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　　事件描述：

　　华发股份近日发布两则公告：

　　公告一：本公司下属公司珠海华发投资发展有限公司（简称“华发投资”）、珠海华发文化传播有限公司（简称“华发文化”）分别向GATEWAYCAPITAL（简称“基汇资本”）投资的全资子公司GCREFINVESTMENTILIMITED（简称“GCREFI”）转让其持有的珠海华纳置业有限公司（简称“华纳置业”）30％和20％股权。股权转让完成后，华发投资和GCREFI分别持有华纳置业50％的股权，双方合作经营华纳置业，共同投资人民币96，000万元开发华纳置业拥有的华发新城西侧用地面积111，465.38平方米的地块。

　　公告二：本公司下属公司珠海铧创经贸发展有限公司（简称“铧创经贸”）、中山市华发房地产开发有限公司（简称“中山华发”）分别向GATEWAYCAPITAL（简称“基汇资本”）投资的全资子公司GCREFINVESTMENTIILIMITED（简称“GCREFII”）转让其持有的珠海华融置业有限公司（简称“华融置业”）30％和20％股权。股权转让后，铧创经贸和GCREFII分别持有华融置业50％的股权，双方合作经营华融置业，共同投资人民币64000万元开发华融置业拥有的华发新城西侧用地面积69998.74平方米的地块。

　　分析：

　　我们认为此次华发股份股权转让对公司的发展带来积极的影响。

　　首先，基汇资本实力雄厚。基汇资本是专业的房地产私募基金管理公司，其投资人主要来自于世界各地的机构和私人投资公司，在房地产市场投资方面拥有丰富的经验和诸多成功的案例，并享有良好的声誉。基汇资本专注于在大中华与东南亚地区进行房地产项目的长线投资，给房地产项目带入战略增值、重新设计、定位与改造。目前，基汇资本管理的基金已在北京、上海和香港等地投资十个总值达14亿美元的房地产项目，包括上海353广场和新天地的ShamaLuxe服务式公寓、北京新三里屯商场等，以及香港的Shama服务式公寓管理公司及5栋服务式公寓、德辅道77号办公楼、亚皆老街33号办公楼和摆花街1号广场。

　　其次，公司的发展战略得当。公司近年来通过参与土地公开市场竞拍和收购房地产项目公司股权等方式新增多幅土地储备，目前已拥有土地储备近438万平方米，并且华发新城四期、华发世纪城、华发生态庄园、华发九洲等多个项目同时施工建设。在收紧“银根”的大背景下，为适应上述公司土地储备增长及房地产项目开发规模和速度发展较快的需要，除通过销售回笼资金再投入、银行贷款等常规资金供应方式外，公司需开辟多种融资渠道。特别是在目前房地产市场火爆的时机，积极引入国际实力雄厚的财务机构，经过此次两个项目的股权转让，将公司的房地产项目开发优势与基汇资本的资金优势有效结合，并与其合作经营开发，是公司拓宽融资方式的有益实践。

　　从短期来看，通过本次交易，公司在保证对华纳置业和华融置业经营管理以及对上述两个公司所拥有地块开发有效控制的前提下，引入了实力雄厚的国际财务投资者，初步实现了与国际资本的对接，必将增强公司的资金实力，加快工程进度，使现有项目早日产生效益，提速公司的扩张步伐；从长期来看，对于华发股份在全国范围内拿地能力和开发能力的提升也是颇有好处的。

　　此外，之前华发股份曾公告，珠海国资委已将华发集团的整体产权在珠海市产权交易中心公开挂牌，华发集团整体产权的转让底价为18亿元人民币。但本次挂牌转让对受让方资格提出了严格要求，意向受让方需提供不少于30亿元人民币或等值外币的银行存款证明或银行保函。此外，意向受让方或其实际控制人的总资产规模不低于100亿元或等值外币。

　　如此高的进入门槛在很大程度上保证了华发股份的新控股股东将是极具实力的国际巨头。这对于华发股份今后的发展无疑将是一个重大的利好。华发股份完全可以借助新控股股东的资金实力与客户资源，通过异地拓展项目实现华发品牌的树立与开发产品的输出。而华发股份是集团的核心资产和唯一资本平台，集团主要项目储备及核心资产均在华发股份中。因此，这对于华发股份来说无疑是一个重要发展机遇。

　　估值与投资建议

　　估值。RNAV绝对估值法：取WACC为9.03％，对公司现有项目进行净利润折现，按照天相投顾的计算模型，我们计算出公司目前RNAVPS为26.49元。

　　PE估值法：可比公司07年动态PE均值约为40倍，我们认为鉴于公司区域龙头地位及良好的发展前景，可给予15％的溢价，参考我们对公司07年度的EPS预测1.04元，公司目标价位为47.84元。

　　投资建议。鉴于RNAV是一种较为静态的估值方法，并不能完全反映公司在管理能力、品牌形象、人力资源、区域市场占有率等方面所应该具有的溢价，更不能反映公司近几年业绩爆发性增长及横琴岛开发给公司带来的巨大市场机会和投资价值。因此，我们认为NAV绝对估值法仅能作为公司价值评估的底线，结合PE估值方法更能准确反映公司的合理价值。

　　考虑到公司绩优小盘的良好市场形象、珠海区域市场的容量稳步增长以及大股东华发集团股权转让给予公司带来的良好发展预期，公司前景值得期待；此外，由于我们预期证券市场和房地产板块的持续走强，公司二级市场的股价很有可能在上述估值区间的上限定价（47.84元）。因此，上调公司07年度目标价为47.84元，维持公司“买入”的投资评级。