房地产：升值预期推动溢价效益
2006年12月29日 21:13 《股市动态分析》

　　受中国经济强劲增长、贸易顺差快速上升和人民币持续升值等影响，2006年的房地产市场继续呈现高增长态势，那些土地储奋丰富、扩张潜力大的上市公司值得长期看好。

　　2006年，国内房地产市场继续呈现高速增长的发展态势。

　　住宅需求强劲推动房价

　　2006年经济发展增速创下近年新高，人均收入有望达到1450美元，刺激住宅消费需求持续旺盛。

　　二十一世纪初的二十年，人均收入将由1000美元升至3000美元，消费升级和城市化决定了这段时间将是国内住宅房地产行业的繁荣长周期。

　　涨价预期激发潜在需求

　　2006年宏观调控政策密集出台，但调控方向越发偏离房价泡沫而是改向土地供应量、调控固定资产投资增速，导致三季度后市场预期07年土地供应量、住宅可销售面积将进一步趋缓而激发短期购房需求迅速溢出、房价实际处于加剧上涨状态。

　　小幅加息、征收二手房的增值税、限制外资购房等措施对于流动性过剩诱发的资产泡沫所起到的抑制作用相对有限，短期还难以起到预期的房价调控效果（非指宏观调控效果）。

　　上市公司07年业绩持续高增长

　　与上半年的观望调控情绪影响下的商品房较平缓的销售形势相比，在人民币升值和房价继续上涨的预期下，下半年商品房购买欲望显著提升，增速明显加快，商品房销售价格上涨步伐也有所加快。

　　房价继续快速攀升、旺销迹象明显、行业景气度持续攀升，充分保障了房地产行业重点公司06年预售款和07年结算收入以及盈利能力的持续、快速增长。因此房地产上市公司07年结算收入和净利润有望继续强劲增长，预期比较乐观。

　　升值预期刺激房地产股溢价

　　中国经济增长强劲、贸易顺差快速上升和外汇储备的急剧增长导致人民币升值预期短期被进一步强化。我们预计，06年末汇率可能升至7.80左右，全年升值幅度约为3.46％。人民币升值，将吸引国际资本流入大陆的非贸易品市场，直接推动房地产和基础设施类行业等资产的价格上涨，并且在升值预期持续强化的趋势下持续净流入将导致境内货币流动性过剩、刺激房地产等产品的价格膨胀、诱发资产快速升值。

　　对于国内的房地产股而言，升值的资本流入效应为其上涨行情持续注入资金血液，促使绩优房地产股估值水平不断溢价、突破行业惯例下10-17倍PE的局限而达到20－30倍PE的可能。

　　投资策略：关注土地储备丰富、扩张潜力大的优质公司

　　中国国贸（600007）（行情,资讯）

　　预计公司06、07年每股收益分别为0.24元和0.31元。按照市盈率法估值，现阶段公司合理估值约为9.44元/股；长期价值在18.85元/股以上。按商业资产重估价值计算，公司资产公允价值为9.50－12.04元/股。维持“短期－推荐、长期－A”的投资评级。

　　小商品城（600415）（行情,资讯）

　　06、07年公司每股收益分别为2.48元和3.39元，现阶段公司合理估值约为74－85元，未来24个月内的合理估值将至少在74—117元/股。我们继续维持前期的“未来股价百元不是梦”和“短期－推荐、长期－A”的投资评级。

　　陆家嘴A（600663）（行情,资讯）

　　预计06、07年每股收益为0.33元和0.37元。重估价值达17.04元/股。投资评级为“短期－推荐、长期－A”，建议增持。

　　万科A（000002）（行情,资讯）

　　公司目前土地储备规划面积已经增至2070万平方米，预计06年每股收益为0.53元、07年0.66元。未来12个月内合理估值约为13.20元－15.90元，投资评级为“短期－谨慎推荐、长期－A”。建议持有。■