金融街：区域开发步入收获期

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2005年03月08日17:04 证券时报

    2004年经营业绩增长超过预期，主要得益于三项费用的大幅度下降

    2004年金融街（000402）实现主营业务收入17.4亿元，净利润3.12亿元，同比分别增长21%和50.48%，每股收益为0.68元，净资产收益率达到15.73%，超过预期值。净利润增长超过收入增长的原因是三项费用的大幅度下降，2004年三项费用同比下降23.59%。

    经营模式转变提升盈利能力

    2003年前，公司一直以金融街土地开发为主业，土地转让收入占公司主营业务收入的绝大部分，从2003年开始，公司业务开始由纯土地开发向土地开发、房产开发和房屋租赁并举转变，房产开发收入占主营收入的比例首次超过土地开发收入占主营业务收入的比例，为54.68%，而同期土地开发收入占比降至44.7%，2004年房产开发收入占主营收入的比例为99.72%。

    2006年后，物业租赁收入的比例将大幅上升，与房产开发收入一起成为公司收入的两个主要来源。由于经营模式的转变，公司盈利能力大幅提高，据测算，在金融街，同样一平方米的土地资源储备，房产开发的利润是土地开发的3倍，房屋租赁的利润是土地开发的7倍。而公司的经营策略是未来金融街的土地和项目绝大部分由公司自己开发，所开发的物业“一半销售一半出租”，销售一半房产的收入按目前销售价格和项目预售情况，基本能解决项目投资的现金流。出租部分物业的出租情况也比较理想，由于金融街区域地理位置优越、环境优美、大机构云集，以及北京西城区政府对购买和承租金融街物业的金融企业进行财政补贴，使金融街物业的租售形势畅旺，目前金融街写字楼的租金水平为20-30美元/平方米·月,预计2008年后仅金融街出租物业的收入每年在7.5亿元左右,仅此一项所实现的净利润就超过了目前公司正常年度的经营业绩。可见经营模式的变化将导致公司业绩的快速增长。

    同时，金融街还将充分利用开发金融街形成的区域开发品牌优势和积累的区域开发经验，立足北京、面向全国，积极在金融街区域以外的地方拓展经营业务，开辟新的发展空间。目前，公司已与天津、南昌市政府接洽，并在两地成立由公司控股的房地产开发公司———金融街（南昌）置业公司占51%股权，金融街（天津）置业公司占60%股权。公司将继续秉承区域开发的理念来拓展外地业务，在开发过程中，留下部分优质商业物业作为公司的出租物业。未来公司还会以同样的理念进入其他城市进行区域综合开发。

    金融街开发已进入丰硕收获期

    今后三年将是金融街快速增长的黄金时期。经过10年的开发建设，金融街已初具规模，剩余土地的开发速度将大大加快，预计于2006年基本建成，2007年完全建成。目前公司在建房产规模77万平方米，拟陆续投入建设的房产规模24万平方米，两项合计超过百万平方米，这些项目公司都准备自己投资建设，预计总投资73亿元，项目全部建成后市场价值在130亿元以上，对于以上项目，公司准备销售一半左右的面积以回笼建设资金，投入到金融街以外的项目，剩下一半左右的面积优先考虑作为公司长期持有的出租物业。目前，在建的拟出售物业中的大多数项目均已找到意向买家，且多为国字头实力公司，只等完工即可确认收入及利润，而该部分利润将在未来三年逐步体现，因此预计公司未来三年业绩仍将保持较快增长，另一方面，在保持公司稳定增长的同时，公司还留下了不少于三十万平米的长期出租物业，为公司未来的可持续发展和稳定成长奠定了良好的基础。

    较注重股东回报

    公司拟以2004年末总股本4.59亿股为基数向全体股东每10股转增5股，每10股派发现金红利3.00元（含税）,分红率在40%以上。

    预计未来两年公司仍将保持快速增长,预计2005、2006年每股收益在0.89元和1.15左右，预期市盈率分别为13.86倍和10倍，维持“谨慎推荐”的投资评级。

    □国信证券经济研究所房地产行业分析师方焱(证券时报)

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