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个股公告正文

万科A:2006年度报告摘要

日期:2007-03-20附件下载


2006 年度报告摘要
证券代码:000002、200002 证券简称:万科A、万科B
公告编号:〈万〉2007-011
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要
摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应阅读年度报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3
未出席董事姓名 未出席会议原因 受托人姓名
宋 林 公务原因 郁 亮
王 印 公务原因 郁 亮
蒋 伟 公务原因 郁 亮
李志荣 公务原因 李家晖
1.4 毕马威华振会计师事务所为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。
1.5 公司董事长王石,董事、总经理郁亮,财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务报告的真实、
完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 万 科A、万 科B
股票代码 000002、200002
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
注册地址的邮政编码 518049
办公地址 中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
办公地址的邮政编码 518049
公司国际互联网网址 www.vanke.com
电子信箱 IR@vanke.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 肖莉 梁洁
联系地址 中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
电话 0755-25606666 0755-25606666
传真 0755-25531696 0755-25531696
电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
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§3 致股东
2006 年,对万科来说是不平凡的一年。这一年,万科销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都
超过50%,为既定计划中的2006 到2008 三年快速发展谱写了一个良好的开篇。这一年,万科成为第一家进入全国纳税百
强榜的地产企业。这一年,也是万科的“企业公民元年”。
这是狂飙突进的一年,这是激情澎湃的一年。我非常荣幸能与各位股东,一同回顾万科这一年走过的历程,一同分享万
科这一年思考的所得。
繁荣的奥秘
2006 年,中国大部分房地产上市公司都取得了不俗的业绩,而在资本市场上,其股价也普遍被重新估值。是什么造就
了行业的繁荣,这种繁荣是否可以持续?是什么使得资本市场对这个行业判断乐观,这种乐观的基础是否坚实?这或许是每
一个关注住宅行业的人,都必须面对的问题。
对这种繁荣与乐观,存在不同的判断和解读。而在万科看来,一切关于住宅行业长期前景的问题,其答案都包含在人口
变迁之中。
如果深入剖析世界近现代经济的缔造与发展历史,就会发现,对于任何一个基本具备市场经济制度框架的经济体,只要
是资源可以基本自由流动,其人口变迁就几乎是经济成长的缩影。近现代工商业的发展过程,其实也就是人们逐渐聚集到城
市居住的过程。当人们开始密集居住的时候,工商业的交易费用才能有效降低,更复杂的社会分工、合作才成为可能。而现
代经济的每一步成长,莫不源自三个方面:生产技术的更新、交易费用的降低以及分工的细化与合作的深化。在一个全球化
的时代,生产技术本身就是一种自由流动的资源,而后两个因素,则都与城市化的进程息息相关。
因此某种程度上说,经济史就是人口史,而房地产史更是人口史。
而中国当前的人口结构,还有一个特殊的因素,那就是人口红利使得中国经济20 多年来维持着全球最为强劲的增长。
上世纪80 年代之后,我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升,抚养比不断下降。20-60 岁人口为财富创造期,目前我
国该阶段人口占总人口比例仍超过60%,这种特殊人口结构至少10 年内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口
为主、朝向沿海地区迁徙的趋势,将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。
1981 年至2005 年,仅仅25 年的时间,我国城市化率由20%迅速跃升至43%;而与发达国家80%以上的城市化率相比,
仍有大幅度的提升空间。未来10 多年中,预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻,这将带来
大量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的直接影响。
但是,仅有这种需要是不够的。只有当人们的需要得到购买能力支撑的时候,这种需要才能转化为市场的有效需求。而
购买力的来源,正是经济发展和大众财富的增长。城市化促进经济成长,进而提升人们的购买能力,这是它对住宅行业的间
接影响。某种程度上说,这个间接影响比前述的直接影响更为重要。
在2006 年,有两个重要的信号是不容忽视的。一个是,大部分企业在2006 年的收益水平都明显上升,而研究表明,推
动这一进步的主要原因是劳动生产率的提高。另一个是,收入分配的公平性被提到前所未有的高度。
是这样,不管我们是否察觉到,我们正处在一个非凡的年代。我们或许已经看到了过往的奇迹,但是历史的恢宏其实才
刚刚开篇。在以三大经济圈为中心的中国沿海,正在诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计
的家庭来到这些地方,当他们到来的时候,他们可能只拥有自己的双手和智慧,但终有一天,他们将成为城市的主人。而只
要具备对他们足够的尊重和珍惜,以及为他们服务的足够技能,住宅企业就能够在这个过程中,获得近乎无限的发展空间。
而这一点,才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
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因此,房地产尤其住宅市场在我国未来至少十年、沿海城市带在未来至少二十年,仍将是最具潜力和发展空间的行业之
一。
转折的关头
中国的住宅行业,从诞生到现在,不过短短的二十年历史,但已经经历了两个显著的转折点。1998 年中国取消了福利
房分配政策,开始了以商品房为主的全面市场化过程,这是第一个转折点。在这之前,中国的住宅行业只能说是在萌芽阶段,
而在这之后,行业进入了近乎神速的增长。
然而,在这个高速增长的过程中,住宅行业也暴露出一系列的问题。1998 年之后中国住宅行业的发展,既是高速的增
长,但也是粗放的增长。面对人多地少的基本国情、爆炸式的城市化速度,当这个年轻的行业骤然承担起为数以亿计的城市
家庭包括数千万新增家庭提供住所的重任时,传统的经营方式、生产手段和发展模式,很快就遇上了难以为继的瓶颈环节。
如何在经济转轨期间和高速城市化过程中,满足城市中低收入家庭的基本居住需求?如何保证投资与消费、以及各类消
费之间的均衡发展与良性互动?如何在充分运用金融工具的同时保证金融安全?如何实现住宅市场的可持续发展,减少资源
和能源的消耗、促进与环境的和谐?如何使市场成为真正的双赢,并创造良好的社会效益,充分保护各相关主体的权益?这
些问题在发达国家的成长历程中,都曾一一遭遇,但是从未像在中国这样,来得如此密集而急促。正是这一系列的问题,催
生了2005 年到2006 年的宏观调控,也使得行业进入了第二个转折点。
在第一个转折点之后,行业实现的是量的突破,而在第二个转折点之后,行业将要跨越的是质的升华。经过第一个转折
点,我们看到的是大地回春之后的百花齐放,而经过第二个转折点,即将上演的是大浪淘沙之后的王者归来。
是的,在第一个转折点之后更醒目的是机会,而在第二个转折点之后更凸显的是挑战。然而,当我们处在繁荣的前夜时,
我们不仅需要看到机遇,也要看到挑战;而当我们站在转折的路口时,我们不仅需要看到挑战,也要看到机遇。
如果一个时代的所有问题是人人都可解决,那么这个时代将无所谓英雄。如果哥伦布的船队面对的不是从来无人敢于穿
越的未知海域,那么新大陆也不会留待他们来发现。
只有在充满挑战的转折关头,我们才能获得创造奇迹的可能。而要做到这一点,我们需要的是信念和智慧。
成长的诀窍
2006 年,不仅对于万科,不仅对于中国住宅行业,甚至从世界住宅产业史的高度来看,都是划时代的一年。
对世界住宅产业来说,一直存在着一个有些尴尬的怪圈。众所周知,在任何一个市场国家,住宅基本上都属于最昂贵的
单件商品,也是大部分人一生中最大的一笔支出。但是这个行业中却似乎从来没有诞生过伟大的公司,从来没有诞生过像在
能源、汽车、家电、金融、IT 甚至零售、饮料、日化行业曾经出现过的那些庞大的商业帝国。甚至有人断言,因为房地产
特殊的地域性和非同质性,这个行业没有其他行业那种显著的规模效应;也就是说,房地产公司是无法做大的。
确实,直到2005 年,财富500 强的名单中,虽然出现过建筑公司、出现过不动产经营公司,但是纯粹的住宅开发企业,
却始终与这一排行榜无缘。在2006 年,历史终于被改写,美国的前四大住宅企业,联袂进入了这个名单。
其中之一的帕尔迪住宅公司,是万科在新十年的标杆企业。在过去的十年中,它的市场占有率上升了一倍以上。然而,
它的雄心才刚刚开始,它现在的目标已经定到了全美国市场的20%。如果这个目标能够实现,我们看到的将是一个年销售
千亿美元级别的企业。
未来十年,中国城市将新增七千万户家庭,这接近一个美国,接近英国、法国和德国的总和,超过整个日本。未来全球
最大的住宅市场很可能在中国,这已经没有太大的悬念。那么,中国的优秀住宅企业,又该有怎样的雄心和愿景呢?
企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业,规模效应越显著,但是管理和经营的难度也越高。当一个
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企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。
确实,住宅作为一种最终产品,具有不可移动性,无法在一个地方生产而销售到很远的范围;客户需求和地段的千差万
别,也使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征。但是,企业的规模效应不仅仅源自大规模流水线生产带来的成本下
降,而是来自三个方面。另外两个方面,一个是客户口碑带来的品牌号召力,一个是资本市场信用支撑的融资能力。
在美国四大住宅企业晋身财富500 强的过程中,美国究竟发生了什么?我们至少可以看到三件事情。第一件是住宅产业
化水平的不断提升,虽然住宅整体需要进行现场装配,但是住宅的部件却可以实现规模化的工厂生产。第二件是随着客户对
品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌日渐为人们所关注。第三件是1980 年代之后,美国的房地产融资不断创新,
并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资,而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情,刚好对应着规模效
应的三个方面。
而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。以帕尔迪为例,我
们可以发现它拥有一整套住宅企业非常成熟的以客户为中心的经营工具。在学习帕尔迪的过程中,这些管理工具也逐渐融入
到了万科的经营管理当中。
与美国相比,中国在住宅产业化和融资渠道创新上,还有着不小的差距;中国住宅企业,暂时也还并不具备美国优秀同
行那样驾驭大规模经营的能力。然而,在第二个转折点之后,这些都是行业发展的必然趋势。
万科在2005 年提出,2006 到2008 年万科将进入一个高速发展期。这绝非简单地出自企业做大的冲动,否则的话,在
行业上一个阶段的巅峰2004 年,万科不会坚持稳健的发展策略。一直以来,万科谋求的是有质量的增长,这一点过去没有、
现在没有、以后也不会改变。
万科做出这个决定,是基于以下的几个判断。首先,经过2001 到2005 年的不断调整,万科在规模经营能力方面已经上
了一个台阶。其次,相当数量的忠诚客户,是万科经营住宅业十多年来积累的最重要的财富之一,而购房者对于产品和服务
的要求,最近几年明显趋于全面化。第三,尽管中国的住宅产业化还刚刚起步,但是万科已经率先基本实现了设计的标准化。
第四,尽管中国房地产直接融资的大门还在开启的前夜,但是万科在资本市场的信用,不仅在行业内、而且在跨行业对比中,
已经积累了一定的优势。最后,宏观调控将促进行业的规范化,提高行业的集中度,优秀企业将获得更大的成长空间。
而正如本报告将要揭示的那样,按照这一既定计划,2006 年万科取得了一个良好的开局。
变革的年代
中国住宅行业已经跨过了第二个转折点,接踵而至的将是一个全新的年代。在这个激越的年代中,行业将实现全面的重
构,未来的格局将与过去和现在,存在显著的不同。
从制度框架来看,这个行业曾经并存的是,高度行政管制的土地出让和高度自由放任的开发市场。而在未来,土地出让、
流转甚至开发将全面市场化;而针对行业的准入、供给、需求、交易行为各环节,将建立包括立法、行政、货币、税收各种
手段的整套制度体系。
从居住模式来看,这个行业曾经经历的是,实物分配嘎然而止与商品房骤然兴起的截然转向,曾经面临的是住房状态的
两极分化。而随着分配机制与保障体系的重构,未来将呈现的是各种保障用房和商品房多元并存;出租市场、二手市场、新
房市场三足鼎立的格局。
从供求关系来看,这个行业曾经上演的是,消费者对居住面积的偏爱与开发商对高档产品的热衷,曾经困扰的是套数需
求与套数供给能力的矛盾。而随着小型化趋势的彰显和差异化税收政策的落实,未来购房者将由单一追逐居住面积转向主要
关注居住品质和性价比,精品中小户型将成为市场决胜的关键。
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从竞争态势来看,这个行业曾经高度分散,数万家开发商各自拓荒。而随着消费者选择能力和选择偏好的显现、直接融
资渠道的开拓,行业的集中度将不断上升,重点市场的主流开发商将进入品牌主导下的精细化竞争态势。
从生产方式来看,一次性设计、作坊式生产曾经是这个行业的常规。这种落后的生产方式,带来了难以克服的质量通病
和企业资产的慢速周转,也催生了优秀企业成熟产品复制的努力。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则
的变迁,未来我们看到的,将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。
从商业模式来看,这个行业曾经是开发商无论大小,都是从获取土地到物业管理一条龙的经营。而随着对效率和专业能
力的要求不断上升,合作开发、并购重组与业务外包的帷幕已经拉开,未来我们看到的,将是“小而全”转向精细分工,企
业内部整合转向社会化整合;大型综合开发商、专业制造企业、金融企业、配套服务企业并存的全新格局。
早在2004 年,万科就提出行业已经处于颠覆的前夜。而经过2005、2006 两年,行业变革的趋势日渐明朗。基于这一判
断,万科最近三年的主题词,都与变革有关。2005 年是“颠覆·引领·共生”,2006 年是“变革先锋·企业公民”,而2007
年是“大道当然·精细致远”。
万科是一个由鲜明的理想主义和坚定价值观奠基的企业。在这样一个激越的变革年代,万科将义不容辞地担当起先行者
的责任。这一责任,不仅包括率先实现商业模式和生产方式的变迁,而且包含引领行业承担企业公民的社会责任、促进与社
会的和谐、赢得社会的尊重。而千里之行,始于足下,只有脚踏实地的精耕细作,才能造就百年老店的基业长青。万科也深
信,我们的一切努力,最终都能从市场中获得公平的回报。
最后,要再次感谢每一位投资万科的股东。是你们的信任与支持,造就了万科过去的辉煌;而在现在和未来,也正是你
们的信任与支持,给了万科在这激越年代里大步前行的勇气。
§4 会计数据和业务数据摘要
4.1 主要会计数据
单位:(人民币)元
2006 年 2005 年 本年比上年增减(%) 2004 年
主营业务收入 17,848,210,282.17 10,558,851,683.83 69.04% 7,667,226,237.03
利润总额 3,396,518,226.62 1,976,181,660.98 71.87% 1,260,329,245.83
净利润 2,154,639,315.18 1,350,362,816.78 59.56% 878,006,255.08
扣除非经常性损益的净利润 2,067,878,243.04 1,336,851,574.86 54.68% 889,165,465.77
经营活动产生的现金流量净

-3,024,121,481.87 843,439,134.65 -458.55% 1,048,590,341.97
2006 年末 2005 年末
本年末比上年末增减
(%) 2004 年末
总资产 48,507,917,570.69 21,992,392,061.30 120.57% 15,534,422,529.76
股东权益(不含少数股东权
益)
14,882,371,309.77 8,309,602,557.04 79.10% 6,202,198,786.70
4.2 主要财务指标
单位:(人民币)元
2006 年 2005 年 本年比上年增减(%) 2004 年
每股收益 0.493 0.363 35.81% 0.386
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净资产收益率 14.48% 16.25% -1.77 个百分点 14.16%
扣除非经常性损益的净利润为
基础计算的净资产收益率
21.02% 19.35% 1.67 个百分点 15.58%
每股经营活动产生的现金流量
净额
-0.69 0.23 -400.00% 0.46
2006 年末 2005 年末 本年末比上年末增减(%) 2004 年末
每股净资产 3.406 2.232 52.60% 2.728
调整后的每股净资产 3.362 2.214 51.85% 2.699
注:由于“万科转2”转股和公司非公开发行A 股股票的原因,报告期末公司总股份数较2005 年末增加647,211,081 股,增
长17.39%,每股收益相应摊薄17.39%。
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位:(人民币)元
非经常性损益项目 金额
营业外收入 21,307,390.59
长期股权投资收益/(损失) 110,036,127.80
营业外支出 -13,719,549.57
以上各项对税收的影响 -30,862,896.68
合计 86,761,072.14
4.3 国内外会计准则差异
√ 适用 □ 不适用
单位:(人民币)元
国内会计准则 境外会计准则
净利润 2,154,639,315.00 2,297,883,766.00
差异说明
1、递延收入的认定和摊销:-778,683
2、股权投资差额摊销:69,282,301
3、递延税项资产:76,580,139
4、资产重估:814,918
5、可转换公司债券利息计量而多资本化部分转入销售成本:-2,654,224
§5 股本变动及股东情况
5.1 股份变动情况表
单位:股
本次变动前 本次变动增减(+,-) 本次变动后
股份类别
数量 比例
可转债转股
(注1)
非公开发行
(注2)
其他
(注3、4)
数量 比例
一、有限售条件的股份
1、国家及国有法人持股 358,517,093 9.63% 0 +110,000,000 -193,186,649 275,330,444 6.30%
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2、境内法人持股 138,754,890 3.73% 0 +290,000,000 -138,754,890 290,000,000 6.64%
3、境内自然人持股 2,415,578 0.06% 0 0 0 2,415,578 0.05%
4、外资持股
有限售条件股份合计 499,687,561 13.42% 0 +400,000,000 -331,941,539 567,746,022 12.99%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 2,675,101,997 71.86% +247,211,081 0 +331,941,539 3,254,254,617 74.47%
2、境内上市外资股 547,898,112 14.72% 0 0 0 547,898,112 12.54%
无限售条件股份合计 3,223,000,109 86.58% +247,211,081 0 +331,941,539 3,802,152,729 87.01%
三、股份总数 3,722,687,670 100.00% +247,211,081 +400,000,000 0 4,369,898,751 100.00%
注:公司股本变化详情如下:
(1) 报告期内,由于“万科转2”转股的原因,公司A 股共增加247,211,081 股;
(2) 报告期内,公司非公开发行A 股400,000,000 股,公司有限售条件流通股增加400,000,000 股;
(3) 报告期内,公司股权分置改革有限售条件流通股开始解除部分限售,国家及国有法人持有的有限售条件流通股减少
193,202,602 股,其他境内法人持有的有限售条件流通股减少138,754,890 股,无限售条件流通股相应增加331,957,492
股;
(4) 报告期内,由于有15,953 份“万科HRP1”行权,华润股份有限公司持有的公司A 股股份增加15,953 股,公司国家及
国有法人持有的有限售条件流通股相应增加,无限售条件流通股相应减少。
有限售条件股份可上市交易时间
单位:股
时间
限售期满新增可上市
交易股份数量
有限售条件股份数量
余额
无限售条件股份数量
余额 说明
2007-3-4 15,953 567,730,069 15,953 注1
2007-12-6 165,314,491 402,415,578 165,330,444 注2
2007-12-27 290,000,000 112,415,578 455,330,444 注3
2009-12-27 110,000,000 2,415,578 565,330,444 注4
注1:“万科HRP1”行权过程中,华润股份有限公司增加的15,953 股公司A 股股票按照有关规定锁定6 个月;
注2:在公司股权分置改革中,华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起,在十二个月内不上市
交易或者转让。之后,通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份,出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超过
百分之五,在二十四个月内不超过百分之十;
注3:在公司2006 年非公开发行A 股股票中,华润股份有限公司以外的其他认购对象认购的股份的锁定期限自2006 年12
月27 日至2007 年12 月26 日止;
注4:在公司2006 年非公开发行A 股股票中,华润股份有限公司认购股份的锁定期限自2006 年12 月27 日至2009 年12
月26 日止。
前10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
序号 有限售条件股东名称
持有的有限售条件股
份数量
可上市交易时

新增可上市交易股份
数量 限售条件
2007-3-4 15,953
1 华润股份有限公司 275,330,444 2007-12-6 165,314,491
2009-12-27 110,000,000
分别见前注1、注2 和注4
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
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2 上海南都伟峰投资管理有
限公司
50,000,000 2007-12-27 50,000,000 见前注3
3 国信证券有限责任公司 46,000,000 2007-12-27 46,000,000 见前注3
4 南方绩优成长股票型证券
投资基金
32,000,000 2007-12-27 32,000,000 见前注3
5 嘉实策略增长混合型证券
投资基金
18,000,000 2007-12-27 18,000,000 见前注3
6 全国社保基金一零一组合16,000,000 2007-12-27 16,000,000 见前注3
7 中国平安人寿保险股份有
限公司-万能-个险万能
13,000,000 2007-12-27 13,000,000 见前注3
8 裕隆证券投资基金 12,000,000 2007-12-27 12,000,000 见前注3
9 天元证券投资基金 10,000,000 2007-12-27 10,000,000 见前注3
10 全国社保基金一零六组合9,000,000 2007-12-27 9,000,000 见前注3
10 全国社保基金一零四组合9,000,000 2007-12-27 9,000,000 见前注3
5.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股表
单位:股
股东总数 136,555(其中A 股128,216 户,B 股8,339 户)
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
持有有限售条件股份
数量
质押或冻结的股份数

华润股份有限公司 国有股东 14.54% 635,503,474 275,330,444 0
南方绩优成长股票型证券投
资基金 其他 2.53% 110,718,639 32,000,000 0
CLSA LIMITED 外资股东 1.76% 76,830,876 0 0
刘元生 其他 1.34% 58,446,317 0 0
中国人寿保险股份有限公司
-分红-个人分红
-005L-FH002 深
其他 1.29% 56,342,298 0 0
南方高增长股票型开放式证
券投资基金 其他 1.20% 52,501,224 0 0
UBS AG 其他 1.15% 50,123,723 0 0
上海南都伟峰投资管理有限
公司 其他 1.14% 50,000,000 50,000,000 0
TOYO SECURITIES ASIA
LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东 1.08% 47,305,168 0 0
易方达平稳增长证券投资基
金 其他 1.06% 46,352,127 0 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
华润股份有限公司 360,173,030 人民币普通股(A 股)
南方绩优成长股票型证券投资基金 78,718,639 人民币普通股(A 股)
CLSA LIMITED 76,830,876 境内上市外资股(B 股)
刘元生 58,446,317 人民币普通股(A 股)
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分
红-005L-FH002 深
56,342,298 人民币普通股(A 股)
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
9
南方高增长股票型开放式证券投资基金 52,501,224 人民币普通股(A 股)
UBS AG 50,123,723 人民币普通股(A 股)
TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C
CLIENT. 47,305,168 境内上市外资股(B 股)
易方达平稳增长证券投资基金 46,352,127 人民币普通股(A 股)
南方避险增值基金 41,576,982 人民币普通股(A 股)
上述股东关联关系或一致行
动的说明
1. CLSA LIMITED 所持的76,830,876 股B 股为香港华润(集团)有限公司实际持有,香港华润
(集团)有限公司是华润股份有限公司的全资子公司;
2. 南方绩优成长股票型证券投资基金、南方高增长股票型开放式证券投资基金、南方避险增值
基金同为南方基金管理有限公司管理的基金。
5.3 控股股东及实际控制人情况介绍
5.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
5.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
截止报告期末,华润股份有限公司及其全资子公司香港华润(集团)有限公司(合称“华润”),合并持有公司股份712,334,350
股,占公司股份总数的16.30%,为公司第一大股东。其中,华润股份有限公司持有635,503,474 股公司A 股;此外,CLSA
LIMITED 所持的76,830,876 股B 股为香港华润(集团)有限公司实际持有。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003 年6 月发起设立的股份有限公司,法定代表人为陈新华先生,主要资产为香港
华润(集团)有限公司100%的股权及其他内地资产,主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公
用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街8 号华润大厦,注册资本约164.67 亿元,中国华润总公司持有华润股份
有限公司16,464,463,526 股国家股,占其股本总额的99.984212%;其他四家发起人中国粮油食品(集团)有限公司、中国五
矿集团公司、中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司650,000 股国有法人股,分别占其股本总额的
0.003947%。
中国华润总公司注册资本约96.62 亿元,主要资产为华润股份有限公司的股权,直属国务院国有资产监督管理委员会管理,法
定代表人亦为陈新华先生。
5.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§6 董事、监事和高级管理人员
6.1 董事、监事和高级管理人员持股变动情况
(单位:股)
姓名 期初持有股数 期末持有股数
王 石 628,016 628,016
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
10
郁 亮 175,113 175,113
丁福源 185,423 185,423
孙建一 288,432 288,432
6.2 董事、监事和高级管理人员报酬情况
公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,保有和吸纳优秀人才”的理念。公司高级管理
人员的薪酬,更是在市场调查的基础上,根据公司整体经营业绩增长情况确定。2006 年,公司业务快速增长,公司高层管
理人员的薪酬亦有相应幅度的提升。
在公司任职的董事、监事薪酬情况如下:
姓名 职务
报告期内从公司领取的
薪酬总额(万元)
是否在股东或其他
关联单位领取
王石 董事长 422 否
郁亮 董事 374 否
丁福源 监事会主席 233 否
肖莉 董事 220 否
张力 监事 150 否
在公司任职的其他高管人员年度薪酬总额1611 万元,人均薪酬230 万元。
未在公司任职的各位董事、监事中,宋林、陈志裕、王印、蒋伟4 名董事在报告期内分别从公司领取董事酬金6 万元(含税),
孙建一、李志荣、李家晖、徐林倩丽四名独立董事在报告期内分别从公司领取董事酬金12 万元(含税);方明监事从公司领
取监事酬金6 万元(含税)。其中宋林、王印、蒋伟、方明在华润股份有限公司之关联单位华润(集团)有限公司领取薪酬。
该等董事、监事未从公司领取其它报酬、津贴。
§7 董事会报告
7.1 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
对于行业的长期前景,公司依然认为,人口变迁的影响发挥着决定性的作用。城市化一方面将导致大量的住宅需要,另
一方面,与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进大众财富,将这种需要转化为有效的市场需求。未来相当长一段时间内,
中国城市尤其是沿海城市带的住宅市场,依然具备极为广阔的发展空间。
另一方面,从2004 年底开始,公司管理层即明确得出结论:房地产行业正在进入一个转折期,无论从制度框架、居住模
式、供求关系、竞争态势还是生产方式、商业模式来看,都将发生全面的重构,公司的经营环境即将发生重大深远的变化。
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
11
对于公司来说,这不仅是挑战,更蕴含着难得的发展机遇。能否提前做出正确的判断和有效的应对,决定了公司在未来几年
内能否抓住机遇,实现快速而有质量的发展。
而转折期内最明显的标志,就是宏观调控已经成为行业的常态,这将促使行业不断朝向更为理性、规范的方向发展,在
这一大背景下,行业资源将重新整合,优胜劣汰的竞争机制将逐步完善,集中度将不断提升。
报告期内,本年度政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时,表示将继续严格执行宏观调控政策,解决部
分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,进一步完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施,继续整
顿房地产业的市场秩序。5 月底九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》,之后有关部委进一步出台了《关
于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个
人所得税有关问题的通知》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件。
这一系列政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响,这和万科的判断是一致的。
九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的“70%不超过90 平方米”的目标,将彻底改变未来市场的
供应结构,也对行业提出了如何充分利用有限空间解决客户居住需要的全新课题。所幸的是,住宅小型化的必然趋势是万科
自1997 年以来已经形成的定论,而自2001 年开始万科产品研发部门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此,公司
管理层相信,万科将率先适应新的市场变化,公司2006、2007 年度业绩及增长目标的实现不会受到重大影响。而在获取未来
项目资源时,万科在中小型住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现。
报告期内,限价商品房制度的推出也受到了广泛的关注。公司管理层认为,随着限价商品房项目的不断推出,其占整体
市场的比例将有一个上升的过程。由于土地出让已经全面公开化,对房屋售价的限制将传导到土地出让价格上。因而在一个
成熟的市场中,无论是否限价,开发企业能获得的都是公平回报。限价商品房的主要特点在于,由于价格已经预先确定,因
此从获取土地的一刻起,项目的利润水平基本已被锁定,不受后期市场价格波动的影响。由于万科近年来致力于提升经营效
率,公司的周转率已经大大超过行业平均水平,这意味着在同等的利润率水平下,万科可以获得明显高于行业平均水平的资
产回报率。因此,在限价商品房项目上,万科同样具备强大的市场竞争力。
今年1 月份,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,进一步要求对土地增值
税进行清算。土地增值税基于开发增值部分应税,整体起征点较高,尤其对于普通居民住宅而言,受该税种影响更小。管理
层认为土地增值税清算进一步将推动房地产企业开发普通住宅,抑制土地投机,促进开发商提高效率。长期以来,万科坚持
规范经营,在预交土地增值税的同时,按相关规则对清算的增值税作了相应预提。同时,万科以普通居民住宅开发为主,土
地增值税的清算基本不会影响万科的盈利水平,也不会影响万科的长远发展。此外,土地增值税的严格征收在一定程度上将
加速产业化进程、促进装修房的普及,而这都是万科努力的方向。
公司应对与业务回顾
与2005 年同期相比,报告期内公司业绩取得了相当明显的进步。
期内,公司实现销售面积322.8 万平方米,销售金额212.3 亿元。同比分别增长39.3%和52.2%。当年公司结算项目面积
289.6 万平方米,同比增长63.8%;结算收入176.7 亿元,同比增长70.2%;完成新开工面积500.6 万平方米,竣工面积达327.5
万平方米,分别比2005 年增加93.0%和50.6%。06 年,公司实现主营业务收入178.5 亿元,同比增长69.0%;净利润21.5 亿
元,同比增长59.6%。
从区域分布看,全年珠三角市场实现销售面积97.7 万平方米、销售收入75.4 亿元,分别占公司整体的30.3%和35.5%,
实现结算收入50.9 亿元、净利润9.4 亿元,分别占公司整体的28.8%和43.1%;长三角市场实现销售面积87.1 万平方米、销
售收入63.2 亿元,分别占公司整体的27.0%和29.8%,实现结算收入68.7 亿元、净利润7.7 亿元,分别占公司整体的38.9%
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
12
和35.4%;环渤海市场实现销售面积90.9 万平方米、销售收入53.8 亿元,分别占公司整体的28.2%和25.3%,实现结算收入
42.3 亿元、净利润3.5 亿元,分别占公司整体的23.9%和16.1%;其他市场实现销售面积47.1 万平方米、销售收入19.9 亿元,
分别占公司整体的14%和9%,实现结算收入14.9 亿元、净利润1.2 亿元,分别占公司整体的8.4%和5.4%。
其中深圳公司共结算面积23.6 万平方米,主要来自第五园项目和万科城项目;上海公司共结算43.3 万平方米,主要来自
假日风景项目和朗润园项目;在其他城市,广州四季花城、无锡魅力之城、苏州玲珑湾、成都魅力之城、南昌四季花城、天
津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩,期内分别售出16.3 万平方米、14.5 万平方米、11.7 万平方米、10.7 万平方米、10.2
万平方米、10.1 万平方米。
年末公司还有119 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计96.6 亿元。
公司的本年度业绩为既定计划中的2006 至2008 年高速增长期创造了一个良好的开局,也验证了之前公司发展规划中的
判断。
如前所述,在2004 年底到2005 年,管理层即做出判断,认为持续深入的宏观调控将促进行业的规范化,提高行业的集
中度,优秀企业将获得更大的成长空间。而经过之前数年的调整和自我变革,万科在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营
效率、资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面,已经积累了相当的优势。因此,管理层认为万科有条件抓住机遇,
在2006 到2008 年进入一个高速成长期。
因此公司在报告期内继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦策略,加大项目发展力度。在本
年度的经营安排中,公司计划新增建筑面积1000 万平方米左右的规划中项目资源,并将深圳、上海、广州、北京、天津等核
心城市作为重点。同时公司也将注重获取优质项目,改善项目结构,通过更多项目的快速开发,充分利用周转速度和规模效
应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌影响力。
同时管理层认为,随着信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化,更多市场存量土地资源将被激活。依托公司在品
牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势,以及对行业趋势的准确预期,万科有条件通过合作方式,以更高的效率和
质量来获取项目资源。
本报告期内,这一策略推进顺利。年内新增规划中项目1201 万平方米(其中163 万平方米正在办理有关手续),其中约
占总面积60%的资源是通过各种合作方式获取。报告期内,公司与朝阳区国资委牵手,受让朝万中心的产权;与泰达、万通
联合,开发天津时尚广场项目;进一步受让浙江南都、上海南都等公司股权。公司与GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、
HI 等机构在各地的合作也进一步深入。同时,报告期内公司新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市,在珠三角、长三
角和环渤海区域的布局更趋完善。
随着经营规模的扩大,公司持续调整管理架构,以适应快速发展的需要。从报告期内开始,万科正式从以往总部、一线
公司的两级管理架构,过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构,将过去总部负责的设计、工程、销售等专业
管理职能逐步下放到区域中心,以打造更为高效的组织平台。
报告期内,以往的房地产融资渠道普遍呈现进一步紧缩态势,而直接融资渠道的开辟尚任重道远。这一方面将对市场未
来的供应能力构成挑战,另一方面也为上市公司依托资本市场支持加速发展提供了机遇。为此,公司决定2006 年在A 股市场
实施一次非公开发行。年末该次发行工作顺利完成,共募集资金42 亿元,为公司抓住机遇,实现快速发展奠定了坚实的基础。
管理与创新
2006 年万科的主题是“变革先锋?企业公民”。
在本报告期初,公司管理层基于对行业趋势的判断,明确提出公司必须在此前诸年持续变革的基础上,继续将自身变革
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
13
推进到更为深入的层面,以在即将来临的全新经营环境下,获得更为有利的发展平台。
管理层认为,公司需要不断提高产品的创新能力,变革生产模式,推进标准化、工厂化进程,加快项目发展节奏,充分
利用周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌影响。公司需要对客户进行更深刻的
研究,深入实施客户细分战略,加快产品品类化进程,使更有效满足客户需求,成为公司获得经营回报的不竭源泉。公司应
该转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经营方式,获得行业内最强大的经营创利能力,体现出最成熟的合作意识,
成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象,并且能够驾驭最灵活的合作方式,争取成为行业资源整合的枢纽。
通过各个方面的不懈努力,公司在专业能力上的优势,在本报告期内得到了进一步的体现。
由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示,2006 年万科客户满意度、忠诚度都较2005 年有所提
升。2006 年内平均每个老客户向6.41 人推荐了万科楼盘,实际成交率为23.7%。
本年度广州四季花城项目,继2005 年天津水晶城住宅获得“詹天佑土木工程大奖”之后,再次获得这一专业最高奖项。
而在同样具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选的总计20 个金奖中,万科有广州万科四季花城、深圳万
科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金色家园五个项目当选,占获奖项目总数的四分之一。
在建设部主办的“2007 世界城市建设主题大会暨首届阿波罗城市建设桂冠”评选活动中,万科以专业化的管理,推动大
规模生产和全面产品质量与服务的提升,以及采用节能分类管理办法,严格执行国家建筑节能标准、所有项目达到节能50%
的成绩,荣获“阿波罗城市建设桂冠”大奖。报告期内深圳万科城项目通过2006 年国家十大重点节能工程示范项目审批,也
是唯一的绿色建筑综合示范项目。而天津万科东丽湖、上海万科朗润园荣获以节能省地为导向的全国“2006 双节双优杯住宅
方案竞赛”6 个特别奖的第一和第二名。
除了专业能力之外,保持公司治理水平上的优势,也是通往基业长青道路上必备的前提。报告期内,公司《首期(06~08
年)限制性股票激励计划》获得股东大会通过,限制性股票激励计划的实施,将为建立股东与职业经理团队的利益共享与约
束机制,吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工,完善公司中长期激励机制,提升公司治理水平,增强公司竞争力,提供
重要的保障。
报告期内,公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同。报告期内,万科连续四年获得经济观察报和
北京大学企业案例管理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”称号,连续三年获得21 世纪经济报道评选的“中国最佳企
业公民”称号。公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百
强开发企业第一名,并再次获得CCTV 评选的“中国最具价值上市公司”称号。
在国际权威杂志《投资者关系》(IR Magazine)主办的“2006 年中国投资者关系”评选中,万科获得最佳投资者关系奖
(大型非国有企业)、最佳年报及公司著作奖、最佳投资会议奖。在第二届“中国A 股公司IR(投资者关系)评选”中,万
科荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。在由鹏元资信、证券时报和深圳证券信息推出的国内首
个付诸实际应用的公司治理评级体系中,万科获得了唯一的“AAA-”级最高评价。
为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性,报告期内经股东大会审议通过,公司提取“企业公民”专项建设费用,
用于实施公司的企业公民发展计划。这充分体现出企业公民之路是万科股东的广泛共识,也为公司进一步践行企业公民行为
奠定了更为坚实的基础。
报告期内,国家税务总局等发布2005 年度“中国纳税百强”排行榜,万科以13.24 亿元纳税额位列第97 位,成为唯一进
入百强的房地产企业。2006 年,万科实际缴纳税金达24.2 亿元,比2005 年提高约83%。
报告期内,在建设部住宅与房地产业司指导下,万科主办的面向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”的活动
落下帷幕,获得了较为良好的社会影响。同时,公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的研究也取得了初步成果,公司基于十
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
14
几年住宅开发经验,在业内率先启动对此种特定居住需求的细分研究,在此基础上推出“中低收入家庭宜居住宅”的系列设
计原型,希望能对提升廉租屋的设计水准和城镇最低收入家庭的居住品质提供帮助;12 月,公司“中低收入家庭宜居住宅”
示范楼在广州奠基。
报告期内,公司再次联手《世界建筑》杂志举办《WA-万科?可能住宅设计竞赛》,这项两年一度以培养青年建筑师为目标
的设计竞赛,本次以“80 ㎡的可能性”作为主题,探讨中小户型的居住空间,倡导高效集约的建筑理念。
未来发展展望
2007 年,处于转折期的行业将延续其重构的过程,而宏观调控也仍将是行业的常态。而万科也将按照既定的三年发展策
略,继续处于高速发展的轨道之中。
2007 年万科的主题词是“大道当然·精细致远”。公司将持续深入自身的变革过程,并在行业的重构中义不容辞地担当起
先行者的责任。公司也将通过脚踏实地的精耕细作,在通往基业长青的道路上迈出新的一步。
万科将坚持既定方针,继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈,坚持普通住宅为主的开发方向,
进一步完善客户导向的经营管理体系,推进产业化进程,实施精细化管理。
2007 年,万科将全面推进装修房的实施,提高装修房比重。年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行,公司将进一步
提高工业化技术的应用比例。通过提高产品的创新能力,公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好、性价比更高的产
品。
2007 年公司计划开工面积约700 万平方米,竣工面积约600 万平方米,进一步增加1000 万平方米左右的项目资源。为此,
公司将加大资源整合力度,充分发挥合作伙伴的优势,提升自身行业资源整合枢纽的地位。
预计2007 年房地产直接融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程,但房地产融资渠道的紧缩态势在年内不会发生骤
变。万科将一方面积极探索融资方式的创新,另一方面计划采取公开增发A 股的方式在资本市场进行一次融资,增发股数不
超过公司总股本的20%。
为了适应快速发展的要求,2007 年公司将继续推进组织管理架构的调整。同时,公司将进一步完善内审与风险管理体系
建设,提高快速发展过程中的风险防范能力。
7.1.1 执行新企业会计准则后,公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成
果的影响情况
√ 适用 □ 不适用
根据财政部第33 号令和财会[2006]3 号文《关于印发〈企业会计准则第1 号——存货〉等38 项具体准则的通知》规定,公
司将执行新的会计准则。实施新会计准则对公司2006 年财务状况的主要影响为:
1) 根据《企业会计准则第18 号——所得税》的有关规定,本公司采用资产负债表债务法核算企业所得税,执行新准则将
增加本公司股东权益人民币9400 万元。
2) 根据《企业会计准则第20 号——企业合并》的规定,在原交易日对于非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认
净资产按购买日的公允价值计算,本公司对分步收购产生的股权投资差额进行追溯调整将使公司股东权益调减人民币
10,200 万元。
3) 本公司持有的其他公司原法人股股票,由于股权分置改革完成而转变为以公允价值计量的可供出售金融资产。按照《企
业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》确定的以公允价值计量,公司将调增股东权益人民币5100 万元。
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
15
4) 本公司根据新会计准则调整了少数股东权益的会计处理,导致调增本公司股东权益人民币252,500 万元。
未来,执行新会计准则对公司的影响主要在体现在:
1)根据新《企业会计准则第3 号——投资性房地产》的规定,公司将选择采用成本模式对投资性房地产进行核算,因而公
司的利润和股东权益不会受此影响。
2)根据新《企业会计准则第2 号——长期股权投资》的规定,公司会将现行政策下对子公司采用权益法核算变更为采用成
本法核算,这将在一定程度上降低子公司经营成果对母公司当期投资收益的影响。
3)根据新《企业会计准则第17 号——借款费用》的规定,应用新会计准则后公司借款费用可予以资本化的范围将扩大,由
以前的专门借款扩大为专门借款和符合资本化条件的一般借款。另外,可以资本化的资产范围也将扩大,由现行制度下的固
定资产、房地产开发企业的开发产品,增加为所有需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态
的固定资产、投资性房地产和存货等。此政策变化将会使公司的当期利润和股东权益增加。
4)根据新《企业会计准则第18 号——所得税》的规定,公司所得税的会计处理将由原采用应付税款法核算变更为采用资产
负债表债务法核算,这将会影响公司当期所得税费用,从而影响公司的利润和股东权益。
5)根据新《企业会计准则第33 号——合并财务报表》的规定,应用新会计准则后,公司要将现行会计政策下单独列示的合
并资产负债表的中股东权益,调整到在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。此项政策变化将会影
响公司的股东权益。
除以上所述事项外,执行新会计准则对公司未来财务状况和经营成果没有重大影响。
7.2 主营业务分行业、产品情况表
公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅,2006年公司销售面积322.8万平方米,销售收入212.3亿元,分别较上年增
长39.3%和52.2%。2006年全国商品住宅销售总额为17,038亿元。按此口径计算,2006年公司在全国的市场占有率为1.25%,
比2005年增加0.31个百分点。
报告期内,公司房地产项目结算面积289.6万平方米,结算收入176.7亿元,结算成本110.8亿元,分别比去年同期增长63.8%、
70.2%和64.9%;房地产业务毛利率约为28.47%,比上年减少0.75个百分点。
单位:(人民币)万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本
主营业务利润
率(%)
主营业务收入
比上年增减
(%)
主营业务成本
比上年增减
(%)
主营业务利润率
比上年增减(百
分点)
房地产开发与经营业 1,766,965.96 1,108,055.78 28.47% 70.24% 64.88% -0.75
房地产管理业及其他 17,855.07 12,130.86 23.57% -0.69% -26.35% 23.69
主营业务分产品情况
房地产 1,766,965.96 1,108,055.78 28.47% 70.24% 64.88% -0.75
注:主营业务利率数据已扣除主营业务税金及附加。
7.3 主营业务分地区情况
单位:(人民币)万元
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
16
主营业务收入
(万元)
比例(%)
净利润
(万元)
比例(%)
结算面积
(万平方米)
比例(%)
珠江三角洲区域
深圳 248,800.38 14.08 65,303.27 29.97 23.6 8.1
广州 126,480.69 7.16 16,344.51 7.50 21.1 7.3
东莞 59,792.96 3.38 4,951.52 2.27 12.5 4.3
中山 35,574.51 2.01 3,023.06 1.39 9.5 3.3
佛山 38,125.81 2.16 4,310.57 1.98 7.2 2.5
小计 508,774.35 28.79 93,932.93 43.11 73.9 25.5
长江三角洲区域
上海 418,660.15 23.69 57,920.80 26.58 43.3 15.0
苏州 11,386.37 0.64 -97.56 -0.04 2.5 0.9
杭州 78,748.58 4.46 9,251.40 4.25 16.9 5.8
南京 51,573.34 2.92 1,968.43 0.90 8.3 2.9
南昌 35,442.98 2.01 2,160.76 0.99 10.2 3.5
无锡 91,075.58 5.16 5,909.87 2.71 18.6 6.4
小计 686,887.00 38.88 77,113.70 35.39 99.8 34.5
环渤海区域
北京 117,604.77 6.66 4,851.29 2.23 17.8 6.1
天津 170,457.46 9.65 19,642.34 9.02 30.2 10.4
沈阳 65,877.01 3.73 3,668.06 1.68 15.4 5.3
大连 22,282.99 1.26 1,831.31 0.84 4.3 1.5
长春 31,847.97 1.80 3,003.68 1.38 7.1 2.5
鞍山 14,558.74 0.82 2,070.66 0.95 4.5 1.6
小计 422,628.94 23.92 35,067.34 16.10 79.3 27.4
其它
成都 85,350.90 4.83 6,941.70 3.19 22.4 7.7
武汉 63,324.77 3.58 4,818.40 2.21 14.2 4.9
小计 148,675.67 8.41 11,760.10 5.40 36.6 12.6
总计 1,766,965.96 100.00 217,874.07 100.00 289.6 100.0
7.4 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位:(人民币)万元
本年度已使用募集资金总额 196,481.00
募集资金总额 420,000.00
已累计使用募集资金总额 196,481.00
承诺项目 拟投入金额
是否变更项

实际投入金
额 产生收益情况
是否符合计划进

是否符合预计收

厦门金域蓝湾项目(原厦门
吕岭路项目)
75,000.00 否 59,650.00 - 是 是
佛山南海桂城凯旋城项目
(原A7 项目)
75,000.00 否 25,360.00 - 是 是
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
17
北京顺义四季花城项目 55,000.00 否 30,699.00 13% 是 是
杭州江干区万科魅力之城
项目(原九堡项目)
50,000.00 否 21,285.00 - 是 是
佛山顺德新城区项目 50,000.00 否 14,422.00 22% 是 是
武汉金色家园项目(原京汉
大道项目)
50,000.00 否 21,471.00 - 是 是
上海吴泾镇锦川项目 35,000.00 否 6,091.00 - 是 是
成都金牛区加州湾项目(沙
湾项目)
30,000.00 否 17,503.00 - 是 是
合计 420,000.00 - 196,481.00 - - -
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
7.5 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位:(人民币)万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
新设公司35 家 214,478.00 已完成 尚未体现,预计良好
收购北京朝万60%股权 38,900.00 已完成 良好
再次受让上海南都、苏州南都和浙江
南都等部分股权
176,566.00 正常进行 良好
收购其他10 家公司 22,600.00 已完成 良好
对上海万科兰乔置业有限公司增资 13,545.50 已完成 良好
增加项目储备 1,220,500.00 主要处于项目前期 尚未体现,预计良好
合计 1,686,589.50 - -
7.6 董事会对会计师事务所“非标意见”的说明
□ 适用 √ 不适用
7.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
公司2006 年度分别按照中国会计标准和国际会计标准之可分配利润情况如下:
单位:人民币元
中国会计标准 国际会计标准
税后可分配利润 2,176,786,013.45 2,339,727,662
其中:2006 年度净利润 2,154,639,315.18 2,297,883,766
结转年初可分配利润 613,894,467.92 633,591,666
分配2005 年度股利 (591,747,769.65) (591,747,770)
根据中国会计标准和国际会计标准孰低为分配最大限额的规定,2006 年度可供分配利润为2,176,786,013.45 元。
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
18
根据有关法规及公司章程规定,考虑到股东利益及公司长远发展需求,以及公司分红派息政策的稳定性,董事会向股东
大会提交公司2006 年度利润分配方案如下:
1、 按中国会计标准之当年净利润之10%计提法定盈余公积金;
2、 按中国会计标准之当年净利润之60%计提任意盈余公积金;
3、 按中国会计标准之当年净利润之30%留作06 年年末未分配利润,与上年度留存的可分配利润共同作为分红派息的
来源。
分红派息方案:每10 股派送1.5 元(含税)现金股息,以2006 年12 月31 日总股数4,369,898,751 股计算,共计提分红
基金655,484,812.65 元。剩余未分配利润留存下一年。
资本公积金转增股本方案:以每10 股转增5 股的比例,向全体股东转增股本。以2006 年12 月31 日总股本4,369,898,751
股计算,转增股本为2,184,949,376 股。本次资本公积金转增股本总金额为2,184,949,376.00 元。转增前,资本公积金为
5,431,777,482.61 元,转增后,资本公积金结余为3,246,828,106.61 元。
2006 年度可分配利润2,176,786,013.45 元之分配金额如下:
金额(人民币元) 占可分配利润比例
计提法定盈余公积金 215,463,931.52 9.90%
计提任意盈余公积金 1,292,783,589.11 59.39%
当年净利润留转下一年度未
分配利润
646,391,794.55 29.69%
以前年度留存的未分配利润22,146,698.27 1.02%
按中国会计标准留转下
一年度未分配利润
合 计 668,538,492.82 30.72%
其中:2006 年度分红基金 655,484,812.65 30.11%
留转下年可分配利润 13,053,680.17 0.60%
按国际会计标准留转下一年度未分配利润 831,480,141.37 35.54%
其中:2006 年度分红基金 655,484,812.65 28.02%
留转下年可分配利润 175,995,328.72 7.52%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§8 重要事项
8.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位:(人民币)万元
交易对方 被收购资产 购买日 收购价格
自购买日起
至本年末为
上市公司贡
献的净利润
是否
为关
联交

定价原则说

所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
上海中桥基建(集
团)股份有限公司、
上海南都实业投资
有限公司、南都集
团控股有限公司
南都房产集团有限公司
60%的股权、上海南都置
地有限公司30%的股权、
苏州南都建屋有限公司
21%的股权、镇江润桥置
业有限公司和镇江润中
06 - 8-3 176,566.00 1706.50 否
市场公允价
值 否* 是
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
19
置业有限公司30%的股

*其中,上海南都30%股权和苏州南都21%的股权过户手续尚在办理中,其他股权过户手续办理完毕。
8.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
8.1、8.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
无影响
8.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位:(人民币)万元
报告期内,公司及公司控股子公司新增担保(含反担保)29.85亿元,解除担保5.78亿元。截止报告期末,公司担保余额34.36
亿元,占公司净资产的比重为23.09%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公司提供银行借款担保余额25.17亿元,公司
及控股子公司对联营公司提供银行借款担保余额为4.05亿元,公司及公司控股子公司对外担保余额5.15亿元。公司的对外担
保主要来自受让浙江南都等公司股权带来的历史担保,均按照有关规定,履行了相应的审批程序,且根据股权转让协议的约
定,因该等担保导致所有争议、索赔事项,均由股权转让方负责处理,相关赔偿义务及责任均由股权转让方承担。目前股权
转让方与公司正逐步清理该等担保,进展正常。
报告期内,公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保,也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保对象提供债务
担保。
报告期内,公司新增担保明细如下:
序号 担保人
(万科所占权益比例)
担保对象
(万科所占权益比例)
担保金额 担保说明 担保起止日期
1
万科企业股份
有限公司
上海万科房地产集团
有限公司
(100%)
人民币
1.728 亿元
中国银行深圳市分行为上
海万科房地产集团有限公
司1.6 亿元信托贷款提供本
息担保,公司向其提供反担

2006 年4 月3 日至
2008 年4 月3 日
2
万科企业股份
有限公司
万科地产(香港)
有限公司
(100%)
港币1 亿
万科地产(香港)有限公司
向招商银行香港分行贷款
港币1 亿元,公司向招商银
行深圳分行提供反担保
2006 年4 月26 日至
2007 年4 月21 日
3
万科企业股份
有限公司
万科地产(香港)
有限公司
(100%)
港币1 亿
万科地产(香港)有限公司
向香港永亨银行贷款港币1
亿元,公司向深圳永亨银行
提供反担保
2006 年7 月14 日至
2009 年1 月14 日
4
万科企业股份
有限公司
万科地产(香港)
有限公司
(100%)
港币
8000 万元
万科地产(香港)有限公司
向交通银行香港贷款港币
8000 万元,公司向交通银行
深圳分行提供反担保
2006 年7 月26 日至2008
年7 月26 日
5
万科企业股份
有限公司
万科地产(香港)
有限公司
(100%)
港币
2000 万元
万科地产(香港)有限公司
向交通银行香港贷款港币
8000 万元,公司向交通银行
深圳分行提供反担保
2006 年7 月26 日至2009
年1 月26 日
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
20
6
万科企业股份
有限公司
万科地产(香港)
有限公司
(100%)
港币
6000 万元
万科地产(香港)有限公司
向交通银行香港贷款港币
8000 万元,公司向交通银行
深圳分行提供反担保
2006 年9 月25 日至2009
年1 月26 日
7
万科企业股份
有限公司
万科地产(香港)
有限公司
(100%)
港币
4000 万元
万科地产(香港)有限公司
向交通银行香港贷款港币
8000 万元,公司向交通银行
深圳分行提供反担保
2006 年9 月25 日至2009
年7 月26 日
8
万科企业股份
有限公司
无锡万科房地产
有限公司
(60%)
人民币
3000 万元
为5000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的连带责
任担保
2006 年3 月29 日至2007
年3 月28 日
9
万科企业股份
有限公司
无锡万科房地产
有限公司
(60%)
人民币
3000 万元
为5000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的连带责
任担保
2006 年4 月25 日至2007
年3 月28 日
10
万科企业股份
有限公司
无锡万科房地产
有限公司
(60%)
人民币
4800 万元
为8000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的连带责
任担保
2006 年4 月30 日至2007
年3 月28 日
11
万科企业股份
有限公司
无锡万科房地产
有限公司
(60%)
人民币
3600 万元
为6000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的连带责
任担保
2006 年12 月29 日至2008
年12 月20 日
12
万科企业股份
有限公司
无锡万科房地产
有限公司
(60%)
人民币
3600 万元
为6000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的连带责
任担保
2006 年12 月29 日至2008
年12 月20 日
13
万科企业股份
有限公司
无锡万科房地产
有限公司
(60%)
人民币
3600 万元
为6000 万银行借款提供公
司权益比例(60%)的连带责
任担保
2006 年12 月29 日至2008
年12 月20 日
14
上海南都置地
有限公司
(100%)
镇江润南置业
有限公司
(100%)
人民币
1300 万元
为1300 万银行借款提供连
带责任担保
2006 年10 月23 日至2009
年10 月22 日
15
上海万科房地产
集团有限公司
(100%)
上海天亿置业
有限公司
(90%)
人民币
2.7 亿元
为2.7 亿银行借款提供连带
责任担保
2006 年12 月29 日至2008
年12 月29 日
16
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
浙江南都置业股份
有限公司
(80%)
人民币
4000 万元
为4000 万银行借款提供连
带责任担保
2005 年5 月18 日至2007
年3 月5 日
17
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
浙江南都置业股份
有限公司
(80%)
人民币
6000 万元
为6000 万银行借款提供连
带责任担保
2004 年9 月17 日至2007
年1 月10 日
杭州良渚文化村开
发有限公司
(80%)
杭州良渚文化村为1 亿银行
借款提供土地抵押担保;
18
浙江南都置业股份
有限公司
(80%)
浙江万科南都房地产
有限公司
(80%)
人民币
1 亿元 浙江南都置业为1 亿银行借
款提供连带责任担保
2006 年1 月6 日至2008
年1 月15 日
19
杭州良渚文化村
开发有限公司
(80%)
浙江万科南都房地产
有限公司
人民币
1 亿元
杭州良渚文化村为1 亿银行
借款提供土地抵押担保;
2006 年1 月20 日至2008
年1 月19 日
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
21
浙江南都置业股份
有限公司
(80%)
(80%) 浙江南都置业为1 亿银行借
款提供连带责任担保
20
杭州林庐房地产
开发有限公司
(80%)
浙江万科南都房地产
有限公司
(80%)
人民币
2 亿元
为2 亿银行借款提供土地抵
押担保
2006 年8 月30 日至2008
年8 月28 日
21
杭州林庐房地产
开发有限公司
(80%)
浙江万科南都房地产
有限公司
(80%)
人民币
8500 万元
为8500 万银行借款提供土
地抵押担保
2006 年2 月21 日至2009
年2 月20 日
22
杭州林庐房地产
开发有限公司
(80%)
浙江万科南都房地产
有限公司
(80%)
人民币
5000 万元
为5000 万银行借款提供土
地抵押担保
2006 年5 月23 日至2009
年1 月30 日
23
杭州林庐房地产
开发有限公司
(80%)
浙江万科南都房地产
有限公司
(80%)
人民币
1500 万元
为1500 万银行借款提供土
地抵押担保
2006 年2 月28 日至2008
年10 月20 日
24
浙江南都置业股份
有限公司
(80%)
浙江万科南都房地产
有限公司
(80%)
人民币
4500 万元
为4500 万银行借款提供土
地抵押担保
2006 年8 月29 日至2007
年8 月29 日
25
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州长源旅游发展
有限公司
(80%)
人民币
1.3 亿元
为1.3 亿银行借款提供连带
责任担保
2005 年1 月6 日至2013
年1 月3 日
26
浙江南都置业股份
有限公司
(80%)
杭州银都置业
有限公司
(80%)
人民币
1 亿元
为1 亿银行借款提供连带责
任担保和土地抵押担保
2006 年6 月20 日至2007
年11 月20 日
27
浙江南都置业股份
有限公司
(80%)
杭州银都置业
有限公司
(80%)
人民币
4000 万元
为4000 万银行借款提供连
带责任担保和土地抵押担

2006 年6 月20 日至2008
年6 月18 日
28
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州南都宋城置业
有限公司
(50%)
人民币
5000 万元
为5000 万银行借款提供连
带责任担保
2006 年3 月10 日至2009
年1 月20 日
29
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州南都宋城置业
有限公司
(50%)
人民币
3000 万元
为3000 万银行借款提供连
带责任担保
2006 年2 月24 日至2009
年2 月20 日
30
万科企业股份
有限公司
沈阳万科永达房地产
开发有限公司
(49%)
人民币
8820 万元
为18000 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的连带责
任担保
2006 年4 月12 日至
2009 年4 月12 日
31
万科企业股份
有限公司
沈阳万科永达房地产
开发有限公司
(49%)
人民币
3430 万元
为7000 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的连带责
任担保
2006 年4 月18 日至
2009 年4 月18 日
32
万科企业股份
有限公司
沈阳万科永达房地产
开发有限公司
(49%)
人民币
1225 万元
为2500 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的连带责
任担保
2006 年4 月25 日至
2009 年4 月25 日
33
万科企业股份
有限公司
沈阳万科永达房地产
开发有限公司
(49%)
人民币
735 万元
为1500 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的连带责
任担保
2006 年5 月22 日至
2006 年11 月22 日
(报告期内担保已解除)
34
万科企业股份
有限公司
沈阳万科永达房地产
开发有限公司
(49%)
人民币
1960 万元
为4000 万银行借款提供公
司权益比例(49%)的连带责
任担保
2006 年6 月12 日至
2006 年12 月12 日
(报告期内担保已解除)
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
22
35
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
浙江西湖高尔夫
置业有限公司
(39.2%)
人民币
2000 万元
杭州市商业银行为浙江西
湖高尔夫置业有限公司提
供了2235.724 万元的银行
保函,浙江万科南都房地产
有限公司提供2000 万反担

2006 年8 月29 日至2008
年12 月31 日
36
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
长沙东方城房地产
开发有限公司
(16%)
人民币
1.1 亿元
为1.1 亿银行借款提供连带
责任担保
2005 年1 月31 日至2008
年1 月30 日
37
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州欣盛房地产
开发有限公司
(12.8%)
人民币
6000 万元
为6000 万银行借款提供连
带责任担保
2006 年2 月27 日至2007
年4 月30 日
38
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州湖滨特色街居
建设整治指挥部
(0%)
人民币
1 亿元
为1 亿银行借款提供连带责
任担保
2005 年3 月31 日至2007
年3 月30 日
39
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州湖滨特色街居
建设整治指挥部
(0%)
人民币
5000 万元
为5000 万银行借款提供连
带责任担保
2003 年11 月10 日至2007
年4 月30 日
40
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州湖滨特色街居
建设整治指挥部
(0%)
人民币
5000 万元
为5000 万银行借款提供连
带责任担保
2003 年11 月10 日至2007
年10 月31 日
41
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州湖滨特色街居建
设整治指挥部
(0%)
人民币
1 亿元
为1 亿银行借款提供连带责
任担保
2003 年11 月10 日至2008
年4 月30 日
42
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
杭州湖滨特色街居
建设整治指挥部
(0%)
人民币
2 亿元
为2 亿银行借款提供连带责
任担保
2003 年11 月10 日至2008
年11 月30 日
43
浙江万科南都
房地产有限公司
(80%)
浙江物产元通机电
(集团)有限公司
(0%)
人民币
1450 万元
为1450 万银行借款提供连
带责任担保
2006 年3 月15 日至2007
年3 月14 日
8.4 重大关联交易
8.4.1 与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
8.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位:(人民币)万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
深圳市万科东海岸房地产开发有限
公司
0.00 0.00 501.02 0.00
天津兴海房地产开发有限公司 0.00 0.00 14,615.24 0.00
东莞市松山居置业有限公司 0.00 0.00 16,170.93 0.00
沈阳万科永达房地产开发有限公司 0.00 0.00 6,035.96 567.84
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
23
杭州南都宋城置业有限公司 0.00 0.00 2,500.00 2,500.00
上海万盛地产有限公司 0.00 7.81 0.00 0.00
北海万达房地产开发有限公司 0.00 749.41 0.00 0.00
东莞万科置业有限公司 616.93 3,973.18 0.00 0.00
深圳万科城房地产开发有限公司 0.00 0.00 5,688.99 0.00
富海有限公司 0.00 0.00 627.18 0.00
纯德有限公司 0.00 0.00 1,947.11 0.00
上海万盛地产有限公司 0.00 0.00 -50.49 787.79
富海有限公司 0.00 0.00 -535.02 0.00
广州市万新房地产有限公司 0.00 0.00 -154.46 0.00
上海中房滨江房产有限公司 9,935.35 9,935.35 0.00 0.00
长沙东方城房地产开发公司 1,249.60 1,249.60 0.00 0.00
合计 11,801.88 15,915.35 47,346.46 3,855.63
其中:报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额11,801.88 万元,余额15,915.35 万元
8.4.3 2005 年末被占用资金的清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用
2006 年新增资金占用情况
□ 适用 √ 不适用
截止2006 年末,上市公司未能完成非经营性资金占用的清欠工作的,相关原因及已采取的清欠措施和责任追究方案
□ 适用 √ 不适用
8.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
8.6 承诺事项履行情况
8.6.1 原非流通股东在股权分置改革过程中作出的承诺事项及其履行情况
√ 适用 □ 不适用
股东名称 承诺事项 承诺履行情况 备注
华润股份有限公司
持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起,在十
二个月内不上市交易或者转让。之后,通过证券交易
所挂牌交易出售原非流通股股份,出售数量占万科股
份总数的比例在十二个月内不超过百分之五,在二十
四个月内不超过百分之十,且出售价格不低于股权分
置改革当中发行的认沽权证行权价的120%
严格遵守上述承诺
8.6.2 报告期末持股5%以上的原非流通股东持有的无限售条件流通股数量情况
√ 适用 □ 不适用
股东名称
限售股份上市日所持无限
售条件流通股数量(万股)
增减变动股数(万股) 变动原因
报告期末持有的无限
售条件流通股数(万
股)
华润股份有限公司 36,017.30 0.000 36,017.30
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
24
8.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
§9 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
2006 年度监事会全体成员遵照公司法、公司章程及监事会议事规则等有关规定,认真履行监督职责,积极维护公司、股东和
员工的利益。报告期内,监事会具体工作情况如下:
一、监事会会议及决议情况
报告期内,公司监事会共召开五次会议:
(1)2006 年3 月17 日监事会召开第5 届第9 次会议。会议审议通过了监事会2005 年度报告,审议并确认了公司2005 年度
审计报告、公司2005 年度报告及年度报告摘要、公司2005 年度利润分配及分红派息预案、关于计提和核销2005 年度资产减
值准备情况的议案、关于建立首期(06~08 年)限制性股票激励计划的议案、关于修改公司章程的议案;
(2)2006 年4 月21 日监事会召开第5 届第10 次会议。会议审议并确认了公司2006 年第一季度报告、未经审计财务报表、关
于补充修改公司章程的议案;
(3)2006 年7 月28 日召开的第5 届监事会第11 次会议审议并确认了公司2006 年度中期报告、未经审计财务报表和中期报告
摘要、关于公司2006 年度中期不进行利润分配、也不进行公积金转增股本的议案、关于2006 年度中期计提资产减值准备和
损失处理情况的议案;
(4)2006 年8 月4 日召开的第5 届监事会第12 次会议审议并通过了关于再度受让浙江南都、上海南都等公司股权的议案;
(5)2006 年10 月27 日第5 届监事会第13 次会议审议并确认了公司2006 年第三季度报告和未经审计财务报表。
二、监事会巡视
2006 年度监事会组织监事和部分独立董事、董事进行了三次项目巡视,走访了深圳、广州、东莞、天津、武汉、杭州、苏州
等7 个城市,重点检查了10 个项目。通过听取管理人员汇报和现场的实地察看,监事会进一步了解了公司各地经营和发展情
况,并对加强风险控制和维护员工权益提出了一些建议。
三、监事会对公司有关事项的独立意见
(1)公司依法运作情况:年内,监事会依法对公司运行情况进行监督,监事会成员列席了各次董事会会议,并对附属公司进
行了巡视。监事会认为,公司在规范进行各项决策基础上,积极寻求进一步完善自身制度。公司董事及管理人员执行公司职
务时,真诚地从公司和股东利益出发,认真地履行职责,没有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为,也没有滥
用职权、损害股东和职员利益的行为。
(2)检查公司财务的情况:报告期内,监事会认真履行检查公司财务状况的职责,监事会认为,毕马威华振会计师事务所、
毕马威会计师事务所出具的审计意见审慎、客观,财务报告真实反映了公司的财务状况和经营成果。
(3)募集资金使用情况:通过检查财务报表、巡视投资项目等方式,监事会对公司2004 年发行的“万科转2”募集资金的使
用情况进行了持续监督,资金实际投入和承诺投资项目一致,投资项目未发生变更。监事会也对刚刚完成的2006 年度非公开
发行A 股股票募集资金的使用进行了检查,资金投入与承诺投资一致。
(4)收购及出售资产的情况:2006 年,公司与上海中桥基建(集团)股份有限公司、上海南都实业投资有限公司、南都集团
控股有限公司签署协议进一步受让南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司等公司股权。这次受让使公司全面进入浙
江市场,进一步完善了在长三角的整体布局。监事会监督了有关交易的决策及执行情况,认为交易不存在内幕交易及损害股
东利益行为。报告期内,有关合同履行情况良好。
(5)公司关联交易情况:报告期内,经股东大会批准,公司计划与华润(集团)有限公司及其关联公司(简称“华润”)合
作共同投资开发房地产项目。监事会认为公司与华润进行房地产项目的合作开发,有利于公司更好利用股东资源,加快发展。
合作符合公司和全体股东的利益。合作相关决策程序符合公司法及公司章程等有关规定。目前公司与华润还未展开具体的合
作。
(6)公司经营情况:2006 年公司进一步快速发展,市场份额加大,竞争优势进一步体现。但快速发展也给公司管理和内部风
险控制带来了新的挑战。报告期内,南京金色家园泳池发生儿童不幸溺水身亡事故,提醒公司在大规模发展过程中,提高风
险防范能力。
在新的一年,监事会将一如既往,谨遵诚信,勤勉履职,切实维护股东利益。
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
25
§10 财务报告
10.1 审计意见
审计意见: 标准无保留审计意见
10.2 财务报表
10.2.1 资产负债表
编制单位:万科企业股份有限公司 2006 年12 月31 日 单位:(人民币)元
期末数 期初数
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产:
货币资金 10,743,695,198.09 4,805,847,947.27 3,249,034,710.39 1,520,949,349.44
短期投资 1,009,053.86
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款 364,609,673.22 377,307,701.04
其他应收款 671,005,746.39 11,716,514,552.79 704,969,706.59 2,457,679,788.47
预付账款 2,087,918,058.82 9,217,883.37 702,577,950.58 2,368,601.00
应收补贴款
存货 30,805,028,158.96 14,849,481,106.68
待摊费用 4,527,867.23 1,554,912.96
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 44,677,793,756.57 16,531,580,383.43 19,884,926,088.24 3,980,997,738.91
长期投资:
长期股权投资 3,252,548,432.11 8,143,158,446.79 1,844,129,696.85 6,982,695,207.76
长期债权投资
长期投资合计 3,252,548,432.11 8,143,158,446.79 1,844,129,696.85 6,982,695,207.76
合并价差
固定资产:
固定资产原价 752,073,792.47 106,531,821.11 388,447,010.18 100,809,031.02
减:累计折旧 245,054,757.90 39,935,509.22 171,742,907.67 34,044,748.94
固定资产净值 507,019,034.57 66,596,311.89 216,704,102.51 66,764,282.08
减:固定资产减值准备
固定资产净额 507,019,034.57 66,596,311.89 216,704,102.51 66,764,282.08
工程物资
在建工程 3,272,022.92 19,699,697.20
固定资产清理
固定资产合计 510,291,057.49 66,596,311.89 236,403,799.71 66,764,282.08
无形资产及其他资产:
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
26
无形资产
长期待摊费用 67,284,324.52 58,002,029.50 26,932,476.50 12,055,223.24
其他长期资产
无形资产及其他资产合计 67,284,324.52 58,002,029.50 26,932,476.50 12,055,223.24
递延税项:
递延税款借项
资产总计 48,507,917,570.69 24,799,337,171.61 21,992,392,061.30 11,042,512,451.99
流动负债:
短期借款 2,715,470,000.00 1,600,000,000.00 900,000,000.00 900,000,000.00
应付票据 3,781,990.38 3,781,990.38
应付账款 5,952,263,493.07 3,318,835,001.62
预收账款 8,836,350,970.30 4,664,152,790.56
应付工资
应付福利费 31,488,782.48 7,271,014.47 17,719,176.86 6,021,941.81
应付股利
应交税金 60,895,703.77 8,470,442.65 43,491,656.22 2,938,614.66
其他应交款 11,354,128.23 124,311.84 -67,030.46 42,661.02
其他应付款 2,611,077,189.62 1,582,828,746.81 1,210,901,610.96 471,468,933.22
预提费用 575,975,431.21 5,760,758.64 37,967,806.34 2,600,000.00
预计负债 31,677,271.29 23,979,011.41
一年内到期的长期负债 1,090,094,000.00 284,919,243.79 662,980,000.00
其他流动负债
流动负债合计 21,916,646,969.97 3,489,374,518.20 10,883,742,013.89 1,386,854,141.09
长期负债:
长期借款 9,510,878,980.91 6,437,660,000.00 1,194,889,180.00 290,000,000.00
应付债券 884,762,649.44 884,762,649.44
长期应付款 57,003,863.92 428,573,863.92 174,919,243.79
专项应付款
其他长期负债 17,391,619.87 19,201,125.98
长期负债合计 9,585,274,464.70 6,437,660,000.00 2,527,426,819.34 1,349,681,893.23
递延税项:
递延税款贷项
负债合计 31,501,921,434.67 9,927,034,518.20 13,411,168,833.23 2,736,536,034.32
少数股东权益 2,123,624,826.25 271,620,671.03
所有者权益(或股东权益):
实收资本(或股本) 4,369,898,751.00 4,369,898,751.00 3,722,687,670.00 3,722,687,670.00
减:已归还投资
实收资本(或股本)净额 4,369,898,751.00 4,369,898,751.00 3,722,687,670.00 3,722,687,670.00
资本公积 5,431,777,482.61 5,431,777,482.61 1,075,553,873.40 1,075,553,873.40
盈余公积 4,402,087,926.99 4,402,087,926.99 2,893,840,406.35 2,893,840,406.35
其中:法定公益金 240,245,860.12 240,245,860.12
未分配利润 668,538,492.81 668,538,492.81 613,894,467.92 613,894,467.92
其中:现金股利 655,484,812.65 655,484,812.65 558,403,150.50 558,403,150.50
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
27
未确认的投资损失
外币报表折算差额 10,068,656.36 3,626,139.37
所有者权益(或股东权益)合

14,882,371,309.77 14,872,302,653.41 8,309,602,557.04 8,305,976,417.67
负债和所有者权益(或股东权
益)合计
48,507,917,570.69 24,799,337,171.61 21,992,392,061.30 11,042,512,451.99
10.2.2 利润及利润分配表
编制单位:万科企业股份有限公司 2006 年1-12 月 单位:(人民币)元
本期 上年同期
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、主营业务收入 17,848,210,282.17 10,558,851,683.83
减:主营业务成本 11,201,866,353.06 6,884,920,656.05
主营业务税金及附加 1,573,596,770.31 5,247,003.39 641,346,741.57
二、主营业务利润(亏损以“-”
号填列)
5,072,747,158.80 -5,247,003.39 3,032,584,286.21
加:其他业务利润(亏损以“-”
号填列)
-1,432,316.14 29,614,356.71 12,570,882.78 -4,096,985.23
减:营业费用 625,716,844.96 466,289,323.58
管理费用 851,962,869.56 151,602,090.94 519,869,226.09 81,134,842.73
财务费用 140,151,591.93 -88,155,353.87 16,197,148.22 -92,313,486.25
三、营业利润(亏损以“-”号填
列)
3,453,483,536.21 -39,079,383.75 2,042,799,471.10 7,081,658.29
加:投资收益(亏损以“-”号
填列)
-64,553,150.61 2,193,055,441.09 -84,428,399.95 1,344,195,448.26
补贴收入
营业外收入 21,307,390.59 958,482.60 28,255,029.67 87,479.54
减:营业外支出 13,719,549.57 222,189.67 10,444,439.84 322,236.89
四、利润总额(亏损以“-”号填
列)
3,396,518,226.62 2,154,712,350.27 1,976,181,660.98 1,351,042,349.20
减:所得税 1,088,077,748.00 73,035.09 542,755,949.14 679,532.42
少数股东损益 153,801,163.44 83,062,895.06
加:未确认的投资损失本期发
生额
五、净利润(亏损以“-”号填列) 2,154,639,315.18 2,154,639,315.18 1,350,362,816.78 1,350,362,816.78
加:年初未分配利润 613,894,467.92 613,894,467.92 414,846,412.17 414,846,412.17
其他转入
六、可供分配的利润 2,768,533,783.10 2,768,533,783.10 1,765,209,228.95 1,765,209,228.95
减:提取法定盈余公积 215,463,931.52 215,463,931.52 135,036,281.68 135,036,281.68
提取法定公益金
提取职工奖励及福利基

提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
28
七、可供投资者分配的利润 2,553,069,851.58 2,553,069,851.58 1,630,172,947.27 1,630,172,947.27
减:应付优先股股利
提取任意盈余公积 1,292,783,589.12 1,292,783,589.12 675,181,408.40 675,181,408.40
应付普通股股利 591,747,769.65 591,747,769.65 341,097,070.95 341,097,070.95
转作资本(或股本)的普
通股股利
八、未分配利润 668,538,492.81 668,538,492.81 613,894,467.92 613,894,467.92
利润表(补充资料)
1.出售、处置部门或被投资
单位所得收益
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或减
少)利润总额
4.会计估计变更增加(或减
少)利润总额
5.债务重组损失
6.其他
10.2.3 现金流量表
编制单位:万科企业股份有限公司 2006 年1-12 月 单位:(人民币)元
本期
项目
合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量:
销售产品、提供劳务收到的现金 19,031,451,403.09
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 509,169,693.72 1,745,360,158.48
经营活动现金流入小计 19,540,621,096.81 1,745,360,158.48
购买商品、接受劳务支付的现金 17,425,396,578.83
支付给职工以及为职工支付的现金 749,263,247.62 233,181,147.74
支付的各项税费 1,992,112,568.51 188,585.89
支付的其他与经营活动有关的现金 2,397,970,183.72 9,648,588,452.54
经营活动现金流出小计 22,564,742,578.68 9,881,958,186.17
经营活动产生的现金流量净额 -3,024,121,481.87 -8,136,598,027.69
二、投资活动产生的现金流量:
收回投资所收到的现金 347,988,327.73 996,900,357.65
取得投资收益所收到的现金 677,600.00 529,327,363.52
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产所收回的现金净额
11,450,255.22 122,389.67
收到的其他与投资活动有关的现金 77,473,253.14 415,574,302.05
投资活动现金流入小计 437,589,436.09 1,941,924,412.89
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产所支付的现金
136,018,238.71 7,453,301.58
投资所支付的现金 1,853,392,042.00 721,505,626.01
支付的其他与投资活动有关的现金
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
29
投资活动现金流出小计 1,989,410,280.71 728,958,927.59
投资活动产生的现金流量净额 -1,551,820,844.62 1,212,965,485.30
三、筹资活动产生的现金流量:
吸收投资所收到的现金 5,501,690,722.81 4,196,700,000.00
借款所收到的现金 11,422,040,181.07 9,287,660,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 16,923,730,903.88 13,484,360,000.00
偿还债务所支付的现金 3,681,696,980.16 2,333,869,600.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的
现金
1,177,873,626.52 941,959,259.78
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 4,859,570,606.68 3,275,828,859.78
筹资活动产生的现金流量净额 12,064,160,297.20 10,208,531,140.22
四、汇率变动对现金的影响 6,442,516.99
五、现金及现金等价物净增加额 7,494,660,487.70 3,284,898,597.83
现金流量表补充资料
1.将净利润调节为经营活动现金流
量:
净利润 2,154,639,315.18 2,154,639,315.18
加:计提的资产减值准备 15,428,018.19 126,223.24
固定资产折旧 51,678,327.81 7,498,882.10
无形资产摊销 0.00
长期待摊费用摊销 1,179,550.44
待摊费用减少(减:增加) -2,183,526.71
预提费用增加(减:减少) 540,373,567.06 3,160,758.64
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失(减:收益)
785,011.83
固定资产报废损失 0.00
财务费用 140,151,591.93 -89,237,555.83
投资损失(减:收益) 64,553,150.61 -2,193,055,441.09
递延税款贷项(减:借项) 0.00
存货的减少(减:增加) -7,856,661,489.28
经营性应收项目的减少(减:
增加)
-871,043,037.35 -9,759,445,788.97
经营性应付项目的增加(减:
减少)
2,502,606,874.98 1,659,145,579.04
其他 80,570,000.00 80,570,000.00
少数股东损益 153,801,163.44
经营活动产生的现金流量净额 -3,024,121,481.87 -8,136,598,027.69
2.不涉及现金收支的投资和筹资活
动:
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
30
3.现金及现金等价物净增加情况:
现金的期末余额 10,743,695,198.09 4,805,847,947.27
减:现金的期初余额 3,249,034,710.39 1,520,949,349.44
加:现金等价物期末余额
减:现金等价物期初余额
现金及现金等价物净增加额 7,494,660,487.70 3,284,898,597.83
10.3 与最近一期年度报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
10.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
10.5 与最近一期年度报告相比,合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
1_本公司所控制的境内外主要子公司情况及合并范围如下:
A、_主要房地产公司
公司_注册地_法定代表人_币别_ 注册资本 _集团拥有权益_主营业务
_____直接_间接_
1、_深圳市万科房地产有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_600,000,000.00_95%_5%_房地产开发
2、_深圳万科置业有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_80,000,000.00_-_100%_房地产开发和经营
3、_深圳市万科东海岸房地产开发有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发和经营
4、_深圳市万科东海岸实业有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发和经营
5、_深圳市万科溪之谷房地产有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_60%_房地产开发和经营
6、_深圳市万科第五园房地产有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发和经营
7、_深圳万科南城房地产有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_90%_房地产开发和经营
8、_惠州市万科房地产有限公司_惠州市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
9、_深圳万科城房地产开发有限公司_深圳市_徐洪舸_美元_12,100,000.00_-_100%_房地产开发经营
10、_深圳市万科九州房地产开发有限公司*_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_90%_房地产开发经营
11、_深圳市温馨花园房地产开发有限公司*_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
12、_厦门市万科房地产有限公司*_深圳市_徐洪舸_人民币_20,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
13、_深圳市万科城市风景房地产开发有限公司*_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
14、_深圳万科新城房地产开发有限公司*_深圳市_徐洪舸_美元_6,250,000.00_-_100%_房地产开发经营
15、_深圳万科兴业房地产开发有限公司*_深圳市_徐洪舸_人民币_10,000,000.00_-_90%_房地产开发经营
16、_深圳万科北城房地产开发有限公司*_深圳市_徐洪舸_美元_1,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
17、_佛山市万科房地产有限公司_佛山市_徐洪舸_人民币_80,000,000.00_20%_80%_房地产开发和经营
18、_鹏利国际置业(广州)有限公司_广州市_杜晶_港币_85,550,000.00_-_100%_房地产开发
19、_广州市万科房地产有限公司_广州市_徐洪舸_人民币_50,000,000.00_90%_10%_房地产开发
20、_广州市万科置业有限公司_广州市_徐洪舸_人民币_30,000,000.00_-_100%_房地产开发
21_广州市万科星房地产有限公司*_广州市_杜晶_美元_18,600,000.00_-_50%_房地产开发经营
22、_广州市鹏万房地产有限公司*_广州市_孙忠人_人民币_200,000,000.00_-_50%_房地产开发
23、_东莞市万科房地产有限公司_东莞市_徐洪舸_人民币_20,000,000.00_-_100%_房地产开发
24、_东莞松山居置业有限公司_东莞市_周彤_人民币_10,000,000.00_-_60%_房地产开发经营
25、_东莞市阳光房地产开发公司_东莞市_周彤_人民币_25,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
26、_中山市万科房地产有限公司_中山市_徐洪舸_美元_12,000,000.00_-_100%_房地产开发
27、_珠海市万科房地产有限公司*_珠海市_娄英平_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
31
28、_珠海市珠宾置业发展有限公司*_珠海市_杜秀敏_人民币_109,000,000.00_-_100%_房地产开发的筹办
29、_佛山市万科置业有限公司_佛山市_徐洪舸_人民币_20,000,000.00_-_100%_房地产开发和经营
30、_佛山市顺德区万科置业有限公司*_佛山市_刘军_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发和经营
31、_上海万科房地产集团有限公司_上海市_刘爱明_人民币_800,000,000.00_90%_10%_房地产开发、装潢
32、_上海万科浦东置业有限公司_上海市_刘爱明_人民币_100,067,000.00_-_100%_房地产开发、装潢
33、_上海万科宝山置业有限公司_上海市_刘爱明_人民币_50,000,000.00_-_100%_房地产开发、装潢
34、_上海华欧房地产有限公司_上海市_刘爱明_人民币_8,000,000.00_-_100%_房地产开发、装潢
35、_上海万科兰乔置业有限公司_上海市_刘爱明_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发、装潢
36、_上海南都置地有限公司_上海市_周庆治_人民币_204,090,000.00_-_100%_房地产开发
37、_上海天亿房地产发展有限公司_上海市_刘爱明_人民币_50,000,000.00_-_90%_房地产开发
38、_上海南都白马房地产开发有限公司_上海市_周庆治_人民币_30,000,000.00_-_100%_房地产开发、经营、装潢
39、_上海万科宝南置业有限公司*_上海市_刘爱明_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
40、_上海锦桦房地产开发有限公司_上海市_刘爱明_人民币_100,000,000.00_-_90%_房地产开发经营
41、_上海锦川房地产开发有限公司_上海市_刘爱明_人民币_100,000,000.00_-_90%_房地产开发经营
42、_上海东苑美墅置业有限公司_上海市_沈美琴_人民币_87,957,343.00_-_94.10%_房地产开发
43、_镇江润都置业有限公司_镇江市_刘爱明_人民币_10,000,000.00__100%_房地产开发、经营、装潢
44、_镇江润中置业有限公司_镇江市_刘爱明_人民币_10,000,000.00__100%_房地产开发、经营、装潢
45、_镇江润桥置业有限公司_镇江市_刘爱明_人民币_10,000,000.00__100%_房地产开发、经营、装潢
46、_镇江润南置业有限公司_镇江市_刘爱明_人民币_50,000,000.00_-_100%_房地产开发、经营、装潢
47、_上海蓝山小城置业有限公司_上海市_刘爱明_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
48、_上海万科中实房地产有限公司_上海市_刘爱明_人民币_20,000,000.00_-_50%_房地产开发
49、_上海万科翔南置业有限公司*_上海市_刘爱明_人民币_10,000,000.00__100%_房地产开发
50、_南京万科置业有限公司_南京市_刘爱明_人民币_150,000,000.00_80%_20%_房地产开发及销售
51、_江西万科益达房地产发展有限公司_南昌市_郁 亮_人民币_20,000,000.00_50%_-_房地产开发经营
52、_无锡万科房地产有限公司_无锡市_丁长峰_人民币_300,000,000.00_60%_-_房地产开发经营
53、_无锡新万房地产有限公司*_无锡市_陆军_人民币_120,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
54、_无锡鼎安房地产有限公司*_无锡市_陆军_人民币_10,000,000.00_-_100%_
55、_昆山嘉华投资有限公司_昆山市_丁长峰_人民币_50,000,000.00_-_85%_房地产开发经营
56、_宁波万科房地产开发有限公司*_宁波市_吴建勇_人民币_150,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
57、_苏州南都建屋有限公司_苏州_周庆治_人民币_300,000,000.00_-_70%_房地产开发经营
58、_苏州万科房地产有限公司*_苏州市_陆军_人民币_30,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
59、_苏州万科置业有限公司*_苏州市_刘爱明_美元_42,500,000.00_-_55%_房地产开发经营
60、_万科中粮(苏州)置业有限公司*_苏州市_陆军_人民币_230,000,000.00_-_51%_房地产开发经营
61、_杭州万科置业有限公司*_杭州市_丁健_人民币_80,000,000.00_-_100%_
62、_浙江万科南都房地产有限公司_杭州市_王海光_人民币_150,000,000.00_-_80%_房地产开发经营
63、_浙江南都置业股份有限公司_杭州市_王海光_人民币_100,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
64、_浙江新都房地产开发有限公司_杭州市_朱健华_人民币_20,000,000.00_-_100%_房地产开发
65、_杭州南都佑圣房地产开发有限公司_杭州市_朱健华_人民币_10,000,000.00_-_60%_房地产开发
66、_杭州黎明房地产开发有限公司_杭州市_王海光_人民币_20,000,000.00_-_100%_房地产开发
67、_杭州银都置业有限公司_杭州市_王海光_人民币_20,000,000.00__100%_房地产开发
68、_杭州良渚文化村开发有限公司_杭州市_王海光_人民币_30,000,000.00__100%_房地产开发
69、_杭州林庐房地产开发有限公司_杭州市_王海光_人民币_170,000,000.00__100%_房地产开发
70、_杭州长源旅游发展有限公司_杭州市_王海光_人民币_90,000,000.00__100%_房地产开发经营
71、_长沙宏程房地产开发有限公司_长沙市_吴晓勇_人民币_20,000,000.00_-_80%_房地产开发经营
72、_北京万科企业有限公司_北京市_周卫军_人民币_100,000,000.00_80%_20%_房地产开发
73、_北京海开万科房地产开发有限责任公司_北京市_周卫军_人民币_10,000,000.00_60%_40%_房地产开发
74、_北京万科置业有限公司_北京市_周卫军_美元_18,400,000.00_-_100%_房地产开发
75、_北京万科四季花城房地产开发有限公司_北京市_周卫军_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
76、_北京市朝阳万科房地产开发有限公司_北京市_周卫军_人民币_200,000,000.00_60%_-_房地产开发
77、_北京万科中粮假日风景房地产开发有限公司*_北京市_孙忠人_人民币_830,000,000.00_-_50%_房地产开发
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
32
78、_天津万科房地产有限公司_天津市_刘爱明_人民币_168,010,000.00_71%_29%_房地产开发
79、_天津万科兴业发展有限公司_天津市_刘爱明_人民币_60,000,000.00_-_100%_房地产开发
80、_天津万泰时尚置业有限责任公司*_天津市_单小海_人民币_80,000,000.00_-_96%_房地产开发
81、_天津兴海房地产开发有限公司_天津市_林少斌_人民币_15,000,000.00_-_55%_房地产开发经营
82、_天津万科新湖置业有限公司*_天津市_周成辉_人民币_17,000,000.00_75%_25%_房地产开发
83、_天津万科新锐房地产有限公司*_天津市_周成辉_人民币_120,000,000.00_-_50%_房地产开发
84、_天津万科新里程房地产有限公司*_天津市_周成辉_人民币_230,000,000.00_-_55%_房地产开发经营
85、_沈阳万科房地产开发有限公司_沈阳市_刘爱明_人民币_100,000,000.00_95%_5%_房地产开发
86、_沈阳万科城市花园开发有限公司_沈阳市_刘爱明_人民币_12,000,000.00_-_100%_房地产开发
87、_沈阳万科四季花城房地产开发有限公司_沈阳市_刘爱明_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
88、_沈阳万科金色家园房地产开发有限公司_沈阳市_刘爱明_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
89、_沈阳万科浑南房地产开发有限公司_沈阳市_杨涛_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发
90、_沈阳万科新墅置业有限公司_沈阳市_杨涛_美元_4,520,000.00_-_100%_房地产开发
91、_沈阳华姿风尚房地产开发有限公司*_沈阳市_杨涛_人民币_1,500,000.00_-_100%_房地产开发
92、_沈阳东部置业开发有限公司*_沈阳市_杨涛_人民币_10,000,000.00_-_60%_房地产开发
93、_长春万科房地产开发有限公司_长春市_杨涛_人民币_50,000,000.00_95%_5%_房地产开发
94、_大连万科房地产开发有限公司_大连市_刘爱明_人民币_32,000,000.00_75%_25%_房地产开发
95、_大连万科锦绣花城开发有限公司_大连市_刘爱明_人民币_70,000,000.00_65%_35%_房地产开发
96、_大连万科城置业有限公司*_大连市_陶翀富_人美元_42,000,000.00_-_55%_房地产开发
97、_鞍山万科房地产开发有限公司_鞍山市_刘爱明_美元_5,172,700.00_35%_65%_房地产开发和经营
98、_青岛万科银盛泰房地产开发有限公司*_青岛市_饶永生_人民币_100,000,000.00_80%_-_房地产开发经营
99、_成都万科房地产有限公司_成都市_张海_人民币_80,000,000.00_90%_10%_房地产开发
100、_成都万科置业有限公司_成都市_张海_美元_12,100,000.00_-_60%_房地产开发经营
101、_成都倍富置业有限责任公司_成都市_张海_人民币_10,000,000.00_-_90%_房地产开发经营
102、_成都万科成华置业有限公司*_成都市_张海_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产开发经营
103_成都万科高新投资有限公司*_成都市_张海_人民币_1,000,000.00_-_100%_房地产开发
104_东莞市万科建筑技术研究有限公司*_东莞市_张纪文_人民币_20,000,000.00_-_100%_建筑研究
105、_武汉市万科房地产有限公司_武汉市_杨 海_人民币_150,000,000.00_95%_5%_房地产开发
106、_武汉万科天诚房地产有限公司*_武汉市_张旭_美元_12,100,000.00_-_55%_房地产开发
*为本报告期新设子公司共34 家。
B、_主要物业管理公司
公司_注册地_法定代表人_币别_ 注册资本 _集团拥有权益_主营业务
_____直接_间接_
1、_深圳市万科物业管理有限公司_深圳市_徐洪舸_人民币_6,000,000.00_95%_5%_物业管理、维修服务
2、_广州市万科物业管理有限公司_广州市_杜 晶_人民币_2,000,000.00_-_100%_物业管理
3、_上海万科物业管理有限公司_上海市_徐金明_人民币_15,000,000.00_-_100%_物业管理
4、_北京万科物业管理有限公司_北京市_谢 炜_人民币_5,000,000.00_-_100%_物业管理
5、_天津万科物业管理有限公司_天津市_周成辉_人民币_10,000,000.00_-_100%_房地产物业管理
6、_沈阳万科物业管理有限公司_沈阳市_杨涛_人民币_3,000,000.00_-_100%_物业管理
7、_成都万科物业管理有限公司_成都市_张 海_人民币_5,000,000.00_-_100%_物业管理
8、_武汉市万科物业管理有限公司_武汉市_杨 海_人民币_12,000,000.00_-_100%_物业管理
9、_佛山市万科物业管理有限公司*_佛山市_余小原_人民币_3,000,000.00_ -_100%_物业管理
*本报告期本公司新设1 家物业公司——佛山市万科物业管理有限公司。
C、_非主要经营子公司
公司_注册地_法定代表人_币别_ 注册资本 _集团拥有权益_主营业务
_____直接_间接_
1、_万科地产(香港)有限公司_香港_解冻_美元_2,000,000.00_80%_20%_房地产代理,投资
2、_永达中国投资有限公司_香港__港币_50,000.00_-_100%_投资
3、_深圳市万科财务顾问有限公司_深圳市_阙东武_人民币_15,000,000.00_95%_5%_咨询服务
4、_深圳市浪骑游艇会有限公司_深圳市_娄英平_人民币_51,700,000.00__100%_
D、_非主要子公司:本公司尚有非主要地产公司7 家,注册资本总额6,740 万元,非主要物业公司13 家,注册资本总额3.500
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
33
万元,非主要其他子公司主要是以持股为目的无主营业务的设于香港的公司(SPV),非主要其他子公司共17 家,注册资本
总额为1,711 万元。
2_本报告期合并范围发生变化的单位和原因如下:
2.1 上述“*”标识的公司是本报告期新设的35 家子公司明细,详见上述1.A 主要房地产公司和1.B 主要物业管理公司,故该
等公司纳入合并报表。
2.2 本报告期内本公司收购的子公司共13 家,故该等公司纳入合并报表,明细如下:
序号_公司名_收购股权比例_收购时间
1、_北京市朝万房地产开发中心_60%_2006 年1 月18 日
2、_深圳市万科东海岸房地产开发有限公司_51%_2006 年3 月31 日
3、_World CityInternational Inc._54.20%_2006 年3 月7 日
4、_富海有限公司_70%_2006 年4 月1 日
5、_深圳市浪骑游艇会有限公司_100%_2006 年6 月31 日
6、_上海锦川房地产开发有限公司_90%_2006 年5 月31 日
7、_上海锦桦房地产开发有限公司_90%_2006 年5 月31 日
8、_成都倍富置业有限责任公司_90%_2006 年8 月9 日
9、_苏州南都建屋有限公司_21%_2006 年8 月22 日
10、_南都房产集团有限公司_60%_2006 年8 月22 日
11、_东莞松山居置业有限公司_60%_2006 年6 月31 日
12、_聚唐有限公司_70%_2006 年12 月31 日
13、_天津兴海房地产开发有限公司_55%_2006 年12 月31 日
2.3 2006 年3 月,本公司及本公司之子公司向北京德福投资有限公司和上海万丰资产管理有限公司出让了深圳市万科影视有限
公司100%的股权。
2.4_沈阳万科永达房地产开发有限公司、浙江西湖高尔夫置业有限公司和杭州南都宋城置业有限公司是本集团的合营公司,本
年度本集团对合营公司沿用了与2005 年度一致的会计处理方法,即对合营公司采用权益法核算,未纳入合并会计报表或按比
例纳入合并报表。
10.6 新旧会计准则股东权益差异调节表
单位:(人民币)元
项目名称 金额
2006 年12 月31 日股东权益(现行会计准则) 14,882,371,309.77
长期股权投资差额 -102,000,000.00
其中:同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额
拟以公允价值模式计量的投资性房地产
因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等
符合预计负债确认条件的辞退补偿
股份支付
符合预计负债确认条件的重组义务
企业合并
其中:同一控制下企业合并商誉的账面价值
根据新准则计提的商誉减值准备
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可
供出售金额资产
51,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
金融工具分拆增加的权益
万科企业股份有限公司2006 年度报告摘要
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衍生金融工具
所得税 94,000,000.00
少数股东权益 2,525,000,000.00
其他
2007 年1 月1 日股东权益(新会计准则) 17,450,371,309.77
会计师事务所的审阅意见
标准无保留审计意见。

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