■本报记者 王玉光 哈尔滨报道 　　

　　欧美等境外基金近年来在俄罗斯房地产市场获利的消息，正成为一种示范效应，刺激着中国东北地区房地产商的投资欲望。 　　

　　记者近日获悉，上市公司东方集团（爱股,行情,资讯）(600811.SH)旗下控股子公司——哈尔滨东方建设集团，目前已获黑龙江省政府“原则上同意”，计划在俄罗斯境内设立一只总金额15亿～20亿元人民币的“对俄房地产产业创业基金”。 　　

　　这项基金计划将由东方建设集团下属的哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司(以下简称东方城建)作为发起人，联合黑龙江省内哈尔滨、大庆、齐齐哈尔和牡丹江等地十几家大型房地产公司或非房地产类的国有企业，共同参与完成。 　　

　　据东方建设集团副总裁、东方城建公司总经理刘文权介绍，初期的合作方式是成立股份制公司，各股东共同出资，到俄罗斯境内联合拿地。后期将按照私募基金的操作方式，吸纳社会上其他的战略合作者。 　　

　　“基金一旦操作顺利，接下来就是将基金上市，正式成立对俄房地产、资源、能源产业基金。”刘文权说。 　　

　　低廉的土地VS昂贵的建材 　　

　　公开资料显示，东方集团旗下业务板块涉及金融(参股民生银行（爱股,行情,资讯）和新华人寿)、物流(锦州港（爱股,行情,资讯）)、建筑施工和建材装饰等行业。其中，东方建设集团作为建筑业务的载体，年创产值10亿元以上，是黑龙江省房地产开发建设行业的龙头企业。 　　

　　早在2000年，由于国内建筑施工行业日益激烈的竞争，东方建设集团便开始利用黑龙江省毗邻俄罗斯的地缘优势，积极开拓俄罗斯建筑业市场。目前，其在俄境内在建和完成的开发建筑总量已达160万平方米。 　　

　　据了解，目前俄罗斯现有住房供应远远满足不了需求，大多数住房都是上个世纪三四十年代、赫鲁晓夫时期建设的。苏联解体后，俄罗斯的政治斗争和私有化改革使房屋建设严重滞后。 　　

　　刘文权介绍说，目前在俄罗斯开发房地产，拿地成本要比国内小得多。在2005年之前，开发商在俄罗斯拿地的成本非常低，只需缴纳项目建设期的土地租金即可。每平方米的土地租金大概是3卢布，折合人民币不到1元钱，且按年交付。假如工程进度是三年，每平方米只需交付9卢布。房子建设完出售给业主后，业主也要每年交付这笔租金。这种按年交付租金的土地出让方式在欧美国家颇为流行。 　　

　　2006年，由于行业竞争的出现，俄罗斯的土地出让规则也有所调整。按照新规则，开发商除了要交付租金之外，还要交拍卖费用。例如10万平方米土地，至少要交3000万卢布的拍卖费用。但是仍然不收土地出让金，土地成本仅仅体现为竞拍费用和土地租金。 　　

　　但俄罗斯土地管理制度相对严格。一般要求开发商在半年之内把规划做完，一年之内把配套做完，三年之内必须全部开发完，否则将收回土地。 　　

　　因而，在哈尔滨一些业内人士看来，“到俄罗斯开发房地产，最大的成本不是土地，而是建安费用和配套费用。”该业内人士称，在对俄开发房地产的过程中，人工和建材费用非常高。例如在俄罗斯建筑中普遍使用的红砖，一块砖价格高达2元人民币，而在国内，一块砖只需1～2毛钱。俄罗斯水泥的价格，也大概是国内的1.7倍。 　　

　　已获取4块土地 　　

　　房地产开发与建材销售联动，这使得兼做建材生意的东方建设集团看到了无限商机。他们发现，“俄罗斯房地产市场利润非常高。” 　　

　　在俄罗斯远东地区的一些城市哈巴罗夫斯克、叶卡捷琳堡、伊尔库茨克和新西伯利亚等地，住宅成本一般在700美元/平方米左右，但售价却高达950美元～1200美元/平方米。 　　

　　“而且房子只要建完三层左右就基本售罄了，基本不需要什么营销公司。”通过几年的调研，东方建设集团逐渐感觉到，“到俄罗斯开发房地产，机会非常大”。 　　

　　但从俄罗斯目前的政治、经济和文化环境方面来看，这个国家一方面对中国建筑施工业比较认可、甚至持欢迎态度；另一方面，由于根深蒂固的思想，他们对中国企业还存在一定的排斥、戒备情绪。 　　

　　东方建设集团并没有贸然进入俄房地产开发领域，而是先以建筑施工业切入。“我们先通过建筑业了解该城市的房地产开发流程，比如成本、利润，以及政府办事规则，然后才考虑拿地。”刘文权说。 　　

　　据悉，目前东方建设集团在俄罗斯境内已取得四块土地，分布于哈巴罗夫斯克、叶卡捷琳堡、伊尔库茨克和新西伯利亚等城市。其中最大的一块土地总占地面积在100万平方米以上。 　　

　　看好俄罗斯房地产开发的前景是东方建设集团发起成立15亿～20亿元的对俄房地产产业创业基金的最大动力。在刘文权看来，只有凭借雄厚的资金实力，在俄罗斯境内获取百万平方米以上的大地块，才能取得当地政府信赖，和当地开发商竞争。