透视汇嘉时代IPO三重风险 资产负债率高达73.88%

  在百货业普遍发展缓慢的当下,一家来自新疆的百货业拟上市公司新疆汇嘉时代百货股份有限公司(以下简称“汇嘉时代”)披露了它的上市招股书。

  招股书显示,汇嘉时代拟于上交所上市,计划发行不超过6000万股,发行后总股本不超过2.4亿万股,保荐机构为中国银河证券股份有限公司。

  汇嘉时代是以百货业态为主、超市及家电等多种业态协同发展的连锁商业企业。从招股说明书来看,汇嘉时代主营的6 家百货商场及1 家购物中心,均在新疆区域范围之内,存在着经营区域过度集中的风险。同时,汇嘉时代的发展还高度依赖政策优惠,公司资产负债率高企,且连年上升。

  根据汇嘉时代的发展规划,为进一步扩大经营规模,公司拟将本次募集资金的5.4亿元投入“库尔勒新区购物中心”项目,总投资 6.8亿元。不过,在项目实施过程中,不排除因宏观经济、行业政策、市场环境和技术进步等诸多不确定因素的不利变化,导致募集资金项目不能如期实施,或者实施效果与预期值产生偏离的可能。

  时代周报记者就上述问题采访汇嘉时代,至截稿前尚未得到回应。

  经营区域高度集中

  汇嘉时代所处的百货零售行业市场集中度较低、竞争较为充分。目前,新疆百货零售业市场主要以本地企业为主,包括新疆友好(集团)股份有限公司、新疆太百购物有限公司、新疆友好百盛商业发展有限公司、乌鲁木齐王府井(行情,问诊)百货有限公司等百货零售企业; 此外, 国内部分知名百货零售企业也拟进入新疆地区市场,将会进一步加剧市场竞争。随着其他商业业态的发展以及国内同行业竞争对手的扩张,汇嘉时代面临的竞争将更加广泛和激烈。

  目前汇嘉时代共经营6家百货商场及1家购物中心。根据公司发展规划,汇嘉时代未来5年门店发展均集中在新疆地区,存在着经营区域集中的风险。如果新疆地区百货零售消费需求下降,汇嘉时代的经营业绩及财务状况会受到不利影响。

  截至2013年底,克拉玛依汇嘉、昌吉汇嘉、五家渠汇嘉和昌吉生活广场的全部经营场所及乌鲁木齐北京路购物中心的部分经营场所以租赁形式取得。上述场所的租赁期限分别于2028年11月、2017年7月、2031年9月、2033年1月及2030年3月到期。

  根据相关租赁合同,克拉玛依汇嘉、五家渠汇嘉、昌吉生活广场及乌鲁木齐北京路购物中心在租赁物业的租约到期后,在同等条件下享有优先续租权;但续约时有可能存在因租金上涨从而导致公司经营成本增加的风险。昌吉汇嘉与其经营场所业主签订的租赁协议并未就优先续租权作出约定,如若租约到期后不能续约或未能及时找到符合其开店需求的经营场所,昌吉汇嘉将存在不能持续经营的风险。

  此外,在上述乌鲁木齐北京路购物中心租赁的房产中有部分物业因历史遗留问题原业主无房屋产权证书,该租赁物业产权风险可能导致公司无法持续租赁而给公司经营构成风险。

  未来汇嘉时代将在新疆地区继续投资和运营百货店及购物中心项目, 基于目前拥有的项目储备和投资计划,未来五年的业务发展计划包括:至2018年,包括现有门店、已投资的库尔勒新区购物中心项目、拟投资开设的克拉玛依时代广场、阜康时代广场、伊宁时代广场、昌吉时代广场项目以及乌鲁木齐中山路时代广场改扩建项目等,公司门店期望达到24家,营业面积将达到约126万平方米,实现销售额100亿元,净利润5亿元。

  不过,百货零售企业的发展一方面需要靠挖掘现有门店的潜力,通过提高现有门店的坪效及降低成本费用来提升公司的经营业绩;另一方面要实行外延式扩张,以新开门店来快速扩大经营规模。在新开门店时,选址需要综合考虑客流量、周边消费者购买能力、经营场所面积、交通便利程度及周边竞争对手情况等因素来进行决策,并需以合适的价格购买或租赁经营场地。公司如果出现选址不当或判断失误,新开门店无法达到预期的盈利水平,将会对公司经营业绩产生不利影响。

  发展依赖政策优惠

  汇嘉时代的发展高度依赖政策优惠,若未来优惠政策存在变动,其业绩将受到不利影响。

  根据招股书披露的数据,2011—2013年,汇嘉时代营业收入分别为15.56亿元、19.26亿元和24.52亿元,增长较快。然而,三年来其净利润分别为8,618.73万元、8,533.42万元和8,967.77万元,在优惠政策的支持下,其净利润却几乎没有增长。

  2011年度、2012年度及2013年度,汇嘉时代及所属子公司昌吉汇嘉、克拉玛依汇嘉、乌鲁木齐汇嘉、五家渠汇嘉及昌吉生活广场的企业所得税享受15%的税收优惠政策;其他子公司所得税率为25%。

  根据国家税务总局《关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》 ,2011 年1月1日至2020年12月31日,对设在西部地区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务,且其当年度主营业务收入占企业收入总额70%以上的企业,经企业申请,主管税务机关审核确认后,可减按 15%税率缴纳企业所得税。鉴于《西部地区鼓励类产业目录》尚未公布,企业符合《产业结构调整指导目录(2005年版)》、《产业结构调整指导目录(2011 年版)》、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》和《中西部地区优势产业目录(2008 年修订)》范围的,经税务机关确认后,其企业所得税可按照 15%税率缴纳。

  《西部地区鼓励类产业目录》公布后,已按 15%税率进行企业所得税汇算清缴的企业,若不符合前述规定的条件,可在履行相关程序后,按税法规定的适用税率重新计算申报。 若公司所属行业未被纳入未来公布的《西部地区鼓励类产业目录》或减税资格未被税收机关确认,则汇嘉时代将因不能继续享受 15%优惠税率而对经营业绩产生不利影响。

  近年来,为拉动内需,国家出台了包括《国务院关于促进流通业发展的若干意见》 、 《商务部关于“促消费”的若干意见》、《国务院关于搞活流通扩大消费的意见》、《商务部、财政部、中国人民银行关于“十二五”时期做好扩大消费工作的意见》、《商务部关于进一步做好扩大消费工作的通知》等一系列有利于百货零售业快速发展的政策,提出了提高流通企业竞争能力、建立健全流通领域公共信息服务体系、拉动农村和城市消费、促进消费升级等一系列政策要求,特别是国家近年来陆续对新疆地区加大固定资产投资、增大财政支持力度、鼓励其他省市对新疆开展对口支援,并在税收、商业、原材料供应、民族用品生产、对外贸易等方面对新疆实行优惠政策。商务部于2012 年2月6日发布了《“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》,明确了“十二五”期间零售行业年均增长 15%的发展目标。

  上述政策对新疆百货零售业消费需求的增长起到了至关重要的推动作用,汇嘉时代近年来的快速发展在一定程度也得益于相关产业政策。若国家上述有关政策发生变化, 将可能对汇嘉时代发展战略的执行和经营业绩的增长产生一定影响。

  募投项目实施风险

  从招股书披露的财务指标来看,汇嘉时代目前存在资产负债率高、流动比率和速动比率偏低,财务压力较大。

  2011年、2012年及2013年末, 公司资产负债率 (合并口径) 分别为69.06%、69.33%和73.88%,均高于同行业上市公司的平均水平,且呈逐年上升趋势。根据公司的发展规划,对长期资金及流动资金的需求将不断增加,若汇嘉时代不能及时获得足够的资金,将对公司长期战略的实施、甚至日常经营造成不利影响。

  同期,在2011—2013年,汇嘉时代的流动比率分别为0.96、0.86 和0.43;速动比率分别为0.85、0.72和0.35。从这一财务指标来看,汇嘉时代的流动比率和速动比率不仅较低,均呈逐年下降趋势。

  根据公司发展规划,为进一步扩大经营规模,公司拟将本次募集资金的5.4亿元投入 “库尔勒新区购物中心”项目,总投资 6.8亿元。

  招股书显示,库尔勒新区购物中心项目沿用汇嘉时代现有经营模式,主要包括联营、自营及租赁,并以联营为主。其中,联营模式能够有效控制公司运营成本、降低经营风险;自营模式经营的主要商品包括品牌化妆品、家电等;租赁模式主要针对餐饮、健身、美容、娱乐等配套设施。

  该项目采用以主力百货店为核心,配套超市、餐饮、娱乐等多样化业态的组合模式,旨在为消费者提供购物、休闲、娱乐的综合场所,满足消费者一站式消费需求。其中,主力百货部分将坚持公司“时尚领先”的市场定位,以中高端客户作为主要目标消费对象,供应商的选择上将考虑公司库尔勒店的布局采取错位经营。

  库尔勒新区购物中心项目共分7层, 规划总面积为17.65万平方米,其中,地上面积12.71万平方米,地下面积为 4.94万平方米,地下二层可以提供近500个地下车位。地下一层以及地上五层用于经营,主力百货店主要采取联营模式,主力百货顶层的配套设施,部分百货及商业街将会采取物业统一管理的租赁方式,计划出租面积为 73232平方米。

  不过,汇嘉时代在招股书中称,募集资金投资项目的可行性结论是基于当时全国及新疆地区的市场环境得出,而在项目实施过程中,不排除因宏观经济、行业政策、市场环境和技术进步等诸多不确定因素的不利变化,导致募集资金项目不能如期实施,或者实施效果与预期值产生偏离的可能。

(责任编辑:周壮)

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