成本 426.3 亿元,同比增加 43.9%;房地产业务的营业利润率为 28.79%,比上年减少 0.96 个
    百分点。
    单位:人民币万元
    营业收入                    营业成本                         营业利润率注
    行业
    金额           增减         金额            增减        数值              增减
    1.主营业务          7,121,977.18      41.14%     4,307,639.88      43.69%    28.68%       减少 0.93 个百分点
    其中:房地产      7,064,685.54      41.21%     4,262,607.72      43.86%    28.79%       减少 0.96 个百分点
    物业管理     57,291.64       33.05%       45,032.16       28.90%    14.62%       增加 1.18 个百分点
    2.其他业务             56,297.80  123.13%           15,176.48      60.46%    62.62%       增加 33.24 个百分点
    合计          7,178,274.98   41.54%        4,322,816.36      43.74%    28.94%       减少 0.67 个百分点
    注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
    B.按投资区域划分
    主营业务收                     净利润                        结算面积
    比例                           比例                              比例
    入(万元)                     (万元)                      (平方米)
    广深区域            2,528,345.97      35.79%         421,496.19      39.76%        1,775,144.55       31.56%
    上海区域            2,061,342.99      29.18%        342,877.38       32.35%          1,391,878.49     24.75%
    北京区域            1,695,660.26      24.00%        222,185.34       20.96%          1,551,015.15     27.58%
    第 28 页
    成都区域                  779,336.32     11.03%          73,497.64        6.93%          906,220.91      16.11%
    合计                     7,064,685.54   100.00%        1,060,056.55    100.00%          5,624,259.10    100.00%
    (2)公司主要全资附属企业经营情况及业绩
    单位:人民币万元
    2011 年营业       2011 年净      2011 年末总
    公司名称                  权益                                                     2011 年主要开发项目
    收入             利润            资产
    深圳市海轩投资发展有限公司           100%      208,432.06       37,114.97        90,891.23 深圳万科红
    广州市番禺向信房地产有限公司         100%      190,414.49       32,456.32       417,594.54 广州红郡
    南京金色城品、南京金域
    南京金域蓝湾置业有限公司             100%      205,237.52       32,128.58       342,426.88
    蓝湾
    上海万科蓝山小城置业有限公司         100%      181,498.31       39,644.14        97,141.64 上海第五园
    北京蓝山一期、北京红狮
    北京万科企业有限公司                 100%      159,214.94       50,823.77     1,563,573.13
    家园一期、北京城市花园
    宁波万科房地产开发有限公司           100%      154,741.02       36,189.32       266,663.70 宁波金色水岸
    深圳市万科南城房地产有限公司         100%      153,040.99       32,809.94      144,420.78      深圳第五园
    广州市万新房地产有限公司             100%      133,286.67       31,204.53      208,615.68      广州万景德
    沈阳万科浑南金域房地产开发有
    100%      116,896.36       15,053.74      147,664.69      沈阳金域蓝湾
    限公司
    深圳万科华昱花园房地产开发有
    100%      106,540.01       27,348.91       119,126.84     深圳金色半山
    限公司
    (3)经营计划实施情况
    公司聚焦主流客户自住需求,积极推动销售,取得良好的表现。2011 年公司实现销售面积 1075.3 万平方
    米,销售金额 1215.4 亿元,同比分别增长 19.8%和 12.4%。
    年初公司计划全年新开工面积 1329 万平方米,竣工面积 729 万平方米。2011 年公司实际完成开工面积
    1448 万平方米,比年初计划略高。因为装修房比例提高、用工紧张、施工受扰等因素,公司部分项目的
    竣工受到影响,全年公司实际实现竣工面积 659 万平方米,比年初计划减少 9.6%。
    2011 年主要项目开发情况
    单位:平方米
    规划建筑面      11 年开工        11 年竣工     截止 11 年末
    项目名称               位置          权益      占地面积
    积            面积              面积         竣工面积
    广深区域
    深圳万科中心           盐田区             100%            61,730           80,201              -                -             26,000
    深圳天琴湾             盐田区             100%           253,990           25,040          1,150                -              5,890
    深圳盐田中轴线项目     盐田区             100%           137,250          345,270              -                -                  -
    深圳金域华府           宝安区             100%            68,310          196,182              -           73,840            189,441
    深圳金色领域           宝安区             100%            65,364          161,856         85,366           68,518             68,518
    深圳溪之谷             宝安区              60%           158,639           47,270              -                -                  -
    深圳翡丽郡             宝安区              55%            77,265          254,930         28,762                -                  -
    深圳第五园             龙岗区             100%           421,916          595,982        118,785           69,849            478,294
    深圳金色半山           龙岗区             100%            62,474           96,969              -           52,778             52,778
    深圳九州项目           龙岗区             100%           201,833          967,428         85,794                -                  -
    深圳千林山居           龙岗区             100%           198,597          361,753         45,911           68,512            204,907
    深圳万科红             龙岗区             100%            31,337          150,370         58,041           83,135             83,135
    深圳金色沁园           龙岗区              90%            37,740           69,608              -           68,939             68,939
    深圳布吉水径项目       龙岗区              60%           164,989          455,134              -                -                  -
    深圳公园里             龙岗区              65%           104,819          471,915              -                -                  -
    深圳浪骑项目           龙岗区             100%            41,487           22,380              -                -                  -
    深圳金域缇香           坪山新区           100%           104,801          315,808         79,561                -             80,267
    深圳渔一村项目         南山区              80%            19,500          142,000              -                -                  -
    深圳南苑新村项目       南山区              80%            82,600          581,700              -                -                  -
    东莞棠樾               塘厦镇              51%           596,786          412,504         35,345           39,119            139,041
    深圳大甲岛             惠州市             100%           364,450           93,340              -                -                  -
    第 29 页
    惠州双月湾           惠东县        67%   704,223     1,139,325   204,700         -         -
    惠州金域华庭         惠城区       100%   151,298       313,678    65,951    83,548   139,242
    惠州双月湾后续项目   惠东县        67%    28,000        56,000         -         -         -
    广州金域蓝湾         白云区        50%   144,657       433,584         -    35,958   310,177
    广州金沙洲 B04       白云区       100%    17,207        30,973         -    30,973    30,973
    广州白云新城         白云区       100%    24,052        94,264         -         -         -
    广州柏悦湾           荔湾区       100%    38,111       135,689         -    35,635   117,573
    广州同福西           海珠区       100%     9,929        85,279    46,078    39,201    39,201
    广州府前一号         南沙区        95%   134,760       269,520         -         -         -
    广州兰乔圣菲         花都区        49%   210,288       124,338         -         -    61,508
    清远万科城           清远市       100%   689,326     1,356,279    21,600         -         -
    清远万科华府         清远市       100%    79,164       312,820   126,000         -         -
    广州东荟城           萝岗区        55%   177,588       454,175   136,002         -         -
    广州科学城 B 地块    萝岗区        33%   109,748       274,370         -         -         -
    广州金色城品         番禺区       100%    58,093        72,549         -    66,278    72,549
    广州红郡             番禺区       100%   364,651       571,743   174,322    71,426    71,426
    东莞金域松湖         松山湖园区    51%   136,151       381,000    60,329         -         -
    东莞虹溪诺雅         松山湖园区   100%   349,951       267,450    10,332    44,889   130,979
    东莞虎门紫台         虎门镇       100%    60,570       151,426   118,666         -         -
    东莞长安万科中心     长安镇       100%    75,653       249,654    44,462         -         -
    东莞万科大厦         南城区       100%     4,771        42,937    42,937         -         -
    东莞金域华府         南城区        51%   189,934       493,827   114,632   111,497   155,700
    东莞翡丽山           南城区        50%   249,534       374,302    48,822         -         -
    东莞金域国际         厚街镇       100%    88,788       257,486   208,641         -         -
    东莞常平万科城       常平镇       100%   635,971       442,460         -    38,841   215,754
    东莞万科麓湖         大岭山镇     100%   146,674       117,341    34,005    45,309    45,309
    东莞金域蓝湾         大朗镇        51%    91,780       183,560         -    49,782   179,662
    东莞朗润园           塘厦镇        51%   128,144       256,129    79,908         -         -
    东莞松湖中心         松山湖园区    34%    95,506        73,872         -         -         -
    东莞松湖中心二区     松山湖园区    25%    30,084        30,084         -         -         -
    佛山金域蓝湾         南海区        55%   221,035       574,690    11,731    89,649    89,649
    佛山水晶城           顺德区        49%   284,036       710,092    63,500    88,794    88,794
    佛山沁园             顺德区       100%    80,571       241,712         -     6,296     6,296
    佛山南村项目         禅城区        57%   114,429       564,667         -         -         -
    佛山缤纷四季         顺德区       100%   156,840       429,527    42,212    56,852    56,852
    佛山天傲湾项目       顺德区        50%    30,382        75,954    55,050         -         -
    佛山金色溪谷花园     南海区       100%    66,533        79,839    25,383         -         -
    佛山新城湾畔         顺德区       100%    69,877       139,754         -    12,959   139,754
    佛山兰乔圣菲         顺德区       100%   127,598       228,002         -    51,176   227,476
    佛山金域华府         南海区       100%   110,001       240,170         -    22,529   238,047
    佛山万科城           禅城区       100%   337,544       776,350    17,700         -   219,416
    佛山金域华庭         南海区        55%    75,916       184,607         -    65,803   144,791
    佛山南约项目         禅城区        51%    89,000       373,820         -         -         -
    珠海珠宾花园         香洲区       100%   109,917       143,792         -     7,654    25,708
    珠海金域港湾         香洲区        50%    78,000       192,203         -         -         -
    中山金悦华庭         坦洲镇       100%    32,103       127,789         -         -         -
    珠海魅力之城         斗门区       100%   137,061       274,122         -         -         -
    珠海城市花园         金湾区        51%    63,233       185,432   103,927         -         -
    中山城市风景         中山南区     100%   338,516       523,177         -    85,375   481,276
    中山朗润园           中山东区     100%    76,387       175,133         -    24,934    24,934
    中山金色家园         东凤镇       100%   236,937       829,280   169,200         -         -
    中山水晶城           火炬区        65%   219,484       447,589         -         -         -
    厦门湖心岛           湖里区       100%    95,098       199,710         -         -         -
    厦门金色悦城         翔安区       100%    54,441       109,000         -    63,046    63,046
    厦门金域华府         集美区       100%   102,427       443,000   125,872         -         -
    厦门万科城           海沧区        40%   189,752       517,690         -         -         -
    长沙金域华府         雨花区        60%   238,066       585,091   276,465   128,251   128,251
    第 30 页
    长沙金域蓝湾         芙蓉区       100%      120,208        363,369           -           -     103,762
    长沙城市花园         岳麓区        80%       39,339        157,214      21,608      70,215      70,215
    长沙万科城           开福区        70%      204,010        560,543     375,393     119,512     119,512
    长沙紫台             天心区        70%       99,770        168,422           -           -           -
    长沙金域缇香         岳麓区        78%       43,737        128,026           -           -           -
    长沙君捷项目         岳麓区        58%       41,712        179,346           -           -           -
    长沙高正项目         雨花区        60%       40,360        169,797           -           -           -
    福州金域榕郡         晋安区       100%      166,736        385,988           -       1,275      95,387
    福州金域华府         仓山区       100%       16,168         37,599           -      34,399      34,399
    福州永泰万科城       永泰县        51%      392,000        556,032           -           -           -
    福州万科广场         台江区       100%       93,359        432,407     275,400           -           -
    福州金域花园         台江区        60%       25,397        127,129           -           -           -
    莆田万科城           荔城区        80%      148,014        329,906     146,092           -           -
    三亚森林度假公园     三亚市        65%      942,745        470,814      60,644           -           -
    三亚高知园项目       三亚市        65%      387,807        349,026           -      69,185      69,185
    三亚湖畔度假公园     三亚市        80%      260,293        301,650           -           -           -
    小计                  15,237,322     28,983,214   3,846,279   2,175,931   5,394,013
    上海区域
    上海重固项目           青浦区      49%     116,524        145,266      22,465           -           -
    上海赵巷晶源           青浦区     100%      77,804         79,523           -      62,779      79,523
    上海松江乐都路项目     松江区      33%      67,932        108,137      86,633           -           -
    嘉兴金域缇香           秀州新区   100%     166,273        282,194     132,447           -           -
    上海广富林项目         松江区      45%     130,970        104,778           -           -           -
    上海清林径             浦东新区   100%      99,209        148,814           -           -           -
    上海五街坊项目         浦东新区   100%     121,463        129,242           -           -           -
    南通金域蓝湾           港闸区      55%      99,910        218,650     117,499           -           -
    上海铜山街项目         浦东新区    75%      58,550        182,230      52,338           -           -
    上海翡翠别墅           闵行区      49%     296,295        285,793      23,147      80,433     143,823
    上海滨江项目           浦东新区   100%      38,753        103,132           -           -           -
    上海蓝山小城           浦东新区   100%     433,180        209,171           -      57,476     209,171
    上海金色城市           浦东新区    60%     405,627        809,929           -           -     244,437
    上海琥珀项目           宝山区     100%     231,753        241,169           -      91,230     168,599
    上海菊园项目           嘉定区      50%      90,013        180,026      44,624           -           -
    上海花园小城           闵行区     100%     140,678        207,773           -      32,523     207,773
    上海吴中路 187         闵行区     100%      61,724        145,065           -      14,513     145,065
    上海七宝 53 号项目     闵行区     100%      49,294        126,869           -           -           -
    上海城花新园           闵行区      51%     287,741        334,669      13,750      52,681      92,959
    上海七宝 35 北块       闵行区      51%      39,366         69,913           -           -           -
    上海虹桥 03 号地块南   闵行区      50%      32,170        110,462           -           -           -
    块
    苏州玲珑湾花园         工业园区    70%      384,042        821,664          -           -     580,269
    苏州本岸项目           工业园区    51%      155,673        124,538          -      22,986     124,388
    苏州金色家园           沧浪区     100%      134,771        242,588          -      22,977     242,588
    苏州长风别墅           沧浪区      49%       48,713         48,693          -      27,726      48,700
    苏州万科国际广场       工业园区    51%       47,177        117,936          -      64,786      64,786
    苏州万科新都会         苏州新区    55%       89,098         83,220          -           -           -
    苏州金色里程项目       金阊区      49%       99,093        247,732     87,139           -           -
    苏州木渎雀梅浜项目     吴中区      55%      144,535        361,338          -           -           -
    昆山高尔夫             巴城镇     100%      433,916        328,678      9,407           -           -
    无锡魅力之城           滨湖区      60%      960,000      1,346,963     46,607      99,736     830,329
    无锡金域缇香           新区       100%      224,376        620,713     78,648      92,645     136,532
    无锡金域蓝湾           滨湖区     100%      154,468        431,592          -      25,887     106,734
    无锡信成道             滨湖区     100%      154,119        385,299    122,328           -           -
    杭州良渚文化村         余杭区     100%    3,095,310      2,183,173     56,225      14,537     679,567
    杭州西溪蝶园           西湖区      51%      155,838        354,038          -     150,351     210,646
    杭州金色家园           富阳市      55%       55,576        110,834          -     110,834     110,834
    杭州公望               富阳市     100%      517,900        208,981          -      15,914      67,704
    第 31 页
    杭州草庄              江干区     100%      37,178         86,938           -           -          -
    杭州金色草庄          江干区      50%      68,564        150,841           -           -          -
    杭州高尔夫 A 地块     富阳市      20%      69,941        104,912           -           -          -
    杭州高尔夫 B 地块     富阳市      20%      69,989         83,987           -           -          -
    杭州高尔夫 C 地块     富阳市      20%      68,244         68,244           -           -          -
    杭州高尔夫 D 地块     富阳市      20%      59,933         59,933           -           -          -
    南京安品街            白下区     100%      27,325         20,340           -           -          -
    南京金域蓝湾          江宁区     100%     272,298        544,612     153,035      70,648     70,648
    南京金色里程          雨花区     100%      42,318         82,341           -      70,031     82,341
    南京金色领域          栖霞区     100%      91,751        201,388      92,122           -          -
    南京沿山大道地块      浦口区     100%      62,300        100,000           -           -          -
    镇江魅力之城          润州区     100%     795,100        942,820     109,206      77,561    338,530
    镇江蓝山              润州区      60%     285,683        416,285      63,000           -          -
    宁波金色水岸          鄞州区     100%     190,369        313,602           -      61,224    312,391
    宁波云鹭湾            江北区      15%     314,200        393,740      38,296           -          -
    宁波金色城市          鄞州区     100%      95,242        171,435      93,908           -          -
    宁波万科城            镇海区      49%     226,777        488,148     137,378           -          -
    合肥金色名郡          蜀山区      50%     107,326        401,670     117,128     102,435    162,522
    合肥金域华府          蜀山区      50%     115,628        412,101      67,775           -          -
    合肥万科城            滨湖区      55%     107,220        376,857       3,196           -          -
    南昌青山湖            青山湖区    50%      97,061        133,693           -      22,904     37,830
    南昌润园              青云谱区    50%      97,109        144,011      89,086      54,804     54,804
    南昌金域蓝湾          西湖区      50%      21,818         75,338      75,338           -          -
    南昌天香园项目        高新区      33%     299,845        417,362           -           -          -
    温州龙湾项目          龙湾区      60%     125,219        179,768      90,424           -          -
    芜湖万科城            东新区     100%     274,404        493,926     151,329           -          -
    扬州万科城            邗江区      65%     297,139        313,970      72,867           -          -
    小计                14,219,815     19,419,047   2,247,345   1499,621   5,553,493
    北京区域
    北京如园              海淀区      49%      138,644        279,937     31,100           -          -
    北京公园 5 号         朝阳区      60%       37,917         97,044          -      33,345     97,044
    北京蓝山              朝阳区     100%       55,885        147,249      9,218      62,819     62,819
    北京大都会            朝阳区      50%        5,329         42,556     42,556           -          -
    北京长阳项目          房山区      50%      437,179        853,165     66,943      64,381     64,381
    北京长阳 3 号项目     房山区      50%       78,325        157,992     21,365           -          -
    北京幸福汇            房山区      68%       71,912        137,808     58,637           -          -
    北京新里程            房山区      50%       77,834        146,002     66,883           -          -
    北京金隅万科城        昌平区      49%      178,908        543,461    120,200      97,740    267,093
    北京金域华府          昌平区      50%      206,007        577,188    212,575           -          -
    北京假日风景          丰台区      50%      224,289        413,304          -      70,312    388,338
    北京红狮家园          丰台区     100%       59,800        184,502          -           -    146,009
    唐山金域华府          路北区      60%       78,977        197,442    131,223           -          -
    唐山红郡              路南区     100%      153,527         96,661     49,760      29,363     29,363
    秦皇岛假日风景        海港区      48%      270,549        642,357    241,798           -          -
    北京郭公庄二期        丰台区     100%       14,449         36,123          -           -          -
    北京郭公庄五期        丰台区      50%      233,209        629,170          -           -          -
    北京金域缇香          房山区      50%       67,682        156,536          -           -          -
    北京琥珀              大兴区      50%       67,650        172,825          -           -          -
    天津东丽湖            东丽区     100%    2,708,886      1,763,059     91,596      75,633    709,878
    天津魅力之城          东丽区     100%      176,773        258,579     25,521      64,275    158,417
    天津新里程            东丽区      51%      136,524        204,786          -      93,797     93,797
    天津假日润园          西青区     100%      229,300        343,101     79,069      18,895    126,559
    天津金奥国际          西青区     100%       58,577        162,566          -      33,360     33,360
    天津滨海时尚          开发区     100%        6,538         40,312          -           -          -
    天津柏翠园            开发区     100%       32,270         48,731          -           -          -
    天津海港城            滨海新区    51%      149,483        373,691    128,860           -          -
    天津锦庐              滨海新区    95%       90,604        126,600     13,580           -          -
    第 32 页
    天津东海岸           滨海新区      51%     255,000         382,500          -           -           -
    天津金色雅筑         东丽区        49%      90,792         171,281     14,616      56,064      56,064
    天津仕林苑           津南区        40%      63,582         114,474    104,573           -           -
    沈阳新榆公馆         浑南新区     100%     182,139         289,647          -      57,843     289,647
    沈阳万科城           和平区        49%     361,320         874,752     59,706      68,217     561,158
    沈阳兰乔圣菲         东陵区       100%     387,700         132,784          -      27,571     132,784
    沈阳魅力之城         于洪区       100%     156,817         297,026        416      41,613     248,316
    沈阳金域蓝湾         浑南新区     100%     226,356         615,688     75,379     108,858     261,019
    沈阳金域国际         铁西区       100%      27,249         108,581          -     106,092     106,092
    沈阳柏翠园           沈河区        55%      83,227         291,295          -           -           -
    沈阳惠斯勒           东陵区        70%     315,362         378,434     43,715           -           -
    沈阳蓝山             大东区        60%      74,527         222,520    100,919           -           -
    沈阳朗园             铁西区        70%      66,547         180,363     85,147           -           -
    沈阳润园             铁西区       100%      40,971         102,013          -           -           -
    沈阳香湖胜景         于洪区        49%     190,156         360,715    140,015           -           -
    沈阳香湖胜景 02A     于洪区        51%     135,464         286,165          -           -           -
    沈阳春河项目         沈河区        79%      81,378         431,232     82,623           -           -
    沈阳鹿特丹           和平区       100%     120,333         360,999    103,013           -           -
    沈阳明天广场         浑南新区      65%     199,319         597,957    215,818           -           -
    抚顺金域蓝湾         开发区       100%     135,079         391,100    154,165           -           -
    鞍山惠斯勒           铁东区       100%     303,700         414,816    130,803      85,909      85,909
    鞍山金色家园         铁东区       100%      48,874          97,969          -           -      97,969
    鞍山万科城           高新区       100%     167,664         393,838    109,288      39,238     158,638
    鞍山惠斯勒东项目     铁东区       100%     118,500         296,250          -           -           -
    抚顺南湖项目二期     开发区       100%      91,500         348,000          -           -           -
    鞍山永乐公园         铁西区        51%     225,715         677,000          -           -           -
    大连溪之谷           甘井子区      55%     363,716         380,922     33,780     128,084     362,790
    大连魅力之城         甘井子区      55%     216,000         448,512     71,186     100,496     228,495
    大连朗润园           甘井子区     100%     118,879         229,822          -           -           -
    大连海港城           普湾新区      55%     757,350       1,253,300    194,033           -           -
    大连西山项目         甘井子区      55%      90,404         113,308          -           -           -
    大连樱花园           高新技术产    55%     192,248         363,349          -           -           -
    业园区
    长春洋浦花园         经济开发区   100%       89,678        176,618           -      78,856     175,964
    长春潭溪别墅         净月开发区   100%       75,000         49,019           -      12,663      48,263
    长春蓝山             二道区       100%      251,356        501,678     176,038           -           -
    长春惠斯勒           净月区        50%      399,715        484,714      65,526           -           -
    长春柏翠园           朝阳区       100%      276,769        503,349     220,739           -           -
    吉林万科城           高新区        65%      728,139      2,155,910     345,263           -           -
    长春万科城           净月开发区    51%      350,965      1,056,480     137,112           -           -
    青岛四季花城         即墨市        55%      153,284        240,507      30,698      68,478     148,161
    青岛魅力之城         城阳区        80%      200,289        341,404      51,604      56,157     293,566
    青岛城市花园         城阳区        80%      130,873        228,823     114,913      56,700      56,700
    青岛金色城品         四方区       100%       61,873        174,102           -      63,297     150,871
    青岛蓝山             市北区       100%       68,153        202,485      66,816           -           -
    青岛万科城           四方区        55%      154,607        399,565      91,723           -           -
    青岛生态城           李沧区       100%      141,273        260,784     179,883           -           -
    青岛小镇             胶南市        34%      933,293        989,125           -           -           -
    太原金域国际         万柏林区     100%       49,407        169,679     169,679           -           -
    太原紫台             迎泽区        51%       95,687        331,236     136,224           -           -
    晋中朗润园           榆次区        51%      218,143        482,246     104,626           -           -
    太原蓝山             万柏林区      51%      198,392        687,671           -           -           -
    烟台海云台           芝罘区       100%      311,614        444,065      47,546           -           -
    烟台假日风景         福山区        70%      190,281        361,220     157,172           -           -
    小计                  17,013,686     30,680,039   5,205,641   1,800,056   5,639,464
    成都区域
    成都魅力之城         成华区       60%      308,501        761,258      69,350     138,233     612,385
    第 33 页
    成都金域西岭           金牛区        60%      79,331        361,100            -     127,912      225,224
    成都金色领域           青羊区       100%      49,628        244,459      140,164           -            -
    成都金润华府           锦江区       100%      52,895        267,928       67,169      47,350       47,350
    成都金色海蓉           武侯区        49%      54,970        234,125            -           -       51,110
    成都海悦汇城           双流县        90%     104,307        521,698      138,298           -            -
    成都五龙山 1 期        新都区       100%     345,168        356,503      203,118           -            -
    成都万科钻石广场       成华区       100%      15,404         92,422       92,422           -            -
    武汉魅力之城           东湖新技术   100%     225,258        405,457            -     143,061      405,457
    开发区
    武汉万科圆方           江汉区        55%      12,022         42,869            -      37,527       37,527
    武汉高尔夫城市花园     东西湖区      49%     237,660        393,858       10,280     101,456      286,822
    武汉金域华府           武昌区        55%      59,790        191,300            -      36,458       36,458
    武汉万科城             江汉区       100%      65,901        299,337      130,511     109,305      109,305
    武汉红郡               东湖新技术   100%     230,970        349,607      147,744      84,679       84,679
    开发区
    武汉金域蓝湾           经济技术开   100%     213,440        533,600       85,487            -            -
    发区
    武汉鲩子湖             江汉区       100%      102,500        542,923            -           -            -
    武汉唐家墩             江汉区        50%      267,200      1,324,300            -           -            -
    武汉汉阳国际           汉阳区       100%      167,240        570,676      101,779           -            -
    武汉长征村             洪山区       100%      282,235        871,721            -           -            -
    武汉金色城市           洪山区       100%      274,100        896,484      370,837           -            -
    武汉花山生态新城       洪山区        50%      199,705        299,557            -           -            -
    重庆友诚生态名苑       渝北区        51%      229,581        344,372       31,486     122,649      280,406
    重庆缇香郡             北部新区     100%       41,448        145,067            -      56,327       56,327
    重庆悦府               北部新区     100%      138,071        376,737      186,386      23,178       23,178
    重庆锦程               渝中区       100%      105,463        533,486      270,491           -            -
    重庆万科城             北部新区      55%      278,165        647,378      215,219           -            -
    重庆天琴湾             江北区        45%      435,499        649,158            -           -            -
    西安新地城             雁塔区       100%       20,156        106,616            -      51,558      106,616
    西安金域曲江           曲江新区      55%      152,667        385,408      181,354           -            -
    西安万科城             长安区        85%      176,056        614,377      232,082           -            -
    西安万科城 3 号地      长安区       100%      113,231        352,803       88,021           -            -
    西安金域华府           未央区        51%      106,667        373,634            -           -            -
    西安大明宫             未央区        70%       69,052        221,603            -           -            -
    贵阳金域华府           小河区        51%      351,800        581,217      132,776      30,393       30,393
    贵阳玲珑湾             云岩区       100%       90,456        201,012        6,804           -            -
    贵阳动力厂             小河区        51%      181,235        761,187            -           -            -
    昆明金域缇香           盘龙区       100%      104,724        267,084      103,972           -            -
    昆明白沙润园           盘龙区       100%      192,104        243,214       53,942           -            -
    乌鲁木齐金域华府       新市区       100%       53,267        146,009      116,506           -            -
    乌鲁木齐南山别墅       乌鲁木齐县   100%       32,760         14,900            -           -            -
    小计                   6,220,627     16,526,444    3,176,198   1,110,086    2,393,237
    合计                  52,691,450     95,608,744   14,475,463   6,585,694   18,980,207
    3.主要供应商、客户情况
    (1)公司向前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
    2011 年公司不断扩大采购范围,深化与合作伙伴的关系,进一步加大集中采购和战略合作的比例,发挥
    采购规模效益。报告期内,公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计 23.4 亿元,比 2010 年增加
    63.6%,占全年采购总额的 3.19%,比 10 年降低 1.56 个百分点。
    (2)公司前5名客户营业额合计占公司营业收入的百分比
    公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群,客户多而且分散。仅部分政府代建项目,或少数团
    购现象产生较高营业额。2011 年前 5 名客户的营业额约为 18.3 亿元,占公司全年营业收入的比例为
    2.55%。
    第 34 页
    4.公司财务状况分析
    报告期内,公司经营业务稳定,财务状况稳健。
    单位:人民币万元
    项目              2011-12-31         2010-12-31           变动幅度                         说明
    资产总额                        29,620,844.00      21,563,755.17              37.36%      经营规模扩大
    存货                            20,833,549.36      13,333,345.80              56.25%      新获取项目及在建开发产品增加
    投资性房地产                      112,610.55           12,917.62             771.76%      在建投资性房地产增加
    短期借款                          172,444.65          147,800.00              16.67%      借款结构变动
    应付账款                         2,974,581.34       1,692,377.78              75.76%      工程量增加
    预收款项                        11,110,171.81       7,440,519.73              49.32%      预售总额增加
    其他应付款                       3,021,679.26       1,681,402.93              79.71%      合作公司往来款项增加
    一年内到期的非流动负债           2,184,582.93       1,530,569.08              42.73%      借款结构变动
    归属于上市公司股东的股
    5,296,779.50       4,423,267.68              19.75%      本年净利润增加
    东权益
    项目           2011 年 1-12 月      2010 年 1-12 月       变动幅度                         说明
    营业收入                         7,178,274.98       5,071,385.14              41.54%      结算规模增长
    营业成本                         4,322,816.36       3,007,349.52              43.74%      结算规模增长
    营业税金及附加                    777,878.61          562,410.88              38.31%      营业收入增加
    利润总额                         1,580,588.24       1,194,075.26              32.37%      营业利润增长
    所得税                            420,627.62          310,114.21              35.64%      利润总额增加
    归属股东权益净利润                962,487.53          728,312.70              32.15%      利润总额增加
    其他指标           2011 年 1-12 月      2010 年 1-12 月       变动幅度                         说明
    资产负债率                            77.10%              74.69%       2.41 个百分点      预收账款等项目增加
    流动比率                                 1.41               1.59                  -0.18   预收账款等项目增加
    速动比率                                 0.37               0.56                  -0.19   预收账款等项目增加
    股东权益比率                          22.90%              25.31%       -2.41 个百分点     预收账款等项目增加
    应收帐款周转天数                             8                  8                     -   -
    存货周转天数                           1,442               1,337              105 天      新获取项目增加,存货总量增加
    (1)公司资产主要构成情况分析
    单位:人民币万元
    2011-12-31                        2010-12-31
    占总资产的比
    项目                           占总资产的比                          占总资产
    金额                                 金额                          重增长百分点
    重(%)                            的比重(%)
    资产总计                   29,620,844.00             100.00     21,563,755.17          100.00                    -
    货币资金                    3,423,951.43              11.56      3,781,693.29           17.54             -5.98
    其他应收款                  1,844,061.42                 6.23    1,493,831.32            6.93             -0.70
    存货                       20,833,549.36              70.33     13,333,345.80           61.83              8.50
    其中:完工开发产品            723,938.63                 2.44      529,071.61            2.45             -0.01
    在建开发产品        13,800,468.46              46.59      7,863,495.72           36.47             10.12
    拟开发产品           6,298,517.56              21.26      4,931,469.42           22.87             -1.61
    应付账款                    2,974,581.34              10.04      1,692,377.78            7.85              2.19
    预收账款                   11,110,171.81              37.51      7,440,519.73           34.50              3.01
    其他应付款                  3,021,679.26              10.20      1,681,402.93            7.80              2.40
    一年内到期的非流动负债      2,184,582.93                 7.38    1,530,569.08            7.10              0.28
    长期借款                    2,097,196.20                 7.08    2,479,049.93           11.50             -4.42
    (2)报告期内营业费用、管理费用、投资收益、所得税等财务数据变动情况
    第 35 页
    单位:人民币万元
    项目           2011 年度         2010 年度              增减率                       重大变动原因
    营业费用              255,677.51    207,909.28              22.98%        销售规模增长
    管理费用              257,821.46    184,636.93              39.64%        经营规模增长,人工费用增加
    投资收益               69,971.50     77,793.12              -10.05%       联营、合营公司结算收入减少
    所得税                420,627.62    310,114.21              35.64%        利润总额增长
    (3)报告期内公司现金流量财务数据变动情况
    单位:人民币万元
    2011 年度                        2010 年度                   结构比增
    项目
    金额           结构比             金额         结构比            长百分点
    经营活动现金流入                          11,054,354.10          100.00%        9,109,574.17    100.00%                      -
    其中:销售商品、提供劳务收到的现金        10,364,887.30           93.76%        8,811,969.45      96.73%              -2.97
    经营活动现金流出                          10,715,411.64          100.00%        8,885,848.62    100.00%                      -
    其中:购买商品、接受劳务支付的现金         8,491,824.36           79.25%        6,664,589.53      75.00%               4.25
    经营活动产生的现金流量净额                   338,942.46                  -        223,725.55             -                   -
    投资活动产生的现金流量净额                 (565,256.77)                  -      (219,165.93)             -                   -
    筹资活动产生的现金流量净额                       80,685.83               -      1,302,452.98             -                   -
    5.公司投资情况
    (1)募集资金使用情况
    2007 年公开发行 A 股情况
    经有关部门核准,公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书,向社会公开发行 A 股股票,发行数量
    317,158,261 股(面值人民币 1 元/股),发行价格人民币 31.53 元/股,募集资金人民币 9,999,999,969.33
    元。扣除发行费用人民币 63,398,268.11 元后,募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30
    日到位,已由深圳南方民和会计师事务所深南验字(2007)第 155 号验证报告验证在案。
    上述募集资金投资于 11 个项目,截至 2011 年 12 月 31 日,各投资项目的投资、收益、进度情况如下:
    单位:人民币万元
    募集资金净额                                 993,660 本年度投入募集资金总额                                         20,982
    变更用途的募集资金总额                                0
    已累计使用募集资金总额                     981,681
    变更用途的募集资金总额比例                          0%
    是否变 拟投入 本年投 累计投          累计实现 是否达到预计 可行性是否发
    承诺项目                                            投资进度
    更项目 金额 入金额 入金额              的效益     收益       生重大变化
    广州新里程(原科学城 H3 项
    否     60,000                60,000 100%           15,040                   是        否
    目)
    广州金域蓝湾(原金沙洲项目)    否      80,000          80,000 100%      43,620            是      否
    佛山万科城(原南庄项目)        否      90,000          90,000 100%      39,795            是      否
    珠海香洲区珠海宾馆项目          否      65,000     996 65,000 100%       22,823            是      否
    杭州西溪蝶园(原蒋村项目)      否      70,000          70,000 100%      99,159            是      否
    杭州余杭区良渚项目              否     170,000         170,000 100%      43,581            是      否
    宁波鄞州区金色水岸项目          否     163,660         163,660 100%      90,757            是      否
    上海浦东五街坊项目              否     120,000 13,965 120,000 100%            -            是      否
    上海金色雅筑(原中林项目)      否      70,000          70,000 100%      26,876            是      否
    南京白下区安品街项目            否      65,000   6,021 53,021 82%             -            是      否
    南京红郡(原黄家圩项目)        否      40,000          40,000 100%       4,562            否      否
    合计                否     993,660 20,982 981,681 99%      386,213               -     否
    (1). 上海五街坊项目位于“世博会”区域,前期因政府道路规划调整,影响了项目如期
    未达到计划进度和预计收益的 开工。项目实际于 2010 年下半年开工,整体开发计划根据进度相应调整。预计项目
    说明(分具体项目)     2012 年开始销售;南京安品街项目受政府老城保护政策的影响,进行规划指标调整,
    影响了项目如期开工;目前项目报批报建工作已经完成,项目整体开发计划相应调
    第 36 页
    整。
    (2).南京红郡项目已于 2010 年基本售罄且交付,累计实现销售净利率 9.95%,项目取得
    了较好的品牌效益,但盈利水平低于招股意向书预计水平。募集资金其他投向项目的
    收益率均超过或预计将超过收益预测水平,本次募集资金投向项目的整体效益将高于
    招股意向书的收益预计水平。
    变更原因及变更程序说明(分
    无变更
    具体项目)
    截至 2011 年 12 月 31 日,此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 981,681 万元,
    尚未使用的募集资金用途及去
    占募集资金净额人民币 993,660 万元的 98.8%,余额人民币 11,979 万元将随着项目的后
    向
    续开发全部投入。
    (2)非募集资金使用情况
    A. 股权投资情况
    报告期内,公司新增投资额122.63亿元,主要由以下几项构成:
    1)期内,公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司26家,具体如下:
    序                                                                           万科实际投资额
    新设公司                    币别          注册资本                                  经营范围
    号                                                                           (折合人民币元)
    1      沈阳万科恒祥置地有限公司                 人民币     2,500,000,000.00       1,975,000,000.00   房地产开发经营
    2      沈阳万科东阪置业有限公司                 人民币     1,700,000,000.00       1,105,000,000.00   房地产开发经营
    3      大连西城置业有限公司                     人民币       340,000,000.00         187,000,000.00   房地产开发经营
    4      重庆万旭置业有限公司                     人民币       225,000,000.00         225,000,000.00   房地产开发经营
    5      大连万科金域蓝湾开发有限公司               美元       200,000,000.00         720,000,000.00   房地产开发经营
    6      秦皇岛万科房地产开发有限公司             人民币       160,000,000.00         160,000,000.00   房地产开发经营
    7      秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司     人民币       150,000,000.00         120,000,000.00   房地产开发经营
    8      武汉联投万科生态城房地产有限公司         人民币       150,000,000.00          75,000,000.00   房地产开发经营
    9      成都万科凯宾土地整理有限公司               美元       130,000,000.00         504,644,754.46   土地整理
    10     万科(重庆)蓝山置业有限公司               美元       110,000,000.00         383,680,654.84   房地产开发经营
    11     日照万科房地产开发有限公司               人民币       100,000,000.00         100,000,000.00   房地产开发经营
    12     浙江浙南万科房地产有限公司               人民币       100,000,000.00         100,000,000.00   房地产开发经营
    13     天津万科疆建置业投资有限公司             人民币       100,000,000.00          51,000,000.00   房地产开发经营
    14     长春万科新城房地产开发有限公司           人民币       100,000,000.00          51,000,000.00   房地产开发经营
    15     江西万科益达置业投资有限公司             人民币       100,000,000.00          50,000,000.00   房地产开发经营
    16     北京金第万科房地产开发有限公司           人民币        60,000,000.00          30,000,000.00   房地产开发经营
    17     芜湖万科房地产有限公司                   人民币        60,000,000.00          60,000,000.00   房地产开发经营
    18     北京万筑房地产开发有限责任公司           人民币        51,000,000.00           5,100,000.00   房地产开发经营
    19     南通万科投资有限公司                     人民币        50,000,000.00          27,500,000.00   房地产开发经营
    20     温州万科力天置业有限公司                 人民币        50,000,000.00          30,000,000.00   房地产开发经营
    21     北京五矿万科置业有限公司                 人民币        50,000,000.00          24,500,000.00   房地产开发经营
    22     芜湖万科万嘉房地产有限公司               人民币        30,000,000.00          30,000,000.00   房地产开发经营
    23     芜湖万科万东房地产有限公司               人民币        30,000,000.00          30,000,000.00   房地产开发经营
    24     广州市万融房地产有限公司                 人民币        30,000,000.00          30,000,000.00   房地产开发经营
    25     莆田市万科置业有限公司                   人民币        30,000,000.00          24,000,000.00   房地产开发经营
    26     厦门市万科马銮湾置业有限公司             人民币        30,000,000.00          12,000,000.00   房地产开发经营
    合计                                                                             6,110,425,409.30
    除此之外,公司还发起设立其他公司共 34 家,合计投资金额人民币 2.40 亿元。
    2)期内公司主要收购的公司如下:
    a) 2011 年 4 月 1 日,本公司以对价人民币 31.00 亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司 100%的
    股权。
    b) 2011 年 11 月 4 日,本公司以对价人民币 8.54 亿元收购深圳市名爵投资发展有限公司 50%的股
    权,从而获取深圳市名爵投资发展有限公司的子公司深圳市名爵房地产有限公司 90%股权。
    第 37 页
    c)    2011 年 11 月 27 日,本公司以对价人民币 1.73 亿元收购江西天香园房产置业有限公司 65%的股
    权。
    d)    2011 年 5 月 9 日,本公司以现金对价美元 0.23 亿元收购香港鸿弘投资有限公司 100%的股权。
    e)    2011 年 8 月 25 日,本公司以对价人民币 1.23 亿元收购乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司 60%
    的股权。
    期内公司还收购了其他16家公司,合计支付收购对价2.47亿元。
    3)期内,公司对18家子公司合计增资人民币12.42亿元,其中广州市万怡房地产有限公司增资5.68亿元,
    北京住总万科房地产开发有限公司增资2.50亿元,其他公司增资合计4.24亿元。
    B.其他投资情况
    报告期内,本公司新增加开发项目 52 个,按万科权益计算的占地面积约 416 万平方米(对应规划建筑面
    积约 922 万平方米)。此外,公司还参与城市更新改造类项目 6 个,根据当前规划条件,相关项目按万
    科权益计算的占地面积约 69 万平方米(对应规划建筑面积约 227 万平方米)。
    单位:平方米
    规划建筑      万科权益建    项目
    序号          城市          项目名称          位置           权益   占地面积
    面积          筑面积      进度
    1         深圳     浪骑项目             龙岗区             100%      41,487      22,380         22,380    前期
    2         深圳     翡丽郡               宝安区              55%      77,265     254,930        140,212    在售
    3         惠州     双月湾后续项目       惠东县              67%      28,000      56,000         37,520    前期
    4         东莞     朗润园               塘厦镇              51%      53,060     105,641         53,877    在建
    5         东莞     朗润园二期           塘厦镇              51%      75,084     150,488         76,749    前期
    6         东莞     松湖中心             松山湖园区          34%      95,506      73,872          25,116   前期
    7         东莞     松湖中心二区         松山湖园区          25%      30,084      30,084           7,521   前期
    8         广州     红郡                 番禺区             100%     364,651     571,743        571,743    在售
    9         广州     科学城 B 地块        萝岗区              33%     109,748     274,370         90,542    前期
    10         广州     白云新城项目         白云区             100%      24,052      94,264         94,264    前期
    11         佛山     南约项目             禅城区              51%      89,000     373,820        190,648    前期
    12         中山     水晶城               火炬区              65%     219,484     447,589        290,933    前期
    13         珠海     城市花园             金湾区              51%      63,233     185,432         94,570    前期
    14         厦门     万科城               海沧区              40%     189,752     517,690        207,076    前期
    15         莆田     万科城               荔城区              80%     148,014     329,906        263,925    在建
    16         长沙     高正项目             雨花区              60%      40,360     169,797        101,878    前期
    17         上海     菊园项目             嘉定区              50%      90,013     180,026         90,013    在建
    18         上海     松江乐都路项目       松江区              33%      67,932     108,137         35,685    在建
    19         上海     虹桥 03 号地块南块   闵行区              50%      32,170     110,462         55,231    前期
    20         杭州     富阳高尔夫 A 地块    富阳市              20%      69,941     104,912         20,982    前期
    21         杭州     富阳高尔夫 B 地块    富阳市              20%      69,989      83,987         16,797    前期
    22         杭州     富阳高尔夫 C 地块    富阳市              20%      68,244      68,244         13,649    前期
    23         杭州     富阳高尔夫 D 地块    富阳市              20%      59,933      59,933          11,987   前期
    24         苏州     金色里程             金阊区              49%      99,093     247,732        121,389    在售
    25         苏州     木渎雀梅兵项目       吴中区              55%     144,535     361,338        198,736    前期
    26         南京     沿山大道项目         浦口区             100%      62,300     100,000        100,000    前期
    27         南昌     天香园               高新区              33%     299,845     417,362        135,643    前期
    28         合肥     万科城               滨湖区              55%     107,220     376,857        207,272    前期
    29         芜湖     万科城               城东新区           100%     274,404     493,926        493,926    在售
    30         北京     郭公庄二期项目       丰台区             100%      14,449      36,123         36,123    前期
    31         北京     郭公庄五期项目       丰台区              50%     233,209     629,170        314,585    前期
    32         北京     金域缇香             房山区              50%      67,682     156,536         78,268    前期
    第 38 页
    33      北京         琥珀                         大兴区                 50%              67,650        172,825         86,413   前期
    34      秦皇岛       假日风景                     海港区                 48%             270,549        642,357        308,331   在售
    35      天津         东海岸                       滨海新区               51%             255,000        382,500        195,075   前期
    36      天津         仕林苑                       津南区                 40%              63,582        114,474         45,790   在售
    37      沈阳         明天广场                     浑南新区               65%             199,319        597,957        388,672   在售
    38      抚顺         金域蓝湾二期项目             开发区                100%              91,500        348,000        348,000   前期
    39      大连         西山项目                     甘井子区               55%              90,404        113,308         62,319   前期
    40      大连         樱花园                       高新技术园区           55%             192,248        363,349        199,842   前期
    41      鞍山         永乐公园项目                 铁西区                 51%             225,715        677,000        345,270   前期
    42      长春         万科城                       净月开发区             51%             350,965       1,056,480       538,805   在售
    43      青岛         青岛小镇                     胶南市                 34%             933,293        989,125        336,303   在建
    44      太原         紫台                         迎泽区                 51%              95,687        331,236        168,931   在建
    45      太原         金域国际                     万柏林区              100%              49,407        169,679        169,679   在售
    46      太原         蓝山                         万柏林区               51%             198,392        687,671        350,712   在建
    47      晋中         朗润园                       榆次区                 51%             218,143        482,246        245,945   在建
    48      成都         万科钻石广场                 成华区                100%              15,404         92,422         92,422   在建
    49      武汉         金色城市                     洪山区                100%             138,500        426,072        426,072   前期
    50      武汉         长征村项目                   洪山区                100%             282,235        871,721        871,721   前期
    51      武汉         花山生态新城                 洪山区                 50%             199,705        299,557        149,779   前期
    52      武汉         汉阳国际项目                 汉阳区                100%             167,240        570,676        570,676   在售
    53      西安         万科城 3 号地                长安区                100%             113,231        352,803        352,803   在售
    54      西安         大明宫项目                   未央区                 70%              69,052        221,603        155,122   前期
    55      西安         金域华府                     未央区                 51%             106,667        373,634        190,553   前期
    56      重庆         天琴湾                       江北区                 45%             435,499        649,158        292,121   前期
    57      贵阳         动力厂项目                   小河区                 51%             181,235        761,187        388,205   前期
    58      乌鲁木齐     南山项目                     乌鲁木齐县            100%           32,760             14,900        14,900   前期
    合计                                   -         8,453,122         18,954,692    11,493,701      -
    上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约295亿元。截至2011年末,上述项目共支付地价和改造
    成本共计约182亿元。
    报告期末至本报告披露日,公司参与旧城改造项目1个,占地面积约8.4万平方米,按照当前规划条件,对
    应规划建筑面积约39.4万平方米。详细情况如下:
    单位:平方米
    规划建筑        万科权益建    项目进
    城市           项目名称                     位置          权益           占地面积
    面积            筑面积        度
    广州          文冲旧改项目                黄埔区            100%                84,226            394,432         394,432   在建
    6.新年度项目发展计划
    截至 2011 年末,公司开发项目 280 个,在建项目万科权益建筑面积合计约 2,165 万平方米,规划中项目
    万科权益建筑面积合计约 3,547 万平方米。
    2012 年市场继续面临调整的环境。公司现有项目预计本年新开工面积 1,328 万平方米,比 2011 年实际完
    成数下降 8.3%。由于部分本年新获取的项目也将在年内开工,预计 2012 年实际开工规模高于上述计划。
    另一方面,公司也将继续加快竣工进度,预计 2012 年项目竣工面积 890 万平方米,比 2011 年实际完成规
    模增加 35%。
    2012 年度主要项目一览表:
    单位:平方米
    规划建筑      12 年计划          12 年计划    11 年末未开工
    项目名称                   位置          权益      占地面积
    面积        开工面积           竣工面积     规划建筑面积
    第 39 页
    广深区域
    深圳万科中心         盐田区       100%    61,730       80,201         -         -         -
    深圳天琴湾           盐田区       100%   253,990       25,040         -     2,901     4,092
    深圳盐田中轴线项目   盐田区       100%   137,250      345,270   193,870         -   325,370
    深圳金域华府         宝安区       100%    68,310      196,182         -         -         -
    深圳金色领域         宝安区       100%    65,364      161,856         -    49,343     7,972
    深圳溪之谷           宝安区       60%    158,639       47,270         -         -    47,270
    深圳第五园           龙岗区       100%   421,916      595,982         -         -         -
    深圳金色半山         龙岗区       100%    62,474       96,969         -    41,001         -
    深圳九州项目         龙岗区       100%   201,833      967,428   157,370         -   427,218
    深圳千林山居         龙岗区       100%   198,597      361,753         -     7,485         -
    深圳万科红           龙岗区       100%    31,337      150,370         -         -         -
    深圳金色沁园         龙岗区       90%     37,740       69,608         -         -         -
    深圳布吉水径项目     龙岗区       60%    164,989      455,134   112,848         -   449,360
    深圳公园里           龙岗区       65%    104,819      471,915    92,450         -   433,785
    深圳金域缇香         坪山新区     100%   104,801      315,808   120,356         -   158,440
    深圳渔一村项目       南山区       80%     19,500      142,000         -         -   142,000
    深圳南苑新村项目     南山区       80%     82,600      581,700         -         -   581,700
    东莞棠樾             塘厦镇       51%    596,786      412,504    63,403    25,883   218,187
    深圳大甲岛           惠州市       100%   364,450       93,340         -         -    93,340
    惠州双月湾           惠东县       67%    704,223    1,139,325    65,000         -   645,800
    惠州金域华庭         惠城区       100%   151,298      313,678    64,751    24,477   157,961
    深圳浪骑项目         龙岗区       100%    41,487       22,380         -         -    22,380
    深圳翡丽郡           宝安区       55%     77,265      254,930   112,056         -   226,168
    惠州双月湾后续项目   惠东县       67%     28,000       56,000         -         -    56,000
    广州金域蓝湾         白云区       50%    144,657      433,584         -         -         -
    广州金色城品         番禺区       100%    58,093       72,549         -         -         -
    广州同福西           海珠区       100%     9,929       85,279         -         -         -
    广州柏悦湾           荔湾区       100%    38,111      135,689         -    36,084         -
    广州金沙洲 B04       白云区       100%    17,207       30,973         -         -         -
    广州府前一号         南沙区       95%    134,760      269,520         -    66,557         -
    广州兰乔圣菲         花都区       49%    210,288      124,338         -    14,517         -
    清远万科城           清远市       100%   689,326    1,356,279   566,000   113,382   989,349
    清远万科华府         清远市       100%    79,164      312,820    73,598    22,442   186,820
    广州东荟城           萝岗区       55%    177,588      454,175    56,545         -   318,173
    广州红郡             番禺区       100%   364,651      571,743         -         -   397,421
    广州科学城 B 地块    萝岗区       33%    109,748      274,370    73,816         -   274,370
    广州白云新城         白云区       100%    24,052       94,264    45,000         -    94,264
    东莞金域松湖         松山湖园区   51%    136,151      381,000   169,260    78,064   176,505
    东莞虹溪诺雅         松山湖园区   100%   349,951      267,450         -    86,247         0
    东莞虎门紫台         虎门镇       100%    60,570      151,426         -    90,921         -
    东莞长安万科中心     长安镇       100%    75,653      249,654   100,412    43,150   205,192
    东莞万科大厦         南城区       100%     4,771       42,937         -         -         -
    东莞金域华府         南城区       51%    189,934      493,827   119,871    78,815   119,871
    东莞翡丽山           南城区       50%    249,534      374,302         -    50,744   218,833
    东莞金域国际         厚街镇       100%    88,788      257,486    48,845    16,479    48,845
    东莞常平万科城       常平镇       100%   635,971      442,460   106,424    18,928   106,424
    东莞万科麓湖         大岭山镇     100%   146,674      117,341         -    37,402         -
    东莞金域蓝湾         大朗镇       51%     91,780      183,560         -         -         -
    东莞朗润园           塘厦镇       51%    128,144      256,129   117,930         -   176,221
    东莞松湖中心         松山湖园区   34%     95,506       73,872    31,733         -    73,872
    东莞松湖中心二区     松山湖园区   25%     30,084       30,084    30,084         -    30,084
    佛山金域蓝湾         南海区       55%    221,035      574,690   219,213    63,012   221,902
    佛山水晶城           顺德区       49%    284,036      710,092    97,700    38,013   503,854
    佛山沁园             顺德区       100%    80,571      241,712    64,080   104,324    68,005
    佛山南村项目         禅城区       57%    114,429      564,667   461,680         -   564,667
    佛山缤纷四季         顺德区       100%   156,840     429,527     90,959   118,910    90,959
    第 40 页
    佛山天傲湾项目              顺德区     50%       30,382       75,954           -           -       20,904
    佛山金色溪谷花园            南海区     100%      66,533       79,839           -      27,181       54,456
    佛山新城湾畔                顺德区     100%      69,877      139,754           -           -            -
    佛山兰乔圣菲                顺德区     100%     127,598      228,002           -           -            -
    佛山金域华府                南海区     100%     110,001      240,170           -           -            -
    佛山万科城                  禅城区     100%     337,544      776,350     145,800      59,723      477,783
    佛山金域华庭                南海区     55%       75,916      184,607           -      35,387            -
    佛山南约项目                禅城区     51%       89,000      373,820     112,000           -      373,820
    珠海珠宾花园                香洲区     100%     109,917      143,792           -      65,429            -
    珠海金域港湾                香洲区     50%       78,000      192,203      39,993           -      192,203
    珠海金悦华庭                坦洲镇     100%      32,103      127,789           -           -            -
    珠海魅力之城                斗门区     100%     137,061      274,122     160,588           -      274,122
    珠海城市花园                金湾区     51%       63,233      185,432      81,505           -       81,505
    中山城市风景                中山南区   100%     338,516      523,177           -      17,930            -
    中山朗润园                  中山东区   100%      76,387      175,133           -      64,989            -
    中山金色家园                东凤镇     100%     236,937      829,280           -      64,505      660,080
    中山水晶城                  火炬区     65%      219,484      447,589      55,000           -      447,589
    厦门湖心岛                  湖里区     100%      95,098      199,710           -      47,044      135,355
    厦门金色悦城                翔安区     100%      54,441      109,000           -      42,152            -
    厦门金域华府                集美区     100%     102,427      443,000     143,704     112,327      204,908
    厦门海沧万科城              海沧区     40%      189,752      517,690     167,755           -      517,690
    长沙金域华府                雨花区     60%      238,066      585,091      79,410     122,199       79,410
    长沙金域蓝湾                芙蓉区     100%     120,208      363,369      43,613           -      249,127
    长沙城市花园                岳麓区     80%       39,339      157,214           -      62,981            -
    长沙万科城                  开福区     70%      204,010      560,543      49,136           -       49,136
    长沙紫台                    天心区     70%       99,770      168,422      55,836           -      168,422
    长沙金域缇香                岳麓区     78%       43,737      128,026     116,869           -      128,026
    长沙君捷项目                岳麓区     58%       41,712      179,346     123,123           -      179,346
    长沙高正项目                雨花区     60%       40,360      169,797           -           -      169,797
    福州金域榕郡                晋安区     100%     166,736      385,988      22,226      66,061       63,249
    福州金域华府                仓山区     100%      16,168       37,599           -       3,200            -
    福州万科城                  永泰县     51%      392,000      556,032     136,672           -      556,032
    福州万科广场                台江区     100%      93,359      432,407     130,742           -      157,007
    福州金域花园                台江区     60%       25,397      127,129     127,129           -      127,129
    莆田万科城                  荔城区     80%      148,014      329,906     103,856           -      183,814
    三亚森林度假公园            三亚市     65%      942,745      470,814     133,694           -      355,437
    三亚高知园项目              三亚市     65%      387,807      349,026           0           -      337,005
    三亚湖畔度假公园            三亚市     80%      260,293      301,650     150,497      54,874      301,650
    小计                     15,237,322   28,983,214   5,634,402   2,075,063   15,407,676
    上海区域
    上海重固项目                青浦区     49%      116,524      145,266           -      91,619            -
    上海赵巷晶源                青浦区     100%      77,804       79,523           -           -            -
    上海松江乐都路项目          松江区     33%       67,932      108,137           -      53,009       21,504
    嘉兴金域缇香                秀州新区   100%     166,273      282,194           -           -      149,747
    上海广富林项目              松江区     45%      130,970      104,778           -      27,082       77,998
    上海清林径                  浦东新区   100%      99,209      148,814           -     107,345            -
    上海五街坊项目              浦东新区   100%     121,463      129,242           -           -            -
    南通金域蓝湾                港闸区     55%       99,910      218,650           -           -      101,151
    上海铜山街项目              浦东新区   75%       58,550      182,230           -           -      129,892
    上海翡翠别墅                闵行区     49%      296,295      285,793           -      23,147      112,611
    上海滨江项目                浦东新区   100%      38,753      103,132           -           -      103,132
    上海蓝山小城                浦东新区   100%     433,180      209,171           -           -            -
    上海金色城市                浦东新区   60%      405,627      809,929           -           -      513,188
    上海琥珀项目                宝山区     100%     231,753      241,169           -      66,307            -
    上海菊园项目                嘉定区     50%       90,013      180,026      29,323           -      135,402
    上海花园小城                闵行区     100%     140,678      207,773           -           -            -
    上海吴中路 187              闵行区     100%      61,724      145,065           -           -            -
    第 41 页
    上海七宝 53 号项目         闵行区     100%       49,294      126,869          -           -      126,869
    上海城花新园               闵行区     51%       287,741      334,669          -      10,447      133,682
    上海七宝 35 北块           闵行区     51%        39,366       69,913          -           -       69,913
    上海虹桥 03 号地块南块     闵行区     50%        32,170      110,462          -           -      110,462
    苏州玲珑湾花园             工业园区   70%       384,042      821,664     45,000      88,450      119,931
    苏州本岸项目               工业园区   51%       155,673      124,538          -           -            -
    苏州金色家园               沧浪区     100%      134,771      242,588          -           -            -
    苏州长风别墅               沧浪区     49%        48,713       48,693          -           -            -
    苏州万科国际广场           工业园区   51%        47,177      117,936          -           -            -
    苏州万科新都会             苏州新区   55%        89,098       83,220     39,374      24,534       55,076
    苏州金色里程项目           金阊区     49%        99,093      247,732     41,291           -      160,593
    苏州木渎雀梅浜项目         吴中区     55%       144,535      361,338    110,000           -      361,338
    昆山高尔夫                 巴城镇     100%      433,916      328,678          -           -      316,926
    无锡魅力之城               滨湖区     60%       960,000    1,346,963     65,601     142,958      304,328
    无锡金域缇香               新区       100%      224,376      620,713    129,427      56,757      342,314
    无锡金域蓝湾               滨湖区     100%      154,468      431,592     29,040      55,356      271,435
    无锡信成道                 滨湖区     100%      154,119      385,299     54,539           -      262,971
    杭州良渚文化村             余杭区     100%    3,095,310    2,183,173    137,290     171,761    1,224,378
    杭州西溪蝶园               西湖区     51%       155,838      354,038          -      88,317            -
    杭州金色家园               富阳市     55%        55,576      110,834          -           -            -
    杭州公望                   富阳市     100%      517,900      208,981          -           -      121,026
    杭州草庄                   江干区     100%       37,178       86,938     52,644      34,294       52,644
    杭州金色草庄               江干区     50%        68,564      150,841          -           -      150,841
    杭州富阳高尔夫 A 地块      富阳市     20%        69,941      104,912          -           -      104,912
    杭州富阳高尔夫 B 地块      富阳市     20%        69,989       83,987          -           -       83,987
    杭州富阳高尔夫 C 地块      富阳市     20%        68,244       68,244          -           -       68,244
    杭州富阳高尔夫 D 地块      富阳市     20%        59,933       59,933          -           -       59,933
    南京安品街                 白下区     100%       27,325       20,340          -           -       17,340
    南京金域蓝湾               江宁区     100%      272,298      544,612     49,296      16,373      217,957
    南京金色里程               雨花区     100%       42,318       82,341          -           -            -
    南京金色领域               栖霞区     100%       91,751      201,388     30,883           -      109,267
    南京沿山大道地块           浦口区     100%       62,300      100,000     80,000           -      100,000
    镇江魅力之城               润州区     100%      795,100      942,820     85,023     104,133      426,006
    镇江蓝山                   润州区     60%       285,683      416,285     20,028      30,952      333,981
    宁波金色水岸               鄞州区     100%      190,369      313,602          -           -            -
    宁波云鹭湾                 江北区     15%       314,200      393,740     63,385      75,367      280,077
    宁波金色城市               鄞州区     100%       95,242      171,435          -      77,527            -
    宁波万科城                 镇海区     49%       226,777      488,148    138,557           -      350,770
    合肥金色名郡               蜀山区     50%       107,326      401,670          -     105,585            -
    合肥金域华府               蜀山区     50%       115,628      412,101          -      97,248      208,991
    合肥万科城                 滨湖区     55%       107,220      376,857    189,104           -      373,662
    南昌青山湖                 青山湖区   50%        97,061      133,693          -      47,736            -
    南昌润园                   青云谱区   50%        97,109      144,011          -       6,521            -
    南昌金域蓝湾               西湖区     50%        21,818       75,338          -           -            -
    南昌天香园项目             高新区     33%       299,845      417,362     60,000           -      348,880
    温州龙湾项目               龙湾区     60%       125,219      179,768     89,344           -       89,344
    芜湖万科城                 东新区     100%      274,404      493,926    198,940       4,786      342,597
    扬州万科城                 邗江区     65%       297,139      313,970     99,290           -      241,103
    合计                     14,219,815   19,419,047   1,837,379   1,607,611   9,286,403
    北京区域
    北京如园                   海淀区     49%      138,644      279,937      48,429           -     248,837
    北京公园 5 号              朝阳区     60%       37,917       97,044           -      17,345           -
    北京蓝山                   朝阳区     100%      55,885      147,249           -      62,690      19,059
    北京大都会                 朝阳区     50%        5,329       42,556           -           -           -
    北京长阳项目               房山区     50%      437,179      853,165      45,242     202,487     430,505
    北京长阳 3 号项目          房山区     50%       78,325      157,992      30,000           -     136,627
    北京幸福汇                 房山区     68%       71,912      137,808       9,000      28,837      79,171
    第 42 页
    北京新里程         房山区       50%      77,834      146,002     11,333    28,102      79,119
    北京金隅万科城     昌平区       49%     178,908      543,461          -   138,888      69,027
    北京金域华府       昌平区       50%      206,007      577,188    88,182   152,575     367,978
    北京假日风景       丰台区       50%      224,289      413,304         -     1,337           -
    北京红狮家园       丰台区       100%      59,800      184,502         -     8,414           -
    唐山金域华府       路北区       60%       78,977      197,442    66,219         -      66,219
    唐山红郡           路南区       100%     153,527       96,661         -    73,082           -
    秦皇岛假日风景     海港区       48%      270,549      642,357    72,859         -     400,559
    北京郭公庄二期     丰台区       100%      14,449       36,123    36,123         -      36,123
    北京郭公庄五期     丰台区       50%      233,209      629,170         -         -     629,170
    北京金域缇香       房山区       50%       67,682      156,536    84,999         -     156,536
    北京琥珀           大兴区       50%       67,650      172,825    50,000         -     172,825
    天津东丽湖         东丽区       100%   2,708,886    1,763,059   131,463   121,288     895,496
    天津魅力之城       东丽区       100%     176,773      258,579     4,945    68,968       4,945
    天津新里程         东丽区       51%      136,524      204,786         -   105,427           -
    天津假日润园       西青区       100%     229,300      343,101    14,787         -      14,787
    天津金奥国际       西青区       100%      58,577      162,566         -    69,486           -
    天津滨海时尚       开发区       100%       6,538       40,312         -         -           -
    天津柏翠园         开发区       100%      32,270       48,731    22,493    25,421      22,493
    天津海港城         滨海新区     51%      149,483      373,691    27,747    97,415     147,416
    天津锦庐           滨海新区     95%       90,604      126,600         -    45,046      66,018
    天津东海岸         滨海新区     51%      255,000      382,500    81,502         -     382,500
    天津金色雅筑       东丽区       49%       90,792      171,281         -   126,496           -
    天津仕林苑         津南区       40%       63,582      114,474     9,901         -       9,901
    沈阳新榆公馆       浑南新区     100%     182,139      289,647         -         -           -
    沈阳万科城         和平区       49%      361,320      874,752   104,740   115,763     104,913
    沈阳兰乔圣菲       东陵区       100%     387,700      132,784         -         -           -
    沈阳魅力之城       于洪区       100%     156,817      297,026         -    44,559           -
    沈阳金域蓝湾       浑南新区     100%     226,356      615,688    35,717    50,714     201,203
    沈阳金域国际       铁西区       100%      27,249      108,581         -     1,442           -
    沈阳柏翠园         沈河区       55%       83,227      291,295         -    98,543     174,512
    沈阳惠斯勒         东陵区       70%      315,362      378,434         -         -     334,719
    沈阳蓝山           大东区       60%       74,527      222,520         -   127,908       1,604
    沈阳朗园           铁西区       70%       66,547      180,363    27,000         -      80,401
    沈阳润园           铁西区       100%      40,971      102,013         -         -     102,013
    沈阳香湖胜景       于洪区       49%      190,156      360,715     8,000    13,585     220,700
    沈阳香湖胜景 2A    于洪区       51%      135,464      286,165         -         -     286,165
    沈阳春河项目       沈河区       79%       81,378      431,232    61,128    54,732     348,609
    沈阳鹿特丹         和平区       100%     120,333      360,999         -         -     257,986
    沈阳明天广场       浑南新区     65%      199,319      597,957         -         -     382,139
    抚顺金域蓝湾       开发区       100%     135,079      391,100         -    25,014     236,935
    鞍山惠斯勒项目     铁东区       100%     303,700      414,816         -   118,357     153,656
    鞍山金色家园       铁东区       100%      48,874       97,969         -         -           -
    鞍山万科城         高新区       100%     167,664      393,838         -    51,992      77,025
    鞍山惠斯勒东项目   铁东区       100%     118,500      296,250         -         -     296,250
    抚顺南湖项目二期   开发区       100%      91,500      348,000         -         -     348,000
    鞍山永乐公园       铁西区       51%      225,715      677,000    70,633         -     677,000
    大连溪之谷         甘井子区     55%      363,716      380,922         -         -           -
    大连魅力之城       甘井子区     55%     216,000       448,512         -   173,186           -
    大连朗润园         甘井子区     100%    118,879       229,822    99,746         -     229,822
    大连海港城         普湾新区     55%     757,350     1,253,300    75,517         -   1,059,267
    大连西山项目       甘井子区     55%      90,404       113,308    20,412         -     113,308
    大连樱花园         高新技术产   55%     192,248       363,349   104,810         -     363,349
    业园区
    长春洋浦花园       经济开发区   100%     89,678      176,618          -         -          -
    长春潭溪别墅       净月开发区   100%     75,000       49,019          -         -          -
    长春蓝山           二道区       100%    251,356      501,678          -   113,456    191,386
    第 43 页
    长春惠斯勒                  净月区       50%      399,715       484,714     80,813      83,629       351,756
    长春柏翠园                  朝阳区       100%     276,769       503,349     24,095      68,286       282,610
    吉林万科城                  高新区       65%      728,139     2,155,910    356,323     148,394     1,810,647
    长春万科城                  净月开发区   51%      350,965     1,056,480     81,640           -       919,368
    青岛四季花城                即墨市       55%      153,284       240,507          -      92,055             -
    青岛魅力之城                城阳区       80%      200,289       341,404          -      52,572             -
    青岛城市花园                城阳区       80%      130,873       228,823          -     123,322             -
    青岛金色城品                四方区       100%      61,873       174,102          -      28,336             -
    青岛蓝山                    市北区       100%      68,153       202,485     56,298      77,098        60,967
    青岛万科城                  四方区       55%      154,607       399,565    127,213     114,273       213,621
    青岛生态城                  李沧区       100%     141,273       260,784     80,902      16,834        80,902
    青岛小镇                    胶南市       34%      933,293       989,125     65,000           -       649,748
    太原金域国际                万柏林区     100%      49,407       169,679          -           -             -
    太原紫台                    迎泽区       51%       95,687       331,236     34,956           -       195,012
    晋中朗润园                  榆次区       51%      218,143       482,246     50,054           -       377,620
    太原蓝山                    万柏林区     51%      198,392       687,671     95,742           -       687,671
    烟台海云台                  芝罘区       100%     311,614       444,065    118,445      53,753       319,895
    烟台假日风景                福山区       70%      190,281       361,220    112,274      97,898       204,048
    小计                       17,013,686   30,680,039   2,726,682   3,319,005   16,830,138
    成都区域
    成都魅力之城                成华区       60%      308,501      761,258      68,120           -       68,120
    成都金域西岭                金牛区       60%       79,331      361,100           -      50,083            -
    成都金色领域                青羊区       100%      49,628      244,459           -      71,910            -
    成都金润华府                锦江区       100%      52,895      267,928           -      87,132            -
    成都金色海蓉                武侯区       49%       54,970      234,125     100,648      90,648      100,648
    成都海悦汇城                双流县       90%      104,307      521,698     252,913      62,400      252,913
    成都五龙山 1 期             新都区       100%     345,168      356,503     153,385     120,694      153,385
    成都万科钻石广场            成华区       100%      15,404       92,422           -           -            -
    武汉魅力之城                东湖新技术   100%     225,258      405,457           -           -            -
    开发区
    武汉万科圆方                江汉区       55%       12,022       42,869           -           -            -
    武汉高尔夫城市花园          东西湖区     49%      237,660      393,858           -     115,258            -
    武汉金域华府                武昌区       55%       59,790      191,300      39,634      98,763       39,634
    武汉万科城                  江汉区       100%      65,901      299,337           -      36,996            -
    武汉万科红郡                东湖新技术   100%     230,970      349,607      15,696     100,025       15,696
    开发区
    武汉金域蓝湾                经济技术开   100%     213,440      533,600            -     69,782      287,458
    发区
    武汉鲩子湖                  江汉区       100%     102,500       542,923    177,352           -       542,923
    武汉唐家墩                  江汉区       50%      267,200     1,324,300    175,461           -     1,324,300
    武汉汉阳国际                汉阳区       100%     167,240       570,676    191,330           -       468,897
    武汉长征村                  洪山区       100%     282,235       871,721    120,000           -       871,721
    武汉金色城市                洪山区       100%     274,100      896,484     426,072      98,780       426,072
    武汉花山生态新城            洪山区       50%      199,705      299,557      60,000           -       299,557
    重庆友诚生态名苑            渝北区       51%      229,581      344,372      25,163      54,973        32,087
    重庆缇香郡                  北部新区     100%      41,448      145,067           -      83,650             -
    重庆悦府                    北部新区     100%     138,071      376,737      73,199           -        97,563
    重庆锦程                    渝中区       100%     105,463      533,486           -     224,761             -
    重庆万科城                  北部新区     55%      278,165      647,378     174,800           -       432,159
    重庆天琴湾                  江北区       45%      435,499      649,158     187,029           -       607,783
    西安新地城                  雁塔区       100%      20,156      106,616           -           -             -
    西安金域曲江                曲江新区     55%      152,667      385,408      46,446      78,690        46,446
    西安万科城                  长安区       85%      176,056      614,377     124,272      95,344       243,219
    西安万科城 3 号地           长安区       100%     113,231      352,803      87,140           -       264,782
    西安金域华府                未央区       51%      106,667      373,634     135,353           -       373,634
    西安大明宫                  未央区       70%       69,052      221,603      67,266           -       221,603
    贵阳金域华府                小河区       51%      351,800      581,217      64,770     193,771       327,147
    贵阳玲珑湾                  云岩区       100%      90,456      201,012      94,272       6,804       194,208
    第 44 页
    贵阳动力厂                 小河区         51%          181,235          761,187      102,224                   -           761,187
    昆明金域缇香               盘龙区         100%         104,724          267,084            -             156,404                 -
    昆明白沙润园               盘龙区         100%         192,104          243,214      106,015                   -           189,272
    乌鲁木齐金域华府           新市区         100%          53,267          146,009            -                   -            29,503
    乌鲁木齐南山项目           乌鲁木齐县     100%          32,760           14,900        8,320                   -            14,900
    小计                              6,220,627       16,526,444    3,076,880        1,896,868            8,686,817
    合计                             52,691,450       95,608,744   13,275,343        8,898,547           50,211,034
    特别风险提示:
    上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整:
    A. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化;
    B. 新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏;
    C. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响;
    D. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工;
    E. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响;
    2009~2011年公司年度实际完成竣工面积分别为当年竣工计划的86.7%、87.7%和90.4%,请投资者关注。
    7.公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
    公允价值计量项目相关情况
    单位:人民币万元
    本期公允价        计入权益的累计         本期计提
    项目                 期初金额                                                             本期处置    期末金额
    值变动损益          公允价值变动         的减值
    金融资产
    其中:1.以公允价值计量
    且其变动计入当期损益的                    -                -                   -              -               -            -
    金融资产
    其中:衍生金融资产                    -                -                   -              -               -            -
    2.可供出售金融资产         40476.36                 -           3,649.80               -               -   44,126.16
    金融资产小计                      40476.36                 -           3,649.80               -               -   44,126.16
    金融负债                          1,505.45         286.86                      -              -         (88.13)     1,704.18
    投资性房地产                              -                -                   -              -               -            -
    生产性生物资产                            -                -                   -              -               -            -
    其他                                      -                -                   -              -               -            -
    合计                                      -       (286.86)             3,649.80               -           88.13            -
    持有外币金融资产和金融负债情况
    单位:人民币万元
    本期公允价        计入权益的累计          本期计提
    项目             期初金额                                                             本期处置    期末金额
    值变动损益        公允价值变动            的减值
    金融资产
    其中:1.以公允价值计量且
    其变动计入当期损益的金                    -                -                       -              -                            -
    融资产
    其中:衍生金融资产                        -                -                       -              -                            -
    2.贷款和应收款                            -                -                       -              -                            -
    3.可供出售金融资产                        -                -                       -              -                            -
    4.持有至到期投资                          -                -                       -              -                            -
    金融资产小计                              -                -                       -              -                            -
    第 45 页
    金融负债                 1,505.45      286.86               -         -    (88.13)   1,704.18
    上述公司按照公允价值计量的项目多数为公司历史持有的法人股,金额很低,目前正在处置。对于有关
    项目,公司参照重大投资项目的控制过程,在经过相关专业部门认真评审后,由公司管理层在董事会授
    权范围内进行审批。
    8.董事会日常工作情况
    (1)2011 年共召开 5 次董事会会议
    A.第 15 届董事会第 13 次会议于 2011 年 3 月 4 日召开,会议审议并通过了如下议案:关于计提和核销
    2010 年度资产减值准备情况的议案、2010 年度经审计财务报告、关于历次募集资金 2010 年度存放与使用
    情况的专项说明、2010 年度内部控制自我评价报告、2010 年度利润分配及分红派息预案、关于 2011 年度
    续聘会计师事务所的议案、2010 年度报告和摘要、2010 年度社会责任报告、关于董事换届选举的议案、
    关于授权公司在指定支出额度内开展企业公民相关工作的议案、关于与华润合作的议案、关于召开 2010
    年度股东大会的议案、关于聘任执行副总裁的议案。有关决议公告已于 2011 年 3 月 8 日刊登于《中国证
    券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港 IRasia.com。
    B.第 16 届董事会第 1 次会议于 2011 年 3 月 31 日召开,会议 选举王石为第十六届董事会主席、乔世波为
    副主席;选举陈茂波、蒋伟和齐大庆为第十六届董事会审计委员会委员,陈茂波独立董事为召集人;选
    举张利平、蒋伟和肖莉为第十六届董事会投资与决策委员会委员,张利平独立董事为召集人;选举齐大
    庆、张利平和孙建一为第十六届董事会薪酬与提名委员会委员,齐大庆独立董事为召集人; 续 聘 郁 亮 为
    公司总裁。有关决议公告已于 2011 年 4 月 1 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
    和香港 IRasia.com。
    C.第 16 届董事会第 2 次会议于 2011 年 4 月 18 日召开,会议审议并通过了公司 2011 年第一季度报告及财
    务报表、关于 A 股股票期权激励计划期权授予相关事宜的议案。相关决议公告 2011 年 4 月 20 日刊登于
    《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和香港 IRasia.com。
    D.第 16 届董事会第 3 次会议于 2011 年 8 月 5 日召开,会议审议并通过了 2011 年半年度报告、财务报表
    及半年度报告摘要,关于 2011 年半年度利润不分配、不进行公积金转增股本的议案。相关决议公告 2011
    年 8 月 9 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和香港 IRasia.com。
    E. 第 16 届董事会第 4 次会议于 2011 年 10 月 21 日召开,会议审议并通过了 2011 年第三季度报告及财务
    报表。有关公告刊登于 2011 年 10 月 25 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券
    日报》和香港 IRasia.com。
    (2)2011 年董事会共进行了 8 次通讯表决
    A.2011 年 1 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于接受徐洪舸辞去执行副总裁及提名杜晶担任
    执行副总裁的议案。
    B.2011 年 3 月 18 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于修订 A 股股票期权激励计划的议案、关于召
    开二○一一年第一次临时股东大会的议案。
    C.2011 年 4 月 29 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于参与天津新华路项目的议案。
    D.2011 年 5 月 13 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整 A 股股票期权行权价格的议案。
    E.2011 年 6 月 16 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于万晖公司为南京上坊保障性住房项目融资向
    民生银行南京分行提供反担保的议案、关于为布吉宝通公司股权过户提供保证的议案、关于北京万科为
    唐山凤凰新城项目融资提供担保的议案。
    F.2011 年 9 月 1 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于天津万科为长春蓝山项目借款提供担保的议
    案。
    G.2011 年 11 月 1 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于上海万科为上海朗达转让上海静园债权提供
    担保的议案。
    第 46 页
    H.2011 年 12 月 12 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于向华润深国投信托有限公司申请 10 亿元贷
    款的议案。
    公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则,按规定于 2011 年 1 月 29 日、3 月 23 日、5 月 21
    日、7 月 29 日、9 月 29 日、12 月 16 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
    报》和香港 IRasia.com 予以相应披露。
    (3)董事会对股东大会决议的执行情况
    A.2010 年度分红派息方案执行情况
    根据 2010 年度(第 23 届)股东大会决议,董事会组织实施了公司 2010 年度分红派息方案。2010 年度分
    红派息方案为:以公司股权登记日收市时总股本为基数,向全体股东每 10 股派现金人民币 1.0 元(含
    税。扣税后,A 股个人股东、投资基金、非居民企业实际每 10 股派现金人民币 0.9 元;B 股个人股东、
    非居民企业股东实际每 10 股派现金人民币 0.9 元,其他 B 股股东暂不扣税);A 股股权登记日为 2011 年
    5 月 26 日,除息日为 2011 年 5 月 27 日;B 股最后交易日为 2011 年 5 月 26 日,除息日为 2011 年 5 月 27
    日,股权登记日为 2011 年 5 月 31 日。B 股现金股息以本公司股东大会决议日后第一个工作日(2011 年 4
    月 1 日)中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价(1 港币=0.8424 人民币)折合港币兑付。
    B. A 股股票期权激励计划的实施情况
    公司 2011 年第一次临时股东大会通过了《万科企业股份有限公司 A 股股票期权激励计划(草案修订
    稿)》。根据股东大会决议,2011 年 4 月 18 日,董事会审议通过了《关于 A 股股票期权激励计划期权授
    予相关事宜的议案》,确认本次 A 股股票期权激励计划股票期权的授予条件已经成就,确定期权的授权
    日为 2011 年 4 月 25 日。2011 年 5 月 9 日本次 A 股股票期权激励计划股票期权授予登记完成,公司向 810
    名激励对象授予 10,843.5 万份股票期权。A 股股票期权激励计划股票期权简称为“万科 JLC1”,期权代
    码为 037015。
    2011 年 5 月 27 日公司实施 2010 年度分红派息方案,向全体股东每 10 股派发现金 1 元(含税)。根据
    2011 年第一次临时股东大会关于授权董事会办理股票期权激励计划相关事宜的决议,董事会决议对 A 股
    股票期权行权价格进行相应的调整,调整后的行权价为 8.79 元。
    C. 关于与华润合作事项的实施情况
    公司 2011 年第一次临时股东大会授权董事会决定在人民币 44.2 亿元(即不超过公司 2010 年度经审计净
    资产的 10%)以内与华润集团有限公司及其关联公司(合称“华润”)展开合作,包括同珠海市商业银
    行股份有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基
    金的资金,同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权从股东大会通过有关方
    案起 1 年内有效。
    报告期内,董事会根据股东大会授权同意公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币 10 亿元,
    用于上海五街坊项目开发建设。借款期限 2 年,为固定利率借款,年利率 11.2%。有关借款的实施有助于
    支持公司相关项目的开发,提高项目经营效率。合作事项和相关决策程序符合有关规定,符合上市公司
    和全体股东的利益。
    (4)专业委员会履职情况
    董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会根据《上市公司治理准
    则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务,认真履行职
    责。
    A.审计委员会履职情况
    报告期内,审计委员会召开审计委员会会议和沟通会 4 次,进行通讯表决 4 次,对审计工作安排、定期
    财务报告、利润分配方案、会计师事务所选聘、内部控制基本规范实施工作、担保等事项进行审议,并
    多次与审计师进行沟通。
    审计委员会积极推进 2011 年审计工作的开展。报告期末以来,审计委员会又召开工作会议和沟通会 2
    次,督促审计师严格按照审计计划进行审计工作,审阅财务报表,出具审阅意见,并对会计师事务所的
    第 47 页
    聘任、内部控制自我评价报告、分红派息等事项作出决议。
    审计委员会对毕马威华振会计师事务所(KPMG)2011 年审计工作总结如下:
    一、 审计前的准备工作
    1.审计计划的确定
    2011 年的审计工作从 2011 年 9 月初的内控审计开始到完成审计历时 6 个月的时间,具体的时间安排如
    下:
    1) 2011 年 9 月-10 月进行内控审计工作。KPMG 选取部分重要子公司、新设立公司按照公司内部控制指引
    执行内部控制审计;
    2) 2011 年 11 月-12 月进行预审工作。KPMG 根据重要性水平,及 2011 年新增项目情况选择重点城市进行
    预审;
    3) 2012 年 1 月 9 日 KPMG 开始进驻万科进行年审审计工作,3 月 6 日出具 2011 年审计报告初稿提交审计
    委员会审阅,3 月 9 日出具审计报告。
    2. 未审计财务报表的审阅
    审计进场前,审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅,并形成书面意见。
    二、审计过程
    2012 年 1 月 9 日开始,KPMG 派出 5 个小组(分别为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域及集团整
    体)对公司总部和各子公司全面开展审计。
    审计过程中,审计委员会根据审计进度书面督促并要求 KPMG 严格按照审计计划安排审计工作,确保在预
    定时间顺利完成审计工作。
    2012 年 3 月 6 日,KPMG 向审计委员会提交 2011 年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2012 年 3 月 9
    日,董事会通过了有关报告,至此,KPMG 对公司 2011 年度财务审计工作结束。
    三、审计结果
    KPMG 为本公司出具了无保留意见的 2011 年度《审计报告》及《内部控制审计报告》。
    审计委员会认为,毕马威华振会计师事务所对公司 2011 年度财务报表审计工作完成良好。
    审计委员会决议,提请董事会审议继续聘请毕马威华振会计师事务所,负责按境内、外会计标准审计公
    司 2012 年度财务报表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。
    B.薪酬与提名委员会履职情况
    报告期内,薪酬与提名委员会召开委员会会议 4 次,讨论审议了 A 股股票期权激励计划修订,期权的授
    予、经济利润奖金方案的修订、董事会换届选举、高级管理人员的变动以及高管薪酬状况等内容。委员
    会与管理层保持着顺畅的沟通,多次就有关方面听取管理层的工作汇报。
    C.投资与决策委员会履职情况
    报告期内,投资与决策委员会关注董事会对项目发展和融资等授权情况,与管理层保持着顺畅的日常沟
    通,对授权范围内各项事务保持充分了解。
    9.利润分配及分红派息预案
    公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2011 年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母
    公司可分配利润情况如下:
    单位:人民币元
    公司合并                 母公司
    税后可分配利润                  21,995,638,556.48       4,520,604,785.31
    其中:2011 年度净利润             9,624,875,268.23      4,372,887,322.93
    结转年初可分配利润          13,470,284,310.05       1,247,238,484.18
    分配 2010 年度股利          (1,099,521,021.80)    (1,099,521,021.80)
    注:母公司和公司合并利润出现明显差异,主要是因为实施《企业会计准则 2006》后,对子公司的投资只能采用成本法核
    算,子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
    根据有关法规及公司章程规定,综合考虑股东利益及公司长远发展需求,董事会向股东大会提交 2011 年
    第 48 页
    度利润分配方案如下:
    1. 按照母公司净利润的 10%计提法定公积金;
    2. 按照母公司净利润的 60%计提任意公积金;
    3. 按照母公司净利润的 30%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
    2011 年度公司可分配利润分配情况如下:
    单位:人民币元
    占本年母公司净        占本年公司合并
    母公司
    利润比例            净利润比例
    2011 年度净利润                       4,372,887,322.93               100%              45.43%
    计提法定公积金                      437,288,732.29                10%                4.54%
    计提任意盈余公积金                2,623,732,393.76                60%              27.26%
    计提 2011 年度分红基金            1,311,866,196.88                30%              13.63%
    年初可分配利润                          147,717,462.38                   -                    -
    分配 2011 年度现金股利            1,429,377,328.34             32.69%              14.85%
    留转以后年度分配利润                     30,206,330.92                   -                    -
    公司过去三年现金分红情况:
    单位:人民币元
    现金分红金额       母公司          公司合并      占母公司净利 占公司合并净利 公司合并年度
    年份
    (含税)         净利润            净利润        润的比例       润的比例       可分配利润
    2010 年 1,099,521,021.80 3,083,108,153.24 7,283,127,039.15        35.66%         15.10% 15,321,861,067.94
    2009 年    769,664,715.26 2,874,475,278.28 5,329,737,727.00       26.78%         14.44% 10,964,255,202.76
    2008 年    549,760,510.90 1,582,019,762.35 4,033,170,027.89       34.75%         13.63%    7,370,792,808.42
    最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例                       43.59%
    公司坚持每年进行现金分红的政策,未来公司每年现金分红金额占当年公司合并净利润的比例将稳定在
    15%左右的水平。
    2011 年分红派息方案:每 10 股派送人民币 1.3 元(含税)现金股息。
    以 2011 年 12 月 31 日总股本 10,995,210,218 股计算,2011 年度现金股利计人民币 1,429,377,328.34 元。
    10.选定信息披露媒体
    公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体为信息
    披露媒体。
    九、监事会报告
    2011年监事会继续遵照《公司法》、公司章程和公司有关规则的要求,勤勉履职,积极维护公司、股东
    和员工的利益。
    1.监事会会议及决议情况
    2011年公司监事会共召开四次会议,有关会议及决议情况如下:
    (1)2011年3月4日召开的第7届监事会第5次会议,审议并通过了关于计提和核销2010年度资产减值准备
    情况的议案、2010年度经审计财务报告、关于历次募集资金2010年度存放及使用情况的专项说明、2010
    年度内部控制自我评价报告、2010年度利润分配及分红派息预案、关于2011年度续聘会计师事务所的议
    案、2010年度监事会报告、2010年度报告和摘要、2010年度社会责任报告、关于授权公司在指定支出额
    度内开展企业公民相关工作的议案和关于召开2010年度股东大会的议案。
    (2)2011年4月18日召开的第7届监事会第6次会议,审议并通过了2011年第一季度报告和财务报表、关
    于A股股票期权激励计划期权授予相关事宜的议案以及公司内部控制规范实施工作方案。
    (3)2011年8月5日召开的第7届监事会第7次会议,审议并通过了2011年半年度报告、财务报表及半年度
    报告摘要和关于2011年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。
    (4)2011年10月21日召开的第7届监事会第8次会议,审议并通过2011年第三季度报告和财务报表。
    第 49 页
    2.监事会巡查和巡视情况
    2011年公司规模进一步扩大,管理复杂度进一步增加,监事会结合公司内部控制的现状,加大检查和巡
    视的力度。年内,监事会通过现场走访、约谈、座谈等形式,对一线公司管理层、财务状况和主要业务
    环节的风险控制、公司发展战略落实情况以及员工权益保护等持续进行检查和督导。
    3.监事会对公司有关事项的独立意见
    (1)公司依法运作情况:年内监事会成员继续通过列席董事会会议,审阅各项报告,以及现场巡视、人
    员访谈等方式对公司运行情况实施监督。对照各项规定,监事会认为,公司决策程序合法规范,内部控
    制手段更加丰富,治理环境进一步改善;公司董事及高级管理人员勤勉履职,没有违反法律、法规和公
    司章程及损害公司和股东利益的行为。监事会审阅了公司2011年度内部控制自我评价报告,认为报告客
    观反映了公司治理和内部控制的实际情况,同意公布有关报告。
    (2)检查公司财务的情况:报告期内,监事会积极履行检查公司财务状况的职责,对公司的担保和投资
    等情况进行了检查,并对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务报告如实反映了公司的财务
    状况和经营成果,毕马威华振会计师事务所对公司年度财务报告出具的审计报告客观、公允。
    (3)募集资金使用情况:通过检查财务报表、巡视投资项目等方式,监事会继续对公司2007年度公开增
    发A股股票募集剩余资金的存放和使用情况进行检查,认为募集资金的管理和使用规范。
    (4)股权激励情况:监事会2011年对公司A股股票期权激励计划的修订和实施情况进行了监督,认为期
    权激励计划的制定和批准程序规范,股票期权的授予符合有关规定。监事会核实了A股股票期权激励计划
    股票期权激励对象的名单,认为股票期权授予对象主体资格合法、有效。
    (5)重大资产收购和出售情况:公司年内无重大资产收购及出售。
    (6)关联交易情况:公司2011年第一次临时股东大会授权董事会决定在金额人民币44.2亿元以内,同珠
    海市商业银行股份有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限
    公司旗下基金的资金,同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。2011年12月,为
    满足公司上海五街坊项目开发的需要,根据有关授权,经董事会同意,公司向华润深国投信托有限公司
    申请固定利率信托借款人民币10亿元,期限两年,年利率11.2%。监事会对有关交易情况进行了审查,认
    为借款成本参考市场当期价格水平及项目特点等因素确定,交易条件公允,有关事项决策程序符合《公
    司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》及《公司章程》等有关规定,未损害其他股东
    的利益。除此之外,公司无其他关联交易发生。
    (7)2011年国家对房地产行业的调控进一步深入,企业面临更有挑战的经营环境,公司坚持自身的经营
    策略,采取富有成效的措施积极应对,取得了良好的经营业绩。
    2012年行业继续处在调整当中,公司将面临更多的挑战,监事会每一位监事也将更加恪尽职守,做好监
    督,为公司发展贡献力量,切实维护股东利益。
    十、重要事项
    1. 重大诉讼、仲裁事项
    本年度公司无重大诉讼及仲裁事项。
    2. 重大收购及出售资产事项
    本年度公司无重大收购及出售资产事项。
    3. 重大关联交易事项
    报告期内,公司 2011 年第一次临时股东大会授权董事会决定在人民币 44.2 亿元(即不超过公司 2010 年
    度经审计净资产的 10%)以内与华润集团有限公司及其关联公司(合称“华润”)展开合作,包括同珠
    海市商业银行股份有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限
    公司旗下基金的资金,同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权从股东大会
    通过有关方案起 1 年内有效。
    有关合作事项将充分利用华润在金融方面的优势及平台,有利于公司拓宽融资渠道,增强抗风险能力,
    加快发展,提高资产回报水平,实现资源互补、合作共赢。
    2011 年 12 月,根据股东大会授权,经董事会同意,公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币
    10 亿元,用于上海五街坊项目开发建设。借款期限 2 年,为固定利率借款,年利率 11.2%。借款成本参
    第 50 页
    考市场当期价格水平及项目特点等因素确定,不高于当期公司从独立第三方进行信托借款的成本。
    有关借款的实施有助于支持公司相关项目的开发,提高项目经营效率。合作事项和相关决策程序符合有
    关规定,符合上市公司和全体股东的利益。
    期后事项:
    2012 年 2 月,经董事会审议通过,公司为满足东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要,
    向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币 10 亿元,借款期限 2 年,固定年利率 10.6%。为满足温
    州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期项目开发的需要,
    向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币 20 亿元,借款期限 2 年,固定年利率 10.5%。截至目
    前,在 2011 年第一次临时股东大会授权范围内,公司累计向华润深国投信托有限公司申请借款人民币 40
    亿元。
    4. A 股股票期权激励计划情况
    (1)A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况
    2010年10月21日公司第十五届董事会第十二次会议审议通过了《万科企业股份有限公司A股股票期权激励
    计划(草案)》,有关计划报中国证券监督管理委员会备案。经过修改,2011年3月18日《A股股票期权
    激励计划(草案修订稿)》以通讯表决方式提交董事会审议通过,中国证券监督管理委员会对修改的计
    划没有异议。2011年4月8日,公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业股份有限公司A股股票期
    权激励计划(草案修订稿)》。A股股票期权激励计划开始实施。
    本次A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具,每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行
    权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。当公司和激励对象满足期权授予条件时,公司依据本计
    划向激励对象授予股票期权,自授权日起1年内有关期权均处于等待期,不得行权。之后被授予的期权分
    三个行权期进行行权,第一、第二和第三个行权期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%
    和30%。每个行权期,根据公司和激励对象是否满足行权条件,确定该行权期对应的股票期权是否获得行
    权的权利。未满足业绩条件而未能获得行权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作
    废。
    期权行权安排如下:
    阶段名称                                        时间安排                                  行权比例
    第一个行权期   自授权日起 12 个月后的首个交易日起至授权日起 36 个月的最后一个交易日当日止        40%
    第二个行权期   自授权日起 24 个月后的首个交易日起至授权日起 48 个月的最后一个交易日当日止        30%
    第三个行权期   自授权日起 36 个月后的首个交易日起至授权日起 60 个月的最后一个交易日当日止        30%
    (2)A股股票期权激励计划期权授予情况
    2011年4月18日,公司第十六届董事会第二次会议审议通过了《关于A股股票期权激励计划期权授予相关
    事宜的议案》,确认本次A股股票期权激励计划股票期权的授予条件已经成就,确定期权的授权日为2011
    年4月25日。公司第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表了意见。
    2011年5月9日本次A股股票期权激励计划股票期权授予登记完成。公司本次共向810名激励对象授予
    10,843.5万份股票期权。如果有关期权未来全部行权,所能产生的最大股份数相当于公司目前股份总数的
    0.9862%。
    本次A股股票期权激励计划股权期权简称为“万科JLC1”,期权代码为037015。
    (3)报告期内A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序
    本次A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为8.89元,在股票期权有效期内发生派息、资本公积
    转增股本等事宜时,行权价格要根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。
    2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案,向全体股东每10股派发现金1元(含税)。根据2011年
    第一次临时股东大会审议通过的《关于授权董事会办理股票期权激励计划相关事宜的议案》,董事会决
    议对A股股票期权行权价格进行相应的调整,调整后的行权价为:8.79元。
    (4)实施A股股票期权激励计划对本报告期及以后各年度财务状况和经营成果的影响
    A股股票期权激励计划的推出,弥补了公司长期激励机制的缺位,建立起股东和职业经理人团队之间更紧
    密的利益共享和约束机制,将进一步完善公司的治理结构,增强公司竞争力。
    A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排按照《企业会计准则第11号—股份支付》进行会计
    处理。在等待期内的每个资产负债表日,公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础,按照股票期
    第 51 页
    权在授权日的公允价值,将当期取得的激励对象服务计入成本费用,同时计入资本公积中。在股票期权
    的行权期内,公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日,根据行权的情
    况,结转确认资本公积。
    A股股票期权激励计划采用二叉树期权定价模型对授予的股票期权在授权日的公允价值进行评估,根据评
    估结果,第一个行权期的期权公允价值为8,879万元,第二个行权期的期权公允价值为9,428万元,第三个
    行权期的期权公允价值为11,098万元。
    本报告期,根据直线法,公司摊销第一、二、三个行权期的期权成本10,623.6万元计入成本费用,同时公
    司资本公积增加10,623.6万元。具体会计处理详见财务报告附注。
    详细情况请见公司2010年10月25日、2011年3月23日、4月9日、4月20日、5月10日和5月21日在《中国证
    券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮网发布的公告。
    5. 重大合同及其履行情况
    (1)报告期内,本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司
    资产的事项。
    (2)报告期内,公司新增担保明细如下:
    序           担保人                担保对象                                                                            备注
    担保金额               担保说明               担保起止日期
    号     (万科所占权益比例)    (万科所占权益比例)
    深圳市万科房地产有限    东莞市新万房地产开    人民币 2550     为 5000 万元银行借款提供公   2011 年 1 月 12 日至
    1
    公司(100%)              发有限公司(51%)       万元            司权益比例的担保             2013 年 1 月 12 日
    深圳市万科房地产有限    东莞市新万房地产开    人民币 5100     为 10,000 万元银行借款提供   2011 年 1 月 12 日至
    2
    公司(100%)              发有限公司(51%)       万元            公司权益比例的担保           2013 年 1 月 12 日
    深圳市万科房地产有限    东莞市新万房地产开    人民币 10,200   为 20,000 万元银行借款提供   2011 年 3 月 22 日至
    3
    公司(100%)              发有限公司(51%)       万元            公司权益比例的担保           2013 年 3 月 22 日
    深圳市万科房地产有限    深圳市海轩投资发展    人民币 13,000   为 13,000 万元银行借款提供   2011 年 3 月 31 日至   已解
    4
    公司(100%)              有限公司(100%)        万元            担保                         2011 年 12 月 6 日     除
    深圳市万科房地产有限    上海万科房地产有限    人民币 70,000                                2011 年 3 月 24 日至
    5                                                                  为 70,000 万元融资提供担保
    公司(100%)              公司(100%)            万元                                         2013 年 9 月 24 日
    深圳市万科房地产有限    上海万科房地产有限    人民币 70,000                                2011 年 4 月 2 日至
    6                                                                  为 70,000 万元融资提供担保
    公司(100%)              公司(100%)            万元                                         2013 年 10 月 2 日
    深圳市万科房地产有限    无锡鼎安房地产有限    人民币          为 100,000 万元融资提供担    2011 年 4 月 11 日至
    7
    公司(100%)              公司(100%)            100,000 万元    保                           2013 年 4 月 11 日
    深圳市万科房地产有限
    武汉市万科房地产有    人民币          为 150,000 万元融资提供担    2011 年 4 月 29 日至
    8    公司(100%),上海万科房
    限公司(100%)          150,000 万元    保                           2013 年 4 月 29 日
    地产有限公司(100%)
    东莞市万科房地产有限    东莞市长安万科房地    人民币 30,000                                2011 年 5 月 11 日至
    9                                                                  为 30,000 万元融资提供担保
    公司(100%)              产有限公司(100%)      万元                                         2013 年 5 月 10 日
    深圳市万科房地产有限    宁波万科房地产开发    人民币 60,000                                2011 年 5 月 12 日至
    10                                                                 为 60,000 万元融资提供担保
    公司(100%)              有限公司(100%)        万元                                         2012 年 11 月 12 日
    长春万润房地产开发有    长春万科溪之谷房地    人民币 7,500    为 15,000 万元银行借款提供   2011 年 6 月 3 日至
    11
    限公司(100%)            产开发有限公司(50%)   万元            公司权益比例的担保           2014 年 6 月 3 日
    北京万科企业有限公司    北京住总万科房地产    人民币 50,000   为 100,000 万元融资提供公    2011 年 5 月 20 日至
    12
    (100%)                  开发有限公司(50%)     万元            司权益比例的担保             2013 年 5 月 19 日
    南京万科置业有限公司    南京万晖置业有限公    人民币 5,000                                 2011 年 5 月 26 日至   已解
    13                                                                 为 5,000 万元借款提供担保
    (100%)                  司(100%)              万元                                         2011 年 7 月 25 日     除
    南京万科置业有限公司    南京万晖置业有限公    人民币 10,000                                2011 年 11 月 4 日至
    14                                                                 为 10,000 万元借款提供担保
    (100%)                  司(100%)              万元                                         2012 年 2 月 10 日
    深圳市万科房地产有限    杭州良渚文化村开发    人民币          为 120,000 万元融资提供担    2011 年 6 月 14 日至
    15
    公司(100%)              有限公司(100%)        120,000 万元    保                           2013 年 6 月 14 日
    为中国民生银行股份有限公
    南京万晖置业有限公司    实际为南京万晖置业    人民币 32,000                                2011 年 7 月 12 日至
    16                                                                 司南京分行 32,000 万元信托
    (100%)                  有限公司(100%)        万元                                         2013 年 7 月 11 日
    借款的担保提供反担保
    实际为厦门万特福房                    为厦门经济特区工程建设公                            已解
    厦门万科房地产有限公                          人民币 423.56                                2011 年 6 月 30 日至
    17                           地产开发有限公司                      司 1,400 万元保函的担保提                           除
    司(100%)                                      万元                                         2012 年 7 月 13 日
    (30%)                                 供公司权益比例的反担保
    实际为厦门万特福房                    为厦门经济特区工程建设公
    厦门万科房地产有限公                          人民币 423.56                                2011 年 8 月 4 日至
    18                           地产开发有限公司                      司 1,400 万元保函的担保提
    司(100%)                                      万元                                         2012 年 8 月 17 日
    (30%)                                 供公司权益比例的反担保
    深圳市万科房地产有限    杭州林庐房地产开发    人民币 80,300                                2011 年 7 月 27 日至
    19                                                                 为 80,300 万元融资提供担保
    公司(100%)              有限公司(100%)        万元                                         2013 年 7 月 27 日
    沈阳万科房地产有限公    沈阳中铁万科朗榆置    人民币 5,100    为 10,000 万元银行借款提供   2011 年 8 月 25 日至
    20
    司(100%)                地有限公司(51%)       万元            公司权益比例的担保           2014 年 8 月 7 日
    第 52 页
    沈阳万科房地产有限公    沈阳中铁万科朗榆置    人民币 1,020    为 2,000 万元银行借款提供     2011 年 9 月 1 日至
    21
    司(100%)                地有限公司(51%)       万元            公司权益比例的担保            2014 年 8 月 7 日
    沈阳万科房地产有限公    沈阳中铁万科朗榆置    人民币 2,550    为 5,000 万元银行借款提供     2011 年 11 月 30 日至
    22
    司(100%)                地有限公司(51%)       万元            公司权益比例的担保            2014 年 8 月 7 日
    沈阳万科房地产有限公    沈阳中铁万科朗榆置    人民币 2,550    为 5,000 万元银行借款提供     2011 年 12 月 31 日
    23
    司(100%)                地有限公司(51%)       万元            公司权益比例的担保            至 2014 年 8 月 7 日
    天津万科房地产有限公    长春万科京诚房地产    人民币 25,000   为 25,000 万元银行借款提供    2011 年 9 月 27 日至
    24
    司(100%)                开发有限公司(10%)     万元            担保                          2014 年 8 月 22 日
    天津万科房地产有限公    长春万科京诚房地产    人民币 5,000    为 5,000 万元银行借款提供     2011 年 10 月 19 日
    25
    司(100%)                开发有限公司(10%)     万元            担保                          至 2014 年 8 月 22 日
    深圳市万科房地产有限    深圳市万科恒大物业    人民币 35,482                                 2011 年 9 月 29 日至
    26                                                                 为 35,482 万元融资提供担保
    公司(100%)              有限公司(100%)        万元                                          2013 年 3 月 29 日
    深圳市万科房地产有限    深圳市万科恒大物业    人民币 14,500                                 2011 年 11 月 21 日至
    27                                                                 为 14,500 万元融资提供担保
    公司(100%)              有限公司(100%)        万元                                          2013 年 3 月 29 日
    万科置业(香港)有限公                         人民币          为 3780 万美元银行借款提供    2011 年 8 月 10 日至
    28                           耀晶有限公司(100%)
    司(100%)                                      23872.79 万元   担保                          2015 年 2 月 10 日
    万科置业(香港)有限公                         人民币          为 4392 万美元银行借款提供    2010 年 12 月 8 日至
    29                           普海有限公司(100%)
    司(100%)                                      27736.76 万元   担保                          2013 年 12 月 8 日
    上海朗达实业有限公
    上海万科房地产有限公                          人民币 56,000                                 2011 年 11 月 16 日至
    30                           司(100%)、上海静园                    为 56,000 万元融资提供担保
    司(100%)                                      万元                                          2015 年 11 月 16 日
    房地产有限公司(45%)
    南京万科置业有限公司
    南京金域蓝湾置业有    人民币 69,120   为 54,000 万元信托融资及信    2011 年 9 月 29 日至
    31   (100%)、上海万科房地
    限公司(100%)          万元            托收益提供担保                2015 年 9 月 29 日
    产有限公司(100%)
    上海万科房地产有限公    上海静园房地产开发    人民币          为 19,593.43 万元银行借款提   2011 年 3 月 31 日至
    32
    司(100%)                有限公司(45%)         8817.04 万元    供公司权益比例的担保          2013 年 9 月 30 日
    上海万科房地产有限公    上海静园房地产开发    人民币 407.96   为 906.57 万元银行借款提供    2011 年 10 月 10 日
    33
    司(100%)                有限公司(45%)         万元            公司权益比例的担保            至 2013 年 9 月 30 日
    上海万科房地产有限公    上海静园房地产开发    人民币 900 万   为 2,000 万元银行借款提供     2011 年 11 月 2 日至
    34
    司(100%)                有限公司(45%)         元              公司权益比例的担保            2013 年 9 月 30 日
    上海万科房地产有限公    上海静园房地产开发    人民币 630 万   为 1,400 万元银行借款提供     2011 年 11 月 10 日至
    35
    司(100%)                有限公司(45%)         元              公司权益比例的担保            2013 年 9 月 30 日
    上海万科房地产有限公    上海静园房地产开发    人民币 765 万   为 1,700 万元银行借款提供     2011 年 12 月 6 日至
    36
    司(100%)                有限公司(45%)         元              公司权益比例的担保            2013 年 9 月 30 日
    上海万科房地产有限公    上海静园房地产开发    人民币 225 万   为 500 万元银行借款提供公     2011 年 12 月 27 日
    37
    司(100%)                有限公司(45%)         元              司权益比例的担保              至 2013 年 9 月 30 日
    报告期内,公司及公司控股子公司新增担保(含反担保)109.62亿元,解除担保4.90亿元。截止报告期
    末,公司担保余额136.85亿元,占公司净资产的比重为25.84%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公
    司提供担保余额120.35亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为16.50亿元。
    报告期内,公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保。
    (3)报告期内,本公司不存在委托理财事项。
    (4)报告期内,公司获取项目有关情况请参见“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
    6. 独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见
    公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
    报告期内公司严格按照有关规定,规范公司对外担保行为,控制公司对外担保风险,没有违反《关于规
    范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要,
    担保决策程序合法、合理,没有损害公司及股东利益。
    7. 公司或持股5%以上股东及其他承诺事项履行情况
    公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承
    诺:将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科,在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业
    竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时,保持中立。中国华润总公司始终履行其承
    诺。
    8. 投资者互动情况
    2011年公司保持与投资者密切的沟通。全年接待投资者来访约620次,参加境内外机构组织的大型投资者
    第 53 页
    见面会68场,组织投资者见面会4场,进行网上路演2次。此外,还继续通过电话、电子邮件、网上互动
    平台等方式与投资者交流,聆听他们的意见,传递公司的信息,维护投资者和公司之间的长期信任关
    系。
    2011年,公司获得IR Global Rankings (IRGR)评出的中国区投资者关系大奖——A股上市公司优秀奖及最
    佳首席执行官奖,还获得《中国证券报》评出的金牛基业常青公司奖,最受投资者信赖公司奖。公司董
    事会秘书获得《新财富》金牌董秘和最受机构投资者欢迎董秘,由和讯网发起、中国证券市场研究设计
    中心(SEEC)等机构联合主办的2010年度最佳投资者公共关系上市公司金牌董秘,《证券时报》评选的中
    国主板上市公司百佳董秘,《理财周报》评选的中国上市公司最佳董事会秘书,《董事会》评选的最具
    创新能力董秘称号。
    2011 年公司投资者接待主要情况如下:
    谈论的内容及提供的
    类别           时间          地点         方式                       接待对象
    资料
    德意志银行活动    2011.1        北京         见面会      券商、基金等各类投资者         (一)谈论的主要内
    瑞银证券活动    2011.1        上海         见面会      券商、基金等各类投资者         容:
    香港、深圳(上                                              1) 公司日常经营情
    年度业绩推介会    2011.3                     见面会      券商、基金、个人等各类投资者        况;
    海、北京)
    里昂证券活动   2011.3        香港         见面会      券商、基金等各类投资者         2) 公司发展战略;
    3) 公司对行业变化
    瑞信证券活动   2011.3        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
    的看法。
    BNP 活动     2011.3        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
    (二)提供的主要资
    齐鲁证券活动   2011.3        深圳         见面会      券商、基金等各类投资者         料:
    瑞信证券活动   2011.3          香港       见面会      券商、基金等各类投资者         公司定期报告等公开
    安信证券活动   2011.4          北京       见面会      券商、基金等各类投资者         资料。
    麦格理活动   2011.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动   2011.5          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    摩根斯坦利活动   2011.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    高华证券活动   2011.5          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    未来资产证券活动   2011.5          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    摩根大通活动   2011.6          北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动   2011.6          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    国信证券活动   2011.6          上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    华泰联合证券活动   2011.6          上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    野村证券活动   2011.6        新加坡       见面会      券商、基金等各类投资者
    国金证券活动   2011.6          三亚       见面会      券商、基金等各类投资者
    平安证券活动   2011.6          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞士信贷活动   2011.6          重庆       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞银证券活动   2011.6          青岛       见面会      券商、基金等各类投资者
    安信证券活动   2011.6          上海       见面会      券商、基金等各类投资者
    中信证券活动    2011.7       成都         见面会      券商、基金等各类投资者
    宏源证券活动   2011.7        深圳         见面会      券商、基金等各类投资者
    齐鲁证券活动   2011.7        青岛         见面会      券商、基金等各类投资者
    华泰联合活动   2011.7        深圳         见面会      券商、基金等各类投资者
    中信证券活动   2011.7          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    香港、深圳(上
    中期业绩推介会    2011.8                     见面会      券商、基金、个人等各类投资者
    海、北京)
    瑞信活动       2011.8        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
    BNP 活动       2011.8        香港         见面会      券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动     2011.8          深圳       见面会      券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动     2011.9          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞银证券活动     2011.9          香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    汇丰活动       2011.10         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    BNP 活动       2011.10         青岛       见面会      券商、基金等各类投资者
    瑞信活动       2011.10         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    高盛高华活动     2011.10         北京       见面会      券商、基金等各类投资者
    三星证券活动     2011.10         香港       见面会      券商、基金等各类投资者
    第 54 页
    美林活动      2011.11          北京         见面会    券商、基金等各类投资者
    摩根斯坦利活动    2011.11        新加坡         见面会    券商、基金等各类投资者
    中金活动      2011.11          北京         见面会    券商、基金等各类投资者
    Jefferies 活动  2011.11         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    长江证券活动    2011.11          上海         见面会    券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动    2011.11          上海         见面会    券商、基金等各类投资者
    华泰联合活动    2011.11          深圳         见面会    券商、基金等各类投资者
    野村证券活动    2011.12          东京         见面会    券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动    2011.12          香港         见面会    券商、基金等各类投资者
    华创证券活动    2011.12          深圳         见面会    券商、基金等各类投资者
    美林活动      2011.12          香港         见面会    券商、基金等各类投资者
    中投证券活动    2011.12          深圳         见面会    券商、基金等各类投资者
    中信证券活动    2011.12          博鳌         见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞穗证券活动    2011.12          香港         见面会    券商、基金等各类投资者
    广发证券活动    2011.12          深圳         见面会    券商、基金等各类投资者
    招商证券活动    2011.12          深圳         见面会    券商、基金等各类投资者
    安信证券活动    2011.12          深圳         见面会    券商、基金等各类投资者
    国信证券活动    2011.12          重庆         见面会    券商、基金等各类投资者
    海通证券活动    2011.12          上海         见面会    券商、基金等各类投资者
    注:上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行,见面的投资者大多超过50家。
    深圳、东莞、惠                申银万国、里昂证券、东方证券、国信证券、
    州、广州、清                  野村证券、中信证券、德意志银行、花旗、瑞
    远、佛山、中                  银证券、高盛、瑞信证券、广发证券、华泰联
    山、珠海、厦                  合证券、摩根大通、长江证券、海通证券、元
    门、福州、三                  大证券、安信证券、美林证券、高盛高华、长
    亚、长沙、上                  城证券、三菱日联摩根士丹利证券股份有限公
    海、南京、无                  司、日信证券、中银国际、光大证券、中投证
    报告期    锡、杭州、宁      小组或      券、国金证券、齐鲁证券、三星证券、东兴证
    接待券商                      波、合肥、南                  券、摩根斯坦利、中金、汇丰银行、大和证
    内      昌、北京、天      一对一      券、麦格理、苏格兰皇家银行、国泰君安、元
    津、沈阳、大                  富证券、凯基证券、民生证券、建银国际证
    连、鞍山、青                  券、平安证券、华创证券、瑞穗证券、BNP、
    岛、烟台、武                  Jefferies 、 Barclays Capital 、 Religare Capital
    汉、成都、重                  Markets 、 ISI Group 、 DBS Vickers 、 Korea
    庆、西安、昆                  Investment & Securities 、 Keefe, Bruyette &
    明、贵阳、乌鲁                Woods、Mitsubishi UFJ、SMBC Nikko Inc.、
    木齐市等地                    Research-Works等
    银华基金、汇添富基金、华夏基金、东方基
    金、太平洋资产、建信基金、国泰基金、中邮
    基金、交银施罗德基金、长盛基金、融通基
    金、富国基金、威灵顿资产管理公司、鼎晖投
    资、上投摩根基金、宝盈基金、东方证券资
    产、加拿大鲍尔公司、南方基金、泰康人寿、
    深圳、东莞、惠                海富通基金、工银瑞信基金、大成基金、华安
    州、广州、清                  基金、广发基金、博时基金、嘉实基金、世腾
    远、佛山、中                  投资有限公司、首域投资、富兰克林坦伯顿基
    山、珠海、厦                  金集团、Nissay资产管理公司、太平资产、中
    门、福州、三                  银基金、泰达荷银基金、中国人寿、华宝兴业
    亚、长沙、上                  基金、顶石资产、高盛亚洲有限公司、亚洲投
    海、南京、无                  资协会、景顺长城、中金公司资产管理部、上
    接待基金、其他投              锡 、 杭 州 、 宁 小组或      海金历投资有限公司、国金通用基金、招商基
    报告期
    资机构及个人投资              波、合肥、南                  金、高瓴资本、重阳投资、长安基金、美国世
    内      昌 、 北 京 、 天 一对一      纪投资管理公司、深圳黑鹰投资管理公司、诺
    者
    津、沈阳、大                  安基金、Baring Asset Management、First
    连、鞍山、青                  Beijing Company、LionRock Capital、Capital
    岛、烟台、武                  Research、Brevan Howard、Prudential、Adage
    汉、成都、重                  Capital、Millennium Management LLC、SAC、
    庆、西安、昆                  Apollo、GIC、DNB Asset、Pangu Capital
    明、贵阳、乌鲁                Ltd、Sekker and Advisors、Trivest Advisors、
    木齐市等地                    Value Investors Management、Clairvoyance
    Capital、Alliance Berstein、GMO、Janus、
    Bernstein、Invesco、GENESIS、Prime Capital
    Management、Pacific Eagle Asset Mgmt、
    Chilton Investment、Blue Pool Capital、
    Mitsubishi UFJ、Value Partners、TIAA-
    CREF、Och-Ziff、Union Investment、
    第 55 页
    Sumitomo Trust & Banking (Tokyo)、Henderson
    Investment、AMP Capital、JFAM、Point
    State、Highbridge Capital、Broad Peak、Tiger
    Asia、Daiwa SB Investments、Capital World、
    Fidelity Investment、Heitman、Citic
    Securities、Taurus、Ginger Capital、Urdang、
    Zeal Asset Mgmt、UBS Asset Management、
    PGGM、GE Capital、GE Asset Management、
    Blackrock、Pelargos Capital B.V、Eton Park、
    Hyundai Asset Management、Samsung
    Investment Trust Management、Samsung Life
    Insurance、Woori Asset Management、GS Asset
    Co. 、KTB Asset Management、PCA Investment
    Korea、Shinyoung Asset Management、Tube
    Asset Investment Advisory、Cosmo Investment
    Management、Sky Investment Advisors、Consus
    Asset Management、ING Investment
    Management Korea、LIG Insurance Co.、Mirae
    Asset Life Insurance、Causeway Capital、
    RREEF、Everest Capital Limited、Lombard
    Odier Darier Hentsch & Cie、Yuanta Securities
    Investment Trust Co Ltd、Absolute Partners
    Management Limited、Harvest Global
    Investments Limited、Amundi Hong Kong
    Limited、TB Alternative Assets Ltd、Hang Seng
    Investment Management Limited、Pinpoint Asset
    Management Company Ltd、Susquehanna
    Ireland Limited、Pharo Management (UK)
    LLP、China Life Trustees Limited、Shin Kong
    Investment Trust Co Ltd、Nomura Asset
    Management Hong Kong Ltd、Pictet Asset
    Management Limited、NeubergerBerman、
    CBRE Richard Ellis、Templeton Emerging
    Markets、Aizawa、Banco BBM、Moon
    Capital、Aeris International、J Capital
    Research、Lansdowne Partners Limited、
    UOB、LaSalle、Basic AM、Capital
    Dynamics、Blue Ridge Asset Management、
    Caxton Investment Co、Pyramis Asset
    Management、Armature Capital、Barclays
    Capital、Thornburg Investment Management、
    TT International、Perennial Investment Partners
    Limited、Dai-ichi Life Group (Janpan) 、Omnix
    Capital Limited、Templeton Investment
    Counsel、Morgan Stanley Investment
    Management、Paradice Investment Australia、
    Mastholm AM、Autonomy Capital、Fortress
    Investment、BOCOM International、Chow Tai
    Fook、GLG、Korea Investment Management、
    Resolution Capital、Rioni Capital、RCM、Deka
    Investment、BMP Paribas Investment、Kingdon
    Capital Management、TPG AXON、Gartmore、
    Mount Kellet、Manulife、Christensen、
    Duquesne Family Office、Telligent Capital
    Management、Sylebra Capital Management、
    Wellington、UBS Global Asset Management 、
    Amundi HK、Deutsche Asset Mgmt、HSBC
    Global、PineBridge Inv、George Weiss、
    Schroder Investment Management、Tenax
    Capital、MRV、Bluebay Asset Management、
    Soros、Keywise、Prudential、Capital Group Intl
    Inc (Guardian)、China Asset Mgmt Co Ltd、
    China Intl Fund Mgmt Co Ltd、China Universal
    Asset Mgmt Co、CITIC-Prudential Fund Mgmt
    Co Ltd、Coatue Mgmt、Fortune SGAM Fund
    Mgmt Co Ltd、INVESCO Asia Ltd、Ashmore
    EMM、RREEF Real Estate Securities、Waddell
    Capital、Moore Capital、Colonial First State A
    M、Thai Focus Equity Fund、Thames River
    Capital LLP、Franklin、Guinness Atkinson AM
    LLC、Oaktree Capital Management、Orange
    Capital Partner、chroder Investment
    第 56 页
    Management、Cathay Life Insurance Co., Ltd、
    Citi Investment Research、Swedbank Robur
    Fonder AB、Vontobel Asset Management、
    Sumitomo Mitsui Asset Mgmt、BSI Generali
    Investment、Target Asset Management、
    Hamblin Watsa、Lapp Capital、DBS
    Investment、DBS AM、Prince Street、OZ
    Capital、Brookside Capital、Piper Jaffray、
    Threadneedle Asset Mgmt、Resona Bank
    (Tokyo)、Shanghai Intl AM、Argyle Street、
    Base AM、China Angel、GF AM、Rays Capital
    Partners Ltd、T. Rowe Price等
    9. 公司债券相关事项
    中国建设银行股份有限公司深圳市分行(经其总行授权)为公司发行的有担保品种公司债券“08万科
    G1”本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内,担保人持续盈利,资产安全,
    信用状况没有发生重大变化。
    报告期内,中诚信证券评估有限公司对本公司发行的公司债券“08万科G1”(债券交易代码:112005)
    和“08万科G2”(债券交易代码:112006)进行了跟踪评级,评估维持有担保债券“08万科G1”公司债
    券信用等级为AAA,上调无担保债券“08万科G2”信用等级为AAA。提高公司主体信用等级为AAA,评
    级展望为稳定。报告期内,公司始终保持着良好的资信状况。
    公司债券的受托管理人中信证券股份有限公司认为,公司经营稳健,资信良好,偿债能力强,本次发行
    的公司债券本息安全。
    报告期内,公司派付了“08万科G1”和“08万科G2”第三年度的利息。
    根据2008年9月2日公告的《万科企业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》,2008年公司发行的
    无担保公司债券 “08万科G2”在存续期的第3年末,公司有权决定是否上调票面利率,上调幅度为1至
    100个基点(含本数),债券票面年利率为债券存续期前3年票面年利率7.00%加上上调基点,在债券存续
    期后2年固定不变,投资者有权选择在“08万科G2”存续期的第3个付息日将其持有的“08万科G2”全部
    或部分按面值回售给公司。
    公司于2011年8月22日公告了《关于“08万科G2”票面利率及投资者回售选择权有关事宜的公告》,并在
    8月25日、8月29日分别发布了提示性公告。投资者可在回售登记日(2011年8月29日)选择将持有的“08
    万科G2”全部或部分回售给公司,回售价格为人民币100元/张。
    根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据,“08万科G2”的回售数量为0张,回售金额
    为0元。
    10. 其他投资事项
    10.1 证券投资情况
    无
    10.2 持有其他上市公司股权情况
    单位:人民币元
    占该公司股                                        报告期所有者权益
    证券代码    证券简称      初始投资金额                       期末账面值       报告期损益
    权比例                                                变动
    600751       SST 天海        143,600.00        0.04%          143,600.00               -                   -
    合计                           143,600.00             -         143,600.00
    注: SST 天海为公司历史持有的法人股,目前尚未股改。
    10.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
    无
    10.4.衍生品投资情况
    第 57 页
    为了锁定利率变动产生的风险,公司针对外币浮息借款签署了利
    报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明(包括但不 率互换合约(IRS),公司按照浮动利率向合约对手方收取利
    限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律 息,以向原借款方支付原借款方浮动利息,同时按照固定利率向
    风险等)                                           合约对手方支付利息。IRS 在外币借款的期限和金额范围内,通
    过锁定远期利率,控制利率变动风险。
    已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情 IRS 价值变动对公司本报告期损益影响为人民币(2,868,565.33)
    况,对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相 元,IRS 价值根据 2011 年 12 月 31 日评估的公允价值确定。
    关假设与参数的设定
    报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一 无
    报告期相比是否发生重大变化的说明
    独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控 公司独立董事认为通过 IRS 等金融工具避免了外币借款由于利率
    制情况的专项意见                                   浮动过大可能造成的损失,公司有关安排审慎合理。
    报告期末衍生品投资的持仓情况表
    单位:人民币万元
    期末合约金额占公司 2011 年末净资产
    合约种类         期初合约金额       期末合约金额        报告期损益情况
    比例(%)
    利率互换合约(IRS)         124,910.94        307,987.99               (286.86)                                 5.81
    合计                124,910.94        307,987.99             (286.86)                                   5.81
    11. 是否存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
    公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
    12. 聘任、解聘会计师事务所情况
    2010年度股东大会决议聘请毕马威华振会计师事务所为公司2011年度会计师事务所。下表为公司聘请会
    计师事务所情况:
    2011 年度              连续服务              2010 年度
    年限        审计单位         审计费用
    审计项目             审计单位        审计费用
    依据中国企业会计准则编制
    11 年
    的集团合并财务报表         毕马威华振                                      毕马威华振
    RMB8,500,000.00                                    RMB7,350,000.00
    依据国际财务报告准则编制 会计师事务所                                    会计师事务所
    19 年
    的集团合并财务报表
    上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
    13. 报告期内,公司及公司董事、监事、高级管理人员无受监管部门处罚等情况
    十一、2011 年年志
    2011 年 3 月 31 日,公司 2010 年度股东大会召开,选举产生第十六届董事会。
    2011 年 4 月 8 日,公司 2011 年第一次临时股东大会通过公司 A 股股票期权激励计划。
    2011 年 6 月 27 日,在中英两国首脑见证下,公司与英国建筑研究院(BRE)签署合作备忘录,通过北京
    市绿色建筑公园项目将欧洲最先进的绿色建筑技术引入中国。
    2011 年 8 月 29 日,公司发行的无担保品种公司债券(“08 万科 G2”)回售登记日。没有投资者选择回
    售。
    2011 年 9 月 23 日,在成立 27 周年之际,公司向联合国秘书长致函申请加入“联合国全球契约组织”。
    10 月,公司通过审核,成为中国第一家加入“联合国全球契约组织”的房地产企业。
    十二、财务报告
    第 58 页
    万科企业股份有限公司
    自 2011 年 1 月 1 日
    至 2011 年 12 月 31 日止年度财务报表
    第 59 页
    审计报告
    KPMG-D (2012) AR No.0004
    万科企业股份有限公司全体股东:
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称 “贵公司” ) 财务报表,包括
    2011 年 12 月 31 日的合并资产负债表和资产负债表,2011 年度的合并利润表和利润
    表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务
    报表附注。
    一、管理层对财务报表的责任
    编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任,这种责任包括: (1) 按照中华人
    民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;(2)
    设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大
    错报。
    二、注册会计师的责任
    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
    注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
    中国注册会计师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错
    报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
    的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
    报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关
    的内部控制,以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰
    当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
    第 60 页
    审计报告 (续)
    KPMG-D (2012) AR No.0004
    三、审计意见
    我们认为,贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企
    业会计准则的规定编制,公允反映了贵公司 2011 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务
    状况以及 2011 年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
    毕马威华振会计师事务所                         中国注册会计师
    中国 北京                                      李婉薇
    温华新
    2012 年 3 月 9 日
    第 61 页
    (二) 财务报表
    合并资产负债表
    编制单位: 万科企业股份有限公司                            2011 年 12 月 31 日                  单位: 元             币种: 人民币
    附注                                                                  附注
    资产               2011 年 12 月 31 日   2010 年 12 月 31 日   负债及所有者权益        2011 年 12 月 31 日   2010 年 12 月 31 日
    七                                                                    七
    流动资产:                                                             流动负债:
    货币资金             1     34,239,514,295.08     37,816,932,911.84    短期借款            16     1,724,446,469.54     1,478,000,000.00
    应收账款             2      1,514,813,781.10      1,594,024,561.07    交易性金融负债      17        17,041,784.19        15,054,493.43
    预付款项             3     20,116,219,043.31     17,838,003,464.71    应付票据            18        31,250,000.41                  -
    其他应收款           4     18,440,614,166.54     14,938,313,217.77    应付账款            19    29,745,813,416.12    16,923,777,818.98
    存货                 5    208,335,493,569.16    133,333,458,045.93    预收款项            20   111,101,718,105.82    74,405,197,318.78
    流动资产合计              282,646,654,855.19    205,520,732,201.32    应付职工薪酬        21     1,690,351,691.72     1,415,758,826.87
    非流动资产:                                                           应交税费            22     4,078,618,156.81     3,165,476,401.56
    可供出售金融资产     6       441,261,570.00        404,763,600.00     应付利息            23       272,298,785.58       127,806,502.79
    长期股权投资         7      6,426,494,499.65      4,493,751,631.16    其他应付款          24    30,216,792,566.99    16,814,029,349.10
    一年内到期的非流
    25
    投资性房地产         8      1,126,105,451.00       129,176,195.26       动负债                  21,845,829,338.08    15,305,690,786.98
    固定资产             9      1,595,862,733.95      1,219,581,927.47    流动负债合计             200,724,160,315.26   129,650,791,498.49
    在建工程            10       705,552,593.56        764,282,140.58     非流动负债:
    无形资产            11       435,474,310.08        373,951,887.29     长期借款            26    20,971,961,953.04    24,790,499,290.50
    长期待摊费用        12         40,999,359.45         32,161,415.85    应付债券            27     5,850,397,011.20     5,821,144,507.03
    递延所得税资产      13      2,326,241,907.17      1,643,158,028.39    预计负债            28        38,677,896.70        41,107,323.15
    其他非流动资产      14       463,792,750.00       1,055,992,714.51    其他非流动负债      29        11,798,188.07         8,816,121.26
    非流动资产合计             13,561,785,174.86     10,116,819,540.51    递延所得税负债      13       778,906,118.75       738,993,358.99
    非流动负债合计            27,651,741,167.76    31,400,560,600.93
    负债合计                 228,375,901,483.02   161,051,352,099.42
    所有者权益:
    股本                30    10,995,210,218.00    10,995,210,218.00
    资本公积            31     8,843,464,118.19     8,789,344,008.84
    盈余公积            32    13,648,727,454.84    10,587,706,328.79
    未分配利润          33    18,934,617,430.43    13,470,284,310.05
    外币报表折算差额             545,775,788.95       390,131,925.43
    归属于母公司所有
    者权益合计              52,967,795,010.41    44,232,676,791.11
    少数股东权益              14,864,743,536.62    10,353,522,851.30
    所有者权益合计            67,832,538,547.03    54,586,199,642.41
    负债及所有者权益
    资产总计                  296,208,440,030.05    215,637,551,741.83      总计                   296,208,440,030.05   215,637,551,741.83
    此财务报表已于 2012 年 3 月 9 日获董事会批准
    法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 62 页
    母公司资产负债表
    编制单位: 万科企业股份有限公司           2011 年 12 月 31 日                                  单位: 元                  币种: 人民币
    附                                                                  附
    注                                                      负债及      注
    资产                  2011 年 12 月 31 日    2010 年 12 月 31 日                         2011 年 12 月 31 日   2010 年 12 月 31 日
    十                                                    股东权益      十
    三                                                                  三
    流动资产:                                                               流动负债:
    货币资金             1       12,105,256,316.57      15,039,402,972.11   短期借款         5        288,146,469.54       1,300,000,000.00
    预付款项                          7,164,484.90          33,950,994.36   应付职工薪酬     6        959,722,035.82        523,788,214.05
    其他应收款           2       65,905,121,561.73      56,492,740,965.82   应交税费         7         57,870,371.51          28,910,023.67
    流动资产合计                 78,017,542,363.20      71,566,094,932.29   应付利息         8        177,096,765.10         118,577,777.78
    非流动资产:                                                             其他应付款       9     23,059,880,026.54      13,100,244,296.35
    一年内到期的
    长期股权投资        3、4                                                                 10
    13,649,339,857.46      12,846,703,093.04     非流动负债           17,889,413,928.57      13,910,000,000.00
    投资性房地产                      5,050,145.92           5,513,411.32   流动负债合计           42,432,129,597.08      28,981,520,311.85
    固定资产                         53,567,651.92          49,672,041.37   非流动负债:
    非流动资产合计               13,707,957,655.30      12,901,888,545.73   长期借款         11     8,154,822,738.11      17,756,770,000.00
    应付债券         12     5,850,397,011.20       5,821,144,507.03
    非流动负债合计         14,005,219,749.31      23,577,914,507.03
    负债合计               56,437,349,346.39      52,559,434,818.88
    股东权益:
    股本             13    10,995,210,218.00      10,995,210,218.00
    资本公积         14     9,184,629,340.01       9,078,393,628.17
    盈余公积         15    13,648,727,454.84      10,587,706,328.79
    未分配利润       16     1,459,583,659.26       1,247,238,484.18
    股东权益合计           35,288,150,672.11      31,908,548,659.14
    负债及股东权益
    资产总计                    91,725,500,018.50       84,467,983,478.02   总计                   91,725,500,018.50      84,467,983,478.02
    此财务报表已于 2012 年 3 月 9 日获董事会批准
    法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 63 页
    合并利润表
    编制单位: 万科企业股份有限公司                 2011 年度            单位: 元        币种: 人民币
    项目                   附注七       2011 年              2010 年
    一、营业总收入                                    34       71,782,749,800.68    50,713,851,442.63
    二、营业总成本                                             56,716,379,546.64    39,581,842,880.99
    其中:   营业成本                                  34       43,228,163,602.13    30,073,495,231.18
    营业税金及附加                            35        7,778,786,086.49     5,624,108,804.74
    销售费用                                  36        2,556,775,062.26     2,079,092,848.94
    管理费用                                  37        2,578,214,642.30     1,846,369,257.59
    财务费用                                  38         509,812,978.62       504,227,742.57
    资产减值损失/(转回)                       39          64,627,174.84       (545,451,004.03)
    加: 公允价值变动损失                              40           (2,868,565.33)      (15,054,493.43)
    投资收益                                      41         699,715,008.48       777,931,240.02
    其中: 对联营企业和合营企业的投资收益          41         643,987,754.62       291,703,045.44
    三、营业利润                                               15,763,216,697.19    11,894,885,308.23
    加: 营业外收入                                    42           76,186,678.42        71,727,162.82
    减: 营业外支出                                    43          33,520,955.29        25,859,892.03
    其中: 非流动资产处置损失                                    1,144,283.45         1,211,776.17
    四、利润总额                                               15,805,882,420.32    11,940,752,579.02
    减: 所得税费用                                    44        4,206,276,208.55     3,101,142,073.98
    五、净利润                                                 11,599,606,211.77     8,839,610,505.04
    归属于母公司所有者的净利润                              9,624,875,268.23     7,283,127,039.15
    少数股东损益                                            1,974,730,943.54     1,556,483,465.89
    六、每股收益
    (一) 基本每股收益                             47                    0.88                 0.66
    (二) 稀释每股收益                             47                    0.88                 0.66
    七、其他综合收益                                  48         183,017,341.02          6,577,300.53
    八、综合收益总额                                           11,782,623,552.79     8,846,187,805.57
    归属于母公司所有者的综合收益总额                        9,807,892,609.25     7,289,704,339.68
    归属于少数股东的综合收益总额                            1,974,730,943.54     1,556,483,465.89
    此财务报表已于 2012 年 3 月 9 日获董事会批准
    法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 64 页
    母公司利润表
    编制单位: 万科企业股份有限公司                  2011 年度          单位: 元     币种: 人民币
    项目                      附注十三     2011 年             2010 年
    一、营业总收入                                    17         608,443,858.12     544,050,592.51
    二、营业总成本                                               765,087,095.92     616,339,243.13
    减: 营业成本                                      17           3,587,636.29       1,395,820.70
    营业税金及附加                                18          58,700,016.20      55,631,628.92
    管理费用                                                 960,125,527.42     614,028,758.52
    财务费用                                      19        (252,588,658.32)     78,280,813.84
    资产减值损失转回                              20          (4,737,425.67)   (132,997,778.85)
    加: 投资收益                                      21        4,523,135,142.64   3,147,579,134.21
    其中: 对联营企业和合营企业的投资收益          21         170,917,091.97      82,032,440.11
    三、营业利润                                                4,366,491,904.84   3,075,290,483.59
    加: 营业外收入                                                  6,513,977.89       7,924,859.71
    减: 营业外支出                                                   118,559.80         107,190.06
    其中: 非流动资产处置损失                                     118,559.80          38,400.06
    四、利润总额                                                4,372,887,322.93   3,083,108,153.24
    减: 所得税费用                                                             -               -
    五、净利润                                                  4,372,887,322.93   3,083,108,153.24
    六、其他综合收益                                                           -    (57,900,204.25)
    七、综合收益总额                                            4,372,887,322.93   3,025,207,948.99
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    合并现金流量表
    编制单位: 万科企业股份有限公司                 2011 年度             单位: 元        币种: 人民币
    项目                     附注七     2011 年 1-12 月       2010 年 1-12 月
    一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                               103,648,873,001.82     88,119,694,493.30
    收到其他与经营活动有关的现金                     45(1)       6,894,667,980.25      2,976,047,156.82
    经营活动现金流入小计                                       110,543,540,982.07     91,095,741,650.12
    购买商品、接受劳务支付的现金                                84,918,243,555.06     66,645,895,259.85
    支付给职工以及为职工支付的现金                               2,480,848,005.23      1,848,827,752.37
    支付的各项税费                                              14,698,127,348.02      9,381,585,316.90
    支付其他与经营活动有关的现金                     45(2)       5,056,897,501.84     10,982,177,869.55
    经营活动现金流出小计                                       107,154,116,410.15     88,858,486,198.67
    经营活动产生的现金流量净额                       46(1)       3,389,424,571.92      2,237,255,451.45
    二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                             207,894,484.10        282,454,288.12
    取得投资收益收到的现金                                          18,757,998.26        367,769,277.76
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产
    收回的现金净额                                                 1,115,844.63            462,241.52
    处置子公司或其他营业单位收到的现金净额                                   -            17,179,172.33
    收到其他与投资活动有关的现金                     45(3)         637,601,626.55      2,032,857,298.14
    投资活动现金流入小计                                           865,369,953.54      2,700,722,277.87
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产
    所支付的现金                                                 261,560,892.00        261,938,551.22
    投资支付的现金                                               1,195,068,075.60      2,183,848,057.74
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额                       4,075,842,283.38      1,364,056,191.97
    支付的其他与投资活动有关的现金                   45(4)         985,466,442.61      1,082,538,787.40
    投资活动现金流出小计                                         6,517,937,693.59      4,892,381,588.33
    投资活动产生的现金流量净额                                  (5,652,567,740.05)    (2,191,659,310.46)
    三、筹资活动产生的现金流量
    吸收投资收到的现金                                           3,904,944,000.00      1,979,021,435.08
    其中: 子公司吸收少数股东投资收到的现金                       3,904,944,000.00      1,979,021,435.08
    取得借款收到的现金                                          23,574,576,259.94     27,070,090,551.02
    筹资活动现金流入小计                                        27,479,520,259.94     29,049,111,986.10
    偿还债务支付的现金                                          19,974,613,437.08     11,985,374,651.54
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                           6,698,048,516.13      4,039,207,571.75
    其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润                       1,426,449,140.20        638,540,999.59
    筹资活动现金流出小计                                        26,672,661,953.21     16,024,582,223.29
    筹资活动产生的现金流量净额                                     806,858,306.73     13,024,529,762.81
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                           (26,539,031.04)        24,034,574.57
    五、现金及现金等价物净(减少)/增加额              46(3)      (1,482,823,892.44)    13,094,160,478.37
    加: 年初现金及现金等价物余额                     46(5)      35,096,935,415.75     22,002,774,937.38
    六、年末现金及现金等价物余额                     46(5)      33,614,111,523.31     35,096,935,415.75
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    母公司现金流量表
    编制单位: 万科企业股份有限公司                2011 年度              单位:元         币种:人民币
    项目                     附注十三    2011 年 1-12 月       2010 年 1-12 月
    一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                                  59,836,327.03           4,092,031.80
    收到其他与经营活动有关的现金                              55,424,863,940.01     39,086,004,544.07
    经营活动现金流入小计                                      55,484,700,267.04     39,090,096,575.87
    购买商品、接受劳务支付的现金                                            -                     -
    支付给职工以及为职工支付的现金                               301,437,969.98        243,631,826.74
    支付的各项税费                                                  5,324,821.16         80,613,874.05
    支付其他与经营活动有关的现金                               51,072,647,414.47    41,923,380,754.78
    经营活动现金流出小计                                      51,379,410,205.61     42,247,626,455.57
    经营活动产生的现金流量净额                       22        4,105,290,061.43      (3,157,529,879.70)
    二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                                      -            84,740,582.26
    取得投资收益收到的现金                                     3,762,837,784.85        968,566,841.27
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产
    收回的现金净额                                                        -                 2,200.00
    收到其他与投资活动有关的现金                                 226,309,434.16        196,894,246.51
    投资活动现金流入小计                                       3,989,147,219.01       1,250,203,870.04
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产
    所支付的现金                                                  9,121,384.31          3,472,050.24
    投资支付的现金                                               698,435,956.30       3,085,231,634.80
    投资活动现金流出小计                                         707,557,340.61       3,088,703,685.04
    投资活动产生的现金流量净额                                 3,281,589,878.40      (1,838,499,815.00)
    三、筹资活动产生的现金流量
    取得借款收到的现金                                        10,611,746,469.54     20,964,770,000.00
    筹资活动现金流入小计                                      10,611,746,469.54     20,964,770,000.00
    偿还债务支付的现金                                        17,077,800,000.00       9,234,000,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                         3,854,973,064.91       3,117,987,027.20
    筹资活动现金流出小计                                      20,932,773,064.91     12,351,987,027.20
    筹资活动产生的现金流量净额                                (10,321,026,595.37)     8,612,782,972.80
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                    -                     -
    五、现金及现金等价物净(减少)/增加额                        (2,934,146,655.54)     3,616,753,278.10
    加:年初现金及现金等价物余额                               15,039,402,972.11      11,422,649,694.01
    六、年末现金及现金等价物余额                              12,105,256,316.57     15,039,402,972.11
    此财务报表已于 2012 年 3 月 9 日获董事会批准
    法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 67 页
    合并股东权益变动表
    2011 年度
    编制单位: 万科企业股份有限公司                                                                                                                              单位: 元                    币种: 人民币
    归属于母公司股东权益                                             少数股东权益         股东权益合计
    外币报表
    项目                     附注七        股本             资本公积               盈余公积            未分配利润
    折算差额
    一、上年年末余额                                      10,995,210,218.00   8,789,344,008.84     10,587,706,328.79     13,470,284,310.05    390,131,925.43      10,353,522,851.30    54,586,199,642.41
    二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                         -        54,120,109.35       3,061,021,126.05      5,464,333,120.38    155,643,863.52       4,511,220,685.32    13,246,338,904.62
    (一) 本年净利润                                                    -                   -                      -       9,624,875,268.23                -        1,974,730,943.54    11,599,606,211.77
    (二) 其他综合收益                              48                  -        27,373,477.50                     -                   -       155,643,863.52                   -         183,017,341.02
    上述 (一) 和 (二) 小计                                             -        27,373,477.50                     -       9,624,875,268.23    155,643,863.52       1,974,730,943.54    11,782,623,552.79
    (三)股东投入和减少资本                                             -        26,746,631.85                     -                   -                   -        3,435,333,641.51     3,462,080,273.36
    1、股东投入资本                                                    -                   -                      -                   -                   -        4,240,339,724.54     4,240,339,724.54
    2、股份支付计入股东权益的金额                  31                  -       106,235,711.84                     -                   -                   -                    -         106,235,711.84
    3、股东减少资本                                                    -                   -                      -                   -                   -         (805,006,083.03)     (805,006,083.03)
    4、其他                                                            -        (79,489,079.99)                   -                   -                   -                    -          (79,489,079.99)
    (四) 利润分配                                                      -                   -        3,061,021,126.05     (4,160,542,147.85)               -         (898,843,899.73)   (1,998,364,921.53)
    1、提取盈余公积                              32、33                -                   -        3,061,021,126.05     (3,061,021,126.05)               -                    -                    -
    33
    2、对股东的分配                                                    -                   -                      -      (1,099,521,021.80)               -         (898,843,899.73)   (1,998,364,921.53)
    三、本年年末余额                                      10,995,210,218.00   8,843,464,118.19     13,648,727,454.84     18,934,617,430.43    545,775,788.95      14,864,743,536.62    67,832,538,547.03
    此财务报表已于 2012 年 3 月 9 日获董事会批准
    法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 68 页
    合并股东权益变动表
    2010 年度
    编制单位: 万科企业股份有限公司                                                                                                                           单位: 元                      币种: 人民币
    归属于母公司股东权益                                              少数股东权益        股东权益合计
    外币报表
    项目                     附注七        股本             资本公积              盈余公积            未分配利润
    折算差额
    一、上年年末余额                                      10,995,210,218.00   8,557,716,583.44     8,737,841,436.85     8,808,398,744.05     276,721,078.80       8,032,624,392.93    45,408,512,454.07
    二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                         -       231,627,425.40      1,849,864,891.94     4,661,885,566.00     113,410,846.63       2,320,898,458.37     9,177,687,188.34
    (一) 本年净利润                                                    -                   -                   -        7,283,127,039.15                -         1,556,483,465.89     8,839,610,505.04
    (二) 其他综合收益                              48                  -      (106,833,546.10)                 -                     -       113,410,846.63                   -            6,577,300.53
    上述 (一) 和 (二) 小计                                             -      (106,833,546.10)                 -        7,283,127,039.15     113,410,846.63       1,556,483,465.89     8,846,187,805.57
    (三)股东投入和减少资本                                             -       338,460,971.50                  -            (1,711,865.95)              -         1,787,224,344.00     2,123,973,449.55
    1、股东投入资本                                                    -                   -                   -                     -                  -         2,411,195,169.33    2,411,195,169.33
    2、股份支付计入股东权益的金额                                      -       468,728,083.89                  -            (1,711,865.95)              -                     -         467,016,217.94
    3、股东减少资本                                                    -                   -                   -                     -                  -          (623,970,825.33)     (623,970,825.33)
    4、其他                                                            -      (130,267,112.39)                 -                     -                  -                     -         (130,267,112.39)
    (四) 利润分配                                                      -                   -       1,849,864,891.94     (2,619,529,607.20)              -        (1,022,809,351.52)   (1,792,474,066.78)
    1、提取盈余公积                                                    -                   -       1,849,864,891.94     (1,849,864,891.94)              -                     -                    -
    2、对股东的分配                                                    -                   -                   -         (769,664,715.26)               -        (1,022,809,351.52)   (1,792,474,066.78)
    三、本年年末余额                                      10,995,210,218.00   8,789,344,008.84    10,587,706,328.79     13,470,284,310.05    390,131,925.43     10,353,522,851.30     54,586,199,642.41
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 69 页
    母公司股东权益变动表
    2011 年度
    编制单位:万科企业股份有限公司                                                                                            单位: 元             币种: 人民币
    附注
    项目                                   股本                 资本公积            盈余公积          未分配利润          股东权益合计
    十三
    一、上年年末余额                                      10,995,210,218.00       9,078,393,628.17   10,587,706,328.79   1,247,238,484.18     31,908,548,659.14
    二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                         -            106,235,711.84    3,061,021,126.05     212,345,175.08      3,379,602,012.97
    (一) 本年净利润                                                    -                       -                   -     4,372,887,322.93      4,372,887,322.93
    (二) 其他综合收益                                                  -                       -                   -                   -                   -
    上述 (一) 和 (二) 小计                                             -                       -                   -     4,372,887,322.93      4,372,887,322.93
    (三) 股东投入和减少资本                                            -           106,235,711.84                  -                   -        106,235,711.84
    1、股份支付计入股东权益的金额                  14                  -           106,235,711.84                  -                   -        106,235,711.84
    2、其他                                                            -                       -                   -                   -                   -
    (四) 利润分配                                                      -                       -      3,061,021,126.05   (4,160,542,147.85)   (1,099,521,021.80)
    1、提取盈余公积                              15、16                -                       -      3,061,021,126.05   (3,061,021,126.05)                -
    2、对股东的分配                                16                  -                       -                   -     (1,099,521,021.80)   (1,099,521,021.80)
    三、本年年末余额                                      10,995,210,218.00       9,184,629,340.01   13,648,727,454.84   1,459,583,659.26     35,288,150,672.11
    此财务报表已于 2012 年 3 月 9 日获董事会批准
    法定代表人: _____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 70 页
    母公司股东权益变动表
    2010 年度
    编制单位: 万科企业股份有限公司                                                                                          单位: 元             币种: 人民币
    附注
    项目                                股本                资本公积             盈余公积           未分配利润           股东权益合计
    十三
    一、上年年末余额                                    10,995,210,218.00       8,604,755,442.19     8,737,841,436.85     785,371,804.09     29,123,178,901.13
    二、本年增减变动金额 (减少以 “-” 号填列)                       -           473,638,185.98      1,849,864,891.94     461,866,680.09      2,785,369,758.01
    (一) 本年净利润                                                  -                      -                    -      3,083,108,153.24      3,083,108,153.24
    (二) 其他综合收益                                                -            (57,900,204.25)                -                    -         (57,900,204.25)
    上述 (一) 和 (二) 小计                                           -            (57,900,204.25)                -      3,083,108,153.24      3,025,207,948.99
    (三) 股东投入和减少资本                                          -           531,538,390.23                  -          (1,711,865.95)     529,826,524.28
    1、股份支付计入股东权益的金额                                    -           468,728,083.89                  -          (1,711,865.95)     467,016,217.94
    2、其他                                                          -            62,810,306.34                  -                    -         62,810,306.34
    (四) 利润分配                                                    -                      -        1,849,864,891.94   (2,619,529,607.20)     (769,664,715.26)
    1、提取盈余公积                                                  -                      -        1,849,864,891.94   (1,849,864,891.94)                -
    2、对股东的分配                                                  -                      -                    -       (769,664,715.26)      (769,664,715.26)
    三、本年年末余额                                    10,995,210,218.00       9,078,393,628.17    10,587,706,328.79   1,247,238,484.18     31,908,548,659.14
    后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
    第 71 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (三) 公司基本情况
    万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号
    文批准,于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有
    限公司,原名为 “深圳万科企业股份有限公司” 。
    1991 年 1 月 29 日,本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
    1993 年 5 月 28 日,本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
    1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为 “万科企业股份有限公
    司” 。
    本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不
    含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
    证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管
    理、投资咨询等。
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错
    1   财务报表的编制基础
    本公司及子公司 ( “本集团” ) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础,根据实
    际发生的交易和事项,并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进
    行编制。
    2   遵循企业会计准则的声明
    本集团编制的财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称 “财政部” ) 于 2006
    年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后
    颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定 (以下合称
    “企业会计准则” ) 的要求,真实、完整地反映了本集团的合并财务状况和财务状
    况、合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
    此外,本集团的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称 “证监
    会” ) 2010 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报
    告的一般规定》(以下简称 “15 号文” ) 有关财务报表及其附注的披露要求。
    第 72 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    3   会计期间
    本集团的会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
    4   计量属性
    本集团编制本财务报表时一般采用历史成本进行计量,但以下资产和负债项目除
    外:
    -    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易性
    金融资产或金融负债) (参见附注 (四)10)
    -    可供出售金融资产 (参见附注 (四)10)
    5   记账本位币及列报货币
    本集团的记账本位币为人民币。本集团编制合并财务报表采用的货币为人民币。
    本公司及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公
    司的部分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币,本公司在编
    制财务报表时对这些子公司的外币财务报表进行了折算 (参见附注(四)9) 。
    6   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
    (a)   同一控制下的企业合并
    参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非
    暂时性的,为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负
    债,按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付
    的合并对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额,调整资本公积中的股本
    溢价 (或资本溢价) ;资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) 不足冲减的,调
    整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用,于发生时计入当期损益。合
    并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
    第 73 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    6   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 (续)
    (b)   非同一控制下的企业合并
    参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的,为非同一
    控制下的企业合并。本集团作为购买方,为取得被购买方控制权而付出的资
    产 (包括购买日之前所持有的被购买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行
    的权益性证券在购买日的公允价值之和,减去合并中取得的被购买方可辨认
    净资产于购买日公允价值份额的差额,如为正数则确认为商誉;如为负数则
    计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交
    易费用,计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业
    合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面
    价值的差额,计入当期损益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购
    买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方
    实际取得对被购买方控制权的日期。
    购买方在购买日对合并成本进行分配,确认所取得的被购买方各项可辨认资
    产、负债及或有负债的公允价值。
    本集团在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异,在购买日不符合
    递延所得税资产确认条件的,不予以确认。购买日后 12 个月内,如取得新
    的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在,预期被购买方在购买日
    可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的,确认相关的递延所得税资
    产,同时减少商誉,商誉不足冲减的,差额部分确认为当期损益;除上述情
    况以外,确认与企业合并相关的递延所得税资产,计入当期损益。
    7   合并财务报表的编制方法
    合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指有权决定一个公司的
    财务和经营政策,并能据以从该公司的经营活动中获取利益。受控制子公司的财
    务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报
    表中。
    第 74 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    7   合并财务报表的编制方法 (续)
    本集团通过同一控制下企业合并取得的子公司,在编制合并当期财务报表时,视
    同被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围,
    并对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。本集团在编制合并
    财务报表时,自本集团最终控制方对被合并子公司开始实施控制时起将被合并子
    公司的各项资产、负债以其账面价值并入本集团合并资产负债表,被合并子公司
    的经营成果纳入本集团合并利润表。
    本集团通过非同一控制下企业合并取得的子公司,在编制合并当期财务报表时,
    以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日
    起将被购买子公司纳入本集团合并范围。
    本集团自子公司的少数股东处购买股权,因购买少数股权新取得的长期股权投资
    成本与按照新增持股比例计算应享有子公司可辨认净资产份额之间的差额,以及
    在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处
    置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额,均调整合并资产负债表中的资
    本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。
    通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时,对于购买日之前持有的被购买方
    的股权,本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其
    账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他
    综合收益的,与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
    因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时,本集团终止确认
    与该子公司相关的资产、负债、少数股东权益以及权益中的其他相关项目。对于
    处置后的剩余股权投资,本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计
    量,由此产生的任何收益或损失,计入丧失控制权当期的投资收益。
    子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中的股东权益中和合并
    利润表的净利润项目后单独列示。
    如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益
    中所享有的份额的,其余额仍冲减少数股东权益。
    第 75 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    7   合并财务报表的编制方法 (续)
    当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时,合并时已按照本集团
    的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部
    交易及余额,包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生
    的未实现损失,有证据表明该损失是相关资产减值损失的,则全额确认该损失。
    8   现金及现金等价物的确定标准
    现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流
    动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
    9   外币业务和外币报表折算
    本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币,其他外币交
    易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
    即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。
    年末外币货币性项目,采用资产负债表日的即期汇率折算。除与购建符合资本化
    条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注 (四)16) 外,其他汇兑
    差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,不改变其记账本位币
    金额。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折
    算,由此产生的差额,属于可供出售金融资产的外币非货币性项目的差额,作为
    其他综合收益计入资本公积;其他差额计入当期损益。
    对境外经营的财务报表进行折算时,资产负债表中的资产和负债项目,采用资产
    负债表日的即期汇率折算,所有者权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目采
    用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期
    汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在资产负债表中股东权
    益项目下单独列示。处置境外经营时,相关的外币财务报表折算差额自股东权益
    转入处置当期损益。
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    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    10   金融工具
    本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注(四) 13)
    以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债
    券及股本等。
    (a)   金融资产及金融负债的分类确认和计量
    金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时,于资产
    负债表内确认。
    本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的,把金融资产和金融负债
    分为不同类别: 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
    债、贷款及应收款项、可供出售金融资产和其他金融负债。
    在初始确认时,金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于除以公允价值
    计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债之外的其他类别的金融资
    产或金融负债,相关交易费用计入初始确认金额。初始确认后,金融资产和
    金融负债的后续计量如下:
    -   以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交
    易性金融资产和金融负债)
    本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具
    属于此类。但是属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有
    报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该
    权益工具结算的衍生工具除外。
    初始确认后,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金
    融负债以公允价值计量,公允价值变动形成的利得或损失计入当期损
    益。
    -   应收款项
    应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍
    生金融资产。
    初始确认后,应收款项以实际利率法按摊余成本计量。
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    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    10   金融工具 (续)
    (a)   金融资产及金融负债的分类确认和计量 (续)
    -   可供出售金融资产
    本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没
    有归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。
    对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投
    资,初始确认后按成本计量。其他可供出售金融资产,初始确认后以
    公允价值计量,公允价值变动形成的利得或损失,除减值损失和外币
    货币性金融资产形成的汇兑差额计入当期损益外,其他利得或损失作
    为其他综合收益计入资本公积,在可供出售金融资产终止确认时转
    出,计入当期损益。可供出售权益工具投资的现金股利,在被投资单
    位宣告发放股利时计入当期损益。按实际利率法计算的可供出售金融
    资产的利息,计入当期损益 (参见附注(四)25(e)) 。
    -   其他金融负债
    其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
    债以外的金融负债。
    其他金融负债中的财务担保合同。财务担保合同指本集团作为保证人
    与债权人约定,当债务人不履行债务时,本集团按照约定履行债务或
    者承担责任的合同。财务担保合同负债以初始确认金额和扣除累计摊
    销后的余额与按照或有事项原则 (参见附注 (四)21) 确定的预计负债金
    额较高者进行后续计量。
    除上述以外的其他金融负债,初始确认后一般采用实际利率法按摊余
    成本计量。
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    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    10   金融工具 (续)
    (b)   金融资产及金融负债的列报
    金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,没有相互抵消。但是,同时
    满足下列条件的,以相互抵消后的净额在资产负债表内列示:
    -    本集团具有抵消已确认金额的权力,且该种法定权力现在是可执行
    的;
    -    本集团计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
    (c)   金融资产的减值
    本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    以外的金融资产的账面价值进行检查,有客观证据表明该金融资产发生减值
    的,计提减值准备。
    金融资产发生减值的客观证据,包括但不限于:
    (a)   发行方或债务人发生严重财务困难;
    (b)   债务人违反了合同条款,如偿付利息或本金发生违约或逾期等;
    (c)   债务人很可能倒闭或进行其他财务重组;
    (d)   因发行方发生重大财务困难,该金融资产无法在活跃市场继续交易;
    (e)   权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
    不利变化,使权益工具投资人可能无法收回投资成本;
    (f)   权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌等。
    -    应收款项
    应收款项同时运用个别方式和组合方式评估减值损失。
    运用个别方式评估时,当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发
    生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时,本集
    团将该应收款项账面价值减记至该现值,减记的金额确认为资产减值
    损失,计入当期损益。
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    10   金融工具 (续)
    (c)   金融资产的减值 (续)
    -   应收款项 (续)
    当运用组合方式评估应收款项的减值损失时,减值损失金额是根据具
    有类似信用风险特征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应
    收款项) 的以往损失经验,并根据反映当前经济状况的可观察数据进行
    调整确定的。
    在应收款项确认减值损失后,如有客观证据表明该金融资产价值已恢
    复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,本集团将原确认的减
    值损失予以转回,计入当期损益。该转回后的账面价值不超过假定不
    计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
    -   可供出售金融资产
    可供出售金融资产发生减值时,即使该金融资产没有终止确认,本集
    团将原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失从所有
    者权益转出,计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损
    失,不通过损益转回。
    -   其他长期股权投资
    其他长期股权投资 (参见附注(四)13) 发生减值时,本集团将此其他长
    期股权投资的账面价值,与按照类似金融资产当时市场收益率对未来
    现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期损
    益。该减值损失不能转回。
    -   在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资
    在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生
    减值时,本集团将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值,与按
    照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间
    的差额,确认为减值损失,计入当期损益。该减值损失不能转回。
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    10   金融工具 (续)
    (d)   公允价值的确定
    本集团对存在活跃市场的金融资产或金融负债,用活跃市场中的报价确定其
    公允价值。
    对金融工具不存在活跃市场的,采用估值技术确定其公允价值。所采用的估
    值方法为参照实质上相同的其他金融工具的当前市场报价。本集团定期评估
    估值方法,并测试其有效性。
    (e)   金融资产和金融负债的终止确认
    当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风
    险和报酬转移时,本集团终止确认该金融资产。
    金融资产整体转移满足终止确认条件的,本集团将下列两项金额的差额计入
    当期损益:
    -   所转移金融资产的账面价值;
    -   因转移而收到的对价,与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额
    之和。
    金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,本集团终止确认该金融负债或
    其一部分。
    (f)   权益工具
    权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合
    同。
    本集团发行权益工具收到的对价扣除交易费用后,确认为股本、资本公积。
    回购本集团权益工具支付的对价和交易费用,减少股东权益。
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    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    11   应收款项
    本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。于资产负债表日本集
    团及本公司对应收款项运用如附注 (四)10 所述的方法评估,并确认 / 转回损失。
    本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标
    准、计提方法如下:
    (a)    单项金额大于人民币 1,000 万元的应收账款,及单项金额大于人民币 3,000
    万元的其他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项,当应收款项的预
    计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现
    值低于其账面价值时,本公司将该应收款项的账面价值减记至该现值,减
    记的金额确认为资产减值损失。单项金额重大的应收款项按个别方式评估
    减值损失。
    (b)    单项金额不重大的应收款项,按债务单位的信用风险特征组合后该组合的
    风险较大的款项,如实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款的信用
    风险较大,按个别方式评估减值损失。
    (c)    单项金额不重大的应收款项,按信用风险特征组合后该组合的风险较小
    的,如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出现严重财务困难
    等减值迹象,按个别方式评估减值损失。
    12   存货
    存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产
    品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
    已完工开发产品是指已建成、待出售的物业;在建开发产品是指尚未建成、以出
    售为目的的物业;拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品
    的土地。项目整体开发时,拟开发产品全部转入在建开发产品;项目分期开发
    时,将分期开发用地部分转入在建开发产品,后期未开发土地仍保留在拟开发产
    品。
    存货按成本进行初始计量,于资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计
    量。
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    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    12    存货 (续)
    房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借
    款费用,亦计入房地产开发产品成本 (参见附注 (四)16) 。非房地产开发产品成本
    包括采购成本、加工成本和其他成本。非房地产开发产品在取得时按实际成本入
    账。发出非房地产开发产品存货的实际成本采用加权平均法计量。
    存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
    活动中,以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
    以及相关税费后的金额确定。
    13    长期股权投资
    (1)    投资成本确定
    (a)   通过企业合并形成的长期股权投资
    -对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资,本公司按照
    合并日取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
    成本。对于长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额,调整资
    本公积中的股本溢价;资本公积中的股本溢价不足冲减时,调整留存收益。
    -对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资,本公司按
    照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的
    权益性证券的公允价值,作为该长期股权投资的初始投资成本。属于通过多次交
    易分步实现非同一控制下企业合并形成的对子公司的长期股权投资,其初始投资
    成本为本公司购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
    成本之和。
    (b) 其他方式取得的长期股权投资
    对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资,在初始确认时,对
    于以支付现金取得的长期股权投资,本集团按照实际支付的购买价款作为初
    始投资成本。对于发行权益性证券取得的长期股权投资,本集团按照发行权
    益性证券的公允价值作为初始投资成本。对于投资者投入的长期股权投资,
    本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。
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    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    13    长期股权投资 (续)
    (2)   后续计量及损益确认方法
    (a)   对子公司的投资
    在本公司个别财务报表中,本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行
    后续计量,对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司享有的部分确
    认为投资收益,不划分是否属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润,
    但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
    或利润除外。期末按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
    在本集团合并财务报表中,对子公司的长期股权投资按附注 (四)7 进行处
    理。
    (b)   对合营企业和联营企业的投资
    合营企业指本集团与其他投资方根据合约安排对其实施共同控制 (附注
    (四)13(3)) 的企业。
    联营企业指本集团能够对其施加重大影响 (附注 (四)13(3)) 的企业。
    后续计量时,对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算,除非
    投资符合持有待售的条件。
    本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括:
    -对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
    资产公允价值份额的,以前者作为长期股权投资的成本;对于长期股权投资的初
    始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,以后者
    作为长期股权投资的成本,长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期
    损益。
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    13    长期股权投资 (续)
    (2)   后续计量及损益确认方法 (续)
    (b)   对合营企业和联营企业的投资 (续)
    -取得对合营企业和联营企业投资后,本集团按照应享有或应分担的被投资
    单位实现的净损益的份额,扣除本集团首次执行企业会计准则之前已经持有的对
    联营企业及合营企业的投资按原会计准则及制度确认的股权投资借方差额按原摊
    销期直线摊销的金额后,确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值;按照被
    投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资
    的账面价值。
    在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时,本集团以取得
    投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,对于被投资单位的会计
    政策或会计期间与本集团不同的,权益法核算时已按照本集团的会计政策或会计
    期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。本集团与联营企业之间发生的内部
    交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分,在权益法核算时予以抵销。内
    部交易发生的未实现损失,有证据表明该损失是相关资产减值损失的,则全额确
    认该损失。
    -本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损,除本集团负有承担额外损失
    义务外,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业
    净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的,本集
    团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后,恢复确认收益分享额。
    -对合营企业或联营企业除净损益以外所有者权益的其他变动,本集团调整
    长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
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    13    长期股权投资 (续)
    (2)   后续计量及损益确认方法 (续)
    (c)   其他长期股权投资
    其他长期股权投资,指本集团对被投资企业没有控制、共同控制、重大影
    响,且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
    本集团采用成本法对其他长期股权投资进行后续计量。对被投资单位宣告分
    派的现金股利或利润由本集团享有的部分确认为投资收益,不划分是否属于
    投资前和投资后被投资单位实现的净利润,但取得投资时实际支付的价款或
    对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
    (3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
    共同控制指按照合同约定对被投资单位经济活动所共有的控制,仅在与经济活动
    相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。本集团在
    判断对被投资单位是否存在共同控制时,通常考虑下述事项:
    是否任何一个投资方均不能单独控制被投资单位的生产经营活动;
    涉及被投资单位基本经营活动的决策是否需要各投资方一致同意;及
    如果各投资方通过合同或协议的形式任命其中的一个投资方对被投资单位的
    日常活动进行管理,则其是否必须在各投资方已经一致同意的财务和经营政
    策范围内行使管理权。
    重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制
    或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本集团在判断对被投资单位是否存
    在重大影响时,通常考虑以下一种或多种情形:
    是否在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表;
    是否参与被投资单位的政策制定过程;
    是否与被投资单位之间发生重要交易;
    是否向被投资单位派出管理人员;及
    是否向被投资单位提供关键技术资料等。
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    (4)   减值测试方法及减值准备计提方法
    对子公司、合营公司和联营公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附
    注 (四)27。
    对于其他长期股权投资,在资产负债表日,本集团对其他长期股权投资的账面价
    值进行检查,有客观证据表明该股权投资发生减值的,采用个别方式进行评估,
    该股权投资的账面价值高于按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折
    现确定的现值的,两者之间的差额,确认为减值损失,计入当期损益。该减值损
    失不能转回。期末,其他长期股权投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内
    列示。
    14    投资性房地产
    本集团将持有的为赚取租金或资本增值,或两者兼有的房地产 (包括正在建造或
    开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式
    计量投资性房地产,即以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注(四)27) 在资产负
    债表内列示。本集团对投资性房地产在使用寿命内 (12.5 年 - 40 年) 扣除预计净残
    值 (残值率 0 ~ 4%) 后按年限平均法计提折旧或进行摊销。
    15    固定资产及在建工程
    固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命
    超过一个会计年度的有形资产。
    外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用
    状态前所发生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工
    程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注(四)16) 和使该项资
    产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
    对于构成固定资产的各组成部分,如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为
    本集团提供经济利益,适用不同折旧率或折旧方法的,本集团分别将各组成部分
    确认为单项固定资产。
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    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    15   固定资产及在建工程 (续)
    对于固定资产的后续支出,包括与更换固定资产某组成部分相关的支出,在符合
    固定资产确认条件时计入固定资产成本,同时将被替换部分的账面价值扣除;与
    固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
    固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注(四)27) 在资产负债表内列示,
    在建工程以成本减减值准备 (参见附注(四)27) 在资产负债表内列示。
    在建工程于达到预定可使用状态时转入固定资产。在建工程不计提折旧。
    本集团对固定资产在其使用寿命内按年限平均法计提折旧,除非固定资产符合持
    有待售的条件。租赁资产在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提
    折旧。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别为:
    类别                        使用寿命(年)           年折旧率        残值率
    酒店、房屋、建筑物               12.5 - 40      2.4% - 7.68%          4%
    房屋、建筑物及酒店
    物业装修费*                       5 - 10   10.00% - 20.00%          0%
    机器设备及运输工具                  5 - 10    9.60%- 19.20%           4%
    电子设备                                 5            19.20%          4%
    其他设备                                 5            19.20%          4%
    *      如果在下次装修时,装修费的明细科目仍有余额,该余额将一次全部计入当
    期营业外支出。
    本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
    复核。
    16   借款费用
    本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用,
    予以资本化并计入相关资产的成本。
    除上述借款费用外,其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
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    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    16   借款费用 (续)
    在资本化期间内,本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包
    括折价或溢价的摊销) :
    -   对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款,本集团以专门借款当
    期按实际利率计算的当期利息费用,减去将尚未动用的借款资金存入银行取
    得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以
    资本化的利息金额。
    -   对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款,本集团根据累计资产
    支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本
    化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款
    加权平均的实际利率计算确定。
    本集团确定借款的实际利率时,是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的
    未来现金流量,折现为该借款当前账面价值所适用的利率。
    在资本化期间内,外币专门借款本金及其利息的汇兑差额,予以资本化,计入符
    合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利
    息所产生的汇兑差额作为财务费用,计入当期损益。
    资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借
    款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资
    产达到可预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时,借款费用开始
    资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款
    费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且
    中断时间连续超过 3 个月的,本集团暂停借款费用的资本化。
    17   无形资产
    无形资产,是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产,包
    括为建造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为
    存货核算。外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该
    项资产达到预定用途所发生的其他支出。
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    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    17   无形资产 (续)
    无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见
    附注 (四)27) 在资产负债表内列示。无形资产的使用寿命为有限的,在使用寿命
    内按直线法进行摊销,除非该无形资产符合持有待售的条件。
    摊销年限
    土地使用权                                                     50 ~ 70 年
    本集团于年终时,对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
    18   质量保证金
    施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额,列入 “应付账款” ,待
    保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
    19   职工薪酬
    职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务而给予的各种形式报酬以及其他相关支
    出。除因辞退福利外,本集团在职工提供服务的会计期间,将应付的职工薪酬确
    认为负债,并相应增加资产成本或当期费用。
    (a)   社会保险福利及住房公积金
    按照中国有关法规,本集团职工参加了由政府机构设立管理的社会保障体
    系,按国家规定的基准和比例,为职工缴纳基本养老保险、基本医疗保险、
    失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费用及住房公积金。上述缴纳的
    社会保险费用及住房公积金按照权责发生制原则计入资产成本或当期损益。
    本集团在按照国家规定的标准定期缴付上述款项后,不再有其他的支付义
    务。
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    19   职工薪酬 (续)
    (b)   辞退福利
    本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系,或者为鼓励职工自
    愿接受裁减而提出给予补偿的建议,在同时满足下列条件时,确认因解除与
    职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债,同时计入当期损益:
    -   本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议,并即
    将实施;
    -   本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。
    20   维修基金
    本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金,计入 “其他非流动
    负债-代管基金” ,专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的
    维修、更新。
    21   预计负债及或有负债
    如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务,且该义务的履行很可能会
    导致经济利益流出本集团,以及有关金额能够可靠地计量,则本集团会确认预计
    负债。对于货币时间价值影响重大的,预计负债以预计未来现金流量折现后的金
    额确定。
    对过去的交易或者事项形成的潜在义务,其存在须通过未来不确定事项的发生或
    不发生予以证实;或过去的交易或者事项形成的现时义务,履行该义务不是很可
    能导致经济利益流出本集团或该义务的金额不能可靠计量,则本集团会将该潜在
    义务或现时义务披露为或有负债。
    22   政府补助
    政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产,但不包括政府
    以投资者身份向本集团投入的资本。政府拨入的投资补助等专项拨款中,国家相
    关文件规定作为资本公积处理的,也属于资本性投入的性质,不属于政府补助。
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    22   政府补助 (续)
    政府补助在能够满足政府补助所附条件,并能够收到时,予以确认。
    政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
    产的,按照公允价值计量。
    与资产相关的政府补助,本集团将其确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内
    平均分配,计入当期损益。与收益相关的政府补助,如果用于补偿本集团以后期
    间的相关费用或损失的,本集团将其确认为递延收益,并在确认相关费用的期
    间,计入当期损益;如果用于补偿本集团已发生的相关费用或损失的,则直接计
    入当期损益。
    23   股份支付
    (a)   股份支付的种类
    本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
    (b)   权益工具公允价值的确定方法
    对于换取职工服务的股份支付,企业应当以股份支付所授予的权益工具的
    公允价值计量。企业应在等待期内的每个资产负债表日,以对可行权权益
    工具数量的最佳估计为基础,按照权益工具在授予日的公允价值,将当期
    取得的服务计入相关资产成本或当期费用,同时计入资本公积中的其他资
    本公积。
    (c)   确认可行权权益工具最佳估计的依据
    在等待期内每个资产负债表日,本集团根据最新取得的可行权职工人数变
    动等后续信息做出最佳估计,修正预计可行权的权益工具数量。在可行权
    日,最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权工具的数量一致。
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    23   股份支付 (续)
    (d)   实施股份支付计划的相关会计处理
    本集团以股份作为对价换取职工提供服务时,以授予职工权益工具在授予
    日的公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
    才可行权的股份支付交易,本集团在等待期内的每个资产负债表日,根据
    最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益工具数量作出最
    佳估计,以此基础按照权益工具授予日的公允价值,将当期取得的服务计
    入相关成本或费用并相应计入资本公积。
    24   所得税
    本集团除了将与直接计入股东权益的交易或者事项有关的所得税影响计入股东权
    益外,当期所得税和递延所得税费用 (或收益) 计入当期损益。
    当期所得税是按本年度应税所得额,根据税法规定的税率计算的预期应交所得
    税,加上以往年度应付所得税的调整。
    资产负债表日,如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或
    取得资产、清偿负债同时进行时,那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销
    后的净额列示。
    递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差
    异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额,包括
    能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取
    得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
    如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额
    (或可抵扣亏损) ,则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
    资产负债表日,本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式,依据
    已颁布的税法规定,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递
    延所得税资产和负债的账面金额。
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    24   所得税 (续)
    资产负债表日,本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
    可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延
    所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额予以
    转回。
    资产负债表日,递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销
    后的净额列示:
    -     纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利;
    -     并且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主
    体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关,但在未来每一具有重要
    性的递延所得税资产及负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以净额结算
    当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
    25   收入
    收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关
    的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益
    很可能流入本集团、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时,予以确
    认。
    (a)    销售商品收入
    当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时,本集团确认销售商品
    收入:
    -   本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方;
    -   本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售
    出的商品实施有效控制。
    房地产销售在房产完工并验收合格,达到了销售合同约定的交付条件,取得
    了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及
    已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。
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    25   收入(续)
    (a)   销售商品收入 (续)
    本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目,待符合上
    述收入确认条件后转入营业收入科目。
    (b)   物业出租
    物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实
    现。
    (c)   提供劳务收入
    本集团对外提供劳务,于劳务已实际提供时确认相关的收入,在确认收入
    时,以劳务已提供,与交易相关的价款能够流入,并且与该项劳务有关的成
    本能够可靠计量为前提。
    物业管理在物业管理服务已提供,与物业管理服务相关的经济利益能够流入
    企业,与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时,确认物业管理收入的
    实现。
    (d)   建造合同收入
    在资产负债表日,建造合同的结果能够可靠估计的,根据完工百分比法确认
    合同收入和合同费用。
    本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工
    进度。
    建造合同的结果不能可靠估计的,本集团分下列情况处理:
    -合同成本能够收回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认,
    合同成本在其发生的当期确认为合同费用;
    -合同成本不可能收回的,在发生时立即确认为合同费用,不确认合同收
    入。
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    25   收入 (续)
    (e)   利息收入
    利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
    26   经营租赁、融资租赁
    租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上
    转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以
    外的其他租赁。
    (a)   经营租赁租出资产
    经营租赁租出的房地产按附注 (四)15 所述的折旧政策计提折旧,按附注
    (四)27 所述的会计政策计提减值准备。经营租赁租出资产所产生的租金收入
    在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始直接费用,
    金额较大时应当资本化,在整个租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分
    期计入当期损益;金额较小时,直接计入当期损益。或有租金在实际发生时
    计入当期损益。
    (b)   经营租赁租入资产
    经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费
    用。
    27   非金融长期资产减值准备
    本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹
    象,包括:
    -    固定资产
    -    在建工程
    -    无形资产
    -    采用成本模式计量的投资性房地产,及
    -    对子公司、合营公司或联营公司的长期股权投资等
    本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试,估计资产的可收回金额。
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    27   非金融长期资产减值准备 (续)
    可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
    的现值两者之间较高者。
    资产的公允价值减去处置费用后的净额,是根据公平交易中销售协议价格减去可
    直接归属于该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值,按照资
    产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量,综合考虑资产的
    预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率对其进行折
    现后的金额加以确定。
    可收回金额的计量结果表明,资产的可收回金额低于其账面价值的,资产的账面
    价值会减记至可收回金额,减记的金额确认为资产减值损失,计入当期损益,同
    时计提相应的资产减值准备。
    资产减值损失一经确认,在以后会计期间不会转回。
    28   关联方
    本集团控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响;或另一方控制、共同控
    制本集团或对本集团施加重大影响;或本集团与另一方或多方同受一方控制、共
    同控制的,均被视为关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存
    在其他关联方关系的企业,不构成本集团的关联方。本集团及本公司的关联方包
    括但不限于:
    (a)   本公司的母公司;
    (b)   本公司的子公司;
    (c)   与本公司受同一母公司控制的其他企业;
    (d)   对本集团实施共同控制的投资方;
    (e)   对本集团施加重大影响的投资方;
    (f)   本集团的合营企业,包括合营企业的子公司;
    (g)   本集团的联营企业,包括联营企业的子公司;
    (h)   本集团的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员;
    (i)   本集团的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员;
    (j)   本公司母公司的关键管理人员;
    (k)   与本公司母公司关键管理人员关系密切的家庭成员;及
    (l)   本集团的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、
    共同控制的其他企业。
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    28   关联方 (续)
    除上述按照企业会计准则的有关要求被确定为本集团或本公司的关联方外,根据
    证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求,以下企业或个人 (包括但
    不限于) 也属于本集团或本公司的关联方:
    (m) 持有本公司 5% 以上股份的企业或者一致行动人;
    (n) 直接或者间接持有本公司 5% 以上股份的个人及与其关系密切的家庭成员,
    上市公司监事及与其关系密切的家庭成员;
    (o) 在过去 12 个月内或者根据相关协议安排在未来 12 月内,存在上述 (a) ,(c)
    和 (m) 情形之一的企业;
    (p) 在过去 12 个月内或者根据相关协议安排在未来 12 月内,存在 (i) ,(j) 和 (n)
    情形之一的个人;及
    (q) 由 (i) ,(j) ,(n) 和 (p) 直接或者间接控制的、或者担任董事、高级管理人员
    的,除本公司及其控股子公司以外的企业。
    29   分部报告
    本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营
    分部为基础确定报告分部。经营分部,是指集团内同时满足下列条件的组成部
    分:
    -   该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用;
    -   本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果,以决定向其配置资源、
    评价其业绩;
    -   本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信
    息。
    如果两个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在以下方面具有相同或相似性
    的,可以合并为一个经营分部:
    -   各单项产品或劳务的性质;
    -   生产过程的性质;
    -   产品或劳务的客户类型;
    -   销售产品或提供劳务的方式;
    -   生产产品及提供劳务受法律、行政法规的影响。
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    29   分部报告 (续)
    本集团在编制分部报告时,分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分
    部报告所采用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
    30   股利分配
    资产负债表日后,经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润,不确认为
    资产负债表日的负债,在附注中单独披露。
    31   主要会计估计及判断
    编制财务报表时,本集团管理层需要运用估计和假设,这些估计和假设会对会计
    政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不
    同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估,会
    计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
    除附注 (七)49 载有关于金融工具公允价值的假设和风险因素的数据外,其他主要
    估计金额的不确定因素如下:
    (a)   存货跌价准备
    如附注 (四)12 所述,本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货
    的可变现净值是指日常生活中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
    的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
    如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
    用以及相关税费进行重新修订,修订后的估计售价低于目前采用的估计售
    价,或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
    费高于目前采用的估计,本集团需对存货增加计提跌价准备。
    如果实际售价,至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低
    于管理层的估计,则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中
    予以确认。
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    31   主要会计估计及判断 (续)
    (b)   应收款项减值
    如附注 (四)11 所述,本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款
    项,以评估是否出现减值情况,并在出现减值情况时评估减值损失的具体金
    额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大
    幅下降的可观察数据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重
    大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明以前年度发生减值的客观
    证据发生变化,则会予以增加计提或转回。
    (c)   递延所得税资产的确认
    有关税务亏损和其他可抵扣暂时性差异的递延所得税资产是根据资产账面价
    值预期变现或结算的方式以于资产负债表日已颁布的税法确认及计算。在确
    定递延所得税资产的账面价值时,预期应纳税所得额的估计涉及多项有关本
    集团经营环境的假设,且董事须作出大量判断。有关假设及判断的改变或会
    影响待确认的递延所得税资产的账面价值及以后年度的利润。
    (d)   投资性房地产与固定资产的划分
    本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义,并在进行判断的时
    候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值,或两者兼有的
    房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房
    地产。因此,本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立于
    集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值,剩余部
    分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的
    部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租,本集团对该部分单独核算。
    如果不能,则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大
    时,该物业才会被划分为投资性房地产。另外,本集团单独对相关物业进行
    判断,对出租的物业提供的辅助服务是否重大,以致该物业不符合投资性房
    地产的确认条件。
    第 100 页
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    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (四) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错 (续)
    31   主要会计估计及判断 (续)
    (e)    投资性房地产与存货的划分
    本集团建造的物业可能用于出售,也可能用于赚取租金及/或资本增值。本
    集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在
    建的过程中,建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品,而建成后
    用于赚取租金及/或资本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后,
    用于出售的物业转入存货-已完工开发产品,而用于赚取租金及/或资本增值
    的物业转入已完工的投资性房地产。
    32   主要会计政策和会计估计变更
    本期无会计政策和会计估计变更。
    (五) 税项
    1    主要税种及税率
    本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下:
    税项                                     计税基础                        税率
    企业所得税                  按应纳税所得额计征                             (i)
    营业税                      按应税营业收入计征                       3%、5%
    增值税                销项税额-可抵扣的进项税额                          17%
    城市维护建设税            按实际缴纳营业税计征          按公司所在地政策缴纳
    土地增值税          按转让房地产所取得的增值额      按超率累进税率 30% - 60%
    和规定的税率计征
    契税                按土地使用权的出让金额计征                        3% - 5%
    (i)    除以下所列地区公司外,本集团的子公司本年度适用的所得税税率为 25% 。
    税率
    深圳、珠海、厦门、海南及浦东                                       24%
    香港                                                              16.5%
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    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (五) 税项 (续)
    2    税收优惠及批文
    2008 年 1 月 1 日起,本集团执行于 2007 年 3 月 16 日经第十届全国人大会议审议
    通过的企业所得税法案及其后续实施细则 (以下简称 “新税法” ) 。原享受低税率优
    惠政策的企业,在新税法施行后 5 年内逐步过渡到法定税率。其中: 享受企业所得
    税 15% 税率的企业,2008 年按 18% 税率执行,2009 年按 20% 税率执行,2010 年
    按 22% 税率执行,2011 年按 24% 税率执行,2012 年按 25% 税率执行;原执行
    24% 税率的企业,2008 年起按 25% 税率执行。
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    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表
    1   子公司情况
    本集团所有子公司均通过设立、投资或通过非同一控制下企业合并取得,无同一控制下企业合并取得的子公司。
    本报告期内,本集团纳入合并范围公司共计 462 家。
    (1)    通过设立或投资等方式取得的子公司
    A        主要房地产公司
    实质上构
    成对子公                                                 少数股东权
    年末实际   司净投资                                  少数股东       益中用于冲
    序                                                                       组织机构                        注册资本                 投资额   的其他项   集团持股   集团表决   是否合      权益        减少数股东
    号            名称          子公司类型   企业类型   注册地   法人代表      代码       业务性质   币种      (千元)    经营范围     (千元)   目余额       比例     权比例     并报表     (千元)       损益的金额
    深圳市万科房地产有限                有限责任                                                                    房地产开
    1      公司                 全资子公司   公司       深圳     周彤       19227522-7   房地产开发 人民币     600,000     发经营    600,000          -      100%        100%      是               -            -
    深圳市万科溪之谷房地                有限责任                                                                    房地产开
    2      产有限公司           控股子公司   公司       深圳     周彤       77033040-1   房地产开发 人民币      10,000     发经营      6,000          -       60%         60%      是        3,955               -
    深圳市万科城市风景房                有限责任                                                                    房地产开
    3      地产开发有限公司     全资子公司   公司       深圳     杜晶       79389128-7   房地产开发 人民币     120,000     发经营    120,000          -      100%        100%      是               -            -
    深圳市万科兴业房地产                有限责任                                                                    房地产开
    4      开发有限公司         全资子公司   公司       深圳     周彤       79543251-9   房地产开发 人民币      62,413     发经营     62,413          -      100%        100%      是               -            -
    深圳市万科南城房地产                有限责任                                                                    房地产开
    5      有限公司             全资子公司   公司       深圳     杜晶       77715569-3   房地产开发 人民币      10,000     发经营     10,000          -      100%        100%      是               -            -
    第 103 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构
    成对子公                                                  少数股东权
    年末实际    司净投资                                   少数股东       益中用于冲
    组织机构                        注册资本                  投资额    的其他项   集团持股   集团表决    是否合      权益        减少数股东
    序号        名称        子公司类型   企业类型   注册地   法人代表      代码       业务性质   币种      (千元)     经营范围     (千元)    目余额       比例     权比例      并报表     (千元)       损益的金额
    深圳市万科道霖
    投资发展有限                有限责任                                                                     房地产开
    6        公司           全资子公司   公司       深圳     杜晶       27935796-2   房地产开发 人民币      20,000      发经营     20,000           -      100%        100%       是               -            -
    惠州市万科置业                有限责任                                                                     房地产开
    7        有限公司       全资子公司   公司       惠州     杜晶       66820218-X 房地产开发 人民币        10,000      发经营     10,000           -      100%        100%       是               -            -
    广州市万科房地                有限责任                                                                     房地产开
    8        产有限公司     全资子公司   公司       广州     唐激扬     74992163-7   房地产开发 人民币    1,000,000     发经营   1,000,000          -      100%        100%       是               -            -
    佛山市万科房地                有限责任                                                                     房地产开
    9        产有限公司     全资子公司   公司       佛山     张海       74705010-2   房地产开发 人民币      80,000      发经营     80,000           -      100%        100%       是               -            -
    广州市万新房地                有限责任                                                                     房地产开
    10       产有限公司     全资子公司   公司       广州     张海       77565716-3   房地产开发 港币       760,000      发经营    723,434           -      100%        100%       是               -            -
    广州市鹏万房地                有限责任                                                                     房地产开
    11       产有限公司     控股子公司   公司       广州     周政       79349352-9   房地产开发 人民币     200,000      发经营    100,000           -       50%      60%注 1      是      204,158               -
    清远市宏美投资                有限责任                                                                     房地产开
    12       有限公司       控股子公司   公司       清远     张海       69249142-8   房地产开发 人民币     280,000      发经营    266,000           -       95%        100%       是       14,000               -
    东莞市万科房地                有限责任                                                                     房地产开
    13       产有限公司     全资子公司   公司       东莞     王海武     75920935-2   房地产开发 人民币      20,000      发经营     20,000           -      100%        100%       是               -            -
    第 104 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构
    成对子公                                                  少数股东权
    年末实际    司净投资                                   少数股东       益中用于冲
    组织机构                        注册资本               投资额      的其他项   集团持股   集团表决    是否合      权益        减少数股东
    序号        名称         子公司类型    企业类型    注册地   法人代表      代码       业务性质   币种      (千元)    经营范围     (千元)    目余额       比例     权比例      并报表     (千元)       损益的金额
    东莞市新万房地
    产开发有限公                                                                                               房地产开
    14       司             控股子公司    有限责任公司 东莞     杜晶       66148079-3   房地产开发 人民币      10,000     发经营       5,100          -       51%         51%       是      754,093               -
    东莞市松湖居置                                                                                               房地产开
    15       业有限公司     全资子公司    有限责任公司 东莞     王海武     66646119-6   房地产开发 人民币      10,000     发经营      10,000          -      100%        100%       是               -            -
    东莞市新通实业                                                                                               房地产开
    16       投资有限公司   控股子公司    有限责任公司 东莞     王海武     78798408-1   房地产开发 人民币      10,000     发经营       5,100          -       51%         51%       是      121,661               -
    佛山市南海区万
    科金域蓝湾房                                                                                               房地产开
    17       地产有限公司   控股子公司    有限责任公司 佛山     李升阳     69241187-0   房地产开发 美元       190,000     发经营     713,403          -       55%         55%       是      681,107               -
    珠海市万科房地                                                                                               房地产开
    18       产有限公司     全资子公司    有限责任公司 珠海     娄英平     78945399-7   房地产开发 人民币      10,000     发经营      10,000          -      100%        100%       是               -            -
    珠海市珠宾置业                                                                                               房地产开
    19       发展有限公司   控股子公司    有限责任公司 珠海     娄英平     79298672-7   房地产开发 人民币     109,000     发经营     103,550          -       95%     100%注 5      是        5,450               -
    厦门市万科房地                                                                                               房地产开
    20       产有限公司     全资子公司    有限责任公司 厦门     罗永国     79125295-9   房地产开发 人民币      50,000     发经营      50,000          -      100%        100%       是               -            -
    福州市万科房地                                                                                               房地产开
    21       产有限公司     全资子公司    有限责任公司 福州     肖通川     66928203-8   房地产开发 人民币      20,000     发经营      20,000          -      100%        100%       是               -            -
    第 105 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构成                                                  少数股东权
    年末实际    对子公司净                                   少数股东       益中用于冲
    法人代     组织机构                         注册资本                投资额      投资的其他   集团持    集团表决权   是否合      权益        减少数股东
    序号        名称         子公司类型   企业类型    注册地     表         代码      业务性质     币种      (千元)     经营范围     (千元)    项目余额     股比例      比例       并报表     (千元)       损益的金额
    海南万科房地产                 有限责任                                                                      房地产开
    22       开发有限公司   全资子公司    公司       海南      丁健     68729707-3   房地产开发   人民币      10,000      发经营      10,000           -      100%         100%       是               -            -
    上海万科投资管                 有限责任                                                                      房地产开
    23       理有限公司     全资子公司    公司       上海      张海     73539666-7   投资         人民币     204,090      发经营     204,090           -      100%         100%       是               -            -
    上海恒大房产股                 股份有限                                                                      房地产开
    24       份有限公司     控股子公司    公司       上海      陈东彪   13357649-2   房地产开发   人民币     141,348      发经营     141,047           -      99.8%     100%注 2      是               -            -
    上海万科宝北置                 有限责任                                                                      房地产开
    25       业有限公司     全资子公司    公司       上海      陈东彪   66242137-3   房地产开发   人民币      10,000      发经营      10,000           -      100%         100%       是               -            -
    上海美兰华府置                 有限责任                                                                      房地产开
    26       业有限公司     全资子公司    公司       上海      陈东彪   79708456-2   房地产开发   人民币     700,000      发经营     700,000           -      100%         100%       是               -            -
    上海地杰置业有                 有限责任                                                                      房地产开
    27       限公司         控股子公司    公司       上海      袁伯银   74616436-X   房地产开发   人民币      20,000      发经营      10,000           -       50%       55%注 3      是       25,070               -
    上海祥大房地产                                                                                               房地产开
    28       发展有限公司   控股子公司    中外合资   上海      陈东彪   63058535-7   房地产开发   人民币    1,783,000     发经营   1,337,250           -       75%          75%       是      953,825               -
    上海万科房地产                 有限责任                                                                      房地产开
    29       有限公司       全资子公司    公司       上海      陈东彪   63041977-0   房地产开发   人民币     800,000      发经营     800,000           -      100%         100%       是               -            -
    上海罗联置业有                 有限责任                                                                      房地产开
    30       限公司         全资子公司    公司       上海      陈东彪   66602517-5   房地产开发   人民币     470,000      发经营     470,000           -     100%         100%        是               -            -
    第 106 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A       主要房地产公司 (续)
    实质上构成                                                 少数股东权
    年末实际    对子公司净                                  少数股东       益中用于冲
    组织机构                          注册资本               投资额      投资的其他   集团持   集团表决权   是否合      权益        减少数股东
    序号        名称        子公司类型    企业类型    注册地   法人代表      代码       业务性质     币种      (千元)    经营范围     (千元)    项目余额     股比例     比例       并报表     (千元)       损益的金额
    南京万科置业有                                                                                                房地产开
    31       限公司         全资子公司   有限责任公司 南京     付凯       72835208-4   房地产开发   人民币     150,000     发经营     150,000           -      100%        100%       是               -            -
    南京恒越置业有                                                                                                房地产开
    32       限公司         全资子公司   有限责任公司 南京     付凯       79710722-6   房地产开发   人民币      10,000     发经营      10,000           -      100%        100%       是               -            -
    南京金域蓝湾置                                                                                                房地产开
    33       业有限公司     全资子公司   有限责任公司 南京     付凯       66377864-9   房地产开发   人民币      90,000     发经营      90,000           -      100%        100%       是               -            -
    无锡万科房地产                                                                                                房地产开
    34       有限公司       控股子公司   有限责任公司 无锡     陆军       75969880-3   房地产开发   人民币     300,000     发经营     180,000           -       60%         60%       是      240,811               -
    无锡万胜房地产                                                                                                房地产开
    35       开发有限公司   全资子公司   有限责任公司 无锡     顾成       79834004-6   房地产开发   美元        49,200     发经营     372,523           -      100%        100%       是               -            -
    无锡东城房地产                                                                                                房地产开
    36       有限公司       全资子公司   有限责任公司 无锡     陆军       66898873-3   房地产开发   美元       149,400     发经营   1,030,414           -      100%        100%       是               -            -
    江苏苏南万科房                                                                                                房地产开
    37       地产有限公司   全资子公司   有限责任公司 苏州     陆军       78994669-5   房地产开发   人民币      30,000     发经营      30,000           -      100%        100%       是               -            -
    万科中粮(苏州)                                                                                                房地产开
    38       置业有限公司   控股子公司   有限责任公司 苏州     陆军       79539373-2   房地产开发   人民币     230,000     发经营     117,300           -       51%         51%       是      192,811               -
    苏州汇华投资置                                                                                                房地产开
    39       业有限公司     控股子公司   有限责任公司 苏州     陆军       79863997-X   房地产开发   人民币     355,000     发经营     181,050           -       51%      60%注 5      是      269,996               -
    第 107 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构成                                               少数股东权
    年末实际    对子公司净                                少数股东       益中用于冲
    组织机构                          注册资本                投资额      投资的其他   集团持   集团表决   是否合      权益        减少数股东
    序号         名称        子公司类型    企业类型    注册地   法人代表      代码       业务性质     币种      (千元)     经营范围     (千元)    项目余额     股比例   权比例     并报表     (千元)       损益的金额
    杭州万坤置业有                                                                                                  房地产开
    40       限公司         控股子公司    有限责任公司 杭州     闫兵       79965661-6   房地产开发   人民币     350,000      发经营     178,500           -       51%        51%      是      508,281               -
    杭州万科置业有                                                                                                  房地产开
    41       限公司         全资子公司    有限责任公司 杭州     杨佳       78828794-X   房地产开发   人民币     320,000      发经营     320,000           -      100%       100%      是               -            -
    杭州万科酒店管
    42       理有限公司     全资子公司    有限责任公司 杭州     陈军       66523784-6   酒店管理     人民币      10,000    酒店管理      10,000           -      100%       100%      是               -            -
    杭州万科郡园置                                                                                                  房地产开
    43       业有限公司     全资子公司    中外合资     杭州     吴蓓雯     69706024-8   房地产开发   美元        66,660      发经营     455,095           -      100%       100%      是               -            -
    富阳万科房地产                                                                                                  房地产开
    44       开发有限公司   全资子公司    有限责任公司 杭州     丁洸       67677135-8   房地产开发   人民币     300,000      发经营     300,000           -      100%       100%      是               -            -
    宁波万科房地产                                                                                                  房地产开
    45       开发有限公司   全资子公司    有限责任公司 宁波     刘荣先     79301374-0   房地产开发   人民币     150,000      发经营     150,000           -      100%       100%      是               -            -
    宁波江北万科置                                                                                                  房地产开
    46       业有限公司     全资子公司    有限责任公司 宁波     刘荣先     69507583-3   房地产开发   人民币     675,000      发经营     675,000           -      100%       100%      是               -            -
    北京万科企业有                                                                                                  房地产开
    47       限公司         全资子公司    有限责任公司 北京     毛大庆     10175096-X   房地产开发   人民币    2,000,000     发经营   2,000,000           -      100%       100%      是               -            -
    第 108 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构成                                               少数股东权
    年末实际   对子公司净                                少数股东       益中用于冲
    组织机构                          注册资本                 投资额   投资的其他 集团持股 集团表决权   是否合      权益        减少数股东
    序号         名称       子公司类型    企业类型    注册地   法人代表      代码       业务性质     币种      (千元)    经营范围     (千元)   项目余额     比例     比例       并报表     (千元)       损益的金额
    北京市朝阳万科
    房地产开发有                                                                                                房地产开
    48       限公司         控股子公司   有限责任公司 北京     毛大庆     78323466-2   房地产开发   人民币     200,000     发经营    120,000           -      60%        60%       是      627,677               -
    北京中粮万科假
    日风景房地产                                                                                                房地产开
    49       开发有限公司   控股子公司   有限责任公司 北京     周政       78860194-3   房地产开发   人民币     830,000     发经营    415,000           -      50%     60%注 1      是    1,066,554               -
    天津万科房地产                                                                                                房地产开
    50       有限公司       全资子公司   中外合资     天津     丁长峰     60089938-X   房地产开发   人民币     390,000     发经营    390,000           -     100%        100%      是               -            -
    天津万滨房地产                                                                                                房地产开
    51       开发有限公司   控股子公司   中外合资     天津     杨涛       66033552-7   房地产开发   人民币     455,000     发经营    273,000           -      60%        60%       是      178,225               -
    天津中天万方投                                                                                                房地产开
    52       资有限公司     全资子公司   有限责任公司 天津     杨涛       67145344-9   房地产开发   人民币      30,000     发经营     30,000           -     100%        100%      是               -            -
    天津万科新里程
    房地产有限公                                                                                                房地产开
    53       司             全资子公司   有限责任公司 天津     杨涛       78937847-2   房地产开发   人民币     230,000     发经营    230,000           -     100%        100%      是               -            -
    天津万筑投资有                                                                                                房地产开
    54       限公司         全资子公司   有限责任公司 天津     杨涛       67596798-1   房地产开发   人民币      30,000     发经营     30,000           -     100%        100%      是               -            -
    天津万福投资有                                                                                                房地产开
    55       限公司         全资子公司   有限责任公司 天津     杨涛       67595410-1   房地产开发   人民币     192,000     发经营    192,000           -     100%        100%      是               -            -
    第 109 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构成                                               少数股东权
    年末实际    对子公司净                                少数股东       益中用于冲
    组织机构                          注册资本                   投资额    投资的其他 集团持股 集团表决权   是否合      权益        减少数股东
    序号         名称         子公司类型    企业类型    注册地   法人代表      代码       业务性质     币种      (千元)     经营范围      (千元)    项目余额     比例     比例       并报表     (千元)       损益的金额
    沈阳万科房地产开                                                                                                  房地产开
    56       发有限公司       全资子公司   有限责任公司 沈阳     黄凯       24343230-X   房地产开发   人民币     100,000       发经营    100,000            -     100%        100%      是               -            -
    沈阳万科天琴湾置                                                                                                  房地产开
    57       业有限公司       控股子公司   中外合作     沈阳     黄凯       69195672-1   房地产开发   美元        99,980       发经营    374,624            -      55%        55%       是      281,833               -
    沈阳万科浑南金域
    房地产开发有限                                                                                                  房地产开
    58       公司             全资子公司   有限责任公司 沈阳     黄凯       67196733-5   房地产开发   人民币    1,022,520      发经营   1,022,520           -     100%       100%       是               -            -
    沈阳万科金域蓝湾
    房地产开发有限                                                                                                  房地产开
    59       公司             全资子公司   有限责任公司 沈阳     黄凯       67196735-1   房地产开发   人民币     578,150       发经营    578,150            -     100%        100%      是               -            -
    大连万科房地产开                                                                                                  房地产开
    60       发有限公司       全资子公司   有限责任公司 大连     丁长峰     60487180-0   房地产开发   人民币      32,000       发经营     32,000            -     100%        100%      是               -            -
    大连万科城置业有                                                                                                  房地产开
    61       限公司           控股子公司   有限责任公司 大连     单小海     79202499-0   房地产开发   美元        42,000       发经营    181,457            -      55%        55%       是      220,135               -
    鞍山万科房地产开                                                                                                  房地产开
    62       发有限公司       全资子公司   中外合资     鞍山     黄凯       60365096-9   房地产开发   美元         5,173       发经营     29,634            -     100%        100%      是               -            -
    长春万科房地产开                                                                                                  房地产开
    63       发有限公司       全资子公司   有限责任公司 长春     张建新     72709423-9   房地产开发   人民币      50,000       发经营     50,000            -     100%        100%      是               -            -
    青岛万科房地产有                                                                                                  房地产开
    64       限公司           全资子公司   有限责任公司 青岛     丁长峰     66788737-5   房地产开发   人民币      20,000       发经营     20,000            -     100%        100%      是               -            -
    第 110 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构成                                               少数股东权
    年末实际投 对子公司净                                   少数        益中用于冲
    组织机构                          注册资本                  资额    投资的其他 集团持股 集团表决权   是否合   股东权益       减少数股东
    序号         名称         子公司类型    企业类型    注册地   法人代表      代码       业务性质     币种      (千元)    经营范围     (千元)   项目余额     比例     比例       并报表     (千元)       损益的金额
    青岛万科银盛泰房                                                                                                房地产开
    65       地产有限公司     控股子公司   有限责任公司 青岛     丁长峰     79084417-8   房地产开发   人民币     100,000     发经营      80,000          -      80%         80%      是       60,212               -
    青岛万科大山房地                                                                                                房地产开
    66       产开发有限公司   全资子公司   有限责任公司 青岛     丁长峰     77027349-4   房地产开发   人民币     100,000     发经营     100,000          -     100%        100%      是               -            -
    成都万科房地产有                                                                                                房地产开
    67       限公司           全资子公司   有限责任公司 成都     刘军       62170066-7   房地产开发   人民币      80,000     发经营      80,000          -     100%        100%      是               -            -
    成都万科国宾置业   控股子公司的                                                                                 房地产开
    68       有限公司         控股子公司   中外合资     成都     刘军       79781453-7   房地产开发   美元       140,000     发经营     786,684          -      60%         60%      是      287,294               -
    成都万科光华置业                                                                                                房地产开
    69       有限公司         全资子公司   有限责任公司 成都     刘军       66759052-0   房地产开发   美元       131,429     发经营     931,582          -     100%        100%      是               -            -
    成都万科锦江置业                                                                                                房地产开
    70       有限公司         全资子公司   有限责任公司 成都     刘军       66965287-9   房地产开发   人民币      10,000     发经营      10,000          -     100%        100%      是               -            -
    成都万科华东置业                                                                                                房地产开
    71       有限公司         控股子公司   有限责任公司 成都     刘军       74970554-7   房地产开发   人民币      77,680     发经营      69,912          -      90%    100%注 2      是               -            -
    成都万科成华置业                                                                                                房地产开
    72       有限公司         控股子公司   有限责任公司 成都     刘军       79494457-1   房地产开发   人民币     554,479     发经营     471,307          -      85%         85%      是       83,172               -
    武汉市万科房地产                                                                                                房地产开
    73       有限公司         全资子公司   有限责任公司 武汉     张旭       30008863-0   房地产开发   人民币     150,000     发经营     150,000          -     100%        100%      是               -            -
    武汉万科天诚房地                                                                                                房地产开
    74       产有限公司       控股子公司   有限责任公司 武汉     张旭       78316841-5   房地产开发   美元        12,100     发经营      53,265          -      55%         55%      是       96,836               -
    第 111 页
    万科企业股份有限公司
    财务报表附注
    (除特别注明外,金额单位为人民币元)
    (六) 企业合并及合并财务报表 (续)
    1   子公司情况 (续)
    (1)   通过设立或投资等方式取得的子公司 (续)
    A        主要房地产公司 (续)
    实质上构
    成对子公                                                   少数股东权
    年末实际    司净投资                             是否   少数股东       益中用于冲
    组织机构                          注册资本                  投资额    的其他项       集团持股 集团表决权   合并      权益        减少数股东
    序号         名称           子公司类型    企业类型    注册地 法人代表      代码      业务性质      币种      (千元)     经营范围     (千元)      目余额         比例     比例       报表     (千元)       损益的金额
    控股子公司的
    武汉国浩置业有限     全资子公司                                                                                  房地产开
    75       公司               (注 4)       有限责任公司 武汉   张旭       66953434-6   房地产开发   人民币       10,000     发经营      10,000              -       55%         55%     是              -            -
    武汉王家墩现代城
    房地产开发有限                                                                                                 房地产开
    76       公司               全资子公司   有限责任公司 武汉   张旭       66950430-7   房地产开发   人民币      200,000     发经营     200,000              -      100%        100%     是              -            -
    重庆渝开发珊瑚置                                                                                                 房地产开
    77       业有限公司         控股子公司   有限责任公司 重庆   邢鹏       67337023-3   房地产开发   人民币       20,000     发经营      10,200              -       51%         51%     是      98,575               -
    合肥万科置业有限                                                                                                 房地产开
    78       公司               全资子公司   有限责任公司 合肥   张海       67263852-5   房地产开发   人民币      200,000     发经营     200,000              -      100%        100%     是              -            -
    万科(重庆)房地产有                                                                                               房地产开
    79       限公司             全资子公司   有限责任公司 重庆   邢鹏       67611761-2   房地产开发   人民币      100,000     发经营     100,000              -      100%        100%     是              -            -
    西安万科企业有限                                                                                                 房地产开
    80       公司               全资子公司   有限责任公司 西安   莫军       66868321-9   房地产开发   人民币       20,000     发经营      20,000              -      100%        100%     是              -            -
    南通万科房地产有                                                                                                 房地产开
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