中关村：百亿溢价前景难测

　　继黄俊钦之后，2008年5月，黄俊钦之弟黄光裕拟将其旗下的北京鹏润地产控股有限公司(下称“鹏润地产”)100%的股权注入中关村（爱股,行情,资讯）(000931)，截止2007年12月31日，鹏润地产资产总计34.80亿元，净资产20.64亿元，此次中关村收购鹏润地产的价格约为180亿元，溢价约160亿元。若不是2007年10月鹏润地产突击增资19.5亿元，截至2007年12月31日鹏润地产的净资产将仅有1.14亿元，若按这样的净资产计算，此次收购的溢价幅度将会高达140倍左右。

　　鹏润地产下属资产包括多个土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。其中房地产二级开发项目建筑面积约101.61万平方米，按每平方米可获纯利2000元计算，可产生净利润约20亿元，距160亿元的溢价相差甚远。而鹏润地产的看点在于该公司拥有10052.38万平方米土地一级开发和土地整理项目，若未来每平方米土地可实现利润能够达到100元，即可产生100亿元的利润，这样的收益看起来非常诱人。但应该了解的是，土地一级开发并不等于拥有土地使用权，而土地一级开发的利润微薄。由于中关村在公告中并没有详细说明目标资产的盈利前景，因此其未来收益难以预测。

　　虽然据中关村称，北京鹏润地产2008年和2009年的净利润预计将会分别达到3.5亿元和6亿元以上，但这样的盈利水平与160亿元的溢价相比相差甚远。