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个股公告正文

保利地产:增发招股意向书

日期:2007-07-27

股票简称:保利地产 股票代码:600048
    
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书
    
    保荐机构(主承销商)
    中信证券股份有限公司
    (办公地址:北京市朝阳区新源南路六号京城大厦五层)
    公告时间: 二零零七年七月二十七日
    
    发行人声明
    本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺增发招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性。
    本招股意向书的所有内容均构成招股说明书不可撤销的组成部分,与招股说明书具有同等法律效力。
    本公司负责人李彬海和主管会计工作的负责人宋广菊、会计机构负责人谭艳保证招股意向书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
    证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所做的任何决定,均不表明其对本公司所发行股票的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何
    与之相反的声明均属虚假不实陈述。
    根据《证券法》的规定,股票依法发行后,本公司经营与收益的变化,由本公司自行负责,由此变化引致的投资风险,由投资者自行负责。
    
    重大事项提示
    1、根据公司第二届董事会第五次会议及2006 年度股东大会决议,2006年度利润分配方案实施后的剩余未分配利润及公司2007 年新产生的利润,均由公司增发后的新老股东共享。
    2、近年,政府为引导和规范房地产行业的健康发展,连续出台了多项宏
    观调控政策:2005 年,国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场,
    中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的通知》,2006 年5 月,
    国务院常务会议通过了调控房地产六条措施,随后,建设部等中央九部委联
    合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。2007 年1 月 17
    日,国家税务总局颁布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算
    管理有关问题的通知》(国税发[2006]187 号)正式宣布:全国各地将从2007
    年2 月1 日起开展房地产开发企业土地增值税清算。
    上述规定,将直接加大普通住房的供应,抑制投机和投资性购房需求的过
    快增长以及高档、豪华住宅的建设,使房地产市场秩序得到整顿和规范,住房消
    费受到合理引导,最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。对于面向
    中等收入消费者、以开发中档普通住宅为主、具备较强竞争实力和品牌影响力的
    房地产企业,将获得更广阔的发展空间。对本公司而言,调控政策及未来可能出
    台的其他政策所造成的房地产市场的短期波动,在一定程度上也将对公司业务产生影响。
    3、根据财政部2006 年2 月15 日发布的[2006]3 号文“财政部关于印发
    《企业会计准则第1 号-存货》等38 项具体准则的通知”的要求,本公司自
    2007 年1 月1 日起执行新企业会计准则。执行新会计准则后,可能因发生的
    会计政策、会计估计变更而影响公司的财务状况和经营成果,本公司已在“管
    理层讨论与分析”中进行披露。
    4、本公司控股子公司北京保利2005 年与北京金浩、北京浩云(下称原
    股东)签订合作协议,北京保利投资8 亿元合作开发保利金泉广场(政泉花
    园),期限两年,合作期间北京保利持有北京政泉80%股权,并全面负责保
    利金泉广场的开发建设,北京保利8 亿元投资的回报按年投资回报率27%计
    算收益,合作期间在北京保利收回投资及回报的前提下,原股东有权回购北
    京政泉股权。2006 年8 月合作双方签订项目转让协议,对合作方式进行调整
    (项目情况见本招股意向书第四节之七)。出于利益原因,为达到提前回购
    北京保利持有的北京政泉80%股权的目的,原股东于2007 年5 月起诉北京保
    利,诉讼标的金额4,000 万元。2007 年7 月8 日,原股东以法人名义正式来
    函提出在原合作协议基础上给予北京保利一定补偿为条件回购北京政泉股
    权,双方目前正在洽谈回购具体事宜。北京保利2006 年度确认对北京政泉项
    目投资收益净利润11,891 万元,占本公司2006 年度净利润的18.05%。本次
    回购不会影响北京保利对北京政泉花园项目的投资及收益。
    
    目 录
    
    第一节 释 义
    本招股意向书中,除非文意另有所指,下列简称具有如下特定意义:
    发行人、公司、本公司、股份公司
    指 保利房地产股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司
    保利南方集
    团、控股股东
    指 保利南方集团有限公司
    保利集团、
    实际控制人
    指 中国保利集团公司
    广东华美 指 广东华美国际投资集团有限公司
    北京保利 指 保利(北京)房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    上海保利 指 上海保利房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    武汉保利 指 保利(武汉)房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    沈阳保利 指 保利(沈阳)房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    保利重庆 指 保利(重庆)投资实业有限公司,本公司所属控股公司
    湖南保利 指 湖南保利房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    华南实业 指
    保利华南实业有限公司,原名保利华南投资有限公司,本公司所属控股公司
    保利包头 指 保利(包头)房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    保利广州 指 保利广州房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    科学城公司 指 广州科学城保利房地产有限公司,本公司所属控股公司
    恒利香港 指 恒利(香港)置业有限公司,本公司所属控股公司
    保利国贸 指 广州市保利国贸投资有限公司,本公司所属控股公司
    广州华储 指 广州华储房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    北京金成华 指 北京金成华房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    北京政泉 指 北京政泉置业有限公司,本公司所属控股公司
    北京浩泉咨询 指 北京浩泉咨询有限公司,本公司所属控股公司
    上海建乔 指 上海建乔房地产有限公司,本公司所属控股公司
    上海君兰置业 指 上海君兰置业有限公司,本公司所属控股公司
    上海圣湖置业 指 上海保利圣湖置业发展有限公司,本公司所属控股公司
    上海建锦 指 上海保利建锦房地产有限公司,本公司所属控股公司
    沈阳盛华 指 沈阳保利盛华房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    沈阳溪岸 指 沈阳保利溪岸房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    沈阳盛兴 指 沈阳盛兴图书城投资开发有限公司,本公司所属控股公司
    辽宁保利 指 辽宁保利房地产开发有限公司,本公司所属控股公司
    长沙永峰 指 长沙永峰生态动物园建设开发有限公司,本公司所属控股公司
    保利广州物业 指
    广州合利物业发展有限公司,本公司控股子公司,后更名为保利广州物业
    管理有限公司
    富利建安 指 广州富利建筑安装工程有限公司,本公司所属控股公司
    佳利装饰 指 广州市佳利装饰工程有限公司,本公司所属控股公司
    重庆高尔夫 指 重庆保利高尔夫球会有限公司,本公司所属控股公司
    思睿达公司 指
    广州阳光屋置业有限公司,2003 年4 月更名为广州保利地产代理有限公
    司,2003 年9 月更名为广州思睿达地产代理有限公司,本公司控股子公司
    保利数码 指 广州保利数码科技有限公司,本公司所属控股公司
    富利设计 指 广州富利建筑设计有限公司,本公司所属控股公司
    保利会所 指 广州保利地产会所管理有限公司,本公司所属控股公司
    德利监理 指 广州德利建设监理有限公司,本公司所属控股公司
    保利会展 指 广州保利会展服务有限公司,本公司所属控股公司
    北京物业 指 保利物业管理(北京)有限公司,本公司所属控股公司
    武汉物业 指 保利(武汉)物业管理有限公司,本公司所属控股公司
    沈阳物业 指 保利物业管理沈阳有限公司,本公司所属控股公司
    重庆物业 指 保利重庆物业管理有限公司,本公司所属控股公司
    长沙物业 指 长沙市保利物业管理有限公司,本公司所属控股公司
    包头物业 指 保利(包头)物业管理有限公司,本公司所属控股公司
    上海三利 指 上海三利实业有限公司,保利集团的全资子公司
    保利科技 指 保利科技有限公司,保利集团的全资子公司
    保利文化 指 保利文化公司
    嵘高公司 指 嵘高贸易有限公司,保利集团注册在香港的全资子公司
    保利建设 指 保利建设开发总公司,保利南方集团全资子公司
    深圳保利城 指 深圳市保利城实业有限公司,保利南方集团控股子公司
    保利药业 指 广东保利药业经营有限公司,保利南方集团控股子公司
    保利实业 指 广州保利实业发展有限公司
    哈尔滨房地产 指 哈尔滨保利房地产综合开发有限公司,保利南方集团控股子公司
    新保利大厦 指 北京新保利大厦房地产开发有限公司
    人民造纸厂 指 广州人民造纸厂,后改制为广州威达高实业有限公司
    威达高公司 指 广州威达高实业有限公司,原广州人民造纸厂
    SOM 公司 指 美国SOM 国际建筑设计有限公司
    土地储备面积 指 本招股书中所指土地储备面积包括土地规划建筑面积和占地面积
    预售 指
    房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为
    预售条件 指
    房地产开发企业进行商品房预售时,应达到建设部《城市商品房预售管理
    办法》规定的必备条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使
    用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售
    的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并
    已经确定施工进度和竣工交付日期。
    确权/ 房地产
    权属证明书
    指
    根据《广东省城镇房地产权登记条例》的规定:新建的商品房屋,开发经
    营企业应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记,确认产权
    并领取房地产权权属证明书;已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交
    换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的,有关当事人应当在
    规定期限内申请办理转移、转让或者变更登记,换领新的房地产权证。
    广州市国土局 指 广州市国土资源和房屋管理局
    公司章程 指 保利房地产(集团)股份有限公司章程
    央行《通知》 指 中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
    中国证监会或
    证监会
    指 中国证券监督管理委员会
    上交所 指 上海证券交易所
    登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
    保荐机构(主
    承销商)
    指 中信证券股份有限公司
    A 股 指 面值人民币1.00 元的记名式人民币普通股
    元 指 人民币元
    《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
    《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
    董事会 指 保利房地产(集团)股份有限公司董事会
    监事会 指 保利房地产(集团)股份有限公司监事会
    本次发行 指 本次向社会公众公开发行不超过35,000 万股面值1.00 元的境内上市人民
    币普通股的行为
    
    包销 指 截至本次新股发行期结束,如果社会公众认购的新股数额小于本公司发行
    的数额,剩余新股将由承销团按新股发行价全部买进
    承销机构 指 以中信证券股份有限公司为保荐机构(主承销商)组成的承销团
    
    第二节 本次发行概况
    一、本公司基本信息
    中文名称:保利房地产(集团)股份有限公司
    英文名称:POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD
    注册地址:广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层
    办公地址:广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层
    上市地:上海证券交易所
    股票简称:保利地产
    股票代码:600048
    二、本次发行情况
    (一)本次发行的核准情况
    本次发行经公司2007 年2 月9 日召开的二届五次董事会形成决议,并经
    2007 年3 月8 日召开的2006 年度股东大会表决通过,董事会决议公告和股东大
    会决议公告分别刊登在2007 年2 月13 日、2007 年3 月9 日的《中国证券报》、
    《上海证券报》和《证券时报》上。
    本次发行已经中国证监会证监发行字[2007]202 号文核准。
    (二)本次发行情况
    1、股票种类:人民币普通股(A股)
    2、每股面值:人民币1.00元
    3、发行股数:不超过35,000万股
    4、每股发行价及定价方式:
    本次发行价格为55.48元/股,不低于招股意向书刊登日前二十个交易日股
    票收盘价均价和前一交易日均价的孰低值。
    5、预计募集资金总额: 万元
    6、预计募集资金净额: 万元
    7、募集资金专项存储的帐户:
    (1)帐户名称: 保利房地产(集团)股份有限公司
    帐号:3602004529200170524
    开户银行:中国工商银行股份有限公司广州市西华路支行
    (2)帐户名称: 保利房地产(集团)股份有限公司
    帐号:44-048101040010589
    开户银行:中国农业银行广州市城南支行
    (3)帐户名称: 保利房地产(集团)股份有限公司
    帐号:820026452208093001
    开户银行:中国银行广州市东山支行
    8、发行对象:所有在上海证券交易所开设A股股票帐户的中国境内社会公众
    投资者和中国证监会认定的合格机构投资者(法律、法规禁止购买者除外)
    9、发行方式:采取网上、网下定价的方式发行,原股东可按其在本公司股
    权登记日收市后登记在册的持股数以一定比例优先认购。
    10、申请上市地:上海证券交易所
    11、承销方式及承销期:承销团余额包销,由主承销商中信证券股份有限
    公司牵头组成的承销团包销剩余股票,承销期的起止时间:自2007年7月27日至
    2007年8月15日。
    12、发行费用概算:【】万元
    本次发行费用包括承销佣金和保荐费用、审计费用、评估费用、律师费用、
    发行推介费、信息披露费、登记托管费等,以上费用合计约人民币【】万元,情
    况如下:
    项目 金额(万元)
    承销佣金和保荐费用
    审计费用 45
    评估费用 33
    律师费用 40
    发行推介费用 600
    信息披露费 300
    登记托管费 35
    合 计
    
    13、承销期间的停牌、复牌安排
    本次发行期间的主要日程与停牌安排如下(如遇不可抗力则顺延):
    日期 发行安排 停牌安排
    T-3
    (7 月27 日)
    刊登招股意向书摘要、网上和网下发行公告
    上午9:30-10:30 停
    牌,其后正常交易
    T-2
    (7 月30 日)
    刊登网上路演公告
    T-1
    (7 月31 日)
    网上路演,股权登记日
    正常交易
    T
    (8 月1 日)
    网上、网下申购日,网下申购定金缴款日(申
    购定金到账截止时间为当日下午17:00 时)
    T+1
    (8 月2 日)
    网下申购定金验资
    T+2
    (8 月3 日)
    网上申购资金验资,确定网上、网下发行股
    数,计算配售比例和中签率
    T+3
    (8 月6 日)
    刊登发行结果公告,退还未获配售的网下申
    购定金,网下申购投资者根据配售结果补缴
    余款(到账截止时间为T+3 日下午17:00
    时),网上摇号抽签
    全天停牌
    T+4
    (8 月7 日)
    刊登网上中签结果公告,网上申购款解冻,
    网下申购款验资
    正常交易
    14、股票上市时间安排:
    本次增发结束后,发行人将尽快办理增发股份上市的有关手续。具体上市时
    间将另行公告。
    15、本次发行股票的上市流通、包括各类投资者持有期的限制或承诺
    网下A 类机构投资者认购的股份需承诺一个月的锁定期,本次增发的其余
    股份无锁定期限制。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第二节 本次发行概况
    1-1-13
    三、本次发行有关当事人
    1、发行人:保利房地产(集团)股份有限公司
    法定代表人:李彬海
    办公地址:广州市海珠区阅江中路688 号保利国际广场北塔29-33 层
    电话:020-89898000
    传真:020-89898666
    网址:www.polycn.com
    电子邮箱:stock@polycn.com
    联系人:刘平、黄海
    2、保荐机构(主承销商):中信证券股份有限公司
    法定代表人:王东明
    保荐代表人:朱洁、贾晓亮
    项目主办人:战肖华
    经办人员:蒋昱辰、黄立海、闫立罡
    办公地址:北京市朝阳区新源南路6 号京城大厦五层
    电话:010-84588500
    传真:010-84865610
    3、分销商
    (1)中信建投证券有限责任公司(副主承销商)
    住 所:北京市朝阳区安立路66 号4 号楼
    法定代表人:黎晓宏
    电 话:010-85130998
    联系人:杨继萍
    (2)中国银河证券股份有限公司(副主承销商)
    住 所:北京市西城区金融大街35 号2-6 层
    法定代表人:肖时庆
    电 话:010-66568009
    联系人:赵博
    (3)中国建银投资证券有限责任公司
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第二节 本次发行概况
    1-1-14
    住 所:深圳市福田区福华三路深圳国际商会中心48-50 楼
    法定代表人:杨小阳
    电 话:13901130449
    联系人:万新
    (4)海际大和证券有限责任公司
    住 所:上海浦东新区富城路99 号15 楼
    法定代表人:郁忠民
    电 话:021-68598000-6153
    联系人:吕东
    (5)光大证券有限责任公司
    住 所:上海市浦东新区浦东南路528 号上海证券大厦
    法定代表人:王明权
    电 话:021-68816000-1888
    联系人:朱晓霞
    (6)广州证券有限责任公司
    住 所:广州市先烈中路69 号东山广场主楼5 楼
    法定代表人:吴志明
    电 话:020-87322668-313
    联系人:胡瑜萍
    4、发行人律师:北京市颐合律师事务所
    负责人:付朝晖
    住所:北京市东城区建内大街7 号光华长安大厦2 座1910 室
    电话:010-65178866
    传真:010-65180276
    经办律师:李清荣、付朝晖、吴莲花
    5、会计师事务所:深圳大华天诚会计师事务所
    住所:深圳市福田区滨河路联合广场B 座11 楼
    法定代表人:邬建辉
    电话:020-38730383
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第二节 本次发行概况
    1-1-15
    传真:020-38730375
    经办注册会计师:胡春元、范荣
    6、申请上市的证券交易所:上海证券交易所
    办公地址:上海市浦东南路528 号上海证券大厦
    法定代表人:朱从玖
    电话:(021)68808888
    传真:(021)68807813
    7、收款银行:交通银行股份有限公司
    工商银行股份有限公司
    中信银行股份有限公司
    8、股份登记机构:中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
    住所:上海市浦建路727 号
    法定代表人:王迪彬
    电话:021-58708888
    传真:021-58899400
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-16
    第三节 风险因素
    投资者在评价本公司此次发售的股票时,除本招股意向书中提供的其他资
    料外,应该特别认真地考虑下述各项风险因素。根据重要性原则或可能影响投资
    决策的程度大小排序,本公司本次发行股票的有关风险如下:
    一、政策风险
    (一)宏观调控政策变化的风险
    目前,我国房地产业的发展尚不成熟,政府为引导和规范行业的健康发展,
    必然运用产业政策、信贷政策和税收政策进行宏观调控:如2005 年初,由于房
    价快速上涨,房地产投资过热,国家对房地产市场的宏观调控力度明显加大,中
    国人民银行调整房贷利率,将原住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平;
    2005 年4 月底,国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场之后,中
    央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的通知》,提出提高房屋交易税、
    禁止期房转让、打击炒地等具体措施;这些政策的出台直接导致以上海、杭州为
    首的长三角地区房地产市场价格回落。
    2006 年5 月,国务院常务会议通过调控房地产六条措施,意在运用信贷、
    税收和土地政策等工具调节、规范市场。随后,建设部等中央九部委联合发布了
    《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,实质是六条措施的实施细则。
    《意见》规定:要切实调整住房供应结构,制订和实施住房建设规划,明确新建
    住房结构比例,“十一五”期间,要重点发展普通商品住房、经济适用房和廉租
    住房;自2006 年6 月1 日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面
    积90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总
    面积的70%以上。对购买住房不足5 年转手交易的,销售时按其取得的销售收
    入全额征收营业税;对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商
    业银行不得发放贷款;个人购买套型建筑面积90 平方米以上的住房按揭贷款首
    付款比例不得低于30%。
    2007 年1 月17 日,国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清
    算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187 号),从2007 年2 月1 日起加强对
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-17
    房地产开发企业的土地增值税征管。
    上述一系列宏观调控政策,将直接加大普通住房的供应,抑制投机和投资
    性购房需求的过快增长以及高档、豪华住宅的建设,使房地产市场秩序得到整顿
    和规范,住房消费受到合理引导,最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控
    目标。对于面向中等收入消费者、以开发中档普通住宅为主、具备较强竞争实力
    和品牌影响力的房地产企业,将获得更广阔的发展空间。上述房地产调控政策及
    未来可能出台的其他政策,可能使房地产市场发生一定程度的短期波动,在一定
    程度上也将对公司业务产生影响。
    (二)购房按揭贷款政策变化的风险
    目前银行按揭贷款已成为消费者购房的重要付款方式,购房按揭贷款政策
    的变化对房地产销售有非常重要的影响。中国人民银行2006 年4 月28 日,将金
    融机构贷款基准利率上调27 个基点,5 年期以上个人住房商业按揭基准利率由
    6.12%上调至6.39%,公积金按揭贷款年利率4.41%上调18 个基点至4.59%;2006
    年8 月19 日,金融机构贷款利率被再次上调,5 年期以上个人住房商业按揭基
    准利率由6.39%上调至6.84%。2007 年3 月18 日,人民银行上调金融机构人民币
    存贷款基准利率27 个基点,5 年期以上个人住房商业按揭基准利率由6.84%上
    调至7.11%,公积金按揭贷款年利率由4.59%上调18 个基点至4.77%。2007 年5
    月19 日,在13 个月内中国人民银行第四次上调金融机构贷款基准利率,5 年期
    以上个人住房商业按揭基准利率由7.11%上调至7.20%,公积金按揭贷款年利率
    由4.77%上调至4.86%。
    此外,2006 年5 月国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结
    构稳定住房价格的意见》,规定从2006 年6 月1 日起,个人住房按揭贷款首付款
    比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建
    筑面积90 平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。银行按揭贷款利率的上
    升将会大幅提高购房的按揭融资成本,而银行调高按揭贷款首付比例,或增加其
    他限制性条件,导致潜在业主较难或无法充分获得按揭融资支持,这些均将降低
    潜在客户的购买力。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买
    力和购房按揭贷款的获得,这些按揭贷款政策的变化将对公司产品销售产生不利
    影响。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-18
    (三)税收政策变动风险
    政府的税收政策,特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特殊
    要求,其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。2007 年1 月
    国家税务总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》,
    通知再次强调对所有已售物业应在一定阶段进行清算。严格实行土地增值税清算
    政策将对公司销售的高利润率项目带来一些不利影响,增加项目成本。
    国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采
    取税收调控措施,若国家进一步在房产的持有环节进行征税,如开征物业税,将
    较大程度地影响商品房的购买需求,特别是投资性和改善居住条件的购房需求。
    这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。
    二、管理风险
    (一)公司业务快速拓展过程中的管理风险
    本公司由区域性房地产开发企业迅速成长为一家全国性大型房地产集团公
    司。目前,本公司在广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、佛山、包头
    等地拥有项目41 个,规划建筑面积近1300 万平方米,拥有直接控股子公司28
    家,形成了以房地产开发为主业,适度发展建筑设计和施工、销售代理以及物业
    管理等相关行业的业务格局。2004 年-2006 年本公司总资产、净资产、结转收入
    和净利润的年均增长率分别达到了97.75%、152.15%、60.72%和86.65%,未来几
    年,本公司仍将继续保持快速发展的趋势。
    经营规模持续扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力提出了更高的要
    求,需要在人力资源保障、风险控制等方面及时跟进。公司已形成了成熟的经营
    模式和管理制度,培养了一批经验丰富、能征善战的业务骨干,但公司在快速发
    展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困难。同时由于房地产
    属于资金密集型行业,房地产项目投资的金额较大,某个项目或子公司管理不善,
    可能对整个公司造成较大的影响。
    (二)大股东控制风险
    保利南方集团在本次发行前持有本公司有表决权的股份60,045.9044 万股,
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-19
    占本公司股本总额的54.59%,居于绝对控股地位;本公司本次股票发行后,保
    利南方集团仍将保持控股地位。此外,由保利南方集团提名的董事在本公司董事
    会九名成员中占四席。如果保利南方集团利用其控股地位,并通过对本公司董事
    会的影响干预本公司的正常经营管理,有可能损害本公司和本公司中小股东的利
    益。
    (三)同业竞争风险
    本公司的控股股东保利南方集团和实际控制人保利集团控股的个别下属公
    司的业务与本公司的业务存在相同或相似情况,虽然其业务与本公司业务并不存
    在实质竞争关系,而且保利南方集团、保利集团已分别和本公司签署了《避免同
    业竞争协议》,协议约定:保利南方集团、保利集团将不会、并将促使其所控制
    的企业不会,在股份公司从事主营业务的地区内,单独或与他人合作从事或参与
    任何对股份公司及其所控制的企业已有的有关住宅用房、商业用房、写字楼的房
    地产开发、销售、租赁及其物业管理业务构成或可能构成直接或间接竞争的业务,
    相关下属公司也分别出具了避免同业竞争承诺,但如果上述避免同业竞争的协议
    和承诺未得到切实有效的落实和执行,本公司将面临同业竞争的风险。
    三、业务经营风险
    (一)项目开发风险
    房地产项目开发周期长,投资大,涉及相关行业广,合作单位多,要接受
    规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管,这使得本
    公司对项目开发控制的难度增大。尽管本公司具备较强的项目操作能力,但如果
    项目的某个开发环节出现问题,如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门
    沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等,
    可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升,造成项目预期经营目标
    难以如期实现。
    此外公司开始开发以长期持有为目的商业地产项目,虽然已经开发了广州
    国税大厦、广州保利大厦和广州保利国际广场等商业地产项目,但由于此类项目
    一般具有投资金额大、开发周期长和开发难度大等特点,公司经营商业地产的经
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-20
    验仍然较少,这使得公司将面临一定的经营风险。
    (二)销售风险
    随着公司土地储备的不断扩大和公司开发实力的不断增强,公司推向市场
    的房地产销售数量越来越大。目前个人购房消费已成为市场主流,市场需求日趋
    多元化和个性化,购房者对房地产产品和服务的要求越来越高,如果本公司在项
    目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应,可能造
    成产品滞销的风险。
    政府房地产政策的调整,如商品房预售标准和交易契税的提高,相对缩短
    了销售周期,增加了商品房交易成本,影响了消费者购房心理,同时,购房按揭
    贷款政策的变化也会影响消费者购房欲望,加大本公司的销售风险,如果进一步
    出台诸如征收物业税、提高首付款比例以及进一步提高贷款利率等措施,可能对
    公司销售带来进一步不利影响。此外,政府调整住房供应结构,明确新建住房结
    构比例,加大了90 平方米以下住宅的供应,小户型住宅的供应在未来将会大量
    增加,产品的差异性缩小,本公司面临产品同质竞争和价格竞争的格局。
    (三)产品、原材料价格波动的风险
    住房制度改革和城镇化步伐的加快,有效地拉动了我国住宅市场需求。近
    年来国内房地产价格连续上涨,一些热点地区甚至呈现连续快速上涨。房地产价
    格的快速大幅上涨可能导致行业投资过度膨胀,造成行业大起大落,从而损害房
    地产行业的健康长远发展。本公司房地产项目虽然采取了稳妥的立项决策程序,
    具备较强的抗风险能力,但是房地产市场的大起大落势必会影响本公司经营业绩
    的稳定。
    房地产的主要原材料——土地和建材的价格波动,将直接影响着房地产开
    发成本。当前土地价格普遍上涨,在一定程度上推动了房价的上涨,公司现有项
    目具有相对土地成本优势,对开发经营较为有利,但土地价格上涨会增加将来获
    取项目的成本,加大项目开发经营风险。
    (四)土地风险
    根据国家《土地管理法》对建设用地的管理规定,如果本公司由于资金、
    市场等原因未能及时开发储备的用地,将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-21
    使用权的风险。由于城市管理的需要,政府可能调整城市规划,使本公司储备用
    地所处的环境发生不利变化,给本公司经营带来风险。目前,全国各地均已实行
    土地公开出让制度,房地产企业地价支付的周期进一步缩短。这种土地供应政策
    的变化将有利于规范房地产市场,促进行业有序发展和公平竞争,但也加大了本
    公司进行土地储备的资金压力。此外,由于土地为不可再生资源,具有典型的稀
    缺性,这决定了土地价格的长期上涨趋势,地价上涨必然导致项目开发成本增加。
    (五)产品质量风险
    尽管本公司在项目开发中全面推行ISO9001 质量认证体系,建立了完善的
    质量管理体系和控制标准,以发包方式交给设计、施工和监理等专业单位负责项
    目开发建设的各项工作,各专业单位均挑选行业内的领先者。但是,如管理不善
    或质量监控出现漏洞,产品质量仍有可能出现问题。根据政府相关规定和本公司
    与客户签订的商品房买卖合同,本公司对其销售的产品应按照《质量保证书》规
    定的保修期限和保修范围承担保修责任,如果开发的产品因质量问题造成客户经
    济损失的,本公司应按约定赔偿客户,如果发生重大质量问题,客户有权解除买
    卖合约。为此本公司开发的商品房如出现质量问题,将损害本公司品牌声誉和市
    场形象,并使本公司遭受不同程度的经济损失。
    四、市场风险
    (一)受国民经济发展周期影响的风险
    房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性,受国民经济发展周期
    的影响较大。据国家统计局统计,2003—2006 年,国内生产总值年均增长近
    10.3%,国民经济的快速发展,带动了房地产行业快速发展。2006 年全年房地产
    开发投资19382 亿元,比上年增长21.8%,其中,商品住宅投资13612 亿元,增
    长25.3%。商品房销售额20510 亿元,比上年增长13.4%。一般而言,在宏观经
    济周期的上升阶段,行业投资前景和市场需求都将看好;反之,则会出现市场需
    求萎缩,经营风险增大,投资收益下降。因此,能否正确预测国民经济发展周期
    的波动,并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行
    为,在相当程度上影响着公司的业绩。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-22
    (二)市场集中的风险
    本公司采取以广州、北京、上海等经济中心城市为重点,适度拓展其他区
    域中心城市的市场战略。虽然目前本公司业务已经遍布全国十大城市,但广州、
    北京和上海三地的业务比重仍较大,2006 年本公司在广州、北京、上海三地房
    地产销售签约额约占本公司房地产销售额的70%以上,市场集中度较高。一旦广
    州、北京、上海的房地产市场需求或市场价格出现较大波动,将直接对本公司的
    经营业绩产生较大影响。
    (三)市场竞争风险
    随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧,房地产企业优胜劣汰的趋势正逐
    步显现。由国家统计局固定资产投资统计司提供数据支持、中国行业企业信息发
    布中心发布的2006 中国建筑与房地产企业500 强信息显示:排名前500 家企业
    占全部房地产企业数不到1%,但投资额占的比重却高达19.1%,总资产比重达
    21.7%,经营总收入比重达26%,竣工面积比重达21.1%,销售面积比重达18.8%。
    随着消费者购房消费日趋成熟,中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控
    政策的不断出台和完善,房地产市场的竞争必然日趋激烈,房地产行业的重新洗
    牌在所难免,同时随着我国加入WTO 后市场的全面开放,大量拥有资金、技术和
    管理优势的海外地产基金和实力开发商积极介入国内房地产市场。本公司将面临
    日趋激烈的市场竞争。
    五、财务风险
    (一)现金流量不足的风险
    现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。房地产开发周
    期长,投资大,在普遍实行“招、拍、挂”的土地出让政策后,房地产开发企业
    获取土地的资金门槛不断提高,支付地价的付款时间大大缩短,增加了前期土地
    储备资金支出。截止2006 年末本公司在广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、
    长沙、佛山、包头等城市已拥有土地储备823 万平方米,公司具备较强的持续发
    展后劲,也给公司带来了较大的土地储备资金压力,且后续开发还需分批投入资
    金。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-23
    公司2004 年度、2005 年度、2006 年度的经营现金流量净额为-11.67 亿元、
    -8.37 亿元、-40.22 亿元。公司现金流量压力主要来自于土地投入。在公司继续
    扩大土地储备规模的快速发展阶段,公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资
    金周转压力。
    (二)偿债风险
    截至2006 年12 月31 日,母公司资产负债率为46.60%,公司合并资产负债
    率为75.71%,速动比率为0.56,各项指标处于合理水平,但房地产市场的波动和
    融资环境的变化可能使公司面临一定的偿债压力和风险。在负债构成中,未达到
    结转收入条件的预收帐款为49.22 亿元,占负债总额39.41%,扣除预收帐款后
    的负债金额为75.67 亿元,其中银行借款、信托资金、保利集团及其下属公司借
    款等有息负债共61.34 亿元,占负债总额的49.12%。上述借款中,12.71 亿元短
    期及一年内到期银行借款需在较短时间内按既定时点归还,公司必须及时筹集到
    充足的资金满足偿债需求,若销售市场或金融市场发生重大波动,公司资金来源
    保障不足,将导致短期内偿债压力较大。
    (三)财务控制风险
    为保障本公司财务内部控制制度的有效性,本公司制定了严格完善的财务
    管理制度。但仍存在相关人员在执行时因未能正确了解、把握和执行相关规定等
    原因而导致本公司财务管理制度不能有效得到贯彻的可能。另外,财务内部控制
    制度需要根据公司业务的发展不断完善。
    本公司对外投资共设立28 家直接控股子公司,其中15 家为异地子公司,
    且主要从事房地产开发经营。本公司制定了《子公司财务管理办法》,并要求各
    子公司参照本公司《重大投资决策制度》制订各自相应的投资决策制度,以加强
    对子公司的财务管理和控制,但由于子公司较多,区域跨度广,对其管理仍然存
    在一定的难度,本公司存在因管理不到位等各种因素导致对控股子公司财务控制
    不力的风险。
    (四)销售按揭担保风险
    目前,购房者在购买商品房时,多选用银行按揭的付款方式。按照房地产
    行业的惯例,在购房人以银行按揭方式购买商品房,购房人支付了首期房款、且
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第三节 风险因素
    1-1-24
    将所购商品房作为向银行借款的抵押物后,在商品房办妥他项权证前(个别案例
    要求还清贷款前),银行还要求开发商为购房人的银行借款提供担保。截至2006
    年12 月31 日,本公司为购房者提供的累计银行按揭贷款担保余额为15.42 亿
    元。在担保期间内,如购房人无法继续偿还银行贷款,且其抵押物价值不足以抵
    偿相关债务,本公司将承担一定的经济损失。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-25
    第四节 本公司基本情况
    一、 本公司股本总额及前十名股东持股情况
    截止2007 年3 月31 日,前十名股东持股情况具体如下:
    股东名称 股份性质 有限售条件股数持股数(股) 所占比例(%)
    保利南方集团有限公司 国有法人股 300,229,522.00 300,229,522.00 54.59
    广东华美国际投资集团有限
    公司
    法人股 60,770,478.00 60,770,478.00 11.05
    张克强 自然人股 18,000,000.00 18,000,000.00 3.27
    中国工商银行-广发稳健增
    长证券投资基金
    社会法人股 - 8,287,213.00 1.51
    中国工商银行-广发策略优
    选混合型证券投资基金
    社会法人股 - 8,270,471.00 1.50
    中国工商银行-南方绩优成
    长股票型证券投资基金
    社会法人股 - 7,588,956.00 1.38
    中国建设银行-博时价值增
    长贰号证券投资基金
    社会法人股 - 6,620,685.00 1.20
    中国工商银行-广发聚丰股
    票型证券投资基金
    社会法人股 - 4,011,360.00 0.73
    全国社保基金一零三组合 社会法人股 - 3,912,972.00 0.71
    中国建设银行-博时主题行
    业股票证券投资基金
    社会法人股 - 3,853,306.00 0.70
    说明:公司控股股东保利南方集团有限公司及实质控制人中国保利集团公司承诺:自
    股票上市之日起三十六个月内,不转让或委托他人管理其已直接和间接持有的公司股份,也
    不由公司收购该部分股份。公司其他发起人股东均承诺:其所持有的公司股份中,因2005
    年度中期利润分配及资本公积金转增股本增加的股份,自工商变更登记完成之日起(2006
    年1 月27 日)三十六个月内不转让;其他股份自股票上市之日起一年内不转让。上述承诺
    和锁定期限届满后,相应股份可以上市流通和转让。
    截至目前,本公司股本总额为1,100,000,000 股。
    二、本公司的组织结构
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-26
    (一)本公司的管理架构
    (二)本公司的组织结构
    副总经理
    董
    秘
    办
    公
    室
    财务总监 技术总监
    助理总经理
    客
    户
    服
    务
    中
    心
    成
    本
    控
    制
    中
    心
    工
    程
    管
    理
    中
    心
    开
    发
    管
    理
    中
    心
    技
    术
    研
    发
    中
    心
    品
    牌
    管
    理
    中
    心
    财
    务
    管
    理
    中
    心
    投
    资
    管
    理
    中
    心
    人
    力
    资
    源
    中
    心
    总
    经
    理
    办
    公
    室
    股东大会
    监事会 董事会
    总经理
    董事会秘书
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-27
    保利(北京)房地产开发有限公司
    保利房地产(集团)股份有限公司
    上海保利房地产开发有限公司
    保利(武汉)房地产开发有限公司
    保利(沈阳)房地产开发有限公司
    保利(重庆)投资实业有限公司
    湖南保利房地产开发有限公司
    保利(包头)房地产开发有限公司
    广州科学城保利房地产有限公司
    保利广州房地产开发有限公司
    恒利(香港)置业有限公司
    保利华南实业有限公司
    广州市保利国贸投资有限公司
    广州华储房地产开发有限公司
    北京金成华房地产开发有限公司
    上海建乔房地产有限公司
    沈阳保利盛华房地产开发有限公司
    保利广州物业管理有限公司
    广州富利建筑安装工程有限公司
    广州市佳利装饰工程有限公司
    广州思睿达地产代理有限公司
    广州保利数码科技有限公司
    重庆保利高尔夫球会有限公司
    广州保利地产会所管理有限公司
    广州富利建筑设计有限公司
    广州德利建设监理有限公司
    广州保利会展服务有限公司
    95%
    61%
    98%
    60%
    95%
    80%
    55%
    60%
    51%
    100%
    95%
    51%
    87.5%
    75%
    90%
    50%
    90%
    50%
    50%
    60%
    50%
    90%
    80%
    60%
    60%
    100%
    辽宁保利房地产开发有限公司
    上海保利建锦房地产有限公司
    100%
    80%
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-28
    三、本公司的控股子公司
    (一)本公司的控股子公司的基本情况
    1、保利(北京)房地产开发有限公司
    该公司成立于2002 年5 月13 日,注册资本30,000 万元,本公司持股99.17%,
    保利广州物业持股0.83%,法定代表人刘平,主营业务为房地产开发和经营,主
    要经营地为北京。
    北京保利拥有两个控股子公司:
    保利物业管理(北京)有限公司,该公司2004 年1 月15 日设立,注册资
    本300 万元,法定代表人刘翔,主营业务为物业管理,北京保利持有其60%的股
    权;
    北京政泉置业有限公司,该公司2002 年1 月8 日设立,注册资本5,000 万
    元,法定代表人刘平,主营业务为房地产开发和经营,北京保利持有其80%的股
    权。
    2、上海保利房地产开发有限公司
    该公司成立于2003 年3 月19 日,注册资本10,000 万元,本公司持股61%,
    上海三利持股39%,法定代表人陈冬桔,主营业务为房地产开发和经营,主要经
    营地为上海。
    上海保利拥有两个控股子公司:
    上海保利圣湖置业发展有限公司设立于2003 年11 月25 日,注册资本5,000
    万元,法定代表人李彬海,主营业务为房地产开发和经营,上海保利持有其90%
    股权;
    上海君兰置业有限公司设立于2004 年4 月7 日,注册资本1,000 万元,法
    定代表人陈冬桔,主营业务为房地产开发和经营,上海保利持有其60%股权,本
    公司持有其40%股权。
    3、保利(武汉)房地产开发有限公司
    该公司成立于2002 年6 月7 日,注册资本5,000 万元,本公司持股98%,
    保利广州物业持股2%。法定代表人杨小虎,主营业务为房地产开发和经营,主
    要经营地为武汉。
    武汉保利持有武汉物业50%的股权,该公司2004 年5 月8 日设立,注册资
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-29
    本100 万元,法定代表人杨小虎,主营业务为物业管理。
    4、保利(沈阳)房地产开发有限公司
    该公司成立于2003 年8 月15 日,注册资本10,000 万元,本公司持股60%,
    保罗(香港)投资有限公司持股40%,法定代表人倪新财,主营业务为房地产开
    发和经营,主要经营地为沈阳。
    沈阳保利拥有两个控股子公司:
    保利物业管理沈阳有限公司设立于2004 年7 月19 日,注册资本50 万元,
    法定代表人黄兵,主营业务为物业管理,沈阳保利持有其80%的股权;
    沈阳保利溪岸房地产开发有限公司设立于2005 年2 月2 日,注册资本5,000
    万元,法定代表人倪新财,主营业务为房地产开发和经营,沈阳保利持有其51%
    的股权。
    5、保利(重庆)投资实业有限公司
    该公司成立于2004 年12 月27 日,注册资本10,000 万元,本公司持股97.5%,
    保利广州物业持股5%,法定代表人宋广菊,主营业务为项目投资、房地产开发
    等,主要经营地为重庆。
    保利重庆拥有两个控股子公司:
    保利重庆物业管理有限公司设立于2005 年10 月31 日,注册资本300 万元,
    法定代表人付俊,主营业务物业管理,保利重庆持有其80%的股权。
    重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司设立于2006 年4 月28 日,注册资
    金2000 万元,法定代表人王全良,主营业务为房地产开发、房地产经纪,销售
    建筑材料和物业管理,保利重庆持有其85%的股权。
    6、湖南保利房地产开发有限公司
    该公司成立于1998 年8 月4 日,注册资本5,000 万元,本公司持股80%,
    长沙市土地开发服务中心持股4%,蔡汶雄持股6%,李晓帆持股10%,法定代表
    人安强,主营业务为房地产开发和经营,主要经营地为长沙。
    湖南保利拥有三个控股子公司:
    长沙市保利物业管理有限公司设立于2003 年8 月22 日,注册资本50 万元,
    法定代表人苗丽辉,主营业务为物业管理,湖南保利持有其80%的股权;
    岳阳保利置业有限公司设立于2004 年2 月21 日设立,注册资本2,000 万
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-30
    元,法定代表人安强,主营业务为房地产开发和经营,湖南保利持有其99%的股
    权;
    长沙永峰生态动物园建设开发有限公司设立于2005 年9 月14 日,注册资
    本2,000 万元,法定代表人安强,主营业务为房地产开发和经营,湖南保利持有
    其70%的股权。
    7、保利(包头)房地产开发有限公司
    该公司成立于2006 年4 月7 日,注册资本8,000 万元,本公司持股55%,
    渠天盛持股37.5%,包头锐利房地产开发有限公司持股7.5%,法定代表人刘平,
    主营业务为房地产开发和经营,主要经营地为包头。
    保利包头持有保利包头物业管理有限公司90%的股权,该公司设立于2006
    年8 月28 日,注册资本20 万元,法定代表人周聪,主营业务为物业管理。
    8、广州科学城保利房地产有限公司
    该公司成立于2003 年12 月1 日,注册资本5,000 万元,本公司持股60%,
    自然人潘志华、肖徐哲各持股20%,法定代表人宋广菊,主营业务为房地产开发
    和经营,主要经营地为广州。
    9、保利广州房地产开发有限公司
    该公司成立于2004 年7 月8 日,注册资本2,000 万元,本公司持股51%,
    广东丰伟房地产开发有限公司持股36%,莫洁婷持股13%,法定代表人宋广菊,
    主营业务为房地产开发和经营,主要经营地为广州。
    10、恒利(香港)置业有限公司
    该公司成立于2006 年8 月15 日,注册资本100 万港元,本公司持股100%,
    法定代表人胡在新,主营业务为房地产销售及租赁代理业务,主要经营地为香港。
    截至2006 年12 月31 日,本公司尚未实际投入资金,该公司也未有经营业
    务。
    11、保利华南实业有限公司
    该公司成立于2005 年7 月13 日,注册资本10,000 万元,本公司持股95%,
    保利会所持股2%,保利广州物业持股3%,法定代表人张万顺,主营业务为房地
    产开发和经营,主要经营地为佛山。
    12、广州市保利国贸投资有限公司
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-31
    该公司成立于2006 年4 月14 日,注册资本10,000 万元,本公司持股51%,
    广东中益投资有限公司持股24.5%,广州市康隆投资有限公司持股24.5%,法定
    代表人宋广菊,主营业务为房地产开发和经营,主要经营地为广州。
    13、广州华储房地产开发有限公司
    该公司成立于1994 年12 月19 日,注册资本800 万元,本公司持股87.5%,
    保利广州物业持股12.5%,法定代表人宋广菊,主营业务为房地产经营,主要经
    营地为广州。
    14、北京金成华房地产开发有限公司
    该公司成立于2001 年11 月26 日,注册资本3,000 万元,本公司持股75%,
    成华实业有限公司持股10%,北京国宏经济技术研究有限公司、富利建安、佳利
    装饰各持股5%,法定代表人刘平,主营业务为房地产开发和经营,主要经营地
    为北京。
    15、上海建乔房地产开发有限公司
    该公司成立于2003 年3 月19 日,注册资本2,000 万元,本公司持股90%,
    上海云标置业有限公司持股10%,法定代表人陈凯,主营业务为房地产开发和经
    营,主要经营地为上海。
    16、上海保利建锦房地产有限公司
    该公司成立于2007 年1 月11 日,主营业务为房地产开发和经营,主要经
    营地为上海,法定代表人陈冬桔,注册资本5000 万元人民币,本公司持股100%,
    主要经营地为上海。
    17、辽宁保利房地产开发有限公司
    该公司成立于2007 年2 月13 日,主营业务为房地产开发和商品房销售,
    主要经营地为辽宁,法定代表人黄兵,注册资本1 亿元人民币,本公司持股80%,
    沈阳保利持股20%,主要经营地为沈阳。
    18、沈阳保利盛华房地产开发有限公司
    该公司成立于2004 年12 月1 日,注册资本1,000 万元,本公司持股50%,
    沈阳盛世高中压阀门有限公司持股45%,自然人郭丽红持股5%,法定代表人黄兵,
    主营业务为房地产开发和经营,主要经营地为沈阳。
    沈阳盛华持有沈阳盛兴90%的股权,该公司设立于2004 年12 月9 日,注册
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-32
    资本800 万元,法定代表人黄兵,主营业务房屋开发、商品房租售、管理。
    19、保利广州物业管理有限公司
    该公司成立于1996 年6 月26 日,注册资本500 万元,本公司持股90%,富
    利设计持股10%,法定代表人付俊,主营业务为物业管理,主要经营地为广州。
    20、广州富利建筑安装工程有限公司
    该公司成立于1993 年12 月19 日,现注册资本10,000 万元,本公司持股
    50%,佳利装饰持股8.335%,其余自然人持股41.665%,法定代表人罗卫民,主
    营业务为土木工程建筑,主要经营地为广州。
    21、广州市佳利装饰工程有限公司
    该公司成立于1999 年4 月13 日,注册资本2,400 万元,实收资本2,400
    万元,本公司持股50%,富利建安持股25.42%,其余自然人持股24.58%,法定
    代表人黄石腾,主营业务为室内装饰,主要经营地为广州。
    22、广州思睿达地产代理有限公司
    该公司设立于2001 年3 月22 日,注册资本100 万元,本公司持股60%,其
    余自然人持股40%,法定代表人宋广菊,主营业务为房地产销售代理,主要经营
    地为广州。
    23、广州保利数码科技有限公司
    该公司设立于2001 年8 月23 日,注册资本800 万元,本公司持股50%,富
    利建安持股50%,法定代表人张万顺,主营业务为安装小区智能化系统、计算机
    信息咨询服务等,主要经营地为广州。
    24、重庆保利高尔夫球会有限公司
    该公司设立于2003 年11 月14 日,注册资本6,000 万元,本公司持股90%,
    保利重庆持股10%,法定代表人王旭,主营业务为高尔夫球场经营及相关配套服
    务,主要经营地为重庆。
    25、广州保利地产会所管理有限公司
    该公司成立于2003 年4 月17 日,注册资本300 万元,本公司持股80%,保
    利广州物业持股20%,法定代表人宋广菊,主营业务为会所管理,主要经营地为
    广州。
    26、广州富利建筑设计有限公司
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-33
    该公司成立于1999 年11 月19 日,注册资本100 万元,本公司持股60%,
    保利会所持股40%,法定代表人官集保,主营业务为建筑设计,主要经营地为广
    州。
    27、广州德利建设监理有限公司
    该公司成立于2004 年4 月6 日,注册资本100 万元,本公司持股60%,自
    然人吕青持股40%,法定代表人张万顺,主营业务为建筑监理,主要经营地为广
    州。
    28、广州保利会展服务有限公司
    该公司成立于2006 年11 月24 日,注册资本100 万元,法定代表人胡在新,
    本公司持股100%,主营业务为展览服务,主要经营地为广州。
    (二)公司控股子公司的主要财务数据
    除2007 年设立的辽宁保利、上海建锦及未合并报表的香港恒利外,公司一
    级控股子公司最近一年总资产、净资产、营业收入、净利润等财务数据(截止
    2006 年12 月31 日经深圳大华天诚会计师事务所审计)如下表: 单位:万元
    控股公司 总资产 净资产 主营收入 净利润
    1.保利(北京)房地产开发有限公司 488,535.87 18,715.26 290.36 10,939.82
    2.上海保利房地产开发有限公司 43,842.89 9,540.85 0 -324.77
    3.保利(武汉)房地产开发有限公司 85,169.64 12,737.16 49,285.67 7,272.16
    4.保利(沈阳)房地产开发有限公司 62,509.49 12,130.79 26,829.14 149.9
    5.保利(重庆)投资实业有限公司 128,571.08 12,118.14 64,277.61 8,777.38
    6.湖南保利房地产开发有限公司 51,983.71 6,491.13 7,843.87 892.71
    7.保利(包头)房地产开发有限公司 48,868.53 7,445.33 0 -554.67
    8.广州科学城保利房地产有限公司 72,587.78 11,282.33 49,108.37 7,072.42
    9.保利广州房地产开发有限公司 57,076.32 4,646.91 0 2,668.06
    10.保利华南实业有限公司 54,102.61 9,815.26 0 -180.58
    11.广州市保利国贸投资有限公司 46,415.83 9,989.17 90.00 -10.83
    12.广州华储房地产开发有限公司 22,620.34 284.94 0 -364.68
    13.北京金成华房地产开发有限公司 142,975.41 9,697.90 57,086.60 8,749.46
    14.上海建乔房地产有限公司 24,366.06 4,030.72 26,547.25 3,315.76
    15.沈阳保利盛华房地产开发有限公司 26,990.77 345.62 0 -513.07
    16.保利广州物业管理有限公司 8,320.44 1,702.40 2,933.50 994.91
    17.广州富利建筑安装工程有限公司 33,018.73 14,173.58 111,336.31 2,131.52
    18.广州市佳利装饰工程有限公司 13,839.13 3,670.71 12,402.25 927.3
    19.广州思睿达地产代理有限公司 1,106.37 565.93 1,434.88 -252.98
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-34
    20.广州保利数码科技有限公司 1,098.12 659.43 1,376.64 88.14
    21.重庆保利高尔夫球会有限公司 21,325.08 4,449.47 448.17 -695.14
    22.广州保利地产会所管理有限公司 965.95 315.52 1,192.02 0.09
    23.广州富利建筑设计有限公司 229.45 224.69 162.03 101.47
    24.广州德利建设监理有限公司 100.16 99.73 0 0
    25.广州保利会展服务有限公司 100.00 100.00 0 0
    四、本公司控股股东及实际控制人的基本情况
    (一)控股股东保利南方集团
    保利南方集团持有本公司54.59%的股权,是本公司的控股股东。
    保利南方集团成立于1992 年,目前注册资本为1.005 亿元,法定代表人王
    旭。作为一家投资控股公司,保利南方集团主要从事房地产开发与经营,物业管
    理,房地产中介服务,自有资金投资与管理,批发和零售贸易等业务。
    截至2006 年12 月31 日,保利南方集团的合并报表总资产为193.92 亿元,
    净资产为22.13 亿元,2006 年度实现主营业务收入53.75 亿元,实现净利润5.55
    亿元;保利南方集团母公司报表总资产34.04 亿元,净资产22.23 亿元,2006
    年度实现净利润5.53 亿元(以上财务数据经大信会计师事务所有限公司审计)。
    截止目前,保利南方所持有的本公司股票无被质押的情况。
    保利南方集团下属子公司(除本公司外)的经营和盈利情况如下:
    1、深圳市保利城实业有限公司
    该公司成立于1999 年4 月15 日,注册资本3,000 万元,保利南方集团持
    股83%,深圳市保利置业投资有限公司持股17%,法定代表人岳凯峰,主要从事
    深圳南山区T105-32 地块的房地产开发经营业务,是该项目的项目法人。
    截至2006 年12 月31 日,该公司总资产为15,352 万元,净资产为3,672
    万元,2006 年度实现净利润191 万元(以上财务数据经大信会计师事务有限公司
    审计)。
    2、广州保利实业发展有限公司
    该公司成立于2000 年12 月15 日,注册资本1,000 万元,保利南方集团持
    股80%,广州富利建筑安装有限公司持股20%,法定代表人张玲,主营业务为批
    发和零售贸易、旅游信息服务。
    截至2006 年12 月31 日,该公司总资产为336 万元,净资产为318 万元,
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-35
    2006 年度实现净利润-88 万元(以上财务数据经大信会计师事务有限公司审计)。
    3、广东保利药业经营有限公司
    该公司成立于2003 年3 月7 日,注册资本3,000 万元,保利南方集团持股
    80%,张明宝持股20%,法定代表人张玲,主营业务为中成药、中药饮片、化学
    药制剂、化妆品、抗生素销售。
    截至2006 年12 月31 日,该公司总资产为9,135 万元,净资产为715 万元,
    2006 年度实现净利润-320 万元(以上财务数据经大信会计师事务有限公司审
    计)。
    4、保利建设开发总公司
    该公司为保利南方集团全资子公司,成立于1999 年11 月21 日,注册资本
    10,000 万元,法定代表人张和平,注册地址为北京市石景山区石景山路22 号万
    商大厦18 层,主要从事房屋建筑、道路桥梁、市政设施、装修装饰和特种建筑
    等工程施工。
    截至2006 年12 月31 日,该公司总资产为252,820 万元,净资产为23,095
    万元,2006 年度实现净利润14,922 万元(以上财务数据经大信会计师事务有限
    公司审计)。
    5、哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司
    该公司成立于1994 年12 月3 日,注册资本2,000 万元,保利南方集团持
    股51%,保利哈尔滨科技股份有限公司持股49%,法定代表人韩清涛,主营业务
    为房地产开发、经营。
    截至2006 年12 月31 日,该公司总资产为14,189 万元,净资产为4,064
    万元,2006 年度实现净利润1,658 万元(以上财务数据经大信会计师事务有限公
    司审计)。
    (二)实际控制人中国保利集团公司
    中国保利集团直接间接持有保利南方集团100%股权,是本公司的实际控制
    人。保利集团是经国务院批准,于1993 年2 月在保利科技基础上组建的国有独
    资公司,注册资本金15 亿元,现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。
    保利集团是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-36
    控股集团公司。截至2006 年12 月31 日,保利集团母公司总资产为81.56 亿元,
    净资产为61.24 亿元,2006 年度实现利润总额-1,451 万元(以上财务数据未经审
    计)。
    截止目前,保利集团未直接持有本公司股票。
    五、房地产行业概况
    (一)行业管理体制
    我国各地政府对房地产开发管理的主要机构是各级建设委员会、国土资源
    管理部门、房屋交易管理部门和规划管理部门。目前国家对房地产行业尚未设置
    全国性的行业监管部门,由于地区差异性,各大城市的机构设置和各级管理部门
    的具体管理职能并非完全一致。广州是我国房地产市场化程度最高的城市之一,
    房地产行业管理较为规范,以下以广州为例说明当地政府对房地产开发项目实施
    管理的相关部门及主要职能:
    1、获取土地阶段:广州市国土资源与房屋管理局主要管理建设项目用地审
    批、组织建设用地使用权出让,国有土地使用权出让合同签署;负责与开发商签
    订《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》,发放《建设用地批准书》和《国
    有土地使用权证》。广州市规划局核发《项目选址意见书》、《建设用地规划许可
    证》和《建设工程规划许可证》。
    2、项目立项阶段:广州市建设委员会负责《立项批复》,并编制《项目预
    备计划》、《项目手册》。
    3、设计报建阶段:广州市规划局负责审批项目设计条件,编制规划设计、
    市政设计要点,审批总平面规划方案、综合管网规划方案、建筑设计方案;广州
    市建设委员会进行初步设计和施工图审查,设计招投标及设计合同备案;市消防
    局、人防办,环保局,教育局,市政园林局负责对各专业设计进行方案审查,给
    出批复意见。
    4、施工阶段:广州市建设委员会颁发《建设项目施工许可证》;广州市安
    全质量监督站负责项目工程施工的安全监督、安全文明施工检查,隐蔽工程和分
    部工程验收、监督竣工验收。
    5、销售阶段:广州市国土资源与房屋管理局房管局核发《商品房预售许可
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-37
    证》并进行《商品房买卖合同》鉴证备案。
    6、验收阶段:广州市建设委员会负责竣工验收备案;广州市规划局组织规
    划验收;广州市安全质量监督站主要管理项目的技术指标、计量仪表测定和发放
    《电梯使用许可证》,监督竣工验收实施;消防局、人防办、环保局、交警队、
    教育局、市政园林局负责各自专业的验收。
    7、房产证办理阶段:广州市国土资源与房屋管理局房管局负责房地产测绘、
    确权及交易登记,核发《房地产权证》。
    8、开发资质管理:广州市建设委员会及上级主管部门负责管理房地产开发
    企业的开发资质。
    (二)主要政策法规
    房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等,
    与行业直接相关的法律主要包括:《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产
    管理法》和《建筑法》等。
    具体到房地产开发的各个阶段,国家均制订了严格的政策法规进行规范,
    在涵盖了开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方
    面均有严格的政策法规。主要相关法规政策包括:《土地管理法实施条例》、《经
    济适用房管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、
    《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、
    《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
    同时,国家为规范房地产行业,促进行业的健康发展,近几年连续出台了
    规范行业的相关政策,主要包括《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通
    知》、《关于做好稳定住房价格工作的通知》、《关于调整住房供应结构稳定住房价
    格的意见》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的
    通知》、人民银行《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》、以及中国银行业监
    督管理委员会关于《商业银行房地产风险管理指引》等。
    (三)行业发展状况
    房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点,随
    着城市化建设进程的加快,城镇居民生活水平的不断提高,我国房地产业呈持续、
    快速、健康、稳定的发展态势,主要表现为以下特征:
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-38
    1、房地产投资额增长势头强劲。据国家统计局的数据显示,1998-2006 年
    全国房地产投资额和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度,2006 全国房地产
    开发投资19382 亿元,同比增长22.99%,其中商品住宅投资2006 年1-11 月为
    11549.53 亿元,同比增长28.4%,商品住宅投资占房地产投资额比例高达70.35%。
    我国房地产投资和商品住宅投资趋势分析
    资料来源: 国家统计局
    2、房地产市场需求旺盛,商品住宅成交持续增长。根据国家统计局的数据
    显示,1999 年-2006 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的
    局面,平均增长幅度在20%以上,2006 年1-11 月,全国商品住宅销售面积为
    41560.49 万平方米,同比增长6.34%,商品房销售额16141.36 亿元,同比增长
    11.86%。
    0
    10000
    20000
    30000
    40000
    50000
    60000
    1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006年
    1-11月
    万平方米
    0
    2000
    4000
    6000
    8000
    10000
    12000
    14000
    16000
    18000
    亿元
    商品住宅销售面积(万平方米) 商品住宅销售总额(亿元)
    全国商品住宅销售面积和销售总额趋势分析
    资料来源:国家统计局
    3、商品房销售价格稳步上涨。受消费者旺盛的购房需求拉动,我国房地产
    0
    2 0 0 0
    4 0 0 0
    6 0 0 0
    8 0 0 0
    1 0 0 0 0
    1 2 0 0 0
    1 4 0 0 0
    1 6 0 0 0
    1 8 0 0 0
    1998年
    1999年
    2 000年
    2001年
    2002年
    2003年
    2004年
    2005年
    2006年1-11月
    房地产投资总额( 亿元) 商品住宅投资总额( 亿元)
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-39
    市场稳步升温,商品住宅价格稳步上升。2006 年全国商品房平均销售价格为
    3500.32 元/平方米,同比增长7.97%,其中,商品住宅销售价格为3,246.49 元/
    平方米,同比增长7.87%。从1998 年至2006 年全国商品住宅均价持续增长,7
    年商品住宅均价增长1,392 元,增长幅度达75.08%。
    全国商品住宅价格走势分析
    0
    500
    1000
    1500
    2000
    2500
    3000
    3500
    1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
    0
    5
    10
    15
    20
    商品住宅均价(元/平方米) 增长率(%)
    资料来源:国家统计局
    4、个人购房已成为市场需求主体。随着我国“房改”结束和鼓励个人购房
    政策的出台,从2000 年起个人购房的比例均超过80%,2006 年全国个人购买商
    品房比重高达96%。
    资料来源:国家统计局
    我国历年个人购买商品房的比例增长趋势
    2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年
    2 0 0 2 年
    2 0 0 1 年
    2 0 0 0 年
    1 9 9 9 年
    1 9 9 8 年
    0 . 0 0 %
    1 0 . 0 0 %
    2 0 . 0 0 %
    3 0 . 0 0 %
    4 0 . 0 0 %
    5 0 . 0 0 %
    6 0 . 0 0 %
    7 0 . 0 0 %
    8 0 . 0 0 %
    9 0 . 0 0 %
    1 0 0 . 0 0 %
    1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年
    我国历年个人购买商品房的比例增长趋势
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-40
    5、房地产开发用地的土地价格不断攀升。我国地少人多,受到购房市场需
    求的拉动,土地价格呈上升趋势。由于部分城市采用招标、拍卖的交易方式出让
    土地,部分地区实施新的基准地价,全国土地交易平均价格呈较大幅度的攀升。
    2006 年在国家大力宏观调控下,全国土地交易价格仍保持了稳定上涨。
    (四)我国房地产行业发展趋势分析
    1、经济持续稳定增长,房地产发展长期向好。改革开放以来,我国经济保
    持平稳高速发展,过去五年GDP 增长速度均超过7%,城镇居民人均可支配收入
    年增长幅度维持在6.4%以上。我国宏观经济持续稳健的发展,为房地产业创造
    了良好的经济环境。此外,我国顺利入世、北京成功申奥、上海成功申办世界博
    览会、广州成功申办亚运会等将带动我国经济的发展,为我国房地产发展带来长
    期利好。
    2、房地产已经进入快速发展期。2005 年,我国人均GDP 接近1,703 美元,
    城镇居民人均居住面积约为24.97 平方米,根据世界银行研究表明,住宅需求与
    人均GDP 有着密切的联系,当一个国家人均GDP 在600-800 美元时,房地产进
    入高速发展期;当人均GDP 进入1,300—8,000 美元时,房地产进入稳定快速增
    长期;当一国人均居住面积在达到30-35 平方米之前,城镇居民将保持旺盛的
    居住需求。由此可见,我国房地产发展空间大,住宅需求将在较长时间内保持增
    长势头。
    3、城市化水平的提高将推动房地产的发展。新制定的十一五规划纲要指出:
    到2010 年,我国人均GDP 将达到19,270 元,GDP 年均增速达到7.5%,城市化水
    平由43%提高到47%。这些都为房地产行业快速发展提供了源动力。城市化水平
    提高4 个百分点,意味着将有5,400 万农村人口进入城市,按照2005 年城镇人
    均26 平米房屋计算,将带来14 亿平方米的需求,平均每年2.8 亿平方米,旺盛
    的需求将是房地产景气的源动力。
    4、房地产业进入壁垒将日益提高。随着土地供应市场的日益规范和市场化
    运作机制的逐步完善,房地产业的进入门槛将越来越高,实力较弱的中小企业将
    逐渐被市场淘汰,行业集中度将不断提高,房地产开发企业将向规模化、集团化
    和品牌化方向发展。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-41
    5、行业市场供需关系将日益改善。随着房地产市场日趋成熟,房地产企业
    的市场意识和创新意识越来越强,政府对行业宏观调控的力度和行业自律性也将
    不断加强,房地产市场供需关系将得到更加有效的控制和调节,使市场供需关系
    日趋合理。
    6、行业利润水平的变动趋势及变动原因
    一方面,2005 年以来,国家对房地产进行了一系列的宏观调控,房地产价
    格上涨的趋势有所控制,未来,政府仍然有可能针对房价进行调控,因此,房价
    大幅上涨的趋势可能会得到控制。
    另一方面,随着土地招拍挂的施行,土地价格上涨的趋势比较明显,另外,
    水泥、钢材以及其他建材都有一定幅度的上涨,这些都是构成房地产开发成本的
    重要组成部分。
    另外,随着土地增值税的严格征收,房地产企业的税负有加大的趋势。
    综合以上因素,房地产业的毛利率会有一定程度的下降。
    (五)行业的性质和特点
    房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的行
    业,其行业发展水平是衡量一国经济水平和人民生活水平的重要指标。房地产业
    具有以下特点:
    1、资金密集型行业。房地产开发投资周期长,所需资金占用量大,要求房
    地产开发企业具有雄厚的资金实力和良好的市场信誉。
    2、知识密集型行业。房地产业涉及的相关行业多、开发流程复杂、涵盖领
    域广,要求房地产开发企业具有较强的专业技术水平、项目操作能力和资源整合
    能力。
    3、房地产具有较强的政策敏感性。政府土地出让制度、土地规划条件、行
    业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产业的发展。
    4、房地产具有较强的产业关联性。房地产业的发展能较大地拉动相关行业
    的发展,与许多行业都有着密切的关系,对国民经济的贡献率高。
    5、房地产生产资料具有典型的稀缺性。土地资源是房地产开发的重要生产
    资料,具有稀缺性、不可再生长性和不动产性,我国地少人多,土地价格总体呈
    上升趋势。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-42
    6、房地产开发地域性强。房地产产品设计和销售受当地人文环境和居民的
    生活习惯等因素影响较大,房地产供求状况受当地经济发展水平的影响较大。
    (六)行业存在的问题
    目前我国房地产业总体发展趋势较好,但也存在一些发展中的问题有待调
    整和解决:
    1、企业规模偏小,市场集中度低。我国房地产行业发展时间较短,房地产
    企业资金有限,企业规模普遍偏小,市场占有率较低。
    2、产业化水平低,整体素质不高。我国房地产企业中具有一级开发资质的
    仅占2%,二级资质的占15%,行业产业化水平和科技贡献率偏低,产品质量参差
    不齐,产品同质化现象较为突出。
    3、二级市场欠发达,市场体系尚待完善。由于受过户税费过高,二手租赁
    市场不规范和居民居住观念等因素的制约,二级市场发展相对缓慢,在一定程度
    上制约了一级市场的发展。
    4、房地产发展区域不平衡,出现局部过热。我国东部地区和经济发达城市
    房地产发育较早和市场较为成熟,而西部地区房地产开发相对较为落后,房地产
    区域发展不平衡。此外,我国房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重较大,
    部分地区出现投资过热的现象。
    5、受政策影响较大
    我国的房地产开发企业在商品开发过程中已经实现了高度的市场化,但政
    府仍旧控制着房地产开发产业的主要外部资源:土地和资金。
    土地转让:土地转让一级市场是政府完全控制的主导的,土地转让二级市
    场政府审批程序也行使有效的控制力;
    开发资金:房地产开发的资金主要从银行来,因此政府通过金融政策的调
    控很大程度上主导房地产行业的资金来源,对房地产行业调控有效的金融政策包
    括利率政策,房地产开发信贷政策和房地产消费信贷政策;
    消费需求:政府房改拉动了本轮房地产需求的旺盛,银行的按揭贷款支持
    了消费需求,目前的拆迁创造了需求。
    由于政府具备对房地产行业影响和调控能力,因此房地产受政府政策的影
    响比较大。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-43
    (七)行业竞争状况
    1、房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善,行业
    管理日益规范,对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高,缺乏品牌的中
    小房地产开发企业将被市场淘汰。
    2、房地产行业整体开发水平不高。由于我国早期房地产业市场进入门槛较
    低,国内房地产开发企业逾3 万家,但具有一级房地产开发资质的企业仅占2%,
    房地产企业所占市场份额较低,具有全国性品牌优势的大型房地产公司较少。
    3、房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部地区,中、
    西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟,
    竞争较为充分,而西部地区房地产起步较晚,房地产发展相对滞后。
    4、房地产竞争加剧,买方市场已基本形成。随着个人购房成为消费主体,
    较高行业利润的吸引,不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、
    组建新公司等方式涉足房地产业,房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向
    升级发展。
    5、房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业,随着房地产行业
    市场竞争的升级,资本实力将成为企业竞争的主导因素,实力雄厚、具有相当规
    模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
    目前,国内排名前500 家房地产企业占行业总企业数目不足1%,但投资额
    比重达19.1%,总资产达21.7%,经营收入比重达26%,销售面积比重达18.8%。
    部分大中型房地产企业逐渐进入跨区域开发和规模化经营的发展道路,本公司与
    竞争对手的竞争已经从单一城市转向全国性、全方位的竞争。
    (八)本公司主要开发项目所处地区的市场分析
    1、已进入城市房地产稳定发展
    本公司早期主要在广州地区从事房地产开发和销售,现已逐步进入北京、
    上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、佛山、包头等城市。这些城市经济较为发达,
    城市辐射力强,人口基数大,房地产市场容量、市场需求和发展空间较大。
    近三年本公司已进入城市的房地产市场状况来看,房地产市场呈稳步上升的
    发展态势,房地产投资稳步增长,市场日益成熟,商品住宅成交持续、稳步发展。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-44
    2006 年之后,受到国家宏观调控的影响,部分城市的商品住宅成交面积出现一
    定程度的波动,但公司已进入城市的房地产市场基础较好,而且宏观政策的调整
    及市场的短期波动均对房地产市场的长远健康发展有利。
    2、已进入城市的市场发展概况
    (1)广州市场
    广州是我国华南地区的中心城市,毗邻港澳,经济较为发达,1996 年到2005
    年广州市国民生产总值年平均增长13%左右,2006 年,广州市GDP 达到6236 亿
    元,按照户籍人口,其人均GDP 超过11000 美元,成为国内首个过万美元的城市。
    随着广州市经济的持续发展,居民家庭收入稳步提高,居民消费信心逐渐增强,
    潜在需求大。
    多年来广州房地产市场一直保持稳定、健康、持续、有序的发展态势。广
    州市房地产市场发育早,市场较成熟,市场化程度和市场集中度较高,房地产运
    作较为规范,开发理念和开发水平在全国居于领先水平,房地产行业已经进入品
    牌竞争时代。
    商品房市场供求平衡。在市场有效需求保持旺盛状态下,商品房供应量适
    度增加,市场供求平衡,成交量略超过新增的供应量,二手房屋交易大幅攀升。
    2006 年固定资产投资1696.38 亿元,同比增长11.7%。房地产业在调整中稳步发
    展,2006 年房地产开发投资556.79 亿元,增长13.9%。
    房地产交易市场依然繁荣,商品房空置面积下降。2006 年1-12 月,商品
    房交易登记面积2070.17 万平方米,同比增长2.1%;商品房交易登记金额1093.31
    亿元,同比增长23.4%。截止2006 年6 月底,广州商品房空置面积474.02 万平
    方米,同比下降16.7%;其中住宅空置面积下降20.6%,办公楼空置面积下降
    11.6%。
    未来房地产发展的空间较大。预计广州市房地产市场将进入长期持续稳定
    的发展期,主要原因如下:A、目前广州市常住加流动人口将近1,200 万人,商
    品住宅需求大。B、广州经济发展迅速,2006 年广州市人均地区生产总值超过
    7,800 美元(按常住人口计算),居民收入持续增长,商品房购买力较强;C、广
    州房地产市场化程度高,2005 年广州个人购房比例就已经高达95%以上,市场相
    对稳定;D、广州人均居住面积相对较低,截至2005 年底,广州人均居住面积仅
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-45
    为18.70 平方米,而在广州第十一个五年计划中指出,到2010 年人均居住面积
    要达到25 平方米,商品房发展空间大;E、二手房市场的迅速发展将带动一级市
    场的发展;F、随着经济的快速发展,市场对高档写字楼的需求增加较大,目前
    广州市高档写字楼新增供给量主要集中在天河区及传统商业区,局部供给平衡,
    但在琶洲会展经济圈及南沙、科学城等城市新板块,高档写字楼仍然存在区域短
    缺;G、2007 年“中国出口商品交易会”(广交会)已更名为“中国进出商品交
    易会”、2010 年,广州将举办第16 届亚运会,广州将进一步完善城市基础设施
    建设,提高城市定位和服务功能,广州建造国际化一流大都市的举措,将有力地
    推动房地产市场的发展。
    广州市较早实行招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定,淘汰了一
    大批开发实力较弱的企业,但房地产开发企业数量仍然较大,单个房地产企业的
    市场占有率普遍偏小。随着广州房地产市场日趋成熟和理性,市场集中度和市场
    化程度越来越高,实力雄厚、品牌好的发展商将成为市场的主导力量,其市场份
    额越来越大。
    (2)北京市场
    北京是我国政治、经济、文化中心,城市辐射力强,经济素质和城市发展
    水平较高,房地产市场容量和市场需求较大。
    2006 年,北京房地产开发虽然经历了土地政策、金融调控等宏观政策的影
    响,但仍保持了一定的增长,全年完成投资1,719.9 亿元,同比增长12.8%,其
    中住宅投资863.6 亿元,同比增长10.8%;房地产占地区生产总值的比重达到
    6.2%,同比增加2%;而商品房销售面积2,607.6 万平方米,与去年同期比略有
    下降。2006 年北京商品房销售总额达2,001 亿元,全北京市十八区县房地产平
    均销售价格8,792 元/平方米,同比上涨16.7%。
    未来随着奥运工程、CBD 等大规模基础市政建设的推进、北京市国际化和城
    市化的进程的加快、北京经济的快速发展和市民的购房能力的进一步提高,预计
    北京房地产市场将继续保持平稳的发展态势。
    (3)上海市场
    上海是长江三角洲的龙头城市、亚洲新兴金融中心,经济实力强,房地产
    市场规模居全国首位。2006 年上海经济总体运行良好,全年实现生产总值
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-46
    10,296.97 亿元,首次突破万亿元,GDP 同比增长12%,增幅比2005 年提高0.9
    个百分点。
    2006 年房地产市场保持基本稳定。全年完成房地产开发投资额1,275.59
    亿元,比上年增长2.3%;商品房施工面积10,938.75 万平方米,比上年增长4.6%;
    竣工面积3,274.27 万平方米,比上年增加了5.8%;销售面积3,025.4 万平方米,
    比上年下降4.2%。全年商品房销售额2,177.08 亿元,比上年增加了0.7%,其中
    商品住宅销售额1,841.04 亿元,下降3.4%。
    随着“世博会”效应的逐渐显现,黄浦江两岸开发的推进和旧城改造项目
    的继续实施,未来上海房地产市场仍将长期看好,此外,旧区改造和基础设施建
    设的带动、市民改善住房条件的需求和大量外来人士的进入,都将在很大程度上
    带动上海的房地产需求。上海“十一五”期间平均每年新增人口二十四万人,来
    沪流动人口比重越来越大,巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向外环线以外
    区域扩展。城市化和居民住房改善带来的住房需求,支撑了上海新建商品住宅的
    未来消费市场。
    (4)武汉市场
    武汉市是长江中游重镇,人口众多,消费市场巨大,房地产市场化程度和
    总体房价相对较低,与武汉经济发展水平不相称,房地产上升空间大。
    2006 年武汉地区生产总值为2,590 亿元,同比增长14.8%;固定资产投资
    达到1,325.29 亿元,增长26.1%;城镇居民人均可支配收入为12,360 元,比2005
    年增长13.9%;城镇居民人均住房建筑面积为26.86 平方米,比2005 年提高1.16
    平方米。
    2006 年,武汉市房地产投资总额达到366.15 亿元,同比增长22.9%,增幅
    比2005 年回落了4.8 个百分点,占全社会固定资产投资的27.6%;其中,住房
    开发投资为271.8 亿元,同比增长25.3%,增幅比2005 年回落了3.9 个百分点,
    占房地产开发投资的74.2%。房地产竣工面积873.83 万平方米,同比增加7%;
    各类商品房销售面积960.88 万平方米,同比增长5.1%,其中:商品住房销售面
    积为908.92 万平方米,同比增长9.0%,占商品房总销售面积的94.6%。
    从2002 年开始,武汉市启动大规模旧城改造,2003 年,改造拆迁面积为304
    万平方米,2004 年为237.5 万平方米,2005 年为151.58 万平方米,2006 年9
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    月份武汉市公布的《住房建设规划(2006-2010 年)》预计,至2010 年末武汉城
    镇居民人均住房建筑面积将达到32 平方米,房屋需求存在较大增长空间。
    (5)重庆市场
    重庆是我国最年轻的直辖市、我国西部的交通枢纽和长江上游的经济中心,
    据重庆市统计局的统计数据显示,2006 年重庆市GDP 增长速度比上年提高了0.7
    个百分点,人均GDP 达到12,437 元,增长11.9%,比上年提高了 0.3 个百分点。
    经济质量进一步提高,经济运行稳定性增强,从2002 年开始,连续五年经济增
    长速度保持在10.0%以上。
    重庆市的房地产起步较晚,近几年,在政府强有力的支持下,开始迅猛发
    展,目前已成为重庆市重要的经济增长点。房地产投资、商品房竣工面积和成交
    量均保持较高的增长势态。2006 年,全市完成房地产开发投资629.63 亿元,同
    比增长21.6%,占全社会固定资产投资的25.7%,其中,住宅投资376.78 亿元,
    增长25.4%,比重比2005 年上升1.8 个百分点。
    2006 前10 个月商品房竣工面积为929.69 万平方米,其中住宅竣工726.54
    万平方米, 1-10 月商品房销售面积1,289.95 万平方米,其中住宅销售面积
    1,174.40 万平方米,占全市商品房销售面积的91.0%。商品房销售额300.21 亿
    元,其中住宅销售额248.40 亿元。全市城镇居民人均住宅建筑面积达到24.3
    平方米。
    未来几年,重庆市将着力实施“百个经济强镇”工程、加快渝西特色经济
    走廊和三峡移民住房建设,并推进重庆市的城市化进程。主城区将实施“半小时
    主城”畅通工程,并将加大旧城改造的力度,加快“中央商务圈”的规划建设,
    以上举措将为重庆市房地产市场发展带来难得的发展机遇。
    (6)沈阳市场
    2003 年10 月,国务院下发《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若
    干意见》,确立了东北地区的经济地位,令其成为继珠江三角洲、长江三角洲和
    环渤海地区之后的我国第四大经济增长区。沈阳市作为东北三省的中心城市之
    一,工业经济基础好,2006 年1—11 月,沈阳市全社会固定资产投资完成1,534.8
    亿元,同比增长35.4%,其中:城镇固定资产投资完成1,445.9 亿元,同比增长
    36.1%。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    近年来沈阳市房地产发展较为迅速,市场供给和需求基本平衡,呈现供需两
    旺的态势。1—11 月,房地产开发投资完成462.9 亿元,同比增长35.6%,其中
    住宅投资368.7 亿元, 同比增长41.6%,占房地产开发投资的79.7%。商品房竣
    工面积464.4 万平方米,同比增长110.8%,其中住宅414.2 万平方米,同比增
    长115.7%。商品房销售面积达961.9 万平方米,同比增长26.3%,商品房销售额
    达331.1 亿元,同比增长32.1%。其中,商品住宅销售面积和销售额分别为898.7
    万平方米和291.7 亿元,同比分别增长26.1%和30.2%。
    随着沈阳市“金廊工程”、中央商务区建设、铁西老工业区改造和浑南新区
    开发,沈阳房地产市场面临着巨大的发展契机。
    (7)长沙市场
    2006 年长沙市整体经济继续保持较快、平稳增长势头,根据长沙市统计局
    数据,长沙市全年实现地区生产总值(GDP)1790.66 亿元,比上年增长14.8%,人
    均GDP 达27,853 元,比上年增加3,885 元,增长13.3%。
    2006 年,长沙市完成房地产开发投资近300 亿,与去年同期相比增长约17%,
    占固定资产投资达26%以上,全年商品房施工面积约2,600 万平方米,其中新开
    工面积约900 万平方米,竣工面积约500 万平方米,与去年同期比分别增长42%、
    29%、24%。全年累计实现商品房销售面积690 万㎡,销售金额193 亿元,与去年
    同期相比分别增长8%和14%。
    随着长沙房地产开发的空间不断扩大,房地产投资稳步增长、住宅一级市
    场快速发展,住宅二级市场稳步推进,整个房地产市场保持了持续健康发展的局
    面。
    随着长、株、潭一体化战略的实施,长沙城市化水平的不断提高以及“一
    江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”城市格局的基本形成,长沙的房地产
    市场具备较大的发展空间。
    (8)包头市场
    包头市按照“一市两城、三个独立组团”的布局结构,要将包头加快建设成
    为我国中西部地区现代经济中心城市,2006 年包头市实现生产总值1,010.1 亿
    元,突破1,000 亿元大关,比上年增长18.5%。
    2006 年包头市房地产开发投资保持持续增长势头,房地产总投资额达到
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-49
    53.57 亿元,同比增长81.2%。商品房建设投资为42.78 亿元,同比增长68.5%。
    其中,完成住宅投资43.24 亿元,同比增长119.9%。
    2006 年包头开发建设规模达到532.87 万平方米,同比增长41.3%,其中,
    住宅建设规模为421.19 万平方米,同比增长63.5%;商业营业用房建设规模
    107.04 万平方米,同比增长26.7%;办公用房同比下降37.3%。在全部施工面积
    中,新开工面积为381.87 万平方米同比增长26.6%。
    (9)佛山南海市场
    佛山市是广东省第三大城市,2006 年国民生产总值2,926 亿元,同比增长
    19.3%,南海区是我国著名的侨乡,综合综合实力位于全国百强县级市前列。
    随着广佛地铁线、佛山一环、二环高速公路的建设,南海已逐步确立了广
    佛经济中心圈的枢纽中心地位。2006 年南海区国民生产总值为942 亿元,约占
    佛山市经济总量的三分之一,居民生活总体已达到宽裕小康水平。
    2006 年南海区固定投资总额为290.26 亿元,比去年同期增长20.6%;房地
    产开发投资总额为78.37 亿元,同比增长43.4%;商品房销售面积达到259.97
    万平方米,比去年同期增长了91.8%;商品房销售额为107.69 亿元,同比增长
    133.6%。
    六、本公司目前的优势及劣势
    (一)本公司的优势
    1、卓越的战略能力。公司具备卓越的战略能力,制订于2002 年的《十年
    发展规划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景,公司迅速启动全国化战略并
    初步完成了全国战略布局;公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心,其他
    经济中心城市为重点的区域战略;以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品
    战略。同时公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力,及时准确地分析把握
    政策,有效降低各种不利因素的影响,并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
    2、专业的开发水平。15 年的专业房地产开发经营,形成了公司超前的开发
    理念和高效的项目运作能力,公司坚持“和谐生活、自然舒适”的开发设计理念,
    追求人、住宅与自然环境的和谐统一,通过选聘国内外一流的规划设计机构和设
    计团队,吸取先进和成熟的设计理念和手法,提高产品的质量水平、文化品位和
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-50
    舒适度,保持开发产品的适度超前性和较强的市场竞争力。公司高效的项目运作
    能力更体现在全国各地项目的快速开发和销售,2006 年公司在包头、长沙均实
    现了当年拿地、当年开工、当年销售的良好业绩。
    3、丰富的土地储备。截止2006 年12 月31 日公司拥有土地储备823 万平方
    米,在建未售面积175 万平方米,已售未结转面积60 万平方米。土地储备中普
    通住宅占75%,中心城市储备量50%。这些土地储备具备一定的成本优势,区域
    布局和产品结构合理,具备较高的经济价值,是公司未来几年快速发展的坚实保
    障。
    4、盈利能力强。本公司经营较为稳健,主业突出,经营状况良好,2004
    年、2005 年和2006 年本公司净资产收益率(全面摊薄)分别为33.15%、42.81%
    和18.16%,处于房地产业优秀水平,基于公司专业开发水平和优质的项目储备,
    公司未来盈利能力将进一步增强。
    5、品牌优势
    公司一直坚持诚信经营,同时注重不断提高产品质素,产品开发中充分贯彻
    公司“和谐生活、自然舒适”的品牌理念,品牌形象得到市场和社会各界的广泛
    认可。“保利地产”品牌已经成为国内知名的房地产品牌,品牌价值已达19.2
    亿元,位居国有房地产企业之首。良好的品牌形象加快了公司的产品销售速度,
    降低销售费用,有效提高了公司的盈利能力。
    6、优秀的管理团队和健全的法人治理。公司以独特的企业文化吸引了一大
    批优秀的房地产专业人才和管理人才,企业具备高效的执行力和强大的凝聚力。
    科学健全的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康快速发
    展。
    (二)公司的主要劣势
    随着市场竞争的日益激烈和行业集中度的逐渐增强,公司目前规模仍然偏
    小,必须进一步扩大企业规模,新增开发城市和开发项目,坚持做大做强房地产
    主业,增强企业的竞争实力和抗风险能力。
    七、主营业务情况
    公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-51
    (一)公司近三年主营业务收入构成
    1、主营业务收入分行业构成
    最近三年占公司主营收入或主营业务利润总额90%以上的业务来源于房地
    产开发。公司主营业务收入分行业情况如下:
    2006 年 2005 年 2004 单位:万元 年
    主营业务收入 比例 主营业务收入 比例 主营业务收入 比例
    房地产销售 3,682,444,050.99 91.44% 2,315,494,355.66 98.26% 1,535,569,030.93 98.49%
    物业管理 38,656,704.07 0.96% 24,240,713.26 1.03% 14,609,877.80 0.94%
    饮食服务业 15,456,073.03 0.38% 7,903,006.50 0.34% 8,794,230.65 0.56%
    工程安装收入 226,432,560.30 5.62% 4,929,631.70 0.21% 0 0.00%
    其他收入 64,233,643.12 1.60% 3,851,093.67 0.16% 99,735.00 0.01%
    合 计 4,027,223,031.51 100% 2,356,418,800.79 100% 1,559,072,874.38 100%
    注:内部抵销金额已直接抵减相应行业的主营业务收入。
    2、主营业务收入分地区构成
    最近三年占公司主营收入或主营业务利润总额40%以上的业务来源于广州
    地区。公司主营业务收入分地区情况如下:
    单位: 2006 年 2005 年 2004 年
    万元 主营业务收入 比例 主营业务收入 比例 主营业务收入 比例
    广州 1,701,136,344.38 42.24% 1,806,202,423.48 76.66% 1,046,864,859.63 67.15%
    长沙 78,438,747.04 1.95% 28,477,522.94 1.21% 47,139,955.75 3.02%
    武汉 492,856,741.53 12.24% 230,573,046.70 9.78% 166,324,133.00 10.67%
    沈阳 268,291,382.05 6.66% 88,181,662.30 3.74% 155,554,768.00 9.98%
    北京 573,769,592.84 14.25% 202,984,145.37 8.61% 143,189,158.00 9.18%
    重庆 647,257,750.22 16.07% --- --- --- ---
    上海 265,472,473.45 6.59% --- --- --- ---
    合计 4,027,223,031.51 100% 2,356,418,800.79 100% 1,559,072,874.38 100%
    注:内部抵销金额已直接抵减相应地区的主营业务收入。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    (二)开发资质及业务流程
    本公司为国家建设部批准的一级房地产开发企业(资质证书编号:建开企
    2001[052]号),承担房地产项目的建设规模不受任何限制,可以在全国范围承揽
    房地产开发项目。
    房地产开发流程较为复杂,涉及政府部门和合作单位较多,要求发展商有
    较强的项目管理和协调能力,本公司房地产开发简要流程如图所示:
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    项目可行性论证
    施工图设计
    工程施工
    销售
    可行性报告
    售后服务
    项目收集与筛选
    公司项目立项
    获取土地
    勘探、规划设计
    国土出让合同
    建设用地批准书
    工程规划许可证
    施工许可证
    预售许可证
    综合验收合格证
    初步规划方案
    前期营销建议书
    营销策划方案
    销售推广方案
    公司项目立项批复
    施工图会审
    工程施工方案
    规划设计方案 用地规划许可证
    物业管理
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    (三)主营业务的具体情况
    1、房地产开发业务
    近三年来公司业务发展迅速,经济效益显著,截至2006 年12 月31 日,商
    品房在建面积为376 万平方米,三年累计商品房开工面积419 万平方米,累计竣
    工面积186 万平方米,累计销售面积248 万平方米(含预售),累计签约认购额
    151.17 亿元。截至2006 年12 月31 日,公司拥有土地储备规划建筑面积823 万
    平方米,其中广州以外地区土地储备面积561 万平方米。
    本公司自成立以来,坚持以房地产开发为主业,走专业化经营的道路,同
    时坚持诚信经营,注重品牌塑造,多次获得各项殊荣。
    本公司不断扩大经营规模,增强综合实力。2004 年,本公司被广州市企业
    评价协会、广东社会学学会等机构评为“年度最具竞争力房地产企业第三名”;
    2005 年,本公司被国家统计局及中国行业企业信息发布中心评为“第四届全国
    房地产领先企业综合实力第六位”; 本公司获得由国务院发展研究中心企业所、
    清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评选的2006 中国房地产百强企业
    ——综合实力“TOP10”五强席位;2007 年1 月在由《大众证券报》和新浪财经
    联合主办的第二届“大众证券杯”中国上市公司竞争力公信力TOP10 调查颁奖活
    动中,保利地产被评中国最具成长性上市公司第一名。
    注重品牌塑造,提升公司价值。2004 年,本公司被人民日报海外版、中国
    企业文化促进会等评为“2004 中国房地产十大品牌”,被广东省企业联合会等机
    构评为“广东省房地产最受尊敬10 强企业”; 2005 年,本公司获得由国务院发
    展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评定的“2005
    中国房地产公司品牌价值TOP10 五强席位”。被南方报业传媒集团、广东省社会
    科学院、广东省省情调查研究中心联合评为年度广州十大明星地产品牌;2006
    年本公司在国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究
    院联合进行的中国房地产企业品牌TOP10 评选中以19.2 亿元的品牌价值获得国
    有房地产企业品牌价值第一名。
    信守合约,诚信经营。2003 年、2004 年本公司连续两年被中国工商银行广
    东省分行营业部授予广州市唯一优质客户称号;2003-2004 年本公司被广东省消
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    费者委员会评为广东省房地产诚信企业;2004 年本公司被广州市企业评价协会、
    广东社会学学会等机构评为“2004 年度最具诚信度房地产企业第三名” ,并在
    广东省国税局、地税局首次联合评选的企业纳税信誉等级活动中荣获广州市企业
    纳税信誉最高等级A 级;2005 年本公司被广州市国税局、广州市地税局评为广
    州市2005 年纳税百强房地产行业第二名,被交通银行广州分行评为“省行级重
    点客户”。2006 年,本公司被广东省房地产诚信大会、中国房地产业协会经济合
    作委员会、搜房网联合评为“广东省最具诚信地产企业”;2006 年本公司荣获广
    东省消费者委员会颁发的“广东省房地产承诺诚信企业”荣誉称号,这是保利地
    产连续三次获得这一称号。
    注重技术开发,打造精品楼盘。本公司开发的广州保利花园项目严格实施
    国家康居示范工程标准,成为广州市小区规划与住宅开发的样板,为2002 年国
    家建设部制定《商品住宅一次性装修的实施细则》提供了成功范例,“全优”通
    过国家建设部专家验收;2004 年,该项目被建设部评为“规划设计金奖”、“建
    筑设计金奖”和“施工组织管理金奖”,并被中国房地产业协会等评为“2004 广
    州诚信”十大最佳品牌 ,被羊城晚报评为“2004 广州优秀住宅综合大奖”;广州
    保利香槟花园被中国房地产业协会评为广州“2004 年十大热销楼盘”,被南方报
    业集团评为“2004 年十大明星楼盘”;广州保利百合花园2005 年被评为广州园
    林绿化优良样板工程;广州保利国际广场和保利林语山庄项目被中国市长协会、
    中国房地产协会等评为2005 中国主流地产“金筑奖”;北京保利垄上项目被北京
    晚报评为“北京星级楼盘—最佳别墅”;武汉保利花园被武汉消费者协会等评为
    “2005 年度最佳人居环境楼盘奖”;上海十二橡树庄园被新民晚报评为“2005
    年上海十大年度楼盘”;重庆保利花园被中国住交组委会评为“2005 年度CIHAF
    中国住交会重庆分赛区名盘”;沈阳保利花园2004 年获得建设部“全国人居经典
    规化设计方案综合大奖”。保利花园入选2006 中国房地产项目品牌价值TOP10,
    名列第二;保利林语山庄被评为广州十大经典豪宅,保利金泉广场荣获北京市
    2006 年十大投资价值楼盘、最受购房人关注楼盘、北京地产十大热销楼盘、北
    京楼市排行榜前十,保利蔷薇荣获 2006 年最佳城市公寓,保利垄上荣获新地产
    2006 年度别墅。
    2、物业管理业务
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    本公司的控股子公司保利广州物业及各地区成立的物业管理公司主要从事
    本公司自行开发物业的物业管理,物业管理资质为国家一级,管理物业的总建筑
    面积467.9 万平方米。
    公司管理的广州保利红棉花园和保利花园均被国家建设部评为“全国物业管
    理优秀住宅小区”;百合花园被广东省建设厅评为“广东省物业管理示范小区”;
    沈阳保利花园被评为沈阳市政府评为“五星级安全文明小区”等。
    (四)房地产开发项目情况
    近三年,本公司已完工、在建及拟开发的主要项目如下:
    单位:万平方米
    编号 项目名称 占地面积
    规划总建
    筑面积 开发主体 类别 开发进度
    1 广州保利花园一期 11.00 28.60 公司本级 住宅 已完工
    2 广州百合花园 4.15 20.66 公司本级 住宅 已完工
    3 广州国税大厦 0.64 4.74 公司本级 写字楼 已完工
    4 广州保利大厦 0.62 4.96 公司本级 写字楼 已完工
    5 广州保利海棠花园 1.47 4.66 公司本级 住宅 已完工
    6 北京保利欣苑 2.37 6.70 北京保利 住宅 已完工
    7 长沙保利今利园 1.30 3.40
    湖南保利与长沙市土地开
    发服务中心合作 住宅 已完工
    8 湖南保利文化信息广场 0.61 4.18 湖南保利与湖南大剧院置
    业有限公司合作
    写字楼 已完工
    9 广州保利香槟花园 1.50 10.07 公司本级 住宅 已完工
    10 广州保利花园二期 5.56 30.33 公司本级 住宅 已完工
    11 广州保利国际广场 5.76 20.60 公司本级 写字楼 已完工
    12 广州保利百合花园二期 0.82 3.29 公司本级 住宅 已完工
    13 广州保利林海山庄 8.43 20.74 公司本级 住宅 在建
    14 广州保利麓苑 0.53 4.69 广州华储与广东物资储备
    管理局合作开发
    住宅 在建
    15 广州保利珠江新城I6 2.07 19.30
    公司本级与广州市农林实
    业有限公司合作开发 商住 在建
    16 广州保利林语山庄 37.31 29.08 科学城公司 住宅 在建
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    17 广州保利紫薇花园 6.04 14.16
    公司本级与广州市地下铁
    道总公司合作开发 住宅 在建
    18 广州保利帝合湾 1.00 10.51 保利广州与广州丰伟房地
    产开发有限公司合作开发 住宅 在建
    19 广州保利心语花园 2.24 24.61 保利广州 住宅 在建
    20 广州保利丰兴广场 2.06 15.55 保利广州与广州丰伟房地
    产开发有限公司合作
    商住 在建
    21 北京保利垄上别墅 53.60 33.50 北京金成华 住宅 在建
    22 北京保利政泉花园 18.40 45.93 北京政泉 住宅 在建
    23 上海保利十二橡树庄园 16.16 10.98 上海建乔 住宅 在建
    24 上海保利香槟苑 3.73 11.18 上海君兰置业 住宅 在建
    25 重庆保利花园 80.74 65.19 保利重庆 住宅 在建
    26 武汉保利花园 16.00 44.98 武汉保利 住宅 在建
    27 武汉保利十二橡树庄园 49.06 37.00 武汉保利 住宅 在建
    28 沈阳保利花园 57.82 90.19 沈阳保利 住宅 在建
    29 沈阳保利海棠花园 9.15 15.98 沈阳溪岸 住宅 在建
    30 湖南保利岳阳文庙 5.53 6.90 岳阳置业 商住 在建
    31 保利南海水城 16.99 54.80 华南实业 商住 在建
    32 北京保利蔷薇苑 1.46 7.62 北京保利 住宅 在建
    33 沈阳保利百合花园 10.41 30.98 沈阳盛华 住宅 在建
    34 湖南保利阆峰云墅 37.98 14.36 长沙永峰 住宅 在建
    35 湖南保利文苑项目 3.30 8.65 湖南保利 住宅 在建
    36 包头保利花园 50.89 91.65 保利包头 住宅 在建
    37 重庆保利香槟苑 25.82 58.95 保利重庆 住宅 在建
    38 广州保利珠江新城F2-2 1.29 14.17
    保利广州与广州市天河区
    冼村经济发展公司合作 写字楼 拟建
    39 广州保利珠江新城A4-5 0.64 5.7 保利广州 写字楼 拟建
    40 广州保利中旅广场 2.05 25.37
    广州怡顺与广州市政集团
    有限公司合作 综合 拟建
    41 广州保利天利广场 0.87 8.63 广州天利 商住 拟建
    42 北京保利冷泉项目 96.01 88.84 北京保利 住宅 拟建
    43 包头保利百合花园 16.92 22.00 保利包头 住宅 拟建
    44 重庆国宾上院 3.62 6.97 重庆盛创鑫浩 住宅 拟建
    45 重庆金岛花园 2.58 7.73 保利重庆 住宅 拟建
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    46 沈阳水泵厂项目 32.00 64.00 恒富置业 住宅 拟建
    47 广州西子湾 8.08 18.48 公司本级 住宅 拟建
    48 科学城P2P3 项目 22.41 28.91 公司本级 住宅 拟在建
    49 广州保利PZB1501 项目 11.36 52.87 保利国贸 综合 拟建
    50 佛山南海87/90 项目 21.42 59.13 华南实业 住宅 拟建
    51 北京保利小营项目 1.96 5.11 北京保利 住宅 拟建
    52 上海保利嘉定菊园项目 23.50 34.19 上海建锦 住宅 拟建
    53 武汉保利野芷湖项目 42.48 73.83 武汉保利 住宅 拟建
    54 沈阳保利丁香湖项目 21.00 42.00 辽宁保利 住宅 拟建
    注:广州怡顺和广州天利均为公司因项目开发需要收购的公司,恒富置业
    为香港恒利操作水泵厂项目需设立的项目公司,相关的变更和设立手续正在办理
    中。
    1、已开发完工的主要项目
    (1)广州保利花园一期
    ①项目概况:
    项目位于广州市海珠区工业大道中400 号,占地面积11 万平方米,总建筑
    面积28.6 万平方米,总投资9.3 亿元,由本公司自主开发和经营。
    广州保利花园一期1999 年列入建设部“国家康居示范工程”,先后被评为
    “全国优秀社区环境综合奖”、广州市唯一一家“优秀规划设计奖”、“十佳品牌
    社区金奖”、广州市十大最受喜爱楼盘、广州市十大明星楼盘、最佳整体外观设
    计奖,荣登广州市最受欢迎楼盘之首;经首届中国住宅产业博览会组委会推荐,
    获“最佳小区规划”和“最佳智能化住区”奖。2003 年6 月,经国家建设部组
    织现场验收,广州保利花园的住宅成套技术、小区规划设计、建筑设计、施工组
    织管理四个单项全部获得优秀,成为全国仅有的三家以全优成绩通过国家康居示
    范工程验收的住宅小区之一,被评为广州地区花园式居住小区。2004 年6 月,
    经国家建设部认定,被授予住宅性能A 级证书。2004 年7 月,荣获第四届中国
    国际住宅产业展览会创新楼盘奖。
    ②土地取得和资格文件:
    本公司已向原土地使用方付清土地补偿费,办理了土地有偿使用手续并已
    付清地价,依法取得该土地使用权。
    该项目取得的资格文件和证书包括:国有土地使用证、建设用地批准书、
    建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    许可证、房地产权属证明书。
    ③施工单位和工程质量情况:
    经广州市建设工程招投标中心组织,该项目主体工程由富利建安自营承包
    施工,未进行分包。
    该项目工程质量合格率100%,没有发生任何质量纠纷的情况。
    ④工程进度和销售情况:
    项目于2000 年3 月正式开工,目前已全部开发完毕,通过了广州市建委的
    综合验收并全部交付使用。
    项目于2000 年6 月17 日开始销售,当日销售过亿元,实现“当年开发、
    当年零库存”的骄人业绩;目前该项目销售率100%。
    ⑤共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
    根据广州市国土资源和房屋管理局颁发的《广州市物业维修基金管理暂行
    办法》(穗国房字[2000]118 号)的相关规定,本公司己按预计的物业投资2%计
    提专项维修基金,待项目结算后缴纳。
    (2)广州保利百合花园
    ①项目概况:
    该项目位于广州市海珠区工业大道中381 号,占地面积4.15 万平方米,总
    建筑面积20.66 万平方米,定位为中档住宅项目,项目总投资5.6 亿元,由本公
    司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本公司通过参加广州市土地开发中心组织的公开招投标,中标取得该项目
    开发权,办理了土地有偿使用手续并已付清地价,依法取得该土地使用权。
    该项目取得的资格文件和证书包括:建设用地规划许可证、国有土地使用
    证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案
    表。
    ③施工单位和工程质量情况:
    经广州市建设工程招投标中心组织,该项目主体工程由富利建安自营承包
    施工,未进行分包。
    该项目已经竣工并取得竣工备案表。工程质量合格,没有发生任何质量纠
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-60
    纷的情况。
    ④工程进度和销售情况:
    项目已完工。该项目在所有楼栋封顶后于2003 年6 月开始销售,2006 年4
    月30 日住宅和商业部分销售率达100%。
    ⑤共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
    在2003 年9 月1 日以前签订《商品房预售合同》的,本公司与购房者在合
    同中明确约定由购房者缴纳物业维修基金;在2003 年9 月1 日以后签订《商品
    房预售合同》的,根据广州市国土资源与房屋管理局颁布的《关于贯彻国家<物
    业管理条例>有关问题的通知》(穗国房字[2003]592 号)的有关规定,由购房者
    交纳物业维修基金。
    (3)广州国税大厦
    ①项目概况:
    项目位于广州市新城市中心珠江新城,地块编号I7-4,为写字楼项目。总
    占地面积6,404 平方米,总建筑面积4.74 万平方米,项目总投资2.29 亿,由本
    公司自主开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本公司通过参加广州市土地开发中心组织的公开招投标,中标取得该项目
    开发权,办理了土地有偿使用手续并已付清地价,依法取得该土地使用权。
    该项目取得的资格文件和证书包括:建设用地规划许可证、国有土地使用
    证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案表。
    ③施工单位和工程质量情况:
    经广州市建设工程招投标中心组织,该项目主体工程由富利建安自营承包
    施工,未进行分包。
    该项目正在办理竣工手续,工程质量合格率100%,没有发生任何质量纠纷
    的情况。
    ④工程进度和销售情况:
    项目于2002 年7 月开工,目前已全部完工。本公司已于2001 年与广州市
    国家税务局签订了办公楼买卖合同,销售率100%。
    (4)广州保利大厦
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-61
    ①项目概况:
    项目位于广州市新城市中心珠江新城,地块编号I2-5,为写字楼项目。总
    占地面积6,153 平方米,总建筑面积4.96 万平方米,项目总投资2.5 亿元,由本
    公司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本公司通过参加广州市土地开发中心组织的公开招投标,中标取得该项目
    开发权,办理了土地有偿使用手续并按合同规定支付地价,依法取得该土地使用
    权。
    该项目取得的资格文件包括:建设用地规划许可证、建设用地批准书、建
    设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案表。
    ③施工单位和工程质量情况:
    经广州市建设工程招投标中心组织,该项目主体工程由富利建安自营承包
    施工,未进行分包。
    该项目正在办理竣工手续,工程质量合格率100%,没有发生任何质量纠纷
    的情况。
    ④工程进度计划和销售情况:
    项目于2003 年11 月开工,目前已全部完工。2003 年9 月开始销售,目前
    销售率100%。
    (5)广州保利海棠花园
    ①项目概况:
    项目位于广州海珠区江燕路,保利红棉花园对面。项目占地面积1.47 万平
    方米,总建筑面积4.66 万平方米,用地性质为商住用地。项目总投资1.54 亿元,
    由本公司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本公司通过参加广州市国土资源和房屋管理局组织的土地使用权出让拍卖
    会,竞拍取得该项目的开发权,办理了土地有偿使用手续并按合同规定支付地价,
    依法取得该土地使用权。
    该项目取得的资格文件包括:国有土地使用证、建设用地规划许可证,建设
    工程许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,竣工验收备案表。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-62
    ③施工单位和工程质量情况:
    经广州市建设工程招投标中心组织,该项目主体工程由富利建安自营承包
    施工,未进行分包。
    该项目已经竣工,工程质量合格率100%,没有发生任何质量纠纷的情况。
    ④工程进度计划和销售情况:
    项目于2004 年9 月开工,目前已全部完工并取得竣工验收备案表。2005
    年5 月开始销售,销售率100%。
    (6)北京保利欣苑
    ①项目概况:
    项目位于北京市丰台区卢沟桥乡小井村,为中档住宅小区,项目总占地面
    积2.37 万平方米,总建筑面积6.70 万平方米,项目总投资2.76 亿元,由本公司
    控股子公司北京保利自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目是通过项目转让获得的,原土地方为北京市丰台区小井房地产开发
    有限责任公司。目前办理了土地转让手续并已取得国有土地使用证、建设用地规
    划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,商品房预售许可证和竣
    工验收备案表。
    ③施工单位和工程质量情况:
    该工程分别由保利建设和北京市东阳建筑工程公司承包施工,其中保利建
    设拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质,东阳建筑工程公司拥有房屋建筑工程
    施工总承包二级资质。该工程未进行分包。该项目已经竣工。工程质量合格率
    100%,没有发生任何质量纠纷的情况。
    ④工程进度计划和销售情况:
    项目于2004 年3 月开工,目前已全部完工并取得竣工验收备案表。2004
    年6 月开始销售,至2004 年12 月销售率100%。
    (7)长沙保利今利园项目
    ①项目概况:
    该项目位于长沙市雨花区劳动东路550 号,占地1.3 万平方米,总建筑面积
    3.4 万平方米,为商品住宅项目,项目总投资8,600 万。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-63
    ②项目经营模式:
    该项目是由本公司控股子公司湖南保利与长沙市土地开发服务中心合作开
    发。由长沙市土地开发中心提供合法的建设用地,湖南保利负责项目后续建设资
    金的投资、建设工程的承发包、施工管理、商品房销售及项目建成后的物业管理,
    双方按投入项目的资金比例进行利益分成。
    ③土地取得和资格文件:
    该项目的土地及用地手续由长沙市土地开发服务中心提供或办理。长沙市
    土地开发服务中心为长沙市国土局下属全民事业单位,主营业务为房地产开发经
    营和土地开发、出让转让。
    该项目取得的资格文件和证书包括:国有土地使用证、建设用地规划许可
    证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售证和竣工验收备案表。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由长沙建设集团公司负责承包施工,未进行分包。项目工程质量合
    格率100%,没有发生质量纠纷的情况。
    长沙建设集团公司为工业与民用建筑工程施工一级资质企业,创造多个样
    板工程和市优工程,是长沙地区实力较强的综合性施工企业。
    ⑤工程进度和销售情况:
    项目于2001 年8 月开工,2003 年4 月全部竣工,项目自2002 年4 月开始
    销售,目前销售率99%。
    ⑥代为收取的共用部位及共用设施设备维修基金执行情况
    根据长沙市人民政府颁发的《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》(长政
    发[2002]48 号)的有关规定,首期物业维修基金由购房人缴交,湖南保利代为归
    集,并在办理房屋产权登记时,将所归集的首期维修基金移交给市房屋管理部门。
    (8)湖南保利文化信息广场
    ①项目概况:
    项目位于长沙市中心芙蓉区的繁华地带,西临韶山路,北临解放路。该项
    目原建有六层大剧院,为湖南文化信息广场主体续建工程,占地面积6074 平方
    米,总建筑面积4.18 万平方米,全部为商业办公用房,总投资1.25 亿元。
    ②项目经营模式:
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-64
    本项目由湖南大剧院置业有限公司(甲方)与本公司控股子公司湖南保利
    (乙方)合作开发。由湖南大剧院置业有限公司提供土地,湖南保利提供资金,
    合作形成的实物资产甲乙双方按二比八的比例分成后,双方各自经营或销售。
    湖南大剧院置业有限责任公司注册资金1,000 万元,由湖南大剧院和湖南文
    化娱乐中心两家出资,经营范围为房地产开发、经营。
    ③土地取得和资格文件:
    该项目为续建工程。目前已取得资格文件和证书包括:国有土地使用权证、
    建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工备
    案表。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由湖南省建工集团第六工程公司和浙江杭萧钢构股份有限公司负责
    承包施工,其中湖南省建工集团第六工程公司拥有房屋建筑工程施工总承包特级
    资质,浙江杭萧钢构股份有限公司拥有钢结构专业承包一级资质。该工程未进行
    分包。项目工程质量合格率100%,没有发生质量纠纷的情况。
    ⑤工程进度计划:
    项目于2003 年10 月开工建设,已经于2004 年12 月通过竣工验收并交付
    使用。
    (9)广州保利香槟花园
    ①项目概况:
    项目位于广州市天河区珠江新城西部I 区内,珠江新城是广州市的新兴的中
    央商务区(CBD)。项目地块位于珠江新城的交通枢纽中心位置,距广州大道不
    到150 米,毗邻五羊新城、天河北商务中心,与规划中的广州歌剧院、博物馆、
    少年宫及儿童医院近在咫尺,与海心沙公园隔江相望,项目地理位置优越,交通
    便利。项目占地面积1.5 万平方米,总建筑面积10.07 万平方米,为商品住宅项
    目,总投资4.76 亿元,由本公司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本公司通过参加广州市土地开发中心组织的公开挂牌,摘牌取得该项目开
    发权,办理了土地有偿使用手续并按合同规定支付地价,依法取得该土地使用权。
    项目已经广州市计委穗计城备[2004]88 号、89 号、92 号正式计划批准立项,
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-65
    目前已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑
    工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案表。
    ③工程进度计划:
    项目于2004 年4 月份全面开工建设,目前项目工程已竣工。销售率100%。
    ④施工单位和工程质量情况:
    经广州市建设工程招投标中心组织,该项目主体工程由富利建安自营承包
    施工,未进行分包。
    (10)广州保利花园二期
    ①项目概况:
    本项目用地位于广州市海珠区南部,工业大道中地段,北临40 米宽的工业
    大道,东临石岗路。海珠区位居广州市的中心位置,四面被珠江环绕,是广州市
    新兴的大型住宅区。项目占地面积5.56 万平方米,总建筑面积30.33 万平方米,
    为商品住宅项目,总投资7.42 亿元,由本公司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    项目经广州市计划发展委员会批准立项。目前项目已经取得建设用地规划
    许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房
    预售许可证,竣工备案表。
    ③工程进度:
    本项目于2003 年9 月开工,目前项目工程已全部竣工。销售率100%。
    ④施工单位和工程质量情况:
    经广州市建设工程招投标中心组织,该项目主体工程由富利建安自营承包
    施工,未进行分包。
    (11)广州保利国际广场
    ①项目概况:
    项目位于广州著名风景点——琶洲塔的西北角;东靠新建的黄洲大桥和科
    韵路;北临珠江、滨江东路,与珠江新城隔江相望;西接国际会展中心主体建筑,
    所在的琶洲新区是广州大型生态型城市副中心。该项目为国际会展中心的商务办
    公配套项目。规划占地面积5.76 万平方米,总建筑面积20.6 万平方米,项目计
    划总投资14.6 亿元,由本公司自主开发和经营。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-66
    ②土地取得和资格文件:
    本公司通过参加广州市土地开发中心组织的公开招投标,中标取得该项目
    开发权,办理了土地有偿使用手续并按合同规定支付地价,依法取得该土地使用
    权。
    目前本公司已经与广州市国土资源和房屋管理局签订了国土出让合同、取
    得建设用地批准书、国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、建筑
    工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案证。
    ③工程进度:
    项目于2004 年10 月份全面开工,目前已经竣工。该项目于2005 年12 月
    正式销售,截止2007 年6 月30 日实现认购额12.56 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由广州市第二建筑工程有限公司、浙江杭萧钢构股份有限公司和广
    东省工业设备安装公司负责承包施工,其中广州市第二建筑工程有限公司拥有房
    屋建筑工程施工总承包一级资质,浙江杭萧钢构股份有限公司拥有钢结构专业承
    包一级资质,广东省工业设备安装公司拥有机电安装工程总承包一级资质。该工
    程未进行分包,没有发生任何质量纠纷的情况。
    (12)广州保利百合花园二期
    ①项目概况:
    项目位于广州市海珠区江南大道燕子岗南原广州玻璃模具厂范围地段。项
    目占地面积8,245 平方米,规划建筑面积3.29 万平方米,用地性质为住宅用地。
    项目预计总投资约8,900 万元,由本公司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,该项目已与广州市轻工房地产开发公司签订了《土地使用权转
    让合同》,办理了土地转让手续并取得了国有土地使用证(穗国用(2004)第10063
    号),建设用地规划许可证(穗规地证字(1996)第427 号),建设工程规划许可证、
    建设工程施工许可证、商品房预售许可证和竣工备案证。
    ③工程进度计划:
    项目于2005 年10 月份全面开工,目前已经竣工。该项目于2006 年4 月正
    式销售,截至2007 年6 月30 日销售率99%。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-67
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    2、在建项目
    (13)广州保利林海山庄
    ①项目概况:
    项目位于广州市天河区沙河龙洞“洞庭湖”以南地段。项目占地面积8.43
    万平方米,规划建筑面积20.74 万平方米,用地性质为住宅用地。项目总投资约
    6.15 亿元,由本公司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目已与广州大鹏房地产有限公司《土地使用权转让合同》,办理了土地
    转让手续并取得了国有土地使用证(穗国用(2005)第10020 号),建设用地规划
    许可证(穗规地证[2006] 13 号),及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、
    商品房预售许可证,其他资格文件根据项目进度正在办理之中。
    ③工程进度计划:
    项目于2006 年4 月份部分开工,正在进行施工。所有工程预计于2009 年
    全部完工并交付使用。项目于2006 年9 月正式销售,截止2007 年6 月30 日累
    计销售认购4.97 亿。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (14)广州保利麓苑
    ①项目概况:
    项目位于广州市东山区麓苑路33 号。项目占地面积5,283 平方米,规划建
    筑面积4.69 万平方米,用地性质为商住用地。项目预计总投资约1.71 亿元,由
    本公司下属全资子公司广州华储和广东物资储备管理局合作开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,该项目已取得了国有土地使用证(穗国用(2005)第390 号),
    建设用地规划许可证(穗城规东片地字(1995)第95 号),及建设工程规划许可证、
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-68
    建设工程施工许可证、商品房预售许可证,其他资格文件根据项目进度正在办理
    之中。
    ③工程进度计划:
    项目于2005 年11 月份全面开工,目前已经封顶,所有工程预计于2007 年
    下半年完工并交付使用。项目于2006 年8 月正式销售,截止2007 年6 月30 日
    销售认购2.84 亿。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (15)广州保利珠江新城I6 地块
    ①项目概况:
    项目位于广州珠江新城I 区。项目占地面积2.07 万平方米,规划建筑面积
    19.3 万平方米,用地性质为商务办公及住宅用地。项目预计总投资约6.6 亿元,
    由本公司与广州市农林实业有限公司合作开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,该项目已与广州市国土局签订编号国有土地出让合同(穗国地
    出合【2004】395/396/397 号),取得了建设用地批准书(穗国土建用字[2005]第
    122/123/124 号),建设用地规划许可证(穗规地证【2004】230/231/234 号),及
    建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,其他资格文件正在办理之中。
    ③工程进度:
    该项目已于2006 年3 月开工。全部工程预计在2009 年全部完工并交付使
    用。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (16)广州保利林语山庄
    ①项目概况:
    项目位于广州高新技术产业开发区科学城罗南大道以东。项目占地面积
    37.31 万平方米,规划总建筑面积29.08 万平方米,用地性质为居住用地。项目
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-69
    预计总投资约12.04 亿元,由本公司控股子公司科学城公司自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    科学城公司通过参加广州经济技术开发区国土资源和房屋管理局组织的土
    地使用权出让公开挂牌,取得该项目的开发权,办理了土地有偿使用手续并按合
    同规定支付地价,依法取得该土地使用权。
    截至目前,该项目己取得的资格文件包括:与广州经济技术开发区国土资
    源和房屋管理局签订了《国土出让合同》(穗开国房合字[2004]05 号),国有土地
    使用证(穗开国用【2004】字第660015、660078、660079、660080、660081、
    660082、660083、660084、号)和建设用地规划许可证(穗城规(开)地字【2004】
    第11 号),及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证,
    其他资格文件正在办理之中。
    ③工程进度计划:
    该项目已于2004 年8 月份开工,计划于2008 年竣工并交付使用。该项目
    于2005 年5 月正式销售,截止2007 年6 月30 日累计销售认购14.29 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (17)广州保利紫薇花园
    ①项目概况:
    项目位于广州市新市镇大埔村东北侧。项目占地面积6.04 万平方米,规划
    建筑面积14.16 万平方米,用地性质为住宅用地。项目预计总投资约4.51 亿元,
    由本公司与广州市地下铁道总公司合作开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目已与广州市地下铁道总公司签订了《大埔房地产项目合作开发框架
    协议》,地下铁道总公司已与广州市国土资源和房屋管理局签订了《国有土地使
    用证出让合同》(穗国用(2004)274 号),取得了建设用地批准书(穗国土建用
    字[2005]第239 号),及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程
    施工许可证、商品房预售许可证,其他资格文件根据项目进度正在办理之中。
    ③工程进度计划:
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-70
    项目于2006 年3 月全面开工,目前正在进行主体施工,所有工程预计于2009
    年全部完工并交付使用。该项目于2006 年8 月少量货量上市,截止2007 年6
    月30 日累计销售认购0.58 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (18)广州保利帝合湾项目
    ①项目概况:
    项目位于广州市海珠区滨江东路地段。项目占地面积9,980 平方米,规划建
    筑面积10.51 万平方米,用地性质为商住用地。项目预计总投资约3.45 亿元,由
    本公司下属子公司保利广州与广州丰伟房地产开发有限公司合作开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目已取得了《国有土地使用证》(穗国用(2005)251 号),建设用地规
    划许可证((91)穗城规地0128 号),建设工程规划许可证,建设工程施工许可
    证,预售许可证,其他资格文件根据项目进度正在办理之中。
    ③工程进度计划:
    项目于2006 年1 月全面开工,目前正在进行主体施工,所有工程预计于2008
    年全部完工并交付使用。该项目于2007 年3 月正式销售,截止2007 年6 月30
    日累计销售认购2.91 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由广东省电白二建工程有限公司负责承包施工,该工程未进行分包,
    目前没有发生任何质量纠纷的情况。
    (19)广州保利心语花园(原G1-1 项目)
    ①项目概况:
    项目位于广州市珠江新城G 区。项目占地面积2.24 万平方米,规划建筑面
    积24.61 万平方米,用地性质为商住用地。项目预计总投资约8.71 亿元,由本公
    司下属子公司保利广州负责开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,保利广州己与广州市国土局签订了国有土地出让合同(穗国地
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-71
    出合(1999)444 号补充合同之一号);取得了建设用地批准书(穗国土建用字
    (2004)第549 号);建设用地规划许可证(穗规地证[2004]246 号),建设工程
    规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,其他资格文件正在办理
    之中。
    ③工程进度计划:
    项目一期于2006 年3 月全面开工,目前正在进行主体施工,所有工程预计
    于2009 年全部完工并交付使用。一期于2006 年12 月正式销售,截止2007 年6
    月30 日实现销售认购额9.85 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由湛江市第四建筑工程有限公司负责承包施工,湛江市第四建筑工
    程有限公司拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质,该工程未进行分包,目前没
    有发生任何质量纠纷的情况。
    (20)广州保利丰兴广场项目
    ①项目概况:
    项目位于广州市天河区天河路与东莞庄路交界处。项目占地面积2.06 万平
    方米,规划建筑面积15.55 万平方米,用地性质为商住用地。该项目由本公司下
    属子公司保利广州与广州丰伟房地产开发有限公司合作开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,保利广州已就该项目与广州丰伟房地产开发有限公司签订了《丰
    兴广场项目合作合同》,项目已取得国有土地使用证(穗府国用[1999]字第特149
    号);建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,其他资
    格文件正在办理之中。
    ③工程进度计划:
    项目于2006 年5 月开工,项目正在进行主体施工。所有工程预计于2008
    年全部完工并交付使用。该项目于2006 年10 月正式销售,截止2007 年6 月30
    日实现销售认购额5.7 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由潮阳建筑工程总公司和富利建安负责承包施工,其中潮阳建筑工
    程总公司拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质,该工程未进行分包,目前没有
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-72
    发生任何质量纠纷的情况。
    (21)北京保利垄上别墅项目
    ①项目概况:
    项目位于北京市昌平区小汤山镇南侧,总占地53.60 万平方米,规划建筑面
    积33.50 万平方米,用地性质为住宅用地。项目计划总投资约17 亿元,由本公
    司控股子公司北京金成华独立开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    北京金成华通过出让方式取得了本项目的开发权,目前已经办理了全部的土
    地有偿使用手续并按合同规定支付地价,依法取得该土地使用权。
    截至目前,该项目己取得的资格文件包括:《国有土地使用证》(京昌国用
    <2004 出>字第105 号),建设用地规划许可证(2004 规(昌)地字0037 号),建设
    工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,竣工备案表,其他
    资格文件将根据项目进度陆续办理。
    ③工程进度计划:
    该项目已于2004 年12 月份开工,首期于2005 年7 月正式销售,销售当天
    成交超过3 亿元,全部工程预计2009 年全部竣工。截止2007 年6 月30 日项目
    实现销售认购18.02 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由林州市建筑工程三公司、江苏南通二建集团有限公司和富利建安
    负责承包施工,其中林州市建筑工程三公司和江苏南通二建集团有限公司均拥有
    房屋建筑工程施工总承包一级资质,该工程未进行分包,目前没有发生任何质量
    纠纷的情况。
    (22)北京保利政泉花园项目
    ①项目基本情况
    北京政泉花园项目位于北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区,规划建筑
    面积85 万平方米,用地性质为住宅公建配套用地。预计项目总投资50 亿元。北
    京政泉花园项目由北京政泉置业有限公司(以下简称“北京政泉”)负责开发,
    注册资本5000 万元人民币。北京政泉的原股东为北京金浩投资有限公司和北京
    浩云生物医药科技有限公司(以下简称“原股东”),2005 年10 月,原股东与公
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-73
    司控股子公司北京保利签订了《合作协议书》及《合作补充协议书》(以下简称
    “协议书”),合作开发北京政泉花园项目。
    ②合作主要条款
    1)合作原则:北京保利将8 亿元(含收购股权款4000 万元)投资到政泉公
    司,其中5 亿元专款封闭用于政泉项目的开发建设,作为合作前提,3 亿元按北
    京政泉项目原股东的要求,由政泉公司提供给北京摩根投资有限公司(以下简称
    “北京摩根”)仅用于缴纳北京摩根中心的土地出让金。该3 亿元与8 亿元整体
    投资性质相同,均为北京保利对政泉公司的投资款。
    3 亿元资金若被认定为政泉公司对外的借款,存在因借款关系无效,被要求
    偿还本金的可能,如北京摩根无力偿还本金,则按照合作协议的约定,原股东将
    丧失对政泉公司80%股权的回购权。
    按照合同约定,原股东在回购股权时,将归还北京保利对政泉项目的8 亿
    元投资,3 亿元作为8 亿元整体投资的一部分,也将得以归还。
    北京政泉项目由北京保利全面负责开发、建设和销售。
    2)投资收益确认原则:双方约定,该项目的利润不按股权比例进行分配,
    北京保利8 亿元投资的回报按年投资回报率27%确认收益,以每笔资金实际入帐
    时间为准,每笔投资期限不超过2 年。
    3)回购原则:双方约定在北京保利最后一笔投资到帐之日(即2006 年7 月
    4 日)起2 年内,在北京保利收回全部投资及投资回报款项的前提下,原股东有
    权回购北京保利持有的北京政泉80%股权。如原股东提前回购,为了保障北京保
    利作为投资人的利益,资金使用年限不足一年的按一年计算,超过一年但未达到
    一年半的按一年半计算,超过一年半但未达到两年的按两年计算。
    4)保证方式:原股东以持有的北京政泉另外20%股权为隐瞒的债务及未如期
    足额支付北京保利投资和投资回报提供担保。如原股东在约定时间内没有回购北
    京政泉股权,则北京保利将实际拥有北京政泉100%股权并享有该项目的全部收
    益,在政泉项目上北京保利因此获得的收益将远远高于按协议约定获得的收益。
    ③合作执行情况
    1)北京政泉80%股权于2005 年10 月过户到北京保利名下,同时北京保利向
    北京政泉派出了董事会、经营层的主要成员,包括北京政泉董事长、总经理、财
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-74
    务总监和设计、工程、销售等主要业务人员,北京保利全权负责北京政泉项目的
    规划设计、工程施工和销售等日常经营工作。
    2)北京保利于2005 年11 月开始向北京政泉分期投入资金,并开始组织项
    目的实际运作。项目于2006 年初正式开工,2006 年4 月份开始预售,截至2007
    年5 月底项目已销售签约额16.75 亿元,回笼资金15.23 亿元,项目销售情况良
    好。
    3)为贯彻保利地产品牌,公司将北京政泉花园更名为保利金泉广场。
    ④合作的最新进展
    2006 年8 月,为维护“保利地产”品牌及保护住户利益,经公司2006 年第
    2 次临时董事会决议同意,公司与原股东经友好协商签订了《金泉广场住宅项目
    转让协议》(以下简称“项目转让协议”),双方拟调整合作方式,北京政泉将金
    泉广场项目住宅项目的所有权益过户到北京保利名下。在双方完成项目转让、将
    金泉广场住宅项目全部权属文件和所有权益转到北京保利名下并在双方结清相
    关款项之后,原股东提前完成北京政泉80%股权的回购。但房地产项目权属过户
    需经国土部门办理变更登记手续,目前双方正在与相关部门进行协商。
    由于北京市房地产市场价格自2006 年10 月份以来快速上涨,金泉广场的
    销售均价已经达到10000 元/平方米以上。出于利益原因,原股东以转让登记尚
    不能办理为由拒不执行《项目转让协议》,并于2007 年5 月10 日向北京市第二
    中级人民法院起诉北京保利,要求直接回购北京保利持有的北京政泉80%股权,
    诉讼标的金额4000 万元。鉴于2006 年双方约定的对金泉广场有关回购条件的调
    整,系合作各方的真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应
    属合法有效合同。原股东的直接回购股权要求不符合各方约定条件,因此该请求
    不应得到法院支持,该诉讼不会对本期利润或期后利润产生不利影响。2007 年7
    月8 日,原股东以法人名义正式来函提出回购条件,双方正在洽谈回购具体事宜。
    回购后,在保利品牌使用等方面可能存在一定风险,但公司认为引发上述
    风险的可能性很小,并且不会对公司的利益造成实质性的损害,主要理由如下:
    根据合作协议约定,原股东实施回购后,政泉花园项目继续使用保利名称,
    但原股东和政泉公司不能损害保利品牌,否则北京保利有权要求赔偿。为了降低
    保利品牌受到损害的风险,北京保利将在原股东实施回购时,向社会进行公告,
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-75
    并在回购协议中约定政泉项目不再使用保利品牌,一旦发现继续使用,将诉诸法
    律。
    ⑤土地取得和资格文件:
    北京政泉通过出让方式取得了本项目的开发权。截至目前,该项目己取得的
    资格文件包括:《国有土地使用证》(京朝国用(2003 出)字第0250 号、京朝国
    用(2005 出)第0666 号),建设用地规划许可证(2002 规地字0483 号),建设
    工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,其他资格文件正在
    办理之中。
    ⑥工程进度计划:
    该项目已于2006 年5 月正式开工,预计2009 年项目全部竣工。
    ⑦施工单位和工程质量情况:
    该项目由江苏南通二建集团、江苏省华建建设股份有限公司和保利建设负
    责承包施工,其中江苏南通二建集团拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质,江
    苏省华建建设股份有限公司拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质,保利建设拥
    有房屋建筑工程施工总承包一级资质。该工程未进行分包,目前没有发生任何质
    量纠纷的情况。
    (23)上海保利十二橡树庄园项目
    ①项目概况:
    项目位于上海市松江区张泾路一号地块。占地16.16 万平方米,规划建筑面
    积10.98 万平方米,用地性质为居住用地。项目计划总投资约5.36 亿元,由本公
    司控股子公司上海建乔自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目由上海建乔以出让方式取得,目前已经取得了上海市房地产权证(沪
    房地松字(2003)第021530 号),建设用地规划许可证(沪松规地(2001)0198 号),
    建筑工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,其他资格文件
    将根据项目进度陆续办理。
    ③工程进度计划:
    该项目于2005 年部分开工,整个项目预计于2008 年全部竣工。项目于2005
    年10 月正式销售,截止2007 年6 月30 日实际销售认购7.2 亿元。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-76
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (24)上海保利香槟苑项目
    ①项目概况:
    项目位于上海市杨浦区龙江路北、扬州路南、江浦路西。占地3.73 万平方
    米,规划建筑面积11.18 万平方米,用地性质为商住用地。项目计划总投资约10.40
    亿元,由本公司控股子公司上海保利的控股子公司上海君兰置业自主开发和经
    营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目由上海君兰置业以出让方式取得,目前已经取得了上海市房地产权
    证(沪房地杨(2005)第014393 号/ 014396 号/ 014401 号),建设用地规划许可证
    (沪杨地(2001)069 号/070 号/071 号),建筑工程规划许可证,建设工程施工许可
    证,其他资格文件将根据项目进度陆续办理。
    ③工程进度计划:
    该项目于2006 年部分开工,整个项目预计于2010 年全部竣工。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由上海市住安建设发展股份有限公司负责承包施工,上海市住安建
    设发展股份有限公司拥有房屋建筑工程施工总承包一级资质,该工程未进行分
    包,目前没有发生任何质量纠纷的情况。
    (25)重庆保利花园
    ①项目概况:
    项目位于重庆直辖市渝北区鸳鸯镇(重庆经济技术开发区)内。项目总占
    地面积80.74 万平方米,规划总建筑面积65.19 万平方米,用地类型为住宅用地。
    项目计划总投资23.4 亿元,由本公司控股子公司保利重庆自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目土地由保利重庆通过挂牌方式取得了项目开发权,保利重庆已与重
    庆经济技术开发区管委会签订了《陡溪绿化体育公园建设用地协议》,签订了国
    有土地使用权出让合同(渝地[2004]合字(经开园)第21 号,渝地[2006]合字(经
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-77
    开园)第120 号/123 号/124 号/127 号),取得了建设用地批准书((2004)渝经开
    建字61 号,(2005)北新地建字第41 号,(2005)渝经开地建字59 号),重庆市
    房地产权证(100 房地证2005 字第334 号/572 号/339 号//910 号,100 房地证2006
    字340 号/338 号),建设用地规划许可证(渝规地证(2004)经开北字第0049
    号,渝规地证(2005)北新字第0028 号),建设工程规划许可证,建筑工程施工
    许可证,商品房预售许可证,竣工备案表,其他资格文件根据项目进度陆续办理
    中。
    ③工程进度计划:
    本项目部分已于2005 年6 月正式开工,计划于2009 年全部竣工交付使用。
    该项目2005 年10 月开始正式销售,截止2007 年6 月30 日已实现销售认购额
    11.64 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (26)武汉保利花园
    ①项目概况:
    项目位于武汉东湖高新技术开发区的中心地带,西面关山一路,南面雄楚
    大街,北面创业路,东临华中软件园。项目占地面积16 万平方米,规划总建筑
    面积44.98 万平方米,用地类型为商住用地,预计总投资9.8 亿元。由本公司控
    股子公司武汉保利自主开发和经营。2003 年8 月,该项目被列入国家建设部“国
    家康居示范工程”。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目土地由武汉市国土资源管理局东湖新技术开发区分局出让,武汉保
    利与其签订了《国有土地使用权出让合同》,并按合同规定支付地价,依法取得
    了该项目的开发权。
    截至目前,该项目己取得的资格文件包括:建设用地规划许可证(0614398
    号)、国有土地使用权证(武新国用[2003]字第047、048 号)、建设工程规划许
    可证、施工许可证、商品房预售许可证,竣工备案表,其他资格文件正在办理中。
    ③工程进度计划:
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-78
    本项目2003 年4 月正式开工,首期已于2004 年9 月开始交付使用,该项
    目计划于2007 年全部竣工交付使用。该项目2003 年12 月开始正式销售,截止
    2007 年6 月30 日已实现销售认购12.96 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (27)武汉保利十二橡树庄园(湖滨花园)
    ①项目概况:
    项目位于武汉市东湖新技术开发区内。总占地面积49.06 万平方米,规划总
    建筑面积37 万平方米。用地性质为住宅用地。由本公司控股子公司武汉保利自
    主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本项目由武汉保利通过出让方式取得。目前已取得全部用地的国有土地使
    用证(武新国用(2006)第068 号),建筑用地规划许可证(0629055),建设工
    程规划许可证(2006112),施工许可证(4201982006020901114BJ4001),其余资
    格文件正在办理中。
    ③工程进度计划:
    本项目2007 年4 月正式开工,计划于2009 年全部竣工交付使用。该项目
    2007 年6 月开始正式销售,截止2007 年6 月30 日已实现销售认购2.98 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (28)沈阳保利花园
    ①项目概况:
    项目位于沈阳市东部东陵区新立堡,占地面积57.82 万平方米,规划总建筑
    面积90.19 万平方米,项目预计总投资22.44 亿元,由本公司控股子公司沈阳保
    利自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目土地经沈阳市规划和国土资源局挂牌出让取得,目前项目已取得得
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-79
    成交确认书和建设用地批准书(第(2005)0166 号),取得国土使用证(沈阳国
    用(2004)字第0061 号,沈阳国用(2006)字第0081 号/0319 号/0204 号),建
    设用地规划许可证(沈规土证字03 年0218 号,沈规土证字2005 年0082 号,沈
    阳国用(2005)第0245 号),建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,预售许
    可证,一期竣工备案表,其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
    ③工程进度计划和销售情况:
    项目于2004 年3 月开工建设,预计2010 年全部竣工。一期于2004 年6 月
    19 日正式开盘销售,销售率100%。二期于2006 年9 月正式销售。截止2007 年
    6 月30 日项目共销售认购7.11 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (29)沈阳保利海棠花园
    ①项目概况:
    项目位于沈阳市东陵区第三粮库东侧,占地面积9.15 万平方米,预计总建
    筑面积15.98 万平方米,项目预计总投资4 亿元,由本公司控股子公司沈阳保利
    的子公司沈阳溪岸自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目土地经沈阳市规划和国土资源局挂牌出让所得,目前项目已取得得
    国土使用证(沈阳国用(2005)字第0268 号、0442),建设用地规划许可证(沈
    规土证字2005 年0150 号、0080 号),建设工程规划许可证,建筑工程施工许可
    证,预售许可证,竣工备案表,其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。
    ③工程进度计划和销售情况:
    项目一期已于2005 年8 月开工建设,预计2007 年全部竣工。项目于2005
    年9 月1 日正式销售,截止2007 年6 月30 日销售认购额为4.52 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (30)湖南保利岳阳文庙项目
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-80
    ①项目概况:
    项目位于岳阳市西城区洞庭路与巴陵路交汇处。占地5.53 万平方米,规划
    建筑面积6.9 万平方米,用地性质为商住用地。项目预计总投资约2.62 亿元,由
    本公司控股子公司湖南保利的控股子公司岳阳置业负责开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目由岳阳置业以挂牌出让方式取得,目前部分已经取得了国有土地使
    用证(岳市国印(2005)字第00160 号),建设用地规划许可证(岳规(用)2005092
    号),建筑工程施工许可证,其他资格文件将根据项目进度陆续办理。
    ③工程进度计划:
    该项目将于2007 年开工,整个项目预计于2009 年全部竣工。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (31)保利南海水城项目
    ①项目概况:
    该项目位于佛山市桂城街道办事处第82 区、85 区、A25 区地块。项目占地
    面积16.99 万平方米,规划建筑面积54.8 万平方米。用地性质为酒店、商业和住
    宅用地。项目预计总投资约20 亿元,由本公司下属全资子公司华南投资自主开
    发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目由华南投资通过挂牌出让方式取得,目前已取得了摘牌确认书(南
    土交确字(2005)064/065/066 号),并与广东省佛山市国土资源局签订了国有土
    地使用权出让合同(南国出让字(2005)第00300 号/00301 号),取得了国有土
    地使用证(佛府南国用(2006)第0111130 号/0112296 号/0113175 号),建设用
    地规划许可证(南地证[2005]0085 号/0086 号/0087 号),建设工程规划许可
    证,建设工程施工许可证,其他资格文件正在办理之中。
    ③项目进展
    该项目已于2006 年5 月正式开工,预计于2010 年全部竣工。项目于2007
    年6 月正式开售。截止2007 年6 月30 日销售认购额为12.06 亿元。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-81
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (32)北京保利蔷薇苑(北京福园项目)
    ①项目概况:
    项目位于北京市崇文区培新街。总占地面积14,601 平方米,规划建筑面积
    7.62 万平方米。用地性质为商住用地。项目预计总投资约4.24 亿元,由本公司
    控股子公司北京保利负责开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本项目由北京保利通过项目转让方式取得。目前已签订了《项目转让协议
    书》,并取得国有土地使用证京崇国用(2006)第0021 号,建设用地规划许可证
    (2004 规(崇)地字0001 号),建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,
    商品房预售许可证,其余资格文件正在办理中。
    ③项目进展
    项目已于2006 年6 月开工建设,预计2007 年全部竣工。项目于2006 年7
    月正式销售,截止2007 年6 月30 日销售认购额为6.2 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由中国新兴建设开发总公司负责承包施工,中国新兴建设开发总公
    司拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质。该工程未进行分包,目前没有发生任
    何质量纠纷的情况。
    (33)沈阳保利百合花园
    ①项目概况:
    该项目位于沈阳市铁西区云峰北街13 号。项目占地面积10.41 万平方米,
    规划建筑面积30.98 万平方米。用地性质为住宅用地。项目预计总投资约7.32
    亿元,由本公司控股子公司沈阳盛华自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目由沈阳盛华通过挂牌出让方式取得,目前已取得全部用地的《国有
    土地使用证》(铁西国用[2006]第103 号/102 号/152 号/166 号),建设用地规划许
    可证(沈西规土证字06 年0060 号/0061 号/0084 号/0090 号),建设工程规划许
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-82
    可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,其他资格文件正在办理之中。
    ③项目进展
    项目已于2006 年9 月开工建设,预计2009 年全部竣工。项目于2006 年11
    月正式销售,截止2007 年6 月30 日销售认购额为5.13 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (34)湖南保利阆峰云墅
    ①项目概况:
    项目位于长沙市暮云镇湖塘村和月塘村。总占地面积37.98 万平方米,规划
    总建筑面积14.36 万平方米。用地性质为商住用地。项目预计总投资约5.37 亿元,
    由本公司控股子公司湖南保利的子公司长沙永峰负责开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本项目通过挂牌出让方式取得。目前已取得全部用地的国有土地使用证(长
    国用(2006)第114 号),建筑用地规划许可证(长规正证20063004 号),建设
    工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,其余资格文件正在
    办理中。
    ③项目进展
    项目首期已于2006 年5 月开工建设,全部项目预计于2009 年竣工。首期
    于2006 年10 月正式销售,截止2007 年6 月30 日销售认购额为0.96 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由湖南省第六工程公司负责承包施工,湖南省第六工程公司拥有房
    屋建筑工程施工总承包特级资质。该工程未进行分包,目前没有发生任何质量纠
    纷的情况。
    (35)湖南保利文苑项目
    ①项目概况:
    项目位于长沙市天心区大托镇黑石村。总占地面积3.3 万平方米,规划总建
    筑面积8.65 万平方米。用地性质为居住用地。由本公司控股子公司湖南保利负
    责开发和经营。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-83
    ②土地取得和资格文件:
    本项目由湖南保利通过出让方式取得。目前已取得国有土地使用证(长国
    用(2005)第056684 号/056686 号/056685 号),建筑用地规划许可证(出[2005]0200
    号),建设工程规划许可证和施工证,其余资格文件正在办理中。
    ③项目进展
    该项目于2007 年5 月正式开工,计划2009 年竣工。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由湖南省直建筑安装有限公司负责承包施工,该工程未进行分包,
    目前没有发生任何质量纠纷的情况。
    (36)包头保利花园
    ①项目概况:
    项目位于包头市青山区昌福村。总占地面积50.89 万平方米,规划总建筑面
    积91.65 万平方米。用地性质为商住用地。项目预计总投资约19.04 亿元,由本
    公司控股子公司保利包头自主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本项目通过挂牌出让方式取得,目前已经取得国有土地使用证(包国用
    (2006)第400055 号/400057 号/400056 号),建设用地规划许可证(包规划管字
    (2006)第0350 号),建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售
    许可证,其余资格文件正在办理中。
    ③项目进展
    项目一期已于2006 年9 月开工建设,全部项目预计于2010 年竣工。首期
    于2006 年12 月正式销售,截止2007 年6 月30 日销售认购额为5.08 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    (37)重庆保利香槟花园
    ①项目概况:
    项目位于重庆市渝北区龙头寺新火车站片区,占地25.82 万平方米,规划建
    筑面积58.95 万平方米,用地性质为商住用地。项目计划总投资约12.6 亿元,由
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-84
    本公司控股子公司保利重庆自主开发和经营。本项目C、D、F 组团为本次募投
    项目,具体见本招股说明书“第八节本次募集资金投向—三、投资项目简介--(九)
    重庆香槟花园二期项目”。
    ②土地取得和资格文件:
    该宗土地系保利重庆以挂牌出让的方式于2004 年9 月取得,目前已经取得
    了挂牌成交确认书(渝地交易出[2004]50 号),B 地块的房地产权证(100 房地证
    2005 字第00984 号),建设用地规划许可证(渝规地证(2005)北新字第0028
    号),建筑工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,竣工备
    案表,其他资格文件根据项目进度陆续办理。
    ③工程进度计划:
    该项目于2005 年12 月份部分开工,整个工程预计于2009 年竣工。本项目
    于2006 年3 月份正式销售,截止2007 年6 月30 日实现销售认购9.92 亿元。
    ④施工单位和工程质量情况:
    该项目由富利建安负责承包施工,该工程未进行分包,目前没有发生任何
    质量纠纷的情况。
    3、拟开发项目
    (38)广州保利珠江新城F2-2 地块
    ①项目概况:
    项目位于广州珠江新城F 区。项目占地面积1.29 万平方米,规划建筑面积
    14.17 万平方米,用地性质为商务办公用地。由本公司控股子公司保利广州与广
    州市天河区冼村经济发展公司合作开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,该项目己与广州市国土局签订编号国有土地出让合同(穗国地
    出合[2004]363 号),建设用地批准书(穗国土建用字[2004]第552 号),建设用地
    规划许可证(穗规地证[2004]261 号),其他资格文件正在办理之中。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计和土地手续办理。
    (39)广州保利珠江新城A4-5 地块
    ①项目概况:
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-85
    项目位于广州珠江新城A 区。项目占地面积0.64 万平方米,规划建筑面积
    5.7 万平方米,用地性质为商务办公用地。由本公司控股子公司保利广州开发经
    营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目于2007 年5 月8 日由保利广州以挂牌的方式取得,并于当天与广州
    市国土局签订《国有土地出让合同》(编号为440106-2007-000012 号),其他资
    格文件将根据政府有关规定陆续办理。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计。
    (40)广州保利中旅广场项目
    ①项目概况:
    该项目位于建设大马路以东,环市东路以南地段。项目占地面积2.05 万平
    方米,规划建筑面积25.37 万平方米,用地性质为商务办公及住宅综合用地。该
    项目由本公司收购中的广州怡顺房地产开发有限公司(广州怡顺)与广州市政集
    团有限公司合作开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目通过收购项目公司方式取得,目前已与项目原所有人签订了《项目
    转让框架协议》和《项目合作框架协议》,其他资格文件正在办理之中。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计和相关法律手续办理。
    (41)广州保利天利广场项目
    ①项目概况:
    该项目位于天河区龙口西路和中山大道交界处。项目占地面积8,682 平方
    米,规划建筑面积8.63 万平方米,用地性质为写字楼和住宅用地。由本公司收
    购中的广州天利房地产开发有限公司开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    该项目通过收购广州天利房地产开发有限公司(广州天利)51%股权的方式
    取得,目前已与项目原所有人广州市天河区城市建筑开发总公司签订了《股权交
    易合同》,其他资格文件正在办理之中。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-86
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计和相关法律手续办理。
    (42)北京保利冷泉花园
    ①项目概况:
    项目位于北京市海淀区西北旺镇冷泉村。总占地面积96 万平方米,规划总
    建筑面积88.84 万平方米。用地性质为居住用地。由本公司控股子公司北京保利
    负责开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    目前已与原土地方北京海开房地产开发有限公司签订了《项目合作协议》,
    已领取部分国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,其余
    资格文件正在办理中。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计和土地手续办理。
    (43)包头保利百合花园(东河滨江东路项目)
    ①项目概况:
    项目位于包头市东河区滨江东路东侧。总占地面积16.92 万平方米,规划总
    建筑面积22 万平方米。用地性质为商住用地。由本公司控股子公司保利包头自
    主开发和经营。
    ②土地取得和资格文件:
    本项目由保利包头通过挂牌出让方式取得,目前已经取得挂牌成交确认书
    (包国土挂字(2006)第607 号),建设用地规划许可证(包规划管字(2006)
    第0370 号),其余资格文件正在办理中。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计和土地手续办理。
    (44)重庆国宾上院项目
    ①项目概况:
    项目位于重庆高新区袁家岗体育中心大杨石组团I 分区6-4 号地块。项目占
    地面积3.62 万平方米,规划建筑面积6.97 万平方米,用地性质为住宅用地。由
    重庆公司控股子公司重庆盛创鑫浩房地产开发有限责任公司开发经营。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-87
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,该项目已签订了股权转让协议和合作开发协议,取得了国有土
    地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,其他
    资格文件正在办理之中。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期设计工作。
    (45)重庆金岛花园项目
    ①项目概况:
    项目位于重庆渝北区龙溪街道龙脊小区。项目占地面积2.58 万平方米,规
    划建筑面积7.73 万平方米,用地性质为住宅用地。由重庆公司开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,该项目已签订了拍卖成交确认书,其他资格文件正在办理之中。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计和相关法律手续办理。
    (46)沈阳水泵厂项目
    ①项目概况:
    项目位于铁西区重工业街与熊家岗路交汇处。项目占地面积32 万平方米,
    规划建筑面积64 万平方米,用地性质为住宅用地。由本公司全资子公司沈阳恒
    富房地产开发有限公司开发经营。
    ②土地取得和资格文件:
    截至目前,该项目已签订了拍卖成交确认书,其他资格文件正在办理之中。
    ③项目进展
    该项目正在进行前期规划设计和相关法律手续办理。
    (47)广州金沙洲住宅项目
    (48)广州科学城P2P3 项目
    (49)广州琶洲PZB1501 项目
    (50)佛山南海87/90 项目
    (51)北京保利小营居住项目
    (52)上海保利嘉定菊园项目
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-88
    (53)武汉保利野芷湖项目
    (54)沈阳保利丁香湖项目
    (47)~(54)项目为本次募投项目,具体资料见本招股说明书“第八节本
    次募集资金投向之三、投资项目简介。
    (五)土地储备情况
    1、土地储备情况
    截至2007 年6 月30 日,本公司土地储备的情况如下表:(单位:平方米)
    序号
    项目名
    称
    地理位置 开发主体 类别 占地面积 建筑面积 法律手续
    1
    广州保
    利林海
    山庄
    广州市天河
    区沙河镇龙
    洞“洞庭湖”
    以南地块
    公司本级 住宅 8,818 21,693
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地批准书、国有土
    地使用证、建设用地规划许
    可证、建设工程规划许可证、
    施工证以及部分预售证
    2
    广州林
    语山庄
    广州高新技
    术产业开发
    区科学城罗
    南路以北
    科学城公司住宅 51,706 40,305
    已签订国有土地出让合同,取
    得国有土地使用证、建设用
    地规划许可证、建设工程规
    划许可证、施工证、预售证
    3
    广州紫
    薇花园
    广州市白云
    区机场路以
    西
    公司本级与
    广州市地下
    铁道总公司
    合作开发
    住宅 39,249 91,994
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地批准书、国有土
    地使用证、建设用地规划许
    可证、建设工程规划许可证
    以及部分施工证和预售证
    4
    广州珠
    江新城
    F2-2
    广州市珠江
    新城F2-2
    地块
    保利广州与
    广州市天河
    区冼村经济
    发展公司合
    作
    写字楼12,882 141,716
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地批准书、建设用
    地规划许可证
    5
    广州中
    旅广场
    广州市东山
    区环市路
    广州怡顺与
    广州市政集
    团有限公司
    合作
    商住 20,478 253,700
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地规划许可证
    6
    广州天
    利广场
    广州市天河
    区龙口西路
    和中山大道
    交界处
    广州天利 商住 8,682 86,261 已签订国有土地出让合同
    7
    广州
    PZB1501
    广州海珠区
    琶洲会展中
    保利国贸 写字楼113,607 528,699
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地批准书以及建设
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-89
    项目 心南侧 用地规划许可证
    8
    广州A4
    项目
    广州市珠江
    新城A4 地
    块
    保利广州 写字楼6,381 57,432 已签订国有土地出让合同
    9
    科学城
    P2 、P3
    项目
    广州开发区
    中心花园
    KXC-P2、P3
    地块
    公司本级 住宅 80,469 103,814
    已签订国有土地出让合同,
    取得国有土地使用证、建设
    用地规划许可证以及部分建
    设工程规划许可证和施工证
    10
    金沙洲
    3736 项
    目
    广州市白云
    区金沙洲F
    区
    公司本级 住宅 80,759 184,765
    已签订国有土地出让合同,
    取得建設用地批准书、建设
    用地规划许可证以及部分建
    设工程规划许可证
    11
    保利南
    海水城
    佛山市南海
    区千灯湖公
    园附近
    华南投资 商业 63,361 204,340
    已签订国有土地出让合同,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地规划许可证、建设工
    程规划许可证、施工证
    12
    南海87、
    90 项目
    佛山市南海
    区桂城街道
    87、90 街区
    华南投资 住宅 214,200 591,250
    已签订国有土地出让合同,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地规划许可证
    13
    北京保
    利垄上
    别墅
    北京市昌平
    区小汤山镇
    南侧
    北京金成华住宅 168,472 105,292
    已签订国有土地出让合同,取
    得国有土地使用证、建设用
    地规划许可证、建设工程规
    划许可证、施工证、预售证
    14
    北京冷
    泉项目
    北京市海淀
    区西北旺镇
    冷泉村
    北京保利 住宅 960,065 888,370
    已签项目合作开发协议,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地规划许可证、建设工
    程规划许可证
    15
    北京小
    营项目
    北京市朝阳
    区大屯乡小
    营
    北京保利 住宅 19,641 50,625
    已签订国有土地出让合同,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地规划许可证、建设工
    程规划许可证
    16
    上海香
    槟苑
    上海市杨浦
    区龙江路
    北、扬州路
    南、江浦路
    西
    上海君兰置
    业
    住宅 28,134 84,367
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地批准书以及部分
    国有土地使用证、建设用地
    规划许可证、建设工程规划
    许可证、施工证
    17
    上海嘉
    定菊园
    项目
    上海市嘉定
    菊园新区
    B12 地块
    上海建锦 住宅 234,952 341,942
    已签订国有土地出让合同,
    取得建设用地批准书、国有
    土地使用证、建设用地规划
    许可证
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-90
    18
    重庆保
    利花园
    重庆经济开
    发区北部园
    区陡溪片区
    保利重庆 住宅 525,908 424,616
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地批准书以及部分
    国有土地使用证、建设用地
    规划许可证、建设工程规划
    许可证、施工证、预售证
    19
    重庆香
    槟苑
    重庆渝北区
    龙头寺新火
    车站片区
    保利重庆 住宅 88,891 202,931
    已签订国有土地出让合同,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地规划许可证、建设工
    程规划许可证、施工证、预
    售证
    20
    重庆金
    岛花园
    重庆渝北区
    龙溪街道龙
    脊小区金岛
    花园旁
    保利重庆 住宅 25,780 77,330 已取得拍卖确认书
    21
    重庆国
    宾上院
    重庆市高新
    区袁家岗体
    育中心
    重庆盛创鑫
    浩
    住宅 36,168 69,743
    已签订股权转让和项目合作
    开发协议
    22
    沈阳保
    利花园
    沈阳市东部
    东陵区新立
    堡,东二环
    边
    沈阳保利 住宅 363,864 567,628
    已签订国有土地出让合同,取
    得建设用地批准书以及部分
    国有土地使用证、建设用地
    规划许可证、建设工程规划
    许可证、施工证、预售证
    23
    沈阳百
    合花园
    沈阳铁西区
    原阀门厂区
    沈阳盛华 住宅 25,664 76,334
    已签土地转让协议和合作开
    发协议,取得部分国有土地
    使用证、建设用地规划许可
    证、建设工程规划许可证、
    施工证、预售证
    24
    沈阳丁
    香湖项
    目
    沈阳北二环
    路以北
    辽宁保利 住宅 210,000 420,000
    已取得成交确认书以及部分
    建设用地规划许可证
    25
    沈阳水
    泵厂
    位于铁西区
    重工业街与
    熊家岗路交
    汇处
    未定 住宅 320,000 640,000 已签订摘牌成交确认书
    26
    武汉野
    芷湖项
    目
    武汉东湖开
    发区南湖农
    业园
    武汉保利 住宅 424,773 738,251
    已签订国有土地出让合同,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地批准书、建设用地规
    划许可证
    27
    武汉湖
    滨项目
    武汉市东湖
    新技术开发
    区赵家池
    武汉保利 住宅 476,151 359,094
    已签订国有土地出让合同,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地规划许可证、建设工
    程规划许可证、施工证
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-91
    28
    湖南岳
    阳文庙
    位于岳阳市
    岳阳楼区
    岳阳置业 商住 40,874 51,000
    已签订国有土地出让合同,取
    得国有土地使用证、建设用
    地规划许可证以及部分建设
    工程规划许可证和施工证
    29
    湖南文
    化厅项
    目
    长沙市天心
    区大托镇黑
    石村
    湖南保利 住宅 1,408 3,687
    已签订国有土地出让合同,取
    得国有土地使用证、建设用
    地规划许可证、建设工程规
    划许可证、施工证
    30
    包头东
    河滨江
    东项目
    包头市东河
    区滨江东路
    东侧
    保利包头 住宅 169,161 220,000
    已签订国有土地出让合同,取
    得国有土地使用证以及部分
    建设用地规划许可证
    31
    包头青
    山区昌
    福项目
    包头市青山
    区昌福村
    保利包头 住宅 442,033 796,153
    已签订国有土地出让合同,取
    得部分国有土地使用证、建
    设用地规划许可证、建设工
    程规划许可证、施工证、预
    售证
    合计 5,262,531 8,423,333
    备注:土地储备指项目未开工的部分,若项目部分开工,未开工的部分也作为土地储备计算。
    (六)主要客户及供应商
    本公司的房地产项目施工是采用招标方式总包给施工单位,因此建筑材料
    是由施工单位负责采购。
    本公司自行采购的商品主要为电梯及装饰装修材料等。2004 年、2005 年和
    2006 年向前5 名供应商合计采购额占采购总额的49.99%、35.46%和28.47%。
    本公司房地产开发企业销售客户主要为公司、机关团体及个人消费者,相
    对较为分散。2004 年、2005 年和2006 年对前5 名客户合计的销售额占销售总额
    分别为20.03%、7.18%和2.43%。
    本公司向单个供应商的采购比例及对单个客户的销售比例均未超过总额的
    50%。本公司董事、监事、高级管理人员和核心技术人员、主要关联方、持有本
    公司5%以上股份的股东均未在上述供应商或客户中占有权益。
    (七)经营策略及经营模式
    1、经营的市场定位及主要消费者群体
    根据本公司的发展规划,本公司将凭借多年的开发经验和品牌优势,在经
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-92
    济较发达的城市主要从事商品住宅开发,实施精品策略。产品形式以优质中档商
    品住宅的开发为主,适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼等,优化产品
    结构。
    中档商品住宅面向的主要目标客户是中等或中等偏上收入阶层,包括政府
    部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者。
    写字楼客户主要面向国外跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。
    2、主要从事房地产项目的类型及经营模式
    本公司以商品住宅开发为主,商用物业开发为辅;以物业销售为主,物业
    出租为辅;以自主开发经营为主,合作、合资开发为辅。
    3、房地产项目的营销理念
    一切以客户需求为中心,走精品路线,以产品的整体质量、高舒适度和文
    化品位赢得市场,为客户提供优质服务,不断地提高“保利地产”品牌形象,为
    消费者营造“自然舒适”的人文居住环境。
    4、项目的主要融资方式
    本公司开发项目的主要融资方式为预收房款、银行贷款、资本市场直接融
    资和合作合资方投资。
    5、房地产项目的销售模式
    本公司所开发项目均在达到政府规定的预售条件并取得《商品房预售许可
    证》后组织销售,所有项目在推向市场时,都必须具备良好的工程形象和销售形
    象,让客户能切身感受到项目价值和前景,以增强客户的购买信心。
    本公司采用“自主策划、委托代理”的销售模式。在充分吸取外部专业策
    划建议的基础上,由本公司制定销售推广计划,选择一至两家实力较强的房地产
    专业代理公司进行销售。
    6、房地产项目的定价模式
    本公司以市场竞争导向为原则,确定合理的性能价格比,以取得产品价格
    竞争优势。在制定具体项目价格时,第一,综合分析项目素质、成本、开发计划
    和市场竞争状况等因素,确定项目初步的定价区间;第二,全面平衡项目的规划
    布局、产品构成、楼层高度、户型比例、面积设置、单位朝向、户外景观、装修
    格调和用材品质等,确定每一销售单位的定价;第三,通过访问或预售等方法测
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-93
    定目标客户对项目定价的认同程度,对项目定价进行相应的调整;第四,根据项
    目实际销售情况和每期产品的特点,调整定价,以适应市场和竞争的需要。
    7、房地产项目采用的物业管理模式
    根据政府相关规定,本公司所开发的物业在业主委员会成立之前,由本公
    司选聘物业管理公司,实施前期物业管理。业主委员会成立之后,由其选聘物业
    管理公司。
    (八)经营管理体制及内部控制体系
    1、房地产开发项目决策程序
    本公司从项目信息收集,到可行性论证、项目立项决策等环节形成了科学、
    有效、稳健的项目决策机制:
    (1)本公司开发管理中心按照本公司的业务规划负责项目拓展,调查项目
    的规划条件等基本情况,提交项目拓展报告,由总经理办公会筛选项目。
    (2)投资管理中心负责项目论证,编制可行性报告,组织相关部门专业技
    术人员成立项目调研组,必要时聘请外部专业机构进行项目可行性论证。
    (3)可行性研究报告经本公司总经理办公会审议和专家评议通过后,提交
    本公司董事会审议,董事会批准立项后授权本公司经营层具体执行。如超出董事
    会决策权限,由董事会提交本公司股东大会审议。股东大会批准立项后授权董事
    会或经营层具体执行。
    2、房地产开发项目管理架构的设置
    本公司采取直线职能式的管理模式,董事会负责本公司开发项目的重大投
    资决策,总经理负责组织项目的开发和经营,副总经理包括财务总监和技术总监
    分管项目运作的各项职能,各部门按项目分工,指定专人或小组负责各项具体的
    工作。该管理组织架构设置的管理层级较少,组织架构较为扁平,有利于集中调
    动本公司资源优势,并能根据市场需要快速反应,增强项目运作的执行力度。
    3、公司质量控制体系
    (1)公司质量管理体系简介
    本公司确立以“打造保利精品、真诚服务业主、创造和谐生活”为质量方
    针,导入房地产企业ISO9001(2000 版)质量管理体系,结合本公司多年的房地
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-94
    产项目开发的经验,建立了一套专业化、规范化、程序化的房地产运作体系。
    本公司以全面质量管理为指导思想,质量体系涵盖项目规划设计、施工管
    理、材料设备采购、工程验收、销售、客户服务和物业管理等各个环节,包括
    25 个程序控制文件、38 个质量记录工作文件和78 种各类表单,并在此基础上,
    编制完善了工程管理细则、设计管理纲要、品牌管理守则、考核验收办法等各项
    质量管理制度。对施工计划、图纸会审、监理方案、施工组织方案、施工机具审
    查、原材料设备进场审查、隐蔽工程确认、分部分项工程确认、工程事故处理、
    施工进度控制、工程造价控制、安全施工管理、施工协调等实施全过程质量控制
    并严格考评,构建了一套科学的质量管理体系。本公司定期进行质量目标实现情
    况评审检查,限期整改发现的问题,奖惩兑现,保持本公司质量控制体系的不断
    完善和持续改进。
    本公司开发的所有项目工程质量合格率均为100%。经国家建设部专家现场
    评审,广州保利花园实施国家康居示范工程,“全优”通过考核验收,本公司的
    质量控制体系得到专家的广泛认可。
    (2)公司对施工单位的质量考核办法
    本公司采取工程管理中心与监理公司共同管理施工质量和进度的方式,同
    时,通过政府相关质量监督部门的行业监督管理,加强对施工单位的质量考核。
    在具体实施过程中,第一,本公司运用现代项目管理模式,制定完善的工程计划
    体系和资源保障系统,掌握施工管理的主动权,保证各项施工任务有序进行;第
    二,以合同管理为基础,系统全面地界定施工单位在质量、进度和用材等方面应
    承担的责任,明确奖惩措施,有效地实施对施工单位的监控管理;第三,建立健
    全质量监督系统和施工管理制度,包括施工管理例会制度、分项施工样板制度、
    工程检查验收制度、奖惩制度,严格执行本公司制定的质检标准、验收标准和施
    工管理细则等,对施工质量和进度实施全过程监控;第四,建立施工单位的质量
    考核档案,通过定期、不定期的质量督查和考评,适时监控施工单位的施工管理、
    材料管理、安全文明施工和工程进度情况,消除工程隐患;第五,以施工组织设
    计和方案为重点,构建本公司精品工程的技术基础。
    (3)新材料、新技术和新工艺的质量控制办法
    本公司编制并严格执行《新材料、新技术和新工艺使用原则和程序》。首先,
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-95
    优先使用国家建设部推荐的成熟新技术,采用有品牌优势和权威检验报告的建筑
    材料设备,严格新材料、新技术和新工艺的选用标准。第二,借鉴和听取已使用
    单位的专家意见,对选用的新材料和新技术进行专项研究和实地考察,有针对性
    制定施工方案,加强现场施工管理,避免出现质量问题或不适用问题。第三,建
    立了新材料、新技术和新工艺数据库。对已运用的情况进行后评估,对新的替代
    产品和技术迅速开展研究,形成专题技术文件,并为各项目运用新材料、新技术
    和新工艺提供技术支持。
    (4)公司对特殊环境项目的质量控制
    房地产项目开发面临的特殊环境,主要指开发项目所处地区地上、地下存
    在文物,以及不利于开发的特殊地质状况、气候条件或在环保方面有严格限制等
    情况。本公司采取以下措施加强对于在特殊环境下开发项目的质量控制:
    在项目开发之前,本公司组织当地的相关专家对特殊环境情况进行预防性
    调查和论证,并根据项目情况制定详细的施工计划、施工方案和预防应对措施。
    在施工过程中,与施工单位及工程监理单位密切合作,优化施工工艺和技术,并
    对临时出现的情况及时沟通,积极应对,制定切实可行的解决方案,确保施工工
    程质量和进度。
    (九)本公司业务运行情况
    本公司开发项目的工程建设、勘察、设计、施工、监理等合作单位都需通
    过招投标方式确定。
    1、项目设计单位、设计方案的选择
    规划设计是决定产品竞争力和成本效益的关键因素。本公司根据国家有关
    规定,采取招投标的方式确定设计方案和设计单位。通过总结多年设计管理的经
    验,本公司编制了规范的设计技术标准和设计单位、设计方案选择流程。本公司
    对每个项目都必须进行深入的市场调研,确定项目的市场定位,以此形成设计任
    务书和设计评标标准,组织设计招标或方案竞标,并聘请资深的规划设计专家组
    织方案评审,选定设计方案,优选勘探、设计单位。
    本公司执行严格的设计单位选择标准,要求参与竞标的设计单位必须具备
    与项目相符的资质等级,有较为丰富的同类工程设计经验,设计单位市场信誉和
    业绩好,符合本公司品牌设计理念。在方案选择时,本公司除了充分考虑设计方
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-96
    案的市场接受程度和技术可行性外,对设计方案的经济性十分关注,以减少不必
    要的设计浪费。
    2、项目施工、监理单位的选择
    本公司全面推行工程建设招投标制度,成立了招标领导小组,制定了完整
    严格的量化评标标准,招标手续完备,过程合法,招标文件严谨。本公司对每一
    个工程项目均采取公开招标或邀请招标方式。多年来本公司积累了丰富的工程管
    理经验,具有较强的工程管理能力,根据每个项目的特点、现场施工条件、工程
    完成时间等,择优选择实力雄厚、专业性强、在施工技术等方面有特殊优势的施
    工单位承担本公司项目建设。
    对于监理公司的选择,本公司重点考察其专业资质、专业人员构成、主要
    管理人员技术水平、相关项目监理经验等,通过招投标,选择优秀的监理公司。
    3、出租物业的经营方式
    公司目前拥有小部分用于出租的经营性物业,包括了保利国际广场部分物
    业、公司开发的住宅项目的会所和停车场等;同时在建拟建项目中有部分商业地
    产,建成后公司将长期持有,主要用于出租。经营性物业目前暂由公司品牌管理
    中心、客户服务中心和财务管理中心负责招租和经营,委托专业的管理公司进行
    物业管理等。同时公司计划随着经营性物业的增加,将成立专业的公司负责经营
    管理。
    (十)公司的技术情况
    1、专业技术人员情况
    目前,本公司共有建筑工程专业人员588 人,其他各类专业人员1862 人;
    国家一级注册建筑师、国家一级注册结构师、注册规划师、监理工程师和造价师
    共115 人;高级职称66 人,中级职称588 人,初级职称及其他1681 人。
    2、新材料、新技术和新工艺使用情况
    为了进一步提高住宅的质量和舒适度,适应住宅产品升级换代的需要,增强
    产品的核心竞争力,本公司建立了建筑新材料、新技术的数据库,在总结多年实
    践经验的基础上,形成了一套完善的包括12 大类98 项指标的技术标准体系,系
    统集成45 项国家建设部重点推荐的新材料、新技术和新工艺。本公司率先在国
    家康居示范工程中倡导和实施商品住宅一次装修到位,为2002 年国家建设部制
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-97
    定《商品住宅一次性装修的实施细则》提供了成功范例。
    (1)建筑与结构体系
    采用异型柱框架、短肢剪力墙结构体系和隐形梁柱设计,便于灵活间隔,
    增加室内使用面积;采用加气混凝土砌块、GRC 板材、防水珍珠岩等多种围护和
    隔断结构,隔热隔声,创造宽敞、舒适、明亮的室内生活环境。
    运用建设部重点推广的深基坑支护技术、高强度高性能混凝土技术、高效
    钢筋和预应力混凝土技术、粗直径钢筋连接技术、新型模板和脚手架应用技术、
    新型建筑防水和塑料管应用技术等先进建筑施工技术,缩短工期,降低施工成本。
    (2)节能与环保体系
    采用具有呼吸功能的德国赫立斯新型外墙涂料、UVPC 环保型给排水管材、
    铝塑复合管、镀膜铝合金门窗、公共照明光控开关、6 升美国“科勒”节水型座
    便器和美国摩恩陶瓷芯片水龙头等高舒适度的建筑材料和技术,降低能耗,节省
    了住宅使用成本。
    (3)智能建筑技术体系
    采用先进的智能化综合布线技术,构建光纤主干千兆到小区、百兆到楼、
    十兆到户的物理平台。家庭红外线防侵入、紧急按钮、烟感、煤气泄漏、门窗非
    法破入等报警系统、远程家电控制、远程水电气自动抄表、家政服务、VOD 点播
    等通过家居智能控制器连接小区控制中心,率先实现“家居智能化”;通过集成
    其它子系统,包括小区周界防范、闭路电视监控、一卡通收费等,使物业管理高
    效、快捷。
    (4)住宅厨卫成套体系
    采用工业化生产和现场集成安装的方式,施工方便,安装快捷,降低成本。
    按照厨房作业基本流程和人体尺度,优化参数,确定厨房电器设备和插座位置,
    橱柜定型设计,厨房烟气集中排放系统采用变压式通风道和止逆阀,达到二次油
    烟分离要求,节能环保;按照模数协调原则,卫生间及内部器具采用标准规格,
    多样化设计,防水防渗防漏。
    (5)住宅管线成套体系
    综合设计布置各类管线,水电管道分井集中设置,隐蔽暗藏,既美观又方
    便检修;采用多回路电路配线,保证强电线路的安全性;空调室外机统一就位,
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-98
    整齐美观;采用市政管网和变频调速供水系统,使用UPVC 管和PP-R 管等无污染
    的输水管材,连接方便,耐腐蚀,易清洗,可确保饮用水质量。
    本公司将继续围绕提高居住舒适度和住宅产品的科技含量,加大对新材料、
    新技术和新工艺研究和应用,同时,提高施工效率,有效地降低施工成本,确保
    产品质量。
    八、主要固定资产及无形资产
    (一)主要固定资产情况
    本公司开发房地产主要是通过招投标方式委托建筑施工单位承建,本公司
    没有与建筑安装相关的资产和设备,主要固定资产为少量员工宿舍、交通运输设
    备、电脑等办公设备等。本公司拥有的固定资产产权清晰、目前使用状态良好,
    具体情况如下:
    单位:万元
    项 目 固定资产原值 累计折旧
    2006 年2005 年 2004 年 2006 年 2005 年 2004 年
    2006 年
    成新率
    房屋及建筑物 304.37 304.37 138.87 33.06 24.50 8.18 89.14%
    运输设备 3,440.91 2,153.74 1,563.44 948.66 696.60 476.41 72.43%
    办公设备 1,463.88 1052.66 418.40 568.73 424.14 183.95 61.15%
    其他设备 705.72 34.87 16.90 53.47 12.07 3.60 92.42%
    总 计 5,914.88 3,545.63 2,137.61 1,603.92 1,157.32 672.15 72.88%
    (二)无形资产
    本公司目前拥有的无形资产为商标及财务软件。
    根据保利集团与本公司于2002 年12 月15 日签订的注册商标转让协议,保
    利集团将其所拥有的中文文字“保利”注册商标、英文文字“POLY”注册商标及
    图形“ ”注册商标中涉及房地产开发、经营等经营范围的第36 类、第37 类共
    6 个注册商标即第779561 号、第776796 号、第769130 号、第776802 号、第778875
    号、第779623 号无偿转让给本公司。国家工商行政管理总局商标局已于2003
    年4 月22 日受理本公司对上述商标的受让申请。2003 年10 月7 日,上述商标
    中第779561 号、第776796 号、第769130 号、第776802 号商标已办理完转让注
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
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    册,第778875 号、第779623 号商标的转让被国家工商局驳回,为此,保利集团
    出具承诺,如本公司在经营业务中需要使用上述两个商标时,将授权本公司无偿
    使用。
    此外,以“ ”和“保利”注册商标为原型,由本公司重新设计了公司CI
    新识别形象,2003 年3 月5 日,本公司向国家工商行政管理总局提交了“ ”
    和“ ”涉及房地产开发经营的第35 类、36 类、37 类商标注册申请并已受
    理,目前公司已取得上述第35 类图形商标“ ”(第3475710 号)的商标注册
    证及“ ”第35 类、第36 类和第37 类商标证书(第3475706 号、第3475708
    号第3475707 号),其他注册商标正在办理中。
    本公司购买的财务软件是用来进行财务核算的计算机软件及其他工作软件,
    截至2006 年12 月31 日的帐面净额为15.2 万元。
    九、自上市以来历次筹资、派现及净资产变化情况
    首发前最近一期末净资产额(万元) 95,030.21
    发行时间 发行类别 筹资净额(万元)
    2006 年7 月 首发 201,856
    历次筹资情况
    合计 201,856
    首发后累计派现金额(万元) 1,650
    本次发行前最近一期末净资产额(万元) 369,237.91
    十、最近三年公司及其控股股东、实际控制人所作出的
    承诺及承诺的履行情况
    承诺名称 承诺内容 承诺履行情况
    2003 年5 月,
    保利集团、保
    利南方集团
    《关于避免同
    业竞争的协
    议》
    保利南方集团分别承诺将不会、并将促使其所控制
    的企业不会,在股份公司从事主营业务的地区内,单
    独或与他人合作从事或参与任何对股份公司及其所
    控制的企业已有的有关住宅用房、商业用房、写字楼
    的房地产开发、销售、租赁及其物业管理业务构成或
    可能构成直接或间接竞争的业务。
    该协议签订前已存在的与股份公司相同或相似的
    业务,保利南方集团承诺并促使其所控制的企业,该
    等业务一旦与股份公司构成竞争,将采取由股份公司
    优先选择控股或收购的方式进行,如果股份公司放弃
    该等优先权,则保利南方集团将通过注销或以不优惠
    履行
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-100
    于其向股份公司提出的条件转让股权给第三方等方
    式,解决该等同业竞争问题。
    如果保利南方集团及其所控制的企业拥有或可能
    拥有股份公司主营业务范围内的项目机会、新业务、
    新技术及其相关知识产权,股份公司对该等竞争性业
    务及技术享有优先购买权或独占使用权。但如果股份
    公司放弃该等优先权,则保利南方集团有权以不优惠
    于其向股份公司提出的条件向他人转让或许可独占
    使用该等竞争性业务及技术。
    2006 年5 月,
    保利南方集团
    《关于避免同
    业竞争的承诺
    履行情况的说
    明》
    哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司原开发
    项目已结束,该公司主营业务拟转型为拓展博物馆、
    大剧院等文化项目,与股份公司业务无冲突,待该公
    司项目落实后将变更公司名称及主营业务范围。深圳
    保利城实业有限公司因原项目尚有部分房产未销售,
    并有遗留问题待处理,待上述事项完成后可注销。
    保利南方集团2007
    年3 月出具《关于
    避免同业竞争的承
    诺履行情况的说
    明》:哈尔滨保利房
    地产综合开发有限
    责任公司未拿到博
    物馆、大剧院等文
    化项目,因此未进
    行名称和主营业务
    的变更,保利南方
    集团拟将持有的该
    公司股权转让给无
    关联的第三方。深
    圳保利城实业有限
    公司因原项目仍有
    部分房产未销售,
    并有遗留问题待处
    理,待上述事项完
    成后将其注销。
    保利集团避免
    同业竞争的安
    排
    (1)保利集团及下属公司以后不再设立新的房地产
    开发公司;
    (2)保利集团及下属公司将严格履行已作出的避免
    同业竞争的有关承诺;如出现违反承诺行为,保利集
    团将承担相应的赔偿责任;
    (3)在条件成熟的时候,保利集团将在现有承诺的
    基础上,对上述9 家与房地产相同或相似业务的公司
    进一步加大清理力度,采取改制(通过吸收新股东实
    现控股权的转移)、业务重组(主营业务的转变和营
    业范围的调整)、资产转让(相关资产进行转让,并
    注销转让后的壳公司)等措施落实避免同业竞争承
    诺。
    履行
    保利集团、保
    利南方集团持
    自股票上市之日起三十六个月内,不转让或委托他人
    管理其已直接和间接持有的发起人股份,也不由发行
    履行
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-101
    股锁定承诺 人收购该部分股份。
    保利集团授权
    公司无偿使用
    商标承诺
    如股份公司在经营业务中需要使用第778875 号、第
    779623 号商标两个商标时,保利集团将授权股份公司
    无偿使用
    履行
    十一、股利分配政策
    (一)股利分配的一般政策
    本公司实行同股同利的分配政策,按股东持有本公司股份的比例进行分配。
    股利分配采用派发现金或送股两种形式。在向股东分配股利时,本公司将按国家
    有关规定代扣代缴应缴税金。每年度的具体分配方案由董事会根据每一会计年度
    本公司的经营业绩和未来的生产经营计划提出,在会计年度结束后6 个月内经股
    东大会决议通过后两个月内完成股利派发事项。经股东大会决议,公司可决定中
    期股利分配政策。
    根据本公司《公司章程》所规定的利润分配政策,本公司税后利润按下列
    顺序和比例分配:
    1、弥补上一年度的亏损(如有亏损);
    2、提取法定盈余公积金10%;
    3、提取任意公积金;
    4、支付股东股利。
    公司法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上的,可以不再提取。提取
    法定公积金后,是否提取任意公积金由股东大会决定。公司不得在弥补亏损和提
    取法定公积金之前向股东分配利润。股东大会决议将公积金转为股本时,按股东
    原有股份比例派送新股。但法定公积金转为股本时,所留存的该项公积金不得少
    于注册资本的25%。
    (二)最近三年股利分配情况
    2005 年2 月28 日,本公司2004 年度股东大会通过公司2004 年度利润分配
    方案为:每10 股派发现金红利1.442 元( 含税),派发现金红利共计
    28,840,000.00 元,其余未分配利润193,570,904.18 元结转以后年度分配。
    2005 年12 月13 日,本公司2005 年第二次临时股东大会通过公司2005 年
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-102
    中期利润分配及资本公积金转增股本方案为:每10 股送5 股派0.75 元(含税),
    资本公积金每10 股转增5 股,共计利润分配21500 万元,本次利润分配及资本
    公积金转增股本后公司总股本为4 亿元,其余未分配利润240,313,272.08 元结
    转以后年度分配。
    2006 年2 月27 日,本公司2005 年度股东大会通过公司2005 年度利润分配
    方案为:2005 年度公司不进行利润分配,也不进行资本公积金转增股本。未分
    配利润426,329,970.53 元结转以后年度分配。
    2007 年3 月8 日,本公司2006 年度股东大会通过公司2006 年度利润分配
    方案为:以截止至2006 年12 月31 日公司55,000 万股总股本为基数,每10 股
    派发现金红利0.3 元(含税),同时以资本公积金每10 股转增10 股,剩余未分
    配利润全部结转以后年度分配。本次利润分配已实施完毕。
    (三)本次发行前未分配利润的分配政策
    根据公司第二届董事会第五次会议及2006 年度股东大会决议,2006 年度利
    润分配方案实施后的剩余未分配利润及公司2007 年新产生的利润,均由公司增
    发后的新老股东共享。
    十二、董事、监事和高级管理人员
    (一)简要情况
    1、董事
    (1)简历
    李彬海,男,57 岁,中国国籍。
    本公司董事长,大专学历,经济师。1965 年参加工作,历任广州军区司令
    部参谋、科长、技术局后勤部部长,广州保利房地产开发公司总经理。兼任保利
    集团总经济师、广州市房地产协会副会长、保利南方集团董事、上海保利董事长、
    保利广州董事长、保利国贸董事长、新保利大厦董事、北京保利董事、武汉保利
    董事、湖南保利董事、沈阳保利董事、北京金成华董事、重庆保利董事、上海建
    乔董事、长沙永峰董事、上海圣湖置业董事长、上海君兰置业董事、沈阳盛华董
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-103
    事、沈阳盛兴董事、北京政泉董事。
    王旭,男,47 岁,中国国籍。
    本公司董事。1977 年参加工作。历任广州军区特运办事处处长、深圳保华
    公司总经理、保利南方集团常务副总经理,保利南方集团总经理。现任中国保利
    集团董事副总经理、保利南方集团董事长,兼任深圳保利城董事、广州保利网络
    科技有限公司董事长、湖南保利董事、上海保利董事。
    张振高,男,44 岁,中国国籍。
    本公司董事,经济学博士,高级经济师、高级会计师。1987 年起在全国人
    大常委会办公厅工作,1990 年后历任保利科技公司秘书、金融部副总经理,香
    港嵘高公司、新海康公司及保兴投资公司董事副总经理,保利集团公司财务部主
    任、代理总会计师。现任保利集团公司总会计师,兼任香港嵘高公司常务副总经
    理,保利南方公司、保利文化、香港嵘高公司和保利(香港)投资有限公司董事。
    韩清涛,男,46 岁,中国国籍。
    本公司董事,经济学硕士、副教授。1977 年参加工作,历任保利集团财务
    部副主任,保利南方集团副总经理、常务副总经理。现任保利南方集团董事总经
    理,兼任深圳保利城董事、保利哈尔滨科技股份有限公司董事长、广东保利康药
    业连锁店有限公司董事长、广州保利网络科技有限公司董事、湖南保利董事。
    宋广菊,女,46 岁,中国国籍。
    本公司董事、总经理,本科学历,中山大学EMBA,工程师。1977 年参加工
    作,历任国防科工委31 训练基地司令部宣传处干事,广州军区技术局参谋,广
    州保利房地产开发公司办公室主任、总经理助理、副总经理、常务副总经理。兼
    任华南实业董事长、科学城公司董事长、上海保利董事,武汉保利董事,湖南保
    利董事,保利广州物业董事,富利设计董事长,保利会所董事长,思睿达公司执
    行董事,保利国贸董事、沈阳保利董事,上海建乔房地产开发有限公司董事,保
    利广州董事,北京金成华董事,北京保利董事,广州华储执行董事、长沙永峰董
    事、上海君兰置业董事、沈阳盛华董事、沈阳盛兴董事、北京政泉董事。
    张克强,男,47 岁,中国国籍。
    本公司董事,澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军区联勤部军官,
    创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美董事长兼总裁、广东海
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-104
    外留学培训学校董事长、天津英华教育投资管理有限公司董事长。2003 年当选
    首届全国民办教育十大杰出人物,2005 年荣获首届全国华人华侨专业人士“杰
    出创业奖”,此外还兼任广州市侨商会副会长、广州市专业市场商会副会长、广
    州市政协侨事顾问、广东省教育国际交流协会副秘书长、全国民办教育工作者联
    谊会副主席等职。
    戴逢,男,65 岁,中国国籍。
    本公司独立董事,大学本科学历,中山大学、武汉大学、武汉理工大学、
    华南理工大学兼职教授,高级城市规划师;国际欧亚科学院院士,国家建设部城
    市规划专家委员会专家;历任广州市规划局副局长、局长,广州市政协副主席。
    魏明海,男,43 岁,中国国籍。
    本公司独立董事,厦门大学经济学博士和美国杜兰大学MBA。现任中山大学
    管理学院教授,博士生导师;曾任管理学院院长、副院长、会计系主任;兼任中
    国会计学会理事和副秘书长,财政部财务会计准则专家组成员,广东省会计学会
    副会长,广东省审计学会常务理事,广州市审计学会副会长,广东省会计高级职
    称评审第二委员会副主任委员。目前还兼任南方航空股份有限公司、广东金鹰基
    金管理公司、深圳成霖股份有限公司独立董事。
    秦荣生,男,44 岁,中国国籍。
    本公司独立董事。现任北京国家会计学院党委书记、副院长,教授,博士
    生导师。曾在江西财经大学工作,历任会计学院院长、校长助理、副校长。目前
    还兼任中国审计学会副会长,中国总会计师协会副会长,财政部中国注册会计师
    考试委员会委员,中国注册会计师独立审计准则委员会委员,中国注册会计师技
    术咨询委员会委员,《会计研究》、《审计研究》、《中国注册会计师》编委,清华
    大学、中国人民大学、中南财经政法大学、江西财经大学、台湾东吴大学兼职教
    授,中国人民大学兼职博士生导师,清华同方股份有限公司、中软网络技术股份
    有限公司、航天信息股份有限公司独立董事。
    (2)董事提名及选聘情况
    本公司董事李彬海、王旭、张振高、韩清涛由本公司控股股东保利南方集
    团提名;董事宋广菊、张克强由本公司中小股东提名;独立董事戴逢、魏明海和
    秦荣生由本公司第一届董事会提名。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-105
    经本公司第一届董事会第十九次会议审议通过,李彬海、王旭、张振高、
    韩清涛、宋广菊、张克强、戴逢、魏明海、秦荣生作为本公司第二届董事会董事
    候选人;经本公司2005 年度股东大会审议通过上述董事候选人担任本公司第二
    届董事会董事,任期三年,自2006 年2 月27 日至2009 年2 月27 日。
    2、监事
    (1)简历
    陈凯,男,53 岁,中国国籍。
    本公司监事会主席,大专学历,历任广州保利房地产开发公司总经理助理、
    副总经理,深圳保利城董事长总经理,保利广州物业董事长总经理,保利实业董
    事长,广东保利康药业连锁店有限公司董事长,上海保利总经理;兼任上海保利
    董事,上海君兰房地产开发有限公司董事长,上市建乔房地产开发有限公司董事
    长,上海圣湖置业董事总经理、保利国贸董事。
    陈宜,女,36 岁,中国国籍。
    本公司监事,经济学学士,中南财大EMBA,会计师。1992 年参加工作,历
    任保利电子技术有限公司会计,保利集团财务部项目经理,保利南方集团业务经
    理,深圳保利城实业有限公司总会计师。现任保利南方集团总会计师,兼任深圳
    保利城董事,广东保利实业公司董事,广州保利实业有限公司董事,保利哈尔滨
    科技股份有限公司董事,广州保利投资有限公司董事,广州保利网络科技有限公
    司监事。
    黎家河,男,47 岁,中国国籍。
    本公司职工监事,中专,1979 年参加工作。历任广州保利房地产开发公司
    财务部经理、办公室主任,保利广州物业副总经理,本公司办公室主任、人力资
    源部经理。现任保利广州物业董事总经理。
    (2)提名及选聘情况
    本公司监事陈凯、陈宜由本公司控股股东保利南方集团提名,职工监事黎
    家河经本公司全体职工代表大会选举。
    经公司第一届监事会第八次会议审议通过陈凯、陈宜作为公司第二届监事
    会监事候选人;经公司2005 年度股东大会审议通过上述监事候选人与职工监事
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-106
    黎家河共同担任公司第二届监事会监事,任期三年,自2006 年2 月27 日至2009
    年2 月27 日。
    3、其他高级管理人员及核心技术人员
    张万顺,男,42 岁,中国国籍。
    本公司副总经理,工学硕士,暨南大学工商管理硕士(MBA),工程师。1990
    年参加工作,历任广东省基础工程公司项目经理、广州保利房地产开发公司工程
    部经理、企管部经理;兼任保利重庆董事长,保利广州物业董事、广州保利科学
    城房地产开发有限公司董事、重庆高尔夫总经理、保利会所董事、保利数码董事
    长。
    刘平,男,38 岁,中国国籍。
    本公司副总经理兼董事会秘书,经济学学士,注册会计师、注册资产评估
    师、高级审计师,1989 年参加工作,历任广东省审计厅直属分局科长、广州保
    利房地产开发公司计划审计部经理、总经理办公室主任、广东保利康药业连锁店
    有限公司总经理、广州保利房地产开发公司总经理助理;兼任武汉保利监事、沈
    阳保利副董事长、北京保利董事长、保利会所董事、北京金成华董事长、保利包
    头董事长、北京政泉董事长。
    杨小虎,男,45 岁,中国国籍。
    本公司副总经理,研究生学历。1979 年参加工作,历任广州总参第三局技
    术员,广州军区技术局、后勤部参谋和后勤部助理员,广州保利房地产开发公司
    办公室主任、开发部经理、总经理助理和副总经理;兼任武汉保利董事长。
    陈冬桔,女,42 岁,中国国籍。
    本公司副总经理,研究生学历。曾任广州海军基地排长、指导员,广州利
    海房地产开发公司办公室主任、销售部经理,广州保利房地产开发公司计划部经
    理、物业产权部经理、销售部经理,思睿达公司总经理,本公司助理总经理;兼
    任上海保利房地产有限公司董事总经理、上海建乔董事总经理、上海君兰置业董
    事。
    王健,男,35 岁,中国国籍
    本公司副总经理,研究生学历,高级工程师、一级注册建筑师。1996 年参
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-107
    加工作,曾在广州市城市规划自动化中心、广州市城市规划设计所工作,历任设
    计部部长、副所长、所长。
    官集保,男,54 岁,中国国籍。
    本公司技术总监,大学本科,高级工程师。历任江西省人民政府直属机关
    基建队技术员、生产科长、建筑设计室副主任、建筑设计所所长,广州保利房地
    产开发公司技术部经理、总工程师;兼任保利国贸总经理、保利重庆董事、保利
    国贸董事、保利数码董事。
    谭艳,女,36 岁,中国国籍。
    本公司财务总监。经济学学士,会计师,注册会计师,1993 年参加工作。
    历任中国华润总公司财务部结算一科副科长,广州保利投资有限公司财务总监,
    保利南方集团财务部副经理、广州保利房地产开发公司总会计师。兼任保利广州
    物业董事,保利会所董事、保利重庆董事、保利国贸董事、上海保利监事、湖南
    保利监事、武汉保利监事、保利包头监事。
    (二)持股情况
    姓 名 职务 截止目前
    持股数(股)
    占本次发行前总
    股本比例(%)
    占本次发行后总
    股本比例(%)
    李彬海 董事长 4,720,000 0.43
    王 旭 董事 3,120,000 0.28
    张振高 董事 0 0
    韩清涛 董事 3,120,000 0.28
    宋广菊 董事 3,440,000 0.31
    张克强 董事 36,000,000 3.27
    戴 逢 董事 0 0
    魏明海 董事 0 0
    秦荣生 董事 0 0
    陈 凯 监事会主席 2,320,000 0.21
    陈 宜 监事 0 0
    黎家河 监事 10,000 0.0009
    张万顺 副总经理 2,240,000 0.20
    刘 平 副总经理
    董事会秘书
    2,240,000
    0.20
    杨小虎 副总经理 2,320,000 0.21
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-108
    陈冬桔 副总经理 0 0
    王 健 副总经理 0 0
    官集保 技术总监 2,240,000 0.20
    谭 艳 财务总监 2,240,000 0.20
    截止目前,本公司董事张克强所持有本公司股份中的500 万股质押于兴业
    银行股份有限公司广州分行作为广东华美向该行贷款的担保,除此之外,本公司
    董事、监事、高级管理人员及核心技术人员所持有的本公司股份不存在质押或冻
    结的情况。
    除监事黎家河从二级市场购买的股票外,公司董事、监事、高级管理人员持
    有的本公司股份,自本公司股票首次在证券交易所上市交易之日起12 个月内不
    得转让。
    公司董事、监事、高级管理人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公司
    股份,在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二
    十五。
    (三)薪酬情况
    本公司董事、监事、高级管理人员2006 年在本公司领取薪酬的情况如下:
    2006 年收入 人数
    150-200 万元 1 人
    100-150 万元 2 人
    50-100 万元 7 人
    20-50 万元 1 人
    20 万元以下 3 人
    上述收入包括领取的工薪、奖金及津贴,上述人数统计包括在本公司领取薪
    酬的董事、监事和高级管理人员,也包括仅在本公司领取津贴的独立董事。
    王旭、韩清涛、张振高、张克强、陈宜不在本公司领薪,因本公司业务发生
    的正常工作费用由公司支付,董事每年不超过6 万元,监事每年不超过3 万元。
    本公司独立董事由本公司聘任后,每年可领取6 万元津贴,因本公司业务
    发生的正常工作费用,在本公司每年的董事会费中支出,每年不超过6 万元。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第四节 本公司基本情况
    1-1-109
    (四)股权激励
    除前述披露的部分董事、监事和管理管理人员持有公司股份外,公司尚未制
    订其他股权激励方案。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-110
    第五节 同业竞争与关联交易
    一、同业竞争
    (一)本公司主营业务
    本公司主营业务为房地产开发、销售、租赁及其物业管理。
    (二)保利南方集团、保利集团从事房地产业务的情况
    1、保利南方集团、保利集团从事房地产业务的情况
    本公司的控股股东保利南方集团营业执照所载的经营范围是:房地产开发经
    营、物业管理、房地产中介服务;自有资金投资与管理、企业管理服务;批发和零
    售贸易(国家专营专控商品除外)。
    本公司的实际控制人保利集团营业执照所载的经营范围是:对集团所属企
    业的生产经营活动实施组织、协调、管理;所属企业生产所需设备、原材料(国
    家有专项专营规定的除外)的代购、供应、销售;所属企业生产产品的批发、代
    销;与以上业务相关的技术咨询、技术服务、信息服务;进出口业务。
    保利南方集团和保利集团无房地产开发资质,自身亦不从事房地产开发业
    务。
    2、保利南方集团、保利集团控制的其他企业从事房地产业务的情况
    保利南方集团、保利集团直接、间接控制的企业中有9 家房地产企业目前
    从事了与本公司相同或相似的业务。
    与其他商品不同,房地产项目具有明显的行业特征,具体如下:
    (1)由于房地产具有大宗商品、不可移动等特性,主要针对的是当地的消
    费者,购买者进行跨地区(不同城市之间)选择的可能性极小,因此,房地产项
    目具有明显的地域性,不同城市的房地产项目一般不存在竞争。
    (2)根据主要消费对象的不同,房地产可分为写字楼、商业用房、别墅及
    普通住宅等类型,在同一地域内不同类型的房地产产品面对的客户群体明显不
    同。
    (3)按照房地产行业的普遍现象,房地产项目一般很难做到零库存,经过
    一段时间销售高峰后一般都会有部分剩余物业,主要包括少量朝向、户型不太理
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-111
    想的商品房及车库等其他公建设施,且这部分剩余物业在此后相当长的时间内都
    会存在,但这些剩余物业在产品素质、设计理念等方面很难与新开发的楼盘构成
    竞争。
    由于房地产行业具有上述特点,结合本公司和下述9 家企业的具体情况分
    析,这9 家企业与本公司不存在实质的同业竞争,9 家企业的经营情况和避免同
    业竞争承诺履行情况如下:
    (1)深圳市保利城实业有限公司
    深圳市保利城实业有限公司目前没有从事房地产开发业务,仅剩余部分地
    下车库,待销售完毕之后考虑采用注销等方式处理。该公司已承诺不进行新的房
    地产开发项目。
    (2)北京新保利大厦房地产开发有限公司
    北京新保利大厦房地产开发有限公司是为开发建设北京新保利大厦成立的
    项目公司,北京新保利大厦已经开发完毕,目前没有从事房地产开发业务。该公
    司正在从事北京新保利大厦的物业经营。
    (3)哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司
    哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司已承诺将不会在哈尔滨地区以外
    从事房地产业务,一旦本公司进入哈尔滨从事房地产业务,将采取由本公司优先
    选择控股该公司的方式进行,如果本公司放弃该等优先权,则该公司将通过注销
    或以不优惠于向本公司提出的条件转让股权给第三方等方式,解决同业竞争问
    题。目前保利南方集团拟将持有的该公司股权转让给无关联的第三方。
    (4)上海梦苑房地产有限公司
    上海梦苑房地产有限公司目前未从事房地产开发业务,仅剩余61 个车位未
    销售,待销售完毕之后考虑采用注销等方式处理。该公司已承诺不进行新的房地
    产开发项目。
    (5)上海华宝房地产发展公司
    上海华宝房地产发展公司目前未从事房地产开发业务,仅剩余912 平方米
    底层商铺未销售,待销售完毕之后考虑采用注销等方式处理。该公司已承诺不进
    行新的房地产开发项目。
    (6)哈尔滨保利科技大厦有限公司
    哈尔滨保利科技大厦有限公司是项目公司,没有房地产开发资质,目前仅
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-112
    从事哈尔滨保利科技大厦的物业经营。
    (7)北京花园别墅有限责任公司
    北京花园别墅有限责任公司目前没有从事房地产开发业务,仅剩余少量别
    墅和配套商业服务设施,待销售完毕之后考虑采用注销等方式处理。该公司已承
    诺不进行新的房地产开发项目。
    (8)上海浦利房地产发展有限公司
    上海浦利房地产发展有限公司仅从事上海证券大厦开发和经营,目前该大
    厦已销售75%,剩余物业为出租和自用。该公司已承诺除现有房地产项目外,不
    进行其他房地产开发项目。
    (9)北京保利大厦有限公司
    北京保利大厦有限公司没有房地产开发资质,目前没有从事房地产开发业
    务,仅从事北京保利大厦的经营。该公司已承诺除现有房地产项目外,不进行其
    它房地产项目的开发。
    除上述原因外,由于土地制度的改革,对房地产企业的资金实力要求越来
    越高,加上房地产市场竞争日趋激烈,房地产开发已进入资金、品牌竞争的时代。
    截止2006 年12 月31 日,本公司资产总额1,649,605.33 万元,净资产362,679.36
    万元,近三年累计商品房开工面积419 万平方米,累计竣工面积186 万平方米,
    累计销售面积248 万平方米,而从这9 家公司以往所开发的项目的规模及公司的
    资产及经营规模来看,与本公司存在非常大的差距,且保利集团所属的涉及房地
    产的两大类共6 个注册商标已无偿转让给本公司,因此这9 家公司在开发能力、
    规模、资金实力及品牌等方面均与本公司无法构成实质的竞争。
    (三)避免和解决同业竞争的措施及履行情况
    1、2003 年5 月,保利集团、保利南方集团、上海三利分别与本公司签署了
    《关于避免同业竞争的协议》,就避免可能产生的同业竞争问题保利集团、保利
    南方集团、上海三利分别向本公司作出承诺:
    保利集团、保利南方集团、上海三利分别承诺将不会、并将促使其所控制
    的企业不会,在股份公司从事主营业务的地区内,单独或与他人合作从事或参与
    任何对股份公司及其所控制的企业已有的有关住宅用房、商业用房、写字楼的房
    地产开发、销售、租赁及其物业管理业务构成或可能构成直接或间接竞争的业务。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-113
    该协议签订前已存在的与股份公司相同或相似的业务,保利集团、保利南
    方集团、上海三利承诺并促使其所控制的企业,该等业务一旦与股份公司构成竞
    争,将采取由股份公司优先选择控股或收购的方式进行,如果股份公司放弃该等
    优先权,则保利集团、保利南方集团、上海三利将通过注销或以不优惠于其向股
    份公司提出的条件转让股权给第三方等方式,解决该等同业竞争问题。
    如果保利集团、保利南方集团、上海三利及其所控制的企业拥有或可能拥
    有股份公司主营业务范围内的项目机会、新业务、新技术及其相关知识产权,股
    份公司对该等竞争性业务及技术享有优先购买权或独占使用权。但如果股份公司
    放弃该等优先权,则保利集团、保利南方集团、上海三利有权以不优惠于其向股
    份公司提出的条件向他人转让或许可独占使用该等竞争性业务及技术。
    2、2003 年11 月,上海梦苑房地产有限公司、上海浦利房地产发展有限公
    司、北京保利大厦有限公司、北京花园别墅有限责任公司分别出具承诺:除现有
    房地产业务外,将不会从事新的房地产业务。2003 年11 月,哈尔滨保利房地产
    综合开发有限责任公司出具承诺:将不会在哈尔滨地区以外从事房地产业务。一
    旦股份公司拟进入哈尔滨地区从事房地产业务,将采取由股份公司优先选择控股
    本公司的方式进行,如果股份公司放弃该等优先权,则本公司将通过注销或以不
    优惠于向股份公司提出的条件转让股权给第三方等方式,解决同业竞争问题。
    2003 年12 月,深圳保利城实业有限公司出具承诺:除现有房地产业务外,将不
    会从事新的房地产业务。
    3、为进一步规范保利集团下属公司运作,避免未来与股份公司发生潜在的
    同业竞争,保利集团决定对涉及与股份公司有潜在相同、相似业务的九家公司进
    行进一步改制、业务重组,具体安排如下:
    (1)保利集团及下属公司以后不再设立新的房地产开发公司;
    (2)保利集团及下属公司将严格履行已作出的避免同业竞争的有关承诺;
    如出现违反承诺行为,保利集团将承担相应的赔偿责任;
    (3)在条件成熟的时候,保利集团将在现有承诺的基础上,对上述9 家与
    房地产相同或相似业务的公司进一步加大清理力度,采取改制(通过吸收新股东
    实现控股权的转移)、业务重组(主营业务的转变和营业范围的调整)、资产转让
    (相关资产进行转让,并注销转让后的壳公司)等措施落实避免同业竞争承诺。
    4、2006 年5 月24 日,根据保利南方集团出具的《关于避免同业竞争的承
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-114
    诺履行情况的说明》,哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司原开发项目已结
    束,该公司主营业务拟转型为拓展博物馆、大剧院等文化项目,与股份公司业务
    无冲突,待该公司项目落实后将变更公司名称及主营业务范围。深圳保利城实业
    有限公司因原项目尚有部分房产未销售,并有遗留问题待处理,待上述事项完成
    后可注销。
    2007 年3 月,保利南方集团出具关于避免同业竞争的承诺履行情况的说明:
    哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司由于未拿到博物馆、大剧院等文化项
    目,因此未进行名称和主营业务的变更,保利南方集团拟将持有的该公司股权转
    让给无关联的第三方。深圳保利城实业有限公司因原项目仍有部分房产未销售,
    并有遗留问题待处理,待上述事项完成后将其注销。
    5、本公司也将密切关注有关关联方对承诺的履行情况,一旦发现有违反承
    诺的情况,本公司即采取以下措施:(1)向有关关联方发出限期履行承诺的书面
    通知;(2)向全体股东及有关监管部门报告相关情况,由全体股东及监管部门督
    促有关关联方遵守承诺;(3)依法向法院提起诉讼,通过法院判决强制有关关联
    方履行承诺,并承担因其违约给本公司造成的经济损失。
    6、避免同业竞争措施履行情况
    承诺名称 承诺内容 承诺履行情况
    2003 年11 月,上海梦苑房
    地产有限公司、上海浦利
    房地产发展有限公司、北
    京保利大厦有限公司、北
    京花园别墅有限责任公司
    承诺
    除现有房地产业务外,将不会从事新的房地产
    业务
    履行
    2003 年11 月,哈尔滨保利
    房地产综合开发有限责任
    公司出具承诺
    将不会在哈尔滨地区以外从事房地产业务。一
    旦股份公司拟进入哈尔滨地区从事房地产业
    务,将采取由股份公司优先选择控股本公司的
    方式进行,如果股份公司放弃该等优先权,则
    本公司将通过注销或以不优惠于向股份公司
    提出的条件转让股权给第三方等方式,解决同
    业竞争问题。
    履行
    2003 年12 月,深圳保利城
    实业有限公司出具承诺
    除现有房地产业务外,将不会从事新的房地产
    业务。
    履行
    除上述承诺外,保利集团、保利南方集团关于避免同业竞争的协议、承诺
    及相关安排的履行情况,请参见本招股意向书第四节本公司基本情况之“十、最
    近三年公司及其控股股东、实际控制人所作出的承诺及承诺的履行情况”。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-115
    (四)独立董事意见
    本公司独立董事认为:保利南方集团及其控制的企业、保利集团及其控制
    的企业与公司之间不存在实质性的同业竞争,保利南方集团、保利集团已经承诺
    避免与公司产生同业竞争,保利南方集团、保利集团也将督促其下属企业避免与
    公司产生同业竞争。
    二、关联交易
    根据《公司法》、企业会计准则的相关规定,本公司的主要关联方、关联关
    系及关联交易情况如下:
    (一)关联方及关联关系
    1、本公司控股股东:保利南方集团有限公司,注册资本1.005 亿元,法定
    代表人王旭,目前持有本公司54.59%的股份。
    2、本公司实际控制人:中国保利集团公司,注册资本15 亿元,法定代表
    人贺平。保利集团持有保利南方集团100%的权益,是保利南方集团的控股股东。
    3、本公司第二大股东:广东华美国际投资集团有限公司,注册资本1.35
    亿元,法定代表人:张新儒 。华美集团持有本公司11.05%的股份。
    4、本公司第三大股东:张克强,持有本公司3.27%的股份。张克强持有广
    东华美90%的股权。
    5、保利南方集团的全资、控股公司(除本公司外):
    企业名称 注册资本
    (万元)
    法定代表人 保利南方集团所占权益
    比例(%)
    1 深圳市保利城实业有限公司 3,000 岳凯峰 83
    2 广州保利实业发展有限公司 1,000 张 玲 80
    3 广东保利药业经营有限公司 3,000 张 玲 80
    4 保利建设开发总公司 10,000 张和平 100
    5 哈尔滨保利房地产综合开发有限
    责任公司
    2,000 韩清涛 51
    6、本公司的控股子公司
    本公司的控股子公司的基本情况参见本招股意向书第四节“本公司基本情
    况—三、本公司的控股子公司”。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-116
    7、本公司联营企业
    北京新保利大厦房地产开发有限公司,注册资本10,952 万元,主要经营地
    北京,主营业务为新保利大厦的开发。
    8、本公司实际控制人保利集团的全资、控股和参股公司
    截至2006 年12 月31 日,保利集团直接、间接拥有的全资、控股和参股企
    业共80 家(包括本公司的控股股东保利南方集团及其下属公司),其中全资企业
    33 家,控股企业33 家,参股企业14 家。其中近三年与本公司有关联交易的关
    联方情况如下:
    企业名称 注册资本
    (万元)
    法定代表人 关联关系
    1 上海三利实业有限公司 2,000 邓运 保利集团全资子公司
    2 保利科技有限公司 10,000 陈洪生 保利集团全资子公司
    3 湖北保利投资有限公司 1,000 张向保 保利集团全资子公司
    9、本公司、控股股东及实际控制人的关键管理人员及与其关系密切的家庭
    人员。
    (二)关联交易
    本公司近三年与关联方之间发生的关联交易均为偶发性关联交易,具体情
    况如下:
    1、共同投资、股权转让
    (1)2004 年9 月,本公司与保利南方集团按股权比例共同对本公司控股子
    公司北京保利追加2,000 万元投资,北京保利注册资本增加至5,000 万元。本次
    增资事项经本公司第一届董事会第九次会议在关联董事回避的情况下审议通过,
    并已办理完毕有关工商变更登记手续。
    2005 年本公司和保利物业分别与保利南方集团签订股权转让协议,以截至
    2005 年6 月30 日北京保利15%和5%股权对应的经审计评估后的净资产,即
    1,119.72 万元和373.24 万元为转让价格,分别受让保利南方集团持有的北京保
    利15%和5%的股权。上述股权转让完成后,本公司持有北京保利95%的股权,保
    利物业持有北京保利5%的股权。本次股权转让事项经本公司第一届董事会第十
    七次会议在关联董事回避的情况下审议通过,并已办理完毕有关工商变更登记手
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-117
    续。
    (2)2004 年6 月,本公司与保利集团签订了《北京新保利大厦房地产开发
    有限公司股权转让协议(一)》。根据协议规定,本公司将其持有的新保利大厦公
    司 35%股权中的24.47%作价803.99 万元转让给保利集团。本次股权转让完成后,
    本公司持有新保利大厦公司10.53%的股权,保利南方集团持有新保利大厦公司
    30%的股权,保利集团持有新保利大厦公司34.47%的股权,英资速控持有新保利
    大厦公司25%的股权。本次股权转让事项经本公司第一届董事会第七次会议在关
    联董事回避的情况下审议通过,并已办理完毕有关工商变更登记手续。
    (3)2004 年2 月18 日,本公司与保利南方集团共同对本公司的控股子公
    司湖南保利房地产开发有限公司追加投资3,000 万元,其中本公司追加投资
    1,250 万元,持股比例由原65%变更为51%,保利南方集团投资1,750 万元,持
    股比例为35%。本次增资事项经本公司第一届董事会第八次会议在关联董事回避
    的情况下审议通过,并已办理完毕有关工商变更登记手续。
    2004 年6 月20 日,保利南方集团将其持有湖南保利35%的股权转让给本公
    司29%,转让价为原出资金额1450 万元,转让给股东李晓帆6%,转让价为300
    万元。此次股权转让完成后本公司持有湖南保利的股权由原来的51%变更为80%。
    本次股权转让事项经本公司2004 年第五次临时董事会在关联董事回避的情况下
    审议通过,并已办理完毕有关工商变更登记手续。
    (4)2005 年本公司与保利南方集团签订股权转让协议,以截至2005 年6
    月30 日上海保利10%股权对应的经审计评估后的净资产,即987.04 万元,受让
    上海保利10%的股权。上述股权转让完成后,本公司持有上海保利61%的股权。
    本次股权转让事项经本公司第一届董事会第十七次会议在关联董事回避的情况
    下审议通过,并已办理完毕有关工商变更登记手续。
    (5)2005 年本公司与保利南方集团签订股权转让协议,以截至2005 年9
    月30 日重庆高尔夫83%股权对应的经审计评估后的净资产,即53,626,831.60
    元为转让价格,受让保利南方集团持有的重庆高尔夫83%的股权。本次股权转让
    完成后,本公司持有重庆高尔夫90%的股权。本公司2005 年第1 次临时董事会
    和2005 年第一次临时股东大会通过了该项股权转让事项,关联董事和关联股东
    均回避了表决,并已办理完毕有关工商变更登记手续。
    (6)2006 年,根据本公司及广州物业与湖北保利签订的《股权转让协议》,
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-118
    湖北保利将其持有的保利武汉10%的股权分别转让给本公司8%,转让给广州物业
    2%,转让价分别为928 万元和232 万元。截至2006 年12 月31 日,股权转让款
    已支付,相关股权变更手续已办妥。本次股权转让经本公司第二届董事会第二次
    会议在关联董事回避的情况下审议通过,并已办理完毕有关工商变更登记手续。
    2、担保
    报告期内关联方为本公司(包括本公司控股子公司武汉保利)提供担保的
    余额:(单位:元)
    关联方名称 借款性质 2006 年12 月31 日2005 年12 月31 日 2004 年12 月31 日
    保利南方集团 短期借款 --- --- 90,000,000.00
    保利南方集团
    一年内到期的
    长期借款
    --- 490,000,000.00 220,000,000.00
    保利南方集团 长期借款 192,000,000.00 258,000,000.00 618,000,000.00
    保利集团* 长期借款 200,000,000.00 200,000,000.00 ---
    湖北保利 短期借款 40,000,000.00 --- ---
    合计 432,000,000.00 948,000,000.00 928,000,000.00
    *公司通过粤财信托发行信托计划,借款金额为20,000 万元,由中国银行
    股份有限公司广东省分行、中国保利集团分别提供16,000 万元、4,000 万元担
    保。中国保利集团公司对中国银行股份有限公司广东省分行的16,000 万元担保
    及利息提供反担保。
    本公司2004 年度和2005 年度分别向保利南方集团支付借款担保手续费
    966,250.00 元和700,000.00 元;本公司于2005 年和2006 年分别向保利集团支
    付担保手续费1,000,000.00 元和2,108,540.00 元。上述担保费支出对本公司利
    润总额无重大影响。
    截至2006 年12 月31 日,本公司为下属控股子公司借款提供担保合计
    2,322,760,000.00 元。
    3、关联方向本公司(包括本公司控股子公司)提供资金
    (1)近三年关联方向本公司提供资金的情况(单位:元)
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    关联方名称 2006 年12 月31 日2005 年12 月31 日2004 年12 月31 日
    保利南方集团 102,372,672.45 502,277,083.96 94,277,083.96
    保利上海集团有限公司
    (上海三利)*
    39,000,000.00 39,000,000.00 39,000,000.00
    保利集团 700,000,000.00 375,000,000.00 ---
    保利科技有限公司 400,000,000.00 375,000,000.00 ---
    合计 1,241,372,672.45 1,291,277,083.96 133,277,083.96
    (2)资金使用费支出情况(单位:元)
    关联方名称 2006 年 2005 年 2004 年
    保利南方集团 33,216,016.88 4,950,902.07 5,358,109.03
    保利上海集团有限
    公司(上海三利)*
    2,466,523.00 2,335,250.00 742,700.00
    保利集团 40,489,077.49
    保利科技 28,108,410.82
    合计 104,280,028.19 7,286,152.07 6,100,809.03
    *2006 年保利上海集团将其对上海保利的债权转移到上海三利。上海保利根据约定资金占用费率计
    提了对上海三利的资金占用费,欠付1,803,905.00 元。
    (3)资金使用费支出对本公司经营状况的影响
    本公司2006 年、2005 年、2004 年发生的资金占用费分别占各期利息支出
    的42.96%、5.01%、9.94%,资金占用年费率与同期银行利率一致或同期银行贷
    款基准利率允许的上浮幅度内。
    4、委托贷款
    (1)2004 年6 月,本公司控股子公司北京保利通过中信实业银行北京富华
    大厦支行获得保利科技提供的委托流动资金贷款共30,000,000.00 元,借款期限
    2004 年6 月14 日至2005 年6 月14 日,委托贷款利率5.841%,贷款利率与同期
    银行贷款利率一致,截至2004 年12 月31 日贷款已归还,并已支付委托贷款利
    息66.68 万元。
    (2)2004 年8 月,本公司与中国光大银行广州分行营业部、保利南方集团
    签订委托贷款借款合同。合同约定保利南方集团委托中国光大银行广州分行营业
    部向本公司发放流动资金贷款额度400,000,000.00 元。截至2004 年12 月31
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
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    日,本公司实际使用合同项下贷款225,000,000.00 元,借款期限为2004 年8
    月4 日至2005 年2 月4 日,委托贷款利率5.81%,贷款利率与同期银行贷款利
    率一致。2004 年本公司支付该笔委托贷款的利息4,684,312.50 元。
    上述委托贷款已于2005 年2 月5 日展期,贷款期限延长至2005 年12 月31
    日。2005 年7 月,该笔委托贷款已转至本公司下属控股子公司保利重庆名下使
    用。2005 年本公司及保利重庆共支付该笔委托贷款利息14,037,792.55 元。
    在前述委托贷款合同额度范围内,2004 年12 月2 日,保利南方集团与中国
    光大银行广州分行签订委托贷款委托合同,北京保利与中国光大银行广州分行签
    订委托贷款借款合同。保利南方集团委托中国光大银行广州分行向北京保利发放
    流动资金贷款75,000,000.00 元,借款期限为2004 年12 月2 日至2005 年12
    月2 日,委托贷款利率5.81%,贷款利率与同期银行贷款利率一致。
    2005 年1 月12 日,北京保利与中国光大银行广州分行、保利南方集团再签
    订另一委托贷款合同,保利南方集团委托中国光大银行广州分行向北京保利再发
    放流动资金贷款100,000,000.00 元,借款期限为2005 年1 月12 日至2005 年
    12 月28 日,借款利率为6.08%,该贷款利率在同期银行贷款基准利率允许的上
    浮幅度内。2005 年北京保利共支付委托贷款利息10,106,214.64 元。
    截止2005 年12 月31 日,上述合计共4 亿元委托贷款已全部归还。
    5、支付工程款
    (1)2004 年6 月24 日本公司控股子公司北京保利与保利建设签订“保利·欣
    苑”商品住宅小区施工合同补充协议B 合同段,合同单价为人民币1,128 元/平
    方米。合同单价与独立第三方承建的工程单价一致。2004 年,北京保利支付合
    同款15,064,950.00 元,2005 年支付工程款1,000,000.00 元,截至2006 年12
    月31 日,累计支付合同工程款16,064,950.00 元。公司一届十次董事会批准通
    过了本公司控股子公司北京保利与保利建设签订的“保利·欣苑”商品住宅小区
    施工合同补充协议B 合同段,关联董事回避了表决。
    (2)2004 年11 月本公司重庆分公司(2005 年重庆分公司注销后转入本公
    司控股子公司保利重庆)与保利建设签定了土石方工程合同,单价为每方11.25
    元,该工程是通过招投标程序发包的,工程单价由竞标产生。2004 年支付工程
    款1,800,000.00 元,2005 年支付工程款6,816,622.00 元,2006 年支付工程款
    1,810,088.00 元,截至2006 年12 月31 日,累计支付合同款为10,426,710.00
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    元。公司一届十三次董事会批准通过了本公司的重庆分公司与保利建设签定的重
    庆保利花园土石方工程合同,关联董事回避了表决。
    (3)2006 年本公司控股子公司重庆高尔夫(2005 年12 月纳入合并报表范
    围)向保利建设共计支付工程款10,089,982.84 元。具体情况如下:
    ①2005 年5 月重庆高尔夫与保利建设签定了公建区建筑物工程合同,工程
    合同价款暂定为560 万元,以实际结算为准。2006 年支付工程款5,802,300.00
    元。
    ②2005 年5 月重庆高尔夫与保利建设签定了练习场土石方工程合同,单价
    为每立方10.68 元,按挖方量计。2006 年共支付工程款583,460.00 元。
    ③2005 年5 月重庆高尔夫与保利建设签定了员工宿舍、14#球道护坡工程合
    同,工程合同价款为737,000.00 元,2006 年共支付工程款677,682.84 元。
    ④2005 年5 月重庆高尔夫与保利建设签定了南场土石方工程合同,单价为
    每立方10.68 元,按挖方量计。2006 年共支付工程款1,082,776.00 元。
    ⑤2005 年5 月重庆高尔夫与保利建设签定北球场10#-18#、1#、9#部分球道
    土石方工程合同,单价为每立方10.68 元,按挖方量计。2006 年共支付工程款
    1,943,764.00 元。
    (4)2006 年4 月本公司控股子公司北京金成华与保利建设签定了保利垄上
    项目10 区10 栋别墅土建工程合同,单价为每平方米1,498 元,该工程是通过招
    投标程序发包的,工程单价由竞标产生。2006 年支付工程款3,043,221 元,截
    至2006 年12 月31 日,累计支付合同款为3,043,221 元。公司二届三次董事会
    批准通过了本公司控股子公司北京金成华与保利建设签定的保利垄上项目10 区
    10 栋别墅土建工程合同,关联董事回避了表决。
    6、代理费支出
    2004 年,公司及控股子公司向思睿达公司支付代理费共计6,415,059.86
    元。
    7、关联公司往来
    单位:元
    往来项目 关联公司名称 经济内容 2006年12月31日2005年12月31日 2004年12月31日
    预付账款 保利建设开发总公司 工程款 -- -- 1,800,000.00
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-122
    应付账款 保利建设开发总公司 工程款 -- 4,605,688.60 --
    中国保利集团公司
    占用资金及
    应付的资金
    使用费用
    740,489,077.49 375,000,000.00 --
    保利科技有限公司
    占用资金及
    应付的资金
    使用费用
    428,108,410.82 375,000,000.00 --
    保利南方集团
    占用资金及
    应付的资金
    使用费用
    109,439,009.25 502,277,083.96 94,277,083.96
    其他应付
    款
    保利上海集团有限公
    司(上海三利)
    占用资金及
    应付的资金
    使用费用
    40,803,905.00 40,639,603.00 39,529,230.00
    短期借款 保利南方集团
    提供资金
    (委托贷款)
    -- -- 300,000,000.00
    应付股利 保利南方集团 应付股利 -- 11,258,607.08 --
    广东华美 应付股利 -- 2,278,892.92 --
    (三)近三年关联交易对本公司的影响
    2004 年,本公司共发生对关联方的资金占用费支出610.08 万元,占当期利
    息支出的9.94%;向关联方支付担保手续费 96.63 万元,占当期主营业务成本的
    0.09%;向关联方支付代理费641.51 万元,占本期主营业务成本的0.61%;支付
    关联方工程款1,686.50 万元,占本期主营业务成本的1.61%。
    2005 年,本公司共发生对关联方的资金占用费支出728.62 万元,占当期利
    息支出的5.01%;向关联方支付担保手续费170 万元,占当期主营业务成本的
    0.13%;支付关联方工程款781.66 万元,占本期主营业务成本的0.58%。
    2006 年,本公司共发生对关联方的资金占用费支出10,428.00 万元,占当
    期利息支出的42.96%;向关联方支付担保手续费210.85 万元,占当期主营业务
    成本的0.08 %;支付关联方工程款1,494.33 万元,占本期主营业务成本的0.58%。
    (四)本公司规范关联交易的措施
    1、本公司按照《公司法》等法律法规,建立了规范健全的法人治理结构,
    本公司的控股股东及本公司自身均按照有关法律法规的要求规范运作。
    保利房地产(集团)股份有限公司增发招股意向书 第五节 同业竞争与关联交易
    1-1-123
    2、为规范和减少关联交易,保证关联交易的公开、公平、公正,本公司董
    事会按照《公司法》、《上市公司章程指引》等有关法律法规及相关规定,制订了
    《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《关联交易决策制度》
    等规章制度,对关联交易的决策权限和决策程序进行了详细的规定,并聘请了独
    立董事,制订了《独立董事工作制度》,以确保董事会的独立性和法人治理结构
    的完善。
    3、本公司作为以房地产开发为主的经营实体,拥有独立的产、供、销系统。
    在设计、施工、监理等环节均严格按《中华人民共和国招标投标法》进行公开招
    投标;在房地产开发过程中所采用的主要原材料或者由施工单位按建造合同自行
    采购,或者由本公司直接从市场第三方企业独立采购;本公司销售工作由本公司
    策划中心和销售部负责管理,并聘请市场第三方的专业销售代理公司负责项目的
    具体销售工作。
    (五)独立董事意见
    公司独立董事意见:公司近三年与关联方发生的关联交易均为公司经营所
    必须,交易行为遵守了“公正、公平、公开”的原则;关联交易价格公允、不存
    在明显高于或低于正常交易价格的情况;关联交易的表决、签署、执行程序符合
    《公司章程》、《董事会议事规则》、《关联交易决策制度》、《独立董事工作制度》
    等公司有关关联交易的规定,已履行法定批准程序;有关减少和规范关联交易的
    相关措施切实可行。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-124
    第六节 财务会计信息
    一、公司最近三个会计年度财务报告审计情况
    本公司2004 年度-2006 年度财务会计报告已经深圳大华天诚会计师事务
    所审计,并出具了标准无保留意见的审计报告。
    本公司主营业务为房地产开发业务,公司财务报表附注已根据中国证券监
    督管理委员会证监发[2001]17 号《公开发行证券公司信息披露编报规则第11 号
    ——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的有关规定进行了披
    露。
    二、公司最近三个会计年度及一期的财务会计资料
    以下财务数据信息,非经特别说明,均引自经深圳大华天诚会计师事务所
    审计的公司2004 年度、2005 年度、2006 年度财务报告。
    (一)会计报表
    1、合并财务报表
    公司最近三年合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表以及所有者
    权益变动表如下:
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-125
    合并资产负债表
    单位:人民币元
    资产 2006 年12 月31 日 2005 年12 月31 日 2004 年12 月31 日
    流动资产:
    货币资金 920,469,923.72 714,352,178.88 258,094,390.04
    短期投资 - - -
    应收票据 - - -
    应收股利 29,691,750.00 - -
    应收利息 - - -
    应收帐款 179,452,900.10 156,453,716.29 129,017,908.01
    其他应收款 939,350,834.63 413,160,699.98 37,799,089.29
    预付帐款 2,908,515,505.78 487,663,178.40 765,174,420.22
    应收补贴款 - - -
    存货 11,307,080,427.31 6,142,515,486.87 3,000,808,950.72
    待摊费用 60,580.09 577,159.74 345,562.21
    一年内到期的长期债权投资 - - -
    其他流动资产 - - -
    流动资产合计 16,284,621,921.63 7,914,722,420.16 4,191,240,320.49
    长期投资:
    长期股权投资 159,070,935.53 62,719,021.97 12,567,142.01
    长期债权投资 - - -
    长期投资合计 159,070,935.53 62,719,021.97 12,567,142.01
    其中:合并价差 12,492,202.45 15,570,288.89 580,494.98
    其中:股权投资差额 12,492,202.45 15,570,288.89 580,494.98
    固定投资:
    固定资产原价 59,148,775.81 35,456,325.16 21,376,134.57
    减:累计折旧 16,039,215.96 11,573,170.74 6,721,507.00
    固定资产净值 43,109,559.85 23,883,154.42 14,654,627.57
    减:固定资产减值准备 - - -
    固定资产净额 43,109,559.85 23,883,154.42 14,654,627.57
    工程物资 - - -
    在建工程 - - -
    固定资产清理 - - -
    固定资产合计 43,109,559.85 23,883,154.42 14,654,627.57
    无形及其他资产:
    无形资产 152,493.40 55,689.61 6,750.00
    长期待摊费用 9,098,393.53 14,091,778.44 -
    其他长期资产 - - -
    无形及递延资产合计 9,250,886.93 14,147,468.05 6,750.00
    递延税项:
    递延税款借项 - - -
    资产总计 16,496,053,303.94 8,015,472,064.60 4,218,468,840.07
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-126
    合并资产负债表(续)
    单位:人民币元
    负债及股东权益 2006年12 月31 日 2005 年12 月31 日 2004 年12 月31 日
    流动负债:
    短期借款 655,000,000.00 354,000,000.00 608,000,000.00
    应付票据 - - 15,000,000.00
    应付帐款 114,540,751.00 36,339,769.03 88,673,935.14
    预收帐款 4,922,380,424.73 2,001,613,063.98 848,604,811.91
    应付工资 2,211,451.29 3,147,695.23 621,845.74
    应付福利费 14,978,391.35 8,581,501.09 3,619,683.31
    应付股利 2,973,722.01 13,537,500.00 -
    应交税金 (36,472,512.44) 120,848,605.60 49,494,296.69
    其他应交款 (427,068.76) 104,831.28 1,170,581.10
    其他应付款 2,468,683,698.23 2,180,047,016.34 391,605,017.85
    预提费用 103,356,930.36 182,512,848.57 141,787,730.62
    预计负债 2,107,557.16 - -
    递延收益 - 171,001.62 1,236,922.30
    一年内到期的长期负债 616,060,000.00 698,000,000.00 220,000,000.00
    其他流动负债 - - -
    流动负债合计 8,865,393,344.93 5,598,903,832.74 2,369,814,824.66
    长期负债:
    长期借款 3,621,900,000.00 1,210,960,000.00 1,061,000,000.00
    应付债券 - - -
    长期应付款 - - -
    专项应付款 - - -
    其他长期负债 - - -
    长期负债合计 3,621,900,000.00 1,210,960,000.00 1,061,000,000.00
    递延税项:
    递延税款贷项 2,118,982.74 2,542,779.29 2,966,575.83
    负债合计 12,489,412,327.67 6,812,406,612.03 3,433,781,400.49
    少数股东权益:
    少数股东权益 379,847,358.27 252,763,351.10 214,249,013.46
    所有者权益:
    股本 550,000,000.00 400,000,000.00 200,000,000.00
    资本公积 1,887,205,654.16 19,484,819.59 102,627,564.22
    盈余公积 176,547,337.94 109,931,138.35 48,561,891.34
    其中:公益金 - 39,931,020.60 19,474,604.93
    未分配利润 1,013,040,625.90 420,886,143.53 219,248,970.56
    其中:拟分配的现金股利 16,500,000.00 - 28,840,000.00
    外币折算差额 - - -
    累积未弥补子公司亏损 - - -
    股东权益合计 3,626,793,618.00 950,302,101.47 570,438,426.12
    负债及股东权益总计 16,496,053,303.94 8,015,472,064.60 4,218,468,840.07
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    1-1-127
    合并利润表
    单位:人民币元
    项目 2006 年度 2005 年度 2004 年度
    一、主营业务收入 4,027,223,031.51 2,356,418,800.79 1,559,072,874.38
    减:主营业务成本 2,586,560,239.92 1,353,549,702.54 1,049,730,360.93
    主营业务税金及附加 315,451,898.58 155,173,237.64 86,458,987.13
    二、主营业务利润 1,125,210,893.01 847,695,860.61 422,883,526.32
    加:其他业务利润 3,418,486.95 5,508,048.90 2,410,349.69
    减:营业费用 168,302,392.39 105,061,386.79 63,922,488.00
    管理费用 115,536,623.84 88,876,883.12 54,910,970.83
    财务费用 (6,874,051.10) 2,586,552.73 1,282,621.36
    三、营业利润 851,664,414.83 656,679,086.87 305,177,795.82
    加:投资收益 199,305,496.49 (390,601.17) (978,813.75)
    补贴收入 - - -
    营业外收入 1,439,707.57 1,675,412.58 1,360,815.51
    减:营业外支出 5,007,190.51 2,268,897.12 1,151,758.94
    四、利润总额 1,047,402,428.38 655,695,001.16 304,408,038.64
    减:所得税 325,770,498.12 238,489,733.77 100,146,510.87
    少数股东损益 62,861,248.30 10,358,847.41 15,169,831.84
    未弥补子公司亏损 - - -
    五、净利润 658,770,681.96 406,846,419.98 189,091,695.93
    加:年初未分配利润 420,886,143.53 219,248,970.56 84,295,319.07
    其他转入 - - -
    六、可供分配利润 1,079,656,825.49 626,095,390.54 273,387,015.00
    减:提取法定盈余公积 66,616,199.59 40,912,831.34 19,225,362.96
    提取法定公益金 - 20,456,415.67 9,612,681.48
    提取福利及奖励基金 - - -
    七、可供股东分配的利润 1,013,040,625.90 564,726,143.53 244,548,970.56
    减:应付优先股股利 - - -
    提取任意盈余公积 - - -
    应付普通股股利 - 43,840,000.00 25,300,000.00
    转作股本的普通股股利 - 100,000,000.00 -
    八、未分配利润 1,013,040,625.90 420,886,143.53 219,248,970.56
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    1-1-128
    合并现金流量表
    单位:人民币元
    项 目 2006 年 2005 年度 2004 年度
    一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金 6,904,599,350.77 3,549,319,877.79 1,905,610,502.01
    收到税费返还 - - -
    收到的其他与经营活动有关的现金 662,519,699.01 60,427,545.70 131,103,461.44
    现金流入小计 7,567,119,049.78 3,609,747,423.49 2,036,713,963.45
    购买商品、接受劳务支付的现金 9,298,397,056.42 3,748,009,124.17 2,906,455,192.60
    支付给职工以及为职工支付的现金 99,989,540.71 58,353,480.23 24,780,633.08
    支付的各项税费 786,519,496.23 351,508,615.45 157,834,651.71
    支付的其他与经营活动有关的现金 1,404,077,367.68 288,728,030.50 114,649,076.50
    现金流出小计 11,588,983,461.04 4,446,599,250.35 3,203,719,553.89
    经营活动产生的现金流量净额 (4,021,864,411.26) (836,851,826.86) (1,167,005,590.44)
    二、投资活动产生的现金流量
    收回投资所收到的现金 - - 8,039,863.00
    其中: 出售子公司所收到的现金 - - -
    取得投资收益所收到的现金 21,550.00 - 21,600.00
    处置固定资产、无形资产和其他长期资
    产而收回的现金净额
    550.00 7,500.00 340,290.14
    收到的其它与投资活动有关的现金 - - -
    现金流入小计 22,100.00 7,500.00 8,401,753.14
    购建固定资产、无形资产和其他长期资
    产所支付的现金
    17,935,444.27 7,135,331.79 5,013,790.30
    投资所支付的现金 197,778,000.00 90,811,618.34 55,039,863.00
    其中:购买子公司所支付的现金 9,280,000.00 55,811,618.34 40,500,000.00
    支付的其它与投资活动有关的现金 - - -
    现金流出小计 215,713,444.27 97,946,950.13 60,053,653.30
    投资活动产生的现金流量净额 (215,691,344.27) (97,939,450.13) (51,651,900.16)
    三、筹资活动产生的现金流量
    吸收投资所收到的现金 2,177,500,000.00 24,500,000.00 46,800,000.00
    其中:子公司吸收少数股东权益投资收
    到的现金
    85,000,000.00 24,500,000.00 46,800,000.00
    借款所收到的现金 4,787,300,000.00 2,619,920,371.50 1,517,000,000.00
    收到的其他与筹资活动有关的现金 3,144,471.80 1,643,217.73
    现金流入小计 6,964,800,000.00 2,647,564,843.30 1,565,443,217.73
    偿还债务所支付的现金 2,207,300,000.00 1,109,000,000.00 203,000,000.00
    分配股利利润或偿还利息所支付的现金 239,415,954.95 145,398,513.01 80,585,241.81
    其中:子公司支付少数股东的股利 - - -
    减少注册资本所支付的现金 - - -
    其中:子公司依法减资支付给少数股东
    的现金
    - - -
    支付的其他与筹资活动有关的现金 74,410,544.68 2,117,264.46 2,925,839.09
    现金流出小计 2,521,126,499.63 1,256,515,777.47 286,511,080.90
    筹资活动产生的现金流量净额 4,443,673,500.37 1,391,049,065.83 1,278,932,136.83
    四、汇率变动对现金的影响额 - - -
    五、现金及现金等价物净增加额 206,117,744.84 456,257,788.84 60,274,646.23
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    1-1-129
    合并现金流量表(补充资料)
    单位:人民币元
    项 目 2006年度 2005年度 2004 年度
    一、不涉及现金收支的投资和筹资活动
    债务转为资本 - - -
    一年内到期的可转换公司债券 - - -
    融资租赁固定资产 - - -
    二、将净利润调节为经营活动的现金流量
    净利润 658,770,681.96 406,846,419.98 189,091,695.93
    加:少数股东损益 62,861,248.30 10,358,847.41 15,169,831.84
    计提的资产减值准备 11,142,382.93 9,751,845.01 4,102,380.49
    固定资产折旧 5,282,046.79 4,098,404.96 1,834,169.43
    无形资产摊销 196,456.21 39,432.00 -
    长期待摊费用摊销 6,490,533.39 7,099,070.77 1,927,579.42
    待摊费用减少 516,579.65 (231,597.53) (236,107.81)
    预提费用增加 (79,155,918.21) 40,725,117.95 48,246,663.56
    处置固定资产、无形资产和其他长
    期资产的损失
    - 7,280.27 (2,965.12)
    固定资产报废损失 1,712.97 - -
    财务费用 3,496,320.85 2,586,552.73 1,282,621.36
    投资损失 (199,305,496.49) 390,601.17 978,813.75
    递延税款贷项 (423,796.55) (423,796.54) (423,796.54)
    存货的减少 (5,164,564,940.44) (3,141,706,536.15) (1,551,609,612.88)
    经营性应收项目的减少 (560,331,701.39) (135,038,022.16) (698,784,366.61)
    经营性应付项目的增加 1,233,159,478.77 1,958,644,553.27 821,417,502.74
    其他 - - -
    经营活动产生的现金流量净额 (4,021,864,411.26) (836,851,826.86) (1,167,005,590.44)
    三、现金及现金等价物净增加情况
    现金的期末余额 920,469,923.72 714,352,178.88 258,094,390.04
    减:现金的期初余额 714,352,178.88 258,094,390.04 197,819,743.81
    加:现金等价物的期末余额 - - -
    减:现金等价物的期初余额 - - -
    现金及现金等价物净增加额 206,117,744.84 456,257,788.84 60,274,646.23
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    1-1-130
    所有者权益变动表
    单位:人民币元
    项 目 2006年1 月1 日 本期增加 本期减少 2006 年12 月31 日
    股本 400,000,000.00 150,000,000.00 - 550,000,000.00
    资本公积 19,484,819.59 1,868,560,000.00 839,165.43 1,887,205,654.16
    盈余公积 109,931,138.35 106,547,220.19 39,931,020.60 176,547,337.94
    其中:法定公积金 70,000,117.75 106,547,220.19 - 176,547,337.94
    公益金 39,931,020.60 - 39,931,020.60 -
    未分配利润 420,886,143.53 658,770,681.96 66,616,199.59 1,013,040,625.90
    合计 950,302,101.47 2,783,877,902.15 107,386,385.62 3,626,793,618.00
    2005 年1 月1 日 本期增加 本期减少 2005 年12 月31 日
    股本 200,000,000.00 200,000,000.00 - 400,000,000.00
    资本公积 102,627,564.22 16,857,255.37 100,000,000.00 19,484,819.59
    盈余公积 48,561,891.34 61,369,247.01 - 109,931,138.35
    其中:法定公积金 29,087,286.41 40,912,831.34 - 70,000,117.75
    公益金 19,474,604.93 20,456,415.67 - 39,931,020.60
    未分配利润 219,248,970.56 406,846,419.98 205,209,247.01 420,886,143.53
    合计 570,438,426.12 685,072,922.36 305,209,247.01 950,302,101.47
    2004 年1 月1 日 本期增加 本期减少 2004 年12 月31 日
    股本 200,000,000.00 - - 200,000,000.00
    资本公积 100,398,073.28 2,229,490.94 - 102,627,564.22
    盈余公积 19,723,846.90 28,838,044.44 - 48,561,891.34
    其中:法定公积金 9,861,923.45 19,225,362.96 - 29,087,286.41
    公益金 9,861,923.45 9,612,681.48 - 19,474,604.93
    未分配利润 84,295,319.07 189,091,695.93 54,138,044.44 219,248,970.56
    合计 404,417,239.25 220,159,231.31 54,138,044.44 570,438,426.12
    2、母公司财务报表
    公司最近三年母公司资产负债表、母公司利润表、母公司现金流量表如下:
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    1-1-131
    资产负债表
    单位:人民币元
    资产 2006 年12 月31 日 2005 年12 月31 日 2004 年12 月31 日
    流动资产:
    货币资金 181,341,137.40 116,857,356.89 57,231,274.04
    短期投资 - - -
    应收票据 - - -
    应收股利 44,039,700.00 - -
    应收利息 - - -
    应收帐款 82,558,607.30 134,227,594.37 101,833,462.54
    其他应收款 1,714,227,357.97 1,335,623,490.78 1,034,003,471.73
    预付帐款 568,057,898.69 65,957,760.20 96,981,081.51
    应收补贴款 - -
    存货 3,000,189,526.54 1,353,977,147.86 1,243,360,805.17
    待摊费用 - - 294,807.25
    一年内到期的长期债权投资 - - -
    其他流动资产 - - -
    流动资产合计 5,590,414,227.90 3,006,643,350.10 2,533,704,902.24
    长期投资:
    长期股权投资 1,227,764,540.79 598,748,052.59 368,252,433.16
    长期债权投资 - - -
    长期投资合计 1,227,764,540.79 598,748,052.59 368,252,433.16
    其中:合并价差 - - -
    其中:股权投资差额 - - -
    固定投资:
    固定资产原价 11,580,778.24 7,247,599.24 6,956,724.87
    减:累计折旧 3,073,781.49 2,224,406.68 1,635,353.78
    固定资产净值 8,506,996.75 5,023,192.56 5,321,371.09
    减:固定资产减值准备 - - -
    固定资产净额 8,506,996.75 5,023,192.56 5,321,371.09
    工程物资 - - -
    在建工程 - - -
    固定资产清理 - - -
    固定资产合计 8,506,996.75 5,023,192.56 5,321,371.09
    无形及其他资产:
    无形资产 - - 6,750.00
    长期待摊费用 7,913,718.23 13,849,006.90 -
    其他长期资产 - - -
    无形及递延资产合计 7,913,718.23 13,849,006.90 6,750.00
    递延税项:
    递延税款借项 - - -
    资产总计 6,834,599,483.67 3,624,263,602.15 2,907,285,456.49
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    1-1-132
    资产负债表(续)
    单位:人民币元
    项 目 2006年12 月31 日 2005 年12 月31 日 2004 年12 月31 日
    流动负债:
    短期借款 - 81,000,000.00 428,000,000.00
    应付票据 - - -
    应付帐款 - 5,316,893.13 - -
    预收帐款 814,611,594.50 778,111,499.42 591,646,576.17
    应付工资 947,954.66 2,677,394.00 287,886.62
    应付福利费 4,959,374.80 3,126,641.81 1,812,840.03
    应付股利 - 13,537,500.00 -
    应交税金 (20,714,781.40) 123,549,976.27 27,737,490.70
    其他应交款 (764,652.90) (642,735.28) 405,218.82
    其他应付款 982,618,692.90 289,693,375.07 165,758,459.41
    预提费用 61,449,470.67 145,621,642.73 50,051,900.40
    预计负债 2,107,557.16 - -
    递延收益 - 171,001.62 1,236,922.30
    一年内到期的长期负债 461,100,000.00 490,000,000.00 220,000,000.00
    其他流动负债 - - -
    流动负债合计 2,306,315,210.39 1,932,163,188.77 1,486,937,294.45
    长期负债:
    长期借款 876,800,000.00 733,000,000.00 843,000,000.00
    应付债券 - - -
    长期应付款 - - -
    专项应付款 - - -
    其他长期负债 - - -
    长期负债合计 876,800,000.00 733,000,000.00 843,000,000.00
    递延税项:
    递延税款贷项 2,118,982.74 2,542,779.29 2,966,575.83
    负债合计 3,185,234,193.13 2,667,705,968.06 2,332,903,870.28
    少数股东权益:
    少数股东权益 - - -
    所有者权益:
    股本 550,000,000.00 400,000,000.00 200,000,000.00
    资本公积 1,896,942,185.76 20,296,525.21 103,408,790.69
    盈余公积 176,547,337.94 109,931,138.35 48,561,891.34
    其中:公益金 - 39,931,020.60 19,474,604.93
    未分配利润 1,025,875,766.84 426,329,970.53 222,410,904.18
    其中:拟分配的现金股利 16,500,000.00 - 28,840,000.00
    外币折算差额 - - -
    累积未弥补子公司亏损 - - -
    股东权益合计 3,649,365,290.54 956,557,634.09 574,381,586.21
    负债及股东权益总计 6,834,599,483.67 3,624,263,602.15 2,907,285,456.49
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-133
    利润表
    单位:人民币元
    项目 2006 年度 2005 年度 2004 年度
    一、主营业务收入 928,521,459.55 1,770,198,140.44 1,024,117,163.93
    减:主营业务成本 446,506,530.06 947,079,504.17 652,636,829.86
    主营业务税金及附加 56,977,820.50 121,061,252.97 56,174,485.62
    二、主营业务利润 425,037,108.99 702,057,383.30 315,305,848.45
    加:其他业务利润 1,202,844.91 4,364,052.41 2,295,597.19
    减:营业费用 52,477,467.29 51,620,872.00 38,428,719.65
    管理费用 28,843,849.51 45,718,162.68 30,419,169.68
    财务费用 (3,615,331.35) 957,120.33 1,710,782.52
    三、营业利润 348,533,968.45 608,125,280.70 247,042,773.79
    加:投资收益 422,712,077.66 2,320,884.01 28,178,080.40
    补贴收入 - - -
    营业外收入 806,859.02 799,517.70 1,268,609.73
    减:营业外支出 4,059,138.49 811,825.48 1,100,651.48
    四、利润总额 767,993,766.64 610,433,856.93 275,388,812.44
    减:所得税 101,831,770.74 201,305,543.57 83,135,182.89
    少数股东损益 - - -
    未弥补子公司亏损 - - -
    五、净利润 666,161,995.90 409,128,313.36 192,253,629.55
    加:年初未分配利润 426,329,970.53 222,410,904.18 84,295,319.07
    其他转入 - - -
    六、可供分配利润 1,092,491,966.43 631,539,217.54 276,548,948.62
    减:提取法定盈余公积 66,616,199.59 40,912,831.34 19,225,362.96
    提取法定公益金 - 20,456,415.67 9,612,681.48
    提取福利及奖励基金 - - -
    七、可供股东分配的利润 1,025,875,766.84 570,169,970.53 247,710,904.18
    减:应付优先股股利 - - -
    提取任意盈余公积 - - -
    应付普通股股利 - 43,840,000.00 25,300,000.00
    转作股本的普通股股利 - 100,000,000.00 -
    八、未分配利润 1,025,875,766.84 426,329,970.53 222,410,904.18
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-134
    现金流量表
    单位:人民币元
    项 目 2006 年 2005 年度 2004 年度
    一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金 1,061,131,379.38 1,914,764,256.40 1,129,816,758.66
    收到税费返还 - - -
    收到的其他与经营活动有关的现金 4,825,833,877.51 720,428,404.39 415,116,640.34
    现金流入小计 5,886,965,256.89 2,635,192,660.79 1,544,933,399.00
    购买商品、接受劳务支付的现金 2,519,025,749.64 1,065,316,620.22 1,225,917,999.33
    支付给职工以及为职工支付的现金 27,967,323.46 21,910,077.02 9,330,172.26
    支付的各项税费 310,688,823.18 236,556,223.34 126,642,769.08
    支付的其他与经营活动有关的现金 4,159,895,595.48 813,073,908.57 983,321,703.34
    现金流出小计 7,017,577,491.76 2,136,856,829.15 2,345,212,644.01
    经营活动产生的现金流量净额 (1,130,612,234.87) 498,335,831.64 (800,279,245.01)
    二、投资活动产生的现金流量
    收回投资所收到的现金 - - 11,532,456.00
    其中: 出售子公司所收到的现金 - - -
    取得投资收益所收到的现金 21,550.00 - 21,600.00
    处置固定资产、无形资产和其他长期
    资产而收回的现金净额
    550.00 - -
    收到的其它与投资活动有关的现金 - - -
    现金流入小计 22,100.00 - 11,554,056.00
    购建固定资产、无形资产和其他长期
    资产所支付的现金
    2,892,079.00 2,386,008.74 164,245.00
    投资所支付的现金 324,900,000.00 185,367,596.56 109,300,000.00
    其中:购买子公司所支付的现金 180,407,225.06 40,500,000.00
    支付的其它与投资活动有关的现金 - - -
    现金流出小计 327,792,079.00 187,753,605.30 109,464,245.00
    投资活动产生的现金流量净额 (327,769,979.00) (187,753,605.30) (97,910,189.00)
    三、筹资活动产生的现金流量
    吸收投资所收到的现金 2,092,500,000.00 -
    其中:子公司吸收少数股东权益投资
    收到的现金
    - -
    借款所收到的现金 678,500,000.00 331,000,000.00 1,084,000,000.00
    收到的其他与筹资活动有关的现金 1,162,527.90 579,868.32
    现金流入小计 2,771,000,000.00 332,162,527.90 1,084,579,868.32
    偿还债务所支付的现金 1,044,600,000.00 518,000,000.00 68,000,000.00
    分配股利利润或偿还利息所支付的
    现金
    129,123,460.94 63,049,552.28 79,824,702.41
    其中:子公司支付少数股东的股利 - -
    减少注册资本所支付的现金 - - -
    其中:子公司依法减资支付给少数股
    东的现金
    - -
    支付的其他与筹资活动有关的现金 74,410,544.68 2,069,119.11 2,290,650.84
    现金流出小计 1,248,134,005.62 583,118,671.39 150,115,353.25
    筹资活动产生的现金流量净额 1,522,865,994.38 (250,956,143.49) 934,464,515.07
    四、汇率变动对现金的影响额 - - -
    五、现金及现金等价物净增加额 64,483,780.51 59,626,082.85 36,275,081.06
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    1-1-135
    现金流量表(补充资料)
    单位:人民币元
    项 目 2006年度 2005年度 2004 年度
    一、不涉及现金收支的投资和筹资活动
    债务转为资本 - - -
    一年内到期的可转换公司债券 - - -
    融资租赁固定资产 - - -
    二、将净利润调节为经营活动的现金流量
    净利润 666,161,995.90 409,128,313.36 192,253,629.55
    加:少数股东损益 - - -
    计提的资产减值准备 (8,482,512.08) 4,542,874.76 2,587,619.40
    固定资产折旧 862,718.81 681,521.91 645,371.71
    无形资产摊销 - 6,750.00 -
    长期待摊费用摊销 5,935,288.67 7,099,070.77 1,927,579.42
    待摊费用减少 - 294,807.25 (284,164.91)
    预提费用增加 (84,172,172.06) 95,569,742.33 (32,890,957.30)
    处置固定资产、无形资产和其他长
    期资产的损失
    - - -
    固定资产报废损失 - - -
    财务费用 - 957,120.33 1,710,782.52
    投资损失 (422,712,077.66) (2,320,884.01) (28,178,080.40)
    递延税款贷项 (423,796.55) (423,796.54) (423,796.54)
    存货的减少 (1,646,212,378.68) (110,616,342.69) (229,729,437.56)
    经营性应收项目的减少 (316,476,757.44) (308,533,704.33) (1,207,254,285.57)
    经营性应付项目的增加 674,907,456.22 401,950,358.50 499,356,494.67
    其他 - - -
    经营活动产生的现金流量净额 (1,130,612,234.87) 498,335,831.64 (800,279,245.01)
    三、现金及现金等价物净增加情况
    现金的期末余额 181,341,137.40 116,857,356.89 57,231,274.04
    减:现金的期初余额 116,857,356.89 57,231,274.04 20,956,192.98
    加:现金等价物的期末余额 - - -
    减:现金等价物的期初余额 - - -
    现金及现金等价物净增加额 64,483,780.51 59,626,082.85 36,275,081.06
    3、最近一期(2007 年1-3 月)财务报表(未经审计)
    最近一期资产负债表
    单位:元人民币
    2007 年3 月31 日 2006 年12 月31 日
    项目
    合并 母公司 合并 母公司
    流动资产:
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    1-1-136
    货币资金 904,021,423.13 174,030,900.81 920,469,923.72 181,341,137.40
    交易性金融资产 1,356,696.00 1,356,696.00 843,480.00 843,480.00
    应收票据
    应收账款 138,856,474.04 73,626,659.03 179,452,900.10 82,558,607.30
    预付款项 2,906,846,875.36 452,719,171.69 2,908,576,085.87 568,057,898.69
    应收利息
    应收股利 8,322,416.67 44,039,700.00 29,691,750.00 44,039,700.00
    其他应收款 989,536,183.77 3,077,725,853.19 939,350,834.63 1,714,227,357.97
    存货 13,496,454,428.41 3,247,568,612.86 11,264,792,237.36 2,978,359,057.44
    一年内到期的非流动资产
    其他流动资产
    流动资产合计 18,445,394,497.38 7,071,067,593.58 16,243,177,211.68 5,569,427,238.80
    非流动资产:
    可供出售金融资产
    持有至到期投资
    长期应收款
    长期股权投资 90,040,241.38 1,347,066,282.15 147,909,357.83 1,217,666,282.15
    投资性房地产 33,352,601.91 20,675,571.04 43,886,776.95 21,830,469.10
    固定资产 44,432,009.50 9,919,907.89 41,510,972.85 8,506,996.75
    在建工程
    工程物资
    固定资产清理
    生产性生物资产
    油气资产
    无形资产 737,226.86 585,000.00 152,493.40
    开发支出
    商誉
    长期待摊费用 7,864,923.34 6,691,747.04 9,098,393.53 7,913,718.23
    递延所得税资产 13,590,888.10 5,132,471.37 14,928,604.17 6,574,728.07
    其他非流动资产
    非流动资产合计 190,017,891.09 1,390,070,979.49 257,486,598.73 1,262,492,194.30
    资产总计 18,635,412,388.47 8,461,138,573.07 16,500,663,810.41 6,831,919,433.10
    流动负债:
    短期借款 612,750,000.00 655,000,000.00
    交易性金融负债
    应付票据
    应付账款 580,055,478.28 444,956,675.63 217,897,681.36 61,449,470.67
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    1-1-137
    预收款项 5,919,482,955.35 818,517,645.87 4,922,380,424.73 814,611,594.50
    应付职工薪酬 22,634,876.82 6,646,252.02 20,859,941.77 7,324,240.90
    应交税费 (171,078,605.65) (13,168,987.12) (36,899,581.20) (21,479,434.30)
    应付利息
    应付股利 16,826,202.01 16,500,000.00 2,973,722.01
    其他应付款 3,147,277,070.37 2,184,903,563.24 2,465,013,599.10 981,201,781.46
    一年内到期的非流动负债 938,360,000.00 363,400,000.00 616,060,000.00 461,100,000.00
    其他流动负债
    流动负债合计 11,066,307,977.18 3,821,755,149.64 8,863,285,787.77 2,304,207,653.23
    非流动负债:
    长期借款 3,496,490,000.00 945,500,000.00 3,621,900,000.00 876,800,000.00
    应付债券
    长期应付款
    专项应付款
    预计负债 2,097,799.16 2,097,799.16 2,107,557.16 2,107,557.16
    递延所得税负债 2,288,052.66 2,286,375.54 2,222,963.40 2,222,963.40
    其他非流动负债
    非流动负债合计 3,500,875,851.82 949,884,174.70 3,626,230,520.56 881,130,520.56
    负债合计 14,567,183,829.00 4,771,639,324.34 12,489,516,308.33 3,185,338,173.79
    所有者权益(或股东权益):
    实收资本(或股本) 550,000,000.00 550,000,000.00 550,000,000.00 550,000,000.00
    资本公积 1,887,205,654.16 1,896,942,185.76 1,887,205,654.16 1,896,942,185.76
    减:库存股
    盈余公积 176,547,337.94 176,547,337.94 176,547,337.94 176,547,337.94
    未分配利润 1,078,626,138.28 1,066,009,725.03 1,016,984,794.23 1,023,091,735.61
    外币报表折算差额
    归属于母公司所有者权益合计 3,692,379,130.38 3,630,737,786.33
    少数股东权益 375,849,429.09 380,409,715.75
    所有者权益(或股东权益)合计 4,068,228,559.47 3,689,499,248.73 4,011,147,502.08 3,646,581,259.31
    负债和所有者权益(或股东权益)合
    计
    18,635,412,388.47 8,461,138,573.07 16,500,663,810.41 6,831,919,433.10
    最近一期利润表
    单位:元人民币
    2007 年1-3 月 2006 年1-3 月
    合并 母公司 合并 母公司
    一、营业收入 611,330,125.62 377,560,039.00 414,455,240.64 119,518,367.65
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    1-1-138
    减:营业成本 383,422,293.89 228,635,913.43 251,061,693.71 51,108,266.17
    营业税金及附加 62,954,186.82 41,147,323.34 26,670,468.93 8,508,247.94
    销售费用 36,388,445.58 7,133,608.15 23,085,852.68 7,285,005.86
    管理费用 50,998,246.94 15,788,966.17 32,453,358.23 12,341,387.23
    财务费用 (414,631.23) 520,955.26 312,954.04 274,335.84
    资产减值损失 (6,115,554.36) (4,429,202.85) (210,334.43) (4,028,510.55)
    加:公允价值变动收益(损失以“-”号填
    列)
    513,216.00 513,216.00 (298,080.00) (298,080.00)
    投资收益(损失以“-”号填列) 40,300,000.00
    其中:对联营企业和合营企业的投资收益
    二、营业利润(亏损以“-”号填列) 124,910,353.98 89,275,691.50 80,783,167.48 43,731,555.16
    加:营业外收入 368,837.60 86,448.00 62,263.08 48,653.08
    减:营业外支出 622,332.28 489,368.80 1,034,382.03 54,376.17
    其中:非流动资产处置净损失
    三、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 124,656,859.30 88,872,770.70 79,811,048.53 43,725,832.07
    减:所得税费用 51,075,801.91 29,454,781.28 27,838,263.80 19,560,189.54
    四、净利润(净亏损以“-”号填列) 73,581,057.39 59,417,989.42 51,972,784.73 24,165,642.53
    归属于母公司所有者的净利润 78,141,344.05 51,823,032.67
    少数股东损益 (4,560,286.66) 149,752.06
    六、每股收益:
    (一)基本每股收益 0.07 0.13
    (二)稀释每股收益 0.07 0.13
    注: 公司资本公积金转增股本发生于资产负债表日至财务报告批准报出日之间,按照
    《企业会计准则第34 号—每股收益》的规定,应当以调整后的股数重新计算各列报期间的
    每股收益。上表中基本每股收益和稀释每股收益是按每10 股转增10 股后的总股本110000
    万股为基数计算。按照资产负债表日总股本55000 万股为基数计算,则每股收益为0.14 元。
    最近一期现金流量表
    单位:元人民币
    2007 年1-3 月 2006 年1-3 月
    项目
    合并 母公司 合并 母公司
    一、经营活动产生的现金流量:
    销售商品、提供劳务收到的现
    金
    1,660,124,871.82 394,381,628.37 750,268,017.08 251,655,396.07
    收到的税费返还
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    1-1-139
    收到的其他与经营活动有关的
    现金
    264,859,672.58 579,674,565.52 18,078,317.10 1,103,119,667.10
    经营活动现金流入小计 1,924,984,544.40 974,056,193.89 768,346,334.18 1,354,775,063.17
    购买商品、接受劳务支付的现
    金
    2,166,905,948.98 145,564,925.95 1,454,756,000.81 289,874,482.02
    支付给职工以及为职工支付的
    现金
    56,074,545.73 17,966,087.89 26,221,809.27 10,337,952.30
    支付的各项税费 229,111,951.85 47,724,965.45 103,064,147.99 37,678,867.36
    支付的其他与经营活动有关的
    现金
    349,261,659.40 1,278,026,728.03 314,915,880.70 1,051,027,993.11
    经营活动现金流出小计 2,801,354,105.96 1,489,282,707.32 1,898,957,838.77 1,388,919,294.79
    经营活动产生的现金流量净额 (876,369,561.56) (515,226,513.43) (1,130,611,504.59) (34,144,231.62)
    二、投资活动产生的现金流量:
    收回投资所收到的现金 57,000,000.00
    取得投资收益所收到的现金 21,969,333.33 600,000.00
    处置固定资产、无形资产和其
    他长期资产收回的现金净额
    处置子公司及其他营业单位收
    到的现金净额
    收到的其他与投资活动有关的
    现金
    投资活动现金流入小计 78,969,333.33 600,000.00 0.00 0.00
    购建固定资产、无形资产和其
    他长期资产支付的现金
    3,854,186.41 1,958,780.00 4,945,058.25 71,050.00
    投资所支付的现金 104,620,000.00 82,620,000.00
    取得子公司及其他营业单位支
    付的现金净额
    130,000,000.00
    支付其他与投资活动有关的现
    金
    投资活动现金流出小计 3,854,186.41 131,958,780.00 109,565,058.25 82,691,050.00
    投资活动产生的现金流量净额 75,115,146.92 (131,358,780.00) (109,565,058.25) (82,691,050.00)
    三、筹资活动产生的现金流量:
    吸收投资所收到的现金
    其中:子公司吸收少数股东投
    资收到的现金
    取得借款收到的现金 1,713,000,000.00 1,300,000,000.00 1,617,500,000.00 426,500,000.00
    收到其他与筹资活动有关的现
    金
    筹资活动现金流入小计 1,713,000,000.00 1,300,000,000.00 1,617,500,000.00 426,500,000.00
    偿还债务支付的现金 858,360,000.00 629,000,000.00 270,540,000.00 81,040,000.00
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-140
    分配股利、利润或偿付利息支
    付的现金
    69,834,085.95 31,724,943.16 11,258,607.08 11,258,607.08
    其中:子公司支付给少数股东
    的股利、利润
    支付其他与筹资活动有关的现
    金
    筹资活动现金流出小计 928,194,085.95 660,724,943.16 281,798,607.08 92,298,607.08
    筹资活动产生的现金流量净额 784,805,914.05 639,275,056.84 1,335,701,392.92 334,201,392.92
    四、汇率变动对现金及现金等
    价物的影响
    五、现金及现金等价物净增加
    额
    (16,448,500.59) (7,310,236.59) 95,524,830.08 217,366,111.30
    加:期初现金及现金等价物余
    额
    920,469,923.72 181,341,137.40 714,352,178.88 116,857,356.89
    六、期末现金及现金等价物余
    额
    904,021,423.13 174,030,900.81 809,877,008.96 334,223,468.19
    (二)公司最近三年财务指标
    1、公司最近三年主要财务指标
    主要财务指标 2006 年 2005 年 2004 年
    流动比率 1.84 1.41 1.77
    速动比率 0.56 0.32 0.50
    应收账款周转率 21.95 14.84 16.86
    存货周转率 0.30 0.30 0.47
    资产负债率(%)(母公司) 46.60 73.61 80.24
    每股净资产(元) 6.59 2.38 2.85
    净资产收益率(%)(摊薄) 18.16 42.81 33.15
    净资产收益率(%)(加权) 31.07 54.05 38.78
    全面摊薄每股净利(元) 1.20 1.0171 0.9455
    加权平均每股净利(元) 1.42 1.0171 0.9455
    每股经营活动现金净流量(元) -7.31 -2.09 -5.84
    每股净现金流量(元) 0.37 1.14 0.30
    上述财务指标计算方法:
    流动比率=流动资产/流动负债
    速动比率=(流动资产-存货净额)/流动负债
    应收帐款周转率=主营业务收入/应收帐款平均余额
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-141
    存货周转率=主营业务成本/存货平均余额
    资产负债率=总负债/总资产
    每股净资产=期末净资产/期末股本总额
    每股经营活动的现金净流量=经营活动产生的现金流量净额/年度末普通
    股股份总数
    每股净现金流量=现金及现金等价物净增加额/年度末普通股股份总数
    2、最近三年加权平均净资产收益率及每股收益计算表
    本公司按《公开发行证券信息披露规则第9 号――净资产收益率和每股收
    益的计算及披露》计算的2004 年至2006 年净资产收益率和每股收益如下表:
    2006 年度:
    净资产收益率 每股收益
    报告期利润 全面摊薄 加权平均全面摊薄 加权平均
    主营业务利润 31.02% 53.07% 2.05 2.43
    营业利润 23.48% 40.17% 1.55 1.84
    净利润 18.16% 31.07% 1.20 1.42
    扣除非经常性损益后的净利润 18.25% 31.22% 1.20 1.43
    2005 年度:
    净资产收益率 每股收益
    报告期利润 全面摊薄加权平均 全面摊薄 加权平均
    主营业务利润 89.20% 112.62% 2.1192 2.1192
    营业利润 69.10% 87.24% 1.6417 1.6417
    净利润 42.81% 54.05% 1.0171 1.0171
    扣除非经常性损益后的净利润 42.90% 54.16% 1.0191 1.0191
    2004 年度:
    净资产收益率 每股收益
    报告期利润 全面摊薄加权平均 全面摊薄 加权平均
    主营业务利润 74.13% 86.73% 2.1144 2.1144
    营业利润 53.50% 62.59% 1.5259 1.5259
    净利润 33.15% 38.78% 0.9455 0.9455
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-142
    扣除非经常性损益后的净利润 33.12% 38.75% 0.9447 0.9447
    3、非经常性损益表
    公司近三年非经常性损益表
    单位:元
    明细项目 2006 年度 2005 年度 2004 年度
    1. 非流动资产处置损益
    (1)处理固定资产净损失 (10,527.97) (7,280.27) ---
    非流动资产处置损益净额 (10,527.97) (7,280.27) ---
    2.预计负债产生的损益 (2,107,557.16) --- ---
    3.短期投资收益 --- --- 21,600.00
    4.除上述各项之外的其他营业外收
    支净额
    (1)营业外收入
    罚款收入 113,672.60 954,685.70 973,594.51
    其他 1,326,034.97 720,726.88 387,221.00
    小 计 1,439,707.57 1,675,412.58 1,360,815.51
    (2)营业外支出
    罚款支出 648,487.63 857,151.82 ---
    赔偿支出 698,944.00 116,343.37 1,080,066.48
    滞纳金 199,578.79 847,712.44 ---
    诉讼支出 --- 1,463.80 ---
    赞助支出 1,208,000.00 370,000.00 50,000.00
    其他 134,094.96 68,945.42 21,692.46
    小 计 2,889,105.38 2,261,616.85 1,151,758.94
    营业外收支净额 (1,449,397.81) (586,204.27) 209,056.57
    扣除所得税前非经常性损益合计 (3,567,482.94) (593,484.54) 230,656.57
    减:所得税影响金额 (349,914.51) 202,510.20 76,116.67
    扣除所得税后非经常性损益合计 (3,217,568.43) (795,994.74) 154,539.90
    扣除非经常性损益后的净利润 661,988,250.39 407,642,414.72 188,937,156.03
    上述非经常性损益数据已经公司本次发行会计师审核,并出具了专项审核
    报告(深华【2007】专审字031 号)。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-143
    三、合并报表范围及变化情况
    (一)纳入合并会计报表的公司范围
    1、控股子公司
    控股公司名称 注册资本 直接
    持股比例
    间接
    持股比例
    是否合并
    1.广州富利建筑安装工程有限公司 10,000万元 50% 8.335% 是
    2.广州科学城保利房地产有限公司 5,000万元 60% --- 是
    3.广州市佳利装饰工程有限公司 2,400万元 50% 25.42% 是
    4.保利广州房地产开发有限公司 2,000万元 51% --- 是
    5.广州华储房地产开发有限公司 800万元 87.5% 12.5% 是
    6.广州市保利国贸投资有限公司 10,000万元 51% --- 是
    7.广州保利数码科技有限公司 800万元 50% 50% 是
    8.保利广州物业管理有限公司 500万元 90% 10% 是
    9.广州保利地产会所管理有限公司 300万元 80% 20% 是
    10.广州思睿达地产代理有限公司 100万元 60% --- 是
    11.广州德利建设监理有限公司 100万元 60% --- 是
    12.广州富利建筑设计有限公司 100万元 60% 40% 是
    13.广州保利会展服务有限公司 100万元 100% --- 是
    14.保利华南实业有限公司*1 10,000万元 95% 5% 是
    15.湖南保利房地产开发有限公司 5,000万元 80% --- 是
    16.长沙永峰生态动物园建设开发有限公司 2,000万元 --- 70% 是
    17.长沙市保利物业管理有限公司 50万元 --- 80% 是
    18.岳阳保利置业有限公司*2 2,000万元 --- 100% 是
    19.保利(武汉)房地产开发有限公司*3 5,000万元 98% 2% 是
    20.保利(武汉)物业管理有限公司 100万元 --- 70% 是
    21.保利(北京)房地产开发有限公司 5,000万元 95% 5% 是
    22.北京政泉置业有限公司*4 5,000万元 --- 80% 是
    23.保利物业管理(北京)有限公司 300万元 --- 100% 是
    24.北京浩泉咨询有限公司*5 USD15万元 --- 70% 是
    25.北京金成华房地产开发有限公司 3,000万元 75% 10% 是
    26.保利(包头)房地产开发有限公司 8,000万元 55% --- 是
    27.保利(包头)物业管理有限公司 20万元 --- 100% 是
    28.上海保利房地产开发有限公司 10,000万元 61% --- 是
    29.上海保利圣湖置业发展有限公司 5,000万元 --- 90% 是
    30.上海君兰置业有限公司 1,000万元 40% 60% 是
    31.上海建乔房地产有限公司 2,000万元 90% --- 是
    32、上海保利建锦房地产有限公司 5000万元 100% --- 是
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-144
    33.保利(沈阳)房地产开发有限公司 10,000万元 60% --- 是
    34.沈阳保利溪岸房地产开发有限公司 5,000万元 --- 51% 是
    35.保利物业管理沈阳有限公司 50万元 --- 100% 是
    36.沈阳保利盛华房地产开发有限公司*6 1,000万元 50% --- 是
    37.沈阳盛兴图书城投资开发有限公司 800万元 --- 90% 是
    38.辽宁保利房地产开发有限公司 10000万元 80% 20% 是
    39.保利(重庆)投资实业有限公司 5,000万元 95% 5% 是
    40.重庆保利高尔夫球会有限公司 6,000万元 90% 10% 是
    41.保利重庆物业管理有限公司 300万元 --- 100% 是
    42.恒利(香港)置业有限公司*7 HKD100万元 100% --- 是
    *1、华南实业原名佛山市南海桦荣实业有限公司、保利华南投资有限公司,是本公司与
    保利会所于2005 年7 月共同出资设立的有限责任公司,注册资本2,000 万元,本公司持股
    90%,保利会所持股10%。2006 年8 月,公司增加注册资本8,000 万元,其中本公司增资7,700
    万元,保利广州物业增资300 万元。增资后,华南实业注册资本为10,000 万元,其中本公
    司持有95%的股权,保利会所持有2%的股权,保利广州物业持有3%的股权。
    *2、岳阳保利原名为岳阳保利汇泽置业有限公司,由湖南保利与岳阳汇泽房地产有限公
    司于2004 年2 月共同出资设立,注册资本2,000 万元,湖南保利占60%的股权。2006 年7
    月,湖南保利和长沙物业分别收购岳阳汇泽持有的岳阳保利39%和1%股权,股权转让完成后,
    湖南保利和长沙物业分别持有岳阳保利99%和1%的股权。2006 年8 月,该公司名称变更为
    岳阳保利置业有限公司。
    *3、2006 年1 月,本公司与富利建安签订股权转让协议,后者将其持有的武汉保利18%
    股权转让给本公司。2006 年6 月,本公司及保利广州物业与湖北保利投资有限公司签订股
    权转让协议,湖北保利将其持有的武汉保利10%股权分别转让给本公司8%,转让给保利广州
    物业2%。股权转让后,本公司对武汉保利的直接持股比例由年初的72%增加至98%。
    *4、北京金浩投资有限公司(以下简称“金浩投资”)、北京浩云生物医药科技有限公司
    (以下简称“浩云生物”)与保利北京于2005 年10 月签订的《合作协议书》及《合作补充
    协议书》,金浩投资和浩云生物将北京政泉80%股权按注册资本原价4,000 万元转让给北京
    保利,对应要求北京保利对政泉项目提供8 亿元(含股权转让款4,000 万元)的投资。北京
    保利已向北京政泉派出4 名董事,并委派了总经理、财务总监。
    *5、北京政泉公司持有北京浩泉70%股权,但由于北京浩泉无经营活动,资产规模、损
    益均相对很小,根据《财政部会计司关于合并会计报表合并范围请示的复函》(财会[1996]2
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-145
    号)等规定,2006 年12 月31 日前北京浩泉未纳入本公司财务报表合并范围。2007 年1 月
    1 日起按照新会计准则的规定该公司纳入本公司财务报表合并范围。
    *6、本公司持有沈阳保利盛华50%的股权,该公司的五名董事其中三名由本公司委派,
    根据该公司章程规定,本公司对其拥有实际控制权,因而纳入本公司财务报表合并范围。
    *7、根据广东省对外贸易经济合作厅粤外经贸合函[2006]203 号《关于核准保利房地产
    (集团)股份有限公司设立恒利(香港)置业有限公司的复函》,本公司2006 年8 月在香港
    注册成立全资子公司恒利(香港)置业有限公司,英文名字HENGLI(HONG KONG)REAL ESTATE
    LIMITED。截止2006 年12 月31 日,本公司尚未实际投入资金,该公司也未有经营业务,因
    而未纳入财务报表合并范围。2007 年1 月1 日起按照新会计准则的规定该公司纳入本公司
    财务报表合并范围。
    2、纳入合并范围内的其他主体
    主体名称 注册资
    本
    经营范围 投资
    额
    直接占有权益比
    例
    间接占有权益比
    例
    注释
    广州地铁—保利大埔合作项
    目
    --- 房地产开发--- 50% --- *1
    广州滨江东合作项目 --- 房地产开发--- --- 51% *2
    *1、根据2005 年2 月本公司和广州市地下铁道总公司(以下简称“广州地铁“)签
    订的《大埔房地产项目合作开发框架协议》(以下简称“框架协议”),广州地铁以土地使用
    权作价6,500 万元作为其在合作项目的投入,本公司在框架协议签订后须投入6,500 万元作
    为合作项目的启动资金,项目所需后续资金由本公司融资投入,融资成本计入项目开发成本。
    项目部独立核算,项目产生的所有收益均按双方各占50%的比例分成。根据合作协议,该项
    目由本公司负责开发和销售,项目经理由本公司委派,本公司对该合作项目拥有实际控制权,
    因而纳入本公司财务报表合并范围。
    *2、根据2005 年本公司控股子公司保利广州和广州丰伟房地产开发有限公司(以下
    简称“广州丰伟”)签订的《滨江东项目合作开发框架协议》(以下简称“框架协议”),广州
    丰伟以土地的前期投入作为其在合作项目的投入,项目所需后续资金由保利广州融资投入,
    融资成本计入项目开发成本。该项目产生的所有收益按保利广州51%、广州丰伟49%的比例
    分成。本公司对该合作项目拥有实际控制权,因而纳入本公司财务报表合并范围。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-146
    (二)公司近三年及一期合并范围的重要变化情况
    2007 年1-3 月 变动原因
    增加公司
    辽宁保利房地产开发有限公司 本公司与沈阳保利于2007 年2 月共同投资设立的有
    限责任公司,本公司持股80%,沈阳保利持股20%。
    上海保利建锦房地产有限公司 2007 年1 月本公司投资设立的全资子公司。
    恒利(香港)置业有限公司 本公司控股子公司,按照新会计准则规定2007 年1
    月1 日起新纳入本公司财务报表合并范围。
    北京浩泉咨询有限公司 北京政泉控股子公司,按照新会计准则规定2007
    年1 月1 日起新纳入本公司财务报表合并范围。
    2006 年 变动原因
    增加公司
    广州市保利国贸投资有限公司 本公司与广东中益投资有限公司、广州市康隆投
    资有限责任公司于2006 年4 月共同投资设立的
    有限责任公司,本公司持股51%
    广州保利会展服务有限公司 本公司于2006 年11 月投资设立的全资子公司
    保利(包头)房地产开发有限公司 本公司与包头锐利房地产开发有限公司及自然
    人于2006 年4 月共同投资设立的有限责任公司,
    本公司持股55%
    保利(包头)物业管理有限公司 本公司控股子公司保利包头与保利广州物业于
    2006 年8 月共同投资设立的有限责任公司,保利
    包头持股90%,保利广州物业持股10%
    2005 年 变动原因
    增加公司
    广州富利建筑安装工程有限公司 本公司2005 年12 月对其增资后获得直接、间接
    合计58.335%的绝对控股比例
    广州市佳利装饰工程有限公司 2005 年12 月本公司对其增资后获得直接、间接
    合计75.42%的绝对控股比例
    广州华储房地产开发有限公司 2005 年3 月本公司与控股子公司保利广州物业分
    别购买其87.5%、12.5%的股权
    广州保利数码科技有限公司 本公司2005 年8 月购买其50%股权,本公司控股
    子公司富利建安持有其50%的股权
    广州思睿达地产代理有限公司 本公司原持股40%,2004 年12 月收购其20%的股
    权,收购完成后,本公司持有其60%的股权
    保利华南实业有限公司 系本公司与控股子公司保利会所于2005 年7 月
    共同出资设立,本公司持股90%,保利会所持股
    10%
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-147
    长沙永峰生态动物园建设开发有限公司 系本公司控股子公司湖南保利与北京同晟时代
    投资管理有限公司于2005 年9 月共同出资设立,
    湖南保利持股70%
    北京政泉置业有限公司 2005 年10 月本公司控股子公司北京保利收购其
    80%的股权,因此纳入合并范围
    沈阳保利溪岸房地产开发有限公司 本公司控股子公司沈阳保利与大连恒祥房地产
    开发有限公司于2005 年2 月共同出资设立,沈
    阳保利持股51%
    重庆保利高尔夫球会有限公司
    2005 年本公司与控股子公司保利重庆分别收购
    其90%、10%的股权
    保利重庆物业管理有限公司 本公司控股子公司保利重庆和保利广州物业于
    2005 年10 月共同出资设立,保利重庆持股80%,
    保利广州物业持股20%.
    增加纳入合并范围的其他主体
    广州地铁-保利大埔合作项目 见前述“2、纳入合并范围的其他主体”附注1
    广州滨江东合作项目 见前述“2、纳入合并范围的其他主体”附注2
    2004 年 变动原因
    增加公司
    岳阳保利汇泽置业有限公司 2004 年2 月本公司控股子公司湖南保利与岳阳汇
    泽房地产开发有限公司共同出资设立,湖南保利
    持股60%
    保利(武汉)物业管理有限公司 本公司控股子公司武汉保利和保利广州物业、自
    然人于2004 年5 月共同出资设立,本公司直接、
    间接持股合计70%
    北京金成华房地产开发有限公司 2004 年本公司购买其75%的股权
    保利合利物业管理(北京)有限公司 本公司控股子公司北京保利和保利广州物业、自
    然人于2004 年1 月共同出资设立,本公司直接、
    间接持股合计80%
    上海君兰置业有限公司 2004 年4 月由本公司控股子公司上海保利与上海
    凯城(集团)有限公司共同出资设立,上海保利
    拥有实质控股权
    上海建乔房地产有限公司 2004 年本公司购买其55%的股权
    沈阳保利盛华房地产开发有限公司 2004 年本公司与沈阳盛世高中压阀门有限公司
    及自然人共同出资设立,本公司拥有实质控制权
    沈阳盛兴图书城投资开发有限公司 2004 年本公司控股子公司沈阳保利盛华与自然
    人共同出资设立,沈阳盛华持股90%
    保利物业管理沈阳有限公司 2004 年本公司控股子公司沈阳保利和保利广州
    物业、自然人共同出资设立,本公司直接、间接
    持股合计80%
    保利广州房地产开发有限公司
    2004 年本公司与广东丰伟房地产开发有限公司
    以及自然人共同出资设立,本公司持股51%
    广州德利建设监理有限公司 本公司与自然人共同出资设立,本公司持股60%
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-148
    保利(重庆)投资实业有限公司 2004 年本公司与控股子公司保利广州物业共同出资
    设立,本公司持股95%,保利广州物业持股5%
    四、新旧会计准则差异调节表
    根据中国证监会《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通
    知》(证监发[2006]136 号),公司已编制《新旧会计准则股东权益差异调节表》。
    该差异调节表已经深圳大华天诚会计师事务所审阅,并出具了深华(2007)专审
    字032 号审阅报告。报告认为:
    根据我们的审阅,我们没有注意到任何事项使我们相信该差异调节表没有按
    照《企业会计准则2006》和中国证监会下发的《关于做好与新会计准则相关财
    务会计信息披露工作的通知》的规定编制,未能在所有重大方面公允反映被审阅
    单位的股东权益差异状况。
    (一)差异调节表的编制基础
    差异调节表系公司根据《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》
    和“通知”的有关规定,结合公司的自身特点和具体情况,以2006 年度(合并)
    财务报表为基础,并依据重要性原则编制。
    对于《企业会计准则第38 号——首次执行企业会计准则》第五条至第十九
    条中没有明确的情况,本差异调节表依据如下原则进行编制:
    1、子公司、合营企业和联营企业按照《企业会计准则第38 号—首次执行企
    业会计准则》第五条至第十九条的规定进行追溯调整,对于影响上述公司留存收
    益并影响本公司按照股权比例享有的净资产份额的事项,公司根据其业务实际情
    况相应调整留存收益或资本公积。
    2、需要编制合并财务报表的,公司按照新会计准则调整少数股东权益,并
    在差异调节表中单列项目反映。
    (二)差异调节表
    新旧会计准则股东权益差异调节表
    单位:人民币元
    项目 项目名称 金额
    2006 年12 月31 日股东权益(现行会计准则) 3,626,793,618.00
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-149
    1 长期股权投资差额
    其中:同一控制下企业合并形成的长期股权投资
    差额
    (10,633,190.60)
    其他采用权益法核算的长期股权投资贷方
    差额
    2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产
    3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等
    4 符合预计负债确认条件的辞退补偿
    5 股份支付
    6 符合预计负债确认条件的重组义务
    7 企业合并
    其中:同一控制下企业合并商誉的账面价值
    根据新准则计提的商誉减值准备
    8 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
    资产以及可供出售金融资产
    315,092.90
    9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
    负债
    10 金融工具分拆增加的权益
    11 衍生金融工具
    12 所得税 14,824,623.51
    13 其他
    2007 年1 月1 日股东权益(新会计准则) 3,631,300,143.81
    上述新旧会计准则差异形成的具体原因,见本招股意向书“第七节 管理层
    讨论与分析 四、公司重大会计政策或会计估计按新会计准则变更的对公司财务
    状况的影响”。
    五、最近一期(2007 年1-3 月)财务报告中可比中期的
    新旧会计准则差异调节过程(未经审计)
    1、资产负债表项目
    公司在2007 年1 月1 日首次执行新会计准则,就2006 年12 月31 日报表
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-150
    项目作如下调整:
    (1)公司2007 年1 月1 日按照新会计准则规定,对长期股权投资账面余额
    进行调整,以公允价值确认“交易性金融资产”843,480.00 元,公允价值与账
    面价值的差额315,092.90 元调整留存收益。
    (2)公司2007 年1 月1 日按照新会计准则规定,将尚未摊销完毕的同一控
    制下企业合并形成的长期股权投资差额10,633,190.60 元全部冲销,并调减留存
    收益。
    (3)公司2007 年1 月1 日按照新会计准则规定,对所得税采用资产负债表
    债务法核算,调整“递延所得税资产”14,928,604.17 元,调整“递延所得税负
    债”103,980.66 元,增加留存收益14,824,623.51 元。
    (4)公司2007 年1 月1 日按照新会计准则规定,将存货中 “出租开发产
    品”42,288,189.95 元和固定资产中用于出租的房屋建筑物净值1,598,587.00
    元(原值1,780,000.00 元、累计折旧181,413.00 元)调整至“投资性房地产”。
    (5)公司2007 年1 月1 日按照新会计准则规定,将应付职工工资及福利费
    结余17,189,842.64 元和其他应付款中的属于职工薪酬的余额3,670,099.13 元
    调整为“应付职工薪酬”。
    (6)公司2006 年12 月31 日的股东权益为3,626,793,618.00 元,按新会
    计准则调整上述 1、2、3 项以后,调整后股东权益为3,631,300,143.81 元 。
    新旧会计准则股东权益差异4,506,525.81 元经细分,对“归属于母公司所有者
    权益”的影响金额为3,944,168.33 元,对“少数股东权益”影响金额为562,357.48
    元。
    2、利润表项目
    公司按照新会计准则调整比较会计报表上期数,影响2006 年1-3 月利润表
    项目如下:
    (1)公司按照新会计准则规定,交易性金融资产的公允价值与账面价值的
    差额128,252.90 元,调减当期净利润298,080.00 元,调增年初未分配利润
    426,332.90 元。
    (2)公司按照新会计准则规定,将2006 年1-3 月长期股权投资借方差额的
    摊销额791,383.04 元,调增当期净利润。
    (3)公司按照新会计准则规定,根据资产负债表债务法调整所得税费用,
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第六节 财务会计信息
    1-1-151
    调增当期净利润1,555,517.40 元,调减年初未分配利润4,814,817.30 元。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-152
    第七节 管理层讨论与分析
    公司坚持以经济效益为中心,以发展为主题的企业战略;坚持保利地产品牌
    原则,不断创新,追求卓越;坚持以市场为导向,立足企业实际,科学决策。三
    年来实现了一年一大步的跨越式发展,在2006 年7 月公司A 股发行上市后,公
    司的资金实力、品牌影响力等各个方面综合实力得到大幅提升,目前已成为一家
    跨地区经营、具备较强规模、品牌优势,成长性良好的全国性大型房地产开发企
    业。
    近三年来公司业务发展迅速,经济效益显著,三年累计商品房开工面积419
    万平方米,累计竣工面积186 万平方米,累计销售面积248 万平方米(含预售)。
    2004 年、2005 年和2006 年实现净利润分别为18,909.17 万元,40,684.64 万元和
    65,877.07 万元,累计增长248.39%;公司现已在全国十个城市完成了战略布局,
    在广州地区业务继续巩固和扩大的基础上,公司在北京、重庆、武汉、上海、沈
    阳等广州以外地区通过项目的成功开发,取得了良好的经济效益和社会效益,保
    利地产品牌从区域品牌扩展为全国品牌。各地区已从成立之初仅运作一个项目到
    同时运作多个项目,实现了可持续发展。公司在经营发展过程中锻造了一支高素
    质、运作管理规范、凝聚力强、经验丰富的管理团队,为公司的进一步可持续发
    展打下了坚实基础。
    依据本公司2004 年—2006 年财务报表,公司管理层对本公司总体财务经营
    状况的分析意见如下:
    一、资产及负债状况分析
    (一)资产及负债构成
    1、资产构成及变化分析
    (1)资产构成及其变化的总体特点
    公司始终坚持以经济效益为中心,以发展为主题的企业战略。资产构成及
    其变化呈现以下特点:
    ??资产规模快速增长,地区布局更加合理。公司近三年业务处于高速发展
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-153
    阶段,资产规模迅速增长。公司总资产由2004 年末的42.18 亿元,增长至2006
    年末的164.96 亿元,增长291.09%,年平均增长比率为97.75%,远高于同行业
    可比上市公司17.58%的增长率。(*样本选取:取2004 年、2005 年房地产上市公
    司中资产规模、收入与公司具可比性的28 家公司。数据来源:中信证券研究部)
    资产的增长主要体现在开发规模和项目储备不断扩大,特别在2006 年7 月公司
    上市后,继续坚持以广州、北京、上海为发展重点,抓住商机拓展其他发展潜力
    较大的区域性经济中心城市的指导思想,加大项目储备力度,2006 年公司新拓
    展项目11 个,占地面积221 万平方米,规划建筑面积385 万平方米,范围遍及
    广州、北京、上海、沈阳、武汉等地。截止2006 年12 月31 日公司拥有土地储
    备823 万平方米,其中广州以外地区土地储备面积561 万平方米。
    ??开发性收益与经营性收益相结合,适度储备优质商业项目。公司在项目
    拓展过程中以面向中等收入阶层的商品住宅项目为主,但近一、两年,特别是在
    上市前后,为了保持公司长期稳定的现金流和经营收益,根据经营性物业市场需
    求和公司实力的增强,公司抓住市场机遇在中心城市中心地段获取多个优质商业
    项目,如广州琶洲PZB1501 项目、广州珠江新城I6 项目、广州中旅广场项目、
    佛山南海水城项目等,这些项目均处于城市或产业中心,具备地理位置优越、土
    地成本低的优势,上述项目公司拟以持有为主,不仅可以丰富公司产品种类,优
    化公司产品结构,而且经营前景看好,将为公司提供稳定的现金流,成为公司未
    来盈利的一个重要来源。
    ??公司资产质量优良。公司资产主要集中在为进行房地产开发而购买的土
    地及在开发的产品,闲置沉淀物业很少,资产保持了较好的流动性。从财务指标
    显示,绝大部分资产由流动资产构成,最近三年流动资产占公司总资产的比例平
    均为98.94%。在流动资产中,又以存货和预付账款作为主要构成,公司近三年
    存货和预付账款平均占总资产的比例为86.06%,大部分为公司的土地和在建工
    程。2007 年一季度末,存货及预付账款分别占总资产的72.42%和15.60%。存货
    中开发产品的金额较小,扣除暂不出售的国际广场项目外,开发产品仅占存货的
    3.86%,大部分为已出售待交楼结转收入的开发产品,实际闲置沉淀物业很少。
    公司目前储备的土地拥有一定的成本优势,在开发产品定位准确,适销对路,与
    帐面成本相比均存在较大的增值,不存在减值情况。
    (2)资产主要构成项目分析
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-154
    公司近三年总体资产构成及变化情况如下:
    公司近三年资产主要构成项目表
    单位:万元
    主要构成项目 2006 年 2005 年 2004 年
    金额 比例 金额 比例 金额 比例
    年均增长
    率
    存货 1,130,708.04 68.55% 614,251.55 76.64% 300,080.90 71.13% 94.11%
    预付账款 290,851.55 17.63% 48,766.32 6.09% 76,517.44 18.13% 94.96%
    货币资金 92,046.99 5.58% 71,435.22 8.91% 25,809.44 6.12% 88.85%
    应收账款 17,945.29 1.09% 15,645.37 1.95% 12,901.79 3.06% 17.94%
    其他应收款 93,935.08 5.69% 41,316.07 5.15% 3,779.91 0.90% 398.51%
    长期投资 15,907.09 0.96% 6,271.90 0.78% 1,256.71 0.30% 255.78%
    其他资产 8,211.29 0.50% 3,860.78 0.48% 1,500.69 0.36% 133.92%
    总资产 1,649,605.33 100.00% 801,547.21 100.00% 421,846.88 100.00% 97.75%
    公司存货主要包括开发产品、开发成本(包括正在开发的产品及土地储备),
    公司预付账款主要为预付的项目土地和工程预付款,以上两项均为对开发项目的
    投入。公司存货中开发成本占据大部分比重,近三年开发成本平均占存货的比例
    为92.06%,存货中开发产品的金额较小,扣除已出售待交楼结转收入的开发产
    品外,实际闲置沉淀物业很少。
    公司存货和预付账款合计金额2004 年底、2005 年底和2006 年底分别为
    376,598.34 万元、663,017.87 万元和1,421,559.59 万元。随着公司经营规模的扩
    大,作为公司主要的经营性资产的存货和预付账款增长较快。
    2006 年公司存货和预付账款合计金额较2005 年增长758,541.73 万元,增长
    比率为114.41 %,主要原因为除对广州保利国际广场、林海山庄、林语山庄,北
    京垄上别墅、保利蔷薇苑,上海十二橡树庄园等在建开发项目的持续投入外;公
    司2006 年新储备了广州科学城P2/P3 项目,保利西子湾,琶洲PZB1501 项目,
    佛山南海87/90 项目,北京小营项目,武汉野芷湖项目,沈阳丁香湖等项目,相
    应增加了投入。
    截至2006 年12 月31 日,公司预付账款余额为2,908,515,505.78 元,其主
    要构成及对应金额如下:
    构成内容 金额(元) 备注
    地价款 1,741,286,660.35 预付尚未开发项目地价款
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-155
    金泉广场项目款 500,000,000.00 政泉公司预付保利金泉广场项目款*
    工程款 333,357,214.57 建安装饰工程等
    股权转让款 201,656,700.75 天利广场、中旅广场
    土地费用 116,333,055.98 拆迁补偿费等
    代销房产款 15,382,656.00 湖南湘北大厦代销款
    房租 326,218.13 北京保利办公楼租金
    设备款 173,000.00 固定资产购置定金
    合计 2,908,515,505.78
    *注:北京政泉在销售回笼款中支付原股东5 亿元资金,用于原股东办理土地的征地拆迁补
    偿(合作协议书约定原股东负责办理项目的开发建设手续和土地的征地拆迁补偿工作)。截
    至目前,原股东尚未提供相关有效票据,尚余少许土地未落实征地拆迁手续,北京政泉暂将
    该笔5 亿元资金作预付帐款挂帐。
    公司2004 年、2005 年和2006 年货币资金分别为25,809.44 万元、71,435.22
    万元和92,046.99 万元,货币资金的增加主要系公司规模扩大,销售回款增加和
    公司为快速把握市场机会进行土地储备预留资金增加所致。
    公司2004 年、2005 年和2006 年应收账款净额分别为12,901.79 万元、
    15,645.37 万元和17,945.29 万元,应收账款占公司总体资产的比例很小,近三年
    应收账款余额随着公司销售规模的扩大而有一定幅度增长,但公司进一步加强了
    对应收账款的管理,应收账款对应销售收入的比重从2005 年的6.64%下降至2006
    年的4.46%。
    截至2006 年12 月31 日,公司应收账款余额(未扣除坏账准备)为
    192,442,058.84 元,其主要构成及对应金额如下:
    构成内容 金额(元) 备注
    房款 185,791,281.50 应收的销售房款
    工程款 5,668,782.52 富利、佳利等建筑装修公司应收的工程款
    其他 981,994.82
    合计 192,442,058.84
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-156
    公司2004 年、2005 年和2006 年其他应收款净额分别为3,779.91 万元、
    41,316.07 万元和93,935.08 万元,2005 年、2006 年其他应收款大幅上升主要
    因为公司收购北京政泉,将该公司原有的其他应收款纳入合并报表和按投资约定
    提供资金所致。
    公司2006 年末其他应收款期末余额(未扣除坏账准备)为9.65 亿元,其
    中主要为与北京政泉项目相关的往来款,金额8.24 亿元,占其他应收款总额的
    85.39%,具体项目为:
    时间 应收单位名称 期末金额(元) 备注
    北京摩根投资有限公司 248,564,000.25
    河南裕达置业有限公司 23,000,000.00
    北京浩云生物医药科技有限公司 11,706,752.55
    奥伊尔投资管理有限责任公司 4,100,000.00
    郭文贵 2,310,000.00
    岳庆华 2,000,000.00
    北京东方天速汽车有限公司 1,000,000.00
    北京市华一律师事务所 1,000,000.00
    北京中伦金通律师事务所 1,000,000.00
    投资前
    小计 294,680,752.80
    在北京保利收购北京政
    泉前已在北京政泉账面
    发生,根据投资协议由原
    股东负责
    北京摩根投资有限公司 300,000,000.00
    北京保利按投资协议支
    付8 亿元投资,其中5 亿
    元用于项目建设,3 亿元
    按原股东要求支付给北
    京摩根投资有限公司
    北京金浩、浩云生物 229,012,500.00 应收政泉项目投资收益
    投资后
    小计 529,012,500.00
    合计 823,693,252.80
    公司2004 年、2005 年和2006 年长期投资分别为1,256.71 万元、6,271.90
    万元和15,907.09 万元,公司对外投资主要包括对新保利大厦的10.53%股权投资
    1,075.12 万元及对广州丰兴广场合作项目的13,443.00 万元投资。
    公司其他资产主要为固定资产为主的少量资产,其占公司整体资产比例较
    小。
    本公司流动资产主要构成存货按照期末可变现净值低于成本的差额计提存
    货跌价准备。公司期末存货成本均低于可变现净值,故未计提存货跌价准备。
    公司期末固定资产未出现可变现净值低于账面价值的情形,因此未计提减值
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-157
    准备。
    本公司在期末不存在可回收金额低于投资的账面价值的情形,故未对长期投
    资计提减值准备。
    本公司对期末应收账款及其他应收款已按公司会计政策计提了相应的减值
    准备。
    2007 年一季度末公司资产总额为1,863,541.24 万元, 比2006 年末
    1,650,066.38 万元增长213,474.86 万元,资产的增长主要来源于存货的增长,2007
    年一季度末公司存货为1,349,645.44 万元,比2006 年末1,126,479.22 万元增长
    223,166.22 万元。存货增长主要原因为2006 年拓展的广州PZB1501 项目、上海
    嘉定菊园项目、武汉野芷湖项目、沈阳丁香湖等项目在第一季度按相关合同约定
    进行较大后续地价支付,此外,公司对在建项目的建设工程投入也相应增加存货
    余额。
    2、负债构成及结构分析
    (1)负债构成及其变化的总体特点
    房地产行业是资金密集型行业,公司坚持资产经营与资本经营相结合的经
    营方针,负债构成及其变化呈现以下特点:
    ??对外借款的绝对规模不断扩大。公司上市后自有资金得到极大的补充,
    间接融资能力进一步增强。公司以良好的盈利能力和优质资产做支撑,按照风险
    可控原则,进一步加大了对外借款规模,为公司迅速扩大经营规模提供了资金来
    源。
    ??负债水平不断降低,负债结构更加合理。公司上市后财务结构得到有效
    改善,在借款绝对规模不断扩大的情况下,公司资产负债率呈现大幅下降趋势,
    公司资产负债率(合并数)由2005 年底的84.99%下降到2006 年底的75.71%,
    母公司资产负债率由2005 年底的73.61%下降到2006 年底的46.6%。在贷款结构
    上,长短期负债合理搭配,分散集中还贷压力。
    ??预收账款金额、比重迅速上升。预收账款为公司预收客户的购房款项,
    将在以后期间确认为销售收入,无需公司实际偿付。公司产品得到市场的高度认
    可,销售速度快,预收账款占负债总额的比例呈逐年上升趋势,2006 年底预收
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    1-1-158
    账款已占到负债总额的39.41%。
    (2)负债主要构成项目分析
    公司近三年负债构成及变化如下:
    公司近三年负债主要构成项目表
    单位:万元
    负债主要构成项目 2006 年 2005 年 2004 年
    金额 权数 金额 权数 金额 权数
    年均增
    长率
    一年内到期的借款 127,106.00 10.18% 105,200.00 15.44% 84,300.00 24.55% 22.79%
    预收账款 492,238.04 39.41% 200,161.31 29.38% 84,860.48 24.71% 140.84%
    其他应付款 246,868.37 19.77% 218,004.70 32.00% 39,160.50 11.40% 151.08%
    其他流动负债 20,326.92 1.63% 36,524.37 5.36% 28,660.50 8.35% -15.78%
    长期借款 362,190.00 29.00% 121,096.00 17.78% 106,100.00 30.90% 84.76%
    递延税款贷项 211.90 0.02% 254.28 0.04% 296.66 0.09% -15.48%
    负债合计 1,248,941.23 100.00% 681,240.66 100.00% 343,378.14 100.00% 90.71%
    公司2004 年、2005 年和2006 年一年内到期的借款和长期借款合计数分别
    为190,400 万元、226,296 万元和489,296 万元。公司借款增长较快主要因为公司
    处于快速发展时期,经营规模不断扩大,除主要依靠销售回笼资金以外,还需要
    包括借款在内的多种渠道资金对项目的开发建设和拓展的资金需求进行补充。
    2006 年底公司金融机构借款489,296 万元中,一年内到期借款占25.98%,长期
    借款占74.02%,长、短期借款比例合理。
    公司近三年来随着销售规模的快速扩大而使公司预收账款余额迅速增长。公
    司2004 年、2005 年和2006 年预收账款分别为84,860.48 万元、200,161.31 万元
    和492,238.04 万元。除已售物业在交楼时确认收入减少预收账款因素外,2006
    年与2005 年相比预收账款增加292,076.73 万元,主要得益于公司前期开发的项
    目陆续进入销售回笼阶段和在售项目快速销售和资金回笼,如广州保利国际广
    场、林语山庄,北京垄上别墅,蔷薇苑,重庆香槟花园,上海十二橡树庄园等项
    目均取得了较好的销售和资金回笼业绩。
    公司2004 年、2005 年和2006 年其他应付款分别为39,160.50 万元、218,004.70
    万元和246,868.37 万元。其他应付款主要为公司对保利集团及其下属企业专项借
    款和少数股东对合作项目的对等投入借款。截至2006 年12 月31 日,保利集团
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
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    及其下属企业对本公司的借款达到124,137.27 万元。
    公司其他流动负债主要为对各项目的预提费用、预计负债、计提的税金等,
    金额比例较小。
    (二)偿债能力分析
    公司利用销售回笼资金、借款资金和上市募集资金,抓住市场有利时机,
    进行土地储备、扩大经营规模,取得了经营业绩的迅速增长,并为未来可持续发
    展奠定了良好基础。公司在迅速扩张的过程中,较大程度地利用了借贷资金,随
    着公司经营规模和资产规模的增长,对外借款规模也呈增长趋势,但借款增长速
    度低于资产增长速度,公司资产负债率有所下降,与此同时,公司对房地产项目
    的运作能力不断提高,使公司房地产项目的销售率和周转速度始终保持在较高水
    平,项目销售回笼资金充裕,公司偿债能力有着良好保障。
    1、主要偿债能力指标分析
    本公司近三年流动比率、速动比率等指标见下表:
    公司近三年流动比率、速动比率指标表
    比率 2006 年 2005 年 2004 年
    流动比率 1.84 1.41 1.77
    速动比率 0.56 0.32 0.50
    资产负债率(母公司) 46.60% 73.61% 80.24%
    利息保障倍数 5.32 5.63 5.37
    本公司2006 年与2004、2005 年相比,流动比率、速动比率均有所上升,
    资产负债率有较大程度的下降,偿债能力得到进一步增强。指标的变化主要受以
    下因素影响:
    (1)公司在2006 年成功实现A 股上市,获得募集资金20.19 亿元,较大
    程度地补充了公司自有资金,公司财务结构不断得到优化,资产负债率大幅降低。
    (2)公司充分利用销售回笼、上市募集、银行融资、保利集团及其下属企
    业借款、房地产信托计划等资金渠道进行现有项目的开发和后续项目的土地储
    备,扩大经营规模,2005 年和2006 年用于土地投入的资金达到17.77 亿元和
    68.66 亿元。项目投入主要体现在存货和预付账款等流动资产增加上,促使了流
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-160
    动比率等短期偿债能力指标的趋好,此外,公司货币资金和预付账款等的非存货
    流动资产的增加,也促使了速动比率的增加。
    2、公司总体偿债能力分析
    公司具有较强的偿债能力,主要体现为以下几方面:
    (1)公司首发上市以后,募集资金的获取使公司财务结构得到较大改善,
    2006 年底公司资产负债率为75.71%(合并数),46.60%(母公司数),处于房地
    产行业合理水平,偿债风险小。在公司本次增发募集资金到位后,公司自有资金
    得到进一步充实,资产负债率将进一步降低,偿债能力继续得以提高。
    (2)公司2006 年底预收账款492,238.04 万元,此部分负债为预收业主的
    购房款,待在以后期间确认为收入,不需实际支付。
    (3)公司负债主要构成之一,对中国保利集团及其下属企业借款、部分项
    目的少数股东借款属于专项借款,用于指定项目的开发建设,并通过项目的销售
    回笼资金进行偿还。
    (4)公司融资渠道畅通。公司为中国银行总行12 家重点合作房地产企业
    之一,为中国工商银行、中国农业银行等银行总行级优质客户,被多家银行评定
    为最高信用等级AAA 级。
    公司信誉卓越,项目优良,现有项目均已实现银行贷款融资或有多家银行
    审批通过贷款额度和表示贷款意向,在公司存在资金需求时,即可在短期内使用
    较大额度银行借款资金。除银行融资外,公司积极拓展信托、基金等多种融资渠
    道,已于2005 年10 月,2006 年6 月成功发行武汉保利花园项目和广州保利国
    际广场信托计划,共计募集信托资金2.65 亿元。
    (5)公司在行业内具有良好的信誉和口碑,产品受到市场欢迎,销售畅顺,
    2006 年销售商品、提供劳务收到的现金为69.05 亿元比2005 年销售商品、提供
    劳务收到的现金35.49 亿元增加33.56 亿元,增长94.56%,销售回笼资金日趋
    充裕。
    (6)公司实行稳健的资金安排策略,公司处于储备、开工、在建、销售、
    结转等各个开发阶段的项目配置合理,2006 年众多项目进入销售高峰期,获得
    大量销售回笼资金,与此同时,公司新开工和储备了相应比例项目,这些项目在
    以后年度产生的回笼资金将为公司下一步发展提供资金储备。公司各项目间开发
    进度的合理配合,使资金来源与各项开支得到有效结合并预留出充足的调整空
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    间,有利于提高资金的使用效率和保证了资金的顺畅运行。
    3、现金流量分析
    本公司2004 年、2005 年和2006 年销售商品、提供劳务收到的现金分别为
    190,561.05 万元、354,931.99 万元和690,459.94 万元;购买商品、接受劳务支
    付的现金分别为290,645.52 万元、374,800.91 万元和929,839.71 万元;经营
    活动产生的现金流量净额分别为-116,700.56 万元、-83,685.18 万元和
    -402,186.44 万元。
    公司销售回笼金额和用于产品开发和土地储备的投资金额均得到了大幅增
    长,但投资支出增长高于销售回笼增长,致使公司经营活动产生的现金流量净额
    为负,主要原因在于公司正处于快速扩张的发展阶段,特别是公司在2006 年7
    月上市后,充分利用销售回笼资金和上市募集资金、银行借款资金等对外融资资
    金,加大项目投入,扩大项目开发和土地储备规模。2006 年筹资活动产生的现
    金流量净额为44.44 亿元,公司较强的融资能力为公司扩大经营规模提供了有力
    的资金支持。公司2006 年抓住土地市场机遇,对土地储备方面的投入达到35
    亿元。
    2007 年一季度,公司经营活动现金流为-87,636.96 万元,主要是公司保持
    了较大的投资力度, 在建项目的开发建设和支付地价等经营性投入为
    216,690.59 万元。现金流入方面,公司通过销售商品、提供劳务收到的现金为
    166,012.49 万元,通过投资活动产生资金7,511.51 万元,通过融资活动产生资
    金78,480.59 万元,一季度末,公司账面货币资金余额为90,402.14 万元。公司
    目前的现金流量能够满足公司业务发展对资金的需求,并保持了顺畅的资金运作
    和较强的偿债能力。随着公司年内继续加快现有项目的开发投资及继续加大项目
    拓展力度,公司仍有必要通过直接和间接融资手段筹集资金以满足公司的发展需
    求。
    目前公司已完成了包括广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙等在
    内的十个城市的战略布局,截止2006 年12 月31 日土地储备达到823 万平方米,
    为公司持续稳健发展打下坚实基础。房地产项目开发需要历经土地储备、开发建
    设、销售、交付使用等多个环节,经营周期较长,公司现有部分项目尚处于前期
    规划设计和建设投入期,在这些项目进入销售回笼阶段后,如广州保利康桥、科
    学城P2/P3 项目、保利西子湾项目,武汉香槟花园等项目,公司销售回笼资金将
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
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    进一步大幅增加,公司经营活动现金流会得到明显的改善。
    (三)资产周转能力分析
    公司资产质量优良,周转畅顺,滞销物业等不良资产极少,但公司现阶段
    对土地储备及项目前期投入较大,销售收入根据行业特性,需待以后会计年度体
    现,对资产周转指标产生一定影响。
    公司资产周转指标见下表:
    公司近三年主要资产周转率指标表
    比率 2006 年 2005 年 2004 年
    应收账款周转率 21.95 14.84 16.86
    存货周转率 0.30 0.30 0.47
    流动资产周转率 0.33 0.39 0.52
    总资产周转率 0.33 0.39 0.51
    公司将销售回笼作为资金管理的重点之一,已建立了完善的工作流程和预
    警制度,进行实时监控,将逾期房款控制在最小范围内,2006 年应收账款周转
    率得到较大程度地提高。
    公司近三年存货周转率等资产周转指标存在一定程度的降低,并与2005 年
    同行业上市公司(*样本选取:取2004 年、2005 年房地产上市公司中资产规模、
    收入与公司具可比性的28 家公司。数据来源:中信证券研究部)平均0.52 的水
    平相比较低,主要因为公司正处于快速扩张阶段,特别在2006 年公司在项目拓
    展和土地储备上投入力度较大,公司以土地为主的存货和预付账款,需经历前期
    开发、建设、销售、交付使用等经营阶段才能结算收入。因此,为以后期间销售
    和结转收入所进行的土地储备、在建项目等存货资金投入,相对于当期结转的收
    入规模较大,影响了当前存货周转率、资产周转率等相关指标。
    公司的资产周转率相关财务指标偏低,主要是因为公司正处于快速扩张阶
    段和房地产行业的特点的原因。凭借良好的项目开发能力和品牌影响力,公司实
    际项目开发速度较快,开发周期短。如公司包头保利花园项目,在2006 年实现
    了当年拿地、当年开工、当年销售、当年资金回笼,成为当地房地产开发的标杆。
    公司大量储备的土地价值在不断上升,将为公司未来的发展和盈利打下良好基
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
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    础,随着目前储备项目相继进入销售和结转阶段,资产周转指标将有较大改善。
    公司一直以来专注于房地产开发经营主业,未开展委托理财、本期末亦未
    持有金额较大的金融资产。
    二、盈利能力分析
    公司以经济效益为中心作为指导思想贯穿于公司房地产开发各个环节。除
    公开招拍挂外,公司通过合作开发、收购股权等灵活多变的方式获取土地;通过
    招投标、集团购买降低建设成本;通过产品创新和零缺陷设计保持产品竞争力;
    通过品牌服务管理提升产品附加值。
    公司具有较强的盈利能力,主要体现在以下方面:
    公司主营业务突出,90%以上的营业收入和利润均来自于房地产销售主业。
    公司主营业务盈利能力强,2004-2006 年三年平均销售毛利率达到37.00%;
    销售净利率15.25%;公司较强的主营业务盈利能力主要来自于以下三方面因素:
    1)公司经营竞争力的增强,体现于公司品牌影响力、项目的选择与策划、成本
    控制、产品创新等方面比较优势,使公司得以通过产品创新不断提升产品附加值,
    从而提升项目利润率。2)公司严格控制开发成本,通过招投标和集团采购,进
    一步降低建造成本和材料成本;3)公司费用控制严格,同时随着公司经营规模
    的扩大,规模优势不断显现,费用收入比率呈逐年下降趋势。
    公司近三年主营业务收入和净利润迅速增长,收入平均年增长率为60.72%,
    净利润年平均增长率为86.65%;净利润的增长速度明显高于收入的增长速度。
    公司在保持主营业务较强盈利能力的基础上,有效利用财务杠杆,实现了
    较高的净资产收益率,为股东创造了更多价值。
    2007 年一季度,公司实现主营业务收入61,133.01 万元,比去年同期
    41,311.24 万元增长47.98%;实现净利润7,814.13 万元,比去年同期5,035.26
    万元增长55.19%,保持了较好的增长趋势;与此同时,净利润的增长幅度大于
    主营业务收入的增长幅度,公司盈利能力不断增强。
    (一)营业收入及构成分析
    公司营业收入按照类别划分如下表:
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
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    公司近三年营业收入各项构成明细表
    主营业务
    项目分类
    2006 年 权数 2005 年 权数 2004 年 权数 平均增长率
    房地产销售 368,244.41 91.44% 231,549.44 98.26% 153,556.90 98.49% 54.86%
    物业管理 3,865.67 0.96% 2,424.07 1.03% 1,460.99 0.94% 62.66%
    饮食服务业 1,545.61 0.38% 790.30 0.34% 879.43 0.56% 40.97%
    工程设计收入 --- 0.00% --- 0.00% 9.97 0.01%
    工程安装收入 22,643.26 5.62% 492.96 0.21% --- 0.00%
    其他收入 6,423.35 1.60% 385.11 0.16% --- 0.00%
    合计 402,722.30 100% 235,641.88 100% 155,907.29 100% 60.72%
    注:内部抵销金额已直接抵减相应行业的主营业务收入。
    本公司2004 年、2005 年和2006 年主营业务收入分别为155,907.29 万元、
    235,641.88 万元和402,722.30 万元,年平均增长率达到60.72%,远高于同行业
    可比上市公司14.77%的增长率(数据来源:中信证券研究部)。公司主营业务十
    分突出,收入主要来源于房地产开发与销售,三年平均所占比重超过96%。
    公司主营业务收入按地区分布情况如下表:
    公司近三年营业收入各项构成明细表
    主营业务
    地区分布
    2006 年 权数 2005 年 权数 2004 年 权数 平均增长
    率
    广州 170,113.63 42.24% 180,620.25 76.65% 104,686.48 67.15% 27.47%
    长沙 7,843.87 1.95% 2,847.75 1.21% 4,714.00 3.02% 28.99%
    武汉 49,285.67 12.24% 23,057.30 9.78% 16,632.41 10.67% 72.14%
    沈阳 26,829.14 6.66% 8,818.17 3.74% 15,555.48 9.98% 31.33%
    北京 57,376.96 14.25% 20,298.41 8.61% 14,318.92 9.18% 100.18%
    重庆 64,725.78 16.07%
    上海 26,547.25 6.59%
    合计 402,722.30 100% 235,641.88 100% 155,907.29 100% 60.72%
    注:内部抵销金额已直接抵减相应地区的主营业务收入。
    本公司目前已在全国范围内广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、
    岳阳、佛山、包头十个城市进行实质性房地产开发建设,早期拓展的城市已取得
    了良好的销售业绩,并已逐渐体现在各年度结转的销售收入中。
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    本公司近三年主营业务仍主要来源于广州地区,但广州地区收入占公司总
    体收入的比重呈下降趋势,2006 年广州地区销售收入占公司整体权重已下降至
    42.24%,北京、重庆、武汉等广州以外地区对收入的贡献比例不断上升,各地区
    间业务分布逐渐趋于平衡,区域性经营风险得到有效分散。公司广州地区以外土
    地储备已达到561 万平方米,随着公司全国业务的进一步开展,广州以外地区和
    城市,将逐渐成为公司收入和利润的重要来源。
    (二)利润构成及盈利指标分析
    公司几乎全部利润来源于房地产开发主营业务,过去三年由房地产开发主营
    业务产生的利润占公司利润总额的比重始终在98%以上。
    1、销售毛利率分析
    公司近三年毛利率保持了较高水平。公司2004 年、2005 年和2006 年房屋
    销售毛利率分别为32.4%、42.6%和35.6%。2006 年与2005 年毛利率相比有所下
    降主要原因在于:(1)从产品结构上看,公司2005 年结转收入的产品中,毛利
    率高的商铺贡献利润比重较高,2005 年公司商铺销售利润约占总利润的19%以
    上。商铺类具有较高毛利率产品的销售比重增加提高了公司整体的毛利率水平;
    (2)从结转收入的地区分布看,广州地区主营业务收入占公司整体收入比重从
    2005 年的76.66%降至2006 年的42.24%,广州地区与其他地区相比毛利率水平
    较高,广州地区收入比重的降低,一定程度影响了2006 年公司整体毛利率水平。
    公司三年来销售价格和成本结算价格趋势见下图。
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    结算单价、结算成本及毛利率趋势图
    4258
    5577
    5030
    2880 3199 3241
    35.6%
    32.4%
    42.6%
    0
    1000
    2000
    3000
    4000
    5000
    6000
    2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年
    0.0%
    5.0%
    10.0%
    15.0%
    20.0%
    25.0%
    30.0%
    35.0%
    40.0%
    45.0%
    结算平均单价
    结算平均成本
    毛利率
    注:上图毛利率为房屋销售毛利率。
    2、销售净利率分析
    影响公司销售净利率的关键因素在于营业费用、管理费用、财务费用等期间
    费用。由于公司绝大部分借款利息可以资本化为开发成本,因此期间费用主要由
    营业费用、管理费用构成。公司营业费用主要为对各开发项目的广告宣传费用和
    销售的代理佣金,由于公司在行业内已建立起良好的品牌和声誉,近三年营业费
    用占销售签约比分别为2.57%、2.46%和2.01%,呈逐年下降趋势,营业费用绝
    对值的增加主要是因为公司销售规模的扩大。
    公司管理费用随着公司经营规模扩大,各地子公司的设立,机构和人员的增
    加,绝对金额逐年增长,但公司发展到一定规模,在费用上已具备规模优势,增
    长速度低于主营业务收入的增长,近三年管理费用年平均增长率仅为主营业务收
    入增长率的74.20%。
    公司主营业务突出,投资收益和营业外收支对公司盈利的影响小,费用控制
    良好,公司销售净利率始终保持在较高水平。2004 年、2005 年和2006 年销售净
    利率分别为12.13%、17.27%和16.36%。公司销售净利率的提高使公司近三年净
    利润的增长明显高于主营业务收入的增长,2004 年、2005 年和2006 年净利润分
    别为18,909.17 万元、40,684.64 万元和65,877.07 万元,平均年增长率为
    86.65%。
    3、净资产收益率分析
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    公司2004 年、2005 年和2006 年净资产收益率(全面摊薄)分别为33.15%、
    42.81%和18.16%。2006 年与2005 年净资产收益率水平相比有较大幅度的降低,
    主要因为,公司于2006 年7 月A 股成功发行上市,获得募集资金20.19 亿元,
    公司净资产规模短时间内增长了近两倍,因此,净资产收益率有所下降。但公司
    净资产收益率仍处于同行业上市公司领先水平,近三年平均净资产收益率为
    31.37%,2006 年公司净资产收益率为18.16%,明显高于同行业可比上市公司
    11.01%的平均水平。(数据来源:中信证券研究部)。
    公司净资产收益率较高的主要原因在于公司在业务扩张的过程中保持了较
    高的销售净利率,同时合理运用财务杠杆,适度增加负债规模从而进一步提高了
    净资产收益率,为股东创造更多财富。
    4、土地增值税影响分析
    1995 年广州市执行《关于对房地产开发企业预征土地增值税的通知》(穗地
    税发〔1995〕139 号),实行对土地增值税预征制度。公司业务涉及的其他地区
    也出台了土地增值税的预征制度。公司一直以来均按照上述预征规定对所有项目
    分别按预收帐款一定比例进行了土地增值税的预交。
    2006 年12 月28 日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清
    算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),文件规定:从2007 年2 月1 日起
    以房地产开发项目为单位进行清算,明确了土地增值税的清算条件和扣除项目等
    清算事项。
    《通知》出台后,公司在项目结转收入时,根据土地增值税的计算办法,
    通过预测项目的总收入、总成本及税法规定的各项费用,计算项目的增值率及预
    计的土地增值税总额,并按结转收入的金额占总收入的比例,计算并计提了土地
    增值税。
    2006 年底,广州以及其他地区土地增值税清算实施细则尚未出台,土地增
    值税具体清算和衔接办法尚未明确,公司根据各地现行政策和公司实际情况已对
    各项目预交和足额计提了土地增值税。
    在公司目前的土地储备中,普通住宅面积占70%,别墅面积占13%,商业地
    产项目占17%,受土地增值税影响较小的普通标准住宅占公司产品的绝大部分;
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-168
    对不享受优惠政策和增值率较高的商业物业公司主要采取长期持有,获取经营收
    益的经营方式,公司现有的土地储备结构和经营模式有利于减少土地增值税对公
    司将来的影响。
    (三)可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析
    公司目前盈利能力较强,本次增发以后,资产规模将进一步扩大,在行业内
    的竞争优势也将更加突出。受国家对房地产行业金融、税收政策和本公司自身特
    点的影响,公司盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动:
    1、房地产行业的发展将对本公司的发展产生直接影响。本公司以房地产销
    售为最重要的收入来源,如果房地产市场转向低迷,销售价格下降、销售进度放
    慢,本公司的经营业绩也会随之下降。
    2、房地产行业也是当前国家宏观调控的重点。国家通过房地产行业土地政
    策、金融政策、税收政策等对房地产企业的投资、融资、税收和客户的消费需求
    进行调节,也会直接影响到本公司的盈利水平。
    3、由于本公司在签订销售合同,取得客户付款证明,房产完工并交付业主
    后才确认实现销售收入,因此,本公司销售收入的确认受交楼工作的影响较为明
    显。如果竣工交楼的手续办理或者计划安排出现问题,就可能造成短期内收入和
    利润的波动。
    4、土地储备是影响房地产企业未来发展的重要因素。截止2006 年底,本公
    司在广州、北京、上海、重庆、沈阳、武汉、长沙、包头、佛山等地拥有土地储
    备823 万平方米(按规划面积计算),丰富的土地储备为本公司持续快速发展提
    供了保障。但是,由于土地资源的稀缺性,以及招拍挂制度的全面实施,土地成
    本可能将不断增加,同时获取土地的难度增加,这将对公司未来的盈利水平和经
    营业绩的稳定性造成影响。
    5、相关行业的发展状况对本公司的经营业绩也会产生直接影响。房地产企
    业对钢材、水泥、装饰材料等有着较大的需求,房地产开发过程中的设计、施工、
    销售代理等工作基本上都采用外委方式承包给其他单位,原材料价格和相关行业
    报酬水平的波动也会造成公司业绩的波动。
    6、将于2008 年1 月1 日开始实施的新的《企业所得法》,降低了公司的所
    得税税率,将提高公司的盈利水平。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-169
    本公司最近三年非经常性损益、合并财务报表范围以外的投资收益以及少数
    股东损益对公司的经营成果未构成重大影响。
    三、资本性支出分析
    本公司购建固定资产、无形资产和其他长期资产等资本性支出较小,2006
    年为1,793.54 万元,预计未来资本性支出仍保持较小金额,将不会对主营业务
    和经营成果形成重大影响。
    四、公司重大会计政策或会计估计按新会计准则变更的
    对公司财务状况的影响
    (一)依据财政部新会计准则规定,公司2007 年1 月1 日首次
    执行日现行会计准则与新准则的差异情况如下:
    1、同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
    《企业会计准则第38 号—首次执行企业会计准则》规定,尚未摊销完毕的
    同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销,并调整留存收益。公司
    截止2006 年12 月31 日同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额余额
    10,633,190.60 元,按规定调减公司2007 年1 月1 日的留存收益。
    2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资
    产
    按照《企业会计准则第22 号—金融工具确认和计量》规定,公司对广东韶
    能(电力)股份有限公司的股票投资属于以公允价值计量且其变动计入当期损益
    的金融资产以及可供出售的金融资产。截至2006 年12 月31 日,其账面价值为
    528,387.10 元,按当日收盘市价计算的公允价值为843,480.00 元,高出账面价
    值315,092.90 元,按规定相应调增公司2007 年1 月1 日的留存收益。
    3、所得税
    《企业会计准则第18 号—所得税》规定,公司资产和负债账面价值与其计
    税基础存在差异的,应确认递延所得税资产或递延所得税负债。截至2006 年12
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-170
    月31 日,因公允价值计量的金融资产、应收款项坏账准备、股权投资差额、预
    计负债等资产负债的账面价值与其计税基础存在差异引起的对所得税产生影响
    共计14,824,623.51 元,相应调增2007 年1 月1 日留存收益。
    调整前公司2006 年12 月31 日的股东权益为3,626,793,618.00 元,2007
    年1 月1 日按新会计准则调整后股东权益为3,631,300,143.81 元。上述差异业
    经深圳大华天诚会计师事务所审阅并出具深华(2007)专审字032 号《审阅报告》。
    除上述差异外,因合并财务报表的列示发生了变化,少数股东权益由原来
    的单独列示变为作为股东权益的一部分列示,因而2006 年12 月31 日公司合并
    资产负债表中的379,847,358.27 元少数股东权益纳入到2007 年1 月1 日公司股
    东权益的范围,直接增加股东权益。
    (二)执行新会计准则后可能发生的会计政策、会计估计变更及
    其对公司财务状况和经营成果的影响
    1、坏账准备计提比例变更的影响
    执行新会计准则前公司按照应收款项账龄的不同分别计提5%-50%的坏账
    准备,对于有特殊情况的应收款项计提特别坏账准备。2007 年1 月1 日起,公
    司将坏账准备计提政策调整为:
    本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算,按期末应收款项(包括应
    收账款和其他应收款)余额的5%计提坏账准备,对于有特殊情况的应收款项,
    在对其回收可能性作出具体评估后,结合实际情况和经验计提特别坏账准备。
    新会计准则规定,应收款项的减值应按预计未来现金流量折算后的现值确
    定。公司将坏账准备计提政策作上述调整是根据新会计准则的规定,结合公司实
    际情况而作出的合理会计估计变更。调整的主要理由是:
    目前公司应收款项的回收风险很小,原坏账准备计提比例过于稳健,与新
    会计准则的规定要求有一定的差异,执行新会计准则后有必要作相应的调整。近
    几年公司进一步加强了应收款管理,完善了应收账款管理制度,明显降低了应收
    款项的回收风险。公司加强应收款管理的主要措施包括:
    (1)公司加强了房产证领取的管理,购房业主必须交清合同款项并办理面
    积差结算手续后方可领取房产证。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-171
    (2)对于按揭购房的业主,公司协调按揭银行在正式签订销售合同前介入
    按揭审批,大大降低了签订销售合同后不能取得银行按揭贷款的比例。
    (3)公司成立了由财务、销售、法律、客服等各部门人员组成的应收款小
    组,加强了应收款的催收力度,尤其是加大了公司法律部门介入的力度。
    从近几年的情况看,公司的应收款项发生坏账的可能性很小,房款回收均
    较及时,回收时间基本上都在一年内,对一般的应收款项按5%计提坏账准备可
    以作为应收款项预计未来现金流量现值与终值的差额。该计提比例与其他房地产
    上市公司比较接近。
    考虑到部分应收款项具体情况较为特殊,例如企业收购过程中产生的应收
    款项、历史遗留账龄较长的应收款项等,若按5%的比例计提坏账准备将与新会
    计准则的要求不相符,为了提高坏账准备计提的准确性,公司根据新会计准则的
    规定保留了特别坏账准备政策,对于有特殊情况的应收款项单独计提坏账准备。
    2、股权投资和企业合并的影响
    执行新会计准则后,股权投资和企业合并对公司财务状况和经营成果的影
    响主要表现在以下两方面:
    (1)原产生的股权投资差额不再摊销使利润增加。原会计准则规定,股权
    投资借方差额在一定期限内摊销冲减当期投资收益。2006 年底公司共有股权投
    资借方差额约1250 万元,当年摊销约320 万元,摊销金额冲减投资收益。执行
    新会计准则后,同一控制下企业合并形成的股权投资差额全部摊销并调整首次执
    行日的留存收益,非同一控制下企业合并形成的股权投资差额不再摊销,而是继
    续作为股权投资成本核算。此项变化将使公司未来几年的利润增加。
    (2)非同一控制下的企业合并的影响。在公司通过收购其他房地产公司获
    取土地资源时,收购成本如低于并入企业净资产公允价值,将产生利润;如高于
    并入企业净资产公允价值,产生商誉。具体影响将根据将来收购情况而定,目前
    尚难估计。
    3、投资性房地产计量模式的影响
    新会计准则规定在一定条件下企业除了可以采用成本模式对投资性房地产
    进行后续计量外,也可以采用公允价值模式计量。因公司目前采用公允价值模式
    计量投资性房地产条件尚不具备,公司仍采用成本模式计量,对公司现状无影响。
    若将来条件成熟公司决定采用公允价值模式计量投资性房地产,公司的净资产将
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-172
    会有较大变化,具体金额目前尚难估计。
    4、所得税对净利润的影响
    新会计准则在所得税核算方面规定统一采用资产负债表债务法,企业资产、
    负债账面价值和计税基础存在差异时,按规定确认递延所得税资产和递延所得税
    负债,所确认的确认递延所得税资产和递延所得税负债计入所得税费用,影响公
    司的利润。具体影响金额视期末公司各项资产和负债的情况而定,目前尚难估计。
    5、财务报表列示的变化
    原会计准则中的合并净利润和净资产仅是由母公司享有的部分,不包括归
    属于子公司少数股东的部分。新会计准则规定合并财务报表的净利润包含少数股
    东损益,合并净资产也包含少数股东权益,该准则使公司净利润和净资产增加。
    除上述影响外,新会计准则其他方面的变化对公司财务状况和经营成果的
    影响不大。
    五、北京政泉项目会计处理依据
    北京政泉项目的合作模式详见第四节“本公司基本情况”之“七(四)1
    (22)北京保利政泉花园项目”。
    (一)对北京政泉的投资及投资回报的会计处理方法及依据
    1、对北京政泉的投资相应的会计处理方法为:
    (1)对于按合作协议约定提供的8 亿元投资,其中4,000 万元作为长期股
    权投资核算,其余7.6 亿元作为其他应收款核算,在编制合并财务报表时长期股
    权投资和其他应收款分别与北京政泉的净资产及其他应付款抵销。
    (2)对于投资回报,根据权责发生制原则,北京保利分期计提并作投资收
    益核算。鉴于2006 年初北京保利才完成对北京政泉项目的实际控制及正式开始
    运作,所以虽然2005 年底即已经发生投资,但从谨慎原则出发,2005 年暂不确
    认投资收益。2006 年北京保利对政泉项目投入大量资源进行开发建设和销售推
    广,使政泉项目的开发进度明显加快,并取得了良好的销售业绩。在此情况下,
    公司认为确认投资收益的条件已具备,开始确认投资收益。按照资金的实际投入
    天数计算,2006 年度共计提该项目投资收益229,012,500.00 元,扣减保利集团
    及保利科技提供的8 亿元专项资金相应占用费56,216,821.63 元后,投资收益为
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-173
    172,795,678.37 元。
    (3)目前政泉项目尚处于开发建设阶段,未达到交楼确认收入条件,报表
    合并不对当期损益产生影响。2006 年公司根据谨慎原则和协议约定确认项目投
    资收益229,012,500.00 元,费用支出4,475,709.52 元计入开发成本,未纳入合
    并损益,以遵循配比原则保持收益确认与协议约定的一致,避免误导投资者。如
    果北京政泉原股东回购前项目已达到结转收入条件,公司仍将根据合作协议确认
    项目收益,其余收益全部作为少数股东损益。因此,项目回购前报表合并不对公
    司损益产生影响,如原股东不回购时公司收益将远高于已确认收益。
    2、对北京政泉投资及投资回报的会计处理方法依据是:
    (1)实质重于形式原则。北京保利对北京政泉的投资模式是北京保利在具
    备一定品牌、资金实力和管理能力情况下的一种新的房地产企业合作开发模式,
    在项目合作开发过程中,北京政泉的原股东负责提供土地,北京保利负责提供资
    金、品牌、管理并取得相应报酬。北京保利与原股东协议约定,北京保利按投入
    资金年收益率27%确认收益。北京保利拥有北京政泉80%的股权,办理了股权过
    户,并对北京政泉项目开发全过程控制。北京保利与北京政泉相关的会计处理方
    法均基于双方合作协议的实质内容确定的。
    (2)权责发生制原则。公司根据权责发生制原则分期确认对北京政泉的投
    资收益,而不是在收到投资收益时才确认,主要是出于以下考虑:
    1)及时、全面反映公司的经营成果,避免一次性确认投资收益引起利润的
    大幅波动从而误导投资者以及财务会计报告的其他使用者;
    2)投资收益的收回风险很小。目前北京保利对北京政泉在股权及日常经营
    管理方面均拥有控制权,根据中喜会计师事务所出具的截至2006 年12 月31 日
    的评估报告,政泉项目的评估值达到34.1 亿元,高于账面成本16.7 亿元,且北
    京保利投资开发建设北京政泉项目后,项目销售经营情况良好,截至2007 年5
    月底项目已销售签约额16.75 亿元,回笼资金15.23 亿元,投资收益的收回有保
    障。
    (3)客观性原则。按合作协议约定,公司按投入资金年回报率27%确认收
    益,根据公司的测算,该项目的预计税前利润在20 亿元以上。因此,公司按股
    权比例计算的项目收益明显高于公司按合作协议应取得的投资收益,为了真实可
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
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    靠反映经营成果,公司仍按协议约定确认投资收益。
    (二)将北京政泉纳入合并范围的理由
    1、北京保利对北京政泉有控制权,根据会计制度的规定需要纳入合并范围。
    控制权的主要体现有:
    (1)股权结构方面,北京政泉80%的股权已转让给北京保利,并已办理工
    商变更手续;
    (2)组织架构方面,北京政泉的5 名董事会成员中,包括董事长在内的4
    名董事由北京保利委派;
    (3)日常经营管理方面,北京保利向北京政泉委派总经理、财务总监等高
    管人员,北京政泉的项目开发、销售等经营管理由北京保利负责,北京保利能够
    决定北京政泉的财务和经营政策。
    2、将北京政泉纳入合并财务报表合并范围有利于如实、全面反映公司的财
    务状况。尽管合并北京政泉资产负债表一定程度上增加了公司负债,提高了公司
    资产负债率,但鉴于在持有北京政泉80%股权的情况下,法律上公司已对北京政
    泉的资产负债按约定享有相应的权利和承担相应的义务和责任。因此,将其纳入
    合并报表中有利于投资者和财务会计报告的其他使用者全面了解公司的财务状
    况。
    3、公司拥有对北京政泉项目的实质控制权,目前享有控制权的收益分配权
    系按照协议书约定以投资8 亿元按年投资回报率27%计算。由于公司拥有对北京
    政泉项目的实质控制权,故将北京政泉纳入合并会计报表,公司在计算相关投资
    收益时,仅确认按照年投资回报率27%计算的投资收益,不是也不再按照80%股
    权计算对北京政泉的投资收益。
    (三)公司将对北京政泉的投资回报作为经常性损益的依据
    北京政泉的投资回报实质上是收取的政泉项目合作开发收益,其具有以下特
    点:
    1、项目合作开发与公司生产经营活动相关
    公司的主营业务为房地产开发,在房地产行业中,一方提供土地,另一方提
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-175
    供资金、品牌、管理等,这属于房地产合作开发的方式之一,对于大型房地产开
    发企业而言也是取得开发项目的有效途径。
    我们认为,公司通过与北京政泉原股东合作开发而取得政泉项目开发权,属
    于公司的业务范围,与公司生产经营活动相关。
    2、项目合作开发取得的收益不影响真实、公允地评价公司经营成果和获利
    能力
    按合作协议约定,公司按投入资金年回报率27%确认收益。根据公司的测算,
    该项目的预计税前利润在20 亿元以上,公司按股权比例计算的项目收益明显高
    于公司按合作协议应取得的投资收益,公司仍按协议约定确认投资收益,是对经
    营成果的真实反映。
    根据合作协议,北京保利2006 年度按27%的回报率确认对政泉项目的投资
    收益229,012,500.00 元,扣减保利集团及保利科技提供的8 亿元资金相应的资
    金占用费56,216,821.63 元后,2006 年度应确认政泉项目的投资收益净额为
    172,795,678.37 元,实际收益率约为20%。2006 年公司营业利润率为23.48%,
    公司项目合作收益率与其营业利润率大致相当。
    我们认为,北京保利与原股东合作开发政泉项目取得投资回报收益,不影响
    真实、公允地评价公司经营成果和获利能力。
    3、公司对北京政泉项目提供8 亿元资金是一个整体投资行为,其中3 亿元
    按北京政泉项目原股东的要求提供给北京摩根投资有限公司使用是项目合作的
    前提条件,作为投资而言是一个不可分割的整体,同时也是计算投资回报的依据。
    因此,公司将对北京政泉的投资收益作为经常性损益核算。
    六、重大担保、诉讼、其他或有事项和重大期后事项对
    公司财务状况、盈利能力及持续经营的影响
    按照房地产行业的惯例,在购房人以银行按揭方式购买商品房,购房人支
    付了首期房款、且将所购商品房作为向银行借款的抵押物后,银行还要求开发商
    为购房人的银行借款提供担保。在公司为购房人办妥房地产权证和他项权证并交
    付贷款银行后,公司对购房人借款的担保责任予以解除。截至2006 年12 月31
    日,本公司为购买本公司房产的在各银行按揭的业主提供担保贷款余额为
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-176
    154,224 万元。由于业主贷款为商品房总房款的80%以下且新办理的银行按揭贷
    款绝大部分在总房款的70%以下,即使由于业主原因造成公司需要承担担保责
    任,公司可以回购相应房产,根据历年的情况,本公司没有发生由于该种担保而
    发生损失的情形。同时,为尽量降低按揭担保带来的风险,本公司在办理按揭合
    同之前特别注意加强对承购人还款能力的审查,并制定规范的工作流程,积极协
    助银行督促承购人按时偿还贷款和办理他项权证。本公司认为该担保事项将不会
    对本公司财务状况、盈利能力及持续经营造成重大影响。
    本公司截至目前不存在重大诉讼、或有事项和期后事项,也不存在对本公
    司下属子公司以外的其他企业的担保情况。本公司对下属子公司的担保情况见本
    招股意向书“五节 同业竞争与关联交易”中的相关内容。
    七、财务状况和盈利能力的未来趋势分析
    公司经多年发展,目前已初步完成以广州、北京、上海为开发重点,并拓
    展至重庆、武汉、沈阳、长沙、包头等重点区域城市的战略布局;在品牌、规模、
    开发能力、人力资源、土地储备等方面已形成较强的综合竞争优势;在衡量房地
    产开发企业可持续发展能力的关键指标土地储备方面,公司已位居行业前列。截
    至2006 年底,公司土地储备规划建筑面积已达到823 万平方米,拟建、在建项
    目总建筑面积约1285 万平方米,按照公司目前的年开发能力,可至少满足公司
    未来三年的项目开发需求。在宏观经济环境不发生重大变化的情况下,公司的业
    务发展和经营业绩仍将保持相对稳健的增长趋势。
    土地作为房地产开发企业最为重要的生产资料,随着土地公开出让制度的
    推行,以及其土地自身不可再生性的稀缺资源特点,决定了未来土地价格的长期
    上涨趋势。土地价格的上涨将提高公司未来土地储备成本,以及资金流动的压力,
    并将直接对公司的盈利能力产生影响。
    公司未来的盈利发展还将较大程度地受国家整体经济的发展状况,整体房
    地产产业发展的影响。过去三年来国内房地产行业获得了较为快速的发展,迅速
    增长的需求使国内房价在2004 年后出现了较为快速的增长,直接体现为公司盈
    利能力的提高;迅速增长的房价也加大了未来价格波动的风险,这将给公司未来
    的盈利能力带来不确定性。
    房地产行业作为国民经济的重要支柱产业之一,也是受国家宏观经济调控政
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第七节 管理层讨论与分析
    1-1-177
    策影响较大的行业之一。国家在土地出让、信贷、税收等政策方面的变化,均将
    对整个房地产行业的需求、投资以及行业的竞争格局产生较大的影响,并将在微
    观层面上影响到公司的经营业绩。例如,2007 年1 月国家税务总局颁布了《关
    于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》,通知再次强调对所有已售
    物业应在一定阶段进行清算。公司在项目立项时充分考虑土地增值税因素,并严
    格按照国家税务机关相关规定进行土地增值税申报和预缴,在结算时对土地增值
    税进行预提。公司坚持以开发普通标准住宅为主,对于增值率较高的商业物业拟
    采取长期持有,获取经营收益的经营方式,以有效降低土地增值税政策的不利影
    响。中国人民银行于2007 年3 月18 日和5 月19 日分别上调金融机构人民币存
    贷款利率0.27 和0.18 个百分点。本次加息将直接增加公司的财务成本,并在一
    定程度上对购房需求产生影响,但由于加息的幅度有限,因此对公司的业务经营
    影响较小。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
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    第八节 本次募集资金运用
    一、本次募集资金总量及依据
    经本公司2006 年度股东大会批准,本公司拟向社会公开发行不超过35,000
    万股人民币普通股,最终发行数量授权董事会与保荐机构(主承销商)根据相关
    规定及实际情况协商确定。
    预计募集资金净额 亿元左右,主要用于投资9 个房地产项目及通过公开
    招投标等方式进行项目拓展,项目拓展以普通住宅为主,项目税前投资回报率原
    则上不低于15%。本次募集资金所投资9 个房地产项目计划总投资134 亿元,按
    轻重缓急顺序分别为:
    1、广州金沙洲住宅项目(广州保利西子湾);
    2、广州科学城P2P3 项目;
    3、广州琶洲PZB1501 项目;
    4、佛山南海87\90 项目(佛山保利花园);
    5、北京小营居住项目(北京保利香槟花园);
    6、上海嘉定菊园项目;
    7、武汉野芷湖项目;
    8、沈阳保利丁香湖项目;
    9、重庆保利香槟花园二期。
    二、募集资金不足或过剩的对策
    如果本次募集资金相对于项目所需资金存在不足,不足部分本公司将通过
    自有资金、银行借款以及预售收入等途径解决。
    如果本次募集资金规模超过项目所需资金,超出部分用于补充本公司项目
    开发流动资金。
    三、投资项目简介
    本次募集资金计划投入九个房地产项目,其中广州市3 个项目,佛山市、
    北京市、上海市、武汉市、沈阳市和重庆市各一个,项目覆盖了全国几个主要的
    经济圈,符合公司全国性的发展战略要求。其中作为公司总部所在地的广州及其
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-179
    邻近的佛山南海共计有项目4 个,计划安排募集资金25.5 亿元,占九个房地产
    项目计划使用募集资金的51%;公司在该区域市场长期从事专业的房地产开发业
    务,已经形成了极强的市场把握能力和品牌影响力,可有效确保上述4 个项目的
    成功开发。另外5 个房地产项目分别位于北京、上海等公司已经进入的主要经济
    中心城市,公司在当地均已取得了优异的开发业绩,对于当地的房地产市场的把
    握能力较强,品牌影响力也正逐步提升,公司完全具备高效完成上述5 个项目成
    功开发的能力。
    公司一贯坚持以普通商品住宅开发为主的发展战略,九个房地产募投项目
    的规划总建筑面积为344.6 万平方米,其中地上可售面积281.5 万平方米,其余
    63.1 万平方米为各项公建配套设施及地下室面积。投资项目中产品类别包括住
    宅、商业、办公等,其中住宅类产品总面积228.3 万,占总地上可售面积的81.12%,
    配套商业面积为17.7 万平方米,占总地上可售面积的6.29%,均为住宅小区的
    配套商业。另外公寓面积6.3 万平方米,占2.23%,酒店面积为4 万平方米1.42%,
    办公楼面积4.4 万平方米,占1.59%,展览馆面积20.7 万平方米,占7.35%。具
    体分布情况如下图所示:
    本次募投项目产品类别比例图
    住宅
    81.12%
    办公
    1.59%
    展馆
    7.35%
    公寓
    2.23%
    酒店
    1.42%
    商业
    6.29%
    住宅
    商业
    公寓
    酒店
    办公
    展馆
    近年来,国家出台了一系列宏观调控政策,旨在引导房地产市场向着健康
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-180
    的方向发展。2005 年5 月国务院常务会议提出的加强房地产市场引导和调控要
    采取的八项措施,即“国八条”,其中提到要改善商品房结构,增加普通商品房
    的土地供应。2006 年5 月,中央九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定
    住房价格的意见》,即“国六条”,规定各地区把调整住房供应结构纳入经济社会
    发展工作的目标之中。由此可见,国家宏观调控的主导是调整住房供应结构朝着
    普通住宅的方向发展,以满足广大中低收入家庭的购房需求。本次投资项目中,
    住宅的种类分为普通住宅、情景洋房和低层住宅三类。其中普通住宅206.6 万平
    方米,占所有住宅产品总面积的90.49%,情景洋房和低层住宅分别占3.8%和
    5.72%。具体比例图如下:
    住宅类产品比例图
    低层住宅
    5.72%
    情景洋房
    3.80%
    普通住宅
    90.49%
    普通住宅
    情景洋房
    低层住宅
    公司也积极配合广州市城市发展的需要,投资建设部分商业地产项目。募
    投项目中的广州琶洲PZB1501 项目位于广州市琶洲会展经济区,与中国进出口交
    易会主场馆——广州国际会展中心仅一路之隔,是广州市会展经济的重要配套项
    目。该项目规划了20.7 万平方米的展馆,在有效满足广州市会展经济需要的同
    时,也将为公司带来良好的盈利前景。
    综上所述,本次募集资金所投入的项目既符合公司的发展战略,也符合国
    家的产业指导政策,坚持了以普通住宅为主的开发理念,针对占社会绝大部分的
    中低收入家庭的定位。同时项目所处区域均是经济发达、房地产市场健康发展的
    地区,同时公司在当地具备丰富的开发经验和较强的项目运作能力,项目的盈利
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    1-1-181
    前景可观,开发风险较小。
    (一)广州金沙洲住宅项目
    1、项目情况要点
    项目名称:广州保利西子湾(广州金沙洲住宅项目);
    项目总投资:80,657 万元
    项目建设年限:2007 年8 月至2009 年12 月
    项目经营模式:自主开发
    规划占地面积:80,759 平方米
    总建筑面积:184,765 平方米
    预计销售额:106,426 万元
    2、项目基本情况
    广州保利西子湾(以下简称为本项目)位于广州市金沙洲的西南片区,处
    于金沙洲与佛山市交界处。本项目东面临近珠江,南面为F02,F03,F05 地块,
    现状为农田和荒地。北面由部分农田和村舍组成,西面为B3735 和B3737 地块,
    并且中间有条南北的规划路。
    本项目占地面积为80,759 平方米,拟规划全部建设小高层和高层住宅,计
    划总建筑面积为184,765 平方米。
    3、项目的市场前景
    该项目所在区域位于广州市的西部,在政府的规划中,该区域将建成大型
    低密度纯居住中心,并被定位为示范居住新城,有着良好的发展前景。参照周边
    的楼盘,如万科四季花城和富利桃园,本地区住宅的售价比较合理的价格在7,300
    元/平方米左右。
    4、资格文件取得情况
    2006 年11 月17 日,本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权,目前已
    签订《国有土地使用权出让合同》(穗国地出合440111-2006-000012 号),经广州
    市发展与改革委员会穗发改建备2007027 号预备计划批准正式立项,领取了《建
    设用地批准书》(穗国土建用字(2007)58 号),《建设用地规划许可证》(穗规
    地证[2007]5 号),《建设工程规划许可证》(穗规建证(2007)2412 号、2414
    号),其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。
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    1-1-182
    5、投资估算
    本项目的总投资预计为80,657 万元,其中土地成本为42,539 万元,项目
    前期设计勘探费654 万元,建设安装工程费28,339 万元,基础设施建设费3,720
    万元,其他配套费和政府收费为4,022 万元,不可预见费200 万元,期间开发费
    用及销售费用为4,903 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    本项目目前已经完成“七通一平”,计划2007 年7 月份领取施工证后正式
    开工。项目计划使用募集资金45,000 万元,其余资金公司将采用自有资金、银
    行贷款或预售收入等途径解决。
    7、项目经济评价
    本项目实现销售额106,426 万元,实现税后利润12,987 万元,税后利润率
    为16.1%。本项目的内部收益率为14.19%;财务净现值为3,828.94 万元,静态投
    资回收期3.30 年,动态投资回收期为3.77 年,项目各项经济指标良好,经济性
    上可行。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 184,765
    总销售收入 万元 106,426
    营业税 万元 6,386
    总投资 万元 80,657
    税前利润 万元 19,384
    所得税 万元 6,397
    净利润 万元 12,987
    项目投资净利润率 % 16.1
    项目销售净利率 % 12.2
    财务内部收益率 % 14.19
    项目静态回收期 年 3.30
    项目动态回收期 年 3.77
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-183
    (二)广州科学城P2P3 项目
    1、项目情况要点
    项目名称:广州科学城P2P3 项目;
    项目总投资:161,482 万元;
    项目建设年限:2007 年5 月至2009 年6 月;
    项目经营模式:自主开发;
    规划占地面积:224,125 平方米;
    总建筑面积:289,148 平方米;
    预计销售额:208,979 万元
    2、项目基本情况
    广州科学城P2P3 项目(以下简称为“本项目”)位于广东科学城中心区,
    地块西面与新建成投入使用的广州市二中(示范性高中)一路之隔,东面毗邻已
    规划的萝岗区文化休闲区(区内规划有区图书馆、展览馆、影剧院文化中心体育
    馆等),东北面是兴建中的萝岗区政府行政办公服务中心和正在规划建设的市民
    公园及酒店会议中心,南面是开创大道,未来地铁4 号线经过本区域,地理位置
    十分优越
    本项目分为两部分组成,地块编号分别为P2 和P3,用地性质为住宅用地。
    该项目总占地面积224,125 平方米,容积率为1,计划总建筑面积289,148 平方
    米。
    3、项目的市场前景
    本项目所在地属于萝岗区,位于广州市的东部。根据广州“东进、西联、
    南拓、北优”的空间战略,该区域是广州市未来城市发展的主要方向。萝岗区规
    划设计科学、地理位置优良、交通运输便利,是广州发展高新技术产业的重要基
    地,也是未来广州适宜创业发展和生活居住的现代化生态园林城市的样板区。项
    目周边有保利林语山庄和万科城等比较有代表性的住宅项目,低层住宅项目价格
    在12,000-16,000 元/平方米之间,情景洋房售价在9,500 元/平方米左右,普通
    住宅价格在7,500 元/平方米左右。
    4、资格文件取得情况
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-184
    2006 年9 月28 日公司以招标方式取得该项目的土地使用权,并于2006 年
    10 月18 日与广州市国土资源与房屋管理局签订穗国地出合440116-2006-00052、
    440116-2006-00053 号《国有土地使用权出让合同》。本项目经广州市发展与改革
    委员会穗发改建备2007008 号预备计划批准正式立项,目前已经取得《国有土地
    使用证》(06 国用(05)第000027、000028 号),《建设用地规划许可证》(穗开规
    地(2006)131、(2006)132 号),《建设工程规划许可证》(穗开规建(2007)
    37 号、38 号、39 号、40 号、43 号、44 号、46 号、52 号、53 号)和《施工许
    可证》(穗开规施(2007)181 号、182 号、183 号、184 号、185 号),其他资格
    文件按照相关部门的有关规定正在陆续办理中。
    5、投资估算
    本项目预计总投资为161,482 万元,其中土地成本为94,224 万元,项目前
    期设计勘探费用以及临水临电费用为1,646 万元,建设安装工程费44,933 万元,
    其他配套以及政府收费为4,619 万元。项目开发期间管理费用为1,567 万元,财
    务费用为7,200 万元,销售费用为6,269 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    项目于2007 年5 月领取了施工许可证并正式开工。项目计划使用募集资金
    90,000 万元,其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
    7、项目经济评价
    本项目实现销售额208,979 万元,实现税后利润22,722 万元,税后利润率
    为14.1%。本项目的内部收益率为14.21%;财务净现值为7,901.58 万元,静态投
    资回收期2.87 年,动态投资回收期为3.32 年,项目各项经济指标良好,经济性
    上可行。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 289,148
    总销售收入 万元 208,979
    营业税 万元 13,584
    总投资 万元 161,482
    税前利润 万元 33,913
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
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    所得税 万元 11,191
    净利润 万元 22,722
    项目投资净利润率 % 14.1
    项目销售净利率 % 10.9
    财务内部收益率 % 14.21
    项目静态回收期 年 2.87
    项目动态回收期 年 3.32
    (三)广州PZB1501 项目
    1、项目情况要点
    项目名称:广州PZB1501 项目
    项目总投资:305,091 万元
    项目建设年限:2006 年12 月至2010 年6 月
    项目经营模式:由本公司控股51%的保利国贸负责开发和经营,保利国贸各
    股东按股权比例对等投资
    规划占地面积:113,607 平方米
    总建筑面积:528,699 平方米
    预计销售额:170,000 万元(仅销售公寓部分和常年展塔楼写字楼部分)
    2、项目基本情况
    项目位于海珠区琶洲会展中心南侧,项目用地面积113,607 平方米,容积
    率3.2,规划地上建筑面积363,542 平方米,用地性质为办公用地。
    项目毗邻琶洲国际会展中心,北临规划城市快速路新港东路,南临黄埔涌,
    邻近规划城市主干道科韵路、琶洲大桥,从项目出发,通过华南快速干线可直达
    天河商务中心。地铁二号线和四号线均通过琶洲岛,项目北侧临地铁出口琶洲站。
    3、项目的市场前景
    项目所在区域琶洲新区是广州大型生态型城市副中心,规划为以会展博览、
    国际商务、信息交流、高新技术研发和旅游服务为主导,兼具高品质居住生活功
    能的新区。随着琶洲国际会展中心、跨国采购中心、中洲中心、香格里拉大酒店、
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-186
    保利国际广场等项目相距建设并投入使用,琶洲商圈的发展将日渐成熟,商务氛
    围逐步形成。
    项目周边环境良好,将建成三大特色主题公园,包括占地约18 万平方米的
    体育公园、占地约20 万平方米的琶洲塔公园和会展中心亲水公园。未来的琶洲
    将成一个全新的以生态区域为主题的城市景观中心。
    4、资格文件取得情况
    2006 年2 月,公司参加广州市土地开发中心组织的项目公开挂牌出让,通
    过摘牌取得该地块土地使用权和项目开发权,与广州市国土资源和房屋管理局签
    订了《国有土地使用权出让合同》(440105-2006-000003)。本项目经广州市发展
    与改革委员会穗发改建备2006155 号预备计划批准立项,已经取得《建设用地规
    划许可证》(穗规地证[2006]1044 号),《建设用地批准书》(穗国土建用字[2006]
    第314 号)。其他资格文件将根据政府相关规定和项目进度陆续办理。
    5、投资估算
    本项目的总投资预计为305,091 万元,其中土地成本为112,335 万元,项
    目前期费用4,630 万元,建设安装工程费154,201 万元,红线内配套费用6,112
    万元,政府收费3,701 万元,不可预见费3,373 万元,期间费用20,729 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    项目已于2006 年12 月正式开工,预计2007 年9 月领取施工许可证。目前
    正在进行土方开挖、基坑支护工程和设计报建,预计到2010 年6 月全部竣工。
    该项目计划使用募集资金60,000 万元,其余资金公司将采用自有资金、银行贷
    款或预售收入等途径解决。
    7、项目经济评价
    经过项目经济分析,项目投资内部收益率为16.36%;静态投资回收期5.21
    年,动态投资回收期6.36 年,项目各项经济指标良好,经济性上可行。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 528,699
    总投资 万元 305,091
    公寓、办公销售收入 万元 170,000
    展览部分年租金 万元 52,000
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-187
    财务内部收益率 % 16.36
    项目静态回收期 年 5.21
    项目动态回收期 年 6.36
    (四)佛山南海87/90 项目
    1、项目情况要点
    项目名称:佛山保利花园(佛山南海87/90 地块)
    项目总投资:187,850 万元
    项目建设年限:2007 年5 月至2009 年12 月
    项目经营模式:拟由全资子公司华南实业开发经营
    规划占地面积:214,205 平方米
    总建筑面积:591,250 平方米
    预计销售额:238,863 万元
    2、项目基本情况
    本项目位于佛山市南海区,规划中的海七路将本项目地块分为两个区,分
    别是87 地块和90 地块。
    本项目东临桂澜路,西临南九路,北面是海八路,海八路和桂澜路都是南
    海桂城区的主干道。项目的南面是农田和水塘。
    项目总占地面积214,205 平方米,计划总建筑面积591,250 平方米。
    3、项目的市场前景
    2006 年南海楼市供应量大增,销售均价呈稳步上升的状态,预计未来南海
    楼市将继续升温。经过几年的发展,桂城东楼市已经成为一个成熟的板块,从楼
    盘的规划设计到周边的生活商业教育配套都已经比较完善。除了当地发展商已成
    规模外,各大品牌发展商如保利、中海、颐景园、万科也纷纷进驻抢占地盘,更
    进一步的提升了桂城东在南海楼市中的地位。参照周边的楼盘和市场情况,住宅
    的售价普遍在5,000 元/平方米左右。
    4、资格文件取得情况
    本项目地块为公司于2006 年6 月30 日通过拍卖的方式取得,已经签订《佛
    山市国有土地使用权出让合同》(440605-2006-000182 号),并按照缴纳出让金
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-188
    的比例取得《国有土地使用证》(佛府南国用(2006)第0113176 号),本项目已
    取得部分立项批文(佛发改南[2007]9 号、13 号和17 号)和佛山市规划局南海
    分局核发的《建设用地规划许可证》(南地证(2006)0117),该项目的剩余立项
    批文及其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。
    5、投资估算
    本项目预计总投资为187,850 万元,其中土地成本为101,146 万元,项目
    前期设计勘探费用以及临水临电费用为3,142 万元,建设安装工程费58,128 万
    元,其他配套以及政府收费为8,974 万元。项目开发期间管理费用为1,731 万元,
    财务费用为5,850 万元,销售费用为7,166 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    本项目目前正在进行前期设计报建,现场正在进行土方开挖以及施工前的
    准备工作,预计于2007 年7 月份开工,2009 年12 月全部竣工验收。项目计划
    使用募集资金60,000 万元,其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收
    入等途径解决。
    7、项目经济评价
    本项目实现销售额238,863 万元,实现税后利润23,776 万元,税后利润率
    为12.7%。本项目的内部收益率为14.45%;财务净现值为7,172.75 万元,静态
    投资回收期3.96 年,动态投资回收期为4.23 年,项目各项经济指标良好,经济
    性上可行。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 591,250
    总销售收入 万元 238,863
    营业税 万元 15,526
    总投资 万元 187,850
    税前利润 万元 35,486
    所得税 万元 11,710
    净利润 万元 23,776
    项目投资净利润率 % 12.7
    项目销售净利率 % 9.95
    财务内部收益率 % 14.45
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-189
    项目静态回收期 年 3.96
    项目动态回收期 年 4.23
    (五)北京小营居住项目
    1、项目情况要点
    项目名称:北京保利香槟花园(北京小营居住项目)
    项目总投资:42,449 万元
    项目建设年限:2007 年5 月至2009 年6 月
    项目经营模式:拟由全资子公司北京保利负责开发和经营
    规划占地面积:19,641 平方米
    总建筑面积:50,625 平方米
    预计销售额:54,328 万元
    2、项目基本情况
    该项目位于北京市朝阳区,北四环外大屯乡小营区域。地块西边为小营路,
    北为规划市政用地,东到世纪村住宅小区,南边是阳明国际公寓。
    地块占地面积1.96 万平方米,其中建设用地面积1.59 万平方米,规划容
    积率2.5;总建筑面积5.06 万平方米,其中地上建筑面积3.98 万平方米,地下
    建筑面积1.08 万平方米;土地使用性质为居住及配套。
    3、项目的市场前景
    项目所在地位于北京市亚奥商圈的范围内,宏观调控后,亚奥区域市场住
    宅产品的销售状况回到了之前的水平,随着奥运会的临近,需求量会持续增大。
    但由于该区域发展成熟,土地资源的稀缺日益明显,本项目作为该区域的稀缺资
    源,未来市场前景非常乐观。参照周边的市场情况,区域同类住宅售价普遍在
    12,000-14,000 元/平方米之间。
    4、资格文件取得情况
    本项目已于2006 年11 月15 日通过投标的方式取得,本项目已签订《国有
    土地使用权出让合同》(京地出[合]字(2006)第0771 号),经北京市发展和改
    革委员会核准立项(京发改[2007]62 号),并取得《国有土地使用证》(京海国用
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-190
    (2007 出)第0075 号),《建设用地规划许可证》(2007 规(朝)地字0003 号)
    以及《建设工程规划许可证》(2007 规(朝)建字0117 号、0118 号),其他相关资
    格文件将根据政府有关规定陆续办理。
    5、投资估算
    本项目预计总投资4.24 亿元。具体明细为:土地费用(含国土出让金和契
    税等)为2.65 亿元,建设投资(含前期费用、土建投资、人防工程、红线内外
    市政配套建设等)1.29 亿元,不可预见费387 万元,三项费用(管理费用、财
    务费用和销售费用)2,665 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    本项目预计于2007 年7 月开工,2009 年6 月完成项目竣工验收。目前本项
    目已经完成“七通一平”和开工前的准备工作。项目计划使用募集资金25,000
    万元,其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
    7、项目经济评价
    本项目预计总销售额54,328 万元,可实现税后利润为5,593 万元,税后投
    资利润率为13.2%,项目的内部收益率为14.6%,财务净现值为1,644 万元,静
    态投资回收期2.72 年,动态投资回收期2.91 年,项目的经济性是可行的。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 50,625
    总销售收入 万元 54,328
    营业税 万元 3,531
    总投资 万元 42,449
    税前利润 万元 8,348
    所得税 万元 2,755
    净利润 万元 5,593
    项目投资净利润率 % 13.2
    项目销售净利率 % 10.3
    财务内部收益率 % 14.6
    项目静态回收期 年 2.72
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-191
    项目动态回收期 年 2.91
    (六)上海嘉定菊园项目
    1、项目情况要点
    项目名称:上海嘉定菊园项目
    项目总投资:153,053 万元
    项目建设年限:2007 年5 月至2010 年5 月
    项目经营模式:由全资子公司上海保利建锦房地产开发有限公司负责开发
    经营
    规划占地面积:234,952 平方米
    总建筑面积:341,942 平方米
    预计销售额:204,414 万元
    2、项目基本情况
    本项目位于上海市嘉定区菊园新区,四至范围为:东至八字塘、南至胜竹
    路、西至嘉行公路、北至树屏路。
    项目总用地面积为320,581 平方米,约480 亩。计划以小高层和多层住宅
    为主,总建筑面积341,942 平方米,其中地上305,942 平方米,地下建筑面积为
    36,000 平方米。
    3、项目的市场前景
    项目所在区域嘉定新城是上海市城市总体规划确定近期重点发展的三座新
    城(临港新城、嘉定新城、松江新城)之一。它以现代服务业、世界级体育休闲
    产业和高科技产业为核心的现代化城市。它是上海郊区发展战略的示范新城、是
    上海都市圈西北翼的区域性核心城市、上海乃至中国的汽车产业中心。项目周边
    普通住宅售价在6,500 元/平方米左右。
    4、资格文件取得情况
    本项目土地为公司于2006 年11 月28 日以挂牌的方式取得,目前已取得《国
    有土地使用证》(沪房地嘉字(2007)第007795 号、第007796 号、第007797
    号、第007798 号、第007799 号、第007800 号),经上海市嘉定区发展和改革委
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-192
    员会核准立项(嘉发改投(2007)173 号、174 号、175 号),并取得《建设用地
    批准书》(嘉定区市(县)[2007]嘉府土字第060 号)及《建设用地规划许可证》
    (沪嘉地(2007)14070523E00620),其他相关资格文件将根据政府有关规定陆
    续办理。
    5、投资估算
    本项目预计总投资为153,053 万元,其中土地成本为62,185 万元,项目前
    期设计勘探费用以及临水临电费用为2,052 万元,建设安装工程费44,691 万元,
    其他配套以及政府收费为28,695 万元。项目开发期间管理费用为1,509 万元,
    财务费用为6,500 万元,销售费用为5,110 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    本项目计划于2007 年7 月开工,2010 年5 月全部竣工验收备案,目前已经
    完成“七通一平”,正在进行施工前准备以及设计报建工作。项目计划使用募集
    资金80,000 万元,其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径
    解决。
    7、项目经济评价
    本项目预计总销售额204,414 万元,可实现税后利润为25,421 万元,税后
    投资利润率为16.61%,项目的内部收益率为14.62%,财务净现值为7,085.76 万,
    静态投资回收期4.36 年,动态投资回收期4.77 年,项目各项经济指标良好,经
    济上可行。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 341,942
    总销售收入 万元 204,414
    营业税 万元 13,420
    总投资 万元 153,053
    税前利润 万元 37,941
    所得税 万元 12,521
    净利润 万元 25,421
    项目投资净利润率 % 16.61
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-193
    项目销售净利率 % 12.44
    财务内部收益率 % 14.62
    项目静态回收期 年 4.36
    项目动态回收期 年 4.77
    (七)武汉野芷湖项目
    1、项目情况要点
    项目名称:武汉保利野芷湖项目
    项目总投资:231,574 万元
    项目建设年限:2007 年4 月至2010 年12 月
    项目经营模式:拟由全资子公司武汉保利开发和经营
    规划占地面积:424,751 平方米
    总建筑面积:738,251 平方米
    预计销售额:296,493 万元
    2、项目基本情况
    本项目位于武汉市东湖新技术开发区南湖农业园马湖村,项目东邻野芷湖、
    西邻丁字桥路、南临规划路、北邻南湖南路。
    本项目土地总面积约424,750.87 平方米,拟规划以小高层和高层住宅为主,
    计划总建筑面积为738,251.31 平方米,其中地上建筑面积为637,126.31 平方米,
    地下建筑面积为101,125 平方米。
    3、项目的市场前景
    项目所在区域南湖是武昌4 个综合组团之一,规划用地22.5 平方公里,是
    未来武汉市重要的城市副中心,规划居住人口11-15 万,辐射人口35 万。目前,
    南湖地区还有65 公顷土地可供开发,可新增21 万人。新城将形成“一核”,“两
    线”,“三片”,“四区”的规划结构,并设文化服务,体育中心和综合服务三大中
    心方便居民。2006 年,本项目周边的普通住宅价格维持在3,800-4,400 元/平
    方米之间。
    4、资格文件取得情况
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-194
    本项目土地于2006 年8 月25 日通过公开竞拍取得,目前已经签订了《武
    汉市国有土地使用权出让合同》([2006]035),取得了《国有土地使用证》(武新
    国用(2007)第042 号),《建设用地批准书》(602103),该项目的其他相关手续
    按照政府规定正在陆续办理。
    5、投资估算
    本项目总投资预计为231,574 万元,其中土地成本(含国有土地出让金、
    城市基础设施配套费和契税)107,120 万元,前期费用3,256 万元,建安成本为
    105,870 万元,不可预见费2,076 万元,期间销售费用5,930 万元,管理费用2,183
    万元,财务费用5,508 万元,后期测量及维修基金费用1,707 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    本项目计划2007 年8 月开工,2010 年12 月全部竣工验收备案。目前本项
    目已经完成“七通一平”,正在进行施工前准备以及设计报建工作。项目计划使
    用募集资金80,000 万元,其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入
    等途径解决。
    7、项目经济评价
    本项目预计实现销售额296,493 万元,实现税后利润为29,888 万元,项目
    的内部收益率为14.32%,财务净现值为9,186 万,静态投资回收期3.81 年,动
    态投资回收期4.63 年。项目经济效益良好。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 738,251
    总销售收入 万元 296,493
    营业税 万元 20,310
    总投资 万元 231,574
    税前利润 万元 44,609
    所得税 万元 14,721
    净利润 万元 29,888
    项目投资净利润率 % 12.91%
    项目销售净利率 % 10.08%
    财务内部收益率 % 14.32%
    项目静态回收期 年 3.81
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-195
    项目动态回收期 年 4.63
    (八)沈阳丁香湖项目
    1、项目情况要点
    项目名称:沈阳保利丁香湖项目
    项目总投资:107,524 万元
    项目建设年限:2007 年4 月至2009 年6 月
    项目经营模式:拟由控股子公司辽宁保利开发经营
    规划占地面积:210,000 平方米
    总建筑面积:420,000 平方米
    预计销售额:144,060 万元
    2、项目基本情况
    本项目位于沈阳市于洪区二环路北侧,地块周围自然环境优美,绿地面积
    多,西北侧有风景优美的丁香湖。
    本项目占地面积为210,000 平方米,拟规划全部建设多层和小高层住宅,
    计划总建筑面积为420,000 平方米。
    3、项目的市场前景
    本项目所在区域位于沈阳市的西北区域,项目紧邻二环路,与城市中心连
    接十分便捷,项目西北面接近丁香湖,自然条件卓越。市场升值前景可观。目前
    项目所在区域房价多为3,000~3,300 元/平方米之间。
    4、资格文件取得情况
    本项目土地是公司于2006 年10 月31 日以公开拍卖的方式取得,已签订拍
    卖成交确认书,并取得《建设用地规划许可证》(沈规土证字2007 年0065 号),
    该项目其他相关手续正在陆续办理中。
    5、投资估算
    本项目的总投资预计为107,524 万元,其中土地成本为37,259 万元,项目
    前期设计勘探费1,470 万元,建设安装工程费52,707 万元,其他配套费和政府
    收费为6,090 万元,不可预见费1,463 万元,期间开发费用及销售费用为8,535
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-196
    万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    本项目计划于2007 年8 月开工,2009 年6 月全部竣工验收备案。目前正在
    进行施工前准备以及设计报建工作。本项目计划使用募集资金30,000 万元,其
    余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
    7、项目经济评价
    本项目预计总销售额为144,060 万元,可实现税后利润为18,205 万元,税
    后投资利润率为16.93%,项目的内部收益率为14.52%,财务净现值为5,032.8
    万,静态投资回收期4.30 年,动态投资回收期4.75 年,项目各项经济指标良好,
    经济上可行。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 420,000
    总销售收入 万元 144,060
    营业税 万元 9,364
    总投资 万元 107,524
    税前利润 万元 27,172
    所得税 万元 8,967
    净利润 万元 18,205
    项目投资净利润率 % 16.93
    项目销售净利率 % 12.6
    财务内部收益率 % 14.52
    项目静态回收期 年 4.30
    项目动态回收期 年 4.75
    (九)重庆保利香槟花园二期
    1、项目情况要点
    项目名称:重庆保利香槟花园二期
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-197
    项目总投资:67,352 万元
    项目建设年限:2006 年12 月至2009 年3 月
    项目经营模式:拟由全资子公司保利重庆开发经营
    规划占地面积:59,410 平方米
    总建筑面积:301,489 平方米
    预计销售额:87,860 万元
    2、项目基本情况
    重庆保利香槟花园二期项目(以下简称为本项目)位于位于重庆市北部新
    区高新园人和组团,由 C、D、F 三个地块组成。
    项目总占地面积为59,410.4 平方米,拟建设小高层和高层,计划总建筑面
    积为301,488.51 平方米,
    3、项目的市场前景
    基于重庆“北移东下”的发展战略,项目所在的北部新区未来充满发展机遇。
    由于规划完善,交通顺畅,有充足的开发用地,加上江北机场的空港的魅力,以
    及不断加大的基础设施投入,使北部新区具备成为重庆未来城市发展的中心地带
    的基本条件。北部新区地势平缓,自然环境得天独厚,山水楼盘尽显个性。高、
    中、低档楼盘都有一定的市场份额,选择面广,市场成交较为活跃。2006 年该
    区域住宅产品回收均价普遍在3,000 元/平方米以上。
    4、资格文件取得情况
    本项目用地通过土地挂牌标方式取得国有土地使用权,公司已经和重庆市
    国土资源和房屋管理局签订了《国有土地使用权出让合同》(渝地(2005)合字
    (北新高)第140 号),项目经重庆市高新技术产业开发区建设发展局同意正式
    立项, 取得《重庆市企业投资项目备案证》( 306491K72116590 、
    306491K72116591),该项目已经取得《国有土地使用证》(100 房地证2005 字第
    00984 号、100 房地证2006 字第00588 号、00410 号、00411 号),《建设用地规
    划许可证》(渝规地证(2005)北新字第0028 号),《建设工程规划许可证》(渝
    规建证(2007)北新字第0329 号),《施工许可证》(北部新区高新园2007026
    号、2007028 号),《预售证》(渝国土房管(2007)预字第132 号),其他各项手
    续正在陆续办理之中。
    5、投资估算
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-198
    本项目的总投资预计为67,352 万元,其中土地成本为13,730 万元,项目
    前期设计勘探费784 万元,建设安装工程费30,439 万元,其他配套费和政府收
    费为13,012 万元,不可预见费1,160 万元,期间管理费用、财务费用及销售费
    用为8,228 万元。
    6、项目进展情况与资金筹措
    本项目已于2006 年12 月开工,计划2009 年3 月完成竣工验收备案。目前
    正进行土建施工,项目于2007 年4 月份正式开售。本项目计划使用募集资金
    30,000 万元,其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。
    7、项目经济评价
    本项目预计总销售额87,860 万元,可实现税后利润为9,914 万元,税后投
    资利润率为14.72 %,项目的内部收益率为16.57%,财务净现值为3,561 万,静
    态投资回收期4.38 年,动态投资回收期4.72 年,经济指标良好。
    项目经济效益指标一览表
    内容 单位 指标
    总建筑面积 平方米 301,489
    总销售收入 万元 87,860
    营业税 万元 5,711
    总投资 万元 67,352
    税前利润 万元 14,796
    所得税 万元 4,883
    净利润 万元 9,914
    项目投资净利润率 % 14.72
    项目销售净利率 % 11.28
    财务内部收益率 % 16.57
    项目静态回收期 年 4.38
    项目动态回收期 年 4.72
    上述项目预计总投资为133.7 亿元,其中50 亿元预计通过募集资金投入,
    剩余83.7 亿元将通过银行融资和项目自身预售回笼资金渠道筹集,具体计划如
    下:
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第八节 本次募集资金运用
    1-1-199
    (1)根据募投项目整体投资额度和项目具体情况,预计将申请和使用银行
    贷款额度45 亿元。截止目前,募投项目已获得银行贷款审批额度35.6 亿元(目前
    已放款3 亿元,其他待具备银行放款条件后陆续放款),部分募投项目贷款额度仍在
    银行审批过程中,预计将新增10-15 亿元贷款额度,顺利完成45 亿元银行贷款
    计划。上述银行贷款额度将根据项目开发进度和资金需求陆续使用。
    (2)公司将通过募投项目自身预售回笼筹集38.7 亿元资金,用于募投项目
    开发建设。根据目前预售制度,多层住宅结构封顶、高层住宅结构达到2/3 时即
    可开始预售,公司项目定位准确,销售畅顺,预售回笼资金将成为募投项目投资
    资金的重要来源,特别对于大型分期开发项目,前期项目销售回笼资金可充分用
    于后期项目建设。根据目前公司项目开发的经验数据,项目投资所需资金30%
    以上可通过销售回笼资金解决。
    (3)若募集资金或实际银行贷款融资额度小于上述预测数,公司将通过分
    期开发、加快项目建设和销售进度等途径,加快、加大销售资金回笼来满足项目
    开发资金需求。
    四、项目的组织施工保障
    房地产项目开发涉及市场调研、土地获得、规划设计、市场营销、建材采
    购、建设施工、销售服务和物业管理等一系列工作,具有环节多、周期长、过程
    复杂等特点。因此,项目管理和组织实施是项目成功与否的关键因素,直接影响
    到项目的进度和项目的质量。
    本公司从事房地产开发业务已多年,在项目管理和组织实施方面具有丰富
    的经验,基本实现了项目管理和实施的程序化、科学化、规范化,为确保开发项
    目的成功提供了强有力的保证。本公司将进一步严格执行有关项目管理和实施的
    规定,对项目开发实施全过程跟踪考察,搞好项目管理和组织实施,保证项目如
    期完成。
    同时,本公司将加强对项目管理和工程建设各阶段的检查和监督,采用招
    投标等方式精心选择勘察设计单位、施工单位和施工监理单位以及主要建筑材料
    设备;加强工程的现场管理,通过提高管理水平降低和规避工程建设风险,提高
    产品质量。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第九节 历次募集资金运用
    1-1-200
    第九节 历次募集资金运用
    一、最近5 年募集资金运用的基本情况
    2006 年7 月,本公司首次公开发行股票15,000 万股,每股发行价格为13.95
    元,应募集资金总额为209,250 万元,扣除发行费用7,394 万元,实际募集资金
    201,856 万元。该募集资金已于2006 年7 月25 日全部到位,并经深圳大华天诚
    会计师事务所深华-1(2006)验字第507 号验资报告验证。
    本公司已按照《首次公开发行招股说明书》承诺的募集资金投资计划对承诺
    的投资项目进行了投入,已完工项目已取得了预期的投资效益。截至2006 年12
    月31 日,本公司已投入募集资金145,879.80 万元,占实际募集资金的72.27%。
    二、前次募集资金的实际使用情况
    1、前次募集资金的使用情况与首次公开发行招股说明书承诺比较
    前次募集资金实际使用情况表
    单位:万元
    投资项目 承诺投资情况 实际使用情况
    投资额 预计完工
    时间
    投资额 完工
    程度
    完工
    时间
    实际投资与
    承诺投资的
    差异额
    备注
    广州保利
    花园二期
    70,000.00 2007 年12 月 42,631.21 100% 2006 年12 月 (27,368.79)
    广州保利
    香槟花园
    53,500.00 2006 年12 月 41,868.79 100% 2006 年12 月 (11,631.21)
    重庆保利
    花园一期
    48,000.00 2008 年底 33,870.00 60% 未完工 (14,130.00) 项目正
    处于建
    设期
    补充公司
    流动资金*
    30,356.00 - 69,356.00 - - 39,000.00
    合计 201,856.00 187,726.00 (14,130.00)
    *《首次公开发行招股说明书》中承诺募集资金用于广州保利花园二期、广州保利香槟
    花园和重庆保利花园一期三个项目的开发建设投资和偿还项目借款,如果募集资金规模超过
    项目所需资金,超出部分用于补充本公司项目开发流动资金。最终募集资金201,856.00 万
    元,超过上述募投项目计划最大使用募集资金30,356.00 万元用于补充公司流动资金。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第九节 历次募集资金运用
    1-1-201
    2006 年9 月7 日,本公司2006 年第三次临时董事会会议审议通过了《关于
    广州保利花园二期和广州保利香槟花园节余募集资金用于补充公司项目流动资
    金的议案》,根据该议案,公司将原计划用于广州保利花园二期和广州保利香槟
    花园节余的募集资金共计39,000 万元用于补充公司项目流动资金,主要用于公
    司通过公开“招拍挂”获取的新项目,该议案已经本公司2006 年第一次临时股
    东大会审议通过。
    上述节余募集资金与本公司募集资金中原用于补充项目流动资金的30,356
    万元,两项合计69,356 万元,截至2006 年12 月31 日已全部使用完毕,主要用
    于支付本公司新项目的地价款。
    2、前次募集资金使用结余情况
    公司前次发行股票募集资金201,856.00 万元,截至目前公司已按原计划使
    用募集资金187,726 万元,占募集资金总额93.0%,结余募集资金14,130 万元,
    占募集资金总额7.0%。
    根据公司2007 第1 次临时董事会审议通过的《关于重庆保利花园一期闲置
    募集资金暂时补充公司项目流动资金的议案》,将暂未使用的2 亿元募集资金暂
    时用于补充公司项目流动资金。2007 年5 月,公司根据项目开发进度要求,使
    用募集资金5,870 万元用于项目开发建设,目前尚有14,130 万元募集资金暂时
    用于补充公司项目流动资金。
    3、前次募集资金投资项目效益情况
    募集资金投资项目效益情况表
    投资项目 招股书承诺效益项目实际效益 差异额 主要原因
    广州保利花园二期 13,155.00 32,673.26 19,518.26 售房价格提高及
    成本的降低
    广州保利香槟花园 10,378.00 21,026.65 10,648.65 售房价格提高及
    成本的降低
    重庆保利花园一期 10,948.00 --- --- ---
    重庆保利花园一期项目尚未完工,未产生收益。
    三、会计师关于前次募集资金运用的结论性意见
    深圳大华天诚会计师事务所对本公司截至2006 年12 月31 日的前次募集资
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第九节 历次募集资金运用
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    金投入情况进行专项审核,并出具了深华(2007)专审字027 号《专项审核报告》,
    认为本公司前次募集资金的实际使用情况与本公司董事会《关于前次募集资金使
    用情况的说明》及有关信息披露文件不存在差异。
    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第十节 董事及有关中介机构声明
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    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第十节 董事及有关中介机构声明
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    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第十节 董事及有关中介机构声明
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    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第十节 董事及有关中介机构声明
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    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第十节 董事及有关中介机构声明
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    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第十节 董事及有关中介机构声明
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    保利房地产(集团)股份有限公司招股意向书 第十一节 备查文件
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    第十一节 备查文件
    一、公司最近3 年的财务报告及审计报告和已披露的定期报告;
    二、保荐机构出具的发行保荐书;
    三、法律意见书及律师工作报告;
    四、注册会计师关于前次募集资金使用情况的专项报告;
    五、中国证监会核准本次发行的文件。
    查阅地点:
    公司 保荐机构(主承销商)
    保利房地产(集团)股份有限公司 中信证券股份有限公司
    电 话:(020)89898000 电 话:(010)84588888
    联系人:刘平、黄海 联系人:蒋昱辰、朱洁、黄立海、闫立罡、战肖华、
    贾晓亮
    地 址:广州市海珠区阅江中路688 号保利国际
    广场北塔29-33 层
    地 址:北京朝阳区新源南路6 号京城大厦五层

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