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个股公告正文

万 科A:2009年年度报告摘要

日期:2010-03-02附件下载

    万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    1
    2009 年度报告摘要
    证券代码:000002、200002 证券简称:万科A、万科B
    公告编号:〈万〉2010-008
    §1 重要提示
    1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
    误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
    本年度报告摘要摘自年度报告全文,报告全文同时刊载于巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)。投资者
    欲了解详细内容,应当仔细阅读年度报告全文。
    1.2 除下列董事外,其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
    未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务未亲自出席会议原因 被委托人姓名
    宋林 董事 公务原因 郁亮
    王印 董事 公务原因 郁亮
    孙建一 董事 公务原因 郁亮
    蒋伟 董事 公务原因 郁亮
    李小加 独立董事 公务原因 齐大庆
    1.3 公司年度财务报告已经毕马威华振会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
    1.4 董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务
    报告的真实、完整。
    §2 公司基本情况简介
    2.1 基本情况简介
    股票简称 万 科A、万 科B
    股票代码 000002、200002
    上市交易所 深圳证券交易所
    注册地址 中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
    注册地址的邮政编码 518083
    办公地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心
    办公地址的邮政编码 518083
    公司国际互联网网址 www.vanke.com
    电子信箱 IR@vanke.com
    2.2 联系人和联系方式
    董事会秘书 证券事务代表
    姓名 谭华杰 梁洁
    联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心
    电话 0755-25606666 0755-25606666
    传真 0755-25531696 0755-25531696
    电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    2
    §3 致股东
    2009 再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007 的刹那芳华,2008 的哀鸿遍野,再到2009 的柳暗花明,短短三年间,
    季节冷暖已是几度轮回。
    我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此,我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而,无论
    波谷处的压抑还是浪峰时的激越,都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线;在波浪的下方潜藏着大海的深邃,而那才是
    更为永恒的哲理。
    复苏的逻辑
    世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中,复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域,2009
    年或许还只能看到希望的萌芽;但中国房地产市场,却率先走出了一条V 形反转的醒目轨迹。
    对这一现象应该如何解读?中国房地产市场的前景又将如何?过去的一年中,被关注和猜测的最多的是这样一些外部因
    素:振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性,等等。
    无疑,这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点,甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代,气候
    变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么,当时一个勤勉的耕作者,是否应以观测天气作为最重要的工作呢?
    人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代,人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业,我们对于经
    营环境变化的预知能力,未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野,或许才是更务实的选择。
    在2006 年的年报中,我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海,正诞生着全球有史以来
    最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方,当他们到来的时候,他们可能只拥有自己的双手和
    智慧,但终有一天,他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜,以及为他们服务的足够技能,住宅企业
    就能够在这个过程中,获得近乎无限的发展空间。而这一点,才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。
    我们可以用这样的逻辑,对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007 年繁荣的上半段并非完全缺少合理
    性,但在下半程的亢奋中,一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化,2008 年的调整恐怕也难以避免。
    但在观望气氛笼罩的2008 年,真实的购买力也并未消失,只是在等待中不断蓄积而已;而企业库存不断增加的另一种表述,
    是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009 年同时释放,自然造就了成交量的井喷。
    2009 年的成交量,有一部分本应属于2008 年——在这样的解释下,2009 年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两
    年的数据平摊一下,那么2007 年到2009 年,全国新房成交量的年化增长率约为10%,而这恰与经济的年增长速度相接近。
    在这样的逻辑下,我们将再度发现,住宅市场其实只是经济发展的一个缩影;在这样的逻辑下,我们无需因2009 年的
    成交新高而狂喜,也无需对2010 年可能出现的市场缩量过于惶恐。
    无论有多少流动性进出于住宅市场,也无论购房者中有多少是投资性质,房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在
    其中。因此对于住宅企业来说,只有两个课题是永恒的:其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它;其二是对于
    那些在交易活动中已经存在的需求,尝试用更少的资源消耗去满足它。
    过去的几年峰回路转,而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失,规模的一
    时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力,而以最少资源消耗来最大程度
    满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上,住宅行业与其他行业并无二致。
    城市的舞步
    中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中,正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙,这一过程给中国住宅行
    业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及,也日益成为社会共识,已毋庸赘言。
    但对于企业来说,仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分析和判断。
    人们聚集在城市,是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福,不仅来自基本物质财富的数量增长,也来自
    生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看,日趋差异化、多元化的消费需求,
    日趋复杂、精细的分工合作,都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。
    但另一方面,人口越聚集,城市越拥挤,居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。因此,在不同的背景
    下,在不同的历史阶段,人口聚集的方向与模式并非一成不变;而交通、物流与信息传播上的改善及技术创新,也在不断改
    变着城市的形态。
    香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市,香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市,但香港
    中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来简单理解,因为深圳的人口密度已经超过
    香港。金融等高端服务业是香港最重要的产业;香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着,这里有着全中
    国最高的时间成本。——或许,这是更合理的诠释。
    中国未来可能不止一个香港,但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化,近年中正悄然发生,但还远未完
    成。在未来的若干年内,这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的大都市,轨道交通甚至电梯将成为最主要
    的交通工具,纯粹的住宅区将不再是建筑主流,取而代之的是城市综合体。
    在过去若干年中,中国依托全球贸易迅速启动了经济成长,中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密
    度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体,
    中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地,未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物
    流中心甚至研发信息中心。
    高速铁路网、城际交通网的兴建,也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局,带动现有大都市周边地域的发万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    3
    展,甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。
    中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说,是否依然居住在拥挤的都市,是一个可以
    重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足,领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需
    求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。
    历史上,正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向,而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”
    这一原则不会变化,但面对新的局面,有许多具体问题万科需要重新思考。
    “城市,让生活更美好”,上海世博会提出了这样一个命题。为此,万科也将“城市,让生活更美好”定为今年的年度
    主题,这不仅是一句激动人心的陈述,更是一句引人深思的发问,需要我们用不懈的努力去求索和回答。
    绿色的畅想
    2009 年11 月,在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕,中国政府正式宣布了中期减排目标。在中国的经济发展
    史上,这可能翻开了2009 年最重要的一页。
    对于中国企业而言,全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念,而将深刻影响几乎所有产业的发展趋势,房地
    产行业自然也不例外。而正处于高速城市化阶段的中国,是目前全球建筑行业最活跃的地区,提升建筑的节能环保水平显得
    更为迫切。
    据统计,中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2 至3 倍,新建筑中八成以上为高耗能建筑,存量建筑中95%以
    上是高能耗建筑。根据2008 年《中国建筑节能年度发展研究报告》,我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的25.5
    %,而如果考虑建设过程中的能耗,则建筑行业相关能耗比例将更高。
    节能是绿色建筑的重要一环,并非全部。人类一生的大部分时间是在建筑中度过;在人类制造和使用的非自然物中,体
    积和重量最大的恐怕都是建筑。人类活动对自然产生的影响、对自然资源的占用,很大程度上直接或间接与建筑相关。一个
    建筑一旦建成,它为之服务的许多人类活动对自然资源的使用方式也就基本定型。
    绿色理念的兴起,反映着人类对于自身发展的重新思考。当大自然的承载力日益成为制约人类发展的关键环节,人类活
    动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由开始相互碰撞,制度、权利和对价就应运而生。不管是以立法的
    形式,还是以资源价格的形式,人类活动对自然的影响正在重新定价的过程中,这将逐渐涉及到每个人的切身利益。
    因此,对住宅企业来说,绿色不仅仅是一种高雅的理想,也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿色建筑的研发、制造
    方面的能力,在绿色社区的营造、维护方面的能力,都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分;并可能在其他产品、服务
    日益同质化的情况下,成为未来市场竞争的核心要素。
    绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上,应该不会在2010 年,甚至不会在未来的两三年。但作
    为永续经营的企业,万科将努力确保当这一趋势变为现实时,万科的客户可以率先享受到最符合绿色标准要求的产品和服务,
    万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得最大程度的收益。
    自万科诞生以来,最大的幸运莫过于始终拥有一群志同道合的投资者。在这个不平静的年代,股东的理解与信任,是万
    科人坚守理想与信念不断前行的最大动力源泉。
    §4 会计数据和业务数据摘要
    4.1 主要会计数据
    单位:元
    2009 年 2008年 本年比上年
    增减
    2007 年
    营业收入 48,881,013,143.49 40,991,779,214.96 19.25% 35,526,611,301.94
    利润总额 8,617,427,808.09 6,322,285,626.03 36.30% 7,641,605,685.33
    归属于上市公司股东的净利润 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 32.15% 4,844,235,494.21
    归属于上市公司股东的扣除非
    经常性损益的净利润
    5,232,336,866.70 4,060,585,300.93 28.86% 4,811,409,653.40
    经营活动产生的现金流量净额 9,253,351,319.55 (34,151,830.40) 27,194.74% (10,437,715,815.80)
    2009 年末 2008年末 本年末比上
    年末增减
    2007 年末
    总资产 137,608,554,829.39 119,236,579,721.09 15.41% 100,094,467,908.29
    归属上市公司股东的股东权益 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40 17.20% 29,278,647,601.20
    股本 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 0.00% 6,872,006,387.00万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    4
    4.2 主要财务指标
    单位:元
    2009 年 2008年 本年比上年增减 2007 年
    基本每股收益 0.48 0.37 29.73% 0.45
    稀释每股收益 0.48 0.37 29.73% 0.45
    扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.48 0.37 29.73% 0.45
    全面摊薄净资产收益率 14.26% 12.65% 1.61 个百分点 16.55%
    加权平均净资产收益率 15.37% 13.24% 2.13 个百分点 23.75%
    扣除非经常性损益后全面摊薄净资产
    收益率
    14.00% 12.73% 1.27 个百分点 16.43%
    扣除非经常性损益后的加权平均净资
    产收益率
    15.09% 13.33% 1.76 个百分点 23.59%
    每股经营活动产生的现金流量净额 0.842 (0.003) 28,166.67% (1.519)
    2009 年末 2008 年末 本年末比上年末增减 2007 年末
    归属于上市公司股东的每股净资产 3.40 2.90 17.24% 4.26
    非经常性损益项目
    √ 适用 □ 不适用
    单位:元
    项 目 2009 年
    非流动资产处置损益 6,306,215.78
    交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融负债和可供出售金融
    资产取得的投资收益
    2,882,566.11
    出售、处理部门或投资单位收益 183,259,413.18
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (73,961,205.69)
    所得税影响 (22,941,127.26)
    少数股东损益影响 1,854,998.18
    合计 97,400,860.30
    4.3 境内外会计准则差异
    √ 适用 □ 不适用
    单位:元
    净利润 净资产
    2009 年 2008年 2009年12 月31 日 2008 年12 月31 日
    按境外会计准则 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40
    按中国会计准则 5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 37,375,888,061.14 31,891,925,262.40
    按国际会计准则调整的分项及合计:
    按国际会计准则 - - - -
    差异说明 无差异
    §5 股本变动及股东情况
    5.1 股份变动情况表
    单位:股
    2008 年12 月31 日 增减变动(+,-) 2009年12 月31 日
    股份类别
    数量 比例 其他
    (注1、2)
    数量 比例
    一、有限售条件股份万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    5
    1.国家及国有法人持股 264,000,000 2.40% -264,000,000 0 0%
    2.境内法人持股
    3.境内自然人持股 26,037,098 0.24% -1,877,258 24,159,840 0.22%
    4.外资持股
    有限售条件股份合计 290,037,098 2.64% -265,877,258 24,159,840 0.22%
    二、无限售条件股份
    1.人民币普通股 9,390,217,652 85.40% 265,877,258 9,656,094,910 87.82%
    2.境内上市外资股 1,314,955,468 11.96% 1,314,955,468 11.96%
    无限售条件股份合计 10,705,173,120 97.36% 265,877,258 10,971,050,378 99.78%
    三、股份总数 10,995,210,218 100.00% 0 10,995,210,218 100.00%
    注:公司股本变化详情如下:
    (1)报告期内,中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除高管人员部分限售股份,公司境内自然人持有的有
    限售条件流通股减少1,877,258股,公司无限售条件流通股份相应增加;
    (2)报告期内,华润股份有限公司持有的264,000,000股公司2006年度非公开发行有限售条件股份全部解除限售,公司国家
    及国有法人持有的有限售条件流通股相应减少,无限售条件流通股份相应增加。
    限售股份变动情况表
    单位:股
    股东名称 年初限售股数 本年解除限售
    股数
    本年增加限售
    股数 年末限售股数限售原因 解除限售日期
    华润股份有限公司 264,000,000 264,000,000 0 0 非公开发行限售 2009-12-29
    王石 6,419,667 1,192,602 0 5,227,065 董事
    郁亮 3,995,399 332,539 0 3,662,860 董事、高级管理人员
    丁福源 1,901,035 352,117 0 1,548,918 监事
    孙建一 519,177 0 0 519,177 董事
    张力 1,036,204 0 0 1,036,204 监事
    刘爱明 1,650,978 0 0 1,650,978 高级管理人员
    丁长峰 1,487,660 0 0 1,487,660 高级管理人员
    解冻 1,487,660 0 0 1,487,660 高级管理人员
    张纪文 1,548,950 0 0 1,548,950 高级管理人员
    莫军 1,548,950 0 0 1,548,950 高级管理人员
    徐洪舸 1,650,978 0 0 1,650,978 高级管理人员
    肖莉 1,446,849 0 0 1,446,849 董事、高级管理人员
    王文金 1,343,591 0 0 1,343,591 高级管理人员
    中国证券登记
    结算有限责任
    公司深圳分公
    司按规则解除
    高管人员持有
    的部分有限售
    条件股份
    合计 290,037,098 265,877,258 0 24,159,840 - -
    5.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
    单位:股
    股东总数 1,487,388 户(其中A 股1,446,970 户,B 股40,418 户)
    前10 名股东持股情况
    股东名称 股东性质
    持股
    比例
    持股总数
    有限售条件
    股份数量
    质押或冻结的
    股份数量
    华润股份有限公司 国有法人14.73% 1,619,094,766 0 0万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    6
    中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红
    -005L-FH002 深 其他 1.67% 184,121,543 0 0
    刘元生 其他 1.22% 133,791,208 0 0
    融通深证100 指数证券投资基金 其他 0.91% 99,575,114 0 0
    TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东0.80% 87,455,642 0 0
    易方达深证100 交易型开放式指数证券投资基金
    (易方证基(2009)947) 其他 0.79% 87,047,066 0 0
    HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA
    GROWTH FD 外资股东0.75% 82,406,712 0 0
    博时第三产业成长股票证券投资基金 其他 0.73% 80,000,000 0 0
    易方达深证100 交易型开放式指数证券投资基金
    (易方证基(2006)20) 其他 0.67% 74,032,782 0 0
    博时新兴成长股票型证券投资基金 其他 0.64% 70,000,000 0 0
    前10 名无限售条件股东持股情况
    股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
    华润股份有限公司 1,619,094,766 人民币普通股(A 股)
    中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红
    -005L-FH002 深
    184,121,543 人民币普通股(A 股)
    刘元生 133,791,208 人民币普通股(A 股)
    融通深证100 指数证券投资基金 99,575,114 人民币普通股(A 股)
    TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 87,455,642 境内上市外资股(B 股)
    易方达深证100 交易型开放式指数证券投资基金
    (易方证基(2009)947)
    87,047,066
    人民币普通股(A 股)
    HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA
    GROWTH FD 82,406,712 境内上市外资股(B 股)
    博时第三产业成长股票证券投资基金 80,000,000 人民币普通股(A 股)
    易方达深证100 交易型开放式指数证券投资基金
    (易方证基(2006)20)
    74,032,782
    人民币普通股(A 股)
    博时新兴成长股票型证券投资基金 70,000,000 人民币普通股(A 股)
    上述股东关联关系或一致行动的说明
    易方达深证100 交易型开放式指数证券投资基金(易方证基(2009)947)
    和易方达深证100 交易型开放式指数证券投资基金(易方证基(2006)
    20)同为易方达基金管理有限公司管理的基金;博时第三产业成长股票
    证券投资基金、博时新兴成长股票型证券投资基金同为博时基金管理有
    限公司管理的基金。除此之外,上述股东之间未知是否存在其它关联关
    系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
    5.3 控股股东及实际控制人情况介绍
    公司不存在控股股东及实际控制人
    5.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
    □ 适用 √ 不适用
    5.3.2 公司第一大股东具体情况介绍万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    7
    截止报告期末,华润股份有限公司持有公司A 股股份1,619,094,766 股,占公司股份总数的14.73%,为公司第一大股东。
    华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003 年6 月发起设立的股份有限公司,法定代表人为宋林先生,主要资产为香
    港华润(集团)有限公司100%的股权及其他内地资产,主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及
    公用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街8 号华润大厦,注册资本约164.67 亿元,中国华润总公司持有华润股
    份有限公司16,464,463,526 股国家股,占其股本总额的99.984212%;其他四家发起人中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、
    中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司650,000 股国有法人股,分别占其股本总额的0.003947%。
    中国华润总公司注册资本约96.62 亿元,主要资产为华润股份有限公司的股权,直属国务院国有资产监督管理委员会管理,
    法定代表人亦为宋林先生。
    5.3.3 公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图
    §6 董事、监事和高级管理人员
    6.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
    姓名 职务
    性
    别
    年
    龄
    任期起
    止日期
    年初持股
    数
    年末持股
    数
    变动原因
    报告期内从
    公司领取的
    报酬总额
    (万元)
    是否在股东单
    位或其他关联
    单位领取薪酬
    王石 董事会主席 男 59 2008.4~ 6,817,201 6,817,201 590.3 是
    郁亮 董事、总裁 男 45 2008.4~ 4,106,245 4,106,245 520.0 否
    丁福源 监事会主席 男 60 2007.4~ 2,018,408 2,018,408 330.2 否
    宋林 董事会副主席 男 47 2008.4~ 0 0 18.0 是
    孙建一 董事 男 57 2008.4~ 692,236 692,236 18.0 否
    王印 董事 男 54 2008.4~ 0 0 18.0 是
    蒋伟 董事 男 47 2008.4~ 0 0 18.0 是
    李家晖 独立董事 男 55 2008.4~ 0 0 30.0 否
    徐林倩丽 独立董事 女 55 2008.4~ 0 0 30.0 否
    齐大庆 独立董事 男 46 2008.4~ 0 0 30.0 否
    李小加 独立董事 男 49 2008.4~ 0 0 30.0 否
    方明 监事 男 52 2007.4~ 0 0 18.0 是
    张力 监事 男 51 2007.3~ 1,036,204 1,036,204 199.8 否
    刘爱明 执行副总裁 男 41 2002.12~ 1,650,978 1,650,978
    -
    340.4 否
    中国华润总公司
    华润股份有限公司
    99.984212%
    14.73%
    本公司
    国务院国有资产监督
    管理委员会
    100%万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    8
    丁长峰 执行副总裁 男 40 2001.2~ 1,487,660 1,487,660 340.3 否
    解冻 执行副总裁 男 45 2004.3~ 1,487,660 1,487,660 310.0 否
    张纪文 执行副总裁 男 43 2004.8~ 1,548,950 1,548,950 340.3 否
    莫军 执行副总裁 男 43 2004.10~ 1,548,950 1,548,950 309.9 否
    徐洪舸 执行副总裁 男 39 2005.7~ 1,650,978 1,650,978 340.2 否
    肖莉
    董事、执行副
    总裁
    女 46 2007.10~ 1,446,849 1,446,849 300.0 否
    王文金 执行副总裁 男 44 2007.10~ 1,343,591 1,343,591 320.4 否
    谭华杰 董事会秘书 男 37 2009.3~ 0 0 200.1 否
    合计 - - - - 26,835,910 26,835,910 - 4,651.9 -
    董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
    □ 适用 √ 不适用
    6.2 董事出席董事会会议情况
    董事姓名 具体职务 应出席
    次数
    现场出席
    次数
    以通讯方式参加
    会议次数
    委托出席
    次数
    缺席次数 是否连续两次未
    亲自出席会议
    王石 董事会主席 25 4 21 0 0 否
    宋林 董事会副主席 25 0 21 4 0 否
    郁亮 董事 25 4 21 0 0 否
    孙建一 董事 25 3 21 1 0 否
    王印 董事 25 0 21 4 0 否
    肖莉 董事 25 4 21 0 0 否
    蒋伟 董事 25 0 21 4 0 否
    李家晖 独立董事 25 4 21 0 0 否
    徐林倩丽 独立董事 25 2 21 2 0 否
    齐大庆 独立董事 25 3 21 1 0 否
    李小加 独立董事 25 2 21 2 0 否
    连续两次未亲自出席董事会会议的说明
    年内召开董事会会议次数 25
    其中:现场会议次数 4
    通讯方式召开会议次数 21
    现场结合通讯方式召开会议次数 0
    §7 董事会报告
    7.1 管理层讨论与分析
    市场环境变化与管理层看法
    受政策利好、信心恢复等多重因素影响,加之大量购房需求从2008 年推迟到2009 年释放,2009 年房地产市场成交大幅
    增长,创历史新高。全年商品住宅销售面积8.53 亿平方米,销售金额3.82 万亿元,较08 年分别增长43.9%和80.0%,较07
    年分别增长23.4%和50.7%。
    上半年,全国各城市商品住宅成交普遍呈现恢复性增长,成交面积环比持续回升。中期之后,各地市场走势出现一定分
    化。下半年全国商品住宅成交面积较上半年增长70.8%,其中,东部、中部和西部地区成交面积的环比增幅分别为54.0%,107.0%
    和77.1%。
    价格方面,年内全国市场整体有所上升,大部分中西部城市、二线以下城市体现为对2008 年房价下降的回补;但部分一
    线城市、热点城市房价上涨过快,其原因是多方面的,既有快速城市化导致的局部住房供求矛盾加剧的长期因素,也有特殊
    时期经济环境的影响——从实体经济退出的资金缺少投资渠道,演变为资产配置需求,而全国的此类需求基本集中于少数热
    点城市。
    此外,07-09 年期间行业的急剧波动也加剧了阶段性的短缺。08 年市场低迷,开发企业被迫普遍削减开工,导致09 年
    新房供应量持续低于市场成交水平。根据万科对14 个重点城市的观察,14 城市09 年的住宅成交批售比(商品住宅销售面积/
    新房批准预售面积)为1.51,远高于07 年的1.04 和08 年的0.63。随着可售资源的不断消化,市场存货量年内不断下降,目万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    9
    前多数城市的存货量处于近年来的历史低位。可售资源的不足,加大了热点城市住宅价格上涨的压力。
    报告期内,随着销售回暖趋势的确立和市场信心的回升,企业的投资意愿普遍恢复,项目开发节奏逐渐加快,这一现象
    在中期之后更加明显。09 年动工项目中很大一部分将在10 年转化为市场供应,因此2010 年全国市场的新房供应总体上将比
    2009 年更加充足。
    2009 年,住房市场成交的回暖也带动了土地市场的迅速回升,一季度后土地流拍和底价成交比例大幅减少。进入下半年
    后,一些主要城市的起拍价和成交价达到历史最高水平,部分城市再度出现“地王”现象,引发广泛的关注。目前“地王”
    现象主要集中在少数热点城市,原因一方面是热点城市房价上涨较快,传导到土地市场;另一方面,此类城市近年来土地供
    应量普遍少于房屋销售量,随着开发企业可售资源快速消化,普遍存在补充项目资源的需要,而短期内又难以开辟新市场,
    投资仍主要集中在原有地域,也导致了这些城市的土地市场竞争更趋激烈。
    2009 年下半年以来,为进一步规范土地市场秩序,提高土地利用效率,国土资源部加大了对闲置土地的监管和处理力度。
    同时,为继续完善土地出让招拍挂制度,加强对土地供应开发的管理,12 月,五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管
    理的通知》,要求分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,特殊项目可约定在两年内全部缴清,以及首次缴纳比
    例不得低于全部土地出让价款的50%等。政策实施后,企业在获取项目时需要更加谨慎的评估资金成本,这将促使企业在拿
    地时更加理性,有助于抑制部分城市土地市场的过热趋势。
    2010 年初,国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,在肯定前期一系列政策积极意义的同时,针对当
    前部分城市房价上涨较快的问题提出了11 条意见,主要集中在增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费、
    抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设等方面。《通知》一方面肯定了增加住房
    供应的重要性,另一方面也注重对住房需求的引导,通过抑制投资投机性购房,引导居民形成合理的消费模式。上述政策的
    出台对于缓解住房供应紧张的局面、提高行业的规范性、促进房地产市场健康的发展具有积极的意义。
    万科一贯认为,房价过快上涨并不利于行业的长远发展,只有平稳发展才是行业之福。公司一直遵循“不囤地,不捂盘”,
    快速开发的策略,09 年在拿地上也保持了相当谨慎的态度。目前万科的资金状况良好,财务安全性高,库存结构健康。公司
    相信,上述政策的出台,对于稳健经营的企业相对有利。
    经营业绩与分析
    2009 年公司实现营业收入488.8 亿元,同比增长19.2%,实现净利润53.3 亿元,同比增长32.1%。
    报告期内,公司销售额首次突破600 亿元,实现销售面积663.6 万平方米,销售金额634.2 亿元,分别比2008 年增长19.1%
    和32.5%。实现结算面积605.2 万平方米,结算收入483.2 亿元,同比分别增长34.1%和19.3%。
    其中,珠三角区域实现销售面积174.4 万平方米,销售收入194.0 亿元,分别占公司整体的26.3%和30.6%,实现结算面
    积190.4 万平方米,结算收入164.3 亿元,分别占公司整体的31.5%和34.0%,实现净利润19.2 亿元,占公司整体的32.5%;
    长三角区域实现销售面积189.3 万平方米,销售收入203.8 亿元,分别占公司整体的28.5%和32.1%,实现结算面积177.0 万
    平方米,结算收入151.2 亿元,分别占公司整体的29.2%和31.3%,实现净利润20.2 亿元,占公司整体的34.2%;环渤海区域
    实现销售面积201.5 万平方米,销售收入166.1 亿元,分别占公司整体的30.4%和26.2%,实现结算面积168.1 万平方米,结
    算收入120.3 亿元,分别占公司整体的27.8%和24.9%,实现净利润13.2 亿元,占公司整体的22.3%;中西部区域实现销售面
    积98.4 万平方米,销售收入70.3 亿元,分别占公司整体的14.8%和11.1%,实现结算面积69.7 万平方米,结算收入47.3 亿元,
    分别占公司整体的11.5%和9.8%,实现净利润6.5 亿元,占公司整体的11.0%。
    截至2009 年末,公司尚有374.5 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计382.3 亿元。其中合并报表范围内已售
    未结面积343.5 万平方米,合同金额356.5 亿元。鉴于报告期内市场形势明显好转,预计待结算资源的盈利水平将有较大提升。
    上述待结算资源绝大部分将在2010 年参与结算,为公司2010 年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。
    2008年公司根据当时的市场情况,对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。报告期末,根据最新市场及销
    售情况,公司对所有项目进行了减值状况的测试,特别针对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据测试结果,
    按照企业会计准则的要求,对其中9个项目计提的跌价准备予以全额冲回(冲销)。另外4个计提跌价准备的项目后续经营仍
    存在不确定性,2009年末维持原减值判断。报告期内,项目存货跌价准备变化情况如下:
    单位:人民币万元
    序号 城市 项目 年初跌价准备余额年末跌价准备余额
    1 北京 蓝山(原金色城品) 12,112 -
    2 成都 金润华府 3,153 -
    3 南京 金色里程(原金色城品) 8,006 -
    4 南京 金域缇香 6,359 -
    5 广州 金色城品 8,739 -
    6 上海 琥珀郡园 6,578 -
    7 天津 假日润园 7,023 -
    8 武汉 圆方(原金色城品) 4,028 -
    9 无锡 金域缇香(原金色城市) 5,391 -
    10 成都 海悦汇城 8,150 8,150
    11 成都 金色领域 21,612 21,612
    12 福州 金域榕郡 15,217 15,217
    13 南京 金域蓝湾 16,688 16,688
    合计 123,056 61,667万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    10
    期内,公司房地产业务结算净利率12.25%,较08年上升1.49个百分点。该上升反映了公司在费用控制方面的努力取得的
    成效,以及项目存货跌价准备转回等影响。
    房地产业务结算毛利率21.99%,较08年下降6.16个百分点。由于房地产结算存在滞后性,结算毛利率下降主要体现2008
    年调整期内的价格下滑。公司08年底有273.4亿元已售未结资源,大部分在09年转入结算。其中包括福州金域榕郡、广州金色
    城品、南京金域缇香、天津假日润园等4个08年计提存货跌价准备的项目。由于该等项目销售时正值市场低迷,毛利率较低;
    另外,报告期内结算的项目中还包括上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等利润率较低的保障性住房。鉴于公司09年的
    销售毛利率明显高于结算毛利率,预计10年公司结算毛利率将有较为明显的回升。
    09 年初,公司制定了新开工面积403 万平方米,竣工面积619 万平方米的年度发展计划。2009 年公司实际完成新开工面
    积560.9 万平方米,较年初计划增加39.2%,竣工面积536.4 万平方米,较年初计划减少13.3%。报告期内公司部分项目由于
    受城市道路改造或举办运动会等意外因素影响、根据市场需要实施产品改造,以及因强化质量管理按标准工期调整开发节奏
    等原因,施工周期有所延长,公司实际完成竣工面积低于年初计划。
    经过此前数年的市场调整,公司2009 年在项目获取上更加谨慎。在部分房价、地价上涨较快的城市,公司坚持“宁可错
    过,决不拿错”的原则,规避了竞争过于激烈的地块。09 年公司新增项目44 个,大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地
    位的二三线城市。新增项目的平均楼面地价约2,401 元/平方米左右,较07 年下降29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2
    亿元,占同期销售金额的比例约42.0%,考虑未来三年的增长,这是一个稳健而适中的比例。截至2009 年末,公司规划中项
    目按万科权益计算的建筑面积为2436 万平方米,基本可满足未来二至三年的开发需要。
    期末,在公司各类存货中,已完工开发产品(现房)53.1 亿元,占比5.9%;在建开发产品414.5 亿元(其中包括343.5
    万平方米、合同金额356.5 亿元的已售出未结算产品),占比46.0%;拟开发产品(对应公司规划中项目,其中相当一部分将
    在2010 年一季度转为在建)432.6 亿元,占比48.0%。
    公司继续保持了健康的财务状况。截至报告期末,公司持有货币资金230.0 亿元,较年初时增加15.1%;各类短期借款和
    一年内到期的长期借款86.3 亿元,较年初下降51.7%。公司净负债率19.7%,较2008 年末降低13.4 个百分点。
    公司一贯坚持稳健经营,通过长期积累,在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系,融资渠道相对
    丰富。期内,公司与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议,进一步深化双方业已建立的长期战略合作关系,获得建
    设银行500 亿元授信额度。未来公司将继续和各大银行在房地产开发贷款、银行保证业务、票据承兑等多个方面开展广泛合
    作。
    2009 年管理回顾
    2009 年,公司坚持既定的发展策略,以提升企业的经营质量、管理效率和专业能力为工作重点,积极促进公司的发展由
    规模速度型向质量效益型转变。
    报告期内,公司深入推动成本优化,通过开展成本对标,建立成本和市场价格数据库,严格控制项目成本,确定最具性
    价比的部品选择和工艺标准方案。在费用方面,2009 年初,公司提出将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08 年降低
    20%的目标。通过简化管理动作,实行费用预算硬约束和严格监督等措施,以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投
    放等行动,在销售规模、结算规模增长的同时,2009 年管理费用绝对量同比降低5.8%,销售费用绝对量同比降低18.6%,管
    理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年降低26.9%,超额完成了年初制订的目标。
    2009 年,公司持续推进装修房战略,装修房占公司新开工面积的比例由2008 年的60%提高到79.5%。相对于传统的毛坯
    房,推广装修房一方面为客户装修改造节约了大量的资金成本和时间成本,另一方面也有利于减少客户分散装修过程中的二
    次污染,降低建筑能耗,符合节能环保的发展理念。目前,一些地区和城市已经陆续出台各种措施促进住宅全装修的普及。
    未来,随着市场消费心态的日益成熟,装修房占住宅产品的比例将不断提升,公司作为率先启动装修房战略的企业,在相关
    领域所积累的经验和口碑将成为未来市场竞争中的一项重要优势。
    公司充分意识到,当市场销售形势好转时,在产品质量方面的努力更不能有丝毫松懈;装修房比例的扩大,也对公司的
    项目管理流程、产品施工质量以及成品保护提出了更高要求。期内,公司严格落实“标准工期”、“按图施工”和“实测实量”
    制度,以确保项目的合理施工周期,控制交付缺陷。公司组织一线公司开展工程质量标杆学习,就项目的管理标准、工作方
    法、技术工艺以及装修房管理解决方案等各方面问题进行广泛交流。在此基础上,各一线公司根据自身经营情况制定质量行
    动目标,从发掘优质总包资源、建立全过程采购管理机制、发挥工程监理积极性、加强班组管理和质量基层工作控制、增强
    内部质量意识和精品意识等各个方面提出具体的质量改进措施。
    随着公司项目数量和经营规模的日益扩大,标准化、集约化对于公司实施精益管理、发挥规模优势的重要性进一步凸显。
    期内,公司致力于推动成熟定型产品的快速复制和装修房的部品标准化,并在此基础上强化集中采购。公司已经制定装修房
    C 级标准并在公司内进行推广。8 月,公司完成C 级装修房部品的首次全国招标,在引进绿色节能材料、提高部品品质、降
    低采购成本方面均取得良好成效。目前,公司集中采购的产品种类已由08 年的12 类提升到24 类,节约了约12.3%的采购成
    本。
    公司在住宅产业化方面所付出的努力日益赢得认可。2009 年,北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业
    化试点工程”称号。B3#、B4#楼作为公司在北京的首个工业化住宅项目,采用了工业化预制外墙板和全装修等新技术和新工
    艺,在节能、节材、节水、节地、环境保护以及建造周期方面较传统建造方式具有明显优势,项目在09 年中期开盘后,获得
    良好的市场反响。报告期内,东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务
    局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书,是行业内第一家被认定的高新技术企业。
    期内,公司结合低碳经济的发展趋势,积极参与绿色建筑的研发和推广,“做卓越的绿色企业”已经成为公司的中长期发
    展战略中重要的组成部分。公司根据国家《绿色建筑评价标准》,初步编制了《万科住宅性能标准》,并在公司的项目中付诸
    实施。2009 年6 月,深圳万科城四期项目获全国唯一“绿色建筑设计评价标识”三星级奖,成为业内迄今为止唯一的绿色三
    星住宅项目。2009 年《财富》(中文版)公布的“十大绿色公司”名单中,公司因在探索工业化与城市低收入住宅方面的成绩万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    11
    入选。9 月,公司总部由深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心迁至深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心,新迁入
    的总部按照美国LEED 铂金级标准设计建造,目前申请认证工作进展顺利,有望成为全球大型综合性建筑中的绿色标杆。
    报告期内,继公司捐建的遵道学校、卫生院成为震后第一批建成投入使用的永久性公共建筑后,公司捐资并建设的遵道
    镇中心幼儿园、遵道镇便民服务中心、向峨乡政务中心以及遵道梨花广场也已先后建成交付,均达到最高抗震设防等级。此
    外,公司还在彭州、南江、名山、雅安等地出资捐建了学校、医院等类型的公共设施。根据第三方编制的万科捐建项目独立
    审计报告,公司、万科公益基金会、公司员工及合作伙伴在四川共投入12,462.2 万元,其中公司依据2008 年第一次临时股东
    大会决议授权投入10,039.2 万元,公司企业公民专项建设费用支出220 万元,各分支机构参与救灾工作支出219.5 万元,公司
    员工捐款1,165.5 万元,公司合作伙伴捐赠418 万元,万科公益基金会出资400 万元。
    2009 年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中,万科获得全球住宅类开发企业第一名。公司第七次
    获得由经济观察报社与北京大学企业案例管理研究中心共同评选的“中国最受尊敬企业”称号。由国务院发展研究中心企业
    所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2009 中国房地产百强企业研究”报告中,万科位列
    房地产企业综合实力第一。2009 年,公司再次入选《福布斯》亚洲最佳50 家上市公司。在《财富》(中文版)公布的“2009
    最受赞赏的中国公司”名单中,公司荣登“2009 最受赞赏的中国公司全明星榜”,在“房地产开发”行业榜中位列第1 位。
    根据独立第三方盖洛普公司持续进行的万科客户满意度调查结果,公司的客户满意度在09 年有所提升。在2009 年度“中
    国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”评选中,公司共有四个项目凭借在质量、节能、环保、规划、科技等方面的杰出表
    现,获得金奖,分别为北京四季花城Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ项目、广州万科城花园、沈阳魅力之城一期工程、武汉四季花城·西半岛项
    目,同时,沈阳新榆公馆大一期工程获得“中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀规划奖”。在“中国房地产TOP10 研究组”
    组织的2009 中国物业服务百强企业评选中,公司物业荣获“2009 中国物业服务百强企业”称号及“百强企业服务质量TOP10
    第一名”。
    公司的品牌价值得到广泛认可。由央视网主办,央视网《品牌·国际》频道承办,中央电视台经济频道、CCTV 移动传
    媒、CCTV 手机电视等媒体支持的“CCTV 60 年60 品牌”评选活动中,万科获得“CCTV60 年60 品牌”荣誉称号,同时,
    董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009 年中国最佳雇主”评选中,公司
    成为10 家上榜企业中唯一的房地产企业。
    报告期内,公司坚持不懈的推动投资者关系建设。由《中国证券报》主办的“中国上市公司百强金牛奖”评选中,公司
    凭借发展的持续性和稳健性获得百强金牛奖。由《证券时报》主办的“中国上市公司价值评选暨首届中国最受投资者欢迎上
    市公司网站评选”中,公司荣获中国上市公司价值百强、中国上市公司优秀管理团队、中国最具社会责任上市公司、最受投
    资者欢迎上市公司网站、最佳信息披露网站等称号。
    未来发展展望
    2010 年公司将以“业绩增长”和“绿色战略”为中心,在确保经营稳健的同时,促进业绩增长和市场地位的提升,推动
    公司向绿色企业转型,在投资者、客户、员工等各方面,实现产品和服务的均好发展。
    进入2010 年前后,针对部分城市房价上涨过快的现象,政府推出一系列调控政策,以引导住宅市场理性发展。上述因素
    对市场购房心理存在一定影响,短期内市场不确定性和成交的波动性可能上升,但对于促进市场的健康发展具有积极意义。
    公司将坚持“不囤地,不捂盘”的经营策略,努力促进销售,积极应对市场变化。
    在项目投资上,公司将继续保持谨慎的拿地态度,发挥“战略纵深”优势,综合运用各种合作渠道,继续致力于盘活市
    场存量土地,以合理价格获取优质土地资源,以保障各城市和区域的均衡发展,争取使公司持有项目资源稳定在满足未来三
    年开发所需的水平上。2010 年公司的新增项目资源仍将以面向自住需求的主流住宅用地为主。
    在项目开发方面,根据现有的项目开发计划,公司预计2010 年新开工面积855 万平方米,较09 年开工面积增长52.5%。
    受开工前的相关手续办理及准备工作的实际进度影响,部分计划在09 年底开工的项目推迟到10 年一季度开工,公司09 年的
    实际开工面积略低于中期调整后的计划,2010 年的计划开工面积相应有所增加。同时,由于近年来新开工项目中装修房比例
    持续上升,在基本实现全装修、装修房比例趋于稳定之前,整体竣工时点相对开工时点、销售时点将有所延后,预计2010 年
    竣工面积504 万平方米,较09 年有所下降。考虑到09 年末已售待结算资源的盈利水平明显提升,公司2010 年净利润的增长
    并不会因此受到重大影响。公司将根据市场销售情况合理调节开发节奏,保持健康的库存状况。
    随着城市发展和城市规划的调整,近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势,公司在该领域的竞争能力,
    一定程度上将影响到未来的项目获取;另一方面,随着公司项目开发和物业管理规模的扩大,如何对住宅项目中的商业配套
    物业进行有效管理,以提升项目价值和客户居住品质,也是公司所面临的一项挑战。基于这些需要,公司将在继续坚持主流
    住宅开发的业务模式基础上,尝试与住宅相配套的其它物业类型,逐步培养非住宅业务相关能力。同时,公司将结合城市人
    口结构变化和居住需求日益多样化的趋势,积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域。
    提高产品质量是一项长期工作,公司将制定并跟踪落实相应的质量满意度提升计划。为确保装修房战略的顺利实施,公
    司将从图纸标准化、施工工厂化、管理可视化、现场整洁化四个方面入手,提高装修房的图纸指导性,加强管理流程的规范
    性,降低施工偏差。
    为进一步提升整体项目经营质量和产品知名度,公司将集中专业力量和资源,在充分借鉴业内优秀项目成功经验的基础
    上,在各个品类打造一批具有行业影响力的标杆性产品和精品项目,并树立可在全国范围复制的项目开发模式,巩固在产品
    力方面的领先优势。
    产品品质的衡量标准是性价比,即在同等价格水平下,需要让客户感受到超越市场常态的质量和性能。公司将继续严格
    落实“质量第一”的开发思路,同时加大与客户的沟通交流力度,改善客户对产品质量的认知;在产品性能方面,着重考虑
    产品使用上的便利性、舒适度以及节能环保性能。
    作为提升万科产品品质和运营效率的系统化手段,公司将继续拓展标准化产品体系范围,完善包含“产品库、风格、精
    装修、景观、性能”等全方位标准化产品体系,提供适应公司发展规模、具有更高性价比的产品。2010 年计划高层新项目应万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    12
    用标准化产品的比例达到30%。
    2010 年公司将坚持“安心安全”的服务宗旨,打造地产和物业整合的服务体系,保持基础服务的领先地位,改善物业体
    系的经营状况;并将根据客户的实际需求,尝试提供增值服务,以进一步提升客户忠诚度。
    低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心,而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型,对于
    参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。2010 年将是公司从理念认识到行动落实绿色建筑的关键性一年。公司将完成十年
    绿色发展规划的制定,并结合公司在工业化和装修房领域的优势大力推进建筑节能环保。公司计划2010 年新开工公寓项目基
    本实现100%全装修,其中工业化应用面积100 万平方米;全部新项目均达到万科住宅性能标准,其中100 万平方米按照绿色
    三星认证标准设计、施工。此外,公司将积极推动世博会万科馆的运作,使之成为公司推广绿色理念的重要平台和实施绿色
    战略的制高点。
    在组织管理方面,为配合业务发展的需要,2010 年公司将从总部开始推进“简政强兵”工作,包括重新设置总部部门职
    能,精简管理层级,减少审批事项,提高组织效率。公司总部将增加对一线公司的支持力度,鼓励一线公司根据自身的业务
    发展需要,对组织结构、审批流程等进行优化。
    随着我国宏观经济的逐步复苏,09 年为提振经济信心所采取的宽松货币政策存在微调的可能性,企业的信贷和融资环境
    面临一定的不确定性。2010 年公司在融资上将以确保经营安全为首要原则,和银行、信托、保险资金等金融机构展开更加密
    切的合作,不断创新融资方式,拓宽融资渠道。公司09 年公开增发A 股股票的方案已经上报相关监管部门审核,成功实施后
    将有望进一步提高公司的资金实力和经营灵活性,公司将继续积极推动该项工作的进展。
    7.2 主营业务分行业、产品情况表
    单位:万元
    营业收入 营业成本 营业利润率
    行业
    金额 增减 金额 增减 数值 增减
    1.主营业务 4,864,502.75 19.40% 3,439,727.68 38.15% 21.97% 减少6.00 个百分点
    其中:房地产 4,831,622.86 19.33% 3,414,881.63 38.52% 21.99% 减少6.16 个百分点
    物业管理 32,879.89 30.06% 24,846.05 1.71% 18.97% 增加21.34 个百分点
    2.其他业务 23,598.56 -5.37% 11,744.10 9.25% 32.37% 增加8.71 个百分点
    合计 4,888,101.31 19.25% 3,451,471.78 38.03% 22.02% 减少5.92 个百分点
    注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
    7.3 主营业务分地区情况
    主营业务收入
    (万元)
    比例
    净利润
    (万元)
    比例
    结算面积
    (万平方米)
    比例
    珠江三角洲区域
    深圳 520,238.46 10.77% 55,588.45 9.40% 40.59 6.71%
    广州 433,838.69 8.98% 49,449.15 8.36% 49.76 8.22%
    东莞 109,484.24 2.26% 11,911.45 2.01% 18.51 3.06%
    珠海 15,086.44 0.31% 2,014.19 0.34% 1.26 0.21%
    中山 22,302.49 0.46% 2,985.47 0.50% 5.6 0.92%
    佛山 292,537.48 6.05% 42,554.13 7.19% 46.53 7.69%
    长沙 91,622.89 1.90% 8,194.57 1.39% 16.81 2.78%
    厦门 158,376.38 3.28% 19,346.01 3.27% 11.35 1.87%
    小计 1,643,487.07 34.01% 192,043.42 32.46% 190.41 31.46%
    长江三角洲区域
    上海 452,577.96 9.37% 77,866.09 13.16% 62.93 10.40%
    苏州 205,976.34 4.26% 20,799.27 3.52% 20.59 3.40%
    杭州 456,274.62 9.44% 62,095.27 10.50% 42.48 7.02%
    南京 179,227.23 3.71% 20,578.49 3.48% 16.56 2.74%
    南昌 11,973.19 0.25% 904.58 0.15% 3.25 0.54%
    宁波 72,656.12 1.50% 12,942.28 2.19% 6.43 1.06%万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    13
    镇江 29,397.10 0.61% (19.66) 0.00% 5.53 0.91%
    无锡 104,257.16 2.16% 7,477.78 1.26% 19.21 3.17%
    合肥 - - (384.71) -0.07% - 0.00%
    小计 1,512,339.72 31.30% 202,259.39 34.19% 176.98 29.24%
    环渤海区域
    北京 239,201.72 4.95% 37,250.97 6.29% 21.83 3.61%
    天津 485,404.98 10.05% 43,244.72 7.31% 64.04 10.58%
    沈阳 255,887.61 5.30% 37,762.41 6.38% 47.71 7.88%
    大连 82,103.16 1.70% 6,269.13 1.06% 9.88 1.64%
    青岛 79,419.53 1.64% 3,433.19 0.58% 14.46 2.39%
    长春 60,501.78 1.25% 4,288.62 0.72% 10.17 1.68%
    小计 1,202,518.78 24.89% 132,249.04 22.34% 168.09 27.78%
    中西部区域
    成都 356,833.28 7.39% 52,949.01 8.95% 51.79 8.56%
    武汉 103,917.47 2.15% 14,040.01 2.37% 16.50 2.73%
    重庆 12,526.54 0.26% (1,505.19) -0.25% 1.39 0.23%
    西安 - - (348.96) -0.06% - -
    小计 473,277.29 9.80% 65,134.87 11.01% 69.68 11.52%
    总计 4,831,622.86 100.00% 591,686.72 100.00% 605.16 100.00%
    7.4 采用公允价值计量的项目
    √ 适用 □ 不适用
    单位:万元
    项目 期初金额
    本期公允价
    值变动损益
    计入权益的累计
    公允价值变动
    本期计提
    的减值
    本期处置 期末金额
    金融资产
    其中:1.以公允价值计量
    且其变动计入当期损益的
    金融资产 - 74.05 - -
    74.05
    其中:衍生金融资产- 74.05 - - - 74.05
    2.可供出售金融资产16,741.79 8,071.48 (8,450.32) 16,362.95
    金融资产小计 16,741.79 74.05 8,071.48 0.00 (8,450.32) 16,437.00
    金融负债 169.49 (169.49) - - - 0.00
    投资性房地产 - - - - -
    生产性生物资产 - - - - -
    其他 - - - - -
    合计 - 243.54 8,071.48 - (8,450.32) -
    7.5 募集资金使用情况
    √ 适用 □ 不适用
    单位:万元
    募集资金净额 993,660 本年度投入募集资金总额82,440
    变更用途的募集资金总额 0 已累计使用募集资金总额951,488万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    14
    变更用途的募集资金总额比例 0%
    承诺项目
    是否变
    更项目
    拟投入
    金额
    本年投
    入金额
    累计投
    入金额
    项目进度
    预计销售
    净利润率
    累计结算部分
    销售净利润率
    可行性是否发
    生重大变化
    广州新里程(原科学城H3 项目) 否 60,000 60,000 100% 9.20% 10.84% 否
    广州金域蓝湾(原金沙洲项目) 否 80,000 80,000 46% 13.70% 10.14% 否
    佛山万科城(原南庄项目) 否 90,000 90,000 32% 17.08% 22.20% 否
    珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 4,458 58,738 4% 11.73% - 否
    杭州西溪蝶园(原蒋村项目) 否 70,000 70,000 39% 10.12% 18.03% 否
    杭州余杭区良渚项目 否 170,000 170,000 35% 10.29% 9.64% 否
    宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 21,903 163,660 86% 11.42% 15.80% 否
    上海浦东五街坊项目 否 120,000 50,192 104,460 未开工10.34% - 否
    上海金色雅筑(原中林项目) 否 70,000 3,875 70,000 100% 14.94% 19.44% 否
    南京白下区安品街项目 否 65,000 16 44,630 未开工12.09% - 否
    南京红郡(原黄家圩项目) 否 40,000 1,996 40,000 100% 20.54% 11.20% 否
    合计 否 993,660 82,440 951,488 - - - 否
    未达到计划进度和预计收益的
    说明(分具体项目)
    (1). 上海五街坊项目位于“世博会”区域,前期因政府道路规划调整,影响了项目如期开
    工,目前公司正在进行项目规划报批工作,预计2010 年下半年开工,项目整体开发计
    划将根据进度相应调整;南京安品街项目受政府老城保护的政策影响,进行规划指标调
    整,影响了项目如期开工;目前公司正在进行规划报批工作,预计2010 年下半年开工,
    项目整体开发计划将根据进度相应调整。
    (2).根据目前项目销售情况及市场预测,南京红郡项目的盈利水平不能达到招股意向书
    预计水平,募集资金其他投向项目的收益率均超过收益预计水平,预计本次募集资金投
    向项目的整体效益高于招股意向书的收益预计水平。
    变更原因及变更程序说明(分具
    体项目) 无变更
    尚未使用的募集资金用途及去
    向
    截至2009 年12 月31 日,此次募集资金按照招股意向书使用了人民币951,488 万元,
    占募集资金净额人民币993,660 万元的95.8%,余额人民币42,172 万元将随着项目的后
    续开发全部投入。
    变更项目情况
    □ 适用 √ 不适用
    7.6 非募集资金项目情况
    √ 适用 □ 不适用
    单位:万元
    项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
    新设40 家公司 300,225.97 新设已完成 良好
    收购28 家公司 169,623.51 收购已完成 良好
    对7 家公司增资 68,468.09 增资已完成 良好
    合计 538,317.57 - -
    7.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
    □ 适用 √ 不适用
    7.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
    □ 适用 √ 不适用万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    15
    7.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
    公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2009 年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润
    情况如下:
    单位:人民币元
    公司合并 母公司
    税后可分配利润* 10,964,255,202.76 2,941,228,262.80
    其中:2009 年度净利润 5,329,737,727.00 2,874,475,278.28
    结转年初可分配利润 6,184,277,986.66 616,513,495.42
    分配2008 年度股利 (549,760,510.90) (549,760,510.90)
    *母公司和公司合并利润出现明显差异,主要是因为《企业会计准则2006》实施后,对子公司的投资只能采用成本法核算,
    子公司法人主体根据公司法计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
    根据有关法规及公司章程规定,综合考虑股东利益及公司长远发展需求,董事会向股东大会提交2009 年度利润分配方案
    如下:
    1. 按照母公司净利润的10%计提法定公积金;
    2. 按照母公司净利润的65%计提任意公积金;
    3. 按照母公司净利润的25%和上年度未分配利润共同作为分红基金。
    2009 年度公司可分配利润分配情况如下:
    单位:人民币元
    母公司 占本年母公司净
    利润比例
    占本年公司合并
    净利润比例
    2009 年度净利润 2,874,475,278.28 100% 53.93%
    计提法定公积金 287,447,527.83 10% 5.39%
    计提任意盈余公积金 1,868,408,930.88 65% 35.06%
    计提2009 年度分红基金 718,618,819.57 25% 13.48%
    年初可分配利润 66,752,984.52 - -
    分配2009 年度现金股利 769,664,715.26 26.78% 14.44%
    留转以后年度分配利润 15,707,088.83 - -
    分红派息方案:每10 股派送人民币0.7 元(含税)现金股息。
    以2009 年12 月31 日总股本10,995,210,218 股计算,2009 年度现金股利计人民币769,664,715.26 元。
    公司最近三年现金分红情况表
    单位:元
    年份
    现金分红金额
    (含税)
    母公司
    净利润
    公司合并
    净利润
    占母公司净利
    润的比例
    占公司合并净利
    润的比例
    公司合并年度
    可分配利润
    2008 年 549,760,510.90 1,582,019,762.35 4,033,170,027.89 34.75% 13.63% 7,370,792,808.42
    2007 年 687,200,638.70 1,727,621,268.51 4,844,235,494.21 39.78% 14.19% 5,026,288,447.07
    2006 年 649,427,190.90 2,297,883,766.18 2,297,883,766.18 28.26% 28.26% 2,339,727,664.40
    最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例 50.64%
    公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
    □ 适用 √ 不适用
    §8 重要事项
    8.1 收购资产
    □ 适用 √ 不适用万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    16
    8.2 出售资产
    □ 适用 √ 不适用
    7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
    不适用
    8.3 重大担保
    √ 适用 □ 不适用
    报告期内,公司及公司控股子公司新增担保(含反担保)5.68 亿元,解除担保15.48 亿元。截止报告期末,公司担保余额12.41
    亿元(报告期初担保余额由于汇率调整略有变动),占公司净资产的比重为3.3%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公
    司提供担保余额12.26 亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为0.15 亿元。报告期末,公司及公司控
    股子公司不存在对外担保。
    报告期内,公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保,也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保对象提供债务
    担保。
    报告期内新增担保明细如下:
    序号
    担保人
    (万科所占权益比例)
    担保对象
    (万科所占权益比例)
    担保金额 担保说明 担保起止日期
    1 万科企业股份有限公司
    天津兴海房地产开发
    有限公司(55%)
    人民币1,650 万元
    为3000 万元银行借款提供
    权益比例(55%)的担保
    担保期从2009 年3 月
    27 日始,目前已解除
    2 万科企业股份有限公司 深圳市万科房地产有
    限公司(100%) 人民币12,000 万元
    为12000 万银行借款提供
    权益比例(100%)的担保
    从2009 年4 月29 日到
    2012 年4 月29 日
    3 深圳市万科房地产有限
    公司(100%)
    东莞市新万房地产开
    发有限公司(51%) 人民币20,400 万元
    为40000 万元银行借款提
    供权益比例(51%)的担保
    从2009 年7 月30 日到
    2011 年7 月30 日
    4 深圳市万科房地产有限
    公司(100%)
    东莞市新万房地产开
    发有限公司(51%)
    人民币10,200 万元
    为20000 万元银行借款承
    担权益比例(51%)的担保
    从2009 年9 月25 日到
    2011 年7 月30 日
    5 上海万科房地产有限公
    司(100%)
    上海地杰置业有限公
    司(50%) 人民币11,000 万元
    为11000 万元银行借款提
    供担保
    从2009 年10 月23 日
    到2011 年4 月30 日
    6 成都万科房地产有限公
    司(100%)
    成都一航万科滨江房
    地产开发有限公司
    (49%)
    人民币1,500 万元
    为10000 万元银行借款提
    供权益比例(15%)的担保
    从2009 年12 月22 日
    到2012 年12 月21 日
    8.4 重大关联交易
    8.4.1 与日常经营相关的关联交易
    □ 适用 √ 不适用
    8.4.2 关联债权债务往来
    √ 适用 □ 不适用
    单位:万元
    向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
    关联方
    发生额 余额 发生额 余额
    北海万达房地产开发有限公司 -799.41 0.00 0.00 0.00
    东莞万科置地有限公司 -552.01 0.00 0.00 0.00
    上海中房滨江房产有限公司 26,007.05 60,687.32 0.00 0.00
    长沙东方城房地产开发有限公司 0.00 1,249.60 0.00 0.00
    长沙市领域房地产开发有限公司 8,556.89 8,556.89 0.00 0.00
    长沙市领域投资有限公司 0.02 0.02 0.00 0.00万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    17
    北京中粮万科房地产开发有限公司 214,566.82 214,566.82 0.00 0.00
    北京金隅万科房地产开发有限公司 -25,363.56 6,064.61 0.00 0.00
    成都一航万科滨江房地产开发有限公司 -4,411.82 1,913.31 0.00 0.00
    上海加来房地产开发有限公司 -11,593.60 12,861.41 0.00 0.00
    上海南都白马房地产开发有限公司 -1,689.54 4,188.32 868.97 868.97
    苏州中航万科长风置业有限公司 6,612.25 6,613.78 0.00 0.00
    北京万科咨询有限公司 -1.39 0.00 0.00 0.00
    大连万科魅力之城开发有限公司 -7,133.69 23,917.30 0.00 0.00
    合肥一航万科地产有限公司 -7,727.69 12,730.26 0.00 0.00
    东莞市万科置业有限公司 -1,885.55 474.66 0.00 0.00
    深圳市名爵投资发展有限公司 53,762.21 53,762.21 0.00 0.00
    武汉万科青安居房地产有限公司 210.49 210.49 -9,568.08 0.00
    佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 20,352.85 20,352.85 0.00 0.00
    沈阳万科永达房地产开发有限公司 0.00 0.00 17,361.50 52,742.39
    杭州南都宋城置业有限公司 0.00 0.00 -1,990.20 37,258.59
    上海万盛房地产有限公司 0.00 0.00 -727.79 0.00
    沈阳万科御城房地产开发有限公司 0.00 0.00 -1,400.00 0.00
    武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司 -2,540.96 0.00 1,535.66 1,535.66
    合计 266,369.36 428,149.85 6,080.06 92,405.61
    其中:报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0.00 万元,余额0.00 万元。
    8.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
    □ 适用 √ 不适用
    8.5 委托理财
    □ 适用 √ 不适用
    8.6 承诺事项履行情况
    □ 适用 √ 不适用
    上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
    以下承诺事项
    √ 适用 □ 不适用
    承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
    发行时所作
    承诺 华润股份有限公司
    在公司2006 年度非公开发行A 股股票中,华润股份有限公司承诺认购的
    股票自愿锁定三十六个月。 承诺履行完毕
    其他承诺 中国华润总公司
    公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总
    公司于2001 年向本公司郑重承诺:将本着有利于万科发展的原则一如既
    往地支持万科,在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资
    项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时,保持中立。
    中国华润总公司
    始终遵守其承诺
    8.7 重大诉讼仲裁事项
    □ 适用 √ 不适用万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    18
    8.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
    8.8.1 证券投资情况
    □ 适用 √ 不适用
    8.8.2 持有其他上市公司股权情况
    √ 适用 □ 不适用
    单位:元
    证券代码 证券简称 初始投资金额 占该公司
    股权比例
    期末账面值 报告期损益报告期所有
    者权益变动
    会计核算
    科目
    股份来源
    000001 深发展A 11,582,347.80 0.10% 73,449,230.40 - 44,937,547.20
    600697 欧亚集团 5,070,000.00 1.18% 45,977,808.62 563,683.80 18,827,038.92
    600680 上海普天 7,076,961.71 0.90% 39,438,833.64 6,939,556.67 16,950,190.40
    600751 SST 天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 - -
    可供出售
    金融资产
    法人股
    合计 23,872,909.51 - 159,009,472.66 7,503,240.47 80,714,776.52 - -
    8.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
    □ 适用 √ 不适用
    8.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
    □ 适用 √ 不适用
    8.8.5 其他综合收益细目
    单位:元
    项目 本期发生额 上期发生额
    1.可供出售金融资产产生的利得(损失)金额 87,654,333.19 -107,796,587.77
    减:可供出售金融资产产生的所得税影响 17,757,247.04 -19,106,618.96
    前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 6,939,556.67 1,305,437.41
    小计 62,957,529.48 -89,995,406.22
    2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
    享有的份额
    减:按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
    享有的份额产生的所得税影响
    前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
    小计
    3.现金流量套期工具产生的利得(或损失)金额
    减:现金流量套期工具产生的所得税影响
    前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
    转为被套期项目初始确认金额的调整额
    小计
    4.外币财务报表折算差额 -586,681.25 129,508,819.04
    减:处置境外经营当期转入损益的净额
    小计 -586,681.25 129,508,819.04
    5.其他 -212,030.00
    减:由其他计入其他综合收益产生的所得税影响 -53,007.50
    前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
    小计 -159,022.50
    合计 62,370,848.23 39,354,390.32万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    19
    §9 监事会报告
    √ 适用 □ 不适用
    经过努力,公司重新走入增长的轨道,2009 年是值得记忆的一年。
    年度内,监事会遵照公司法、公司章程的要求,认真履行监督职责,维护公司、股东和员工的利益。主要工作有:
    1.监事会会议及决议
    2009 年公司监事会共召开四次会议,有关会议及决议情况如下:
    (1)2009 年3 月6 日召开的第6 届监事会第9 次会议,审议并通过关于计提和核销2008 年度资产减值准备情况的议案、2008
    年度经审计财务报告、2008 年度利润分配及分红派息预案、2008 年度内部控制自我评价报告、2008 年度募集资金存放及使用
    情况专项报告、2008 年度监事会报告、2008 年度报告、关于聘任2009 年度会计师事务所的议案和关于修改公司章程的议案。
    (2)2009 年4 月24 日召开的第6 届监事会第10 次会议,审议并通过了万科企业股份有限公司2009 年第一季度报告和财务
    报表。
    (3)2009 年7 月31 日召开的第6 届监事会第11 次会议,审议并通过了关于2009 年半年度报告、摘要及财务报表的议案、
    关于2009 年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。
    (4)2009 年10 月22 日召开的第6 届监事会第12 次会议,审议并通过2009 年第三季度报告。
    2.监事会巡查和巡视
    为了进一步加强内部风险的控制,监事会结合公司内部控制工作的进程,深化了对下属公司的巡视、巡查工作。年内,
    监事会巡查了8 个一线公司,通过现场查看、单独访谈、会议讨论等形式,就公司发展战略落实、一线公司管理层自律、员
    工权益保护、《劳动合同法》落实、内控体系建设进展、物业变革等方面进行了检查、督导。
    监事会还进一步组织部分董事巡视了福州、重庆等公司,重点考察公司财务状况,经营计划完成情况,主要项目在成本、
    采购、工期、销售等指标方面计划与实际的差异,公司人员变动情况及成因,公司维护员工权益的举措及结果等内容,深入
    了解公司在不同城市的经营和发展情况。
    3.监事会对公司有关事项的独立意见
    (1)公司依法运作情况:年内监事会成员列席了历次董事会会议,通过审阅报告、现场检查等方式对公司运行情况进行监督,
    也参与了部分内部控制建设的评估。监事会认为,随着内部控制建设的深入,公司决策进一步规范,治理结构进一步完善。
    2009 年公司董事及管理人员一如既往的勤勉履职,不曾违反法律、法规和公司章程,也没有损害公司、股东和职员利益的行
    为。
    (2)检查公司财务的情况:报告期内,监事会认真检查公司财务状况,对各定期报告出具了审核意见。监事会认为公司财务
    报告真实、准确地反映了公司的财务状况和经营成果,毕马威华振会计师事务所、毕马威会计师事务所对公司年度财务报告
    出具的审计报告客观、公允。
    (3)募集资金使用情况:通过检查财务报表、巡视投资项目等方式,监事会对公司2007 年度公开增发A 股股票和2008 年度
    公司债券募集资金的使用情况进行了跟踪和检查,认为募集资金规范使用,实际投入和承诺投资项目一致。
    (4)重大资产收购、出售及关联交易情况:09 年公司无重大资产收购及出售,也没有发生关联交易。
    2010 年,监事会将加大对公司内部控制工作的支持,强化对工厂化住宅、绿色建筑目标计划实现的监督,积极、敏锐面
    对公司内外部经营、管理因素变化,充分发挥自身的价值。
    §10 财务报告
    10.1 审计意见
    是否审计 是
    审计意见 标准无保留审计意见
    审计报告编号 KPMG-D (2010) AR No.0001
    审计报告标题 审计报告
    审计报告收件人 万科企业股份有限公司全体股东:
    引言段
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表,包括2009 年12 月
    31 日的合并资产负债表和资产负债表、2009 年度的合并利润表和利润表、合并股东权益变动表和
    股东权益变动表、合并现金流量表和现金流量表以及财务报表附注。
    管理层对财务报表的责任
    段
    按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这
    种责任包括: (1) 设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制,以使财务报表不存在由于舞
    弊或错误而导致的重大错报;(2) 选择和运用恰当的会计政策;(3) 作出合理的会计估计。
    注册会计师责任段
    我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
    准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范,计划和实施
    审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    20
    审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
    于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
    评估时,我们考虑与财务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部
    控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合
    理性,以及评价财务报表的总体列报。
    我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。
    审计意见段
    我们认为,贵公司财务报表已经按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制,在
    所有重大方面公允反映了贵公司2009 年12 月31 日的合并财务状况和财务状况以及2009 年度的
    合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
    非标意见
    审计机构名称 毕马威华振会计师事务所
    审计机构地址 中国 北京
    审计报告日期 2010年02 月26 日
    注册会计师姓名
    李婉薇 李嘉琪
    10.2 财务报表
    10.2.1 资产负债表
    编制单位:万科企业股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位:元
    期末余额 年初余额 项目
    合并 母公司 合并 母公司
    流动资产:
    货币资金 23,001,923,830.80 11,422,649,694.01 19,978,285,929.92 12,201,694,991.76
    结算备付金
    拆出资金
    交易性金融资产 740,470.77
    应收票据
    应收账款 713,191,906.14 922,774,844.24
    预付款项 8,736,319,500.73 5,286,298.00 3,160,518,998.56 169,249,643.66
    应收保费
    应收分保账款
    应收分保合同准备金
    应收利息
    应收股利
    其他应收款 7,785,809,435.41 40,497,384,816.03 3,496,096,906.25 36,702,653,274.24
    买入返售金融资产
    存货 90,085,294,305.52 85,898,696,524.95
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产
    流动资产合计 130,323,279,449.37 51,925,320,808.04 113,456,373,203.92 49,073,597,909.66
    非流动资产:
    发放贷款及垫款
    可供出售金融资产 163,629,472.66 85,416,642.26 167,417,894.55 51,284,529.16
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资 3,565,383,001.51 9,433,024,366.72 2,485,725,268.99 9,070,177,266.34
    投资性房地产 228,143,157.99 5,256,357.41 198,394,767.05 5,663,856.17
    固定资产 1,355,977,020.48 55,104,783.09 1,265,332,766.18 58,772,917.19
    在建工程 593,208,234.13 188,587,022.90
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    21
    无形资产 81,966,325.94
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用 31,318,689.65 25,268,164.97
    递延所得税资产 1,265,649,477.66 1,449,480,632.53
    其他非流动资产
    非流动资产合计 7,285,275,380.02 9,578,802,149.48 5,780,206,517.17 9,185,898,568.86
    资产总计 137,608,554,829.39 61,504,122,957.52 119,236,579,721.09 58,259,496,478.52
    流动负债:
    短期借款 1,188,256,111.11 1,038,256,111.11 4,601,968,333.32 4,301,968,333.32
    向中央银行借款
    吸收存款及同业存放
    拆入资金
    交易性金融负债 1,694,880.00
    应付票据 30,000,000.00
    应付账款 16,300,047,905.75 12,895,962,836.63
    预收款项 31,734,801,163.76 23,945,755,139.85
    卖出回购金融资产款
    应付手续费及佣金
    应付职工薪酬 806,504,472.20 200,552,999.10 517,762,853.19 145,497,860.75
    应交税费 1,176,877,640.28 31,725,767.61 -861,985,122.52 77,784,428.59
    应付利息 122,643,721.10 118,577,777.78 219,884,034.75 163,642,577.70
    应付股利
    其他应付款 9,258,734,468.30 5,208,563,257.39 9,968,304,370.93 4,123,297,208.63
    应付分保账款
    保险合同准备金
    代理买卖证券款
    代理承销证券款
    一年内到期的非流动负债 7,440,414,366.78 5,193,908,984.55 13,264,374,576.45 11,987,890,000.00
    其他流动负债
    流动负债合计 68,058,279,849.28 11,791,584,897.54 64,553,721,902.60 20,800,080,408.99
    非流动负债:
    长期借款 17,502,798,297.11 14,780,253,873.64 9,174,120,094.83 5,534,000,000.00
    应付债券 5,793,735,805.14 5,793,735,805.14 5,768,015,997.01 5,768,015,997.01
    长期应付款
    专项应付款
    预计负债 34,355,814.95 41,729,468.03
    递延所得税负债 802,464,465.02 15,369,480.07 867,797,927.60 7,498,489.62
    其他非流动负债 8,408,143.82 12,644,849.82
    非流动负债合计 24,141,762,526.04 20,589,359,158.85 15,864,308,337.29 11,309,514,486.63
    负债合计 92,200,042,375.32 32,380,944,056.39 80,418,030,239.89 32,109,594,895.62
    所有者权益(或股东权益):
    实收资本(或股本) 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00
    资本公积 8,557,716,583.44 8,604,755,442.19 7,853,144,319.55 7,956,192,891.34
    减:库存股
    专项储备
    盈余公积 8,737,841,436.85 8,737,841,436.85 6,581,984,978.14 6,581,984,978.14
    一般风险准备
    未分配利润 8,808,398,744.05 785,371,804.09 6,184,277,986.66 616,513,495.42
    外币报表折算差额 276,721,078.80 277,307,760.05
    归属于母公司所有者权益合计37,375,888,061.14 29,123,178,901.13 31,891,925,262.40 26,149,901,582.90
    少数股东权益 8,032,624,392.93 6,926,624,218.80
    所有者权益合计 45,408,512,454.07 29,123,178,901.13 38,818,549,481.20 26,149,901,582.90
    负债和所有者权益总计 137,608,554,829.39 61,504,122,957.52 119,236,579,721.09 58,259,496,478.52万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    22
    10.2.2 利润表
    编制单位:万科企业股份有限公司 2009 年1-12 月 单位:元
    本期金额 上期金额 项目
    合并 母公司 合并 母公司
    一、营业总收入 48,881,013,143.49 443,874,739.01 40,991,779,214.96 333,724,838.31
    其中:营业收入 48,881,013,143.49 443,874,739.01 40,991,779,214.96 333,724,838.31
    利息收入
    已赚保费
    手续费及佣金收入
    二、营业总成本 41,122,442,525.36 649,779,466.38 34,855,663,288.39 605,350,375.63
    其中:营业成本 34,514,717,705.00 2,748,677.22 25,005,274,464.91 2,069,918.44
    利息支出
    手续费及佣金支出
    退保金
    赔付支出净额
    提取保险合同准备金净额
    保单红利支出
    分保费用
    营业税金及附加 3,602,580,351.82 30,285,020.88 4,533,872,994.46 49,599,350.46
    销售费用 1,513,716,869.35 1,860,350,084.01
    管理费用 1,441,986,772.29 374,053,612.54 1,530,799,165.46 526,892,194.86
    财务费用 573,680,423.04 237,232,417.12 657,253,346.42 -125,373,501.49
    资产减值损失 -524,239,596.14 5,459,738.62 1,268,113,233.13 152,162,413.36
    加:公允价值变动收益(损失以“-”
    号填列)
    2,435,350.77 19,262,232.00
    投资收益(损失以“-”号填列) 924,076,829.10 3,079,448,983.67 209,411,393.50 1,856,299,860.12
    其中:对联营企业和合营企业
    的投资收益
    541,860,864.68 59,596,950.08 209,735,864.65 41,500,616.95
    汇兑收益(损失以“-”号填列)
    三、营业利润(亏损以“-”号填列) 8,685,082,798.00 2,873,544,256.30 6,364,789,552.07 1,584,674,322.80
    加:营业外收入 70,678,786.74 1,118,761.00 57,455,149.70 8,950.00
    减:营业外支出 138,333,776.65 187,739.02 99,959,075.74 2,663,510.45
    其中:非流动资产处置损失 1,577,638.38 15,049.02 2,336,423.46 138,751.45
    四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 8,617,427,808.09 2,874,475,278.28 6,322,285,626.03 1,582,019,762.35
    减:所得税费用 2,187,420,269.40 1,682,416,473.30
    五、净利润(净亏损以“-”号填列) 6,430,007,538.69 2,874,475,278.28 4,639,869,152.73 1,582,019,762.35
    归属于母公司所有者的净利润 5,329,737,727.00 2,874,475,278.28 4,033,170,027.89 1,582,019,762.35
    少数股东损益 1,100,269,811.69 606,699,124.84
    六、每股收益:
    (一)基本每股收益 0.48 0.26 0.37 0.14
    (二)稀释每股收益 0.48 0.26 0.37 0.14
    七、其他综合收益 62,370,848.23 27,906,242.65 39,354,390.32 -42,000,193.120
    八、综合收益总额 6,492,378,386.92 2,902,381,520.93 4,679,223,543.05 1,540,019,569.23
    归属于母公司所有者的综合收益总
    额
    5,392,108,575.23 2,902,381,520.93 4,072,524,418.21 1,540,019,569.23
    归属于少数股东的综合收益总额 1,100,269,811.69 606,699,124.84
    10.2.3 现金流量表
    编制单位:万科企业股份有限公司 2009 年1-12 月 单位:元
    本期金额 上期金额 项目
    合并 母公司 合并 母公司
    一、经营活动产生的现金流量:
    销售商品、提供劳务收到的现金 57,595,333,545.50 2,110,000.00 42,783,256,973.54 306,557,095.58
    客户存款和同业存放款项净增加额万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    23
    向中央银行借款净增加额
    向其他金融机构拆入资金净增加额
    收到原保险合同保费取得的现金
    收到再保险业务现金净额
    保户储金及投资款净增加额
    处置交易性金融资产净增加额
    收取利息、手续费及佣金的现金
    拆入资金净增加额
    回购业务资金净增加额
    收到的税费返还
    收到其他与经营活动有关的现金 1,889,792,191.43 27,298,156,567.35 1,478,587,995.65 23,592,769,693.42
    经营活动现金流入小计 59,485,125,736.93 27,300,266,567.35 44,261,844,969.19 23,899,326,789.00
    购买商品、接受劳务支付的现金 34,560,212,561.89 30,218,067,735.42
    客户贷款及垫款净增加额
    存放中央银行和同业款项净增加额
    支付原保险合同赔付款项的现金
    支付利息、手续费及佣金的现金
    支付保单红利的现金
    支付给职工以及为职工支付的现金 1,197,521,164.61 178,367,518.65 2,319,451,074.60 1,158,856,528.47
    支付的各项税费 6,537,312,459.48 66,076,622.71 7,863,126,723.18 41,188,637.54
    支付其他与经营活动有关的现金 7,936,728,231.40 27,531,440,885.11 3,895,351,266.39 27,115,602,214.97
    经营活动现金流出小计 50,231,774,417.38 27,775,885,026.47 44,295,996,799.59 28,315,647,380.98
    经营活动产生的现金流量净额 9,253,351,319.55 -475,618,459.12 -34,151,830.40 -4,416,320,591.98
    二、投资活动产生的现金流量:
    收回投资收到的现金 210,421,893.79 3,674,861.33 1,040,323,958.60 1,976,174.57
    取得投资收益收到的现金 392,060,350.54 2,684,402,488.19 76,414,614.40 3,820,491,210.13
    处置固定资产、无形资产和其他长期
    资产收回的现金净额
    142,450,545.00 50.00 5,687,793.90 7,358.00
    处置子公司及其他营业单位收到的
    现金净额
    119,164,800.00 3,547,677.00
    收到其他与投资活动有关的现金 304,714,390.00 193,648,880.09 298,441,056.08 297,141,335.52
    投资活动现金流入小计 1,168,811,979.33 2,881,726,279.61 1,424,415,099.98 4,119,616,078.22
    购建固定资产、无形资产和其他长期
    资产支付的现金
    806,062,156.74 4,270,692.78 215,283,734.68 3,859,734.12
    投资支付的现金 1,577,467,490.52 48,071,456.16 1,366,213,599.63 190,900,000.00
    质押贷款净增加额
    取得子公司及其他营业单位支付的
    现金净额
    2,975,942,928.47 2,687,055,197.58
    支付其他与投资活动有关的现金
    投资活动现金流出小计 5,359,472,575.73 52,342,148.94 4,268,552,531.89 194,759,734.12
    投资活动产生的现金流量净额 -4,190,660,596.40 2,829,384,130.67 -2,844,137,431.91 3,924,856,344.10
    三、筹资活动产生的现金流量:
    吸收投资收到的现金 829,084,667.00 472,936,458.90
    其中:子公司吸收少数股东投资收到
    的现金
    829,084,667.00 472,936,458.90
    取得借款收到的现金 20,731,516,740.82 18,062,226,865.76 14,325,980,945.71 12,034,000,000.00
    发行债券收到的现金 5,759,981,650.00 5,759,981,650.00
    收到其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流入小计 21,560,601,407.82 18,062,226,865.76 20,558,899,054.61 17,793,981,650.00
    偿还债务支付的现金 21,640,510,970.25 18,577,890,000.00 11,690,595,100.07 8,487,660,000.00
    分配股利、利润或偿付利息支付的现
    金
    2,948,745,658.43 2,617,147,754.84 3,001,963,332.53 2,355,750,486.70
    其中:子公司支付给少数股东的股
    利、利润
    127,633,676.98 170,052,296.35
    支付其他与筹资活动有关的现金
    筹资活动现金流出小计 24,589,256,628.68 21,195,037,754.84 14,692,558,432.60 10,843,410,486.70
    筹资活动产生的现金流量净额 -3,028,655,220.86 -3,132,810,889.08 5,866,340,622.01 6,950,571,163.30万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    24
    四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -9,546,494.83 -80.22 -56,270,014.09 -306,712.68
    五、现金及现金等价物净增加额 2,024,489,007.46 -779,045,297.75 2,931,781,345.61 6,458,800,202.74
    加:期初现金及现金等价物余额 19,978,285,929.92 12,201,694,991.76 17,046,504,584.31 5,742,894,789.02
    六、期末现金及现金等价物余额 22,002,774,937.38 11,422,649,694.01 19,978,285,929.92 12,201,694,991.76万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    25
    10.2.4 合并所有者权益变动表
    编制单位:万科企业股份有限公司 2009 年度 单位:元
    本期金额 上年金额
    归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
    项目 实收资
    本(或
    股本)
    资本公
    积
    减:库
    存股
    专项储
    备
    盈余公
    积
    一般风
    险准备
    未分配
    利润
    其他
    少数股
    东权益
    所有者
    权益合
    计
    实收资
    本(或
    股本)
    资本公
    积
    减:库
    存股
    专项储
    备
    盈余公
    积
    一般风
    险准备
    未分配
    利润
    其他
    少数股
    东权益
    所有者权
    益合计
    一、上年年末余额
    10,995,
    210,21
    8.00
    7,853,1
    44,319.
    55
    6,581,9
    84,978.
    14
    6,184,2
    77,986.
    66
    277,30
    7,760.0
    5
    6,926,6
    24,218.
    80
    38,818,
    549,48
    1.20
    6,872,0
    06,387.
    00
    12,830,
    465,89
    9.13
    5,395,4
    70,156.
    38
    4,032,9
    06,217.
    68
    147,79
    8,941.0
    1
    4,640,8
    75,427.
    84
    33,919,52
    3,029.04
    加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他
    二、本年年初余额
    10,995,
    210,21
    8.00
    7,853,1
    44,319.
    55
    6,581,9
    84,978.
    14
    6,184,2
    77,986.
    66
    277,30
    7,760.0
    5
    6,926,6
    24,218.
    80
    38,818,
    549,48
    1.20
    6,872,0
    06,387.
    00
    12,830,
    465,89
    9.13
    5,395,4
    70,156.
    38
    4,032,9
    06,217.
    68
    147,79
    8,941.0
    1
    4,640,8
    75,427.
    84
    33,919,52
    3,029.04
    三、本年增减变动金额(减
    少以“-”号填列)
    704,57
    2,263.8
    9
    2,155,8
    56,458.
    71
    2,624,1
    20,757.
    39
    -586,68
    1.25
    1,106,0
    00,174.
    13
    6,589,9
    62,972.
    87
    4,123,2
    03,831.
    00
    -4,977,
    321,57
    9.58
    1,186,5
    14,821.
    76
    2,151,3
    71,768.
    98
    129,50
    8,819.0
    4
    2,285,7
    48,790.
    96
    4,899,026
    ,452.16
    (一)净利润
    5,329,7
    37,727.
    00
    1,100,2
    69,811.
    69
    6,430,0
    07,538.
    69
    4,033,1
    70,027.
    89
    606,69
    9,124.8
    4
    4,639,869
    ,152.73
    (二)其他综合收益
    62,957,
    529.48
    -586,68
    1.25
    62,370,
    848.23
    -90,154
    ,428.72
    129,50
    8,819.0
    4
    39,354,39
    0.32
    上述(一)和(二)小计 62,957, 5,329,7 -586,68 1,100,2 6,492,3 -90,154 4,033,1 129,50 606,69 4,679,223万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    26
    529.48 37,727.
    00
    1.25 69,811.
    69
    78,386.
    92
    ,428.72 70,027.
    89
    8,819.0
    4
    9,124.8
    4
    ,543.05
    (三)所有者投入和减少
    资本
    641,61
    4,734.4
    1
    141,25
    9,094.4
    2
    782,87
    3,828.8
    3
    -763,96
    3,319.8
    6
    -8,082,
    798.45
    1,883,7
    01,168.
    12
    1,111,655,
    049.81
    1.所有者投入资本
    321,50
    5,594.4
    2
    321,50
    5,594.4
    2
    2,010,1
    59,176.
    13
    2,010,159
    ,176.13
    2.股份支付计入所有
    者权益的金额
    620,65
    6,308.2
    0
    620,65
    6,308.2
    0
    -763,96
    3,319.8
    6
    -8,082,
    798.45
    -772,046,
    118.31
    3.其他
    20,958,
    426.21
    -180,24
    6,500.0
    0
    -159,28
    8,073.7
    9
    -126,45
    8,008.0
    1
    -126,458,
    008.01
    (四)利润分配
    2,155,8
    56,458.
    71
    -2,705,
    616,96
    9.61
    -135,52
    8,731.9
    8
    -685,28
    9,242.8
    8
    1,186,5
    14,821.
    76
    -1,873,
    715,46
    0.46
    -204,65
    1,502.0
    0
    -891,852,
    140.70
    1.提取盈余公积
    2,155,8
    56,458.
    71
    -2,155,
    856,45
    8.71
    1,186,5
    14,821.
    76
    -1,186,
    514,82
    1.76
    2.提取一般风险准备
    3.对所有者(或股东)
    的分配
    -549,76
    0,510.9
    0
    -135,52
    8,731.9
    8
    -685,28
    9,242.8
    8
    -687,20
    0,638.7
    0
    -204,65
    1,502.0
    0
    -891,852,
    140.70
    4.其他
    (五)所有者权益内部结
    转
    4,123,2
    03,831.
    -4,123,
    203,83万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    27
    00 1.00
    1.资本公积转增资本
    (或股本)
    4,123,2
    03,831.
    00
    -4,123,
    203,83
    1.00
    2.盈余公积转增资本
    (或股本)
    3.盈余公积弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储备
    1.本期提取
    2.本期使用
    四、本期期末余额
    10,995,
    210,21
    8.00
    8,557,7
    16,583.
    44
    8,737,8
    41,436.
    85
    8,808,3
    98,744.
    05
    276,72
    1,078.8
    0
    8,032,6
    24,392.
    93
    45,408,
    512,45
    4.07
    10,995,
    210,21
    8.00
    7,853,1
    44,319.
    55
    6,581,9
    84,978.
    14
    6,184,2
    77,986.
    66
    277,30
    7,760.0
    5
    6,926,6
    24,218.
    80
    38,818,54
    9,481.20
    10.2.5 母公司所有者权益变动表
    编制单位:万科企业股份有限公司 2009 年度 单位:元
    本期金额 上年金额
    项目 实收资本
    (或股本)
    资本公积
    减:库
    存股
    专项储备盈余公积
    一般风险
    准备
    未分配利
    润
    所有者权
    益合计
    实收资本
    (或股
    本)
    资本公积
    减:库存
    股
    专项储备盈余公积
    一般风险
    准备
    未分配利
    润
    所有者权益
    合计
    一、上年年末余额
    10,995,210,
    218.00
    7,956,192,
    891.34
    6,581,984
    ,978.14
    616,513,4
    95.42
    26,149,90
    1,582.90
    6,872,006
    ,387.00
    12,885,36
    0,235.32
    5,395,470
    ,156.38
    916,291,9
    91.98
    26,069,128,7
    70.68
    加:会计政策变更
    前期差错更正
    其他万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    28
    二、本年年初余额
    10,995,210,
    218.00
    7,956,192,
    891.34
    6,581,984
    ,978.14
    616,513,4
    95.42
    26,149,90
    1,582.90
    6,872,006
    ,387.00
    12,885,36
    0,235.32
    5,395,470
    ,156.38
    916,291,9
    91.98
    26,069,128,7
    70.68
    三、本年增减变动金额(减
    少以“-”号填列)
    648,562,5
    50.85
    2,155,856
    ,458.71
    168,858,3
    08.67
    2,973,277
    ,318.23
    4,123,203
    ,831.00
    -4,929,16
    7,343.98
    1,186,514
    ,821.76
    -299,778,
    496.56
    80,772,812.2
    2
    (一)净利润
    2,874,475
    ,278.28
    2,874,475
    ,278.28
    1,582,019
    ,762.35
    1,582,019,76
    2.35
    (二)其他综合收益
    27,906,24
    2.65
    27,906,24
    2.65
    -42,000,1
    93.12
    -42,000,193.1
    2
    上述(一)和(二)小计
    27,906,24
    2.65
    2,874,475
    ,278.28
    2,902,381
    ,520.93
    -42,000,1
    93.12
    1,582,019
    ,762.35
    1,540,019,56
    9.23
    (三)所有者投入和减少
    资本
    620,656,3
    08.20
    620,656,3
    08.20
    -763,963,
    319.86
    -8,082,79
    8.45
    -772,046,118.
    31
    1.所有者投入资本
    2.股份支付计入所有
    者权益的金额
    620,656,3
    08.20
    620,656,3
    08.20
    -763,963,
    319.86
    -8,082,79
    8.45
    -772,046,118.
    31
    3.其他
    (四)利润分配
    2,155,856
    ,458.71
    -2,705,61
    6,969.61
    -549,760,
    510.90
    1,186,514
    ,821.76
    -1,873,71
    5,460.46
    -687,200,638.
    70
    1.提取盈余公积
    2,155,856
    ,458.71
    -2,155,85
    6,458.71
    1,186,514
    ,821.76
    -1,186,51
    4,821.76
    2.提取一般风险准备
    3.对所有者(或股东)
    的分配
    -549,760,
    510.90
    -549,760,
    510.90
    -687,200,
    638.70
    -687,200,638.
    70
    4.其他
    (五)所有者权益内部结
    转
    4,123,203
    ,831.00
    -4,123,20
    3,831.00
    1.资本公积转增资本 4,123,203 -4,123,20万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    29
    (或股本) ,831.00 3,831.00
    2.盈余公积转增资本
    (或股本)
    3.盈余公积弥补亏损
    4.其他
    (六)专项储备
    1.本期提取
    2.本期使用
    四、本期期末余额
    10,995,210,
    218.00
    8,604,755,
    442.19
    8,737,841
    ,436.85
    785,371,8
    04.09
    29,123,17
    8,901.13
    10,995,21
    0,218.00
    7,956,192
    ,891.34
    6,581,984
    ,978.14
    616,513,4
    95.42
    26,149,901,5
    82.90万科企业股份有限公司2009 年度报告摘要
    30
    10.3 与最近一期年度报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
    √ 适用 □ 不适用
    会计政策变更及影响
    报告期内,公司根据财政部于2009 年新颁布的《企业会计准则解释第3 号》(以下简称“《解释3 号》”) 的要求,对下述会计
    政策进行了变更:
    (1)成本法核算的长期股权投资
    对于采用成本法核算的长期股权投资,当被投资单位宣告分派现金股利或利润时,公司原确认的当期投资收益仅限于所获得
    的被投资单位在接受投资后产生的累计净利润分配额。从2009 年1 月1 日起,除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的
    已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益,不再划分是否
    属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。公司按照上述规定确认投资收益后,会关注长期股权投资的账面价值是否大
    于享有被投资单位净资产(包括相关商誉)账面价值的份额,如果长期股权投资的账面价值大于享有被投资单位净资产(包
    括相关商誉)账面价值的份额,公司将按照《企业会计准则第8 号—资产减值准备》对长期股权投资进行减值测试,可收回
    金额低于长期股权投资账面价值的,计提减值准备。
    根据《解释3 号》的规定,公司没有对成本法核算方法的改变进行追溯调整。此项会计政策变更对公司2009 年度财务报表的
    影响不重大。
    (2)利润表的列报
    公司在利润表“每股收益”项下增列“其他综合收益”项目和“综合收益总额”项目。“其他综合收益”项目,反映根据企业
    会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额。“综合收益总额”项目,反映净利润与其他综合收
    益的合计金额。公司的合并利润表也应按照上述规定进行调整,并在“综合收益总额”项目下单独列示“归属于母公司所有
    者的综合收益总额”项目和“归属于少数股东的综合收益总额”项目。
    对于上述利润表列报项目增加的变更,公司同时调整了比较报表的相关项目,详见利润表有关项目。
    (3)分部报告
    公司原按地区分部和业务分部披露分部信息并选择以地区分部为报告分部信息的主要形式。现改为以内部组织结构、管理要
    求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营分部为基础确定报告分部进行分部信息披露。
    对于上述分部报告的信息披露变更,公司同时调整了相关信息的上年度比较数据。
    10.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
    □ 适用 √ 不适用
    10.5 与最近一期年度报告相比,合并范围发生变化的具体说明
    √ 适用 □ 不适用
    本年新设40 家子公司,收购28 家子公司,注销9 家公司,出售5 家公司.

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