滨江集团：高成长之路越走越宽广

　　渤海投资研究所 秦洪 　　 　　

　　独特市场定位铸就高盈利能力 　　 　　

　　滨江集团从事房地产开发已有十余年的历史， 通过多年的经营积累和对房地产市场的潜心研究和开发实践， 针对中等收入和中高收入阶层向市场推出两大类住宅产品。第一类是面向普通消费者的高性价比中档产品，注重价格、户型、配套、地段等综合性价比， 是该类产品的突出亮点。 第二类是在优质土地资源上开发的高附加值高端产品。 依托地域蕴涵的自然、人文、商业经济背景，注重品质、打造精品是该类产品的特点。 　　 　　

　　第一类产品的代表南萧埠·御景苑项目， 开盘3 个月销售率达到90%； 金色家园一期开盘 1 个月销售率达到80%，2 个月达到 97%；金色家园二期开盘1 个月销售率即达到93%。 第二类产品的代表金色海岸， 虽其开盘时售价高出同类地段楼盘价格一倍以上， 但一期和二期开盘3 个月销售率都达到 90%，如此不难看出独特的产业定位在房地产产品销售过程中的优势。 　　 　　

　　而且， 公司的土地储备也体现了公司管理层独具匠心的管理能力。 公司的土地储备主要集中在杭州核心区域———钱江新城和西湖周边。 公司2006 年和绿城合作获得33 万平米可售面积的杭汽发项目，是紧邻西湖文化广场的绝版大面积住宅用地， 行业分析师保守估计净利润率可以达到30.04%。 　　 　　

　　与此同时， 由于杭州政府在新世纪之初提出了“东动，西静，北秀，中兴”的城市战略规划步骤，城市发展由围绕西湖建设发展的西湖时代， 转向以钱塘江为依托的钱塘江时代。 政府开始在钱塘江北岸建设杭州城市的新中心，即钱江新城。公司在钱江新城土地储备包括金色海岸、阳光海岸、城市之星项目，行业分析师保守估计净利润率可以达到27.82%，如此就赋予公司高盈利能力的优势。 　　 　　

　　高效的运行机制铸就先发优势 　　 　　

　　在长期的开发项目过程中，滨江集团培育了一批目光敏锐的经营管理人员， 他们能够准确地把握行业发展脉络以及区域房地产市场发展特点， 制定了符合公司发展的战略架构。 滨江集团建立了行业内较为先进的扁平化的组织机构、 快速有效的决策机制， 使公司能在较短时间内应对市场变化、 修整战略计划、 制订开发项目计划以及有效控制项目进程。 “短、平、快”的方式高效完成项目开发， 已成为滨江项目的特色之一。 　　 　　

　　这主要体现在两点， 一是如此的运行机制有利于公司在面临重大事件之际能够迅速作出反应， 制定新的战略方针， 比如说在 “国十五条”政策出台后的两周之内，公司就对万家花城项目组织实施设计变更。万家花城一期于2007 年 5 月开盘， 是该新政出台后杭州市推出的第一批预售项目， 从而获得了行业发展的先机。 　　 　　

　　这一敏锐的反应机制也反映在公司获得土地资源的能力方面。公司现有项目盈利能力高的最主要原因是其获得土地储备的成本较低，而区域房价上升幅度快于全市房价上涨的速度。这从侧面说明公司有能力提前把握区域规划的热点，获得稀缺资源。 公司取得金色家园、金色海岸之初，房地产开发商对钱江新城的前景仍然存在疑虑。随着钱江新城主干道通车，钱江新城作为未来杭州城市新中心的前景已经明朗，吸引了不少杭州市民置业，房价迅速上升，公司的先发优势由此可窥一斑。 　　 　　

　　二是如此的运行机制也赋予公司项目周期短的优势。 公司的研发中心对项目开发流程进行了进一步的优化调整， 将部分前期工作予以前置， 在土地意向性阶段即完成项目规划方案， 并进行充分论证。 同时， 进一步提高对各种建设资源的整合驾驭能力，以缩短建设周期。与同区域同类型项目相比， 公司的开发周期缩短近三分之一， 从而使得该公司获得了行业竞争中的先发优势， 这其实也是公司成为杭州房地产开发区域龙头的原因。 　　 　　

　　募集资金赋予扩张之强烈预期 　　 　　

　　这些先发优势为公司的规模扩张提供了极佳的基本面支撑， 一是因为公司的财务结构显示公司的流动性仍相对乐观。 从公司发展历程来看，利用财务杠杆较为充分。2007年，分析公司负债结构，可以看到负债中超过半数属于预收账款， 有息负债率仅为 25.83%，公司财务压力并不沉重， 这就意味着公司仍有进一步扩张的能力。 　　 　　

　　二是公司募集资金。 公司募集资金主要应用于城市之星项目、阳光海岸项目以及金色蓝庭项目，由于前文提及的公司项目竞争优势以及杭州地区的房地产购买能力等因素，这些项目的盈利前景相对乐观，资金回笼预期较佳。也就是说，募集资金项目到位后， 将可能降低当前较高的“名义”资产负债率，从而赋予公司进一步的流动性， 而这恰恰是房地产行业扩张的必备条件。 　　 　　

　　值得指出的是， 在目前从紧货币政策下， 公司拥有行业较低的有息负债率， 而且通过资本市场可以募集更多的资金， 从而提升了公司未来扩张的预期。看来，作为区域龙头的滨江集团未来的高成长之路越走越宽广。 　　

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