家家悦IPO:租赁物业产权不完善 能否“悦家家”难说

  家家悦集团股份有限公司发行股票类型 : 人民币普通股,发行数量 :本次发行不超过9,000万股,其中公司股东发售股份数量不超过 4,500万股,该部分股份均由控股股东家家悦控股发售,且老股转 让的实际数量不得超过自愿设定12个月及以上限售期的投资者获 得配售股份的数量。每股面值 :人民币1.00元,拟上市的证券交易所 : 上海证券交易所。

  招股说明书显示:

  一、市场风险

  (一)日趋激烈的市场竞争风险

  零售业是我国开放最早、市场化程度最高、竞争最为激烈的行业之一。近年 来,国内零售行业集中度的提高,进一步加剧了行业竞争的激烈程度。一方面, 与国外知名企业合资、合作的企业以及外商独资的企业,凭借其资本实力雄厚、 品牌知名度高、拥有较为先进的管理模式、技术手段、营销方式和经营服务理念 等,在我国零售业特别是大型综合或专业超市、仓储会员店、购物中心等业态占 据了优势地位;另一方面,国内从事零售经营时间较长、形成一定规模、树立了 品牌信誉,并对现代零售技术也能够较好运用的企业,凭借其对本土市场的熟悉 和政策支持也开始加快扩张的速度。在本轮扩张中,竞争重点区域由一线城市转 移到二、三线城市。 虽然公司目前已经在山东省内形成了一定的规模优势,但随着零售行业竞争 日趋激烈,公司仍将面临相关区域市场占有率下降并影响盈利能力的风险。

  (二)宏观经济周期性波动的风险

  连锁零售行业较容易受宏观经济周期性波动的影响。近年来,全球经济下滑, 我国宏观经济发展也面临一定压力。若我国宏观经济增速放缓,消费者对未来收 入的信心受到负面影响,致使购买力和消费需求相对减弱,可能将对本公司的经 营业绩造成不利影响。

  (三)购物方式变化引致的风险

  近年来,随着科技的进步、电子商务和网络经济的发展,以及第三方物流配 送的出现,消费者网络购物更为便利,越来越多的消费者加入到网络购物行列。随着我国的网络购物迎来井喷式增长,尤其是2008年以来受经济危机的影响, 虚拟零售渠道凭借其价廉、便利、选择性强等优势增长速度十分迅猛,以服装、 百货等为代表的传统零售市场遭受了一定冲击。

  虽然相对电子商务而言,传统零售有实体商品体验性、商品立即可得性、店 员近距离服务等特点,但随着我国网络普及率的提高,虚拟零售渠道的规模有望 进一步提高,电子商务将不可避免地对各类商品的传统零售渠道继续造成冲击, 造成市场格局和销售方式的转变。因此,公司将面临因消费者购物方式变化带来 的市场风险。

  二、经营风险

  (一)经营区域较为集中的风险

  公司零售业务的经营区域集中在山东省内,截至2014年5月末已在山东省 内开设门店513家,形成了梯形推进的覆盖式销售网络。 零售业的市场规模与居民的消费能力息息相关,在经济快速发展与人口红利 继续存在的情况下,山东省2013年人均GDP达到56,323元,城镇居民人均可 支配收入达到28,264元,农村居民人均纯收入为10,620元,皆领先于全国平 均水平,但公司经营状况仍可能受到山东省的经济发展水平、人均消费水平和习 惯、经营竞争环境等因素变化的影响,因而存在一定的经营区域集中的风险。

  (二)部分租赁物业产权不完善的风险

  公司主营业务为超市连锁经营,租赁物业数量众多、来源广泛,截至2014 年5月末公司及下属子公司共签订了534份租赁合同,租赁面积共计132.43万 平方米,其中16.55万平方米的租赁物业未能取得相关产权证明文件,占总租赁 面积的12.50%,存在租赁关系被第三方主张无效或被有权机关责令终止或认定 无效的可能。虽然截至本招股说明书签署日,公司及下属子公司在过去的经营中 并未出现过因租赁物业被有权第三方主张无效或被有权机关认定无效的情形,但 不能排除因出现上述情况对公司的经营造成不利影响的风险。

  (三)租赁物业到期不能续约以及租金上涨的风险

  公司大多数门店经营所需物业通过租赁方式取得,截至2014年5月末,公 司约140万平方米的门店总面积中近90%为租赁物业。 根据租期划分,公司及下属子公司签订的534份租赁合同中,2015年末前 到期的有61份,租赁面积为7.98万平方米,面积占比为6.03%;2016年初至 2017年末到期的有69份,租赁面积为8.30万平方米,面积占比为6.26%;2018 年初至2019年末到期的有93份,租赁面积为12.52万平方米,面积占比为 9.45%;2020年以后到期及无固定期限的有311份,租赁面积为103.63万平方 米,面积占比为78.26%。如果出现物业租赁合同集中到期不能续租,且短期内 无法在租约到期的门店周边寻找到可替代物业,公司将面临短期内经营业绩波动 的风险。

  另一方面,租金及物管费用系公司重要运营成本之一,报告期内公司租金及 物管费分别为19,748.13万元、22,741.86万元和27,275.55万元。在我国商业 物业租金及物管费的水平逐年上涨的背景下,如果现有租约到期续租或者公司以 租赁物业形式开设新店,将面临租金上涨引致成本上升的风险。

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(责任编辑:郭艳艳)

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