万科十多年前就上市，有A股、B股，但不宣称是“资本经营”，明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶层的普通住宅。今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部品部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产

　　对万科研究最多、也最深入的同行，当属大腕冯仑。

　　多年以前，冯仑就毫不掩饰地表达了对万科的尊敬：万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。在他看来，万科值得称道的地方在于这个20多年的老企业，始终能保持蓬勃的生机处于发展的快车道中，并处于行业的领跑者地位。当国内房地产行业从新世纪初的低谷中走出来，面临发展的黄金时机之际，冯大腕对行业说的话是：“学习万科好榜样”。

　　优秀的公司治理

　　对于万科的经营管理，冯仑指出，万科很早就解决了产权问题，也很早股份化，又很早上市，它的创业者和管理团队始终以职业经理的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化)。万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”特别好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地关照了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟、趋之若鹜。

　　“万科的治理结构是有优势的。”冯仑说。由于最早一批股份化改制和上市，加之股权相当分散，使股东、董事会和管理层的职责和权利界定得比较清楚。更重要的是，万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，从而避免了许多民营企业创始合伙人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定，并且养成了系统的经理人文化，理性的创业者和优秀的职业经理团队，使万科在管理上能够集中精力，做细做透，不仅积聚本地(深圳)优势，而且建成了跨地区管理的高效体系。

　　“创业者转型，即由‘革命者’转变为‘管理者’是民营企业发展中的一道坎，多数创始人迷信自己的‘伟大’，沉溺于自己过往的‘奇迹’，在遇到困难时总想法无定法，靠一两件事或某一项目创造转机，化腐朽为神奇。这些人80%时间关注机会和突破，不到20%时间抓管理。万科的进步恰恰表现为80%是管理性决策，20%是投资性决策。”

　　美国模式更适合中国

　　而在对行业以及自身的探索和研究方面，冯仑也对万科的开拓者的角色表示赞赏。“国内的房地产公司一向以‘开发’自居，政府、投资者、消费者或旁观者也都将房地产公司的‘套路’以‘开发’一言以蔽之，似乎‘开发’是房地产公司的唯一模式。相形之下，房地产行业就显得孤陋寡闻和粗鲁得多，几乎没有人怀疑过‘开发商’的角色和开发的模式，当我们探寻万科成功的奥秘时，我才恍然大悟，我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司唯一的，更不是最好的商业模式。”

　　因为在国内的房地产企业中，现在仍然有绝大多数企业是受到香港模式的影响，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花；与此同时公司房地产业务多元化(涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产品)。但是，这并不代表香港模式能完全照搬到任何地方。特别是亚洲金融危机后，这一模式大受质疑，在实践中也屡遭挫折。

　　反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，与香港这种城市经济体比起来，几乎可以说，在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨(城铁)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。中国内地地域辽阔，未来房地产领域的竞争条件和市场化走向更像美国而不是中国香港。

　　“因此，未雨绸缪，改弦更张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条极度专业化的道路，是在中国的制胜之道。”

　　在冯仑看来，万科提出的像造汽车一样造房子，以及住宅产业化，所借鉴的就是美国模式。“万科的成功其实就是美国模式的成功。”他说：如今万科生产房子就像沃尔玛开店一样，已经形成大规模复制的能力。美国的可口可乐公司单靠卖可乐可以成为世界第一，今日中国的万科单靠卖一种小白领的住宅也成为产量世界领先的公司。

　　简单所以永远

　　别人都在做加法，万科则在做减法。

　　随着越来越多房地产企业登陆资本市场，如何确保长期稳定的回报成为众企业不得不考虑的问题，因此，加大商业开发力度，向商业、酒店、工业物流等领域扩张的开发企业越来越多。但是，只有万科，逆大潮流喊出“专注于住宅开发”的口号，而且及时地付诸实施。在进行住宅产业化研究的同时，万科剥离了商业等附属业务，与众多专业公司合作，仅给自己保留了住宅开发这一块最单一的业务。

　　对此，冯仑有一句评价：简单所以永远。

　　冯仑说：万科十多年前就上市，有A股、B股，但不宣称是“资本经营”，明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶层的普通住宅。今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部品部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换，万科近十年来却始终只讲两个字：“减法”。这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。正是这种清晰的公司战略，使万科终于在做“减法”的同时却完成了公司稳步增长的乘法。

　　最后，冯仑总结到：学习万科，就要在均好性上下工夫，那种追求一招鲜(比如“资本经营”)打败天下无敌手、编故事、造传奇、剑走偏锋、人追狭路是靠不住的。以平常心求奇，则奇化为神；而以神追求奇，以奇豢养“伟大之心”，则心乱神迷，溃而不治，这是亘古不变之理，不可不察。简单所以永远，这就是万科给我们的智慧。

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