万科A：项目售价下调 合理价格35.3元建议买入

　　近期某媒体发布了万科广州金色康苑、万科云山和深圳金域东郡售价大幅下调的报道。

　　万科金色康苑12.9日开盘，均价1.4万/平米，由于没有历史参考价格，所以降价说法并不准确，只是相对周边楼盘（如富力盛悦居、文昌雅居）1.7－1.8万/平米的均价，万科楼盘以较低价格入市。金色康苑的楼面地价约为3200元，建安成本预计3000，加上2500元装修成本，按目前价格计算，项目仍然能够保证38％的毛利率水平。

　　万科云山一期开盘价格约为1.2万元/平米，后期出现的7000元/平米售价仅为个别位置户型，不具代表性，目前了解到项目整体均价约为1万元/平米，不考虑后期项目景观上的差别，售价下降了17％。

　　深圳万科金域东郡产品形态为叠院和高层，目前7500元售价产品为高层，而叠院售价约为1.8万/平米，开盘当日有93折优惠。该项目楼面地价为每平米2216元，即使按折后价格销售，毛利率仍较为可观。

　　万科低价入市和降价策略效果明显：金色康苑开盘当天全部售罄，万科云山和龙岗金域东郡开盘日分别销售80％和65％，能在全行业销售普遍放缓的背景下取得上述成绩已属难得。

　　项目销售利润最大化和资金回流速度是一对永远的矛盾，目前时点万科选择了快速回流资金策略，因为公司仍有较高比例的低成本用地，低价入市和降价并不会对公司利润率产生过多不利影响，但能够帮助公司顺利回款，在行业低谷期通过资金上的优势实现并购扩张。我们认为万科仍是行业内成长性和抗风险能力最强公司，赋予08年28倍市盈率，合理价格35.3元，建议买入。