招商地产：调整盈利预测及净资产值

　　调整盈利预测及净资产值。由于担忧市场成交量至2季度末才会复苏，我们将招商地产（爱股,行情,资讯）08、09年盈利预测分别下调5.8％与2％。我们预计公司07-10年盈利的年均复合增长率为43％。其08年预测每股净资产值为45.3元。我们对A股和B股均维持优于大市评级，但基于23倍09年市盈率，我们将A股目标价格由88.0元下调至74.8元人民币，基于15倍09年市盈率，将B股目标价格由62港币下调至50港币。

　　净利润同比增长83.4％。招商地产公告07年净利润同比增长83.4％至11.58亿人民币，收入同比增长46.36％至41.1亿人民币。净利润与我们预期相符。公司的董事会公告每10股派发1元人民币现金与3股红股，另每10股以资本公积转增2股。

　　经营数据。07年，招商地产的销售面积为221，600平方米（同比下降10％），销售结算面积为256，900平方米（同比上升36.58％），实现销售收入26.28亿人民币（同比增长64％）。售出项目大部分已经在07年结算。07年，公司在建项目建筑面积为1，375，300平方米，同比上升23％。以投资物业来看，公司的租金收入同比上升25％，在9月收购了母公司资产后，可租面积由478，600平方米上升至544，600平方米。平均出租率由上年的91％提高至95％。公司也加速了土地储备的扩张，07年收购了14个新项目，总建筑面积在447.5万平方米。招商地产目前土地储备面积达5，437，400平方米，位于12个城市。

　　销售较同业放缓，公司面临重重困难。截至07年底，公司的预售收入仅为1.83亿人民币。公司决定在08年加大开发力度并加快周转率。公司的开发面积为288.8万平米，在建面积将超过300万平米。公司08年的可结算面积将非常可观。许多深圳以外的项目将进入结算期，其中包括南京仙林、天津西康路、北京公园1872和重庆董家溪。除了这些项目以外，公司在深圳还有4个项目可以结算，即兰溪谷2期、海月4期、龙岗项目和朝华曦城。但是在行业从紧和销售放缓的大环境下，公司锁定收入比例低于同行业水平，将会面临较大的业绩压力。因此，公司今年能否制定合理的定价策略并达到满意的销售速度将变得至关重要。

　　增发计划公布。公司拟公开发行新股，募集不超过80亿人民币的资金。其中的26亿人民币将用于收购母公司蛇口地区总建筑面积339，362平米的6个项目土地。这些项目包括两个厂房租赁项目（建筑面积83，070平米），一个写字楼项目（建筑面积67，947平米）以及三个住房开发项目（建筑面积188，345平米），剩余的资金将用于这些楼盘和其它8处现有楼盘的投资。对当前同区域物业价格给予15％的折价后，项目的毛利润率也

　　田世欣